论文第一稿（最终五篇）

第一篇：论文第一稿

2017届函授本科毕业论文（设计）

题目：浅谈小学“学困生”自我

效能感的培养

姓 名：_______尤雪领_______

专 业：_______教育学________

学 号：___________________

指导教师：___________________

年 月 日

摘要

学困生问题是基础教育中一个严重而又棘手的问题，它包含许多方面的相关问题如学困生的概念、学困生的成因及转化、差生的预防等方面。而对学困生的转化和预防是我们教育的重点问题，这些方面做的不足就严重影响到教育教学质量，尤其是整个小学教育的基础阶段。用待优生代替后进生一词，从研究待优生的概念类型，待优生的表现和心理特征，待优生形成的原因，待优生的转化及待优生的预防等方面作了进一步阐述并对一些问题提出了解决的措施。

关键词：

学困生 ；学困生成因 ； 学困生转化 ；学困生预防

目 录

前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.学困生生概念及类型„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2.学困生的表现及心理特征„„„„„„„„„„„„„„„„„6

2.1学困生平时表现„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 2.2学困生心理征„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.学困生的形成原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

3.1家庭原因 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.2学校原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.3社会原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.4自身原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.学困生的转化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 4.1家庭方面„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.2社会方面„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.3学校方面„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 5.学困生的预防施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

5.1家庭预防 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 5.2社会预防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 5.3学校预防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 结束语 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 注 释„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

前言：

通常我们把与学困生现象有关的问题称学习不理想问题。近年来，随着社会改革，尤其是教育改革的深入，关于学困生问题的研究也越来越多。学困生问题是学校产生以来, 特别是班级授课制诞生以来教育教学工作中随之产生的现象。在实际教育教学中，教师所公认的学困生是指在学习成绩暂时落后的学生，自律能力有限的学生，他们喜欢自由、有时懒惰贪玩、孤芳自赏、甚至狂傲不羁。其主要表现为：对学习不感兴趣，上课不注意听讲，作业应付，不遵守纪律的学生，属于“小错不断，大错不犯”一类学生。虽然他们是学生群体中的少数人，但他们的影响却波及到我们的教育乃至整个社会。学困生能否转变，已经成为衡量一所学校是否坚持正确的办学方向，能否大面积地提高教育教学质量的重要尺度。随着教育改革的纵深发展, 学习差生问题已成为大面积提高教学质量的关键因素而突出地表现出来。

据统计，正教育部在2015年对义务教 育1-9年级的学生进行了不同地域、不同年段的抽样调查,得出的数据显示,学困生的人数虽然是随着年级的升高而增加,但是小学年段学困生的比例在逐年增 加,小学生认为自己学习成绩优秀的只占到33.67%,而认为自己成绩较差的占到了21.59%。也就是说,在心理认定上,超过1/5的学生认为自己在学习方面有障碍。学习障碍就是我们通常所说的学习困难,它是指智力发智力得不到正常开发，必需经过有针对性的教育对策或医疗对策赐与补救或矫治的学生。这些学生往往思考不积极，注意力不集中，善于机械记忆，不

善语言思维，不愿或不善于开动脑筋，相对于其他的学生，他们需要花更多时间和精力，才能掌握知识。

浅谈小学“学困生”自我效能感的培养

1.学困生生概念及类型

学困生，顾名思义就是在学习上有困难的学生，就是指那些在知识能力方法等要素即要素的融合方面存在着偏离常规的结构性缺陷，智力得不到开发，不能达到，课程标准规定的基本要求，需要通过针对性的教育教学措施予以缉捕和矫正的学生。

学困生不同于差生后进生，他仅对于学习而言，而差生后进生是指学习质量行为方面的表现，学困生大多是致力于为得到很好的开发，其中不少是大器晚成者，只要给他们创造发挥潜能的条件，这些学生都可能成才。十七大提出了创新人才的培养，转化学困生不仅关系到我国义务教育的普及和发展，而且关系到整个中华民族素质的提高和民族的昌盛。少年智则国智少年强则国强，作为教育工作者我们有义不容辞的责任来解决学困生的转化问题。

学困生是指具备完成通常学习任务的能力却由于某些原因，暂时在学习上出现一些困难的学生，教师和学生家长积极努力，但学困生的教育始终不见起色，因此放任不管随其自然成为无可奈何的选择。

学困生系指学习困难学生是指那些学习没兴趣基础比较差失去学习信心，学习成绩明显低于其他学生，在行为习惯和学习方法上存在缺陷，但是智力正常，由于非智力因素造成学习困难的学生，这类学生没有学习目标，上课注意力不集中，贪玩甚至上课捣乱，他们始终是做一天和尚撞一天钟，不愿意学习，更谈不上完成作业了，生活中以结交损友为荣，个别学生学校和家长管不了，经常违纪违规，甚至作出偷巧勒索同学财物的事而走所犯罪道路。

数学学习学困生是指致力于感官正常，且处于正常教学环境，在同类群体，数学学习水平较低，达不到国家规定的数学教学大纲要求的学生。学困生的界定，指智力正常在学习过程中存在困难对学习缺乏兴趣学习成绩处于长期落后的状态，品德水平较低的学生。

现代教育理念中的学困生，通常是指那些智力水平正常且没有感官障碍，但其学习成绩明显低于同年级学生，不能达到预期学习目的的学生，这些学生学习中注意力不集中，注重机械记忆常常回避那些较难的习题或者思维上有惰性，学困生通常分为两类，一类是智利学困生，另一类是非智力学困生，非智力型学困生是指那些非智力因素，包括兴趣抑制情感动机信心习惯性格毅力的，较差的学生，根据调查表明，成绩最好和最差的人之间最明显的差异不在于智力水平而在于是否具有强烈的学习动机和学习兴趣，以及较强的进取精神和意志等非智力因素的作用。

数学学困生指的是心智健全发展正常，由于学习数学能力，缺失和受阻碍，在学习上，暂时不能达到，数学教育大纲所规定的合格标准的学生。在初中数学教学中学困生的问题时刻围绕着农村初级学校的教育，关注学困生的成长做好学困生的转化工作是急需解决的问题。总之, 在教学过程中, 我们绝不能将差生视为天生的智力低下而置之度外、漠不关心。

2.学困生的表现及心理特征 2.1学困生平时表现

习惯是经过反复练习而形成的较为稳定的行为特征，学习习惯是指学生为达到好的学习效果而形成的一种学习上的自动倾向性。仔细想来，学困生不良学习习惯主要表现在以下方面：

（1）学习基础差的学生：这类学生进入学校时，几乎一无所知，在与人的交往中，显得被动、压抑、不愿、自卑、不谈学习、不议论他人。不完成作业，经常挨批，在家挨打、挨骂，提起学习，便觉茫然无措，完全没有学习意识，对批评教育无所谓，对考试成绩不关心。在具体的实践研究中，我发现学困生在作业方面尤为突出，存在的问题主要有以下几点：

1、对作业不感兴趣因而不按时完成；

2、书写比较差。究其原因，主要是由于老师的原因造成的：一是由于布置的作业比较枯燥、无味。二是由于学生在低年级时就没有养成好的书写习惯；

3、学生作业量大，不会做，贪玩。主要表现为教师在布置学生作业时，让学生反复抄写、多次抄写、大量抄写。

（2）智力差的学生：这类学生表现为一问三不知，说话、表达不清楚，但对人有礼貌，做作业很认真，规规矩矩，不拖欠，只是几乎是全错。上课时表现为盯住教师，面无表情，平时守纪律，听老师的话。

（3）行为习惯差的学生：这类学生大多因为缺少正常、健全的家庭教育，在学校表现差，又经常受批评，或因不良行为习惯没有得到认真的帮助教育愈演愈烈，不思学习，不认真反思自己的错误，使学习习惯和行为习惯都不朝好的方向发展。但该类学生往往热爱劳动，乐于助人，常做好人好事。

（4）思想意识差的学生：这类学生是教育过程中最不好“对付”的一类，表现为不守纪律，经常迟到、旷课，不完成作业，发怪声扰乱课堂秩序，这些学困生不良学习习惯和行为习惯除去个性形成的原因外，家庭、社会等外界因素是形成他们不良学习习惯和行为习惯的重要原因。2.2学困生心理征

虽每位“学困生”的情况有所不同，但就整体而言，有许多共同的特征。（1）自卑又自尊。大部分“学困生”因长期失败的经历形成一种弱势心理，自卑而无助，逐渐出现心理问题，性格和心理行为扭曲。他们又常担心别人讥讽

和羞辱自己，因此极力维护自己的尊严而不受别人的侵犯，又表现出极度的自尊。因而把许多善意的规劝、严格的要求看作是有意的作弄。

（2）成绩差又想讨家长欢心。由于学习基础差，通过一定程度的努力而又总是进步不大，就认为自己不是读书的料，因而产生了自卑心理，甚至“破罐子破摔”，这是“学困生”之所以落后的症结所在。学习上不思进取，平时成绩好坏无所谓，一旦考试，就会挖空心思博取高分，以赢得家长和亲人的欢心。

