第一篇：商圈精耕细则
商圈精耕
商圈精耕其实是经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。
一、何为商圈精耕？
商圈精耕，像种田一样，努力细心耕耘就能获得丰收。商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，做好商圈耕耘，市场的占有率自然会提高，房客源也将像水到渠成一样源源不断的涌来，同时可以让公司长期保持地区优势。
二、为什么要商圈精耕？
商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。总结起来，可归为以下几点：
1.因为距离短，拜访经营，带看销售皆方便，节省时间。
2.地段行情及市场动态，能更深入了解。
3.专人专职的区域经营，资源有效分配。
4.强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系；第一手获得待租售房源和客源。
5.建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问。
6.参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人无论是买卖房屋都指名找你。
在精耕商圈的同时，配合使用房产小蜜书软件，可以让精耕主营小区变得更简单，小蜜书能够帮助每一位经纪人每天监测主营小区六大指标数据是否达标，具体包括：房源量、新增量、标签房源量、刷新排序占比、发布排序占比数据、报盘率等。
切记！深耕就是生根。对每一个信息了如指掌，是深耕过程中必须要付出的努力！你的付出，会给你带来更大的回报——能让回头客、潜在客户都来找你。
三、商圈的划分:
核心商圈：以门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心的商圈（自行车车程10分钟可到达的范围），也是我们要进行深度精耕的商圈。核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占门店的成交额的55－70％
次要商圈：以门店为圆心，2公里到4公里的范围为次要商圈（自行车车程10分钟到20分钟可到达的范围）。一般在次要商圈进行一些日常性的开发和驻守即可。次要商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占门店的成交额的15－25％
影响力商圈：指门店可以达到或者有影响力的区域，一般来说是以门店为圆心，4公里外的范围（自行车车程20分钟以上可到达的范围）。顾客一般不会直接抵达，而是通过广告、检索等其他形式上门的，一般占门店成交额的10%以下。
随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来越重要。特别是目前市场处于买方市场，如何满足购房客户的要求，迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在。
商圈精耕可以形成局部优势, 不论竞争对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能形成局部优势，在“小池塘里当最大鱼”，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入经营，赢得客户信赖，仍能成为赢家。
第二篇：民生信用卡精耕
民生信用卡精耕
借助智能分析系统，民生银行能够从信用卡金矿中淘出金沙。
“美国与中国老妇”买房的争论可以看作是中国人对信贷的最直观认识，商品经济的刺激下，习惯于量入为出的国人开始花明天钱办今天的事。有调查显示，我国信用卡近年呈现出井喷态势，发卡数从2003年中的300万张、2005年中的1200万张，一跃为2007年的4300万张，“卡式文化”在中国大行其道。作为信用卡领域的后来者，民生银行(www.xiexiebang.com)在圈地博弈中虽未能拔得头筹，但基于成熟的卡片市场，从2005年发行信用卡开始，民生银行通过品牌和产品的一系列创新，发卡量迅速超过300万张。
“泛卡时代”危机
近两年，随着信用卡市场的不断成熟，片面追求覆盖率、发卡数量逐渐显露弊端，卡奴、睡眠卡、销卡等现象日趋严重，以卡式独特、赠品繁多为特点的“泛卡时代”开始遭遇危机，外资银行进入中国从客观上也刺激了信用卡市场的新一轮洗牌，中国信用卡市场开始从“跑马圈地时代”开始全面进入“精耕细作”时代。
