房地产项目工程实践性管理经验自述及全国调查报告

第一篇：房地产项目工程实践性管理经验自述及全国调查报告

房地产项目工程实践性管理经验自述及全国调查报告一、三月开工、六月开盘、九月封顶

1、‘三月开工’所用的时间太长，应尽量压缩为60-70天；因为报建期间有很多程序及部门所用的时间可以较为灵活的调整；比如图纸审查意见的批复，完全可以从图纸审查的该单位做工作，可以从规定的28个工作日压缩为14个工作日。

2、‘六月开盘’可根据项目所在的地方规矩或情况作适当的调整，大众型的做法开盘；比如在中国的中西部、西南部、西北部等的县市就有正在做基础工程的楼盘就大面积的交定金订房（预售）；在基础打好桩时就已经做好了售楼部（中心）；便于及时回拢资金。

3、‘九月封顶’可根据楼盘的销售状况而定，并作相应的调整；及施工进度必须满足销售的需求。

二、小区户型的布置，布局

1、大众性适用性户型：三房两厅两卫一厨和三房两厅一卫一厨（面积为80～130㎡/户）；是全国最多的户型，每平方米经济利润最适中的户型；也是最多人选择的户型。据全国调查以及我国的经济发展情况，这种户型在全国30年内仍是大众需求，占房屋销售的霸主地位，受大众的欢迎度达80％以上。

2、经济实用房:两房两厅一厨一卫、两房一厅一厨一卫、一房两厅一卫一厨、一房一厅一厨一卫等面积为40～70㎡/户；是全国各地一直以来最快销的户 1 型，每平方米经济利润最低的户型；也是最抢手的户型。据全国调查以及我国的经济发展的需求，是单亲户、小资产户等倍受青睐，这种户型在全国25年内仍是较大需求，受大众的欢迎度达40％。

3、大户型洋房：三房两厅两卫一厨、四房两厅两卫一厨、五房两厅两卫一厨（面积为130～180㎡/户）；是全国很难销售的户型，每平方米经济利润最高的户型；也是很少人选择的户型。据全国调查以及我国的经济发展情况，这种户型在全国20年内仍是少量需求，受大众的欢迎度只达30％。

4、小区的户型分布及数量应参考该种户型受大众欢迎接受度来确定，并应调查本地区政府提供的保障房的户型及面积和数量及其宣传的力度来做相应的调整。

三、小区的综合布局及园林的布置

1、小区的综合布局应追述中国传统古典的主导风格并应有当地的风俗习惯的布局特色，或者具有少数民族的风格。这样本地人就习惯性地接受，而外地人就看重这地方特色地接受，外国人就看重这中国特色和少数民族的风格的特点地接受；从而就更有助于房屋的销售。

2、小区的布局应借鉴欧亚风格的特点地熔合综合型布局，这样便于追逐时髦者及外国人接受；同时也增强小区档次性。

3、随着全民的文化素质和艺术修养的提高及普及；小区应布局布置一些艺术品、雕塑、雕刻；既提高了小区整体布局的档次，又给购房者（居住者）艺术享 2 受。

4、现在物质生活水平提高，小区应适当布置一些既经济又简易的保健、锻炼的器材、设施及场地。

5、进入小区的主要通道口或第一眼处应设置一些原始型的花草树木，有一种原野型的；给进入小区第一感便是原野型轻松、幽雅、闲静的居住生活环境。给人一种世外原始森林的原野型的生活。

6、小区的绿化道旁的走道走廊应做成带果实的藤条植物；如葡萄藤条覆盖走廊的顶部，给人一种原野以及果园式的春野绿色生活感受。

四、工程的‚三控、两管、一协调‛即：质量、安全、进度、成本、合同、资料、施工关系等的管理

1、工程的‚三控、两管、一协调‛的监管形式即是分工和统一的地结合。工程最实践实用的管理模式应采用：‚分管+兼管+互管+统管‛的模式

2、工程的质量、安全、进度、成本、资料及施工关系等均为：分管+兼管+互管+统管的形式。

3、就岗位责任分工

⑴、质安员分管工程质量、安全包括消防及现场的文明施工；工程的质量和安全责任负90﹪的责任，施工进度责任负30﹪的责任，工程的施工成本责任负30﹪的责任，工程施工关系协调责任负30﹪的责任，优点:在于质安员就责任 3 问题及比重问题就限制和控制了质安员过分的质安问题而影响工程的施工进度，施工成本，以及过于搞僵工班、施工员等相互间的施工关系。