（3）意志薄弱而精力过剩。一般而言，“学困生”的意志品质是不健全的。他们缺乏明确的生活目标，目光短浅，喜欢玩乐，厌恶学习，只图眼前，从不去权衡自己行为的得失，稍有挫折便意志消沉，而不作理性的反思。他们总是消极地对待来自学校和家庭的教育，而对来自外界的引诱却表现出积极的响应，沉迷上网、吸烟喝酒来宣泄自己过剩的精力。因此成绩和思想行为都落了伍，严重影响了自身的健康成长，又加大了教师的工作负荷。（4）偏激又重情。“学困生”在学习生活中常会遇到家长喋喋不休的唠叨，同学的指指戳戳，甚至老师的热嘲冷讽。长期生活在这样的环境中，被漠视、被歧视的心灵很难尝到人间的温情，所以感情很脆弱，面对别人有意或无意的伤害，他们就会产生抵触情绪，甚至做出一些让人吃惊的过激行为。一旦别人对他们稍加关爱，他们都会倍加珍惜和感激，很容易就会敞开紧闭的心扉。

（5）可转化又易反复。绝大多数的“学困生”的内心深处都有追求上进的愿望，也常常为之努力过，并非像有些人所说“朽木不可雕也”，所以只要教育者“晓之以理，导之以行”，“学困生”会振奋精神努力拼搏的。但他们的自控能力差，意志薄弱，在转化过程中即使有一点点困难或挫折，都会动摇他们的决心，使他们遇难而退；一丝干扰也许会让他们停滞不前，回复以往。

3.学困生的形成原因 3.1家庭原因

家庭因素是导致学困生出现的最重要的因素，不良的家庭教育成为了学困生形成的催化剂。家庭环境作为孩子的成长环境，势必会影响他的学习行为或学习习惯。过于放纵型的家庭教育。一种情况是，有些家庭奉行“温情教育”，不过“温情”得过了火，完全溺爱孩子，一切以孩子意志为转移。学生的生理年龄与心理年龄毕竟还小，很多人会因家庭的过分溺爱而形成畸形性格，觉得学习辛苦，自己不用努力便可获得一切，为何还拼命读书？于是乎，对学习彻底丧失斗志与兴趣，沦为学困生的一员。一种情况是，父母都没有考上大学，却凭借下海经商等方式使孩子一生下来就过着养尊处优的生活，那么在这样的环境下成长起来的学生就会理所应当的觉得努力学习和生活质量没有太大关系，从而没有学习的动力；一种情况是，父母因为各种原因，包括家庭矛盾，无暇顾及孩子的学习而导致了学困生的形成。有多少父母能够安心地坐下来陪伴孩子读书呢？而不是无聊的刷着同事与朋友的微信圈呢？又有几位父母能做到每周与孩子进行沟通与交流学习或生活上的心得体会呢？或许可以像杨绛老师的父亲杨荫杭学习，在书屋中陪同女儿学习识字，又用兴趣引导女儿形成良好的学习习惯呢？还有的家长忙于事业，对孩子只有物质的关心，过分优渥的条件让孩子产生巨大心理膨胀感，在面对学习中的困难时，自然产生了强大的心理落差，从而迷失自我，成为学困生。

3.2学校原因

（1）学校教育工作方向的失误。一切为了学生，为了一切的学生。关爱学困生，转变学生观、教学观的口号喊了多少年，但由于“应试教育”未能很好地向“素质教育”转轨，学校评价体系的单一性，学校过于注重学生的学习成绩，教师为了晋职、晋级唯分数论，无视学生发展的客观实际，对学生提出过高要求。有的教师对学困生采取歧视的态度，甚至采取驱赶、劝退的手段，以求得班级的安宁、升学率的提高。（2）教师的教育方式不当也是造成学困生的原因之一。在学校中，不尊重学生的情况依然存在，有的教师动不动骂学生笨、蠢，甚至用各种带有侮辱性的惩罚方式来对待学生，如罚抄五十、一百遍之类；有的老师教学方法简单、呆板，使学生缺乏兴趣并产生厌恶心理，尤其对成绩偏差的学生另眼相看，一旦发生不好事情，首先猜测到的就是这些学生。学生在学业负担过重的情况下，还承受着精神压力，就更容易引发种种心理问题。所有这些都会导致师生关系的不融洽呵学生逆反心理的产生，久而久之而形成后进生。

3.3社会原因

社会环境对学生的影响越来越大，小学学困生由于年龄比较小，心身发展尚未成熟，对变革中的社会认识比较肤浅，是非分辩能力比较弱，社会适应能力和自我调节能力也比较弱，容易上当受骗。目前，网吧、游戏厅盛行，有的学生沉迷于其中不能自拔，荒废了学业。笔者就亲身碰到了这样一个学生。去年，我所任教的四年（2）班有一个学生叫黄腾辉，他性格内向，刚转学来的上学期，他各方面表现很好，能自觉上学，学习认真，成绩还算中上水平。可到了下学期，他就经常逃学、旷课，刚开始还请假，说是头痛。后来干脆不请假了，与家长联系后，才知道他把老师和家长都骗了，其实他沉迷于游戏厅已久，即使没钱打游戏，他也可以坐到半夜看别人打游戏。社会上不良因素还有很多，有时教育者苦口婆心的教育成果，一遇上社会不良因素的诱发，顷刻就会化为乌有。所以，不可忽视社会不良因素对学生的影响。

3.4自身原因

学生是学习的主体，其学习态度、学习习惯以及学习方法等于学习成绩有着密切的联系，而学困生往往在这些方面却十分欠缺。

(1)心理特征

学困生最显著的个性特征就是他们自我评价低，自卑心理严重，考试屡考屡败，长期处于班级“底层”，内心深处一班都是很自卑，缺乏学习信心，心理上敏感、脆弱：也有一些学生趋于自暴自弃的心态，有时候兴趣上来了，就写写作业，没兴趣了，不管老师怎么鼓励，家长怎么批评都无动于衷。

（2）学习习惯

学困生的学习习惯往往不好，他们上课喜欢做小动作，回家做作业时边做作业边看电视或边吃零食，本来只需要20分钟完成的作业，他们得要一两个小时，既没有效果，又没有玩耍的时间，并且感觉很疲惫，长此以往产生厌学情绪。

（3）学习方法

学习方法策略运用不当。学困生往往是课上听课，课后完不成作业，或干脆不做作业，没有形成课前预习、课后复习的习惯。遇到探索性问题时，经常不知所措，分心综合的能力比较差。这要是学困生一般都是学习机械、代办，不了解、掌握知识的内在联系，学到的知识处于零散的无序状态，无法形成知识结构。尤其遇到较为复杂、需要综合运用医学知识才能解答问题时，更是束手无策，而且依赖心里强，上课依赖老师，作业依赖同学和家长。

4.学困生的转化

4.1家庭方面

家庭是青少年成长的第一环境，家庭教育对子女身心影响巨大。我们校在对学困生的研究中发现，辖区学生家长在外营点的多，离异的多，做小生意的多，文化程度低的多。以我们校初三某班为例，全班10%的学生生活在单亲家庭；父（母）在外务工的学生占70%，家长文化程度在初中以上（含初中）的学生占70%。他们大多忙于工作、生意而无暇顾及子女的教育，而一旦发现自己的子女学业荒废或行为差错，往往不反思自身原因，却一味打骂子女乃至对其丧失信心，放任自流。落后的家庭教育观念，简单粗暴的教育方式，在很大程度上制约着学生的身心健康发展。这种家庭教育环境下的学生很容易产生逆反心理，甚至自暴自弃，逐步沦为学困生。我们校主动与家长取得联系，采用多种方法对学生家长进行指导，以提高家庭教育的质量，从而为防止学困生产生和学困生的转化创造有利条件。

4.2社会方面

（1）社会环境无所不在，时刻对学生产生影响。社会向学生传递的信息鱼目混珠，夹杂着大量对学生具有毒害作用的消极因素，影响了学生的学业。如何引导学生正确利用社会环境积极的一面，消除社会环境所带来的消极影响。我们作了有益的尝试：

1、加强引导，提高学困生分辨能力。学困生相比其他学生而言，受社会环境的负面影响更大，但我们不可能因此而将其与社会隔离。我们只有想办法帮助他们认识各种社会因素的本质及其影响，提高其分辨能力，增强其免疫能力。如：每学期，我们均请法制校长结合青少年违纪违法典型案例，在学生中普及法制教育；经常利用班会、训导课举办社会公德知识讲座；不定期以班为单位举行“社会热点”讨论会等。

2、开展寓教于乐的社会实践活动，吸引学困生的注意力。为了充分利用社会环境中的积极因素，防止不良社会风气、丑恶社会现象的消极影响，我们校还有计划、有组织地联合社会力量开展多种活动，吸引学困生积极参与，在帮助学困生远离不良社会影响的同时，开阔了他们的眼界，丰富了他们的社会知识。

