中国住宅未来8大卖点

第一篇：中国住宅未来8大卖点

中国住宅未来8大卖点

住宅卖点是构成产品差异化的诸多因素，它代表了产品的竞争力，是为提高产品竞争力创造说法；既包括产品本身的说法，也涉及产品之外的说法。譬如：早期卖房强调的卖点是位置、价格、交通，而后又推出如品牌、物业管理、环境景观、社区规模、配套完善等卖点；近期再打出智能化、生态、强强联合等卖点。

对未来中国住宅卖点的预测研究，实质上是对中国住宅市场竞争发展规模的认识把握，发展商弄明白了，可以明确工作方向，提高综合开发水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么样的房子是好房子；广告公司弄明白了，知道广告说什么，才算到位。卖点越多，意味看住宅产品越成熟，市场越规范。

一、“国家康居示范工程”是最实在的卖点

中国住宅市场化的发展历程，从20世纪80年代中开始，经历了小区试点工程、安居工程以及小康型住宅试点等阶段。但最规范、最高建设评审标准的就是我们国家推出的“国家康居示范工程”，到目前为止，全国仅33家获此殊荣。

国家康居示范工程，以引领21世纪中国住宅发展方向为己任，以推进住宅产业现代化为总目标，旨在带动住宅建设新材料、新设备、新技术的应用，提升住宅设计、施工档次，提高居住生活的质量。

《国家康居示范工程建设技术要点》的各项规定，主要包括：

1．住宅设计（含基本要求、规划设计、建筑设计、环境设计、装修设计）；

2．住宅成套技术体系（含建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）；

3．住宅部品体系（优先全面采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，严禁使用已被淘汰的落后建筑产品，严把各类部品的质量关）；

4．住宅性能认定（含住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能）。

严格依照《国家康居示范工程成套技术量化评价指标》的规定组织施工，按统一的量化计分表进行打分评价。严格接受以下各阶段的审查和验收。

①设计方案评审；

②初步设计审查；

③环境景观设计、智能化设计等专项设计的审查；

④建设中期检查；

⑤工程竣工综合考核验收。

根据建设部以上各项规定，“国家康居示范工程”，其“含金量”，购房者可以充分地感受。

这实际是国家在为房地产开发商当家，是全国知名的建筑专家，为购房者把关。而国家行业部门与行业专家并不是为了经济利益去制定标准，去把关。所以，这是值得充分依赖的。可以说，“国家康居示范工程”是最有实际内容、最实在、最有竞争力的卖点。但是，“国家康居示范工程”，目前在社会上的关注度还不够，还很容易与过去的安居工程，小区试点工程、小康型住宅试点等混淆，老百姓也不深解其实在内容，但愿全国各地已获得此项殊荣的发展商、开发商，以你们的建设成果，货真价实地将国家康居示范工程展现在广大购房者面前；让广大购房者真正感受到最高评审与示范的魅力及价值所在。

二、知情权，一个被忽略的卖点

盖房以人为本，买房以知情为本。

一个产品，标上生产日期，标上成份、使用功能，让顾客明明白白地购物。消费者享有对购买商品的知情权。为什么尊法为先，知情为本，老实人不吃亏的卖点被忽略了？是糊涂的盖房老板对自己盖的房子说不明白，还是不愿说明白或故意不说明白。还是怕讲实情，说明白了，房子就卖不掉了呢？反正马马虎虎盖房子，遮遮掩掩卖房子，房子也能卖掉。这正是房地产竞争市场的不规范，不成熟，老百姓购房意识不成熟的表现，因此，开发商才有得过且过的空间。这就是知情权被忽略的原因。

未来的住宅市场，老百姓购房意识不断成熟，会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去对待自己所开发的产品，会督促开发商遵循住宅商品的开发规律：准确定位，实实在在关注产品的品质与质量。如果一些先知先觉的开发商，为了满足老百姓买到合乎心愿的房子，率先打出“知情权”这张牌，让老百姓明明白白购房，买个实在，买个明白，买个没有上当受骗的感觉。这就是增加推出产品的竞争力。

知情为本这个卖点还有广泛的拓展空间，我们买个手机都配有厚厚的一本印制精美的产品说明书，而我们的房子呢？最近才实施颁发的《住宅使用说明书》，内容简单，印制粗糙，看来发展商们还没有把买房的知情权当回事。

那么，无情的市场就不会把你的产品当回事；成熟的购房户，也不会把你的产品当回事。谁笑到最后，谁就笑得最好；谁说得明白；谁就卖得最好。要想进一步提升住宅产品在市场中的竞争力，知情权这个被忽略的卖点，这个可以广泛地为开发商赢小分的卖点，应引起开发商的足够重视。

三、住宅产品品种开发：一个需要不断创新的卖点

中国住宅的品种有待开拓和细化：我们通常说起住宅产品种类，都是从产品的层高去划分的，如低层（别墅）、多层、小高层、高层等，缺乏在产品功能上的开拓与细化。

中国住宅新产品品种与功能细化的开发研究成果，是来自市场第一线的需求推动。而开发针对的是小众市场；小众市场的需求是竞争导致市场细分的结果。

在开发实战中，由开发者及专家对市场新需求的研究与感悟，从而创造出有潜在需求的产品类型，然后引导居家消费潮流。住宅产品种类与功能细化的发展规律，同其他产品一样，随着市场竞争升级朝着多元化、个性化的方向发展，谁把握住了这一发展方向，融合于民众之中，洞烛先机于潜在需求之中；谁对中国人新的生活方式变迁有所领悟，谁就有可能创新出适合小众市场的新住宅品种。譬如：现代城的SOHO居家概念，中远地产的LOFT居家概念，有专家正在创新三合院的居住概念。

为迎合5＋2的生活方式（周末渡假），满足人们新的生活居住方式，广州TUT本日公司创新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你别墅，新集合住宅等。这些新概念的产品，都是新卖点，都具有强劲的产品竞争力。新开的产品频道，它的出现，满足丰富了人们对新生活方式的追求，细化了住宅产品的使用功能，也为住宅产品家族增添了新星。

四、环境景观：一个可以做得更好的卖点

环境景观这个卖点，一直备受关注。尤其在今年，环境问题已是中国公民关注的首要问题了。有“家”要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。我认为没有最好的景观设计，只是最贴切的景观设计。就是在那个具体的地块上进行天人合一，建筑与环境相统一的设计，这样的设计才能使住宅社区独具特色，焕发个性魁力。

我考察过中国许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如：

1．环境景观设计与建筑单体缺乏共同语言

2．环境景观雷同化、西洋化

3．环境景观过于艺术园林化

4．环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志

5．景观设计公司对环境景观缺乏文化的深度认识

由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，在实践操作中，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才珊娜介人；有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计。其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了。建筑吹萧，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已。国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块，至少与建筑规划设计同步。

国内的景观设计单位一般来自园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学。

国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美认同、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同。

