房地产管理经验

第一篇：房地产管理经验

入行已经六年，也做过多个项目，包括岗位和工作职责也在不断的进步和调整，从最初的置业顾问、案场助理、销售主管，一直到后来的案场经理，项目经理，营销部经理等。在这个过程中，经常会发现，很多事情和工作，站在不同的位置，所看到的、想到的，完全是几个不一样的事情。这或许就是人们说的“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。

最近一段时间，因为岗位调整的原因，更多的开始偏重于市场，每天闷头于“数据，分析，对比，趋势”的工作中，每天看着其他同事忙碌于案场的边边角角，忽然有了一种豁然开朗的感觉。或许事情就是这样的，从一开始，因为见得少想得少，做一个彻底的执行者，所以觉得案场工作简单；慢慢开始入门了以后，总想把一切把控在自己手中，万事做到最好，这个阶段觉得案场工作非常复杂；到了最后，懂得多了，哪些重要哪些不重要，核心是什么等等一系列工作全部明白了以后，慢慢的会觉得案场工作又回到一种相对简单有规律的状态中去。难道这就是“大道归一”？ 一直以来，我对我曾经从事过的案场工作有着自己独到的理解，有时也和自己的一些朋友在一起聊聊，和他们探讨案场工作中的一些问题，互相都有受教的感觉，在这里，我将我在案场工作中的想法全部整理出来，当作是对自己经历的一个过程的总结，也希望能为更多进入案场管理岗位的同行提供一个开阔的思路，同时更加欢迎各位同行对于我的见解提供指点，使大家共同进步

案 场 管 理 工 作 总 结 一 个 领 导 两 个 基 点 六 大 职 能一、一个领导

在几个项目的运作过程中，我发现，有时根据公司的需要，很多公司对于案场人员，尤其是管理层人员的定位并不清楚，一个项目出现N多名目繁多的营销管理人员，同时工作内容互相交叉，就我个人所了解的管理岗位就有过：案场经理，项目经理，专案，副专案，销售经理，营销部经理，销售督导„„等等等等，都是换汤不换药的，一大把工作一手抓，结果到最后不是配合不好，就是工作太多昏了头。

在这里，我的想法可能稍微强权一点，一个案场经理，在整个销售工作中，是最为重要的一点，在这个位置上，统领整个案场的全部工作，凡是案场以外的其他事情，交给其他人去负责吧，那些项目经理啊、销售经理啊，他们也总不能天天闲着，总要活动活动。这样才能解除一个案场经理身上所有的杂事，让他全心全意投入基础工作之间，同时才可能将案场工作做深做透，而不是流于表面形式。

二、两个基点

在案场的工作中有两个基准点是不可以违背的：一是执行力，二是凝聚力。这两点也是我个人看待各案场经理最重要的指标，我们可以想象一个没有执行力又没有凝聚力的销售团队是什么样子的么？这样的队伍，在现今的竞争中是软弱的毫无力量的，出现这样的团队，只能证明领导的无能。

执行力：对于领导安排的工作任务，没有任何理由的按时按量的完成，有困难或者需要帮助，提前说明，但是在工作布置下去以后，在实施过程中拖沓、弄虚作假、敷衍的人员，一次点名后不悔改，立即开除，毫不手软。

如何培养案场人员的执行力：在布置任务的时候，习惯性的说明任务的性质，核心内容，实施要点，注意事项以及完成时限。在任务开始约1/3时间时，跟进一次看看实施情况，同时询问有没有需要帮助或者难以解决的问题。在任务时限到期时，立即召开销售会议查看完成结果，对于没有完成的人员或者任务完成较差的人员，停止一切其他工作（用我的话来说叫“停岗”，包括接待工作和销售工作），只负责本任务的完成。在任务布置时限过去150%的时候还是消极抵抗未能完成的人员，那么他们不符合我的工作要求，跟不上我需要的工作节奏，毫无理由，立即走人。像这样的人员，在以后的配合工作中，不但会带来巨大的麻烦，有时还会成为整个团队的拖油瓶。

凝聚力：团队之间的互助精神、为一个目标努力，不计较个人小得失的风气等等。一旦发现有人自私过分，搞小团体等，能力再强，开无赦。

如何培养案场人员的凝聚力：首先，这是检验一个案场经理人格魅力的事情，身先士卒的工作，积极的工作态度，强大的工作热情，一碗水端平、对事不对人的管理方式，都是必要的；其次，在工作中和工作外，都要创造大家能坐在一起的机会，探讨工作或者吃喝玩乐都可以，让同事之间更为互相了解和互相沟通；再次，多和案场人员沟通，听听他们的一些想法，及时开导，不要让想法淤积；最后，利用提成制度，提成采用433制度，个人当月30%，小组每月40%，销售部季度30%，加强销售人员之间的互相协作和互相帮助的精神。