第四、利用学困生的心理矛盾，运用心理学知识，帮助学困生真正转化。由于种种原因，学困生普遍具有复杂矛盾的心理。我们注意到这一点，结合心理学知识，有针对性地化解他们的内心矛盾，使他们真正从外表到内心得以转化。

4.3学校方面

努力做教师工作，加强管理，提高学校教育的质量。有教育界专家认为，学困生的产生主要是教师的教育行为不当所致。因此，我们在学困生转化工作中最重视发挥教师（特别是班主任）的作用。为了充分发挥教师在转化工作中的主导作用，使转化工作达到事半功倍的效果，我们加强了教师对学困生转化工作的指导与管理。

（1）统一认识，更新观念。长期以来，学困生转化问题就是教育界的一大难题和研究热点。尽管不少专家也提出了这样那样的观点、建议。但实际教育过程中，学困生转化工作仍是一项艰巨的工程，它需要教师付出大量的时间和更多的心血，且成效不明显。因此，有的教师认为教育转化学困生“费力不讨好”，不如培养优生“名利双收”，对学困生只要管住不出事、不添乱、不影响正常的教学秩序就达到了目的。这些观点上的偏差使得有些教师不可能真正从学困生本身的健康成长和身心特点出发，开展教育转化工作，而是简单地对学困生实行“高压政策”和强制手段，结果是管住了人，管不住心，甚至激起其逆反心理，大大弱化了转化工作的效力。

针对上述错误倾向，我们校多次在教职工大会、班主任例会、年组教师会上强调转化学困生工作的重要性，统一了“素质教育的本质要求就是促进所有少年儿童全面发展”的思想，并制定了《学困生转化工作方案》，对学校教育转化工作进行具体安排部署；对教师的转化工作作了明确要求，并把转化学困生与培养优等生（考入重点高中的学生）的奖励办法等同起来，从而大大激发了教师教育转化学困生的自觉性和积极性。

考虑到班主任在班级管理和学生教育中的特殊地位，我们校特别注重发挥班主任的作用，把学困生转化工作作为《班主任工作量化管理评分标准》的重要内容，要求班主任将其作为常规工作常抓不懈。

（2）加强指导，提高水平。无疑，学困生的形成非一日之事，学困生的转化也非易事。为了提高教师的教育转化工作水平，学校德育处牵头开办了“学困生转化工作培训班”，帮助教师从新的教育观、学生观出发，遵循教育规律，确立新的工作思路，即变岐视为热爱，变“管、卡、压”为“教、启、导”。

（3）加强管理，更新方法。为加大教育转化学困生的力度，我们创新工作方法，还向教师提出了班级教育“七个一”的硬性要求，包括：每周班主任或责任教师必须找学生谈一次心，每科教师必须给学困生提供一次表现机会；每周发现并表扬学困生的一个优点；每月必须与学困生家长联系一次（最好是家访），通报学困生进步的情况；每月教会学困生一个具体可行的学习方法；每班为学困生的转化提供一个良好的环境（将其座位由教室角落调至前排，取消惩罚性作业，禁止侮辱性绰号等）。

5.学困生的预防措施

5.1家庭预防

家庭是学生接受教育的第一所学校，父母则是第一任教师，父母在养育子女过程中，实际上对孩子进行启蒙教育，儿童长大后，便主动地通过观察家长去间接地了解社会、认识生活。家长的言谈举止，时刻影响子女，起着潜移默化的作用。所以转化学困生，不能单靠学校，还必须与家庭相结合。

1.营造和谐的家庭氛围

一个和谐的家庭，对学生的健康成长很有帮助。尤其是学生父母能够互敬互爱、生活协调，不仅有利于学生个性的陶冶，而且由于父母能够相互支持配合，对学生教育会事半功倍。反之，紧张的家庭关系，不仅直接影响学生的心理健康，更会对子女教育造成不良后果。

2.帮助学困生树立信心

很多学生还没有形成一种内在的力量来推动他们坚持一些需要克服困难的活动。这时的家庭教育应为学生设立一些外在的因素，如鼓励和表扬，得到鼓励的学生往往在做事的时候会提高工作效率或增强战胜困难的勇气。学困生本来就自信心不足，当他的行为得到父母的表扬时，自信心就会得到增强，而当得到父母批评时，自信心就会下降。

3.因材施教

为了取得教育的最佳效果，要对学生进行因材施教。家长在了解学生的性格特点、情绪特点、兴趣爱好等的基础上，结合学生自身优势在教育方法上要有特色。学生在哪方面有兴趣爱好与特长，就让学生在哪方面好好发展。

4.父母应做学生的好榜样

大教育家孔子曾经说过：“其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。”如果希望自己的孩子好，首先自己要起到模范作用。如果家长思想修养高，作风民主，学生就容易养成独立、直爽、开朗、协作、善于交际等良好的性格特征。如果家长专制严厉，思想陈旧，趣味低级，学生就容易养成顺从、消极、依赖、固执、冷酷、残忍等不良性格特征。

5.2社会预防

学生同时也是社会中的人，是社会的一分子，因而社会教育时刻对学生产生影响。根据后进生的形成原因及特点，在学校、家庭教育的前提下，社会教育更显示出了它的前瞻性、指向性，从而也为学校、家庭教育提供了教育平台。

（1）运用多种方法手段综合治理

社会教育的载体是多样的，它可以通过多种媒体对学生实施教育，并且内容更丰富、事例更具有普遍性，同时也具有针对性。社会要充分利用自身优势和资源，通过强有力的正确舆论导向、文化导向、法律导向，形成综合治理的立体网络。

（2）开展有益的社会文化活动

加强对青少年校外活动场所的建设和管理，挖掘各种社会教育资源，积极探索实践教学和学生参加社会实践、社区服务的有效机制。加大青少年校外活动场所的建设力度，充分发挥现有各类青少年活动场所的育人作用。尽可能逐步增加各种文化设施，满足学生日益增长的文化需求，避免学生过早进入成人文化娱乐

场所。

（3）严格管理不良场所

各工厂和商店等有关服务部门，要严格根据《未成年人保护法》的条例规定，不准收容未成年人就业，一些黑网吧、电子游戏机室、旱冰场、录像厅要加强管理，堵空塞漏洞，使其成为健康场所。社区、住宅区要建立完善的管理制度，做好未成年人的帮教工作。

（4）从法律角度正确引导青少年

针对青少年犯罪年轻化的特点，多对学生，尤其是学困生进行法制讲座，宣扬如何利用法律的武器保护自己，而不能凭一时之勇，讲哥们义气。用周围的法制故事，用一个血淋淋的事实教育每一个学生如何知法、守法、用法，如何利用良好的社会风气发展个性。

5.3学校预防

形成学困生的学校方面的原因有片面追求智育、追求升学率，受应试教育的影响，一些教师对学生只重分数，对学困生缺乏引导；某些教师的教育方法单一粗暴，不追究犯错原因，只是一味体罚，公开揭短，漠视学生的尊严，结果学生厌恶学校生活，抵触老师的教育。要教育、转化学困生，教育工作者须遵循教育的规律，采取有效的措施。

（1）给学困生更多关爱

差生变优生，关键在改变他们的自卑

感，提高他们的自信心。对有些学困生，适当降低学习要求，让其感受到进步，逐步培养他们学习的兴趣，从而提高学习的信心。细心记录学困生的进步情况，这些学生对自己的进步都胸中有数，树立学困生的自信，还要多做纵向对比，让他们感受到自己的进步，体会到成功的欢乐。

（2）多与学困生沟通

了解、尊重、关心、相信学生是我们与学生沟通的常用方法。学困生的道德感、理智感均呈模糊、狭隘甚至颠倒状态，容易犯错误，且反复无常。发现学困生犯错误时，要深入了解其犯错误的原因及思想动态，注意尊重学生的人格，消除学生疑惧心理及对立情绪，关心、相信他们，对他们循循善诱，既动之以情，又晓之以理，使之乐于接受教育。

（3）适当激励学困生

对于每一个学困生的进步，无论是大是小都应给予表扬鼓励。往往小的进步推动大的进步，没有小的进步也就不可能有大的进步。教师如果能够及时地抓住学困生每一次小的进步，给予认真的肯定和表扬，就会使学困生觉得自己确实进步了，成功了，就能信心倍增，激发积极性，产生一种推动他们前进的无形力量。

结束语

小学阶段学困生自我效能感的培养至关重要，虽然学困生在现阶段处于楼后的状态，但是只要学生家长、教师、学校共同努力，对学生缺乏自我效能感的原因进行分析，并总结出行之有效地解

决方法就能在教学过程中不断使学生的自我效能感得以提升，并不断获得自信心，培养良好的性格，最终实现成绩的提升。

参考文献：

王荣琴．后进生学习困难的心理障碍及其转化策略［Ｊ］２００１年第３期

李克信，王敏．论差生的概念、成因及其教育措施［Ｊ］烟台师范学院学报（哲社版），１９９８年第２期

杨玉芝．“学困生”的产生及其转化.黑河教育，２００５年２月

林勇强．学困生的心理特征及教育对策［Ｊ］广西教育学院学报，２００４年第５期（２００４年增刊）

杨远方．浅谈＂差生＂的含义及其形成原因 天津教育，１９９８年第７－８期

崔玉中．论家庭环境与差生原因［Ｊ］山东理工大学学报（社会科学版）２００５年第１期 朱慕菊.走进新课程---与课程实施者对话.北京师范大学出版社，2002年4月第1版 曾琦，陈向明.新课程与学习方式的变革.北京师范大学出版社，2001年12月第１版 苏霍姆林斯基著.杜殿坤译：《给教师的建议(上)》，教育科学出版社，1980年版