我认为：做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景特征：其一，时代经济发展背景特征；其二，地域文化背景特征。我们的房子是盖给现代人住的，我们环境景观是营造给现代人审美享用的。

现代人回到自己居住的社区，主要解决两个“再生”问题：

1．体力再生

2．脑力再生（亦是社区智能化主要解决的问题）

如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征。传统园林景观概念渊源于农业社会的概念，强调的是观赏休闲性。

如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美认同，很难产生亲和力与归宿感。

我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的心身再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天更精神抖擞地投入工作。

理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即：

1．景观设计的地域性原则

2．景观设计的使用为本原则

3．景观设计的物美价廉原则

最后，去理清环境景观的几个功能层次：

1．使用功能层次（主要针对儿童与老人设计）

2．审美功能层次（主要针对中年人设计）

3．生态功能层次（对环境景观整体把握，对可持续发展的把握，对低耗、节能、高效的把握，对环境景观服务的终极目标——健康与舒适性的把握，如果脱离了这一些，任何豪华与艺术的设计就是多余的奢侈）。

只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化内涵，才能在广告中对环境景观的卖点吆喝出精彩，才能使环境景观真正成为住宅社区独有的、不可超越的卖点。

五、提高住宅社区的整体质素，一个需要不断量化的卖点

一个住宅社区的整体质素，主要体现在四个方面：建筑单位、环境景观．公建配套、物业管理，其中，建筑单位最为重要，我们要买的还是房子本身。那么，如何提高社区住宅的整体质素呢？

首先，把四大要素进一步细分：

1．建筑单位主要包括；户型、建筑结构、建筑外立面。

2．环境景观主要包括：交通路网、公共艺术、绿化景园、工程管道系统。

3．公建配套主要包括：车位设置、康体设施，即满足于人们工作、生活需要的一切服务设施。

公建配套无固定模式，如果在市区内，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小区内大兴“会所”土木。如果远离市区，公建配套则需在社区内自我完善。

4．物业管理：物业管理好坏，取决于社区服务内容的范围大小及服务质量高低。

物业管理最基本的服务就是维护社区的社会公共秩序，方便住户工作与生活，保养社区的物业。条件好的社区，物业管理还可提供信息增值服务，家政服务、教育服务、健康管理服务等。

其次，将每项细分出的量化因子，努力去做到最优秀，而且是一种均衡的优秀，我们所说强强联合追求的就均衡优秀，如果顾此失彼则应了“短板定律”一说。当然，优秀是相对的，可根据当地住宅市场的竞争程度去评判优秀与否。当构成社区的每个要素都具备了，而每个要素中的每项量化因子，都是优秀的，那么，社区的整体质素就高了，市场号召力也就大了，产品的整体竞争力就强，所要传播出去的卖点就越实在，当然，投资风险就越小。

然而，什么样的社区属质素高的？各量化因子优秀与否有无统一的评分标准？目前，全国尚无统一标准的说法。但各房地产策划公司，应该有一套自己的说法。值得注意的是，住宅社区整体质素的高低，取决于房地产前期的概念设计。过去提及设计要“以人为本”，现在应该把“以人为本”更加细化：前期建筑概念设计的一切，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择。我们不能等建设好了社区之后再去评判其质素，因为那时如发现住宅社区的质素不高，想去更正修改，则木已成舟，晚矣。

六、科技贡献率，一个不断追求的实点

科技贡献率同产业化程度相关，两者是正比例关系，科技贡献率越高，卖点就越多。或者说以最经济的新方法去代替传统的方法，用同样的成本换取更有效的功能，用新的方法去营建我们的家园，并维护、保养我们的家园。科技贡献率体现在营建住宅社区的各方面，诸如：建筑单体．环境营造、物业管理乃至建筑设计。

比如说建筑单体：营建其所应用的建材、设备、工艺的不同，反映的科技贡献率亦不同。如果建筑设备先进，建筑的品部件应用的多，住宅营建逐步由湿式作业向干式作业过渡，那么，建筑单体的科技贡献率就高。

再说建材，我们已有的“环境保护法”；强调的是室外环境，但室内环境对人的健康威胁似乎更直接，我们的住宅所用的墙体材料就是室内环境直接污染源之一。“国家康居示范工程”则指定用蒸压轻质加气混凝土（ALC）板材，ALC板材无放射性，属环保绿色建材。

世界经济一体化，中国进入WTO，新型建材、高科技生活设施的引进，中国住宅环保的出台，直接关系到科技贡献率的提升。我们的住宅开发商，建材生产商做好心理准备了吗？

环境营建亦如此，环保型工程的高科技企业，在住宅社区就有广阔的市场可开拓，社区内垃圾的处理，污水的处理与回用等已经提到议事日程。社区环境营造不仅是有粉擦在脸上，去追求景观欣赏、康体设施使用等，更应该顺应时代的发展需要，把科学技术引进社区，科学技术换来的卖点将更实在，是骨子里的硬道理。

物业管理的科技贡献率，主要体现在硬件设施上，国家康居示范工程，对智能化这一项作了星级评审，星级的高低就反映了科技贡献率的大小。

最后提及的是建筑设计：中国住宅的建筑设计费普遍偏低，抑制了设计单位对科技贡献的投入。简单的六图一书，算是对建筑规划设计的一个交待。设计建筑单体，除了解决遮阳、隔热、通风、防潮等基本问题外，是否在外立面的设计中考虑到改变气流方向，合理组织自然风；除了模拟日照，是否对气流、温度也做出电脑模拟？或者说在设计前，针对环境对人体健康有直接影响的因子；如光照度、色彩、周边景观、声音、空气品质、水质、气流、气压、气温、振动，空气相对湿度、电磁波、放射线等做全面研究及测量。而且把测量的结果图像化地告诉购房者，这种做法就可以提高产品的竞争力。

如果做到这些，就不仅是“六图一书”了，而是十图或二十图一书，将过去看不见的东西，如气流、气温、分贝等，用电脑模拟出图像，挂进售楼部，更换那好看不中用的虚拟效果图；让买房人更明白将来住的“长寿”的房子是怎样的。这就是科技贡献率带来的新卖点。建筑设计施展的空间越大，科技贡献率就越大。科技对住宅的贡献是非常实在的，它直接影响建筑的寿命，家园的寿命，房子不怕贵，就怕它不值。提高住宅的科技贡献率，让我们的房子在70年中青春常驻。

七、比产品质量和服务：一个增强购房信心的卖点

当产品处于卖方市场时，对产品的质量、品味，不会去过多考究的，产品的服务意识也不会被关注。中国的住宅市场，近两年才转化为买方市场。市场的转变，老百姓购房意识的觉醒，敦促房地产开发商增强住宅产品质量、品质的开发意识。但我们没有经历长时间市场经济的洗礼，没有经历严格意义上的大工业时代，所以，我们开发商老板们的意识还不清楚住宅产品性能认定包括哪些内容的时候，就高举品牌大旗，殊不知，无“品”哪有牌；殊不知，品牌竞争，是产品同质化以后竞争的高级阶段，而我们现实中的住宅产品，在达标的同质化竞争层面上，还不具备普通性。房子质量品质好坏，好像都在广告中去找感觉，中国的住宅产品还缺乏科学而符合人性的量化检验标准。

