广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）

第一篇：广州白云新城板块商圈调研

广州白云新城板块商圈调研

白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图

白云新城商圈发展

白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析 商业综合体 百信广场

百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。2012年，广州最大“苹果”APPLE专卖店落户百信广场。百信广场概况

经营状况：百信广场周边居住人口众多，常住人口超过77万，所处位置为新市墟商业中心，商业发达，人流巨大。万达广场

广州白云万达广场坐落于广州白云新城，项目包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等，进入近10家主力店及大型室内步行街近200个国际国内知名品牌，且均为其品牌的全国旗舰店，是目前已开业和在建的万达广场中的首个A级旗舰店，也是华南地区全新的城市综合体，项目集中了万达所有的最优势资源，其主力店包括万达百货、万达电影城、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、国美电器等。万达广场概况

五号停机坪购物广场

广州五号停机坪购物广场位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空”为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”的主题以不一样的表现方式呈现。五号停机坪购物广场概况

凯德广场•云尚

凯德广场•云尚位于白云区云城西路890号，处于白云新城商业中心和文化中心的交汇处。项目占地面积3.98万平方米，建筑面积8.6万平方米，是一个集餐饮、娱乐、零售、家庭体验业态为一体式购物中心，建筑物层数为地上6层、地下2层。凯德广场•云尚概况

•缤纷天地

广州绿地•缤纷天地位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，建筑面积约4万平方米，包括地下2层及地上4层。从业态来看，绿地•缤纷天地定位为一站式亲子时尚购物中心，主打餐饮与家庭亲子体验。绿地•缤纷天地概况

一线临街商铺 万达金街

万达金街位于白云万达广场B区商业和C区写字楼之间，呈U字形围绕在万达广场外围。万达金街的商铺均为上下两层，开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重，不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。因此餐饮、美容美甲、数码产品等零售业务为金街的主要业态。

百信广场街铺

百信广场是白云新城核心商业地段，该区域成熟，社区居住人口已逾七十万，人流量巨大，生活配套完善，大型商业综合体、医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和服饰，由于该地段空置率低，回报率高，租金每年见涨，因此出售的商铺不多见，可出售的商铺主要为百信广场开发商少数放售的街铺。租金方面，百信广场周边的临街商铺（非百信物业）的租金也随着地铁14号线在建而水涨船高。百信广场对面的汇侨南路街铺租金在350-500元/平方米之间，小面积的街铺可达到500元/平方米以上，而紧挨百信广场的街铺租金可以达到800-1200元/平方米。

“东进北拓”正在快速推进，一直以来为商贸批发聚集地、陆空交通枢纽基地的白云区新规划下迎来全新的发展机遇。加上广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，近两年核心商圈已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。白云区白云新城在广州市“十三五”规划已经被列入广州重点功能发展片区，未来商业潜力不可小觑。

此次调研范围中，除百信广场人气极其旺盛之外，白云万达、凯德广场、5号停机坪客流量适中，而绿地缤纷天地人气稍显不足。白云新城版块虽林立多处中高档住宅小区，还有大片住宅物业开发建设中，但居住人口数量并不客观，加之几大商业综合体分流严重，因此商业体之间客流、人气、租金上差异较大。白云金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动，经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升；目前稳定在150-180元/平方米之间，业主多以能尽快出租为目的，售价仍旧维持在购买价时的水平。相比较白云金街，百信广场临街商铺则价格惊人，作为白云区最繁华的商业综合体，百信广场除开发商放售的五期临街商铺外，几乎再无业主转手出让。临街售价在15-20万之间。

虽然白云新城商业当前还在培养阶段，但竞争已经开始，百信、万达、绿地、凯德等商业地产房企现行入驻。凭借规划利好和招商优惠，未来，势必还将吸引众多实力房企的争相入驻

第二篇：商圈调研方案

商圈选址研究内容

店址选址决策的步骤：

1、分析每个地理区域（商圈、确定最有吸引力的开店区域）

2、分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点

3、对店址进行评估，预测未来经营效果 适用业态：

1、百货店

2、超级市场

3、大型综合超市

4、便利店

5、专营店

6、专卖店

7、仓储商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介绍

商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。（分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。）

1、商圈构成： 主要商圈：约包括55%-70%的顾客

次要商圈：约包括15%-25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客

2、商圈范围内的顾客来源：

（1）居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源（2）工作人口：次级商圈中基本顾客的主要来源（3）流动人口：构成边缘商圈的顾客基础

3、影响商圈形成的因素：（1）商店业态（2）商店规模（3）经营商品的种类（4）商店经营水平及信誉（5）促销策略（6）家庭与人口因素（7）竞争对手的位置（8）交通状况

