房地产项目工程管理周期标准

第一篇：房地产项目工程管理周期标准

总说明

一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。

二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。

三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。

四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分建筑安装工程

单体工程设计阶段（31天）

一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。

2、工作成果：施工图。

3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。

二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工图审查通知书

b、审图机构认可的施工图

3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。

单体工程施工图预算与招投标（44天）

一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。

A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清单、拟定标底。

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。

注：本工作与政府图审同时开始。

B、按公司内部程序确定标底（8天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。

2、工作成果：招标标底

3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。

二、招投标

A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。

2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本

3、职责：

a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：

①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价

②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。

B、发布招标公告（1天）

1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。

2、工作成果：招标公告

3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：

a、建设工程施工招标交易登记表

b、年度建设计划批准文件

c、建筑施工图技术性审查报告

d、资金落实证明

e、工程招标代理委托合同

f、投标邀请书

g、资格预审文件

C、招标文件备案（3天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。

2、工作成果：备案的招标文件。

3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。

D、发放招标文件（备案当天完成）

1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。

2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位

E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）

1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。

2、工作成果：确定中标候选人。

3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。

F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）

1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。

2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同

3、职责：分公司采购部负责办理。

注：监理单位在开工前第38天确定。

单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。

3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：

a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条

件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、年度投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。

二、在工程开工前还要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。

⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。

2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。

⑵、工作成果：确定货源。

⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。

3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。

⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。

⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。

说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。

4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。

⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。

⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。

1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。

注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。

1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。

2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段

一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）

1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。

1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得专项验收合格证明文件

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。

1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

四、单体工程竣工验收备案

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。

2、工作成果：完成备案

3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分市政配套与园林景观工程

市政配套工程与园林景观施工图设计

一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）

1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）

1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

施工图预算编制阶段

一、市政各专业施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

二、园林景观施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

市政各专业及园林景观工程招投标阶段

1、招标方式：自行招标

2、招标时限：

a、市政各专业工程：（40天）

同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。

b、园林景观工程：（40天）

同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。

3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：

a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。

b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。

d、合同经评审后，签订施工合同。

注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。

施工阶段

当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。

标准时限：（90天）

1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。

2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。

建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。竣工调试与验收

1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。

2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分其他工作

一、办理商品房预售许可证；

1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。

二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）

A、单体工程移交（15天）

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）

1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

三、办理业主入住手续

1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。

2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。

四、项目的规划验收

当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。

五、办理竣工结算

1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。

2、工作成果：完成最终工程结算报告。

3、职责：分公司工程部复核施工方上报的结算资料，公司预结算部审查分公司上部的结算资料，造价咨询公司审定公司预结算部递交的结算资料。

第二篇：浅析房地产项目工程管理

浅析房地产项目工程管理

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。

结论 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

第三篇：14.项目工程总结管理标准

风电项目施工管理标准

项目工程总结管理标准

Q/501-219.14.02-2010

项目工程总结管理标准

范围

1.1 本标准规定了风电项目部工程总结管理的有关内容。1.2 本标准适用于风电项目部工程总结的管理。2 引用标准

本标准依据公司《质量、安全健康、环境管理手册》、《质量、安全健康、环境管理程序文件汇编》、《电力建设工程施工技术管理导则》、《电力建设技术管理手册》、《项目管理手册》及相关规定制定。3 术语 3.1 技术文件