总的来说，执行力和凝聚力是我判断一个团队的基本面，它表现着团队里面的每个人的做事的态度和做人的态度，能力不够我们可以培养，经验不够我们可以磨练，但对于一个从为人到处事都无法达成共识和一致的人，是没有办法在一起工作和相处的，所以在这两个点上，身为一个案场经理，不需要妥协，也不能够妥协。

三、案场六大管理职能 在案场的工作中，无一例外的会有大量的鸡毛蒜皮的事情出现，我的很多现在还在做案场的朋友诉苦：“每天从早到晚腿都跑细了，口水都说干了，其他人都清闲的要死，就我最„„”是的没错，我们承认，这样的领导很称职，非常好，但是，在我的感觉中还不够完美，一个案场经理，我觉得正常每天只要工作6个小时就能很好的处理掉所有事情，工作忙不完，证明工作尚且是无序的和主次不分的；而每天工作不到4个小时的案场经理们，你们完了，已经大撒把了，你的很多工作已经放开了，至于它还能不能被你抓到手中，看你的运气好了„„

我将案场的核心工作归纳为6大块，这6块工作需要每天跟进和检讨的，大约要花掉4小时左右，其他每天的突发性工作，会有2小时左右。这样安排的更清楚合理，会让自己的工作更为高效，也让你在别人眼中较为清闲，但是工作成绩又非常好。

第一职能：案场行政管理

毫无花俏的解释，包括案场管理制度、考勤制度、着装制度、卫生管理条例、等等硬性标准，这都是硬通货，无道理可讲，也没有什么人性化。我一般一开始较为强调这些标准，等大家都习惯了以后，就不再自己每天检查，而是对这些工作的检查采取每天轮流安排值日人检查，到我这边的表格上来记录。但是我同时着重强调，如果哪天我心血来潮抽查不过关，当事人扣1分，值日检查人扣5分，所以相对大家也就比较老实，有什么问题也是及时报备事实。（但是可恨的是，到现在还没有人到我这打过一次小报告，这算是应该欣慰还是应该悲哀？）

第二职能：案场人员管理

带领一个团队，沟通是必要的，去了解团队人员在想什么，同时让他们了解你在想什么，这个非常重要。现在很多销售人员的思想其实相对较为简单，之所以留在这边工作，一是待遇不错，二是环境不错没有虚头八脑的东西，三是能学点东西。（在我手上还没有人反映说因为工作清闲才留下来的，呵呵）但是可能因为现在人与人之间的竞争激烈了，所以人们相处的度量也小了，经常会为一些小事有所想法。在这一块的工作上，主要还是针对以下几点：

1、给予销售人员一个表达和发泄的途径，不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡嘛；

2、拉近关系，使工作的时候效率更高；

3、侧面了解案场和谐的程度；

4、当众表扬和单独批评，处理一些人为的想法；

5、挑动情绪，提高工作热情。我在这一块主要使用的方式有

1、晨会：大会小会必定表扬和激励，但效果一般，呵呵，大家都敷衍了事。

2、每个月至少单独和每个销售人员谈两次话，大都以工作完成情况开头，延展到最近工作表现，个人情绪和团队关系的处理等等，最后以努力和看表现结束。

3、每月发薪后和大型销售活动的后一天，组织聚餐和玩乐等活动，完成我们预定目标的，部门掏钱；没完成目标的，排最后3人掏1/3，其他人分摊1/3，我掏1/3。

4、通过对个人性格和擅长方面的判定，安排分担不同的案场管理事务，合理放权同时又让他们学一些东西。

第三职能：销售流程管理

在这一方面，我有一些独特的想法，和同行大部分人都不一样。很多公司和管理者过分强调人的作用，强调人的素质（包括头脑和嘴皮子等等）在销售过程中的作用，每次招人都巴不得要熟手，好像越是能说会道越是能卖好房子一样。但是我认为，我们现在需要的销售人员，只不过是销售过程中的一个组成部分，他们应该是和楼书、户型图、沙盘„„一样，是销售道具的一部分，而不是主宰。他们的主要工作应该是：服务、服务、服务„„以及在合适的时间将我们需要展示给客户看的东西展示出来。仅仅是这样而已。我们可以看到现在一些有前瞻性的公司已经这样做了：进门有门童招呼；看沙盘有三维立体灯光投影配上讲解；看样板房有专用通道；看销控价格全部在墙上；看建筑质量有建材展示区配上详细说明；看公司品牌有公司发展历程上墙；要回家商量的有楼书、折页、户型图„„等等等等，那销售人员在其中起到了什么作用？也就是因为如此，我对于销售人员的销售流程有着完全不同的定义。

