重庆融创御锦项目介绍

第一篇：重庆融创御锦项目介绍

周边围合式布局 水岸风情住宅

重庆融创御锦

[工程档案] 开发商：重庆融创基业房地产开发有限公司

投资商：中体奥林匹克花园管理集团有限公司、融创集团 建筑设计：AAI国际建筑师事务所

设计团队：蔡晟、邵立彦、邹婷、李烨、张海涛、姚之忆、舒韬等 项目地址：重庆北部新区 总规划用地面积：14 8799平方米 总建筑面积：42 0000平方米 容积率：2.30 绿化率：40% 摄影：金霑

[项目特色] 融创御锦定位为周边围合式布局、拥有超大中央景观的高层精品住宅。规划将项目内南侧第一排建筑自东向西从高到到低的组织，以呼应周围四、五、七期面向机场路的高层群天际线，并强化点式高层沿周边间隔布局方式，营造沿机场路的视觉通透感，进而利用个体的跌落、进退、及顶部造型变化等方法，获取建筑天际线的韵律感。同时，将建筑沿周边布置，围合出中心大花园，并在中间地平台处围合出近万平方米的人工湖，结合湖岸打造水岸风情，形成景观中心。通过层次明朗、色彩丰富的景观植被，打造优质生活环境的同时，呼应绿色重庆的城市原景。

融创御锦位于重庆两江新区的核心区，整个奥园地块的西南侧，城市核心轨道——轻轨3号线从南侧经过，经城市主干道金渝大道15分钟可达江北国际机场，8分钟可到达江北核心商圈观音桥，到市中心解放碑也仅20分钟。

设计背景

重庆城市空间结构为“一城五片，多中心组团”，城市中心向江北拓展，而奥园所属的鸳鸯标准分区是两江新区中的重要居住组团区域，与金渝大道仅隔一个街区，是机场高速路、金开大道、金渝大道、金童路等城市道路视觉通廊的重要组成部分。其西侧和北侧均为城市公园绿地，东侧紧邻区级行政中心和商业中心。整个奥园作为一个成熟的生活区，除了几百万平方米的高层住宅和别墅群之外，还包括数十万平米的集零售、餐饮、娱乐、影院、办公、SOHO等众多业态为一体的综合性商业。融创御锦住宅区作为奥园收官之作，开发的项目具极大的标杆作用及巨大的升值空间。

规划设计

总体形象规划

项目位于金通路和机场高速这两条城市主要道路之间，总体上为呼应周围四、五、七期面向机场路的高层群天际线，规划将项目内南侧第一排建筑自东向西从高到到低的组织。同时，采用点式沿周边布局，加强高层建筑群沿机场路的视觉通透感。利用跌落、进退、地形起伏、顶部造型等手法，获取建筑天际线的韵律感，从而建立从机场进入北部新区的美好门户形象。中央大场景 用地呈不规则长方形，东西长约550米，南北宽约300米，呈两侧高、中间低的地貌。设计基本顺应原有地势走向，将建筑沿两边布置，并在中间低平台处围合出近万平方米的人工湖，结合蜿蜒跌宕的湖岸打造出丰富的水岸风情，形成景观中心，并围合出一个400多米宽、100多米进深、约5公顷的中心大花园。

宅前屋后之入户

车行道布置在最外围，增加坡道长度，减缓坡度，以创造舒适的行车条件。面对主景花园处设置仪式性单元入口门厅，且住宅近花园侧均设户前广场，与主花园适当分离，同时以景观道联系各前侧的小广场，并引导人群汇集向湖边。

建筑设计

风格分析

建筑采用鲜明的ART-DECO形态。ART-DECO是20世纪二三十年代流行的一种建筑艺术，它从许多流派运动和文化中吸取灵感，以“大胆的轮廓，几何的形体，阶梯状的造型，新材料等的运用”为特征，迎合当时人们的需求，更受到了从贵族到中产阶级的社会中上层的欢迎。时隔百年，ART-DECO建筑又迎来一个繁华的时段。随着生活水平的不断提高，房地产的中高端诉求日益增长，ART-DECO建筑由于其现代摩登的姿态再度为世人所瞩目。设计亮点

融创御锦采用高耸垂直的线条，凸显建筑的自身比例及相互协调、追求有层次的体积感、打造摩登雕塑及饰带。关键部位反复运用放射线和几何图案，试图在近人尺度中以石材、铜等材料营造“贵重感”。

每栋建筑采用向上渐进收分设计，头部表现出强烈的标志性，加之垂直挺拔的线条、金黄的色彩和细长的比例，在细节中展现出ART-DECO艺术风格。并对窗间墙、阳台、空调百叶、栏杆等细部采取一系列精细的设计，使每栋单体建筑本身成为一个艺术品。建筑外墙以米黄色仿石涂料为主，下部基座采用深暖灰色石材装饰，达成整体建筑群的鲜明形象。

每栋楼设有2个门厅，分别面向小区内车行环道及中心庭院，形成一前一后、内部贯通的组合门厅。设计中结合山城意识，巧妙创造内外地势高差，使得面向庭院的门厅空间两层挑高，营造出仪仗感。

景观设计

景观设计强调情景化的营造，突出生活气息。鉴于项目内外均没有更多的景观资源，设计在内部创造了一个近五万平方米的内花园和2个各1公顷的组团花园，共同形成一片7公顷的绿地，成为社区的绿肺。开敞的景观草坪向景观湖延伸，结合层次明朗、色彩丰富的景观植被，打造疏密有致、对比强烈的植物大空间气场，在响应绿色重庆目标的同时，也提供给住户优质的生活环境。

此外，设计注重对原生态的保护，尽可能保留场地中现有的较好植被，采用自由式的设计手法，在入口处设置入口广场，并随交通线路自由设置水池、假山、喷泉、叠水、广场、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、台、榭等景观小品。同时根据景观视线分析，在小区内种植树木、花草，使之一年四季均有良好的观赏效果，一期达到自然景观与人文景观的最佳效果。

室内设计

户型设计

本着“多元产品、全面服务”的原则，项目以110-150平方米户型为主，兼具90平方米以下与120平方米以上的户型产品。采用一梯四户以下的户型，使住户能拥有更好的采光通风和更加自然生态的生活。同时，将户型的主朝向面向花园，且使更多的单元有更广阔的视野。并高效采用“灰空间”，提高得房率。会所设计