中国的住宅产品第一轮同质化竞争才小荷刚露尖尖角。住宅产品的卖点是靠产品本身提供的，靠产品的质量、品质提供的。近两年才实行交楼、交钥匙时，颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这是对产品服务的承诺，是给购房者信心。而这仅仅是中国住宅产品服务承诺的开始。

如果哪位发展商在《住宅质量保证书》中再增加承诺内容，就有新卖点。重视住宅产品质量，比住宅产品质量的透明度，即究竟用了些什么材料营造房子？如果开发商敢于向购房者说明白，就有新卖点。购房者说：“不怕房子贵，就怕买得不值，买的是豆腐渣工程”。买得时候不舒服，住的时候就舒服（贵点，但质量好可用70年）；买得时候舒服，住得时候可能就不舒服（便宜，也许质量差，住不了多久毛病就来了），相信老百姓自有权轻权重的选择。

如果谁将《住宅使用说明书》说得更详细，更周全，就是新卖点。

应该说价格越高，越耐用的产品，其售后服务就越重要。而我们住宅产品的售后服务，同样落后于中国的家电行业。这是在中国发生的修彩电的故事：一位用户的彩电坏了，一个电话，维修人员赶到，修不好，需要搬回去修理。但是他们在搬回去的同时，又搬来了一台新彩电给用户，在修理期间，决不耽搁用户看电视。我们住宅的售后服务，何时能达到这种境界呢？未雨绸缪，不要等到竞争压得喘不过气的时候，才想到产品质量，想到产品的售后服务。广厦千万间，让“寒士”少投诉，有信心，尽欢颜。

八、成本与管理：一个笑到最后的卖点

成本是个目标概 念。它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低．功能价格比优秀，谁的产品竞争优势就强，其促销的“杀伤力”就大。因此住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势。竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。

那么，中国住宅的成本竞争与价格大战何时爆发？

首先，取决于市场的供求关系。供求关系是价格涨落的晴雨表。但中国的住宅市场由于开发企业的体制原因，价格的杠杆作用，还不能完全用市场的公平法则去衡量。如一家国营的开发商出现了烂尾楼，那是情愿挂帐也不愿降价销售；尽管市场已经不承认它的定价，但企业的财务帐面承认；只要挂在那儿，就值那份钱。企业是“吃不了，亏得起”；银行是“吃得了，兜着走”。如果低价出售，帐面就亏损，恐怕领导不好交代。

其次，取决于商品房市场化的进程。中国住宅产品市场的进程不长；诸如：住宅产业化、土地市场化、管理规范化、采购透明化、企业品牌化等提法或做法才刚刚开始，房地产竞争必须经历市场的发育过程，否则在市场机制不完善、法制不健全的环境下，去进行价格竞争，将是不公平的价格竞争。

再次，房地产市场垄断的格局并未形成，兼并、淘汰、重组有待时日。许多房地产市场，因此也左右不了当地的房地产价格。因此，由于上述许多市场条件的不成熟；成本竞争的阶段尚未到来。房地产价格大战只能是蓄势待发。其实，价格大战何时爆发不重要，重要的是如何洞察先机地去发现未来的危机问题。成本与管理是未来房地产竞争的必然趋势与竞争焦点。

目前，因为成本要素的重要性尚未凸现，所以，管理还没有深入到这个层面。但现在未雨绸缪练内功，去适应行驶目前房地产竞争的快车道。要为企业长远的发展去管理，不要为眼前的利润去管理。在我所接触到的发展商中，企业管理实在存在不少问题。不说预期利润在开发过程中缩水，就连产品质量本身也难以得到保证。

概括起来，房地产企业在迅速的发展过程中，存在主要问题如下；

企业目标问题

土地的稀缺性与土地市场运作的不规范性，制约了开发商对企业实现目标的明确性。有些老板自己也弄不清，房地产还可以干上几年；有些老板只考虑五年之内的事儿，有些老板不知道怎样去做五年以外的事。朱元璋还有“高筑墙、广积粮、缓称霸”的目标与规划。朱元璋是：手中有粮，心中不慌。我们的开发商：手中无地，他也不慌。完全忘记了，研究土地的开发成熟情况，是开发商最要做的事。当然，不想做品牌的企业另当别论。

企业组织问题

房地产企业发展极快。有些房地产企业的组织架构跟不上市场竞争变化的要求，尤其是人才跟不上要求。当年的三湾改编，支部建在连上，是共产党对军队的组织改革，它为中国革命的胜利奠定了基础。但在我们房地产企业中，以营销为中心的组织架构尚不明朗，自产自销还相当普遍，营销成本配比不合理。

企业指挥问题

不少发展商老板是全能角色。兴趣来了，他还想创意几句广告词。房地产老板有两项任务是要抓的：“找好地，当好裁判”。手中有地，心中不慌才能编制出企业长期的发展战略规划，才能在开发实践中有舞台地去塑造企业品牌。房地产领域门槛低，有钱、有关系就能有地，有地就可以干房地产。但是，进了门槛，每道门都不好进；都是专业性极强的作业。因此，进了门槛的房地产老板，去当裁判就行了。设计院．代理公司．广告公司，如果谁在“场”上踢得不好，就换下场。不要急了眼，冲下场去跟着踢球，这就破坏了游戏规则。

问题的存在，在迅速发展与崛起的房地产企业中是正常的。这就需要我们的开发商及时应对变化的竞争环境，努力创新管理方式，在拦不住的住宅产业化的竞争环境中，高瞻远瞩，练内功。依据工程价值学的原理，实现功能比的最佳成本构成，加强企业的全面管理，在住宅产品的市场竞争中，谁的成本低，功能价值比最好，旦管理一流，谁就笑到了最后，谁就竞争得最好！

第二篇：住宅卖点小结

住宅“卖点”策划汇总

中元国际工程设计研究院上海分院

――Ｗ Ｐ Ｆ――

２００９．０７．２３

关键词：卖点 面积

 论述原因

近期正在参与一个大型住宅设计项目，感觉到对于市场的需求（或业主的需求）设计很难把控住其实质内涵，所以收集并根据实际经验总结各种网络上或开发商注重的卖点，以供设计参考。

从策划角度考虑，住宅卖点可分为十个大类，包括地块环境、科技住宅、文化住宅、绿色住宅、规划设计概念、户型经济舒适度、空间价值优势、附加价值互动、物业服务、成本价值。