1、重视销售流程的流水线作业：我在一个项目正式销售之前，会和同事们推敲很久，拟定两样东西。一个是《XX项目销售流程详解》，在里面我们对首次来访、再次来访、携带亲友鉴别、签订合同来访等数次客户登门置业顾问需要采取的动作和内容做出最详细的规定，详细到每一条走动的线路，每一个点上和客户闲谈的话，唯一不规定的是说话的声音大小。第二个是《XX项目答客问》，很多项目都用这个，但是我做的是1100多条的答客问，每当有客户问出《答客问》上没有的问题时，我们就会及时添加。甚至于客户问到“（关于任意两套房子）你觉得我选择哪个比较好?”我们都根据房源的不同对比情况，做出了20多个回答。基本上到了项目开盘3个月后，任意客户问的任意问题，都能在这个上面找到答案。有这两样东西傍身，我要求所有销售人员全部背熟，要考试和演练N遍，凡是达不到95分的，一律不允许上岗。这在好的方面，规定了整个销售流程的统一性，绝对不会有人冒漏子，销售人员一看到客户就会进入某种记忆状态中，完全靠本能做事情。在坏的方面，由于我们的说辞针对不同性格的人还是有漏洞的„„偶尔会出现浪费客户。小事情就随他去吧„„„„其实案场销售就是工业化流水线，靠个人发挥能达到100%的产品合格率？笑话！产品合格率靠的是严格的流水线作业，照着做！出了乱子，责任我来背，但是你们要是不按照流程来？哼哼~~全部停岗，重新考试！

2、用B类的人才创造A类的业绩：在销售过程中，人的状态是很难界定的，灵光一现，可能妙语连珠，让人喜笑颜开；回家和家人吵架了，回来脑袋空空。什么情况都可能出现。我看过一个故事：在我们国家，一个零件的加工图纸，只有3张，从3个面的透视，新上手的工人，没有老工人的带领和指导，根本无法完成复杂的成品。但是在德国，同样一个小小的零件，加工图纸就有12张，从各个角度对零件进行定位，甚至还包括加工流程，先做什么后做什么使用什么工具，在他们那边，只要能够操作机床的工人，都能进行任意零件的成品制作。所以在国外，三流的技师都能做出一流的零件来，而在我们国家，高级技师，那牛的~~~。这个故事对我触动很大。我们的销售人员，可能能力层次不齐，但是要让所有的人说出一样的话来，还是很简单的，靠什么？背啊！我在招聘的时候，基本上找一些三流大学出来文科成绩较好的，在行内打磨多年的反而不要。为的是什么？第一，会背书；第二，脑瓜子没那么快，办事没那么精，少出些回扣之类的鬼事；第三，他们在社会上竞争力不强，会比较珍惜。只要上了我的流水线，很快他们就能独挡一面，反正客户要说什么他都知道，还有啥可怕有啥放不开的啊。我个人因为相对比较强势，案场人员流动也比较频繁，但是从来没有出现现场销售能力不足的情况，这叫什么——铁打的营盘流水的兵！一般来说，我项目销售人员进来，2周内就可以单独接待客户，而同期朋友项目招的人，没1个半月上不了手，还老是出纰漏。

3、服务服务服务！在我们的销售流程固定死以后，剩下的就只有这个了。我有时常教训销售人员：“你们自己算算，你们和一个客户聊个三四次，加起来不到5个小时，人家就给你们带来几百块钱的销售提成，这是什么价位啊？1小时100块啊！就是最好的陪聊也就这个价位了，人家陪聊还聊得你浑身舒坦，句句话说到你心坎里。你们还有什么理由不让客户舒服的一塌糊涂？聊几次就给你几百块的那是什么人？那都是大爷啊！服侍大爷会不？不会要不要回去多看几次清宫戏？什么卑躬屈膝什么人格平等，全都靠边站着去！人家是花几百块买的是你的服务，多几个笑容，说几句好话会要命啊！”当然了，话糙理不糙。很多销售人员会以为，提成是他们卖掉房子以后，公司应当给予的，其实这是错的。公司雇佣销售人员，发你工资，你在这工作，天经地义了，你的提成，是你用超越一般的服务和专业技能，从客户那挣到的。我们把销售称作“置业顾问”，是顾问哎！顾问是干嘛的，为了客户的利益最大化，提出最具有专业化的建议，这是顾问。去看看银行的那些大客户投资顾问，那个服务那个态度，多学着！我是感觉啊，等哪天房子都卖裸价了，客户购买价格=房价+置业顾问佣金，这个时候，一定有90%的销售员要失业。我见过最好的一个销售员，1个月仅仅接待了10组客户，卖了17套房子！还没有什么团购的。人家靠的是什么，那个人情味那个工作态度那个服务，买的人都巴不得把身边的人介绍给她认识，不买的都觉得亏欠她，有一点机会就还她人情，凡是打过交道的客户，都把不劲的给她介绍客户，老客户带新客户带的其他同事都瞠目结舌。这才是销售员们真正的样子。当然了，这种人才„„3个月不到就被人挖走了，我心痛了半天„„