⑵、施工员分管工程的施工进度，施工成本的控制；工程的施工进度及施工成本的责任负90﹪的责任，工程的质量和安全责任负40﹪的责任，工程施工关系协调责任负80﹪的责任。这种模式避免了施工员过于只求施工进度而换取奖金，同时忽视其他问题及因素，以及影响工程施工关系的协调；并给工程造成一定的经济损失。

⑶、质安主管、施工主管对自己主管的分项施工质量、安全、文明施工、进度、成本进行各自每天主管，每两天进行互检互动；一周进行全面统一的互检互动。

⑷、经理级主管对工程全面监控监管，统一统筹各种关系的衔接和协调；并且每周组织一次对工程全面地大检查。

五、工程施工合同的完善建制及与管理、成本、进度、质量、安全的挂钩

1、施工合同采用质量安全价合同

⑴、优良价合同即所完成的分项工程质量为优良且未发生经济损失在500元以上的质量和安全事故，所需的工价而签订的合同即为优良价合同。进度结算时以合同价的80﹪结算，分项工程完工时结算以合同价的95﹪结算；项目工程竣工验收时，无保修期的直接全部结算，有保修期的保修期后全部结算。

⑵、合格价合同即所完成的分项工程质量为合格且未发生经济损失在2000 4 元以上的质量和安全事故，所需的工价而签订的合同即为合格价合同。进度结算时以合同价的75﹪结算，分项工程完工时结算以合同价的90﹪结算，项目工程竣工验收时，无保修期的直接全部结算，有保修期的保修期后全部结算。

⑶、不合格价合同即所完成的分项工程质量未达到合格标准，所需的工价而签订的合同即为不合格价合同。工程进度结算时以合格价合同的40～50﹪进行结算，并同时解除合同且责令3天内全部退场。

据以上所述不难看出：施工合同采用质量安全价合同对提高工程施工质量，降低工程安全事故的发生率；提高警觉工班的工程质量安全管理既及约束性有益无害。

2、施工合同并采用材耗价合同

⑴、所完成的分项工程所耗用材料比定额限额损耗量少5﹪以上的项目工程竣工结算以合同价的100﹪结算。

⑵、所完成的分项工程所耗用材料比定额限额损耗量超3﹪以上的项目工程竣工结算以合同价的90～95﹪结算或者以全额合同价须扣除超耗的材料价来结算。

据以上所述不难看出：施工合同采用材耗价合同对降低工程材料损耗和施工成本是有益无害。

3、施工合同并采用进度价合同

⑴、所完成的分项工程按事先约定时间期限完成的以合同价的75﹪进行进度结算，以合同价的90﹪进行工程完工结算。

⑵、所完成的分项工程比事先约定时间期限完成的时间提前20天以上的按合同价的80﹪进行进度结算，以合同价的95﹪进行工程完工结算。

⑶、所完成的分项工程比事先约定时间期限完成的时间推后7天以上的按合同价的70﹪进行进度结算，以合同价的85﹪进行工程完工结算。

据以上所述不难看出：施工合同采用进度价合同对提前开盘销售以及工程竣工验收和降低施工成本有益无害。

综上所述既要提高工程质量确保安全，又要降低施工成本，还要提前开盘销售以及竣工验收；从合同入手就最好采用：‚质量安全价合同、材耗价合同和进度价合同并用的综合性合同‛

六、稳创新、求发展、创效益

1、广收意见，求同存异，取长补短，完善各种制度、措施及技术。

2、激励激发创新，增强措施，增效收益；采用一定形式的激励创新，增强队伍的集体素质。

3、创新应具有实质性、实用性、实例性、实践性、可操作性；并不断完善和更新比如：

⑴、创新

一、工资发放方面：我在城市假日圆项目工程时创新建立并实施 6 的工程款、工人工资发放的督导和见证的程序及其实施。之后在第二个项目工程海力花园工程并实用，还不断完善并建立了工班与工人间的劳务关系协议并签订和实施及其第三方见证。而南沙的富港花园工程就没有此类相关的秩序、制度及其实施措施和见证；而导致劳资纠纷，造成重发多发壹佰多万元的工程款的损失，并给社会留下不良企业的形象等多项损失的结果。