会所掩映于林荫道下，入口处华美精致的雨棚是为重庆多雨的天气而准备，同时又布置得犹如玄关处，让人驻足迎接回家的心情。会所设计以华丽为基调，设有前后2个厅，中间以一条长廊式的庭院相连，分上下2层，中心有一个圆形的挑高空间，与屋顶的采光天井相呼应。大厅面向奥园的中心湖景，将湖景尽收眼底。会所内的泳池设计强调开放性，与湖水有相连的视觉效果。

第二篇：融创项目计划和成本管理制度建设

融创项目计划体系及成本管理制度建设

一、环环相扣的项目计划

融创的项目计划制定，聚焦项目目标，以销售为核心，以设计为源头，过程中进行合理穿插，整个项目计划执行非常流畅。项目计划形成如下图：

其中尤为重视销售开盘的关键节点：

融创的项目成本构成如下：

而环环相扣的成本管理则主要体现在如下10点：

第一，项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。

第二，由运营部门来统筹目标成本控制，及实际发生成本的有效监督。

一方面，所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。

另一方面，项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。

第三，对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，确保设计费支出标准不高于市场平均水平。

第四，成本动态控制上，项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，包括但不限于设计方案优化、业务分包（招投标）、材料设备采购比价和限价、合同签订、设计变更及现场签证、合同付款等。项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内。

第五，项目成本一旦超支，则相应进行以下处理及调整：不使用不可预见费，拟采取降低成本措施补救，由公司总经理审批；拟使用不可预见费弥补，调整细项成本，报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；需要突破项目目标成本时，必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，报集团主管副总裁、集团总裁审批。

第六，项目公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上月成本核算意见，以供进行项目经济分析使用。其主要内容应包括：直接成本和非直接成本上月的总体变动情况（超支或节省）及趋 势判断；直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节省）的成本细项的变动情况及趋势判断；实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。第七，经营情况分析的主要内容：

融创项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析，包括变更设计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。

项目公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利息，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。

异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统计天津公司核算期内实际发生的销售费用，比较与月度成本计划的节超情况并分析节超原因。

第八，项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时，由预警人向项目公司总经理发出警讯，进行成本预警。不可预见的事项范围：

发生工程事故或其他经营活动中的事故；发生法律诉讼；因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协 6 议、对外承担新的责任；出现了未计划的对外捐赠；目标成本预测时不准确；发生重大设计变更；其他经营过程出现的意外情况。此外还有管理不善的情况，如作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；计算不精发生多余采购物资；为无效劳动支付了劳动报酬；工作质量低劣引起的返工开支；使用过程中的浪费；非必需的计划外开支；未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；工期拖延造成的费用增加；其他管理不严的情况。

第九，规定了目标成本调整的范围。因经营计划调整引起成本细项的目标成本的增加或减少，如：

由于市场因素或公司主动调整竞争策略、项目产品定位发生变化而引起增减；

调整销售计划而使广告费、样板房、代理费等发生增减； 贷款额度调整导致财务费用增减；

发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减。

第十，目标成本调整由项目公司运营部组织，与总经理确定处理，一般情况下，可以选择以下三种方式：

一是不使用不可预见费，采取有效措施在成本细项内调整或消化，由公司总经理审批。

二是使用不可预见费调整目标成本，报集团运营中心成本管理部审核，由运营中心总经理、主管副总裁审批；

三是不可预见费已用完，或将不可预见费留做它用而不能在不可预见费内调整时，即意味着项目目标成本将被突破，此时应编制 项目目标成本调整的专题报告，报集团运营中心成本管理部备案，经运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。

二、渐进明细的设计阶段管控

融创的设计管理本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调”。

部门归口上，天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作，施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部，并填报《方案成果移交施工图交接单》，由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作，并完成施工图组织设计，研发中心设计部提供相关设计技术支持。

设计进度上，必须严格按照研发中心时间计划执行，保证工程、营销的时间要求。如有重大变动，必须报集团研发中心备案。设计委托上，项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成（规划、方案、扩初、施工图阶段等，含景观设计、室内设计部份）上报集团运营中心审批，经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。

方案设计上，研发中心对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核，对于重要公共区间、部位的建筑效 果、装饰效果进行监督、把控。对于天津本地项目，负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。

单项工程设计审核上，影响营销的样板房、售楼处、示范单位，必须由项目公司研展部组织方案设计单位进行汇报，并由项目公司的策划、销售、工程、运营等部门及项目公司总经理进行评审、会签，最终方案以及评审意见以书面形式上报研发中心审批，二个工作日内反馈意见；其他单项工程，如住宅大堂、电梯厅等装修设计由项目公司研展部组织本部门专业人员、运营部、销售部、工程部等相关人员进行审核，审核结果以书面形式进行记录，并由相关部门存档备案，上报研发中心备案，2个工作日内反馈意见。

设计及施工交楼标准上，项目方案设计经审批最终完成后，住宅、会所、住宅大堂、电梯间、走道等重点部位的施工图设计与施工交楼标准，首先由项目公司研展部初步制定，并牵头组织项目公司相关部门进行初步评审，形成初步评审决议后报集团研发中心，研发中心在接收审批申请后组织相关部门进行最终审批，3个工作日内给予回复意见。

交楼标准审批由集团研发中心、项目公司领导、集团运营中心组成方案评审小组。运营中心审核方案是否符合国家规范，选用材料是否超出成本预算，并有权建议设计人员使用集团采购中标产品；研发中心审核方案是否满足市场及客户需求，最后形成审批 意见。项目公司研展部依据集团审批意见形成最终设计与施工交楼标准，报研发中心确认备案。

初步设计上，所有大型项目工程，如大型商业设施、写字楼、星级酒店等各类大型公建），必须进行初步设计，初步设计深度应符合地方设计文件编制深度；住宅设计原则上也须进行建筑初步设计。如由于其他因素，项目公司决定不做初步设计，需向研发中心提交情况说明，核准后方可直接进入施工图设计阶段。

报建图上，报建后如政府部门提出修改，按如下程序管理： 修改对公司利益损失不大的（五十万元以内），项目公司开发部必须送主管领导及项目公司总经理批准后，方可委托设计单位进行修改。

修改对公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或五十万元以上），由项目公司提交研发中心审核后，集团相关部门会签，方可委托设计单位进行修改。修改完成后重新报研发中心及集团相关部门审批通过，五个工作日内反馈意见后，再进行报建。经政府部门批复的报建图及文件，由项目公司及时归档。