第四职能：客户管理

客户管理在我的心目中是最重要的，开房展会的时候我曾笑称：“你们现场人员可以把自己丢掉，但是客户资料绝对不能丢了，谁把自己的客户资料本丢了，自己也就不要回来了！”当然，这只是证明客户资料的重要性，但是如何去更好的管理以及利用它，产生最大的经济效益，这就是我要说的——“中央集权式”的客户管理。“个人归个人”，“首接负责制”——这是现在很多公司常用的客户划分基础，但是这个划分，从长期以来还是会带来很多的矛盾，而这些小的矛盾，到了最后，一般都会影响同事关系啊，造成不稳定基础啊。这些问题是会给一般工作带来阻碍的。

但是在我来看，我认为，这所有的客户都是公司的，都是花钱买来的，所以任何销售人员没有权利按照自己的喜好处置客户，销售员的本分是促进成交，而不是促进自己选定的客户成交。那么我在处理客户的方式上分为四个面来解决：

1、每日上报：每天所有销售人员接待的客户详细填写客户表，然后统一汇总上报，专门安排人负责输入电脑。

2、及时更新：每天的回访跟踪情况，及时上报，同步电脑更新，保持最新的客户数据。

3、专人解决：案场经理或者专门的销售主管每天负责召开一对一的客户检讨，针对每个客户的不同情况，讨论得出下一步的解决时间和方案。

4、如何将客户使用效益最大化？这个讨论起来就大了，我是采用了逆推的办法——将不利于客户使用的情况最小化。什么样的客户算是浪费的？很简单，要么是销售人员和客户沟通不畅的，要么是和客户没有及时合理沟通的。简单来说，就是两种情况，一是跟客户说话说不到一起，性格不合，话题不和，没有形成客户信任，还死抓着客户不放最终导致客户流失的；二是自己人不在，客户来了其他人不尽心处理，导致客户流失的。在解决这个问题的途径上，我选择了用利益驱动处理。我案场的销售人员提成按照这个比例来安排：在销售提成中，30%属于个人提成，到款发放；40%属于小组提成（两个销售小组），按照小组月度计划完成度发放，譬如完成80%，就发这40%的八成；最后30%属于销售部提成，按照销售部完成季度计划的百分比发放。这样会有几个好处，大家都很重视每一个客户，要知道，就算不是自己的客户，成交了也会给自己的小组提成和销售部提成增加百分点的啊，这是被动方面。同时，引导小组队员之间的客户互助，这个客户你没把握搞定，没关系，拿出来讨论，交给有把握的人，成交了以后，30%的个人提成给成交的人，70%的团队提成还是首接的销售员，双方都乐意，皆大欢喜的事情。这个方式实施以后„„效果是非常明显的，但是实施了3个月以后，出现了另外一个新的情况，让我始料未及，叫做“专业接待员”„„有部分销售人员，专门开始接待新客户，接到了以后就交给别人处理，然后又开始新的接待，反正每完成一次销售都拿70%，但是接待量大了，拿的也不少。而其他的人呢，经手的客户多了，每天忙得天昏地暗的，都没有时间去轮接新客户了，虽然多拿30%，但是到最后一核算，大家拿的都差不多，但是那些“专业接待员”们的工作强度„„明显就要低得多„„我现在还没有找到更好的方法解决这个问题„„只能天天安排现场经理看着„„不过他最近好像也被拖下水了„„

第五职能：资料管理 这个没有什么可说的，很大的一块工作，不难，但是很繁杂，需要安排专门的人去进行处理，我都是安排后场3个人处理这方面的工作的。包括：

1、客户资料输入和更新，我要求上午11点之前看到前一天的客户资料；

2、房源销控；

3、工程图纸；

4、合同打印；还有房产局土地局这局那局这部门那部门„„东西太多，我一般都是看完就放一边，嘿嘿，销售部助理干啥的？那就是后场主管嘛~~~~资料错误，唯她是问！

第六职能：信息管理 很多案场管理人员都不重视这一块，认为这个东西，有个大慨的印象就可以了，甚至于有人都不安排这一块的工作，对此，我一般都是“嘿嘿”就过去了，也从不提醒人家。一个人做这行有没有天分从这里就能看出来，一个对所有信息不收集、汇总、分析的人，怎么可能成为一个合格的操盘手？而且如果各位看官想从一个案场经理成为一个营销总监的话，这个是最重要的一关。

信息管理的意思，就是对和项目相关的所有信息进行搜集，汇总，分析。要重点注意的是：所有信息~~~~每天~~~每天~~~每天进行！！信息收集的内容包括：

1、每个客户的基本资料：年龄段啊，区域啊，受众渠道啊，收入啊，工作啊，管他成交不成交都要，可以收集的东西多了，这个是干嘛用的？分析购买群体啊！

2、自己项目的消化轨迹：日成交均价线啊，房源去化线啊，楼层去化线啊，户型去化线啊„„这个是干嘛的？你以为定价是怎么出来的啊，效益最大化啊~~~

3、所有竞争项目的消化轨迹：现在信息收集简单了，每个地方都有房地产信息网，所有签合同都会实时在上面体现出来，基本上能追到每单套，把对自己项目的那些统计全部用在别人的项目身上，统计其他所有竞争项目的消化轨迹，这个是干嘛用的啊？还用说啊？知己知彼百战百胜~~同样的户型，我们就比人家便宜30块„„搞得人家都不知道输在哪。啊？还有人说只能看到总的看不到每套的？你笨啊！每5分钟更新一次，找人监控啊！