注 释：

①苏霍姆林斯基著.杜殿坤译：《给教师的建议(上)》，教育科学出版社，1980年版 ②马卡连柯著．丽娃译：《家庭和儿童教育》，上海人民教育出版社，2005年8月 ③朱慕菊.走进新课程---与课程实施者对话.北京师范大学出版社，2002年4月第1版

第二篇：李梁论文第一稿修改意见

第一稿修改意见：

1、请按《池州学院本科生毕业论文（设计）撰写规范》要求规范文章结构、格式（见：池州学院毕业论文（设计）学生手册P17-28）。

2、文章题目是“集体土地所有权登记研究——以肥东县为例”，因此文章“问题”等内容分析时应结合调查资料。

3、文章结构不尽合理；一级标题建议增加“对策与建议”方面内容。

4、“国外研究现状”部分可删除。

请3月15日前交二稿。

第三篇：论文 第一稿—罗兴宏(正)（推荐）

校园足球在基层中小学的普及与发展的现状调查研究——以都匀地区为例

罗兴宏

（2008091242）

（黔南民族师范学院 体育系，贵州 都匀 558000）

摘要：“校园足球”的普及与发展使得我国青少年足球运动的发展有了一个很好的发展平台，与此同时，也为我国选拔足球运动员奠定了良好的基础。校园足球的开展与普及特别是在基层不仅丰富了教学内容也能使得基层对足球运动有着更多的技战术和理论知识的了解与掌握。在都匀地区，各所学校都相对分散，同时大多是农村家庭孩子。农村家庭孩子本身就具有一定的身体素质，只是得不到规范的训练，校园足球在基层的普及与发展能使得足球运动在最根本上最实际上培养优秀的足球运动员。但是，校园足球在基层发展任然出现很多问题，都匀的各所中小学都存在着场地器材、师资力量、经费与其他诸多问题，影响着足球运动在基层的发展。通过对校园足球在基层的发展与普及现状研究从根本上发现问题及解决问题，使得校园足球能在基层地区更好的发展。

关键词：校园足球；基层；中小学；问题

引言：足球作为世界第一大运动在整个运动项目中居于最重要的地位。世界的目光都交集于绿茵场上享受着这一运动所给于世人的视觉震撼。我国足球职业化改革以来，足球运动得到了进一步的发展，中国国家男子足球队首次打入了世界杯的决赛圈。虽然如此，但在所有运动项目中，足球却是我们国家的薄弱环节。追根揭底，作为输送足球人才的大、中、小学校也有着不可推卸的责任，足球的普及及对足球的训练、认识和重视程度不够，从大的方面看，这把中国的足球推向了一个悬崖，前景不容乐观，从小的方面看，足球在校园将慢慢失去地位、慢慢衰竭。

足球在基层中学的普及与发展这是现如今急需解决的问题，同时也是青少年足球人才培养体制需要解决的问题。由于足球规则、足球场地设施、器材、场地等问题制约着基层足球的普及与发展，从而导致基层足球一直停步不前甚至被遗忘。存在问题的因素很多。因此，对校园足球在基层中学的普及与发展的现状进行研究有着深远的意义，是足球在各个小学都能得到普及和顺利发展的认知参考，是足球运动在中国更完美的展现提供良好的影响和人才储备的第一小步。

一、主要内容

（一）研究现状

从2009年4月14日，国家体育总局和教育部联合下发了《关于开展全国青少年校园足球活动的通知》及“实施方案”。通知称今后将在小学、初

中、高中、大学四个阶段都将开展足球联赛。方案将全国青少年校园足球工作定位为长期工程，将前十年（2009—2018）规划为三个阶段逐步展开：第一阶段为2009—2011年，任务是先启动小学和初中的工作，特别是三级学校联赛；再接着高中和大学联赛；第二阶段是2011—2013年，任务是总结经验，科学推进，深化发展；第三阶段是2013—2018年，任务是逐步扩大规模，实现可持续发展。国家体育总局也将每年从体育彩票公益金中提取4000万元人民币，作为开展青少年校园足球的专项经费，为校园足球开展提供了有力的保障。

都匀地区遵照国家体育总局、教育部《关于开展全国青少年校园足球活动的通知》精神，都匀市作为全国46个布局城市之一，从今年9月份开始，积极在全市部署校园足球联赛活动有关事宜。经过两个多月的准备，11月15日，全国校园足球联赛贵州都匀赛区初中组比赛正式开赛。“校园足球”在都匀各所学校的呐喊声此起彼伏。

在市及学校领导的重视下，在比赛前进行了精心组织、精心挑选、保证参营人员的素质及要求，在比赛中不卑不亢、充满自信，赢得广泛的尊重和赞誉；拓展视野、更新观念，重新认识校园足球的意义和目标。在比赛后看到了存在问题，看到不足，为今后积累经验和教训。使得校园足球在都匀地区有计划、有规划的进行着并取得了圆满的结束。

（二）研究出现的问题

一）开展校园足球活动的认知差距

目前全国拥有30多万所中小学，但仅有2200所学校开展了校园足球。而对于都匀地区来说，仅仅只有10多所学校开展了校园足球，这里存在客观原因的同时也存在一定的主观原因。足球运动属于对抗性较强的项目，部分家长或学校担心学生会在对抗中受伤，更担心会影响学生文化成绩，都匀地区多是农村孩子，都很重视孩子的安全，都希望望子成龙，封建思想依然浓厚。再者，中国教育一贯以“万般皆下品，唯有读书高”这一垄断性的价值标准决定体育在中小学校园的实际地位。校园足球无论是以“发现苗子，培养足球人才”的姿态出现，还是以“让足球运动成为学生终身受益的活动方式，让校方和家长得到健康、全面发展的学生”的面目出现，遭遇的结果只有一个：升学率让足球走开。

二）资金投入不足

体育总局每年从体彩中划拨的4000万元用来支持校园足球的开展，这对于全国5000多支队来说太微妙，只能起到引导、资励、基本保障的作用；

在都匀举办的校园足球来看，每个队往返车费、足球的购买、奖品的颁发、裁判的聘请等等开销下来，队员、工作人员连喝的水都没有，食宿问题更别说能解决了，现在，主办方希望校园足球“开枝散叶”，在班级间、学校间、同城间广泛开展四级联赛，在大声吆喝的同时资金极度紧缺，校园足球又何以深入发展？资金仅靠体育总局和足管中心是远远不够的，更需要其他的资金来源。

三）活动场地、器材严重缺乏

如今不管是都匀还是全国其他各地都存在足球场地及器材的严重缺乏，这制约着足球开展和前进的步伐，足球场地不够、继续扩建大量的足球场地迫在眉睫，然而场地费用的高昂又几乎将有志青年阻于门外。正规场地极少，都匀地区中小学正规足球场地甚至没有。一块正规足球场地最少需要几十上百万元，如此“天价”，对于都匀中小学地区实在不敢想象。

四）基层教练员、裁判员、师资数量不够

长期以来中国足球就是薄弱环节，对足球相关知识培训不够，师资人才缺乏、裁判不够专业等。校园足球的推广在一定程度上增加了踢球的孩子的数量，基层教练数量不足的问题却又暴露出来。很多学校足球专业毕业的体育教师不多，经验不足，只能摸索式带领学生进行练习，学校也缺乏教学材料，不规范的教学埋下了一定的安全隐患。裁判员没有正式的证书，执法水平不够等问题成为制约校园足球活动开展瓶颈。

五）政策保障不足

如今既存在着有政策但未落实的现实问题，也存在着缺少政策规定的实际问题。如将校园足球体育教师的业余培训和比赛时数纳入工作量，予以工资补助，体育教师的校园足球指导员培训应纳入继续教育学时政策有的地方还没执行。还有就是如何解决好“体教结合”依然是困扰校园足球发展的老问题。运动员受伤或退出赛场后的保障问题需要解决。“校园足球”活动推广也需要地方体育局和教育局联手进行，但某些学校拿到冠军却得不到承认等问题出现。这些问题都需要政策的有力保障才能使得“校园足球”走得更远。

二、对策与思考

一）扩大资金投入，设置专项场地建设资金

仅仅依靠足协每年4000万的资金投入是远远不够的。在充分挖掘和提高利用现有社会、体育和教育部门场地使用率的基础上，应会同政府其他部

门利用城市空间和绿地合理修建足球场地，要充分利用各地体育局和教育部门专用体育场地和社会公共体育场地为青少年足球活动服务。除教育、体育部门对中小学校园足球活动的正常开展给予必要的配套资金支持外，学校本身也可到企业“化缘”或为企业做广告获得一定的酬金。另外学校也要向“用人”单位或上一级学校收取一定的“培训费”。总体来说，我们应该同时走两条路：市场机制和政府调控。