 概要

地块环境、科技住宅、文化住宅、绿色住宅为开发商的硬件条件。这其中涉及到政府、开发商、设计等几个方面。

规划设计概念、户型经济舒适度、空间价值优势为项目设计的创意条件。这些方面最重要的是设计师的概念及策划方面对市场准确度的把控。

附加价值互动、物业服务、成本价值为项目后期营销的激励条件。最重要的是策划机构及开发商对项目总体运作成本目标的把控，主要目标偏重是迅速回笼资金还是总体价值最大化。这两个方面平衡很难，市场讯息万变，以资本价值来看资金的迅速回笼并投入下一步运作，收益应该是最稳妥的。 “卖点”简述

一，地块环境

1.区域位置优势（新、老城区，开发区，工业园区，大学园区，生活大型板块…… 2.地块交通优势（机场，火车站，汽车站，地铁轻轨，公交站点，游船码头，城市道路……）

3.大景观环境优势（海景、河景、湖景、丘陵，山顶……）

4.周边配套设施（学校，银行，邮政，医院，体育设施，农贸市场，商业环境……）二，科技住宅

1.信息化、智能化，自动集成管理（电子帐单，远程抄表，车库管理系统，小区设备监测系统）2.中央空调，地暖

3.遮阳，日照，通风、防潮，防水，噪音 三，文化住宅

1.建筑风貌（德国风格 欧陆风格 法国风格 意大利风格 海派建筑风格 和式风格 新加坡风格）

2.小区文化环境（图书，音乐设施，会所）

3.小区反映的生活人文（运动社区、青年社区，老年社区，贵族家园，田园生活、新都市主义……）

4.小户型物业 TOWNHPUSE 产权式酒店 独立别墅 酒店式公寓 大户型物业 商务公寓 学院派公寓 国际公寓 新独院住宅 经济适用房Townhouse）5.品牌及荣誉（万科，汤臣……）6.四，绿色住宅

1.节能，环保（全自然通风采光，低辐射建筑材料，垃圾回收，中水处理……）2.新材料，新能源，新技术（墙体材料，地源热泵，入户计量细化……）3.绿化环境（高绿地率，高绿容量……）

4.园林景观主题（中心花园 加拿大风情园林 主题园林 艺术园林 亚热带园林 园林规模 欧陆园林 江南园林 自然园林 树木卖点 新加坡式园林 岭南园林 园林社区 澳洲风情 海滨风情 热带园林）五，规划设计概念

1.低容积率，低密度，大栋距，人车分流…… 2.入口广场，组团，底层架空 六，户型经济舒适度

１． 高得房率，低公摊

２． 大开间，高层高，大储存空间

３． 洁污分区，静闹分区，干湿分离，私密独立加强 ４． 主干户和核心户组合

５． 房间内部房间的自由划分组合（双主卧，书房及卧室组合，客厅书房健身室组合，厨房餐厅组合）

６． 入户花园，空中花园

７． 私有电梯，共享大厅、门庭（含咖啡，会客、图书等功能）８． 景观卫生间，景观厨房，步入衣橱，七，１． ２． 八，空间价值优势

错层卖点 跃式卖点 复式卖点 空中花园 大露台卖点 大阳台，高挑空，附加价值互动

1.送车位 2.送车、送油

3.地下车位的数量满足 九，物业服务

1.管理的人性化，科技化，细致化 2.直饮水，3.售后服务及管理 十，成本价值

1.总价，单价，首付，按揭

当然还有其它各类型的卖点，以后也会出现更多的卖点。本文仅作设计参考。相信优秀的设计师更应该考虑好各方面的关系。实现政府、开发商、设计、用户四赢，而不是出于某种考虑，牺牲这个方面或那个方面的利益。

随笔于办公室

第三篇：未来住宅

未来住宅

未来住宅1

我真希望在以后的住宅里会有我说的住宅，不过严格的说是电脑住宅，现在已经有了，不过不是完全一样，会有一点改变，不用钱。听听我说的吧！

先说门口的，“如果你想进去，即使你知道密码，大门也不会让你进去，因为大门会记载主人邀请的人（包括主人）这时只有主人请你进去大门才会打开，并且会记载你的面貌。”

“如果你想在到家的时候有热水洗澡就要按蓝色按钮，并且估计大约时间比如：3：30你在家里楼下的门口，而浴室就在准备热水。”

“如果你要去厨房，就按绿色按钮，但是如果你不会煮饭，厨房里就有一本菜谱，里面记载了：日本料理、中国菜、韩国菜等等，它会让你尝遍山珍海味。”

“如果家里太乱，你就按红色按钮，这时就有一个机器人来帮你干活，你可以命令它干任何活。”

“如果你吃了山珍海味，发现自己胖了，就按黄色按钮，它就会出现一个锻炼身体的健身屋，里面有各种各样的锻炼机器。”

“到了睡觉的时候，床头会有一个紫色按钮，你按了以后会整个屋子都会进入休息状态，就连蚊子也飞不进来，任何声音也传不进来。”

我真想自己家也有一个这样的住宅，这日子真好过，其实我还有很多还没说呢！

未来住宅2

在22世纪，人类发明了一种新型住宅。住宅里有许多电脑操控机器，以及高科技产品。

新型住宅大门外有一种安在门上的“镜子”。“镜子”其实是无光扫描器，可以扫描人脸并识别来者身份。你一来，它便开始工作。如果你是一位陌生人，“镜子”便会通知主人有生客来。这时，只有主人下达“开门”指令，大门才会打开。

走进住宅，家中的“保姆”级音箱机器便为您播放您喜欢的音乐。你便可以走入客厅。你如需“打开电视”、“开启电灯”，只要向“保姆”音箱说了就是。音箱先识别你的口音，再跟据你说的做。也不用怕它不会做什么事，只要你说了，它便能做。

你饿了，可以入厨房，那里有一个“大厨”在等你！“大厨”便是做菜的电脑助手，你不会做的都教你。你只要下载了各地的菜谱，它便可以一对一辅导你做菜。放心，它辅导你做出的菜，样样美味可口！

累了？睡觉吧！新型住宅的卧室保证让你睡得好。床头有两样物品，一是小平板，二是熟睡枕。你先在小平板上设置好睡觉时间、熟睡级别、防盗等级，小平板明白了你的要求，便向各设备与熟睡枕发出指令，让你睡得香，又安心。

等到你出了一身汗时，你便可以去浴室洗澡了。洗澡前，提前向智能浴缸预约。洗浴有三种模式：温泉养生模式、污垢清洁模式、水上乐园模式。分别可以用来养生、清洁、娱乐。这三种模式保证让你觉得洗澡开心、愉快。