施工图上，设计单位完成的施工图，必须符合施工图的深度要求。专业配套图纸的设计（如：综合管网）的设计由项目公司开发部全部完成，项目公司研展部配合并提供相应技术支持；钢结构、幕墙、栏杆等分项工程的设计应由设计单位统一完成，设计单位 10 作为设计主负责人的原则不变，一般不进行设计分包。如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵头并最终负责。设计质量把控上，首先，方案设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量，是设计质量的主要管理内容；其次，方案设计应以其安全性第一，其合理性、经济性、设计效果应以其具有的商业价值衡量，以为公司创造最大价值为目标；再次，出图质量应保证其设计深度符合要求，减少专业矛盾，避免设计错误，杜绝设计事故。

设计变更管理上，施工图纸的设计变更需由项目公司上报集团运营中心审批，一般设计变更一个工作日反馈意见，重大设计变更五个工作日内反馈意见。关于设计变更和工程签证，后面有详细阐述。

样板房施工完成后，必须由项目公司研展部组织营销部、工程部门进行评审，其工程质量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公司或营销部门管理。

三、巨细靡遗的设计变更与工程签证

由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例较高，设计变更、工程签证是施工图内容的完善和补充，也是承包商的主要索赔手段，设计变更、工程签证对工程安全度、使用功能、外观造型、付款、造价等均会产生直接影响。为保障工程的顺畅进行，达到工程的进度、质量、成本目标，融 11 创将设计变更和工程签证的强化管理作为从集团到项目公司的一项重要工作内容，可谓巨细靡遗。

设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。1.融创设计变更与工程签证管控原则

工程签证主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。

融创在设计变更和工程签证方面的管控主要有如下几个方面： 所有设计变更、工程签证在于其必要性由提出部门说明；设计变更、工程签证相应的经济变更，分别由甲方或承包商（供货商）作出有效证明；

所有设计变更、工程签证的经济否决权在集团运营中心成本管理部，所有设计变更签发权在集团运营中心工程管理部；工程签证的签发权按变更金额分别由项目公司总经理及集团公司签发。工程开工前，项目公司（包括集团运营中心工程管理部、运营中心成本管理部、研发中心、销售、物业）、设计单位、监理公司与承包商（供货商）

双方专业技术人员应认真审阅施工图纸，进行图纸会审和交底，减少设计修改和图纸补充，降低因设计变更和工程签证而增加的工程造价。所有的设计变更（含工程签证），必须由项目公司工程部所有专业工程师、研展部建筑师会审并签字，确保所有的变更（含签证）的连锁变更（签证）一次性完成，必须避免某专业变更带动的其他专业变更不同步，反复变更及返工。

所有变更或签证的每一单（以后称单项），均指有此项变更或签证所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某单位工程。2.设计变更的变更程序

首先，因设计单位认为施工图设计不合理，设计单位要求变更的，由设计单位填写《工程设计变更通知单》，经运营中心成本管理部进行经济变更可行性认定、运营中心工程管理部批准后作为技术文件实施，其设计变更损失按设计合同规定处理。对于不涉及经济的设计变更及洽商，要注明技术洽商字样；

其次，因项目公司研展、工程、销售、商业、物业等部门及领导认为原设计不合理，认为有必要变更的，首先经项目公司工程部所有专业会签、确定所有专业的连锁变更均完成后，然后进行项目公司各部门内部会签，最后经项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营中心，由成本管理部进行经济变更可行性认定后，工程管理部通知项目公司进行设计变更； 再次，因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），施工单位提出《工程变更申请》，并说明工程量及价格，变更内容、原因，由项目工程部初审、经项目公司相关部门审核变更费用，项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营 中心，经运营中心工程管理部、成本管理部、研发中心研究，进行技术经济变更可行性认定确认后，按以下程序处理： 不影响使用功能、设计效果及结构安全的，由运营中心工程管理部在《工程变更申请》表中直接签章，项目公司按工程技术文件处置；影响使用功能、设计效果及结构安全的，由工程管理中心签署意见，项目公司通知设计单位进行修改。

此外，所有的设计变更必须写明产生的原因、变更内容、技术要求，能用图示的必须用图示说明，文字及图示均要表达清楚，以达到设计变更及工程签证的准确性，并由项目公司工程部统一编号下发。所有的设计变更均采用电脑打印，但不得打印姓名，姓名部分必须由本人亲自签字。3.工程签证签发原则

首先，严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由项目公司现场工程师认真核实、工程副总经理审定后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施工单位的原因造成机械台班窝工，我司只承担租赁费或摊销费而不是机械台班费。

其次，应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格等；合同中没约定的，应以补充协议的形式约定。项目公司现场工程师不能以工程签证的形式取代。

再次，已在投标报价方案中明确的、或在施工组织方案中审批的内容，不能做签证处理。例如：临设的布局、塔吊数量、挖土方式、钢筋搭接方式等，已在投标方案中明确、在施工组织方案中严格审查，不再做工程签证处理。

此外，工程签证单必需采用打字文件并即时统一编号报审，以避免重复签证和添加涂改等现象。材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。4.设计变更、工程签证的经济处置 设计变更经济处置程序如下：

单项变更损失（含返工）在5万元以内（含5万元）的，由运营中心工程管理部确认是否变更；

单项变更损失（含返工）在30万元以内（含30万元）的，由工程总监确定是否变更，送集团运营中心成本管理部备案； 单项变更损失（含返工）在30万元以上的，报集团公司批准后方可变更。

工程签证经济处置程序如下：

单项签证工程造价在5万元（含5万元）以内的，由项目工程部填写《工程通知单》，项目运营部核价后，报项目公司总经理审批同意后施工，送运营中心备案。

单项签证工程造价在5万元～30万元（含30万元）的，项目运营部核价、项目公司总经理审核同意，报运营中心成本管理部核价、工程管理部批准后，方可安排施工。单项签证工程造价在30万元以上的，经项目公司总经理同意、运营中心总经理批准并集团总裁批准后，方可安排施工。对于处理紧急情况和抢险、救灾，项目公司可突破5万元的限制，但须事中（事后）补办相应审批手续。5.设计变更、工程签证审核签发时限

一般的设计变更、工程签证应在提交之日起5日内审核签字下发（其中包括经济变更认定）。

对于事关工程进度须加急办理的洽商，由承办部门注明，运营中心工程管理部负责在标定时间内审核签发。

对于重大设计变更，将根据进度确定下发时间，一般控制在15日内（其中包括经济变更认定）。6.加强设计变更和工程签证的管理措施

首先，严格遵循企业的管理制度。各级领导、施工技术、予结算等有关人员的责任、权利和义务必须明确，只有责权利明确了，才能规范各级工程管理人员在设计变更和工程签证的管理行为，提高其履行职责的积极性。