4、区域内所有项目的推广材料：广告啊~~主题啊~~~内容啊~~~~诉求点啊~~~全部收集汇总起来！所有项目都要！等你半年收集起来以后，再把同一个项目全部汇总分析，看看吧看看吧，基本上那个项目的年度营销轨迹就是跑不掉的了，再在这个基础上多做一点分析和推断的话„„下半年基本就能保证是步步领先人家一手了，一招先招招先啊~~~抢在别人开盘之日前三周，把人家开盘前4天的报纸硬广全部定完，然后追着人家的项目软肋和差异化硬打，是什么感觉？试试你就知道啦~~~~~~ 这部分的工作可以拆分，找不同的人完成不同的统计，然后再到你这里汇总分析，目的嘛„„这年头想进步的人多啊„„长江后浪推前浪„„还是不要把鸡蛋放在一个篮子里面好啊！

第二篇：在房地产管理经验交流会上的致辞

各位领导、同志们、朋友们：值此庆祝中国共产党建党84周年之际，**市房地产产权市场规范化管理经验交流会在这里召开，全市房地产管理的负责同志欢聚一堂，相互切磋，交流经验，共商发展。这是深入贯彻省、市建设工作会议精神，大力发展房地产事业的的重要举措，对于推动全市房地产事业的健康发展特别是**县的房地产规范化管理，将会产生积极而深远的影响。借此机会，我代表**县人民政府对莅临此次会议的各位领导、各位同志和各位朋友表示最热烈的欢迎！几年来，我县在省、市主管部门的领导和支持下，城市建设日新月异，建筑市场和房地产市场治理整顿取得明显成效，房地产市场秩序呈现出持续健康的发展势头，管理手段日趋科学、服务行为逐步规范。房产局广大干部职工，求真务实，勇于创新，按省、市要求认真扎实开展规范化管理达标工作，并顺利通过省建设厅考核验收，这标志着我县房地产管理水平又有了新的提高。但是，**县房地产管理工作与省、市提出的总体工作要求及兄弟市县的工作相比还存在差距。这次全市房地产产权市场规范化管理经验交流会在**召开，是对**房地产管理工作的鼓励和鞭策，是**县房产局干部职工向各兄弟市县学习的大好机会。广大房产职工要珍惜机会，虚心学习。也恳请各位同仁不吝赐教，对**县房地产管理工作乃至整体建设工作提出宝贵意见和建议。

第三篇：在房地产管理经验交流会上的致辞

各位领导、同志们、朋友们：

值此庆祝中国共产党建党84周年之际，**市房地产产权市场规范化管理经验交流会在这里召开，全市房地产管理的负责同志欢聚一堂，相互切磋，交流经验，共商发展。这是深入贯彻盛市建设工作会议精神，大力发展房地产事业的的重要举措，对于推动全市房地产事业的健康发展特别是**县的房地产规范化管理，将会产生积极而深远的影响。借此机会，我代表**县人民政府对莅临此次会议的各位领导、各位同志和各位朋友表示最热烈的欢迎！

几年来，我县在盛市主管部门的领导和支持下，城市建设日新月异，建筑市场和房地产市场治理整顿取得明显成效，房地产市场秩序呈现出持续健康的发展势头，管理手段日趋科学、服务行为逐步规范。房产局广大干部职工，求真务实，勇于创新，按盛市要求认真扎实开展规范化管理达标工作，并顺利通过省建设厅考核验收，这标志着我县房地产管理水平又有了新的提高。

但是，**县房地产管理工作与盛市提出的总体工作要求及兄弟市县的工作相比还存在差距。这次全市房地产产权市场规范化管理经验交流会在**召开，是对**房地产管理工作的鼓励和鞭策，是**县房产局干部职工向各兄弟市县学习的大好机会。广大房产职工要珍惜机会，虚心学习。也恳请各位同仁不吝赐教，对**县房地产管理工作乃至整体建设工作提出宝贵意见和建议。

最后，预祝**市房地产产权市场规范化管理经验交流会～成功！

第四篇：管理经验

2013年管理工作总结

在充满挑战、拼搏浓厚气氛的2013年，创业输变电工程公司开拓了省外市场，得到了壮大，而我个人也得到了锻炼。在工作上，虽然我所做的几乎微不足道，但是我从中感到了参与的自豪，分享了胜利的喜悦；更重要的是，在思想上、作风上、意志上，自己得到了一次实实在在的锻炼，增加了在陌生环境下应对挑战、开拓创新的信心和能力。这是我收获到的最为宝贵的精神财富，也必将对我今后的工作产生有益的影响。