（二）商圈分析

商圈分析，就是对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选址店址、制定和调整经营策略提供依据。

1、商圈分析的意义

商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转

商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考

2、商圈分析的要点

（1）人口统计分析与经济基础（2）商圈层次分析（3）客流量分析（4）顾客分析

（5）商圈内购买力分析（购买力指数）（6）其他环境分析（基础设施等）（7）自身分析

（8）竞争程度（商圈饱和指数）

3、商圈分析测定与技术

（1）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 A 类推模型 B 回归模型 C 引力模型

（2）利用数学方法分析商圈

A 雷利法则（零售引力法则-空间相互作用模型）

B 赫夫法则（赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具）（3）实验法 A 实地调查 B 电话询问 C 邮寄问卷 D 提供服务

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的测定方法 B 拟新建商店商圈的测定方法 店铺选址

（一）商店位置选择注意事项

1、零售店铺选址的原则（1）充足的商圈购买潜力（2）商店地点的近便性（3）成长的潜力（4）商业拦截（5）总合吸引力（6）兼容性（7）竞争危险性最小（8）店址经济学

2、零售店铺选址的类型（1）孤立店铺（2）无规划商业区（3）规划的商业中心

3、位置选择因素分析（1）客流规律（2）周边商店聚集状况（3）竞争对手调查（4）交通地理条件（5）城市发展规划（6）周围环境（7）物业成本

（二）店铺选址流程及分析

1、店址选址的程序

2、形成选址分析报告

（1）新店周围地理位置特征表述（2）被选店址周围商业环境和竞争店情况

（3）新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次（4）新店开业后预计能辐射的范围（5）新店的营业面积和商品结构（6）新店的市场定位和经营特色（7）新店址经营效益预估（8）新店未来前景分析

第三篇：商圈调研总结

市场分析于商圈调研：

1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？

商圈调研报告提纲：

1、调研背景

2、调研目的

3、调研范围

4、调研方式

5、调研起止时间

6、商圈调查内容（1）商圈规划（2）政府相关政策（3）商圈历年发展状况（4）商圈内人口及消费特征（5）商圈内人流、车流状况（6）商圈内业态业种分布状况（7）商圈内竞争状况（8）商圈未来发展潜力

7、调研结论 商圈调查的方法：

1、案头调查（文案调查）：

明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告 收集资料的方式： 利用互联网搜索引擎 向规划局收集城市发展规划 向旅游局收集旅游规划 向商贸局收集商业网点资料 向地区政府收集历年政府工作报告 购买有关书籍和资料等

2、实地调查：

（1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类；（2）商圈内人流量、车流量现场调查；

（3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查；（4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查

2、零售店选址应具备的条件。大卖场超市选址的原则

零售店址应具备的条件：

1、商业活动频度高；

2、人口密度高；

3、面向客流量最多的街道；

4、交通便利的地区

5、接近人们聚集的场所；

6、类商店聚集的街区。

大卖场选址原则：

1、充足的商圈购买潜力。

2、方便消费者购买。

3、方便货品运送

4、有利于竞争。

5、有利于网点扩充。

3、商圈的特征、商圈三个层级（作具体的说明），商圈分析的作用

商圈的特点：

1．动态性。随着商圈的经营管理能力等因素发生变化

2．不规则性。一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，比如交通等。另一方面则是由于某些客观吸引力因素的存在 3．差异性。商圈的规模和业态等不同。4．层次性。商圈一般由三个层次构成。商圈三个层级

主要商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域内70%左右的顾客会到商店购物。

次要商圈位于主要商圈的外围，一般25%左右的顾客到商店购物； 边缘商圈属于卖场的辐射区域范围，一般只有5%左右的顾客到商店购物。商圈分析的目的和作用：

1、详细了解顾客的人口和社会经济特征；

2、确定促销活动的重点；

3、分析新开门店能否扩大市场；

4、计算出特定区域内的最佳网点数。

5、发现位置缺陷

6、了解其他因素并进行评价

4、简述莱利法则和凯恩法则，并举例说明其中之一。

莱利法则计算的是两个商业中心对第三地的吸引力之比。它与两城市的人口成正比，与各城市至该点的距离的平方成反比。Ba / Bb =(Pa / Pb)(Db / Da)2 凯恩法则计算两商业中心的商圈分界线，通过比较两个都市间的人口比、到第三地的时间比和卖场面积比来决定。

5、商圈饱和度指数计算？商圈饱和度指数的缺陷。

饱和指数IRS IRS=C×RE/RF

IRS——某地区某类商品的零售饱和指数 C——某地区购买某类商品的潜在顾客数 RE——某地区每位顾客平均购买额

RF——某地区经营同类商品的商店营业面积

人们自然地根据此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售设施是否饱和。该指数越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。缺陷：商圈饱和度指数只考虑了某些量化因素，却没有考虑商圈的管理，促销手段以及外部交通环境等因素所带来的影响。