二）完善竞赛管理体系

足球管理部门要积极配合教育部门继续推动校园足球的发展，努力扩大足球爱好者队伍，协助教育部门负责竞赛管理和组织以及相关人员培训和业务指导，强调健康、快乐和公平竞赛体验，反对一切弄虚作假；在现有青少年校园足球城市联赛基础上，支持和协助教育部门完善四级竞赛。各级体育部门和足球协会应给予校园足球充分的关爱和周密指导，建立完善的、递进式的、可持续发展的机制和路径，为青少年运动员提供最好的训练比赛成人成才的机会，帮助他们实现理想。

教育部门管学校，体育部门管竞技，对于搞好“校园足球”来说，两大机构的联手本来是绝配，但属于不同系统的两大行政部门如何搞好分工合作，整合资源使出合力还需要一套切实可行的联动机制。校园足球中“两条战线”的关系部理顺，校园足球的未来发展很难得到有效保障。

三）找好体教结合点

开展青少年校园足球活动本身就是学校教育的重要内容，是促进学生全面发展的必然要求。目前校园足球活动面临的最大问题就是“体教结合”的问题，当然，并不是指学校的体育、教育结合或者基层单位的体育部门、教育部门的结合，正好相反，现在大部分学校已经意识到了足球运动促进素质教育方面的积极作用，很多城市的体育部门、教育部门也有不错的沟通和合作，真正的关键，还是人们思想认识的提高，找好体教结合的点，如共同举办符合中小学生身心特点的赛事，从中发现体育人才；体育和教育部门经费结合起来用在刀刃上，做到你中有我，我中有你；加强运动员文化素质的培养，将参与的学校定性为教育主体，以学生全面发展为参与足球活动的前提，将传播足球文化和培养终身技能和爱好为宗旨。

四）建立高水平的教练员、管理人员和师资队伍

要整体提高青少年校园足球水平，扩大足球人口是最基本的，但仍然不能忽视教练员、管理人员和师资队伍的重要性。一个优秀的足球教练员应具备：①善于发现足球人才；②最大限度的激发运动员潜能；③善于处理人与人之间的关系；④善于整合球员；⑤良好的心理素质、专业水平、道德水平；

⑥善于创新，学习并吸收最先进的足球理念。然而教练员的扩大远远不够，还需要大量的管理人员和师资队伍，我们需要校园足球管理者给教练、球员们创造相对宽松的环境，让他们最大限度的发挥自己的水平。同时，通过适度的营销手段宣传足球，以吸引更多的请少年足球爱好者关注并参与其中。

另外，建议体育总局给予教育部门一定受训等级授予权。同时，给予教练员或裁判员、师资等给予等级水平的认定，建立规范的校园足球管理人员、教练员指导员、裁判员等培训体系，实时聘请足球发达国家讲师对基层相关人员的培训，以促进基层相关人员的专业水平和校园足球的更好发展。

三、参考文献

[1] 体育科技文献通报 第19卷第5期

[2] 体育教育 2011年10月总第27期

[3] 杨明建.我国足球后备人才“体教结合”培养道路的规划设计[J].中国体育科技，2009，45

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[4] 董众鸣、龚波、颜中杰.开展校园足球活动若干问题的探讨[J].上海体育学院学报，2011，35（2）：91—94

[5] 校园足球能否破解足球基础难题？[N].工人日报，2010—10—29.[6] 徐松.“校园足球”的六大瓶颈[N].深圳特区报，2010—05—21（A14）.[7] 卫平来.校园足球活动的现状及发展对策[J].安徽体育科技，2010.31（4）：86—88

[8] 韦迪.在全国青少年校园足球工作座谈会上的讲话[EB/OL].http:/,2010

—12—27.

第四篇：凝心聚力论文第一稿

主题：如何严格遵守中央八项规定，加强对权力运行的制约和监督，筑牢拒腐防变的思想道德防线，形成风清气正、干事创业的良好氛围。

为了进一步促进滨海新区经济和社会又好又快发展，根据区委区政府统一部署, 按照国英书记的讲话要求，贯彻落实新区“凝心聚力、创新发展”大讨论动员大会精神，我们不仅要学习，更要实践，将会议精神融入到每一项工作中。

一、优化干部选拔培养机制

当前，滨海新区面临着四大发展机遇，即开发开放国家战略、京津冀协同发展国家重大战略、自贸区申建和天津国家自主创新示范区建设，这些机遇叠加在一起，可谓千载难逢。这些机遇给我们了，是不是能够抓得住，关键在我们自己。从我们干部自身看，素质能力参差不齐，还不完全适应落实国家发展战略的要求。在这种新的形势和发展格局面前，我们要抓牢用好机遇、有效应对挑战，争创优势，赢得未来，必须通过大讨论活动，进一步增强责任感和使命感，进一步统一思想、构筑防线，进一步激发干事创业的热情，推动新区在新的起点上持续健康发展。

党员干部是新区事业发展的中坚力量。要通过大讨论活动，充分调动我单位广大党员干部的积极性、主动性和创造性，使单位干部上下同欲，齐心协力，众志成城，共同为新区开发开放作贡献。要将作风正、能力强、敢担当的干部选拔到重要岗位，大胆选拔一批年龄轻、素质好、潜力大的干部放到一线，选拔经过艰苦复杂环境磨练、实践证明优秀、有培养前途的年轻干部，充分发挥不同年龄段干部的作用，大力支持鼓励那些勇于负责、敢抓善管的干部，关心爱护那些不图虚名、埋头苦干的干部，给想干事的人以机会，给会干事的人以舞台，给干成事的人以激励。创造茶淀街风清气正、干事创业的良好氛围。

二、营造健康的工作氛围

通过开展大讨论活动，正确把握单位的发展方向，统一干部思想，要在茶淀街树立工作思想和作风的正能量、凝聚正能量、强化正能量，营造一个风清气正的工作氛围，要肯定那些埋头苦干、任劳任怨的同志，宣传那些踏踏实实干事、老老实实做人的同志，使用那些成绩显著、群众公认的同志，依靠那些能力突出、无私奉献的同志，要把这些同志作为单位的骨干力量，放到关键岗位上来，放到领导岗位上来，评先评优、晋升晋级要向他们倾斜，要大胆提拔和使用，给他们创造良好的建功立业、干事作为的环境和条件。要控制迎来送往，严禁相互吃喝招待，坚决反对团团伙伙、帮帮派派的行为，杜绝拉关系、走后门、跑官要官，以及向组织讲条件、要待遇、讲价钱的现象，抵制不良风气，弘扬正能量。

要牢固树立过紧日子的思想，办一切事情都要遵循勤俭节约、艰苦创业的原则，量力而行、精打细算。要进一步完善预算、决算和财务报告制度，严控各项经费开支，特别是要控制公共运行经费支出。要大力倡导节水、节电、节油、节约办公用品，缩减一切不必要开支。简化接待工作，不搞迎来送往，不超标准接待，控制工作餐费、控制公出考察经费，把有限的资金用到事业发展上、用在“刀刃”上。

三、建设公开透明的阳光政府

“干部清正、政府清廉、政治清明”是十八大提出的建设廉洁政府的重大任务。靠什么打造“三清”型廉洁政府？如何把权力关进制度的笼子？惟有建立公开透明的工作制度，让人民监督权力，让权力在阳光下运行，最大限度减少体制障碍和制度漏洞，形成“不敢腐”的惩戒机制、“不能腐”的防范机制、“不易腐”的保障机制。

公开、透明是最好的防腐剂。要强化公开的意识、公开的制度、公开的措施，大力推行党务公开、政务公开、财务公开、采购公开，常言说：“一人为私、二人为公”，要把各项权力置于玻璃板下透明运行。我们要将按程序办事、程序优先作为公开的重要手段，认真落实各项法律法规和规章制度，严格执行政府集中采购、招投标有关要求。严格执行党的民主集中制，确保“三重一大”事项集体决策、民主决策、科学决策。执行好公文流转、公章管理、政务公开、费用报销等工作流程，增强工作的计划性、预见性和条理性，杜绝违规违法行为。

全面落实《政府信息公开条例》，按照公开为原则、不公开为例外的要求，以人民群众普遍关心、涉及人民群众切身利益的事项为重点，不断完善公开机制。建立健全主动公开和依申请公开制度、考核评议制度、责任追究制度和审核、公示、听证、询问等配套制度，完善公共服务、财务预算、人事任免、征地拆迁、环境保护等重要事项和群众关注事项的公开制度。利用现代信息手段，不断创新和发展公开方式。不断完善双向互动、双向反馈交流的机制，建立健全政府新闻发布、重大决策公示预告等制度，方便人民群众参与对公共事务决策的监督，通过完善创新公开方式和渠道，推动科学决策、民主决策，不断提升公共服务质量和水平。