其次，建立合同交底制度。让每一个参与项目管理的人了解合同，并做好合同交底记录，必要时将合同复印件分发给有关人员，使大家对合同的内容做到全面了解、心中有数，划清甲乙双方的经济技术责任，便于实际工作中运用。

再次，严格区分设计变更和工程签证。根据我国的现行规定，设计变更与工程签证是有严格的区别和划分的。属于设计变更范畴 的就应该设计单位下发设计变更通知单，所发生的费用按设计变更处理。属于工程签证的由现场工程管理工程师签发，所发生费用按发生原因处理。

第四，提高责任心和业务水平，严把设计变更和工程签证关。有关人员每接受一项工程时，首先要对施工图及合同等有关规定进行认真学习和了解，其次要经常深人施工现场，了解施工中的异常情况或施工工艺的变动对工程造价的影响。

最后，加强奖惩管理，对在设计变更的审核及实施过程中，发现问题并妥善解决的人员，按企业的相关规定予以奖励；对工作不负责任、设计审查不力、签证事实不符、造成企业损失的管理人员，将严厉追究其责任；造成企业重大损失的将追究其刑事责任。

四、营销——要效率，也要控费用

首先了解一下融创的销售费用组成，以明确口径，如下图：

融创的费用预算编制及评审小组架构如下图：

1.费用预算编制步骤

首先，集团领导下达该集团项目销售费用总指标，销售费用总指标是指销售费用占项目销售收入的百分比；

其次，集团运营中心通过招标等方式，确定天津地区各类单项销售费用标准，以供项目公司编制预算方案、费用结算之用；异地项目公司运营部确定所在地各类单项销售费用标准；

再次，项目公司根据运营中心确定的销售费用指标，并根据各类单项费用标准进行测算，每年一月中旬前拟定销售费用预算，报集团备案；

此外，同一季度三个月的销售费用可相互挪用，但须做好整季度的费用计划工作，同一年内上一季度节省的销售费用可结转至下一季度使用。2.预算编制 首先，运营中心、财务中心对项目公司拟定的预算方案进行会审，并提出相应的建议措施；

其次，项目公司根据建议对原方案作出调整；

再次，经调整后的预算方案由运营中心及项目公司再次组织预算评审小组对新方案进行二次会审，最终决定预算方案； 最后，预算方案确定后，项目公司与集团签订《全年销售费用计划责任书》，作为考核项目公司的依据。预算表头如下图：

3.月度预算编制

首先，预算单位根据预算计划，于每月20日之前拟定下一个月的预算计划；

其次，天津项目公司每月20日将拟定的月度预算计划报送运营中心会签；异地项目公司截止在每季度最后 5 天之前向运营中心上报下季度费用计划，运营中心每季度前5天审计异地项目上季度费用使用情况。

再次，天津项目公司编制的月度预算计划经运营中心及项目总经理会签后，报主管副总裁审阅；天津项目公司计划经主管副总裁审阅后返回预算单位。

月度预算方案实施流程如下：

此外，预算单位根据月度预算方案，确定近期即将开展的销售推广项目，即立项，并针对每一个立项制定具体的实施方案。销售费用立项的具体内容主要分如下几类：

计划类：主要是指媒体广告投放计划，如：报纸、电视、电台、网络等广告投放计划。

合同类：开展促销活动、制作、印刷宣传物料等所需签订各类合同。

说明类：是指无须以计划或合同形式操作的立项。审批时间的规定上：

计划类立项，经办单位须于每月 20 日前制定月度费用计划，其中包含下月的媒介投放计划，并送至运营中心，经运营中心会签后报主管副总裁审阅。

合同类、说明类立项，待月度计划审批通过后，则根据具体时间要求开展工作，原则上不允许在合同、说明通过审批之前发生业务。

计划类立项按上述程序会签后，根据会签意见落实；合同类、说明类，经上述程序会签，按会签意见执行。

结算上，计划类费用结算按样报或播出证明凭实结算有关款项；合同类、说明类费用结算：则根据《验收制度》验收，按合同条款如实结算款项。4.预算方案调整与执行监督 预算方案调整的操作流程如下图：

在具体的操作规定上，首先，预算单位在预算执行过程中根据实际需要提出预算方案调整，或运营中心、财务中心、项目公司运营部、财务部等有关单位在监督预算执行时提出修改建议； 其次，评审小组对预算调整方案或建议进行会审，会审通过后预算单位调整原方案，并按调整后方案执行。

预算执行监督方面，各财务部门及费用使用单位应分别设立预算监控台帐如：《预算执行情况登记表》（如下），用于掌握预算执行情况、使用进度。

每月1~2日费用使用单位（项目策划部）将上月《预算执行情况登记表》报所在单位的财务复核，每月 3 日各单位财务部门将复核无误的《预算执行情况登记表》报运营中心，抄报财务中心，每月 5 日运营中心将编制好的《预算执行情况汇总表》报主管运营副总裁。

每月费用统计区间为：每月1日至月末最后一天，由运营中心、财务中心联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并根据实际需要对预算进行调整；

预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类别可相互挪动，但不可挪作销售费用以外的用途。5.预算编制考核

预算单位必须于每年12月10日前将下预算方案报评审小组，评审小组必须及时组织会审，并在12月20日前完成各预算单位的初审工作，12月31日前完成二次会审，1 月份签订《预算责任书》；

预算单位收到已经批复的预算方案后，1 个工作日内将预算方案复印件送项目公司及地区公司财务部备案；

对于未能按规定时间拟定、报送、会签预算方案的单位或部门，每延迟一天，扣罚单位或部门责任人当月奖金的 5%，超过三天，且无正当理由的，扣罚责任人全月奖金。

销售费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩罚，具体在后面有详述。6.销售费用奖励与处罚

在销售收入、销售率、目标实收均价三项指标都达标的情况下，可获得营销费用节约奖励：

奖励以奖金形式发放，作为集团已有奖金制度的补充； 奖金来源为每年在完成任务情况下节省的销售费用，奖金总额提取比例为该所节省销售费用的10％；

奖金与年终奖一起发放，各公司将发放情况报集团运营中心和人力资源部备案。处罚分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度预算 10％，扣发考核对象当季度最后一月 50％效绩工资；