对于银行而言，信用卡盈利主要依靠三方面，用户年费、循环利息以及商户的交易费等中间业务收入，而现阶段面临的主要问题则是由于风险预测不足和管理精细程度不够，导致信用卡使用频率低、忠诚度不够、坏账死账频发等状况，信用卡业务在蕴含巨大商业潜能的同时存在着高风险。在我国信用卡进入“深耕”阶段后，银行迫切需要借助数据分析系统对信用卡积累的历史数据进行挖掘和分析，找出客户营业收入、风险、忠诚度等特点，以此帮助银行对信用卡进行核发前景的预测和管理。
面对国内竞争日趋激烈的信用卡市场，建立一个综合的数据整合平台和数据分析、挖掘系统已经成为信用卡中心业务发展的需要。民生银行信用卡中心也清晰地认识到，现有的报表系统已经不能满足信用卡中心日益增长的智能化信息的要求，民生银行系统部副总经理高晨伟说：“民生银行正是迫切需要一个全面、完善的分析系统对信用卡使用者行为进行初步评定和使用管理，并通过先进的智能分析系统来提升民生银行信用卡的整体竞争能力。”
而经验证明，数据挖掘技术能够对积累的历史数据进行有效分析和挖掘，找出客户的营业收入、风险、忠诚度、成本、净收入等特点，并帮助企业建立科学决策系统，实现信用卡业务的精细化管理及自动化加智能化的管理和生产。
由于信用卡行为评定对数据分析系统的要求很高，民生银行最终选择引入SAS公司的智能分析系统，“民生银行信用卡的全部业务已经全面启动了SAS商业智能数据分析系统，通过该系统的数据整合、分析得出具有指导性的实际数据信息，在提升产品交叉销售、预测用户消费行为、自动调节信用额度、催收催缴不良贷款等方面发挥了巨大作用。”高晨伟表示。
用数据说话
民生银行在引入智能分析平台的过程中也面临了一些困扰，高晨伟说，“民生银行最终需要的是一个涵盖客户智能、风险智能、财务智能和营运智能的、全面的、集成的银行业智能解决方案。”但是在信用卡智能平台建立之前，民生银行对客户、产品、渠道、区域的数据挖掘预测还不能借助智能软件。针对这一情况，民生银行采用了SAS公司信用卡智能分析系统建设的“统筹规划、分步实施”实施策略。
首先，通过创建模型对信用卡关键业务指标和报表数据进行挖掘，帮助信用卡中心人员更方便、更快速地获得关于客户、产品、渠道、区域等各方面的信息，从而有力地支持市场营销、风险管理、客户关系管理、财务计划等精细化管理工作的展开。高晨伟表示，“我们已经将数据分析理论容纳到业务部门中来，今后我们还将陆续将这一智能平台运用普及到审核、服务等各个部门中去，通过系统对客户、产品、渠道等方面的数据分析，做到真正意义上的用数据说话，用数据规避风险并实现效益最大化。”
其次，开发预测模型和科学决策支持系统。通过对第一阶段模型激活挖掘有效数据，对用户信用卡申请、开卡、使用等各个阶段的行为进行评估和分析，开发出高中端储蓄客户信用卡产品交叉销售响应预测模型以及不良贷款催讨预测模型，以规避银行在信用卡发出后存在的风险。此外，将评分卡应用于发卡审批环节，以此为标准自动批准授信或自动拒绝，既方便银行操作人力的投入，也对信用卡发行后可能产生的不良资产进行掌控。
“SAS智能分析系统不仅可以简化很多业务流程，更可以帮助业务部门找准风险和效益的平衡点，让信用卡业务健康快速的发展。”高晨伟补充道。
以业务需求驱动
“民生一开始的目的就很明确，完全是根据业务系统来做。”高晨伟强调，“这种角色定义和今天很多银行是不一样的。目前，在国内很多银行，科技部门还是老大，但是在国外许多先进的银行，都是以业务牵头。这种开发的模式实际上是为今后银行如何进行成功的业务系统研发，开了一个好头。”
民生银行信用卡中心密切结合业务部门的需求，与业务部门形成了一整套规范的需求、测试和管理流程的沟通机制，包括任务管理。由业务部门提出需求后，进行一系列需求分析、反馈、研发、内部系统测试、业务部门测试等流程。同时，新系统一期刚上线后，信用卡中心还在业务部门普及分析系统的使用。“一个模型，一个好的工具开发出来以后，使用者非常重要。可能工具很好，但是使用者不具备这个素质，就不能用好它，也就远远不能发挥它的价值。所以我们提供了分析工具之后会对业务人员进行一系列的培训，让他更好地用好这个工具。同时，在使用过程中，我们的模型也会随着业务的发展不断地调整。”高晨伟说。
目前，民生银行在数据分析方面基本上是两个层次，一个层次是纯IT的部门，每个信用卡中心都会有自己的IT部门，这些人员会进行一些开发，用开发、编程的方式对数据进行管理和挖掘。另外业务部门的人也会培养一些自己专门做报表的人，以方便、快捷地使用和利用这些报表。