四、建立健全的权力监督制约机制

党的十八大报告提出，要“建立结构合理、配置科学、程序严密、制约有效的权力运行机制从决策和执行等环节加强对权力的监督，保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益”。

明确“两个责任”：即党委负主体责任，纪委负监督责任，实施切实可行的责任追究制。科学配置权力，坚持职权法定、精简高效，完善权力结构，对涉及人、财、物和内部管理等方面的职权，从决策、执行、监督三个环节进行适度分解。坚持集体领导和个人分工负责相结合的制度，保证领导班子合理分工，优化权力配置，发挥集体领导作用。

优化决策流程。坚持规范运行、便于监督，进一步完善决策程序，使权力运行相互制约、可查可控，形成流程明晰、运转高效的权力运行程序。严格执行民主集中制，规范领导班子决策程序，完善重大决策、重要干部任免、重大项目安排和大额资金使用等事项的集体决策办法。提交集体讨论决策的议题，按规定时限提前书面通知班子成员，决策过程要如实记录，存档备考。

健全领导干部监督制度。严格执行党内监督条例，健全和规范领导干部定期报告工作并接受监督制度。健全纪检监察机关对我单位领导班子及其成员监督的制度。不断完善各级干部述职述廉、诫勉谈话、函询、质询、罢免或撤换等制度，总结完善基层党代表询问、质询办法，推行党政领导干部问责制、廉政承诺制、行政执法责任制。健全巡视工作领导机制，完善巡视程序和方式。落实重大决策报告制度，健全决策失误纠错改正机制和责任追究制度。

开展大讨论活动，领导重视是前提，狠抓落实是关键，取得实效是目的。我们必须坚持不懈地开展反腐倡廉宣传教育活动，积极推进反腐倡廉制度建设，加强对重点领域和关键环节的监管，建立健全符合茶淀街实际的惩治和预防腐败体系，形成不敢腐、不能腐、不想腐的廉政机制。严格落实一岗双责制度，班子成员对职责范围内的党风廉政建设要亲自抓、负总责，认真落实反腐倡廉各项重点任务。全体干部要认真遵守“三严三实”准则，严以修身、严以用权、严以律己，谋事要实、创业要实、做人要实，自觉接受各方面的监督。对在执行党风廉政建设责任制方面严重失职渎职的部门和干部严肃追究责任，对顶风违纪、违反中央八项规定的问题，一经查实，严肃处理，绝不姑息迁就。在区委区政府的统一部署下，坚持高标准、严要求，确保大讨论活动扎实开展，取得实效。

我们生活在干事创业、充满机遇的沃土，我们生逢只争朝夕、时不我待的年代。我们一定要在区委区政府的正确领导下，高举滨海新区开发开放的大旗，以高度的责任心和事业心、强烈的紧迫感和使命感，以饱满的热情、昂扬的斗志、拼搏的精神，凝心聚力、锐意进取、扎实工作、创新发展，为建立健康阳光的滨海新区工作而努力奋斗！为建立示范型新区而努力奋斗！

第五篇：综合体物业管理(第一稿)

第二章 商业综合体物业管理权获得

物业管理权（前期物业管理）获取一般是由建设单位通过招投标方式，物业企业投标获得。根据现有商业综合体项目建设单位投资状态划分为销售型商业物业、持有型商业物业、混合型（部分持有部分销售）商业物业，加之商业运营单位在物业交付后与物业企业共同在一个物业项目内运营，涉及到部分设施设备及配套场地的共管共用，服务与责任交叉，物业管理权的获取与商务、技术投标策略制定已多样性。本章主要介绍现各种商业综合体物业招投标方式及物业管理权获取过程中应关注的重点及所涉及的各板块事项。

一、物业管理招标信息获取

随着物业管理行业发展，壮大出一批优秀的市场化物业企业，加之部分以往是管理自主开发企业项目的物业企业市场化加剧了行业竞争，建立有效的市场信息获取渠道成为了物业企业发展壮大的第一步：

1、已有管理服务项目客户细分：从已有管理服务项目客户群体出发，细分客户，将建设单位及与建设单位有业务、事务往来机构进行梳理，作为可发展、合作渠道维护。

2、梳理当地建设企业：对当地开发企业进行整理，罗列出未有自我品牌物业企业的建设单位及未来开发计划，主动出击、上门拜访，寻找合作机会。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：将营销代理机构、建筑设计公司等于建设单位有较为重要合作关系的社会组织纳入市场拓展渠道建设当中，建立合作伙伴关系，强强联合、共图发展。

4、公共资源物业管理权信息：物业企业进入新的区域市场或在三、四线物业行业待发展区域市场可采取先获得市政、公共外包物业服务权方式以推广品牌。在当地公共资源外包中心建立名录，获得信息端口选择符合自身情况的目标信息。

二、物业项目投标前评估

获知物业项目招投标信息后评估工作非常关键。主要涉及到该项目招标条件与前期投入是否符合自身企业情况。该项目规划设计、配套设施种类与数量、后期商业运营模式、能源供应方式等都需在投标投标前摸排清楚，制定投标书时一并考虑。

1、规划设计：主要涉及项目体量与业态分布、周边交通与项目结合、项目区划内公配建设施情况，涉及分期开发的了解其开发周期、交付区域与施工区域周界设定、能源供应（临时、正式）；

2、配套设施种类与数量：对项目所涉及的配套设施、设备种类、数量整理出数据，除根据其属性、材质、维修维保要求、数量预算出维护成本外，应当对重要设备（电梯、弱电系统、消防系统）专属性强的单独了解当地维护成本情况，供应商或维保单位配件储备、维修维护价格等市场信息，为成本核算工程板块准确计算做好铺垫，并可在获取物业管理权后参与建设单位设备实际采购选型环节提出说服力建议，为后期管理降低难度。

3、后期商业运营模式：针对项目交付后期集中商业管理运营与物业企业的共存，判定后期商业内服务供应单位的确定及与物业管理企业管理界面划分、共用设施设备的划分界定、费用分摊、公共区域双方的责权问题需要在前期投标前于建设单位处了解清楚。如此时建设单位还未涉及此类工作，可主动提出建议。1）、集中独立商业部分（商场）由物业企业一并负责：此类情况一般为建设单位持有商业部分物业，自主建立招商运营机构。本着便于沟通、统一管理目的将商业内服务一并委托给物业企业负责。因该部分服务费用由开发企业自身承担，物业企业利润点较低，商业体内人流量大，设施设备使用频繁经营风险较大。建议物业企业就该部分单独与建设单位签订酬金服务合同，按照人工费用进行计算、提取一定比例佣金。能耗、维修、公区责任险等其它开支由建设单位或商业运营机构承担。

2）、集中独立商业部分（商场）由运营单位负责：此类情况一般为建设单位出售或承包给运营单位，本着成本控制或其它原因将内部物业服务另行组织、聘请服务队伍提供服务。因属于一个建筑区划内，公共场地、通道、地下隐蔽工程（排水排污）、能源供应、消防设备、配电设备等不可划分性，其使用所产生的维修维保费用分摊、经营收入分配等应于事前所有约定。具体费用分摊、收益分配可根据所使用的频次、负荷大小、区域进行考虑。

3）、能源供应方式：主要分别清楚能源供应的性质与区域。从以往经验有过物业企业收取综合体公寓部分业主生活用水标准水费，实际该供水管网与商业部分共用一表，即商业水表。致使物业企业损失巨大。另对于总分表部分业态需了解清楚分表后端部分有无子分表，总分表级数越多，损耗越大。

根据以上信息加之企业自身情况符合招标条件要求，具备投标资格，则应根据招标文件要求及时做投标响应，投递企业报名信息及投标负责人委托书。成立投标工作小组，负责标书制作。投标书制作及投标

投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项： 管理方式

投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。物业社区微信： 比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。

二、管理组织架构

所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，目前国内的管理方法有两种：（1）垂直领导方式（直线式管理模式）。优点是政令畅通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。（2）矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。

3、机构的设置

就商业综合体项目业务范围及服务内容分析，需满足日常基础服务的同时在组织架构设置上还需体现商业氛围打造、经营商家关系维护、品牌宣传等涉及保障商业后期运营效果的配置及满足内部管理的需求。一般对商业综合体项目采取项目公司的组织架构设立方式：

项目总经理办公室：经营计划目标制定、分解、督办、外联事务，作为项目公司的中枢大脑； 职能板块：行政管理、人力资源、财务、品质管理、经营品牌管理 业务板块：客户服务、工程维修维保、秩序安防管理、环境维护。

除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的负责人、部门经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。

三、管理费用的收支预算方案

经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”的原则，“根据物业功能、分层次收费”进行。

1、收入测算

物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：

（1）目标物业的管理费用。有政府物价部门核准的标准进行测算，没有参照当地同类型同档次物业及该项目前期评估情况测算。

（2）场地及多种经营费用的测算（注意在该项中说明可将因公共场地所产生的经营收益作为补充物业服务费用）（4）其他方面的服务收入。

2、支出预算

围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：（1）人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。

