商圈调研方案

第一篇：商圈调研方案

商圈选址研究内容

店址选址决策的步骤：

1、分析每个地理区域（商圈、确定最有吸引力的开店区域）

2、分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点

3、对店址进行评估，预测未来经营效果 适用业态：

1、百货店

2、超级市场

3、大型综合超市

4、便利店

5、专营店

6、专卖店

7、仓储商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介绍

商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。（分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。）

1、商圈构成： 主要商圈：约包括55%-70%的顾客

次要商圈：约包括15%-25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客

2、商圈范围内的顾客来源：

（1）居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源（2）工作人口：次级商圈中基本顾客的主要来源（3）流动人口：构成边缘商圈的顾客基础

3、影响商圈形成的因素：（1）商店业态（2）商店规模（3）经营商品的种类（4）商店经营水平及信誉（5）促销策略（6）家庭与人口因素（7）竞争对手的位置（8）交通状况

（二）商圈分析

商圈分析，就是对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选址店址、制定和调整经营策略提供依据。

1、商圈分析的意义

商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转

商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考

2、商圈分析的要点

（1）人口统计分析与经济基础（2）商圈层次分析（3）客流量分析（4）顾客分析

（5）商圈内购买力分析（购买力指数）（6）其他环境分析（基础设施等）（7）自身分析

（8）竞争程度（商圈饱和指数）

3、商圈分析测定与技术

（1）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 A 类推模型 B 回归模型 C 引力模型

（2）利用数学方法分析商圈

A 雷利法则（零售引力法则-空间相互作用模型）

B 赫夫法则（赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具）（3）实验法 A 实地调查 B 电话询问 C 邮寄问卷 D 提供服务

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的测定方法 B 拟新建商店商圈的测定方法 店铺选址

（一）商店位置选择注意事项

1、零售店铺选址的原则（1）充足的商圈购买潜力（2）商店地点的近便性（3）成长的潜力（4）商业拦截（5）总合吸引力（6）兼容性（7）竞争危险性最小（8）店址经济学

2、零售店铺选址的类型（1）孤立店铺（2）无规划商业区（3）规划的商业中心

3、位置选择因素分析（1）客流规律（2）周边商店聚集状况（3）竞争对手调查（4）交通地理条件（5）城市发展规划（6）周围环境（7）物业成本

（二）店铺选址流程及分析

1、店址选址的程序

2、形成选址分析报告

（1）新店周围地理位置特征表述（2）被选店址周围商业环境和竞争店情况

（3）新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次（4）新店开业后预计能辐射的范围（5）新店的营业面积和商品结构（6）新店的市场定位和经营特色（7）新店址经营效益预估（8）新店未来前景分析

第二篇：商圈调研总结

市场分析于商圈调研：

1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？

商圈调研报告提纲：

1、调研背景

2、调研目的

3、调研范围

4、调研方式

5、调研起止时间

6、商圈调查内容（1）商圈规划（2）政府相关政策（3）商圈历年发展状况（4）商圈内人口及消费特征（5）商圈内人流、车流状况（6）商圈内业态业种分布状况（7）商圈内竞争状况（8）商圈未来发展潜力

7、调研结论 商圈调查的方法：

1、案头调查（文案调查）：

明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告 收集资料的方式： 利用互联网搜索引擎 向规划局收集城市发展规划 向旅游局收集旅游规划 向商贸局收集商业网点资料 向地区政府收集历年政府工作报告 购买有关书籍和资料等

2、实地调查：

（1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类；（2）商圈内人流量、车流量现场调查；

（3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查；（4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查

2、零售店选址应具备的条件。大卖场超市选址的原则

零售店址应具备的条件：

1、商业活动频度高；

2、人口密度高；

3、面向客流量最多的街道；

4、交通便利的地区

5、接近人们聚集的场所；

6、类商店聚集的街区。

大卖场选址原则：

1、充足的商圈购买潜力。

2、方便消费者购买。

3、方便货品运送

4、有利于竞争。

5、有利于网点扩充。

3、商圈的特征、商圈三个层级（作具体的说明），商圈分析的作用

商圈的特点：

1．动态性。随着商圈的经营管理能力等因素发生变化

2．不规则性。一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，比如交通等。另一方面则是由于某些客观吸引力因素的存在 3．差异性。商圈的规模和业态等不同。4．层次性。商圈一般由三个层次构成。商圈三个层级