⑵、创新

二、安全理念、思维的创新：在海力花园项目工程的场地平整时对山体爆破时，突破老爆破工程师（爆破工程高级安全工程师）的老传统的安全防护思想观念；杜绝了安全事故的再次发生。

4、工程质量、安全抓重点须细微杜绝事故发生消除在萌芽状态；并建立工程管理人员的质量、安全的月奖或栋号奖。

第二篇：房地产项目调查报告

林荫大院

调查人员：学号： 班级： 成绩：

市场调研报告 调查时间：2016年6月25日 调查对象：林荫大院 调查方式：网上调查 调查内容：

一、项目概况

（一）楼盘简介

50万方林荫王国，浓郁、恢弘，铺展如画。林荫大院位于石家庄新华区，邻近风景如画的水上公园。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。林荫大院总用地面积约14.16万平米，总建筑面积约50万平米，其中住宅总建筑面积约40万平米，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万平米商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。

（二）开发商简介

广厦控股集团有限公司（简称“广厦控股”）是在中国改革开放大潮中成长发展起来的大型现代化企业集团，公司下辖建设、房产、能源三大直属集团和上海明凯等区域集团，主要经营范围涉及建筑、房地产、能源、金融、制造、教育、医疗、传媒、宾馆、旅游等领域，下辖的浙江广厦股份有限公司是国家建设部推荐的全国建筑业首家上市公司。

公司现有成员企业100多家，员工总数超过10万，企业总资产达270亿元，是浙江省人民政府重点培育的26家大型企业之一，被浙江省工商局、浙江省民营企业发展联合会认定为“浙江省转型升级引领示范企业”。2011年，广厦控股全年共完成总产值710亿元，位列浙江省“十大领军企业”第二位、浙江民营企业百强榜第三位、中国民营企业500强第十位，中国企业500强第138位，公司全年创利税46亿元。

广厦控股积极投身社会公益、慈善事业，回报社会。造公园、办大学、建医院、设立慈善基金、投资希望小学„„近年来，公司累计捐助、投资社会公益事业、慈善事业超过10亿元，2005、2006、2007年连续三届被授予“中国优秀企业公民”称号，并为2009年“浙商社会责任大奖”和“中华慈善突出贡献奖”获得者。

2010年，广厦控股集团从全国战略布局考虑，为全面进军华北市场，在华北区域打造“第二广厦”，投资成立了注册资金一亿元人民币的河北兆翔房地产开发有限公司。

河北兆翔房地产开发有限公司采取现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有在职员工96人，拥有各类经济、技术职称人员60余人。公司下设办公室、财务部、工程部、营销部、总工办、开发部、预决算部、材料部8个部门，构成了一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。

目前公司开发建设的项目为 “北焦村城中改造”项目。该项目总占地面积约317亩，总建筑面积约97万平方米，总投资额约80亿，是集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店等多功能的综合建筑群体，其中商品住宅部分为“林荫大院”。

“林荫大院”位于石家庄新华区核心位置，邻近风景如画的水上公园，居住氛围浓郁，揽尽地带繁华。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。

林荫大院总用地面积约14.16万㎡，总建筑面积约50万㎡，其中住宅总建筑面积约40万㎡，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万㎡商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。

公司目前拥有高级工程师，工程师，预算师，注册会计师等专业技术人员，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时公司重点加强人才梯队建设，高薪在全国诚聘英才，愿有才之士加入我们的集体，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。