（2）各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置；各类服务所需要的的消耗品。

（3）物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。（4）其他有关各项的开支等。

通常根据招标文件的要求只进行1年的预算，但实际情况商业综合体项目基本2到3年才能够逐步成型，物业企业收入才能够实现稳定均衡，前期费用测算需做考量。

四、管理操作

这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：

1、）公众管理制度，主要包括： ① 业主公约；

② 精神文明建设公约； ③ 楼宇使用及维护管理规定； ④ 装修管理规定； ⑤ 治安管理规定； ⑥ 清洁卫生管理规定； ⑦ 消防管理规定； ⑧ 交通车辆管理规定； ⑨ 环境保护管理规定。

2、）岗位责任制度，主要包括类型： ① 管理类岗位职责； ② 操作类岗位职责；

3、）内部管理运作制度，主要包括： ① 员工行为规范； ② 培训制度； ③ 考核制度； ④ 奖惩制度； ⑤ 回访制度；

⑥ 来访，投诉处理制度等。

五、管理目标，经营管理宗旨、方针

投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。

六、便民服务措施

物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。

七、品牌推广

品牌推广是商业综合体项目后期经营云因的关键，直接关系到其所产生的经济价值。通过多渠道、多空间的信息传递，活动推广的方式，将项目的知名度及美誉度做好宣传推广，做出有特色的商业综合体口碑。

例如：重庆万象城（休闲购物体验）、成都锦江万达（生活购物）、成都海洋中心（家庭亲子）。

八、管理指标的承诺

国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向招标单位作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺： ⑴ 房屋及配套设施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及时率； ⑶ 维修质量合格率； ⑷ 清洁保洁率；（5）道路车辆完好率；（6）小区治安案件发生率；（7）业主综合服务满意率；（8）绿化完好率；（9）重复维修率；（10）住户有效投诉率等。

九、档案资料的建立和管理

为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。物业社区微信： 投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想：是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理的程序图；采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。

十、提高物业管理水平的新设想

物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创新。例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，一定通过ISO9001：2008贯标，使物业管理质量标准化、规范化。另在物业服务中采用机械化、科技化的操作手段与管理方式，提高物业服务效率与准确度，实现节能降耗、效率提升的目的，增加客户体眼感。

十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚

作为投标的物业管理企业，在系统地阐述了本企业对目标物业管理的各项设想，措施之后，需要在最后进行高度的概括和承诺。即招标单位承诺自己有能力，有决心管理好目标物业，并表示管理好了怎么办，管理不好愿意承担什么处罚。例如，某物业管理企业在对待奖惩最后表态：有信心、有能力管理好该项目，管理好了以后并不是为了追求更多的奖金，而是追求更多的合作机会；如果管不好，接受与招标单位所约定的考核方式，接受经济处罚。物业管理投标书编写注意事项

(一)物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。1．计量单位

计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

2．货币国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

3．标准规范编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。4．表述方式

投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求 编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。5．理论技巧

投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。6．资料真实性

投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。

(二)物业管理投标书编写中应注意的问题

1．确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。

2．不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

3．填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写:除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。4．不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。

5．计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。

6．报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的“开标一览表”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写“开标一览表”、“投标价格表”等。

7．包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。

8．报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受

9．对招标书响应若有偏离，应做出说明，并附偏离度表。

10．严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊：不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁

若中标后，应及时与招标单位签订物业服务合同，按照法规及当时主管部门要求及时备案，并作为销售合同附件在客户签订商品房买卖合同时一并交予。

商业综合体前期介入（销售案场管理）

本节主要介绍商业综合体前期销售案场管理物业企业所涉及的工作事项。做好销案场管理是物业企业对项目管理实际介入的第一步，是物业企业在建设单位及客户面前展示的第一阶段亮相。对企业形象树立、客户关系维护有较为重要作用。案场管理方案制作 案场管理方案一般为中标后与建设单位双方所订立的针对销售中心及相关展示区域所提供物业服务内容、标准、人员配置、费用的综合体现。除满足基础物业服务需求外还应体现出物业企业在销售阶段如何配合营销，主动出击推广帮助开发建设单位提升销售业绩与品牌推广的目的。案场管理方案应包含以下几个方面：

销售案场及周边情况介绍：着中介绍销售案场功能区分部、动线及周边道路交通情况，为下一步介绍管理岗位设置及标准打下基础；

服务流线与岗位设置：以图文并茂的形式介绍服务流线设计。固定岗位及流动岗位的设置情况，同时表述清楚该岗位设施的作用与服务效果。

人员标准：管理岗位及操作岗位服务人员标准，尤其是形象岗位及在岗位职责与功能上有与客户语言沟通的（门童、服务员、样板间介绍员）

服务内容：根据具体岗位设置及现场功能区分部尽可能详细的介绍清楚拟开展的对客服务内容，例如吧台服务员岗提供的茶水接待服务可分列清楚茶水接待服务的品种（现制咖啡、果盘制作、手工冰淇淋），样板间接待员（样板间户型介绍、后期物业服务介绍、商业环境讲解、绿色建筑设计介绍）等能够在与客户接触时为增强客户体验感及项目销售起到推动作用的具体工作。

人员调班：将各岗位工作时间与人员休息、调班时间做好时间安排，以表格形式体现（不要小看此环节，因案场物业服务人员较少，自由度较少，岗个岗位的性质从跌性小，在排班上经不住逻辑推敲的情况时有发生）开办物资：此处开办物资分为2个部分，、涉及对客服务的开办物资：根据拟定的服务内容梳理对客服务的物资需求，并做好样品选择建议。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔热玻璃茶杯、会议杯等，描述清楚使用的场地及环境；、物业工作开展工具物资：冰箱、对讲机、电瓶车、咖啡机、物业使用的办公用品及月耗材预估。

开办物资的梳理要做好充分、全面，不要有遗漏，同时在体现方式上建议以图文并茂的方式，对每一类、一种物资的使用做好描述，体现出物尽其用。同时物资价格预算合理。费用 费用分为几个方面介绍：

1、人工费：基本工资、保险、福利

2、日常、后勤费用：办公耗材、交通费、住宿费

3、折旧费：由物业提供的固资产、器具及服装折旧费（服装尽量让建设单位提供）

4、管理酬金：该费用一般为10%

5、利润：因为前期销售案场服务，服务时间一般短则1年，长则2年，建议利润率控制在5%即可

6、税费

7、其它费用：加班费、临时人员调配费、外出推广配合等其它超出案场服务管理范围和日常时间所产生的费用应有收费原则及标准体现。

建议开发建设单位购买销售中心及展示区的公共意外责任险，以避免风险。其它约定

可约定由物业人员代客产生销售的提成约定、物业组织的销售推广活动所产生的费用等。案场进场与工作开展

案场进场后随时而来的就是工作的开展，销售案场与后期物业不同，一进场随之而来的是建设单位的开盘活动，服务标准及亮相效果需达到最佳状态。所以，一般销售案场服务人员及涉及的物资、后勤保障准备工作因提前到位，开展服务演练及人员培训、工器具试用工作，出现不合适的情况及时调整，并有后备方案。进场前准备：主要涉及人员、服装、工具、岗位熟悉、后勤保障；

进场中：与建设单位代表的接洽，对销售中心及展示区环境、物品、配套设施做好熟悉与统计，建立物资台账。同时开展服务演练，邀请销售代表扮演客户提出意见。根据项目情况编辑应知应会手册，做到全员知晓。督促物业所使用的工器具物资及后勤保障到位。主动了解营销推广及开盘活动策划，安排活动中物业所涉及工作的分工，需公司支援的积极协调、并做好支援人员调配的接洽事宜。进场后：日常工作的开展做好工作计划，具体的工作计划应涉及到每个岗位及每个人员，并传达知晓。在初期进场开展日常工作中强化服务标准化固定，有计划的进行对标服务检查、改进工作。圈层活动组织

首先需正视对圈层活动的理解。并非所谓组织一场所谓的群体活动、简单派发项目营销手册与宣传资料，安排吃、喝项目后就完成圈层活动。

圈层活动是将符合该项目购买或投资条件、有投资期望的客户通过组织平台邀约在一起，该类人群自身有购买或投资欲望、需求，经济上相对与项目定位匹配。在圈层活动组织中需要有专业的平台组织提供有质量的客户。例如与知名大学MBA管理培训班组织机构合作，能获得较为多的高端人士的客户资源，并在活动组织实施前就将活动策划方案及实施步骤、项目情况及介绍告知客户，确保到场的是有医院、有能力的准客户，确保现场服务力量的集中。