主要商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域内70%左右的顾客会到商店购物。

次要商圈位于主要商圈的外围，一般25%左右的顾客到商店购物； 边缘商圈属于卖场的辐射区域范围，一般只有5%左右的顾客到商店购物。商圈分析的目的和作用：

1、详细了解顾客的人口和社会经济特征；

2、确定促销活动的重点；

3、分析新开门店能否扩大市场；

4、计算出特定区域内的最佳网点数。

5、发现位置缺陷

6、了解其他因素并进行评价

4、简述莱利法则和凯恩法则，并举例说明其中之一。

莱利法则计算的是两个商业中心对第三地的吸引力之比。它与两城市的人口成正比，与各城市至该点的距离的平方成反比。Ba / Bb =(Pa / Pb)(Db / Da)2 凯恩法则计算两商业中心的商圈分界线，通过比较两个都市间的人口比、到第三地的时间比和卖场面积比来决定。

5、商圈饱和度指数计算？商圈饱和度指数的缺陷。

饱和指数IRS IRS=C×RE/RF

IRS——某地区某类商品的零售饱和指数 C——某地区购买某类商品的潜在顾客数 RE——某地区每位顾客平均购买额

RF——某地区经营同类商品的商店营业面积

人们自然地根据此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售设施是否饱和。该指数越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。缺陷：商圈饱和度指数只考虑了某些量化因素，却没有考虑商圈的管理，促销手段以及外部交通环境等因素所带来的影响。

第三篇：新店开业商圈调查方案

新店开业商圈调查方案

大家都知道，零售业是一种地利性和微利的产业，地理位置的优势是超市经营能有良好收益的前提。所以商业店铺的位置选择必须多方考虑，慎重决策。超市的网点开发首先要进行商圈分析，即要明确商业圈范围、评估经营效益和品牌战略的拓展。从单一店铺来看，其商圈构造可归结为“点、线、面、流”四个方面，“点”即商铺所在位置，“线”是从商铺辐射到的最远距离，“面”是从商铺辐射的范围，“流”是商圈的市场动态。

商圈调查分析包括以下内容：

(1)人口规划及特征：

包括人口数量和密度、教育水平、年龄分布、居住条件、职业分布、可支配总收入、人均可支配收入、人口变化趋势、消费习惯等。人口数量是衡量商圈内需求大小的最重要参数，来店里购物的顾客可分为：常住人口、工作人口、路过流动人口，这三部分人口的消费特点各不相同。了解商圈内顾客的年龄分布、平均教育水平、可支配收入情况和职业分布，可帮助连锁企业掌握消费者的购物倾向，安排设计适合这些顾客要求的新店，以得到最佳的布局效益。此外通过调查商圈内居民的消费倾向和生活习惯，可以辅助预测特定商业行为对现有市场引力的大小。

(2)经济状况分析：

新开超市还需要掌握商圈内是否存在主导的产业（比如在一家大型国有企业的居民区附近）、这是种什么产业以及它会给商圈带来什么影响。若商圈内居民大多从事与该产业相关的工作，那么该主导产业的发展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，从而影响商圈的购物能力。如果商圈内产业多元化，那么消费市场一般不会因某单一产业市场的变化而发生较大波动。所以，如果商圈内居民从事的工作行业较为分散，那么居民的购买力水平就不会有明显波动，对店铺的营业额影响也就相对较小。

(3)竞争分析：

现有竞争者的数量与规模、不同竞争者的优势与弱势是什么、竞争的性质是短期的还是会长期变动、市场的饱和程度如何等。在选址的时候要特别注意，在商铺的方圆500米之内不应该有同水平的竞争者，否则竞争会异常惨烈。除要了注意竞争者外，还要掌握商圈内商店群的构成，考量商业区内的各个网点的相容性，商品互补是最重要的标准，顾客交换率是评价工具。

(4)商铺地址优略分析：

这包括商铺的地域类型、交通网络状况、区位规划限制等。开设新店时，首先需要分析商圈内有哪些商务区、居民区和商业住宅。商务区可分为已规划商务区和未规划商务区，对于已规划的商务区一般存在区域规划限制。通过对三种区域类型的分析来决定店面的大小和商品种类的配置。

商圈内的交通顺畅程度，公交车的路线、汽车站点的设置，道路过往限制等，也会在很大程度上影响客流量。营业限制、执照办理、消费人群、消费需求等，也是影响新店生存的重要条件。