第四篇：广州白云湖水利工程2016~2017

广州市白云湖水利工程2016 ~2017

经常性运行及维修养护（东湖标西湖标）

水利工程维修养护合同

（合同编号：BYHGLC-2015-2324）

工程名称：广州市白云湖水利工程2016~2017

经常性运行及维修养护（东湖西湖标）

发包人：广州市白云湖水利工程管理处

承包人：

（联合体主办人）

（联合体成员）

日期：二O一五年十二月

日

第一部分 协议书

水利工程维修养护合同

工程名称：广州市白云湖水利工程2016~2017经常性运行及维修养护（东湖西湖标）

合同编号：BYHGLC-2015-2324 发包人：广州市白云湖水利工程管理处

承包人：

（联合体主办人）

(联合体成员)依据《中华人民共和国合同法》，广州市白云湖水利工程管理处（以下简称发包人）与

（以下简称承包人）就广州市白云湖水利工程2016~2017经常性运行及维修养护（东湖西湖标）有关事项，经双方协商一致，订立本合同。

一、委托维修养护工作内容

本项目工作内容为开展白云湖工程用地红线范围内水利工程运行调度、水利设施维修养护、景观绿化养护和公共卫生保洁、公共服务设施日常维修保养、巡查与一切公共设施保护、协助维持园区（景区，下同）开放公共管理秩序以及其他相关社会公共服务。

东湖标管养主要包括石井河泵站、环滘涌涵闸、石井河水闸、石井河船闸、白云湖4级堤防、管理调度中心、京广铁路东支以东的园区（水面、陆域以及相关附属设施）。

西湖标管养对象主要包括广和泵站、输水渠、滘心涌涵闸、海口涌涵闸、进水闸、广清倒虹吸、白云湖西湖堤防、园区以及京广铁路东支以西湿地（水面、陆域以及相关附属设施）。

二、维修养护工作期限：2016年1月1日至2017年12月31日。

三、合同金额

合同总金额暂定为人民币（大写）

元整（￥

元）。该费用已包含承包人履行本合同项下义务一切成本、费用及报酬，除此之外，发包人无需向承包人支付任何其他费用。实际接管维修养护范围、日历或者实际接管期限变更时，发包人、承包人双方以广州市财政局审定本项目本预算书，以及本合同实际接管维修养护范围、期限为依据，签订补充协议，确定广州市财政局审定本项目预算书中本标段实际接管维修养护范围内的建安费和本标段本接管期限内的合同总价，并按合同一般条款支付。

审计机关出具审计结果的，以审计结果作为合同价款的最终结算依据。承包人在申请发包人款项支付前开具合法、等值、有效的中华人民共和国普通发票或增值税发票，否则发包人有权拒绝支付直至承包人能提供相应发票，由此产生的一切不利后果及损失由承包人承担。