住宅中的一些设备都设在暗处，且各有各的职能。让您的生活轻松，让您的感觉安心。

未来住宅3

相信大家都非常希望能有一幢可以自由行走的住宅吧!这样不管我们去多远的地方，都不需要买房子了。

今天，我就来设计一种可以自由行走的房子吧!这幢房子可以随意的行走，不论你走到哪儿，它都可以跟着你。房前还有一个智能机器人，只要有陌生人来到房前，机器人就会先进行面部识别。如果识别这个人的脸部，就会自动发送给我们的手机，手机接收到了信息，就会出现两个不同的按钮。一个按钮是通过，另一个按钮是不通过，当你按下通过的按钮，大门就会自动打开，但如果你按下了不通过，机器人就会自动进入防备状态。这幢房子可不只有这一个神奇的东西呢!在这幢房子里还有一个厨房，厨房里还有一个智能铁锅呢，这个智能铁锅可神奇了!这个智能铁锅可以让不会炒菜的人也能做出美味的菜肴。使用步骤：先输入菜肴名称，锅盖上有显示屏，会显示出所需要的材料、火候和步骤等等，非常详细。如果炒菜过程中有操作不恰当的会语音提醒。当我们晚上感到了疲惫时，机器人还能为我们按摩呢!我们要睡觉的时候，只需要按下一个按钮就行了。

这个未来的房子是不是很智能呢!我相信以后有这幢房子，生活一定会更加方便。

未来住宅4

由于人类对地球造成了严重的损害，地球上的资源快被人类用完了。我相信在今后的生活里，我们应该会在月球上安居乐业的吧。

如果真的在月球上生活的话，那我一定要建造一个特别的住宅。和地球上的完完全全不一样。我的住宅要成为月球上的一个最耀眼的亮点。

我的住宅要建起来是很困难的，因为在月球上的引力太小了，我们在月球上肯定会飘起来。虽然能体会到飞的感觉，但这样会让生化更麻烦起来。所以我决定不用砖瓦建造，而是用塑料的一些东西，它们一定要是一块一块的。用大图钉把它们固定起来，让它们形成一个心形，外面一定要留出来一个口，这样可以方便出入。住宅并不需要那么大，只要够自己能住下就行。上面的牌子可以用水彩笔写上“梦幻小窝”旁边再来点装饰。摆上几朵漂亮的鲜花，把住宅装饰得漂漂亮亮的。住宅里的设置不需要繁华，只要有一张床、一张写字台就可以了！你还可以自己做一些小饰品，摆放在自己的小窝里，会显得焕然一新。床实木板做的，用简易的木板组成的，不要豪华，只要简易就行！住宅里的地板要用成木地板，因为我觉得木地板特别的好清扫。如果按照这样的的方法来建造的话，那就干脆多见几个，让我的家人也住上这样有特色的房屋！虽然说很简易，但这毕竟是自己动手建起来的。躺在床上，看着上面的塑料袋制品心中总有一丝甘甜。

住宅只是一个累了休息的地方，一个可以找到爱的地方，一个让人感到温暖的地方，一个温馨的小窝......住宅在我心目中是很多很多。

我相信我的住宅一定会成为月球上最简易、最有特色的房屋了！

我期待这一切都是真的！

未来住宅5

在某城市的中心位置，有一栋智能住宅。住宅中安装了数百台感应器，一切都由它来指挥。

住宅大门口装有一台感应设备，只要有新的天气变化，那台机器就会立刻将数据发送到主人的手机中，并且告知他应该穿什么服装出门，甚至还会告诉他服装怎么搭配更美观。

你要是想进入住宅不必要输入密码或指纹，只需要面部识别，那台微型感应器会在你走入大门口时为你敞开。要是未经登记的陌生人，感应器就会用红外线扫描你是不是坏人。一旦发现你是坏人，感应器就会发出信号，将坏人弹出十里之外。

进入住宅，感应器会根据你的表情发出不同的音乐。沿着门厅走进客厅，你会发现这里被打扫得干干净净。原来感应器发现房间需要打扫时就会发送信号，让机器人扫地机工作起来，全方位清洁。

厨房是在一楼的，里面装有一套机器人厨师，每天可以为你制作不同的美味佳肴。感应器还知道主人今天的食欲和身体状况来特别安排餐桌上的美味。

卧室在二楼，门上面有微型开关，只要主人在需要的时候触摸开关就可以使整座房子进入防盗模式，主人哪怕外出几个月也不用担心家里的安全问题。

更神奇的是微型感应器都藏在暗处，它会根据住宅的整体情况，安排出相应的工作。这就是未来的智能住宅！

未来住宅6

未来的电脑住宅十分有趣。

主人如果要请客人来的话，可以通过电脑将短信发给客人。客人来的时候，电脑会提醒主人尽快做好招待准备。

如果你想在电视上看电影，你不必插入磁盘，因为这里的电脑是高智能的，你只要在电脑上找一部电影，然后用打字的方式写好观看时间，并按下传递按纽，那么电影就传到电视上了。如果，你在观看时间里要出门，你可以改变时间，也可以按录像按纽，这样你就不用担心看不到了。

电脑与室内一切有电设备有联系。你可以从电脑上下载游戏在手机上。可以通过电脑控制防盗系统，可以及时关闭忘了关开关的电饭锅。更神的是，当密锁的密码被别人得知时，电脑就会更换密码。除了主人在打开使用物品时才会换回来。就连保姆、客人都打不开，从而起到良好的防盗作用。电脑还装有摄像头，当主人的孩子一个人在家时，如有强盗在门外，电脑就会控制防盗系统切断室内大部分电源。没关上的窗户马上关上。并给主人进行联系。

主人出门工作时，电脑就会用红外线透视机检查主人是否把东西带齐，如没带齐发出提醒。如主人丢东西将在室内查找。

多有趣的电脑住宅！

未来住宅7

科技发展真奇妙，未来的房子也能变变变！

“房子能变？”说到房子可不小，要是个化妆品盒才有可能呀，想知道房子怎么变就跟我来吧。

以前，房子是旅行人的烦恼，现在爱好旅游的人再也不用担忧房子里的东西被小偷偷了，因为原来只有动画片里的巨人才能推动房子，将来人也可以推着房子走了。只要按一下遥空房子的按钮，就可以像在超市中推着购物车一样推着房子去自己喜欢的地方住了。

以前的房子不光是旅行人的烦恼，更是经商人的忧愁。因为商人早出晚归，对暂时存放在家里的周转资金总是怕丢了，以至于要买保险柜将钱放好才能稍稍安心一些。可会开锁的人太多了，保险柜也是绝对的保险。但未来的房子，让商人非常省心，只要点一下房子的变小功能钮，房子眨眼间就会变成半块巧克力大小，可以随身携带了。

原来的房子也是家长们的苦闷事，家长们工作太忙，孩子经常得自己回家，但坏人作案手段狡猾得让人防不胜防。未来的房子超级安全，一键解决了所有的不安全因素，起动安全按钮，房子就处在的的锁定状态，房门只能通过指纹识别打开，房子的墙壁和玻璃都是坚不可摧的。这真让人拍手称快。