按照高晨伟的设想，下一步是要将业务分析系统更深入的应用于业务，与业务需求紧密结合，开发预测模型和科学决策支持系统。民生发卡突破300万，单靠人工审批发卡已经难以跟上这一速度，高晨伟正在考虑用智能分析系统替代一部分人工发卡审批，从而提高发卡审批的效率，同时通过有效的数据分析，进行客户细分和定位，并开展针对性的管理和营销，实现投资回报最大化。
网上自助游，DIY名片轻松到手
―“名片天下”亮相国际数码印刷出版设备及图文影像印制技术展览会
11月15日至17日，数字图象和文件处理业咨询公司InfoTrends联手中展集团，在北京国展中心举办了首届“国际数码印刷出版设备及图文影像印制技术展览会及会议”。
在展会现场，记者发现了佳能(www.xiexiebang.com)的一家合作伙伴“名片天下”在做产品免费体验活动。出于好奇，记者亲自做了体验，在网上仅用了2分钟就制作好了自己的名片并下了订单，半个小时后就拿到名片。会后，记者采访得知“名片天下”为用户提供名片模板、定版存档、批量印刷等服务。整个操作过程在网上完成，方便快捷，省时省力。
据悉，在11月15日至17日，“名片天下”开展活动，根据客户网上名片订单的需求，免费为全国客户印制名片。同时，在网站内提供自助名片制作功能，还可送货上门。
记者还随机采访了参会的王梵，她对记者说，“名片天下”是便捷、高效、时尚之选。通过电子商务平台，提供DIY自助名片模板、网络批量采购、网上付款等功能。相信再挑剔的用户，也没办法对“名片天下”的产品说不。
第三篇：商圈讲话稿
在XXXX年 工作会议上的总结汇报
XXXXX
（2012年3月 日）
尊敬的XXX，各位领导：
大家好！2011年，XXXXXXXXX办公室在商圈管委会的领导下，在各有关部门和XXX的大力支持下，与XXXX携手合作，紧紧围绕“以企业管理为主体，政府执法为保障，达到效能为目的”的管理宗旨，以争创诚信经营全市领先、全省一流，标准化区域管理全市领先，警务工作全市领先、全省一流为目标，努力开创综合管理新局面。下面，我就回顾去年具体工作，作如下总结：
一、以优化经营环境为契机，推动商圈经济快速发展。
一年来，XXXXXXX以推动商圈经济快速发展为第一要务，抓亮点、创特色、树品牌，注重行政指导，提供优质服务，促进商圈产业转型升级。在服务中树形象、立声誉、提层次，做好经营实体和大品牌的落户登记工作。去年，XXXXX共增加经济实体XX户，引进国际、国内一线品牌XX种，据初步统计，目前XXXXX共有经济实体XX家，各类国际及地区品牌和老字号XXX种，预计年销售额可达XX个亿，同比增加 XX%；和义大道共有经济实体XX家，共有各类国际、国内一线品牌和老字号XXX种，销售收入预计超过X亿元，纳税XXXX万元；月湖盛园共有经济实体XX家，共有各类国际、国内一线品牌和老字号XX种，预计今年销售收入达XXX亿元，纳税XXX万元。天一商圈内所有经济实体均在我区落户纳税。其次，突出主动服务，促进“管制型”管理模式向“服务型”管理模式的转变。坚持“主动上门，高效办公”的原则，在品牌引进、新商家落户商圈过程中，努力做到引进一户、宣传一户、登记一户、服务一户，切实把开业前期工作做实、做细、做深入；为把工商年检工作做实、做到位，今年，我办工商科在年检中提出了“四个不让”原则，即不让工商新的政策及法律法规在XXX截留、不让个体企业在年检中跑冤枉路、不让个体企业在年检中应政策不明而推延、不让XXXX的优质服务在年检中打折扣。从X月X日至X月XX日，我办工商科采取分批、包干、负责、上门和预约服务等方式，帮助商圈内XXXX家个体工商户完成年检工作，个体年检率达100%；向企业印发年检通知380份，提醒企业及时进行年检，使企业的年检率达到了100%。再次、强化宣传指导，巩固亮照经营示范街创建工作。为进一步巩固亮照经营，打造XXXXX和谐消费示范区，杜绝无证经营现象，我办依据《XXXX无证无照经营专项整治实施方案》的要求，采取定期、定人逐个巡查、走访的方式，对商圈内所有商家的亮照经营工作 进行重点宣传、检查和指导，并分类输入电脑制成花名册和数据库。4年来，天一商圈亮照经营率始终保持XXX%，基本杜绝了无证照经营行为，有效的巩固了XXXX诚信经营的领头羊地位。