因本合同签订而需缴纳的印花税等税费全部由承包人承担。

四、本工程维修养护月度验收质量标准为优良。达不到上述质量标准的，按有关合同条款处理。

五、承包人保证按照合同约定，亲自全面完成各项承包工作，并承担合同约定的全部义务和责任。

六、发包人保证按照合同约定付款，并承担合同约定的有关义务和责任。

七、由于管养范围、委托任务变化等原因，需要变更合同的，双方可协4

商签订补充协议。

八、本合同的的词语涵义与下述第九条所列通用条款中的词语涵义相同。

九、本合同的组成文件及解释先后顺序如下：

(1)协议书（包括补充协议）；

(2)中标通知书；

(3)审计机关出具的审计结果；

(4)广州市财政局审定本项目预算书；

(5)合同一般条款；(6)履约责任；

(7)技术条款；

(8)招标文件；

(9)投标文件；

(10)经发包人、承包人共同确认的其他文件。

十、本合同由中华人民共和国法律解释并管辖。履行本合同发生争议的，由当事人双方协商解决；协商无果的，任何一方当事人均可向发包人所在地人民法院起诉。

十一、本合同经双方法定代表人或其委托代理人签名，并加盖本单位公章后生效。

维修养护工作期限届满，本合同自然终止。

十二、本合同正本一式贰份，双方各执壹份；副本拾贰份，其中发包人执捌份，承包人执肆份。正副本均具有同等法律效力。

发包人（公章）：

承包人（联合体主办人)：

（公章）

广州市白云湖水利工程管理处

法定代表人或者委托代理人

电话：020-26289433 传真：020-26290868

地址：广州市白云区白云湖大道白云湖 邮政编码：510640 开户银行： 账号：

签订日期：二O一五年

月

日

法定代表人 或者委托代理人

承包人（联合体成员)：法定代表人 或者委托代理人

电话：

传真： 地址：

邮政编码：

开户银行：

帐

号：

签订日期：二O一五年

（公章）月

日

第二部分 中标通知书 履约保函

第三部分

第四部分 合同一般条款

合同一般条款

1．词语涵义及合同文件

第1条 词语涵义。合同中用词语具有本条所赋予的涵义。1.1发包人：指广州市白云湖水利工程管理处。1.2承包人：指与发包人正式签署合同的中标人。

监理人：指合同条款中规定的由发包人委托对本合同实施监理的当事人。

1.3发包人代表：指发包人履行本合同的全权负责人，即项目业主代表。

1.4承包人代表：指承包人履行本合同的全权负责人，即项目负责人。

监理人代表：指监理人履行本合同监理工作的全权负责人，即总监理工程师。1.5合同：指发包人与承包人为完成商定的工程维修养护工作，明确相互权利、义务关系的协议。

1.6工程维修养护：指对工程进行检查与观测、日常养护和维修，维持、恢复或局部改善原有工程面貌，保持工程的设计功能。其中，日常养护是对工程进行的经常性保养、防护、清洁和小修小补，及时处理局部、表面、轻微的缺陷和损坏，保持工程的完好、安全和正常运行。按水法律、法规、规章、规范性文件、技术标准等的规定所进行的宣传教育、制止并举报水事违法行为、防汛等确保白云湖水利工程安全的监督和管理工作，亦属养护内容。维修是对日常养护所不能解决的工程损坏的修复，是养护工作的延续。维修养护不包括大修、洪水及其他重大险情造成的工程修复、应急度汛、防汛备石及工程抢险费用、工程更新改造费用以及其他专项费用。

1.7合同价格：指合同中写明的为完成合同规定的各项工作应付给承包人的总金额。1.8费用：指为实施本合同所发生的所有开支，包括管理费和分摊的其他费用。1.9承包期：2016年1月1日至2017年12月31日。1.10天：指日历天。

1.11书面形式：指任何手写、打印、印刷的各种函件，包括电报、电传、传真和电子 9

邮件。

1.12不可抗力：指台风、洪水、地震等自然灾害，罢工、战争、**等社会灾害，以及政府颁布新政策或者法律、决定改变广州白云湖景区管理体制（含行政隶属关系）或者采取其他新措施导致本合同无法履行的不可预见、不可避免、不能控制并不能克服的客观情况。1.13 日常管理养护：也称日常管养。指对工程检查、观测和日常养护。1.14 管养单位：也称维修养护单位或管理养护单位，即本合同的承包人。

第2条 合同文件。当合同文件出现含糊不清或不一致时，解释合同文件的优先顺序如下：

(1)协议书（包括补充协议）；(2)中标通知书；

(3)审计机关出具的审计结果

(4)广州市财政局审定本项目预算书(5)合同一般条款；（6）履约责任；(7)技术条款；(8)招标文件；(9)投标文件；

(8)经发包人、承包人共同确认的其他文件。第3条 合同使用的语言文字和适用法律。3.1本合同使用的语言文字为汉语。

3.2本合同适应的法律包括国家法律、行政法规、规章及工程所在地的地方性法规。3.3维修养护必须符合国家和行业技术标准。没有相应规定时，承包人应提出维修养护工艺，经监理人审核报发包人批准后执行。

第4条 联络。本合同中有关各方的联络以书面形式为准，并应送达双方的办公地点，办理签收手续。

2．双方主要义务和责任 第5条 发包人主要义务和责任。

5.1审批承包人上报的维修养护期内的总体维修养护实施方案。5.2审批承包人上报的单项维修养护计划。5.3向承包人提供与工程维修养护有关的档案资料。

5.4协助提供测量基准点、基准线、水准点及其基本资料和数据。5.5协助提供维修养护人员及设备的驻留场地。5.6向承包人按时支付维修养护款。

5.7提出工程维修养护的具体工作内容和要求。

5.8指导、检查、监督承包人的维修养护工作，有权要求调换不适合为发包人提供服务的人员。

5.9组织维修养护项目的验收。第6条 承包人主要义务和责任。

6.1在签订合同后及时进入维修养护现场，完成维修养护准备工作，并认真执行发包人发出的与合同有关的任何指示，严格按照合同中规定的标准及质量要求完成维修养护工作。

6.2按发包人要求编制维修养护实施方案，并提交监理人审核后，报发包人审批。6.3遵守环境保护的法律、法规，防止因对噪音、扬尘、废水、废油不进行控制和治理及生活垃圾不及时清除而造成环境破坏、人员伤害和财产损失。