季度预算 10％<超出部分≤季度销售费用预算 30％，扣发考核对象当季度最后一月 100％效绩工资；

季度预算 30％<超出部分≤季度预算 50％，扣发考核对象当季度最后一月全部工资。考核上： 超出部分≤预算的 10％，扣发考核对象 10％年终奖； 预算 10％<超出部分≤预算 30％，扣发考核对象 30％年终奖；

预算 30％<超出部分≤预算 50％，扣发考核对象 50％年终奖。

五、融创的工程结算审核与管理

项目公司合同履行完毕并验收合格后，合同主办部门向承包单位发放结算通知书；承包单位收到通知后在约定时间内向主办部门提报竣工结算书及相关结算资料；主办部门将以下相关资料汇总后，填报结算申请单：

合同工期的完成情况；工程质量情况判断；现场签证单、技术核定单和设计变更台帐的比较核对；设备、材料数量统计；工程款支付情况的确认；业主索赔资料的整理统计；业主索赔资料包括但不限于减帐指示、信函、备忘录、声明等；索赔类别包括减帐、漏做工程、质量不合格工程、拖期、扰民、闹事、员工停工、不配合工作、不协调、偷工减料、代替品…… 及竣工图纸的审核确认。

主办部门将核查完毕的结算资料及核查结果连同承包单位提交的结算书，提交运营部，运营部根据结算资料，编制结算书。结算资料至少应该包括以下内容：招投标文件有关资料；工程施工总、分包合同、补充合同或施工协议书；工程竣工全套图纸（土建、安装等）；设计变更图纸、设计变更签证单、技术核定单、图纸会审交底纪要；施工组织设计；施工过程中双方签证资料（甲方认可的）；地质勘探报告；工程预（结）算书（加盖编制单位公章、预算员签章）；甲供料、甲控材清单；主要材料分析表；主要材料差价证明材料；施工形象进度月报表；其他。运营部预算工程师根据编制的结算书对承包单位的结算进行核定，并确定结算价款报部 门负责人审核；运营部负责人签署审核意见后，将结算书及结算资料一并报公司总经理审批；结算书经公司总经理审批后报集团运营中心审核；异地公司结算书及相关资料一般情况通过快递方式报送集团运营中心，特殊情况另议。

审查项目公司结算流程执行情况及结算数据的准确性，对于工程量计算误差超过1.5%，材料、设备及取费标准高于市场平均水平的结算，有权要求项目公司重新结算。

经运营中心审核后的结算，满足如下额度的要报运营中心总经理审批：

销售费用中与工程相关的，如售楼处及样板间建安工程、现场围档、装修工程、钢结构工程）结算金额在50万元以上的，经运营中心审核后，报运营中心总经理审批；

其他合同结算金额在100万元以上的结算书，经运营中心审核后报运营中心总经理签字审批。

第三篇：重庆介绍

发现重庆之美

各位游客朋友大家好，首先我代表巴渝旅行社的全体成员欢迎你们与我一起走进雾都重庆，体验巴渝风情，品尝巴渝美食。我是本次旅行的导游员杨田，大家可以叫我小杨或者杨导。下面我为大家简单的介绍一下咱们重庆。

一般重庆给游客第一印象和最深印象是什么呢？到过重庆的都会这样回答：重庆的山、重庆的水、重庆的城、重庆的夜、重庆的火锅、重庆的美女等等。不错，这都是重庆最有代表性的，但这还不是重庆的全部。

重庆是中国四个直辖市之一，而且是我面积最大的直辖市，辖区总面积8.24万平方公里，其中主城区面积647.78平方公里。地处中国西南，是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。因为重庆的地理环境，多山多雾，故又有山城、雾都的美名。

重庆的标志性建筑----解放碑。人们说没来过解放碑，就没有真正到过重庆。它位于重庆主城渝中区。解放碑的全称是“人民解放碑”，它代表着和平与解放。它是抗战胜利和重庆解放的历史见证。它还是全国唯一的一座纪念中华民族抗日战争胜利的纪念碑。从蔚蓝的天空的背影下看解放碑，碑体绝大部分呈白色，有些地方是肉色，上端有几架大钟，朝着四面八方，每到整点时，便会响起那高阔又洪亮的声音。塔是八角形的，最顶端有几根天线。此时，解放碑显得特别宁静、庄严、郑重。现在的解放碑是重庆最繁荣热闹的商业圈。被誉为十字金姐街,“中国十大新地标商务区”、“中国著名商业街”、“最具投资价值CBD”、“全国特色文化广场”、“西部第一街”等称号,并被中国总部经济研究中心确定为“中国总部经济研究发展实践基地”。而且它是我们重庆人的购物天堂。

重庆磁器口：磁器口古镇（原名龙隐镇），位于重庆城西14公里的嘉陵江畔。自明、清时期以来磁器口古镇名扬巴蜀大地。古镇磁器口位于市区近郊，东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠石井坡。面积1.18平方公里，人口1.8万人。最早叫白崖场，始于宋真宗咸平年间（公元998-1003年），因白岩寺而得名。明建文四年，建文帝朱允炆被其四叔朱棣篡位，从地道逃出皇宫削发为僧，亡命天涯。流落巴蜀时，曾在白岩山上的宝轮寺 “ 挂单 ” 隐匿达四、五年之久。因真龙天子曾隐于此，后来世人将宝轮寺易名龙隐寺，所在白岩场也改称龙隐镇。龙隐寺由此而香火旺盛，成为川东名刹，龙隐镇也随之沾了光。

重庆仙女山：仙女山国家森林公园是重庆十佳旅游景点，特色旅游胜地，地属武陵山脉，位于重庆市武隆县境乌江北岸。仙女山总面积8910公顷，平均海拔1900米，最高峰2033米，以其江南独具魅力的高山草原、南国罕见的林海雪原、青幽秀美的丛林碧野景观誉为“东方瑞士”，她与神奇的芙蓉洞、秀美的芙蓉江、世界最大的天生桥群地质奇观、经典雅致的华邦酒店（4星）组合为重庆最佳旅游观光度假胜地。素有“东方瑞士”、“山城夏宫”之称的仙女山美得辽阔，美得让人窒息。冬季仙女山白雪皑皑，银妆纱裹，大草原滑雪、赏雪、雪地烤羊，把酒临风，兴致昂然；夏季园内气候湿润，茫茫林海，清风吹拂，凉爽宜人，是休闲、度假、避暑的绝好去处。高山草原是最引以为骄傲的游览景观，其旖旎美艳的风光被广大游客誉为具有西欧牧园风情的“草场公园”和“南国第一牧场。