（二）扩大维权服务机制，努力培育商圈诚信经营文化区域。为了不断扩大维权服务机制，大力加强品牌建设力度，努力把天一商圈培育成为诚信经营文化区域，我办认真贯彻落实区委、区政府关于商运经济发展的重要批示精神，积极利用商圈内经营实体的力量，扩大维权机制，提高监管维权的效率，使商圈商运经济保持了稳定和繁荣。一是拓展消费维权“和解点”的培育工作。今年，我办与商家建立的三级消费维权“和解点”，由2010年的176家增加到现有233家，增加了32%。通过专人负责、悬挂标志、订立制度等，将纠纷化解在源头，确保了“和谐在先”机制的有效运行。一年来，我办工商科共受理12315投诉转办案752例，处理现场投诉189起，调解成功率达100%，其中各和解点自行处理率达85%以上。二是继续做好预付式卡的登记工作。为了把预付式消费卡这项工作做细致、做扎实，进一步提升XXXX诚信经营的诚信度，从年初开始，我办就对商圈内的所有经营实体进行了多次走访和宣传，并分别在XX、XX、XX三个区域召集会议，就如何规范预付消费卡的使用和后续保障体制进行集中授课和专题培训，商家到会率达95%以上，我办还 与广场公司共同探索和建立预付式消费保障管理机制，加强对预付式消费卡的管理。目前，商圈内XX家办过预付式消费卡的商家全部向社会、向消费者签订了《XXX预付式消费卡经营承诺书》，签订率达100%。我办对预付式消费卡的管理得到省工商局的肯定，并在省、市工商系统试点进行推行。三是指导品牌加强内部管理，确保商品安全率100%。一年来，我办坚持教育、宣传、管理、监督相结合的原则，帮助广大商家及时了解国家的有关政策和法规，掌握市场经济有关规则和要求，督促商家加强内部管理，建立健全防假、识假、打假的有效机制和自查自纠制度，建立健全商品资格审查、商品验收、标识制作、商品进入内部登记及售后服务管理等制，形成禁止假冒伪劣商品进入流通领域的机制，不断增强经营者依法经营、守法经营的自觉性、主动性。
（三）加强部门协作水平，为企业发展提供服务和保障。XXXXXX自进驻XXXX以来，坚持以“企业管理为主体，政府执法为保障，达到效能为目的”的管理宗旨，积极探索和转换行政服务模式，逐步形成了一套管理规范、协作有力的互动性管理、服务体系。一是加强与广场公司的沟通和协作。在工作中，我办始终把做好行政服务和行政示范作为当前和今后各项工作的重心，建立和完善与广场公司的情况互通制度，共同研究和分析商运管理中遇到的难点问题，为广场公司提供针对性的服务；在行政审批方面，坚持以企业自 管为基础，努力践行备案管理和审批管理相结合的审批制度，精简审批程序，缩短审批时限，减少审批环节，努力营造“零障碍、高效率”的政务环境。一年来，我办共做好各级党政代表团参观考察保障工作30多次，共受理活动、广告、占道等各类审批项目637个，办理637个，办结率100%，受理备案事项190个，有效的提高了商圈内活动批办效率；二是加强与政府部门之间的沟通和协作。我办在当好政府参谋的同时，以促进企业的有效运转为契机，加强部门沟通网络体系，互通经营信息，实行资源共享，及时掌握商圈发展的第一手资料。三是加强内部沟通，促进团队协作能力。通过强化城管、公安、工商的联系沟通和信息反馈工作，建立每月一次专题例会制度，共同研究破解商圈内新出现的疑难复杂问题等，进一步促进团队协作能力。城管、工商共同协作，及时取缔了广场区域兜售假冒伪劣商品现象；工商科对商圈经营户数据库进行进一步完善，为促进工商、城管、公安实现资源共享奠定了基础；通过完善城管执法与公安提供执法保障相结合的运作机制，制定各项专项整治预案，有计划地开展市容、治安、工商等方面的专项整治，有效的避免了专项整治中暴力抗法事件的发生。由于我办各部门服务商圈意识浓，集体协作精神强，为商圈保持良好的经营秩序、环境秩序、治安秩序提供了保障。
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX X
2011年XX月X日
第四篇：商圈调查报告
必胜客
万达广场店商圈调查分析报告
一、背景
必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。
集合世纪联华超市、万达影城、万千百货、KTV、奇迹健身会馆、运动城、电子数码、三楼的南北地区的主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。在这么多的一体化的服务的包围下，必胜客也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现了它的重要价值。
二、商圈的形态
商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等
消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。周边商店的聚集状况：
多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集）
（1）有利于产生放大的聚集效应
（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围