6.4自行解决维修养护工作中的用电、用水、排水、照明、通信等，并承担一切费用。

6.5负责承包范围内所有工程及设施的保护工作。开展维修养护时，做好工作现场地下管线和邻近建筑物的保护，造成损坏时承担因此发生的一切费用。

6.6在维修养护工作完成后，及时拆除临时设施，清除维修养护工作区和生活区及其施工废弃物。

6.7按发包人要求及时提供各种报表及维修养护工作计划、进展情况、管理信息等维修养护资料和文件。

6.8协调与当地有关部门涉及白云湖水利工程维修养护的工作关系。

6.9组建项目管理机构，按不低于投标文件的承诺配备相关技术人员、巡查人员、养护人员。

6.10按不低于投标文件的承诺配备相关施工设备。6.11承担并补偿因维修养护不到位给发包人造成的损失。

6.12完善档案管理资料，准确记录受委托工程的维修养护情况及各项费用支出情况，每月7日前交上月台帐资料供发包人审核查阅，并接受发包人不定期的抽查。

6.13日历年期满后10个工作日内向发包人提交年终维修养护工作总结报告和维修养护

结算书。

6.14承办考核、验收等与白云湖水利工程维修养护有关的会议和活动。6.15 积极参与承包工程范围内的防汛工作。6.16制止并举报承包工程范围内的水事违法行为。

6.17若遇突发事件，发包人可向承包人发出临时维修养护指示，承包人必须执行，如承包人不能及时响应，发包人有权请求第三方参加应急抢险工作，因此产生的费用和损失由承包人承担。

6.18 负责监督和协调承包范围内的其他建设工程履行行政许可手续并按行政许可的文件以及广州市白云湖水利工程管理处的有关规定进行建设，监督其完工修复工作。

6.19如因承包人违约或自身的过失，造成合同解除，承包人须在发包人委托新的维管单位前，继续按原合同标准，做好工程运行维护工作，费用由承包人承担。

6.20承包人保证己方人员的工资、福利等。合同履行过程中发生的工伤事故、劳动纠纷、安全事故等法律纠纷均由承包人负责解决、承担全部费用和责任，如给第三人或发包人造成损害的，均由承包人承担赔偿责任。

6.21承包人应按照发包人的整改要求进行整改并及时调换不适合为发包人服务的人员。

第7条 发包人代表。发包人指派专人负责管理某项维修养护工作，并将被指派人姓名通知承包人，承包人应执行发包人代表的工作指示。

第8条 承包人代表。承包人为实施本合同发出的一切函件应由发包人代表签收，发包人与本合同有关的函件亦应由承包人代表签收。双方代表在对方的函件上签署姓名和时间后函件生效。

3．工作进度

第9条 实施方案。承包人应按技术条款规定的内容和发包人的指示，编制总体维修养护实施方案，提交监理人审核后报发包人审批。发包人在收到承包人的总体维修养护实施方案后7天内予以批复或提出修改意见，逾期不批复，可视为同意该方案。

第10条 单项维修工作工期延长。发生以下情况造成工期延迟的，由发包人承担工期延迟责任，但不补偿承包人因工期延迟所增加的费用：

10.1增加合同中任何单项项目的工作内容。10.2增加合同中任何单项项目的工程量。10.3改变合同中任何一项工作的标准或性质。

10.4合同中涉及的由发包人责任引起的工期延误。10.5不可抗力。

承包人在以上情况发生后2天内，就延迟的原因、项目内容、延期要求等提出报告，送监理人审核后再报发包人审批。发包人7天内未答复的，可视为同意。

非上述原因造成的工期延误，由承包人承担责任，每延误1天工期，扣除维修养护款2000元，但累计不超过单项维修工程造价的20%。

4．质量与检验

第11条 质量管理。承包人应建立和健全质量保证体系，并在合同签署后7天内向发包人提交一份包括质量管理机构的组成、主要人员资格、试验设备清单、质量检查程序和细则等维修养护质量保证措施报告，报送发包人审批。

第12条 检查和返工。承包人应严格按照技术条款的规定和发包人的指示，选派有经验的维修养护技术人员对维修养护使用的材料和工程设备及其维修养护工艺，进行全过程的质量检查，详细做好记录，填制工程质量评定表，定期提交发包人审查。承包人应随时接受发包人的检查、检验，并为检查、检验提供便利条件。发包人有权对检查出的问题向承包人提出书面整改意见，承包人必须按期整改，否则，发包人可另行选择养护队伍进行工程维修养护，其费用由原承包人承担。承包人应发包人的要求对于不合格的维修养护项目进行修补和返工，承担由此发生的修补返工各项费用。因发包人原因增加的费用，由发包人承担。

以上检查检验合格后，再发现由承包人原因引起的质量问题，仍由承包人承担修补返工责任以及处理质量问题所发生的费用。

以上检查检验不应影响维修养护的正常进行。如影响正常进行，检查检验结果不合格时，影响正常维修养护所增加的费用由承包人承担。除承包人原因之外的，影响正常维修养护所增加的费用由发包人承担。

第13条 质量要求。日常维修养护要求的质量标准为优良，维修工程要求的质量标准为合格。

5.合同价款结算与支付

第14条 合同价款结算和支付办法如下：

14.1合同价款按月度进行结算和支付，每个月度支付申请的时间为：每月度验收结束且承包人提交符合要求的资料后10天内。

14.2每个月度合同价款采用优质优价方式进行结算

14.2.1承包人应在每月验收结束后，按本合同《2016年东湖维修养护费用清单》的项目分项向监理人提交完成维修养护月报表和有关计量资料。

14.2.2监理人对承包人提交的工程量月报表进行复核，以确定当月完成的工程量，有疑问时，可以要求承包人派员与监理人共同复核，此时，承包人应指派代表协助监理人进行复核并按监理人的要求提供补充的计量资料。监理人复核时应通知承包人，但若承包人接到通知后未按监理人的要求派代表参加复核，则监理人复核修正的工程量应被视为承包人实际完成的准确工程量。