新店的开发工作涉及到方方面面，商圈调查分析是其中首要的环节，还需要开发管理者的智慧和慎重决策。有了调查和定位才能有效避免后期运营不必要的负担，给企业带来良好的效应。

第四篇：电信商圈整合营销推广方案

五一商圈整合营销推广方案

一、整体营销模式

以楼宇经理为最终的发展落点，整合现在的广告、外呼、电子、直销、代理渠道，进行立体式组合式宣传。

二、营销推进的阶段

第一阶段：前期准备

1、梳理目前所有商务楼宇的数量，按照其性质分为四类：高档纯商务写字楼（40户单位以上）、一般商务楼、商住两用、单位办公楼（本次营销不做考虑）

2、在系统中按地址对楼宇内所有用户进行取数。

3、与物业公司洽谈现场体验宣传，代理等事宜。

4、针对性的广告投入。如已有电信传媒的楼盘嵌入客户经理信息、电梯内的广告窗口、电梯信号覆盖牌、单独公示牌。

第二阶段：宣传推广

1、利用对我网用户进行的取数，提前3天由电子渠道进行语音外呼。（脚本设计）

2、利用对我网用户进行的取数，提前3天由增值业务部进行页面推送或者直邮。（页面设计）

3、采用巡展+上门的方式，由直销进行推进。在楼宇大厅、人流集中的主要地点，设立宣传现场。对优势、新鲜元素进行展示。如：天翼看交通、运动加加、米聊、ITV等。（难度在于前期准备工作，设备开通、配送都成问题，但能现场进行上述内容展示，效果将有很大的区别。建议能制作带有电信LOGO的统一展柜，将设备全部放入其中，避免桌椅等老一套的形式，既现档次又方便）。

4、组织人员上门入户宣传，强调服务为切入。核对准确用户的资料（为后期数据挖掘做支撑），发放客户经理名片及宣传手册，记录好用户的相关反馈的情况及商机。我网用户一定要找到关键人进行核对（中小政企的电信业务，一般由三类人：行政、财务、IT部门提出需求，老板拍板通过），也可通过问卷调查的形式加上适当赠送的小礼品。如WIFI卡，运动加加等。

5、现场记录好商机的发掘情况，通过商机金额的记录，对现场巡展的效果进行评估。

6、一个楼盘一般2—3天比较适宜。

第三阶段：商机根据、数据挖掘

1、对前期记录的商机由客户经理上门进行洽谈，争取实现销售。针对营销能力较欠缺的由管控人员陪同上门。

2、根据整理回的数据，由政企分部对数据进行商机挖掘，进行数据派单并加以营销指引。

第四阶段：按层次对电信业务进行推荐

1、通过前期的集中宣传推广，已基本提升用户对客户经理的认知度。后期由客户经理单独扫楼式的对楼宇内每个单位进行拜访，搜集问卷调查表。并与每个客户单位建立联系。

2、适当开始与用户洽谈电信业务。按推广层次，首先领导层，光纤、员工个人手机、公司固话+C；其次员工家庭，以e9为切入，通过与关键人洽谈（适当赠送点礼品），争取在公司内部针对员工开展团购，能有机会再次面对面对员工进行宣传。可采用短信群发、人员集中期间宣传、资料投放、展架拜访等形式。

3、针对单个单位取得团购预约后，提出申请，组织人员上门对员工进行集中宣传。

4、物业代理的发展。

三、营销组织及安排

在外招人员未到位情况下，建议成立楼宇营销团队，抽调人员专门从事这一项营销工作。各班组成立1—2个营销分队，每个分队由4—5名客户经理组成。一个星期各分队开展1—2场推广营销。每周汇总整体的推荐情况