一、完成的工作任务 1、220kV盘双线

这是一条220kV双回路改造工程，全长26.488公里，铁塔87基，是进入贵州市场的第一条220kV线路。该工程最低海拔1507米，最高2083米，属重冰区浇筑方量大（3400方），铁塔重（1730T）、导线粗（570mm²）施工难度极大。2、110kV红台线

110kV红台线于去年11月20~23日进行了竣工验收，由于红阳风电场施工滞后，遗留进风电场龙门架一档导地线和光缆于2013年6月20~28日放通。由于甲供材料的滞后，遗留台江110kV变电站Y3间隔扩建工程的二次设备调试，通信调试。2013年6月20~28日完成了该些遗留工程，调试结果合格，验收合格。该工程于2013年7月6日，一次受电成功。3、110kV威宁金新线

到2012年底，已完成工程量的80%以上，要不是受到当地施工环境恶劣、阻工严重的影响，我们完全有可能在年前拿下全部工程。今年2月份继续进场施工，到4月底已基本完成线路工作，5月份主要是展放光缆、砌护坡和一些零星的整理工作，于 6月3-6月7日4天举行了业主组织的竣工验收，竣工验收合格率100%、优良率大于96%，受到了业主、监理、运行等的一致好评。由于新发变电站进度滞后，本工程遗留一档171#-新发变龙门架导地线，于12月20-22日展放时，遇到变电站阻工，无功而返，目前该工程仍未投产送电。预计明年投产，我们还将组织一次受电前的全面检查，确保一次受电成功。4、220kV岔威线

本工程系岔河风电场至威宁220kV变220kV新建线路工程，本工程共分为两个标段，由我公司承建第二标段。二标段线路全长26.497km，共计111基铁塔。本线路处云贵高原台地，海拔高程在2200-2700m之间，导线采用400 /95钢芯铝绞线。

由于施工线路海拔高、难度大，固成立三个施工队进行施工，其中一队共计36基，二队39基，三队36基，由于第三施工队地形复杂，任务重，我们在9月份临时增加第四施工队，支援第三施工队。

本工程由于为中央投资，所以工期要求比较紧，计划要求2013年12月20日竣工。

二、工作成绩

上述几个项目，质量优良，处于受控状态，安全事故为零，安全文明施工氛围浓厚，受到了业主、监理、运行等的一致好评，贵州电网公司、地市供电局多次到项目部检查、指导、慰问，受到了各级领导的表扬，还组织其他施工单位来我项目部工地参观、开会多次。

1、进度控制：

按照年初公司制定的工程进度要求，盘双线工程应在11月中旬完成，岔威线应在12月下旬完成，实际截止到年底，盘双线目前完成土石方工程100%、基础工程100%、组塔工程100%，放紧线10公里，占比38%。剩余15公里导地线展放和原盘双线的拆旧工作，明年进行。本工程属于改造工程，P1#-P4#放紧线后需立即送电，由于葛洲坝公司承担的二标段施工进度缓慢，今年最多完成组塔工程，二标段不竣工，我一标段无法竣工送电。所以年后的P1#-P4#放紧线施工受二标段进度的制约。

岔威线土石方、基础、组塔、接地等分部工程均已完成，放紧线施工完成12公里，占比45%。

工期延误的主要原因在以下三个方面：

1制约工期的主要原因在于材料、设备经常供应不上，工地经常出现停工待料现象，停工待料又经常造成施工人员的流失，劳动力的严重缺乏造成了工程进度严重拖延。由于在南网施工，金具、绝缘子、塔材、导地线、光缆都是甲供材料，贵州地区近年来工程数量较多，部分材料生产厂家中标较多但产能有限，材料供应迟迟不能到位，已成为制约我方施工进度与成本控制的最大弊端。2贵州的地形天气环境也是制约进度主要原因，“地无三尺平、天无三日晴”是贵州的真实写照，线路所经均为高山峻岭之上，且无通往桩位的运输道路，需要自行修建大量的运输道路，新修的临时道路都是晴通雨阻，施工期间基本上有一半的时间是雨天，特别是进入12月来天气极端恶劣，每天冰天雪地、大雾弥漫，根本无法施工，施工队窝工严重，只好提前撤退。

3地方关系也是制约工程进度的重要原因，工程途径地区大部分为少数名族，地方关系难以处理，特别是风水龙脉，在施工过程中阻力很大，经常窝工，如果经政府协调不行的，还需设计变更，严重影响了工期。

2、质量控制

从开工以来，工程部始终坚持质量第一的原则，严把质量关，到目前为止，施工质量还是比较令人满意的，虽然曾经出现过一些质量滑坡现象也都及时得到了解决，保持了高质量工程的总体势头。

工欲善其事，必先利其器，要想工程安全优质的完成，是离不开先进的技术和设备，我们在基础施工中均采用了机械搅拌和机械振捣，很好的保证了混凝土施工质量，尤其是掏挖式基础和挖孔桩基础的外露部分，我们均采用了圆钢模，及提升了质量，又美观好看。