14.2.3按监理人复核后，确定已完成本合同《2016年东湖维修养护费用清单》的项目支付应付金额。

14.2.4每个月度合同价款采用优质优价方式进行结算。

（1）月度验收结果为优良的，该月合同价款结算额＝已完成本合同《2016年东湖维修养护费用清单》的项目支付应付金额×（1-投标报价下浮率）÷365×该月度维修养护天数+本月实际发生的维修费。

（2）月度验收结果为合格的，该月合同价款结算额＝已完成本合同《2016年东湖维修养护费用清单》的项目支付应付金额×（1-投标报价下浮率）÷365×该月度维修养护天数×90%+本月实际发生的维修费。

（3）月度验收结果为不合格的，整改合格后，该月合同价款结算额＝已完成本合同《2016年东湖维修养护费用清单》的项目支付应付金额×（1-投标报价下浮率）÷365×该月度维修养护天数×50%+本月实际发生的维修费。（4）本月实际发生的维修费结算依据：

①承包人的维修申请报告（含维修预算，下同）； ②发包人对承包人提交的维修申请报告的批复意见； ③发包人对维修项目的验收证书； ④发包人对维修项目的结算审批意见； ⑤结算价最终以广州市财政局评审结果为准。

（5）2016年结算以中标人投标报价下浮率和2016年广州市财政局财政评审后预算重新编制清单按合同第5点第14条进行结算。

（6）东湖标水利工程及其附属建筑物实际发生的维修费总额控制在广州市财政局审定本项目本预算书中维管费用的15%以内，在此限额内由发包人根据实际情况具体安排用于各标段的水利工程及其附属建筑物的月度以及维修等可能发生的维修费用。

（7）实际接管维修养护范围、日历或者实际接管期限变更时，甲、乙双方以广州市财政局审定本项目该评审预算书和该合同实际接管维修养护范围、期限为依据签订补充协议，确定本标段实际接管维修养护范围内的日常养护费用和有可能发生的维修费用的合同总价。

14.3支付程序。发包人在收到监理人出具的进度付款申请单后10天内完成审批。付款程序根据广州市财政性资金支付有关办法支付给承包人。发包人不对非由发包人原因引起的支付延迟承担责任。14.4工程预付款

本项目不支付工程预付款。14.5安全文明生产措施费

（1）在补充协议中，按本标段本接管范围、接管期限合同总价的1%具体确定本标段本该项费用金额。

（2）该项费用管理实行专户、专款、专用，由承包人、发包人、监理三方共同监管使用。

（3）专门账户经发包人同意、由承包人开立。承包人应与开户行协议并明确，该项专款使用应由承包人提出申请、监理签字、发包人同意。未经发包人同意，开户行不得支付。（4）该项费用应完全用于组织安全生产和文明施工。

（5）承包人收到第一笔进度款后，向专门帐户存入安全文明生产措施费总额的50%。在收到第二笔和第三笔进度款时，各向专门帐户存入安全文明生产措施费总额的25%。14.6最终结清

在合同期满验收通过且承包人按本合同提交全部资料后，发包人付清所有应付款项。14.7发包人在支付上述款项前有权扣除相应的违约金和赔偿款等费用，已扣除的费用不再支付。6．考核验收

第15条 考核验收。合同期满或承包人按合同完成某一阶段或某一单项维修养护工作时，可进行阶段考核验收和合同期满考核验收，具体办法按《广州市白云湖水利工程管理处白云湖水利工程维修养护考核验收办法》。

15.1阶段考核验收。阶段考核验收包括月度考核验收和考核验收。月度考核验收作为月度合同价款结算和支付的依据。

15.2 合同期满考核验收。承包人在合同期满前14天内向发包人提交验收申请（附验收

资料）。发包人应在收到承包人验收申请后7天内组织验收，验收通过后颁发验收证书。验收证书作为最终结算的依据。7．安全生产和文明施工

第16条 承包人承担维修养护工作安全生产企业主体责任，应当全面建立完善的安全生产内部控制制度和工作机制（并报发包人），切实落实企业主体责任。

承包人应按规定使用安全文明生产措施费，确保该项费用全部用于维修养护安全生产和文明施工工作。

第17条 发包人按有关法律、法规、规章和行业有关规定，检查、监督上述工作的实施，对承包人故意延误或拒绝改正的，有权责令其停工整改。

第18条 发生安全生产责任事故，承包人应按广州市以及水务行业有关规定，立即通知发包人及上报，同时及时采取措施妥善处理。8．突发事件处置

第19条 承包人应针对维修养护服务工作制订相关应急预案，并报发包人。

第20条 维修养护工作范围内发生自然灾害等突发事件、情况时，承包人应迅速组织采取处置措施，尽量控制并减少损失，并及时向发包人通报情况。承包人处置结束后3天内，向发包人提交书面报告（包括分析原因、损失情况、处理措施，以及清理、修复或者处置的费用等）。发包人应对处置工作提供必要指导和条件。