重庆—大足石刻：大足石刻位于重庆市，以大足县、潼南县、铜梁县、壁山县为范围，在此地可赏到代表中国唐、宋时期大足石刻的石刻造像艺术，大足石刻是大足县境内主要表现为摩崖造像的石窟艺术的总称。大足石刻群有石刻造像70多处，总计10万多躯，其中以宝顶山和北山摩崖石刻最为著名，其以佛教造像为主，儒、道教造像并陈，是中国晚期石窟造像艺术的典范，规模之宏大，艺术之精湛，内容之丰富，可与敦煌莫高窟、云冈石窟、龙门石窟齐名。大足石刻因地处中国内地山区，过去交通不便，幸免了历代战争的浩劫和人为破坏，具有很高的文物、雕刻和旅游价值，尤以北山摩崖石刻和宝顶山摩崖石刻最集中。

1999年12月1日联合国教科文组织世界遗产委员会第23届会议上将大足石刻中的北山、宝顶山、南山、石篆山、石门山五处摩崖造像，正式列入世界文化遗产。

重庆---奉节白帝城：白帝城位于长江北岸，距奉节城东约15华里，掩映在郁郁葱葱的绿树丛中，是三峡的西口，入川的门户。由于地势险峻，古往今来，常为兵家必争之地。白帝城也是三峡游览胜地。西汉末年公孙述据蜀，在山上筑城，因城中一井常冒白气，宛如白龙，他便借此自号白帝，并名此城为白帝城。公孙述死后，当地人在山上建庙立公孙述像，称白帝庙。由于公孙述非正统而系称，明正德七年（1512年）四川巡抚毁公孙述像，祀江神、土神和马援像，改称“三公祠”。明嘉靖十二年（1533年）又改祀刘备、诸葛亮像，名“正义祠”；以后又添供关羽、张飞像，遂形成白帝庙内无白帝，而长祀蜀汉人物的格局。

白帝城三面环水，一面傍山，孤独峙，气象萧森，在雄伟险峻的夔门山水中，显得格外秀丽。从山脚下拾级而上，要攀登近千级石阶，才到达山顶的白帝庙门前。在这里可观赏夔门的雄壮气势。绕至庙后，可见蜿蜒秀丽的草堂河从白帝山下入江。白帝庙内有明良殿、武侯祠、观星亭等明清建筑。明良殿为嘉靖十二年建，系庙内主要建筑，内有刘备、关羽、张飞塑像。武侯祠内供诸葛亮祖孙三代像。祠前的观星亭，传说是诸葛亮夜观星象的地方。明良殿和武侯祠左右两侧藏有各代名碑。庙内还有文物陈列室、诗史堂，陈列着新石器时代以来的出土文物和古今名家的书画。唐代诗人李白，由白帝城下江陵（今荆州）所赋的诗《朝辞白帝城》，至今读来仍觉轻快爽口，意趣盎然。

重庆---火锅：重庆两江（长江、嘉陵江）江流之处的朝天门，原是回民屠宰牲口的地方，回民宰牛后只要其肉、骨、皮，但却将牛内脏弃之不用，岸边的水手、纤夫将其捡回，洗净后倒入锅中，加入辣椒、花椒、姜、蒜、盐等辛辣之物，煮而食之，一来饱腹，二来驱寒、祛湿，久而久之，就成了重庆最早的也是最有名气的麻辣毛肚火锅。因此，重庆的火锅发源于朝天门码头。由于巴蜀素有“尚滋味”、“好辛香”、用辣椒、花椒等调味的饮食习惯，所以麻辣毛肚火锅很受欢迎，而后随着改革春风迅速辐射全国。据传大约在清道光年间，重庆的筵席上开始出现毛肚火锅。现在从西北戈壁腹地格尔木到冬海之滨的国际大都会上海；从北国冰城哈尔滨到椰岛首府海口市，都布满了重庆火锅馆，到处都可以品尝到重庆火锅的独特风味。真可谓是重庆火锅红遍大江南北，魅力无限。但正宗的重庆火锅一直的发展可谓是保守的，大型的重庆火锅技术向来不外传，一向以加盟形式在发展。加盟费少则几万，多则上百万，且店面都有严格的规定，店面少则百十平米，多则几千平米，不谈装修款，光是店面租金和加盟费就让居社会绝大数的中小投资者望火锅而心叹，-----只有有钱人才敢想，才能做，才能加盟重庆火锅，才能赚火锅带来的滚滚财源

重庆大学: 重庆大学是教育部直属的著名全国重点大学，31所中央副部级直管高校之一，34所研究生自主划线高校之一。重庆大学由教育部和重庆市共建，是国家“211工程”和“985工程”重点建设的高校，是经教育部批准建有研究生院的56所高校之一，也是国家“111计划”重点建设的名牌大学，2010年底，重庆市市委、市政府以红头文件的形式发文，重庆市全力支持重庆大学创建一流的国际高水平大学这一伟大举动，重庆大学的发展揭开了新的历史篇章。目前重庆大学的发展速度在全国高校中位居前列，正在朝着中国最好的大学之一的短期目标以及国内外一流的高水平大学的长期目标迈进。

重庆---夜景：重庆的夜景曾被列为世界三大城市夜景之一，与香港等著名城市并列。重庆是山中有城，城中露山，上下爬坡，道路蜿蜒盘旋。这样独特的城市风貌，让人无论站在哪个位置，都能欣赏到层层叠叠的灯光。初夜时分，以繁华区解放碑为中心，干道和桥梁华灯为纽带，万家民居灯火为背景，层见叠出，构成一片高低井然、错落有致、曲直相映、远近互衬的灯的海洋。车辆舟船流光，不停穿梭于茫茫灯海之中，且依稀飞起喇叭、汽笛、欢笑、笙歌之声，给夜山城平添无限动感与生机山城夜景自古雅号“字水宵灯”，为清乾隆年间“巴渝十二景”之一。

重庆美女:造化出尤物，码头得性情。”重庆美女是最闪亮的“城市名片”。重庆女人漂亮、妩媚，有句很流行的玩笑话可以证明：“到了北京才知官小，到了深圳才知钱少，到了重庆才知自己结婚太早。”美貌之外，重庆女人豪爽、自信、能干，不仅在本地各行各业尽领风骚，而且敢于闯荡天下。重庆美女们，总是风风火火的穿行在大街小巷，而整个重庆就成了她们的大秀场。如果你想打望美女，首选之地非解放碑莫属。另外重庆的文化重镇沙坪坝，是重庆青春美女集中的地方。