未来的房子可真奇妙！

未来住宅8

我发明了一种高科技的电脑住宅，这座住宅里安装了一百多台电脑，一切都有电脑指挥，非常的神奇。

就在住宅的大门口外有一根竖杆，上面安装这风向标。它的室内的电脑相连，张室外的温度、湿度、风力和风向等数据输入在电脑。电脑会根据这些气象资料，能为我们提供一个很好的家。如果想进入这个住宅，就算你知道这个解开这个密码东西，也无法进去，必须经过我的同意才可以进去，进入住宅，就会从两边美妙的音乐就会想起来，这是你听了就会迷到你沿着这条路走去，就是客厅，这个客厅里面的东西很少，除了少发桌子，电视照片，其他的的东西什么也没有，我就会告诉你，我把这些东西都分门别类的放在了，地下室的“集装箱”里面，需要的时后，可以通过电脑，将集“装箱调”调到这个屋里来，厨房在二楼，里面有一个，会叫人做饭的机器人，这个机器人有电脑所控制，这个机器人里有很多做饭、做菜的全部秘方，卧室在三楼，卧室就很看到，床头上有“休息”两个字，只要点一下，这个就会整个楼都变成休息状态，没有感关的窗户全都关了。浴室也受电脑的控制，只要在电脑上打些什么时候洗澡，这个就会按着你这个时间，给你放洗澡水。

很神奇吧，如果我家这是电脑住宅那该多好哇，那我就高兴得不得了。

未来住宅9

你们想知道我以后的住宅吗?如果想看的话就跟我一起来吧!

走到大门前，你会发现这门没有锁。你可能会问:“锁呢?”你不用奇怪，这门只需有在摄相机面前一站，如果摄相机确定你是主人的话，大门就会自动打开。如果摄相机确定你既不是主人的朋或亲戚的话你就会被关起来由主人惩处。

走入房里，轻松悦耳的音乐会立即播放。你会发现屋里几乎没有东西。原来，屋里所有的东西都是隐形的.，只有你摸到那样的它才会呈现出来。那你可能会问:“如果你没有看见，把它打碎了怎么办?”。。。。你不用着急，机器人会给我们一副‘透视’(这里的保姆都是机器人)。我坏是来介绍一下厨房吧!厨房里有一台电脑，里门有中餐、西餐等。供你选。你选好后可以叫机器人来做。在机器门在做的时候你肯一看机器人做，还可以让机器人教你做。接下来我要介一下:我的卧室。我的卧室里的的应有尽有，像什么:电脑、电视、床。。。卧室的东面是电视机和空调;南面是门和一些柜子;西面是床和花草树木;北面是窗和书桌，桌上有一台电 s脑。而且一个控制所有的东西的开关，可以控制所有的东西。参观完这座住宅后你是不是很想要这座住宅?

未来住宅10

时光过得真快，不知不觉，就过了八十年。让我们一起去看看，八十年后的住宅是怎么样的吧！

首先，我们来到了我家的空门口。啊，怎么没有房子呢？哦，原来我忘记让房子从泥土里“钻”出来了。我便从口袋里拿出遥控器，轻轻一按，一幢美丽而大大的别墅，出现在眼前。走上前一看，“啊？怎么没有门，没有门，小偷就可以轻而一举地进去偷东西了？”no！no！no!不是的，如果是小偷，大门口的一条地毯会让他进入牢房，等待主人的命令。

走进房屋，你会看见只有两间房间和一个大花园。一间房子里什么也没有，只有灯、一张桌子和椅子。另一间房子的墙上满是按钮，有许许多多五颜六色的奇形怪状的按钮，有红的、绿的、黄的、五角星的、三角形的、四角星的……把整个墙“画”得好看极了！只要按一下按钮，你想干什么就对着墙说，墙上的按钮就会变成七彩的，你按一下，走出房间来到另一间房间时，已经全部准备好了。

花园里有一条长长的小路，通往我的仓库，有许许多多的花、草、蔬菜，花园里的植物都不需要我来浇水，只要踩一下地上的石头，就会给需要水的植物浇水。如果，我出去了，很久不会家怎么办？难道所有的植物都要补死吗？不会的，只要定好时就可以了……

未来的住宅还有许许多多的功能,你也可以去亲身去体验一下哦!

未来住宅11

20xx年，我成了一名设计师。我为人们设计了很多东西，这不，前几天我又突发奇想，设计了一栋住宅。

这栋住宅的外表像一座城堡，非常大。但是，你可不要小瞧它，它可比城堡高级多了。夏天的时候，房子里非常凉爽；冬天的时候，房子里非常温暖。

这栋住宅前面有一个大院子，院子被分成两部分，左边是一座大花园，花园里有各种各样的花，红的红、白的白、紫的紫、黄的黄……非常漂亮！

院子右边有一个大游泳池，游泳池的水清澈见底，非常干净，泳池分为两部分。一个是浅水区、一个是深水区。

进了住宅，你会发现，这个住宅装修环保，是北欧式的。而且，沙发前站着一个全智能机器人，他特别厉害。他拥有人类般智慧的机器大脑和一双灵巧的手。有他在，你的家务、烹饪、修理……都不在话下。

接下来，我们再去卫生间看看，先问一下：谁家的马桶后面能养鱼，没有吧？但是，我设计的马桶就有。马桶后面有一个玻璃缸，里面有两条小金鱼、一只小乌龟、两颗鹅卵石、几根海草。

而且，洗手池的样子也是很多的，如果你想用牛奶洗脸，就按“牛奶”键；如果想用清水洗脸，就按“清水”键；如果想用热水洗脸，就按“热水”键。

听了这么多，是不是很累呢？那我们就去卧室转转吧！

卧室里有一个很大的床，还有一个衣柜。表面上看去，这个衣柜扁扁的，并不特别。但是，你打开一看，就会发现，这个衣柜特别大，里面有无数件衣服、首饰、鞋子。其实，这是空间转换。

怎么样？我设计的住宅是不是很特别呢？如果想超越我，就继续加油吧！

未来住宅12

随着新世纪的到来，我们住的房子也在不断的变化，有可以生长的房子。帐篷式房子。会走动的房子。太阳能房子······今天，我就为大家介绍一种悬挂式的房子吧！

一般人们都知道，高层建筑因具有节约用地。减少污染的功能。不过，这种建筑在地震时容易倒塌，因此，科学家正在设计其他形式的房子。有些科学家从树的结构中得知：大树之所以不怕狂风暴雨和地震的威胁，主要是因为它具有固定在泥土中庞大的根系。坚硬的树干和披挂于枝条上的树叶。于是，建筑师就把房子的垂直结构建筑成坚固的“树干”，并同时使它深深地“扎根”于土壤和岩石中。楼梯。电梯等安装在“树干”内，作为上下通道。在“树干”上安置很多根挑梁，像树枝那样伸展出去。一只只用轻质材料冲压而成的房间，像树叶那样悬挂于挑梁上。这样，新型的悬挂建筑就诞生了。

这种房子不仅具有抗风。抗震的性能，而且建造时比较方便，一个个悬挂的房间可先在工厂里冲压成形，由汽车运到工地，最后再用吊车或直升飞机把它们一一挂在挑梁之上就成。

这种房子通风好，可以保持室内空气新鲜。如果谁家的房间出了毛病，只需单独检修。搬家只需把悬挂房间取下，由吊车或直升飞机运到新的“树干”处，再挂起来，人们就有了新居了。