万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，处于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路。广场北面正对河埒休闲广场，南面有大型的超市大润发，附近还有无锡市第四人民医院，西郊宾馆，育红小学、滨湖区实验幼儿园、建设银行、交通银行、江苏银行等等。而我们的必胜客位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如万达、紫金英郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好必胜客也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。
四、人口规模及特征
一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，三公里范围内常住人口30万人、流动人口10万人
流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路情况
(1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环
(2)未来地铁2号线和4号线的交汇处
(3)周边有1个公交中转站、26条公交线路及2条公交专线
六、商业发展潜力
商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。
商圈饱和度:
IRS＝C×RE／RF
IRS――商业圈的零售饱和指数；
C――商业圈内的潜在顾客数目；
RE――商圈内消费者人均零售支出；
RF――商圈内商店的营业面积。
假设,在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:
IRS＝60000×100／30000＝200元(这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越
高。)
七、消费群体的分析
<一>消费群体的分析
消费者组成：学生 工薪阶层 老年人
消费群体的特点消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例其中女性消费者的比重大中老年人少
<二>客流量分析
1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势
2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平
总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度
八、优势
该商圈满足以下三点：
① 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足；
② 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足；
③ 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。
第五篇：商圈调查
商圈调查实训
一、实训目的：
明确商圈调查的步骤和意义，掌握商圈调查的基本内容。
二、实施步骤：
1.按小组进行；
2.确定小组的商圈位置
（1）1-2小组，中山街与丽阳街交叉口；（苏宁电器）
（2）3-4小组，世纪联华超市；（12）
（3）5-6小组，学校门口；（十足便利店）
（4）7-8小组，中山街与城北路交叉路口；
（5）9-10小组，中山街与人民路路口；（莲花超市或万家福超市）
三、调查的内容：（见调查报告）
四、注意事项：
（1）实行组长负责制.（2）注意安全，无特殊原因要求步行前往，有事及时与老师联系。
（3）调查任务完成后及时回校并告之老师。
商圈调查报告格式：
一、前言：商圈调查的意义
二、商圈基本情况：
1、丽水市基本情况：人口、国民收入等指标
2、商圈情况：客流量（分2个时间段，每15分钟为一个时间段），入店率，常住人口，道路交通，附近的店铺等
3、消费者情况：购买习惯，交通工具，性别等
4、竞争者分析：竞争者数量、经营规模等
三、商圈分析
1、商圈的特点
2、圈的优势
3、商圈的劣势
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