重庆—川剧：川剧，是中国汉族戏曲剧种之一，流行于四川东中部、重庆及贵州、云南部分地区。川剧脸谱，是川剧表演 艺术中重要的组成部分，是历代川剧艺人共同创造并传承下来的艺术瑰宝。川剧由昆曲、高腔、胡琴、弹戏、灯调五种声腔组成。川剧是巴渝文化的主要代表之一，历史悠久，保存了不少优秀的传统剧目和丰富的乐曲与精湛的表演艺术。四川曾经流行外省的昆腔、高腔、胡琴腔（皮黄）、弹戏和四川民间灯戏，由于这五种声腔艺术经常同台演出，日久逐渐形成共同的风格，清末时统称“川戏”，后改称“川剧”。

川剧中的“变脸”、“喷火”、“水袖”等绝活独树一帜，再加上写意的动作，川剧为世人所喜爱并远涉重洋传遍世界。川剧名戏《白蛇传、金山寺》更是在国内外流传甚广。

重庆—土家族吊脚楼：吊脚楼，也叫“吊楼”，为苗族（贵州等）、壮族、布依族、侗族、水族、土家族等族传统民居，在湘西、鄂西、贵州地区的吊角楼也很多。吊角楼多依山就势而建，呈虎坐形，以“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”为最佳屋场，后来讲究朝向，或坐西向东，或坐东向西。吊角楼属于干栏式建筑，但与一般所指干栏有所不同。干栏应该全部都悬空的，所以称吊角楼为半干栏式建筑。

各位朋友重庆简单介绍就结束了，听了我的介绍，你是不是对重庆充满了好奇呢，那就亲自来我们重庆旅游吧，重庆欢迎您！

谢谢！

第四篇：融创：设计管理制度

设计管理制度

总则

第一条

为贯彻执行集团利润率战略，强化设计管理，促进项目设计管理标

准化、规范化，提高项目操作管理水平，有效控制项目成本，确保获得

最佳的投资效益，特制定本办法。

第二条

设计管理应本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调”，充分发挥项目的社会效益、经济效益和环境效益。

第三条

天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作，其管理办法同下。施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部，并填报《方案成果移交施工图交接单》（附录01），由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作，并完成施工图组织设计，研发中心设计部提供相关设计技术支持。

第四条

设计进度必须严格按照研发中心时间计划执行，保证工程、营销的时间要求。如有重大变动，必须报集团研发中心备案。

第五条

本办法如与国家规范、地方法规矛盾的，应以国家规范、地方法规为准。

第六条

办法中所涉及上报集团的审批或者审核材料，一般情况在二个工作日内反馈意见，影响重大的设计（如：总体规划、单体方案设计等）上报集团后在五个工作日内反馈意见。

第一章 设计委托

第七条

总体、单位、单项工程的设计委托，统一由各项目公司研展部负责。

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第八条

选择设计单位时应填写《设计单位选择知会单》（详附录02），上报项目公司总经理审批并上报集团研发中心，在二个工作日内反馈意见，审定通过后方可进入设计委托合同审批阶段，集团掌握设计单位的最终的评定权。设计合同中必须附有《设计任务书》（详附录03）。《设计任务书》依据《初步产品建议书》编订。《设计任务书》必须经过集团研发中心审定后方可正式下发设计公司，两个工作日内反馈意见。

居住区及小区的总体规划及单体方案，必须根据项目公司市场部编制的《初步产品建议书》市场定位及营销方案（经集团公司领导参加论证确定）进行设计委托。

项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成（规划、方案、扩初、施工图阶段等，含景观设计、室内设计部份）上报集团运营中心审批，经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。

第九条

设计合同必须采用集团的合同范本；所有设计项目应先签订合同后再安排设计。

第二章 方案设计管理

第十条

研发中心的职责范围：对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。对于天津本地项目，负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。

第十一条

各项目公司须组织相关部门对项目的总体方案、建筑方案、初步设计阶段设计成果进行审核，各阶段审核内容详见附录15。审核结果上报集团运营中心及研发中心备案，五个工作日内反馈意见。

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第十二条

项目的规划设计必须经集团研发中心组织集团运营中心以及相关公司的负责人评审、认定、会签后，五个工作日内反馈意见后，方可进行下一步工作。

第十三条 项目的方案设计评审，由项目公司研展部结合方案设计公司

组织方案汇报文件（汇报文件具体格式见附录04）。由项目公司研展部提供文件给研发中心，进行方案的初步评审。项目公司研展部根据研发中心意见对方案进行调整。

原则确定基本修改时间，为7至14个工作日。如遇到重大修改，时间请提前知会，协商确定。

第十四条

经集团研发中心确认的方案，由项目公司研展部进行汇报，集团研发中心组织方案评审委员会进行评审。方案评审委员会由集团管理层、专家，研发中心及项目公司总经理组成。方案经评审、集团相关部门会签、确认后集团下发《方案最终审定通知单》（附录14），二个工作日内反馈意见，方可进行下一阶段设计。

第十五条

单项工程设计审核：影响营销的样板房、售楼处、示范单位，必须由项目公司研展部组织方案设计单位进行汇报，并由项目公司的策划、销售、工程、运营等部门及项目公司总经理进行评审、会签，最终方案以及评审意见以书面形式上报研发中心审批，二个工作日内反馈意见；其他单项工程，如住宅大堂、电梯厅等装修设计由项目公司研展部组织本部门专业人员、运营部、销售部、工程部等相关人员进行审核，审核结果以书面形式进行记录，并由相关部门存档备案，上报研发中心备案，二个工作日内反馈意见。

第十六条

方案设计经评审或审核后，项目公司研展部组织设计单位必须按

评审或审核意见进行修改，修改后重新送研发中心复核，二个工作日内反馈意见。单体平面方案必须经过项目公司的策划部、销售部、开发部等相关部门确认、会签后，重新申报研发中心复核，二个工作日内反馈意见。

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原则确定基本修改时间，为7至14个工作日。如遇到重大修改，请提前知会，协商确定。