各位朋友，如果你喜欢未来的悬挂住宅，欢迎前来订购。

未来住宅13

光阴似箭，如约如梭，转眼间，就来到了2256年。随着科学技术的不断发展，新一代住宅出现了。这座住宅修建在浅海处，房子是可以随着你的喜好变色的；房子的墙壁在夏天可以吸收热空气储存起来，到了冬天再释放出来让房间变得温暖；冬天吸收冷空气，到了夏天再释放出来让房间变得凉爽。

新住宅一共分为四层，每一层都宽敞明亮，功能齐全。第一层是娱乐休息室；第二层是运动房；第三层是KTV房；第四层是卧室。在每一层的中间都有一个透明的大圆环电梯，电梯里有沙发、冰箱、电视，还有一个智能机器人，当你感到口渴时，它会自动感应，立马从冰箱里取出果汁给你；当你感到饥饿时，它也能自动感应，在十秒钟内送上热乎乎的三明治供你分享。

如果这时你想到房子外面看看大海的风景，就把手掌按在墙上，顿时，眼前的墙立刻消失不见了，出现了一座晶莹剔透的水晶桥，搭建在房子和海面之上。你可以信步走在桥上看海上的风景，偶尔还会从海里蹦出一两只海豚向你打招呼，那画面温馨而美丽！

这就是未来的住宅，在未来的明天，科技将更加发达，世界将更加美好！

未来住宅14

清晨，我躺在床上。思索着昨夜的梦……未来的房子。梦里我有了一栋未来的房子，这栋房子也是我希望未来能成为现实。

说说它的功能吧！它有许多功能，由一个遥控器所操控。按一下转换环境的按钮，房子就会移动了。春天，如果你想去体验一下生机勃勃的大自然，它就会瞬间移动到茂密的热带雨林；夏天，如果你感到炎热，它就会带你去海风徐徐的大海，让你体验一下凉爽的感觉；秋天，如果你想去看看秋风扫落叶的美景，它就会带你到树木的海洋，让你明白大自然的美和妙；冬天，如果你的家乡没有下雪，它就会带你去体验北国的风情……

按下室内装饰按钮，它就会转变室内的装饰和颜色。初春，墙面会变成生机勃勃的绿色，让人一进门就感叹：“一年之计在于春！”；仲夏，墙面会变成凉爽的蓝色，这样，人就不会再觉得热了；深秋，墙面会变成黄色，好让人知道现在是树叶落下来的时候；隆冬，墙面会变成火辣的红色，看看这个颜色，全身都暖和起来了。

按下外出旅游的按钮，房子就会缩小，然后折叠，保持成原样。不用担心里面的东西被压坏。把缩小后的房子放到背包里，这样就能安全又便捷的外出旅游了。也不用担心没有房子住了。这样，不管到什么地方，都能回到温馨的家了。

如果我做的这个梦能快快实现就好了，我相信这个梦的实现不会太遥远了！

未来住宅15

现在科技这么发达，我们走过每一条街，映入眼帘的几乎都是高楼大厦。那么未来的住宅又是怎样的呢？就让我来告诉你吧。未来的住宅是一个神奇的麼术师。在平常，住宅处于放松状态，在进入住宅之前，要通过主人确认，进入院中，你会看到几间既矮又可爱的平房，听到潺潺流动的小溪，小鸟为你唱出最美妙的歌谣，你会闻到芬芳扑鼻的花香，摸到凹凸不平的树皮，整个人都会陶醉在这个地方。进入房间，家具齐全，只有一个机器人来欢迎来客。它会为你端茶倒水，和你聊天；有时好姐妹向你诉苦，你又正好不在家，那可怎么办呢？不用担心，这个机器人是通人性的，它会帮你来调解姐妹心情。虽然机器人是未来住宅的一部分，但是未来住宅因为有了这个“小配角”才有了无限生机。

未来住宅还有一个最重要的用处就是：见震就逃。也就是遇到地震时，高楼会变成无人驾驶的飞机。无论你是在睡觉还是在工作，不管在干什么都不用担心外边的一切，而且房子到了空旷地方就会自动了解地形，把你带到安全地方，当余震过后才会回到原来的地方。这就是我心目中未来的住宅，多么神奇，到时候，一定来参观哦！

第四篇：中国未来住宅项目发展趋势的设想

原创作品

中国（大陆）住宅项目未来发展趋势的设想

注：编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点：

1、中国（大陆）住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主（或潜在消费群）对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。

2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿；要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”；要做好“芯”，不要停留在“表”；言而总之，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。

正文

经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求：

一、绿色环保化

绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不

论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料

可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后

产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。

二、节能化与舒适度

节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且

能满足不同需求：风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。

随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。

三、智能化及安全性

编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。

以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全：

综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。

设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、业主求助系统。

监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。

编者本段通电论议一项编者现在尚未见到的一项智能设施—— 一卡通 一卡通，涉及三部分，一是自助消费服务系统，包括充值服务分项、水电气代缴刷卡分项、小区商业服务刷卡分项；二是安全服务系统，包括停车场安全刷卡分项，门禁分项（含指纹识别分项）；三是暂住、临时进出人口服务分项。

四、物业服务成熟度

不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭 的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。

口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。

物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。

编者提出一个观点，怎样评价一个物业管理公司物业服务是否成熟，看一点，业主居住在小区内是否受生活琐事缠绕，人生财产是否安全。

本段编者是从一个业主的角度看待开发商、物业管理公司的。有些时候，瓶颈无法突破就是企业管理者看问题的角度不够广，或者不能逆向思考问题，就像项目销售率不高，怪销售不给力，怪施工质量，怪政府卡脖子，其实有时是自己的另外一边长期的低质量，让潜在业主不信任。

中国（大陆）的住宅项目与欧美发达国家的差距是很大的，与香港、台湾、新加坡这些国家、地区都是较大的，原因是复杂的。但这更是房产企业突破的方向，谁能更快地向先进地区的住宅项目品格靠齐，谁就能在新一轮的房地产高峰期里站得良机。

编者水平有限，敬请指教！

第五篇：反思中国漫画文化卖点

要说漫画就得说日本漫画，那是人家的国粹,整个日本的漫画氛围相当浓厚，高达机器人模型就造个18米的，你说能不牛吗？

卡通片就数迪斯尼，米老鼠和唐老鸭，超人，蝙蝠侠这在世界上也是响当当的。

日本的漫画人物刻画有特点，看看他们的卡通素材，将整个日本的历史文化体现的淋漓尽致。目前比较热门的„海贼王‟、„火影忍着‟就是个典型的例子。海贼王里描述的政府混乱，革命家，海盗分割势力，不就是日本早期的历史吗？中国人说的倭寇就是海贼王。火影忍着不就是日本幕府时期的佣金杀手，这些都是有日本特色的素材，通过漫画家丰富的想象，变成了今天热门的漫画卡通。还有很多我们喜爱的日本漫画，例如犬夜叉、鬼眼狂刀等利用大量鬼怪传说，这都是借助神话故事的素材。甚至中国的西游记也被改编成‟最游记‟。