第21条 突发事件造成第三者的人身伤亡和财产损失，承包人应迅速组织采取处置措施，从属公众责任险范围应依法启动赔偿追索工作。

第五部分 履约责任

第1条 发包人不能按合同约定履行自己的义务及发生其他使合同无法履行的行为，承包人应及时通知发包人，要求发包人在合同期限内履行合同，否则有权暂停维修养护工作，直至解除合同；发包人应承担违约责任，支付因发包人违约给承包人造成的损失。承包人不能按发包人批准的工作进度计划实施，或维修养护标准达不到合同约定的要求，或出现不履行合同义务的情形，发包人可警告承包人并限期整改，暂停支付维修养护款，直至解除合同；承包人应承担采取整改措施所增加的费用，还应按合同总金额的20%向发包人支付的违约金并赔偿因违约给发包人造成的损失。

第2条 承包人应组织成立维修养护工作机构，按照合同文件规定及时、足额投入相应的工作人员、器具和机械设备，全面建立维修养护日常管理工作制度和机制，组织贯彻实施包括严格执行白云湖维修养护规程，开展并向发包人提供约定标准的维修养护服务工作。承包人上述工作不到位以及服务质量不达标的，发包人在维修养护考核验收中予以扣分，在月度支付或者结算时给予处罚，并扣除相应的维修养护费用。此外，发包人可通过履约保函使承包人承担违约及赔偿责任。

第3条 承包人不严格落实企业安全生产主体责任，导致维修养护工作出现安全生产事故的，承包人承担由此产生的责任和后果，包括因此发生的一切费用。第4条 履行合同过程中，下列原因或者情况产生的费用，由双方各自承担： 4.1因发包人原因造成的工程本身的损害，由发包人承担。

4.3 合同履行期间承包人设备、机械损坏，由承包人承担。

第5条 因不可抗力导致合同不能履行的，任何一方均不承担违约责任。

不可抗力发生后，合同双方均应给予充分理解并相互配合，相应变更或者终止合同。第6条 合同范围内的全部维修养护工作须由承包人自行完成，不得转包或违法分包。否则一经发现，发包人可直接对承包人每单次处以100万元以上、转包或分包标的额以下的处罚，同时承包人须向发包人支付合同总标的额20%的违约金、承担相应的赔偿责任，发包人仍有权解除合同。

承包人与派驻该项目的负责人（项目经理）、主要技术负责人、机电技术人员、水利技术人员、绿化技术人员、安全管理人员、泵站操作人员、特殊工种人员、各类工种领班等

关键管理或者技术人员之间，应依法建立合同雇佣关系。不存在合同雇佣关系的，均视为转包。

第7条 本项目实施后，承包人实际投入的人力、物力不足的，绿化保洁人员、工作器具和机械设备投入缺口达各类应投入数量的5%时，发包人可对承包人处以合同总标的额5%的处罚。实际投入缺口达各类应投入数量的5-20%时，发包人可处以合同总标的额15%的处罚。实际投入缺口超过各类应投入数量的20%时，发包人有权解除合同，承包人除应按合同总金额的20%向发包人支付的违约金还应赔偿因违约给发包人造成的损失。

实际投入有缺口，但不足各类应投入数量的5%时，按发包人组织检查发现缺岗或者虚报人数、工作器具缺口和机械设备缺口的数量，分别给予200/人/次、300元/件/月、4000元/台/月的处罚。

第8条 承包人应在项目实施现场配置员工打卡机，上岗、换岗打卡，统计并定期向发包人提交实际投入人数。未实现全员上岗、换岗打卡的，对承包人给予30000元/月的处罚。

第9条 由于承包人原因，更换项目负责人（项目经理）的,发包人给予20万元/人次的处罚。因此造成维修养护工作水平下降的，发包人有权要求承包人予以更换。

发包人组织现场检查发现项目负责人不在现场的，予以2万元/人次的处罚，累计达到5次的，视为承包人原因更换项目负责人。

第10条 发包人现场检查发现主要技术负责人、安全管理人员、水利技术人员、绿化技术人员、泵站操作人员不在现场的，给予承包人1万元/人次的处罚。各类人员分别累计并达到 5 次的，发包人可要求撤换相应人员，并报水行政主管部门记承包人不良行为一次。第11条 特殊工种施工作业中，发现无证人员施工的，对承包人按300元/人/次予以处罚；应佩戴而不佩戴上岗证的人员，则按100元/人/次处罚。第12条 承包人应成立运维巡查工作小组，开展运维巡查工作。