（三）配套信息

物业公司：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司

物业费：2.5元/平米.月

车位：住宅车位配比1：0.8，地下两层；商业车位820个左右

周边配套：教育配套：合作路小学、西苑小学、机场路小学、北焦小学、石家庄市第二十八中学

医疗配套：河北省人民医院、河北省医科大学第二医院

商业配套：北国超市中华店、北国超市益元店、家乐福保龙仓中华北店、北站菜市场、朝阳路菜市场

休闲配套：水上公园、中山公园、石太公园

周边银行：中国银行和平路支行、河北银行、中国农业银行北站支行、中国银行机场路支行、中国工商银行泰华支行、中国交通银行和平路支行

内部配套：教育配套：21班双语国际幼儿园

商业配套：15万平米商业区、精品商业长廊

学校：石家庄市第二十八中学

建材设备：门窗：三菱门、德施曼安全门锁、亚铝断桥铝合金窗架

涂料：STO产品中的“蝶彩花岗岩涂料”

五金：坚朗五金

墙体饰面：水包水花岗岩饰面

供暖：市政集中供暖、地暖

供水：市政

供电：市政

二、项目房地产市场营销环境分析

（一）宏观营销环境分析

1、人口环境

石家庄，简称“石”，河北省会，地处河北省西南部，旧称石门。石家庄辖区总面积15848平方公里，市区面积2206平方公里。石家庄市总人口1007.11万人。

2、经济环境

2012年，石家庄市石家庄市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元，石家庄开元环球中心规模以上工业利税829.8亿元，规模以上工业利润558.6亿元，固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元，公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元。金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元，金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%。

2013年，石家庄城乡居民收入分别达到2.5万元和1万元，分别增长9.5%、12%。计生家庭帮扶和流动人口计生基本公共服务均等化被确定为中国试点城市。2013年11月27日，福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜。福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜，石家庄市入选福布斯最佳商业城市百强，排名39位，位列河北省第一。

因此对当地房地产而言，蕴藏巨大的消费潜力

（二）微观营销环境分析

1、企业自身

林荫大院位于石家庄新华区泰华街与和平西路交汇处西北角，总占地面积约14.16万平方米，总建筑面积约50万平方米。

林荫大院住宅总建筑面积约40万平方米，容积率约为3.15，总户数约为2900户。

林荫大院包括住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房，是集居住、办公、商业购物为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体。

林荫大院商业是林荫大道，由3.6万平方米的林荫坊街铺和14万平米欢乐城两部分组成，林荫坊地处泰华街以西，规划中的市庄路两侧。

林荫大院邻近水上公园，周边环境较好。林荫大院周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。

林荫大院主力户型面积区间为90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空间可供选择。

林荫大院一期产品户型面积区间90-140平方米，以二室、三室为主，多款创新户型设计可满足主流客群的不同需求。

2、市场营销分析

为什么中国人爱买房？这个问题困扰我很久了，但有人总结了中国女性喜欢买房的几大原因，总结如下：第一，中国现有的生活环境越来越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保护主义，唯有房子才能带来安全感和踏踏实实的感觉；第二，他认为婚姻是以经济为基础的，光有爱情是当不了面包的，有钱有房才是择偶的标准；第三，他觉得女性普遍认为房子比男人更诚实单纯，而且不需要花费过多的精力；第四，女性认为房子比男人更有报纸和增值的效果。总的来说，中国女性买房子还是缺乏安全感。因此，中国女性喜好买房演变成一个严重的问题： 当一个男孩面临结婚时首先必须买房时，当一个女人把房子作为婚姻的基础与保障时，房价还有降下来的可能吗？答案是没有可能。首先，在过去很少存在无房可住的情况。追溯至多年前，人们的房子多是来自单位分房或者是低价购买单位的集资房，基本上是人人有房住，姑且不论房子大小。现在即使是国有企业和事业单位也不会给自己的员工解决房子问题，更不要说一般的单位。其次，房价增长的速度远远高于人们工资的增长速度，造成了今日不买房，明日都买不起的局面。所以，中国人都拼着命早日买房，借钱买房，贷款买房，比比皆是。在上海郊区，有可能今年房价是7000，明年房价就是14000。基于经验积累，人们当然要赶紧买房。即使现在不准备结婚不准备住，但是买着放在那里也是好的，因为过几年买房就可能要多付几万几十万。过去人们没有出现疯狂买房的局面，就是因为房价的增速和工资的增速处在同一个水平上，等几年买房也没关系，如今房价增速可是远远超过工资的增速。最后，中国人多持有“有房才像家”的想法。他们觉得有了房子才有家的样子，才有家的感觉，才有家的安全感和归属感。如果租房住，他们要面对着时刻要搬出去的风险，时刻可能要去找房子的风险。他们不能好好装修房子，因为房子是别人的。他们不能购置过多的家具和生活用品，因为搬家是个力气活，也是一个浩大的工程。同时，他们也可能面对着亲朋好友的质疑和复杂的目光。总结以上，未来买房热不会降下来，买房问题可能越来越严重。所谓的廉租房等解决办法根本是杯水车薪。所以房价降不下来，还不如去买一套房的观念深入人心。