本工程属于重冰区，又是575双分裂导线，所以铁塔都比较重，尤其是耐张转角塔，大部分采用的酒杯型塔，很难吊装，光横担就有8吨多重，因此我们采用了外拉线悬浮把杆组塔，既保证了安全，又保证了质量。

放紧线时我们采用了电力无人机展放引绳，用牵张机展放导地线，保证了施工安全质量，又降低了劳动强度。

建立完善的质量管理网络。以项目经理为领导，项目总工为负责，专职质检员为管理的质量管理体系，项目部每个队均派驻了一名专职质检员，与施工人员同吃同住，同时上班，这样有效地消除了质量管理的盲点，保证了工程的整体质量。

在南网，所有的中间验收都是由业主组织，运行实施的，每次验收都能一次通过，合格率100%、优良率大于96%，3、造价控制

在造价控制方面，我们主要从以下几个方面入手。

1．尽可能减少图纸中不必要的成本投入，不盲目追求零误差。2．对于施工过程中出现的一些设计变更，我们对投资造价影响不大或者降低造价的及时进行变更，对于增加成本的变更，要求变更单出具预算单。认真看清合同，不属于我方承担的费用，要求业主承担，我方支付了费用的需业主出具实施委托单。

3．项目部厉行节约，反对铺张浪费，对于不应该支付的费用坚决抵制，对于确实发生并应该支付的费用进行严格的费用审核，杜绝此项费用的不合理支出。

4、安全施工

1、建立规范的安全制度

项目部十分重视对安全制度管理，制定了《职业健康安全危险源辨识与风险评价》、《职业健康环境管理方案及实施细则》、《基础爆破施工技术措施》、《应急预案》、《安全奖惩办法》、《山区行走、运输危险预测及防范措施》等。通过制定的一系列规章制度，大大提高了施工人员的安全意识，同时也有力地保障了现场安全，规范职工的施工行为，为本工程整个工程安全无事故发生打下了有力的基础。

项目部建立健全了安全管理体系，责任到人，项目经理为第一安全责任人，项目部设专职安监工程师，各队设安全员，由项目部人员派出驻队，一致贯彻到每个施工人员。

2、加强日常的安全检查监督和安全奖罚制度

安全是施工企业的生命线，我项目部为加强施工生产全过程安全控制，确保施工安全，号召全体施工人员参与安全施工管理，充分发挥自身能力。项目部在工程开始，针对工程的特点，制定了安全检查表、安全问题罚款单，由每位项目部和施工队负责员工按照检查表中所列条目，对每个施工现场进行安全检查、发现问题，立即制止，并进行教育、警告或处罚。共计开出罚款单4张，计人民币8300元，通过检查督促，有力的打击了违章作业，保证了安全无事故的实现。

3、加强运输安全管理提高交通安全意识

项目部设立了工程车辆安全员，定期对租用的车辆进行车况，驾驶员、保险、合同等的检查，组织驾驶员学习上级文件，严格执行省公司交通安全管理得七项硬性措施。要求施工队生活车每天在分工中确定兼职乘车安全员。

贵州山区道路下坡长、急弯多、陡容易翻车，要求驾驶员严格控制车速,不得超过20码，行车前仔细检查车况，保证刹车良好，车厢栏板必须用钢丝绳连接。

在公路边装卸材料,影响车辆通行,容易发生交通事故，特要求施工队做到：

在公路边装卸堆放材料要尽量靠边，放臵稳当牢固 应设立:“前面施工,车辆慢行”的警告标志

材料采用马帮运输，设专人监护,维持车辆,马匹,人员次序。

4、坚持正规化、规范化作业

在工程施工过程中，我们十分重视现场安全文明施工情况，坚持高标准的文明施工，所有施工人员进入施工现场正确佩戴使用安全帽、安全带和安全大挂钩。统一着装，现场用安全围栏绳隔离, 彩旗迎风招展，安全警示牌齐全，原材料堆放整齐，工器具摆放的安全合理，这一切与我们的严格要求是分不开的。

按公司要求施工队必须配备电脑、打印机、数码相机、录音笔等数码工具。据地要求干净整洁，配备办公室和必要的办公用品，墙上张贴形象进度表，醒目位臵张贴安全标语，门前悬挂队牌，队旗。形成浓厚的安全氛围。

项目部坚持督促施工队每天的站班会制度，工作票制度和每周进行一次安全学习。

5、确保土石方爆破作业安全

土石方爆破作业是安全工作的重中之重。

火工产品必须由当地的爆破员进行购买和使用。由项目部统一办理资料备案，施工队自行采购，由当地公安局指定民爆站进行保管，指定的爆破员进行提货和使用，施工队据点始终无危险品存放，有效的保证了火工产品安全无流失，无意外爆炸。

5、外部协调

对于一个工程项目来说，外部协调对于工程的顺利开展有很大关系，对此，在领导的帮助下我们采取了一系列措施保持了与当地政府和老百姓的良好关系，保证了工程尽可能少的受到外界干扰。