是指工程设计、安装、调试、技术改进或改造、设备随机资料及上级颁发的有关工程的技术性资料。3.2 施工技术管理

是指根据工程的具体特点和规律，把比较复杂的施工过程有机地结合起来，建立统一的技术运行体系，保证安全、优质、如期、低耗地全面完成工程的建设任务。4 管理职能

4.1 项目执行经理兼总工负责对整个工程进行全面技术总结，并根据本工程特点提出本工程总结（论文）编制任务书，落实责任部门和责任人。

4.2 工程部及各专业技术负责人应对自己负责的技术工作进行专题总结，其它管理部室对自己负责的管理工作也应写出专题总结。

4.3 专业技术人员（包括技经人员）在工程结束后应写一篇及以上专题性技术总结或论文。4.4 其它人员也可参与工程总结（论文）的编写。

4.5 工程总结（论文）的收集、整理、出版由项目综合经营部统一归口。5 管理内容与要求 5.1 工程全面技术总结 5.1.1 工程建设情况

5.1.1.1 工程概况：工程的规模、主设备及各系统情况，着重说明其特点。5.1.1.2 承担施工的任务范围、人员和进场时间等。

风电项目施工管理标准

项目工程总结管理标准

Q/501-219.14.02-2010

5.1.1.3 施工过程的主要进度，准备、开工、土建交安、各台机组投产时间等。施工进度按计划提前或拖后的主要原因，形成主要尾工的原因。5.1.2 总结的技术内容

为优质、高速建设风电机组从施工组织上、技术上、管理上采取了哪些主要措施，施工中的主要经验教训，以及改进意见和建议。

5.1.2.1 采用了哪些新材料、新工艺、新技术及实施效果。5.1.2.2 做好前期施工准备工作有什么经验教训。

5.1.2.3 搞好质量、安全采取了什么措施和有什么经验教训。5.1.2.4 加强经济核算，发挥施工人员积极性的经验教训。5.1.2.5 搞好施工计划和综合平衡的措施及经验教训。5.1.3 总结的附录

5.1.3.1 主体及各分系统分列的主要工程量、劳动力（耗工量）及劳动生产率。5.1.3.2 施工过程的主要进度。5.1.3.3 设计变更主要情况和原因分析。5.1.3.4 设备到现场返修情况和造成的损失。5.1.3.5 施工重大质量事故的情况。

5.1.3.6 施工中的人身事故和机械设备事故的情况。5.1.3.7 耗用材料。

5.1.3.8 施工机械：主要施工机械的名称、规格、数量；机械装备水平；机械化施工水平、效率分析。

5.1.3.9 大型临时设施。5.1.3.10 施工占地面积。

5.1.3.11 施工用电、水、油料（汽油、柴油）、氧气、乙炔气等。5.1.3.12 根据本单位实际情况急需进行技术培训的项目及具体要求。

5.1.3.13 本工程在执行《电力建设施工及验收技术规范》中出现的问题及解决方法。5.2 专题性技术总结 5.2.1 工程概况 5.2.1.1 工程概要。5.2.1.2 工程范围。

风电项目施工管理标准

项目工程总结管理标准

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5.2.1.3 工程特点。5.2.1.4 主要工程量。5.2.2 实际施工概况

5.2.2.1 开完工日期，有效日期。

5.2.2.2 实际施工方案，施工机具及施工现场布置。5.2.2.3 各关键阶段主要进度。

5.2.2.4 人工与机械材料消耗及与预算的比较。5.2.2.5 经济指标的完成情况。5.2.3工程评价及经验教训

5.2.3.1 从施工组织上、技术上、管理上采取了哪些主要措施，分别有什么经验教训。5.2.2.2 采用了哪些新材料、新工艺、新技术及实应用效果如何。5.2.2.3 搞好质量、安全方面的经验教训。5.2.4 附图、附表

如完成的主要组合件、人工费用等。5.3 技术论文

在施工过程中遇到影响工程安全、进度及质量的重大问题并通过技术创新解决了技术难题，或是通过应用新工艺、新材料、新方法提高了经济效率等都可写成论文。

第四篇：房地产项目管理

房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

/ 13 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目并购及合资合作

/ 13

5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章 项目建议书编制指引 城市规划及发展简述 项目决策背景及摘要 2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境

/ 13

3.5大市政配套 3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引 项目决策背景及分析 1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

/ 13

（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2宗地现状 1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）绿化率等。2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

/ 13 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。规划设计初步分析

/ 13

5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。投资收益分析 7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。综合分析与建议 8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

/ 13

五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/M2）备 注

一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7

二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23

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四、利润总额 24 减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润（元/m2）利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；

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6）目标客户选择。2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

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第五篇：房地产工程管理

房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。