迪斯尼则走的另一种风格，老美的国情限制了他的卡通素材，他们没有西欧古国的悠久历史，所以他们选择了科幻，神奇四侠、变形金钢就是这种风格的典型代表。

中国有人才，有悠久的历史素材，但为什么一直没有被充分发掘出来呢？模仿日系，美系漫画卡通，用人家的卡通素材有意思吗？日本加上美国也没有咱们中国的鬼怪故事多，咱们拥有世界级的历史文化底蕴。

现在问问那些国内的漫画家能体现中国神话色彩的有那些素材，答案是„西游记‟、„封神榜‟、„聊斋‟！西游记、封神榜、聊斋自从中国有了电视电影开始就不断的翻拍，难道我们仅仅就只有这些吗？我们中国还有大量的鬼神素材，为什么就没有人去挖掘！

在网上查查那些神话传说中的古兽，足以让我们回味无穷！西游记、封神榜、聊斋不过是中国历史神话里的冰山一角，还有许许多多的素材等待我们的漫画家去挖掘...以下仅仅一小部分，不知道大家是否了解

华夏神话——上古洪荒神兽之圣兽篇

白泽：

昆仑山上的神兽，著名的神兽，浑身雪白，能说人话，通万物之情，很少出没，除非 当时有圣人治理天下，才奉书而至。

《轩辕本纪》有神兽白泽的故事：“（黄）帝巡狩，东至海，登桓山，于海滨得白泽神兽，能言，达于万物之情。因问天下鬼神之事。自古精气为物、游魂为变者凡万一千五百二十种，白泽言之；帝令以图写之，以示天下。”

凤凰：

大家很熟悉的神鸟了，彩羽凤，凤舞九天，以七彩云霞为食，日久而生彩羽，可降妖伏魔。头像鸡，颔像燕，颈像蛇，胸象鸿，尾像鱼。五德之鸟。

麒麟：

是品性仁慈、妖力强大的生物，谙悟世理，通晓天意，可以聆听天命。人的世界有十二个国家，分别由十二个王来统治。王不是以出身或功绩来评选，而是由天命来决定。麒麟就是传达天命，为自己的国家选出王者的神兽。有诗云：“四足风云声响亮，麟生雾彩映金光；

周游天下须臾至，方显玄门道术昌”。

獬豸：

古代神裁制度下产生的著名神兽，又被称为“法兽”。依据「异物志」书中记载：「东北荒中有兽、名獬豸，一角，性忠，见人斗，则触不直者；闻人争，则咋不正者。」故其性忠直，能辨是非善恶，古代执法者，所戴的礼帽就叫「獬豸冠」，「后汉书」中亦有记载：「法冠，一曰柱后，或谓之獬豸冠。獬豸，神兽，能别曲直，楚王尝获之。故以为冠，秦灭楚，以赐执法近呈御史服之。」根据《论衡》和《淮南子?修务篇》的说法它身形大者如牛，小者如羊，样貌大致类似麒麟，全身长着浓密黝黑的毛发，双目明亮有神，额上通常有一只独角，据传角断者即死，有被见到长有双翼，但多数没有翅膀。拥有很高的智慧，能听懂人言，对不诚实不忠厚的人就会用角抵触。后世常将普通羊饲养在神庙，用来代替獬豸。

重明鸟：

在《拾遗记》中说，尧在位七十年，有积支之国，献明鸟，一名双晴言在目。状如鸡，鸣似凤。解落毛羽，用肉翅而飞。能抟逐兽狼，使妖灾群恶不能为害。或一年来数次，或数年都不来。国人都全洒扫门户，以留重明。如重明鸟未到的时候，国人或刻木，或造铜像，?为此鸟的形象，放在明户之间，则魑魅之类，自然退伏。所以到了现在，都刻木像、造铜像或画图像，故现在画鸡于门上。

必方

《法苑珠林后泽圆》：火之精名曰必方，状如鸟……《山海经•西次三丝》：有鸟焉，其状如鹤，赤文青质而白喙，曰必方，其鸣自叫。必方是一种火的精灵，传说中黄帝在西泰山会合天下鬼神，他坐在六条蛟龙挽的宝车中，为他驾车的就是必方。必方既然有资格为黄帝驾车，而且可以驾驭六条蛟龙，可见是一种法力强大的灵兽。

游光

强大的灵兽,本来应该住在昆仑界,只有修成正果的神、魔、仙可以驽使它们,其它的灵兽:必方、应龙、大风、飞廉。

神犬谛听

谛听，又称“地听”，“善听”。顾名思义，真理即听。因其头部生有独角，民间又俗叫“独角兽”。恰如其名，谛听说出声和听起来都是那么地理性和文化味。

其实，谛听是佛门传言和民间演绎而存在下来的一个图腾和圣物。唐开元末年，古新罗（今韩国）王子２４岁的金乔觉，看破红尘，携白犬一只浮海来华，削发为僧。白犬伴金乔觉一路颠簸，卓锡九华。在共同苦修的７５载中，白犬与金乔觉昼夜相随，处处使其逢凶化吉。贞元十年（７９４）农历七月三十日金乔觉坐化，白犬亦随之傍息。三年后，金乔觉尸身开缸，见其面目如生、骨如金锁。根据佛经曰：“菩萨钩锁，百骸鸣矣！”众人都为金乔觉

而感叹：金乔觉乃是地藏菩萨化身，故建寺连白犬同请供奉。金乔觉被佛门认定为地藏菩萨之应化，称金地藏。这只神犬也因是金乔觉的信物、爱物、宠物和护身之物，被佛教尊称为神犬。后人更缘神犬谛听晓佛理，通人性，避邪恶，视为吉祥的象征。

从造型看谛听，它的独角其一是象征着能接受宇宙之信息，似为“天线”之用；（其二能起到护身保险之用，它的犬耳是听宇宙之音频、传递给信者分辨是非，它的龙身示为吉祥如意，它的虎头表示智勇，有困难勇往直前，决不退让，它的狮尾表示有耐性、有雄心，办任何事坚持就是胜利，它的麒麟足视为四平八稳，与人为善、和睦相处、为善为宝。

谛听貌似龙非龙、似虎非虎、似狮非狮、似麒麟非麒麟、似犬非犬，是人们想象中的征物，社会上又缘称“九不象”。民间广泛认为此物沾有“九气”，即“灵气、神气、福气、财气、锐气、运气、朝气、力气和骨气”。能起到“辟邪”、“消灾”、“降福”、“护身”等作用。一些虔诚的佛门信众更是相信沾上谛听的“灵气”即能使家运昌隆，基业常青；孩子带上它则屈壮成长，长大能成为诚者、贤者、智者、悟者、觉者、寿者。成年人带着它就心想事成、大吉大利。