3、销售渠道 房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接收方式也不同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影。社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体之间的关系，由于群体中各成员对价值观、生活习惯、具体购买行为等都相互受影响，因此又被称为“参考群体”，在具体的购买行为中往往会有权威性的“领袖”，其购买行为直接带动群体中。

三、项目房地产SWOT分析

（一）优势

1、地理位置优越，地处石家庄城市北站区域

2、门户地位，便利的对外交通

3、土地建设成本低

4、占地面积大，易形成规模效应

5、广夏控股集团的品牌效应

6、区域未来发展优势良好，不断增加高消费居民

（二）劣势

1、目前项目长驻人口的缺乏

2、缺乏商业气氛

3、市政配套不完善

4、距离城市商务中心及几大商圈有较远距离

（三）机会

1、城市中心往北发展带来的机遇

2、京津冀一体化发展带来的契机

3、区域内开发楼盘少，为争取地缘性客户赢得机会

4、对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求

5、广夏集团的品牌形象良好

（四）威胁

1、北站区域有不少的未开发土地，带来一定的同区域竞争

2、进入大盘竞争时代

4、大项目的投入大、周期长

5、项目区域房价高，对拉拢客户造成一定的难度

四、分析结果

1、开发商为外地开发商，是中国广厦集团的房地产开发企业，依托集团，与集团各版块密切协作，在北京、深圳等大中城市都有开发项目，公司实力雄厚，信誉度高。

2、项目规模大，社区配套规划完整，对高端客群和改善性客群有很大吸引力。

3、交通便利，是城市运营综合体项目，位于石家庄北站北站附近。

4、以现代特色园林构建舒适生活之青春版图，以起伏有致的水系催动青春阳光的灵性与动力，打造的港子河绿化景观带环绕青年社区，更为质感建筑平添一抹亮丽的柔和线条。

5、借鉴世界一线人居潮流和时尚，并结合石家庄本土人居生活方式及习惯，倾力打造多种超值实用且美幻多宜户型，将凝聚林荫大院的再续传奇和你我的感动

五、发展建议

1、结合外围因素充分发挥自身优势是企业发展的关键，本案中地理位置优越，周围社区配套齐全，而且环境优雅，提高对消费者的吸引力度。

2、本案作为大型综合项目，要增加产品的多元化，在产品定位上走中短-中高端路线，提升产品附加值，这样无论是在高端消费群体还是普通消费群体中都会有市场。

3、结合当地的环境和历史人文气息设计独特的建筑风格和景观设计。

4、在物业类型方面做多元化配置，高端的服务理念和一流的服务质量会得到消费者更大的认可。

5、业的包装推广能够提升项目的整体价值，更有效的将项目形象更好的展示给大众，大力度多方面的推广方式才能扩大市场影响力。

石家庄市房地产市场消费者调查问卷

调查人员： 学号： 班级：

尊敬的先生/女士： 您好！

为了更好地了解我市（省）居民购买商品房的真实意向，配合在校期间的专业课学习，我们特组织了本次调查，希望能得到您的帮助与支持。调查采用不记名方式，对您的回答给予保密，仅作为在校期间学习的参考资料。