第十七条

方案设计经政府部门审批后，项目公司研展部应按《阶段设计文

件确认表》（详附录05）进行确认，作为设计结算依据。方案设计由项目公司研展部负责跟踪，并保留相关重要文字记录，以备复核、存档备案。

第三章（设计及施工）交楼标准管理办法

第十八条 项目方案设计经审批最终完成后，住宅、会所、住宅大堂、电梯间、走道等重点部位的施工图设计与施工交楼标准，首先由项目公司研展部初步制定，并牵头组织项目公司相关部门进行初步评审，形成初步评审决议后报集团研发中心，研发中心在接收审批申请后组织相关部门进行最终审批，3个工作日内给予回复意见。

第十九条 交楼标准审批由集团研发中心、项目公司领导、集团运营中心组成方案评审小组。运营中心审核方案是否符合国家规范，选用材料是否超出成本预算，并有权建议设计人员使用集团采购中标产品；研发中心审核方案是否满足市场及客户需求。最后形成审批意见。

第二十条 项目公司研展部依据集团审批意见形成最终设计与施工交楼标准，报研发中心确认备案。

第四章 初步设计管理

第二十一条 所有大型项目工程，如各类大型公建（大型商业设施、写字楼、星级酒店等），必须进行初步设计，初步设计深度应符合地方设计文件编制深度；住宅设计原则上也须进行建筑初步设计。

如由于其他因素，项目公司决定不做初步设计，需向研发中心提交情况说明，核准后方可直接进入施工图设计阶段。

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第二十二条 设计单位的初步设计完成后，由项目公司研展部组织专业人员进行审核，并报集团研发中心审核，二个工作日内反馈意见。研发中心组织运营中心及相关部门对结构选型、设备系统及建筑材料选择进行审核，五个工作日内反馈意见，经审核符合要求后，集团相关部门会签，交项目公司相关部门送政府部门审批。

第五章 报建图管理

第二十三条 报建图（方案、初步设计、施工图）的图纸跟踪及技术把关，项目公司研展部门专人负责，并负责向项目公司开发部提供报建图纸。项目公司研展部协助跟踪。

第二十四条 报建图报建后，如政府部门提出修改，按如下程序管理：

☆修改对公司利益损失不大的（五十万元以内），项目公司开发部必须送主管领导及项目公司总经理批准后，方可委托设计单位进行修改。

☆修改对公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或五十万元以上），由项目公司提交研发中心审核后，集团相关部门会签，方可委托设计单位进行修改。修改完成后重新报研发中心及集团相关部门审批通过，五个工作日内反馈意见后，再进行报建。经政府部门批复的报建图及文件，由项目公司及时归档。

第六章 施工图管理

第二十五条 设计单位完成的施工图，必须符合施工图的深度要求。

第二十六条 专业配套图纸的设计（如：综合管网）的设计由项目公司开发部全部完成，项目公司研展部配合并提供相应技术支持。

第二十七条 钢结构、幕墙、栏杆等分项工程的设计应由设计单位统一完成，设计单位作为设计主负责人的原则不变，一般不进行设计分包。如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵头并最终负责。

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第二十八条 施工图纸的会审，按运营中心所编制相关文件执行，由项目公司研展部组织会审。

第二十九条 施工图经会审通过后，由运营中心进行确认。施工图的出图进度跟踪，由项目公司研展部负责，施工图应确保满足工程施工进度要求。

第七章 设计质量

第三十条

方案设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量，是设计质量的主要管理内容。

第三十一条 方案设计应以其安全性第一，其合理性、经济性、设计效果应以其具有的商业价值衡量，能为公司创造最大价值的就是好的方案设计。

第三十二条 出图质量应保证其设计深度符合要求，减少专业矛盾，避免设计错误，杜绝设计事故。

第八章 设计变更管理

第三十三条 规划、建筑方案调整需填报《方案修改变更申请通知单》（详附录06），上报集团研发中心审批，二个工作日内反馈意见。

第三十四条 施工图纸的设计变更需由项目公司上报集团运营中心审批，一般设计变更一个工作日反馈意见，重大设计变更五个工作日内反馈意见。

第九章 配套建筑及设备专业用房的设计管理

第三十五条 城市居住区配套设施建设必须严格控制建设规模及投资成本，按附录07《城市居住区配套设施建设分类标准（说明）》及附录08《城市居住区配套设施建设分类标准（表格）》执行。项目公司填写后上报集团研发中心审批，五个工作日内反馈意见。

第三十六条 样板房施工完成后，必须由项目公司研展部组织营销部、工程部门进

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行评审，其工程质量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公司或营销部门管理。

第十章 成本控制

第三十七条 在进行设计委托时，设计合同必须要有平米造价及材料、设备选用要求。

第三十八条 设计单位在提交设计文件时，☆方案设计必须有工程估算； ☆初步设计必须有工程概算； ☆施工图设计宜有工程预算。

第三十九条 各阶段的设计超出设计限额时，必须经集团运营中心审核，二个工作日内反馈意见，项目公司总经理批准后方可进行下一阶段设计或实施。

第四十条

材料、设备选用，必须以“安全、合理、经济”为原则，“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。

第四十一条 施工图的设计，必须在满足规范、法规的前提下，以最经济的方案进行设计。各项目公司必须加强施工图会审，减少各专业矛盾，造成返工损失。

第四十二条 应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。

第十一章 附录

本附录包含上述管理办法所需的范本、表格及日常设计管理中所需模板。

1、附录01《方案成果移交施工图交接单》

2、附录02《设计单位选择知会审批单》

第7页

3、附录03《规划、建筑方案、扩初阶段设计任务书标准范本》（待发）

4、附录04《上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容》

5、附录05《阶段设计文件成果确认表》（待发）

6、附录06《方案修改变更申请通知单》（待发）

7、附录07《城市居住区配套设施建设分类标准（说明）》

8、附录08《城市居住区配套设施建设分类标准（表格）》

9、附录09《周报模板》10、11、12、13、14、15、附录10《月报模板》 附录11《会议通知模板》 附录12《内部联络单模板》 附录13《会议纪要模板》 附录14《方案最终审定通知单》 附录15《方案及初步设计审核内容》

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第五篇：融创北京公司-项目品质管理制度-20160628

融创北京公司项目品质管理制度

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

融创北京公司项目品质管理制度

（试行版）

总则

各部门、管理岗位的职责

融创集团的品质管理要求、融创集团考核要求 区域平台层面的品质管理要求 城市公司层面的品质管理要求 项目公司层面的品质管理要求 北京公司品质考核要求 其他管理要求