四、营销成本

外部成本：

1、现场巡展的进场费

高档写字楼400元/场，一般写字楼200元/场

2、物业公司关键人公关费（代理洽谈、获取相关业主信息）

购物卡赠送100元/人，3人。

3、广告费用投入

电梯内的广告窗口、电梯信号覆盖牌、单独公示牌

4、资料投放费

商住两用小区，人手不够请专人进行资料投放。8分钱/张。

5、赠送礼品

Wifi卡，10元面值。进门使用。

运动加加，40元/个。下订单赠送。

水性笔，1元/支。体验并登记用户信息赠送。

内部成本：

1、当天结算业务酬金

按现在每天平均15户的平均水平，按天结算300元，整个活动需要27000元。

2、达标激励

对于完成预算进度，且周排名第一的团队给予500元发展激励。完成预算进度，且周排名第一的个人给予300元发展激励。整个活动需要10000元。

对于完成月度预算任务的个人，给予1000元/人的达标激励。对于分局整体完成月度任务，给予队长、支撑管控人员1000元/人的组织激励。

对于完成整个活动预算任务的个人奖励Iphone手机一台。

3、营销人员配置

能用于展示的中、高档智能手机

每个客户经理配置运动加加游戏包一个，40元/个。

第五篇：焦作市商圈布局状况调研报告范文

焦作市商圈布局状况调研报告

一．焦作市基本概况

焦作市位于河南省西北部。北依太行与山西省接壤，南临黄河与郑州、洛阳相望。它地处中国南北交汇点，东西结合部，又是新欧亚大陆桥在中国境内的中心地带，具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。总面积4071.1平方千米，其中市辖区面积370平方千米，总人口357.97万人(2007年)。焦作市是河南省享受振兴东北老工业基地政策的5个重点城市之

一、是商务部确定的中部9个加工贸易梯度转移重点承接地之一，是中部地区国家首批典型资源枯竭城市之一，还是“十一五”期间跨国公司最佳投资城市。

焦作市位于河南省西北部。北依太行与山西省接壤，南临黄河与郑州、洛阳相望。它地处中国南北交汇点，东西结合部，又是新欧亚大陆桥在中国境内的中心地带，具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。总面积4071.1平方千米，其中市辖区面积370平方千米，总人口357.97万人(2007年)。焦作市是河南省享受振兴东北老工业基地政策的5个重点城市之

一、是商务部确定的中部9个加工贸易梯度转移重点承接地之一，是中部地区国家首批典型资源枯竭城市之一，还是“十一五”期间跨国公司最佳投资城市。

二．焦作市商圈布局情况

焦作商业部分以解放路和民族路为主要商圈（以三维商业广场和百货楼）为中心向周边辐射，商圈的构成为，临街商铺，大型百货生活超市和家电商场，以塔南路和人民路为次要商圈（为丹尼斯生活广场和大商千盛百货）为中心向周边辐射，商圈的构成为，临街商铺，中型生活超市。

1.商圈状况

商圈内以大型百货和中性生活超市为主；

商圈内餐饮配套较强，（主要有德克士、永和豆浆、阿利茄汁面、三维咖啡等）；

 娱乐行在香港购物街四层有动漫电玩城和奥斯卡电影院。宾馆酒店业均为中高档酒店，住宿条件较舒适，入住率较高。

2、临街商铺状况

商圈内解放路和民主路区域街区商铺是近些年形成的设施条件装修等都较好的中档商业，其中也不乏区域内较知名品牌如：与狼共舞，李宁、波司登，可爱洋服等品牌服饰专卖店，其经营状态也较好，针对客群是县区内经济收入较高的人群，是整个武陟地区中档商品的集散地，多数经营商家具备现代经营思路和拓展实力。

 商圈内解放路和民主路这类街区是多年积淀形成的传统商业街，商铺基本装修较上档次。

3、百货生活超市状况：

目前市区内有四家百货生活超市，分别是解放路“三维商业广场”、“香港商业街”位于塔南路和人民路的“丹尼斯生活广场”和“大商千盛百货”

（1）、三维商业广场

三维商业广场广场是焦作市最大的综合性百货，也是唯一规划布局现代的商业综合体，地上有六层，地下有一层是超市！其主体建筑面积12.8万平方米,地下停车场面积达1.2万平方米，花园式景观广场占地0.5万平方米，主楼高25层111米，拥有24部自动豪华扶梯，4部垂直电梯。

（2）、香港购物街

香港购物街：为南北两个主题楼中间位步行街组成，南北主题楼为四层，一层现是手机卖场和运动，二层淘宝店、三层淘宝店和鞋区，四层美食街和动漫电玩及奥斯卡电影院。

（3）、丹尼斯生活广场

丹尼斯生活广场情况位于塔南路与人民路交汇处，三层结构一层化妆品和时尚女装、二层运动休闲、三层超市

（4）、大商千盛百货

大商千盛百货规划三层，一层百货和超继100运动，二层、三层百货。

三．焦作市城市商圈布局存在的问题

●缺少代表性的娱乐行当

●老区商业中心向新区转移速度慢导致新区有中心无人气

●南北落差大

四．焦作市城市商圈改进对策

●将有代表性的娱乐场所集中起来，形成有娱乐风气的商业街

●南北均衡发展，加快商业中心向新区转移