对您的帮助与支持表示衷心感谢！

1、对您的称谓：

□先生

□女士

2、您购房的主要目的是：

□满足居住要求

□满足居住要求

□为父母或子女购房

□其他

3、请问您的职业是：

□机关/事业单位干部

□企业管理人员

□个体户

□专业技术人员

□贸易

□证券

□建筑业

□高科技

□学生

□其他

4、您目前的家庭月总收入是：

□1000-3000

□3000-5000

□5000-8000

□8000-10000

□10000-30000

□30000以上

5、您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息：

□报纸

□户外广告/路牌

□电视

□电台

□网络

□展览会

□朋友/亲人传播

□杂志

□其他

6、您购房主要考虑：

□地段

□价格

□房型

□环境

□配套

□物业管理

□据相关地点近

7、您购房选择的房屋种类：

□底层

□高层

□多层

□超高层

8、购买商品房您打算购买什么户型

□二房一厅

□二房二厅

□三房一厅

□三房二厅

□其他

9、您购房所希望的地段或可接受的地点： □市中心

□县城

□郊区

□其他

10、您购房希望相邻：

□公园绿地

□医院

□娱乐场所

□其他

11、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）：

□15分钟以内

□15-30分钟

□30-45分钟

□无所谓

12、您能接受的房屋单价：

□2900-4899元/平方米

□4900-6899元/平方米

□6900元以上/平方米

13、在以下建筑风格中，凭您的感觉，选择一种您较欢的风格： □欧陆古典式

□现代简洁式

□现代欧式

□其他

14、您比较倾向的购房付款方式是：

□用家庭储蓄一次性付款

□住房公积金贷款

□向银行按揭贷款

□向亲戚朋友借款后一次性付款

15、您最关注小区内的公众设施：

□体育

□娱乐

□休闲

□教育

□艺术

□文化 □其他

16、您希望住层每层的住户是：

□一户

□两户

□三到四户

□六到八户

□无所谓

非常感谢您对此次调查的大力支持！

第三篇：房地产项目工程投标承诺书

房地产项目工程投标承诺书

致：

本投标人已详细阅读了（房地产项目）工程招标文件，自愿参加上述工程投标，全面的响应（房地产项目）工程的施工招标文件、评标办法及招标答疑等文件的所有内容和要求，该工程如由我公司中标承包，我公司愿做出以下郑重承诺：

1、工程质量：（市级优良率≧30%）如竣工验收一次未达到合格等级，自愿扣除该工程结算价的2%作为违约金。

2、工期：本投标人自愿在设计图纸、工程量清单、工程建设要求完成施工任务，按时竣工验收并向招标人移交工程。工程质量目标、文明施工和安全生产管理按照投标文件的承诺并满足招标文件要求。因我方原因拖延工期愿接受合同总造价的1‰天，的罚款，罚款总额不超过合同总价的5%，由于我方原因导致总工期延误超过20个日历天的，贵方报经上级主管部门批准后可单方解除合同，并重新更换施工单位。

3、安全文明施工：保证不发生一般及以上安全事故，文明施工达到淮安市规定的文明工地合格标准。

4、注册建造师及投标书列出的现场管理人员保证到岗，否则按500元／人·天向发包人支付违约金。

5、工程保修期按本工程招标文件咐件《建筑工程施工合同》第条，第款执行。

6、经核对，贵公司提供的工程量清单已包含了招标文件所规定的全部施工内容，工程量也核实无误。我公司承诺若我公司中标，则按招标文件的规定签署施工承包合同，若存在错项和漏项问题，一切责任由我公司负责。

7、如由我公司中标，保证按照续，并交纳有关建设工程交易服务费。

8、保证中标之后不转包、不用挂靠施工队伍，若分包将征得招标人同意并遵守相关法律法规通过招标选定专业分包队伍。否则，同意接受违约处罚并被没收履约担保。

10、保证中标之后按投标文件承诺向招标项目派驻管理人员及投入机械设备、办公设备及检测设备。否则，同意接受违约处罚并被没收履约担保。

11、保证中标之后密切配合建设单位及监理单位开展工作，服从建设单位驻现场代表及现场监理人员的监督管理。

12、保证按招标文件及施工合同约定的原则处理造价调整事宜，不发生签署施工合同之后恶意提高造价的行为。

13、如我方中标，保证按照市政府有关文件及招标文件要求，按月薪制足额支付参加项目建设的农民工工资，决不拖欠。如有拖欠，无条件接受有关规定的制裁。

本投标人在规定的投标有效期限内及合同有效期内，将受招标文件的约束并履行投标文件的承诺。若有违背上述承诺问题，将自觉接受建设行政主管部门依照法律法规和有关规定进行的 2