对物业管理企业牵头组织圈层活动是一大考验，也是综合性物业公司能力的体现。在互联网时代，挖掘、调动有效客户价值的企业才能有所发展。

第十三章 综合体物业管理企业的退出

本章主要介绍当对商业综合体项目物业管理权遗失的时候，物业企业面临退场所涉及的工作范围、程序及风险规避。

根据适应与全国的物业管理条例及合同法，物业管理企业对商业综合体物业管理权遗失的前提有以下几种：

1、因项目为单一或少数产权人，合同到期，甲方不准备再续签；

2、经过业主委员会组织召开业主大会投票选举了新的物业服务企业；

3、因物业企业未按照合同服务标准约定开展工作，根据合同考核标准及条款应当撤出所管理项目；

4、合同期内因物业企业自身经营原因向甲方或产权人提出撤出意愿的。

第一节 物业管理企业退出的准备工作及移交内容

经过合法条件、方式确定物业管理企业需退出该物业项目，切勿以消极心态对待，退出环节涉及的法规的合规性、移交资料、设施设备、工器具、场地的规范程度甚至高于前期进场时的标准。不但是对现场的交接，同时是检验物业管理企业在合同时是否规范履行服务标准的内容与程度，同时是妥善做好现场人员安排避免出现局面混乱，消极影响对物业管理企业至关重要。

1、时间准备：根据条例，在依法确定物业服务企业退出后30天内需办理交接。此时应主动联系甲方单位尤其邀约新的物业企业召开移交工作会议，成立移交共同做小组，小组组长由甲方代表、确定移交工作计划，满足30天内办理完交接手续的需求。如甲方为单一业主，可根据商业综合体项目的实际体量、设施设备的实际情况协商具体时限。作为退出企业，在移交组织中及各移交单项交接工作中承担配合、陪验角色，不承担组织与验收责任角色。明确新进物业管理企业所接受、签署的接收确认书为甲方所认可、授权的。

2、人员准备：人员准备上除牵头人员外，各个方面的人员应挑选熟悉项目及版块历史情况，专业较强的骨干人员参与移交验收。并正式移交工作开展前，制定移交策略，灌输移交队伍全员，明确作为退出单位在移交过程中的责、权、利。

3、资料准备：主要分为4个方面。1）、前期介入、承接查验、综合验收资料。这类资料一般为建设单位移交，资料准备的同时将前期资料接收清单附上，根据建设单位移交清单上内容逐项清点移交。2）、客户资料：该部分资料不复杂，但涉及客户隐私，移交时应有甲方代表在场。3）、工作记录文件：该部分文件为本单位在服务合同履约期间的工作记录，体现了服务履约的合规性与标准的符合程度。移交前应当仔细检查，做好准备。4）、对外联络资料：对外联络资料虽是以物业管理企业名义对外发函、发文联络，但事因是因为该项目物业本身的关系，该部分信息资料应属于移交范围。

4、开办物资：根据前期进场有建设单位所提供的开办物资进行移交，到达折旧年限及报废的提供资料信息。

5、财务移交：着重对双方能耗扎断日期、物业管理企业应收物业费、其它归属于物业企业暂未收回的款项进行梳理，整理出真是、可信的台帐。在移交中必须与甲方代表及后续进场物业服务企业明确欠款的收费方式及时间。涉及动用了公共专项维修资金及公共区域收益分配的，需移交法规进行移交说明，并附上必要的手续。

6、场地与设施设备移交：按照承接查验范围与标准进行。需进行功能测试的进行测试，移交过程中着重对现场、运行效果进行记录。

7、移交记录文件准备：移交记录文件除完善的表格、表单外，应有单项的移交标准附上，按照标准进行移交。标准需符合法规及专业规范要求、满足物业服务合同标准要求。

第二节 物业管理退出的程序

1、成立移交工作小组：由甲方代表或业主委员会牵头成立，需街办、社区参与的建议甲方代表或业主委员会邀请参与。会议上需说明，如具体移交事务工作中甲方代表不在场的情况下，新进物业管理企业所签署的移交文件可代表甲方意见，否则可拒绝移交工作的进一步开展，所造成的法规风险及经济损失由甲方承担（有公区收益部分的可明确该情况所产生的经济损失在公区收益中扣除）。

2、制定移交工作计划：移交工作计划应涉及项目所涉及物业服务的全方内容及前期承接查验资料、客户资料、场地与设施设备、物业用房、专项维修资金、属于甲方或全体业主的公区收益等属于甲方或全体业主范围的资料、事项。时间应符合法规所要求的时间限制。计划中对如上移交板块进行划分，分别组织单项移交工作小组，也可按照时间推移逐步移交。

3、财务与费用：根据酬金制与包干制的属性分别制定财务与费用移交计划。酬金制：着重整理清楚物业收入与支出、欠费情况、管理酬金计提等重要收支，自身所应获得的管理酬金与其它收益及分层做好费用结算、划拨铺排，历史欠费及后续经营收入整理好台帐、经营合同移交甲方代表（该项工作不能够直接移交新进物业公司）；

包干制：着重于2部分，一则物业公司服务合同期内未收回应收账款、欠费的整理及与甲方代表或业主委员会约定收回方式及时间（业主欠费业主委员会有责任以义务督促其缴纳）。为维护物业企业的权益及退场后欠费收回的便利性，可以与甲方代表或业主委员会协商，以公共区域经营收入抵扣物业欠费，将物业欠费追诉权转移给代表业主大会的业主委员会或转移给新进物业企业（具体措施与商务条件可协商）。

4、备案与撤出：完成移交后及时张贴告示并根据法规办理移交备案手续，整理自身企业财产、工器具、人员做撤出安排。具体撤出现场服务工作衔接需在甲方代表或业主委员会协调下，将岗位移交到新进物业服务企业手上，避免因新老物业服务企业服务工作交接出现真空，给项目物业服务及业主带来麻烦及出现风险。第三节 物业管理企业撤出的难点与注意事项

本节主要讲述从物业管理企业角度出发的难点与注意事项，以点对点的方式进行问题分析与解决方法介绍，笔者个人观点，仅供参考！

1、品牌的影响：一般对物业企业退出理解为该物业企业在该管理管理与经营的失败，尤其是通过业主大会投票选举后确定退出的。本着伟大的中国传统“好事不出门、坏事传千里”的“优良”作风，对企业品牌的影响甚大，会对企业的其它业务与再发展造成障碍。对于该情况的处理技巧，物业企业应当正视，积极的应对，不可躲避。通过一些策划与手段将格调提高，市场经济原则是自由、双方自愿的，物业企业的品牌成长需要业务的支撑外更需要良好的投资回报率、有品质的物业项目做支撑。当物业企业发展到一定阶段是，业务经营范围不能够眉毛鼻子一把抓，需要对业务种类及投资经营不佳的项目，不符合企业再发展的业务进行清理与良性退出。

2、人员的安置：现场服务人员的安置需要做出策划与安排。调配、调岗、解聘、劳动合同的转移需针对每个部门与员工做出安排。首先与母公司联系，对公司其它业务人员需求进行梳理，从项目现有人员中找到合适且匹配、有意愿继续在公司发展的人员做出岗位调配及调岗准备；二则对本身岗位工作不满，且达不到继续聘用标准的通过沟通达成劳动合同解除；最后因自身原因希望继续留在该项目工作，且公司实际情况不能妥善安置的可与新进物业企业沟通，转移劳动用工关系。在该事项中，还应避免发生劳动合同纠纷，造成追赔情况。

3、应收账款（欠费）的处理：应收账款通俗的讲就是物业企业合同期内应当收取的费用及酬金、收益分配。该比分用的理论收缴对象较多（业主、经营合作单位、垫付的属于维修基金支出费用、因他人责任垫付的其它费用），对欠费应当分角色、性质、费项分门别类的整理清楚、注明费用发生时间与标准，附上收费依据可要求甲方代表或业主委员会协助追讨该笔费用。此时要利用滞纳金的作用与法律责任有力度的将费用收回。在态势严峻的情况下，企业做出自我分析，也可与新进物业公司协商，将欠费打包以适当的经济条件转移到新进物业企业处，尽快的回收现金，与退出项目撇清经济关系。

4、移交风险（服务合同履约）的规避：在移交中，对设施设备、场地的移交为新进物业企业验收的重点，且从前期承接查验物业企业处于弱势角色的角度出发，或多或少本身有不完善之处。前期物业期间，大多数设施设备及场地的质保期已过，维保责任在物业管理企业身上，此时的验收更深的程度是验收物业企业对前期物业服务合同期间责任的履约程度与服务标准的审查。若在此环节不能够妥善处理、移交，甚至会造成业主委员会作为全体业主代表向物业企业索赔的风险。

1）、设施设备、场地台帐：除日常养护、维修台帐外，根据法规可以归类到维修资金及因使用人造成损坏的部分需加以明确，附上依据；

2）、前期承接查验：前期承接查验中一直存在的问题及验收表格、记录，往来函件、邮件等依据需列出作为对“不合格”事项的说服依据；

3）、履约工作：对自身前期物业服务合同履行阶段的履约工作需做回顾。工作计划、维修维保记录、维修配件更换记录等工作履行记录文件对标、对合同进行检查，做到与合同标准、法规要求符合状态；

4）、移交工作中的定位与角色：物业管理活动不单是物业企业一方，业主方也是活动的重要参与角色。物业管理经济活动是双方在平等基础上订立的，物业公司在退出移交工作中且不可将自身角色定位错误，应不卑不亢、更不自暴自弃，按照法规、经济合同的角色正视移交工作。且不可因角色定位错误，心态不正造成影响品牌及经济赔偿责任的风险。