三、反思与建议

通过对一年工作的总结，我们认为在今后的工作中有以下几方面的问题需要引起我们的重视：

1、制定合理的工期计划。

工期就是时间，时间就是效益，合理的工期安排尤为重要，安排太紧，安全质量得不到保障，安排太松，窝工严重，没有效益。

依据两年来在贵州的施工经验，大部分工程的施工工期比较宽裕，业主提供的一级进度计划基本上是一年工期，但材料等其他方面基本都满足不了我们施工的需要，如果人员上太快、太多，就会造成施工队窝工，效益不好。

a．实行施工组织设计交底制度，做到各级施工人员对各自的施工安排心中有数，以利于各施工队的人员机具安排。

b．在施工组织上，按照总工期目标，利用能够倒排法，制定详细的分段工期控制计划。

c．紧盯材料供应情况，不要听信承若，要看到实际的东西。适时打报告经业主同意后调整、修正和完善施工计划。

d．施工过程中，一旦发现项目实际进度落后于计划进度，立即采取有效措施，保证其后序项目施工不受影响或有影响也要业主承担责任。

2、工机具的管理

由于送变电工程施工的特点是：点多、面广、战线长，施工的地理环境也变化多端；随着电网建设的发展，新建输电线路在施工过程中带电跨越会越来越多。因此，保证在施工过程中使用良好、适用、质量可靠的施工机具是安全、顺利完成施工任务的必要手段，是确保安全施工生产的重要组成部分。

我们施工队的工具基本上都是自行采购的，大部分老旧残次，部分添臵的新工具，也都是采购的相对便宜的产品，我们在现场看到的铁滑车，链条葫芦，普遍偏小，一个同我们以前三吨大小一样的链条葫芦，一看铭牌，6吨的，有点吓人。

特别是目前各施工队均未设臵机具员，工器具在使用入库出库等环节，管理混乱，有的工机具在使用中损坏了，也不吭声，回家往库房一甩不管了，没人清点、没人检查、没人保养、没人维修，第二天又有人拉出去使用，即便有的做了检修，如在检修完成时根据自己的经验判断是否合格，而不是根据试验数据判断的习惯错误，从而导致一些不合格的施工机具流入到施工现场去了，再加上施工人员的工前检查疏漏，使不合格的施工机具设备又投入到施工生产中去，这就给安全施工带来了很大的隐患，这是目前我们在施工机具管理存在的一个薄弱环节。

建议施工队配备机具员和添臵些高科技含量高的先进工机具。比如：GPS定位仪器、电力无人机、不锈钢标识牌、硬质围栏等。

3、提高施工队的技术力量

目前施工队的施工技术普遍薄弱，测工、质检员、安全员等技术工人不固定尤其是测工，技术素质参差不齐，并且工资相对较高，施工队一般是基础搞完就放人，组立杆塔和放紧线基本上没有测工，杆塔倾斜测量、交叉跨越、和弧垂观测等都是目测，精确度不高，不能满足日益高涨的质量要求，影响企业形象。建议：

施工队素质好的，必须固定下来，长期使用，且适当进行技能培训。公司培养或招聘一批技工、测工，进入施工队，全面掌握施工安全质量。

项目部给施工队测工、质检员、安全员等主要岗位设值岗位津贴，加强责任心。

4、提高项目管理水平

虽然在过去的一年，我们取得了可喜的成绩，但决不能掉以轻心，作为项目经理，我十分清楚，项目部在管理方面，仍然存在很多不足之处，离公司的要求还有很大的距离，我们的项目管理人员都比较偏科，技术不全面，搞资料的不懂现场施工技术，搞现场施工的不懂资料管理，这样就容易形成管理与实际两张皮，写的措施难以执行，执行了的又没有文字依据，只有进一步加强学习、锻炼，才能成为一个名副其实的项目管理人员，才能不被市场所淘汰。

让我们时刻记住这样的寓言吧：每天早上，一只非洲羚羊醒来，她就知道要比跑得最快的非洲狮子还要快，否则她就会被吃掉；每天早上，一只非洲狮子醒来，他就知道必须比跑得最慢的羚羊要快，否则他就会饿死；不管你是狮子还是羚羊，太阳升起的时候你就开始奔跑吧。

漆正华2013-12-23

第五篇：管理经验

重视培训 强化管理 落实责任——广州宜华家具有限公司生产管理活动实践

发布者：yihua时间：2012-5-14阅读次数：546

重视培训 强化管理 落实责任

——广州宜华家具有限公司生产管理活动实践

为规范广州市宜华家具有限公司各项工作走向制度化、规范化，让新入职员工对企业文化有更深了解，近日广州市宜华家具有限公司开展生产管理实践活动。

据悉，在活动开始筹备前，黄俊平副总监多次与各部门主管、经理开会讨论，经过一段时间磋商，最终敲定了以生产部为主导，生产部经理唐云具体负责，实现“重视培训，强化管理、落实责任”的管理目标，针对管理目标，广州南沙采取一系列具体措施，在全厂区开展一系列生产管理实践活动。