承诺单位：（公章）法定代表人：（签字）

2012年7月19日任何处罚。特此承诺。

第四篇：浅析房地产项目工程管理

浅析房地产项目工程管理

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。

结论 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

第五篇：长治房地产可行性项目报告调查报告

长治实业分公司 “星辰房产”购置房产 调 查 报 告

学院

专业

班级

姓名

学号 指导老师

职称 信息学院 国际经济与贸易 2006级066班 张 梦 珏 2006154313 张 建 华 副 教 授

2009年9月15日

长治实业分公司“星辰房产”购置项目

调 查 报 告

一、调查背景

房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式，进行的营利性商业活动。出于促进地区经济和社会发展的需要，该市虽然很多有宾馆、酒店、商业用楼，但是在普通办公、写字楼的数量上还有所欠缺，对于满足市民物质文化生活的需要，增加社会财富，缓解就业压力都有所帮助。更能够增加公司的收入，符合多方面的利益完成。

投资项目星辰房产原为建鑫公司(化名)的不动产，因贷款向长治市商业银行进行抵押，后被抵押还款过户与该银行名下。实业公司因为涉足房地产的投资，首先以租赁为尝试，在合同中拥有优先购买权。现考虑购置该房产，盘活社会中的不良资产，增加社会财富，符合可持续发展的要求。

为确证决策的科学性，对项目进行可行性研究，笔者随同公司有关人员进行了本次调查。

二、调查内容

本次调查主要是对公司的背景信息、长治市的市场现状，以及盈利模式，有关政策和建议等方面的情况进行调查。

三 调查说明

笔者于2009年7月4日至7月17日赴长治物业管理有限公司长治实业分公司进行了为期约两周的实地调查，调查过程中采用了收集资料，观察记录，还有问询负责人的方法。

四 调查结果

1山西省长治市实业分公司项目的基本情况

山西省长治市实业分公司拟投资购置星辰房产(化名)，实业公司主要以物业管理为主，靠服务行业获得的经济利益。

山西省长治市实业分公司所属长治物业管理有限公司，总公司成立于1995年6月，注册资金600万元，是具有国家物业管理二级资质的专业物业管理公司。公司主要为别墅、写字楼、商业楼宇、普通住宅、服务式公寓、大专院校、工业园区等提供物业管理服务及

其物业管理顾问服务。其下属长治实业公公司成立于1997年，现有员工50人，主要经营物业管理，以服务获取经济利益。2009年年经营收入50万。房地产投资购置背景

随着经济的发展，房地产已经成为投资的热点。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。

长治市在山西省东南部，新兴工业城市，为晋东南要冲。去年全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%；人均生产总值23558元，增长9.5%；全年实现财政总收入177.9亿元；去年全年商品房销售额29.3亿元，增长130.6%。

星辰房产（化名）位于长治市城西北街，是国有房产。北边湖南各色小吃店，南邻国税宾馆，东邻中国人民保险公司花苑住宅区，文化馆、购物中心、汽车站交通便利。市政府有意向北发展工商业，届时会有一定的发展空间，且价格也会有所提升。

商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相关。这次的调查针对购买力、消费结构、环境，完善内部投资环境，外部投资随着涌入。消费结构随之改变，消费水平也会逐渐提高，消费层次多样化，消费环境有所改善。更多的向中高档倾斜，因此，文体娱乐、商务办公环境都有待改善。商业用房还有一定的需求前景。长治市经济水平随着全国国民经济的发展而提高。所在区域有独特的地理位置，商业机构和商业设施的建设发展滞后于市中心。新兴产业、民营、个体商贩的增长，需求不能被满足。通过良好的区位、现代化的物业管理、优质的设备设施以及便利的交通的商业社区十分必要。投资条件

3.1 外部条件

（1）经济条件

长治市是一座工业基础雄厚的综合性工商业城市，现正以稳健的步伐由经济大市迈向经济强市。2009年全年房地产开发投资完成26.5亿元，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6% ；其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。房产发展态势良好。

可以预测在未来相当长的一段时期，地区经济增长率稳定在7%水平，国民经济稳定较快增长，宏观经济景气状况继续趋好。总之，目前的经济状况，我们可以预测未来经济总体走势是比较乐观，而伴随着城市化水平的不断提高，城市人口不断集聚，土地稀缺性将日益显著，城市对公共建筑的需求也将增大。为本项目营造了良好的环境。

（2）政策条件

为了促进商业发展，改善城市景观，市政府为大型商贸项目给与政策倾斜，出台了《关

于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法》。市规划和国土资源局和市配套办在土地出让金和配套金方面给与简化和优惠。

3.2 实施条件

（1）条件分析

投资资金：公司投资规模约为700万，若有多出由总公司补全。

经营分析：

人员：拥有会计师一名，会计人员若干，解决遇到的财会问题；法律顾问参与合同制定讨论的全过程；管理人员一名，日常职员三人。

方案：房产1，框架结构，房屋总层数6层，建筑面积4000平方米，设计用途办公，建成于2000年。1层外窗附防盗卷帘窗，大理石地面，设2部上海三菱电梯；2-6层内作简易装修。地下室作为该楼房设备间，内设中央空调系统，但现设备已陈旧，只能供热，水、电、暖设施齐全，维护、保养、使用情况一般。现1层局部对外营业，2、3层办公，其它房间空置。房产2，砖混结构，房屋总层数1层，共7间，建筑面积150平方米，设计用途仓储，建成于2000年。现用途车库，维护、保养、使用情况一般。

（2）经营经验

1—2层，餐饮、娱乐或金融。3—6层办公、旅馆(由承租方自由决定，但是对于特定项目有所限制)。对外分层出租中，项目内装饰、装修有承租者办理并按规定支付物业管理费。并且整体出租，并预付3—5年租赁费。

整体对外出租，在不影响房屋结构情况下，用户选择经营项目。每个月由主管进行租金的收取，再用于下月的费用支出。该房地产项目属存量房地产，已拥有合法土地使用权证和房屋所有权，项目谈妥后，只需办理转让手续，即可获取。

2008年在全球经济危机影响下，长治市大部分房产均不同程度出现了低迷现象，国务院及时出台了一系列调控政策稳定全国市场，促进房地产市场健康发展。长治市房产管理协会适时组织召开了2009年春季房地产形势研讨会，实业公司也积极参加，对于稳定市场信心和预期，并发放传单，确定优惠政策。项目依据

根据项目单位委托，对项目进行可行性研究，具体编制依据如下：

(1)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

(2)国家《城市房地产管理法》和国务院55号令；

(3)《山西省建筑工程其他费用标准》（山西省建设厅）；

(4)《山西省建筑工程预算定额长治市价目表》（2000年）及同类型建筑物结算价格；

(5)《2008年长治市国民经济和社会发展统计公报》；

(6)委托方提供的投资项目《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及市场供求状况、市场消费结构、消费层次的调查资料；

(7)《关于长治市国有土地级别和基准地价的通知》（2008年3月3日）；所面临的风险

5.1 投资风险

风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用的，在市场经济活动中的必然存在。当实际收益超出预期收益时，投资就有增加收益的潜力；反之，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，置业投资会面临着商业风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或自然损失风险，在实际操作中要注意规避和转移以上这些风险。如果面临经济危机等不可控的因素，就会对市场供求，消费者购买力产生不良的影响。面对一些政策性的变化，自然的危害也会有风险。

5.2 城市规划方面的风险

城市规划是解决城市建设中的各种矛盾，改善城市投资、生态、居住环境的法律依据。而房地产投资项目依赖于城市区位因素，该项目所处位置由于距道路红线较近，建筑后退道路红线不足，缺少缓冲。另外，市政府虽然已准备发展所在的区域。但由于拆迁量大、投资大，工期可能会延长，也可能会影响该地段整体环境的改善，造成项目的收益减损。问题及建议

(1)项目单位尽快落实项目建设前期的有关工作，以确保项目顺利实施，尽早发挥其应有的效益。

(2)要充分发挥本单位物业管理的品牌形象，优化组合内部管理水平，使最少投人获取最大的收益。

(3)走品牌之路已成为物业管理企业的共识，定位策略、服务营销策略、差异化策略、新概念策略、企业形象识别策略等等，引起社会关注，甚至会产生轰动效应，企业品牌随之扬名，经济效益便可大幅度上升。