运维巡查人员缺位的，发包人对承包人按5000元/人/次予以处罚；对水利工程设施、绿化景观、已投入使用的公共服务设施、红线边围网设施、涉水防护设施巡查不到位，导致被破坏、破损或者维修维护不及时的，按500元/次予以处罚，但累计不超过当月维修费用的5%。

由于巡查工作不到位，导致工作服务范围内发生溺亡事故的，承包人除应迅速组织开展现场应急处置，并配合完成缮后处理工作外，承担由此产生的一切工作费用和补偿赔偿费用。

第13条 承包人组织开展水利工程检查与观测，未严格执行养护规程或资料不齐的，发包人予以500元/次处罚。

第14条 承包人应按规范组织开展绿化养护工作。因养护工作不到位，导致绿化植物非正常死亡的，发包人按1000元/棵给予处罚，并且按原有植物种类及规格补植的费用由承包人自行承担。

第15条 承包人的工作人员在工作服务区域内焚烧树叶树枝、垃圾及其他杂物的，发包人可对承包人予以2000元/次的处罚。

第16条 承包人的工作人员利用工作便利，擅自偷盗、砍伐工作服务区域内的绿化树木的，一经发现，发包人给予承包人10000元/棵的经济处罚，并且按原有植物种类及规格补植的费用由承包人自行承担。

第17条 发包人委托承包人管理的防汛物资，如因承包人管理不到位造成损坏或缺失的，由承包人承担赔偿责任。

第18条 承包人工作服务区域内的水闸、启闭机等水利设施，未按规范进行维修保养，或操作记录不齐全的，在月度考核中按项扣分。由于承包人管理疏漏或者操作人员操作失误，造成发生运行调度事故的，发包人给予承包人10000元/次的处罚；造成其他损失的，承包人给予赔偿。

第19条 对现场检查发现的安全生产隐患，承包人未能在发包人或监理人通知期限内进行整改的，发包人给予2000元/次的处罚。

第20条 承包人管养工作台帐应清晰、准确、完整、规范，资料需定期整理并上传发包人信息管理系统。检查发现调度运行日志或维修养护日志等资料整理不完整或上传不及时的，从发现之日起到整改完毕之日止，给予承包人200元/天/项的处罚。

第21条 由于承包人原因，造成单项维修工作工期延误的，每延误1天工期，发包人给予2000元处罚，延误超过15天的，发包人有权解除合同，承包人除应按合同总金额的20%向发包人支付的违约金还应赔偿因违约给发包人造成的损失。

第22条 承包人应在每次考核验收后的三个工作日内，提交付款等相关台帐和资料。每延误一天，发包人可予以当月维修养护费2‰的处罚。

第五篇：广州南方茶叶市场商圈开发调研报告

广州南方茶叶市场商圈开发调研报告

前记：

2011年12月7日，总行小微企业金融部余慧文总经理带队该部肖若尘、马俊，一行三人赴广州南方茶叶市场就商圈批量开发实地调研。

概况：

广州南方茶叶市场为国家农业部定点茶叶专业市场，位于芳村大道中洞企石路，占地面积103,052m2，现有商户1,500家，年交易额13亿，是全国最大的茶叶专业批发市场和集散地。市场覆盖达全国各地及东南亚地区。其中广州市穗芳东兴实业有限公司旗下有400多家商户。

南方茶叶市场是改革开放以后，在市场经济的推动下，自发形成的专业批发市场。近两年在区委、区政府的大力扶持下，得到了迅猛的发展。2000年，经市政府批准，正式划出市场用地103,052m2，并完成了市场建设总体规划。随后的几年内，利用各种渠道筹资7,000万元，用于市场的建设和改造，初步完善了市场的配套设施和公共设施，已发展为成熟的专业批发市场。被市政府列为十五期间重点扶持的五大专业批发市场之一。

南方茶叶市场以经营茶叶批发为主，同时经营与茶相关的茶具及茶工艺品。市场汇集了来自全国各产地的茶叶六大系列1,000多个品种，主要有江浙龙井、广东红茶、福建铁观音、云南普洱、沱茶、广西的花茶、台湾冻顶乌龙等等各地的系列名茶。

除此之外还经营与此相关的茶艺品，诸如茶具，不仅有世界著名的宜兴紫砂壶，而且,还随处可见来自于全国各地及东南亚各产地的著名瓷器。

融资需求：

在广州，茶叶行业是一个非常重要也是非常成熟的行业。这个行业受经济周期波动影响小，与大众的生活息息相关。在业内人士看来，茶叶最值钱的是岁月的沉淀，普洱茶甚至被誉为能喝的“古董”，既是消费品，又是收藏品。广州市穗芳东兴实业有限公司副总经理张卡拉告诉我们，“我们不怕茶商还不上贷款，相反还巴不得他们拿存货来偿贷。”该公司旗下的400多家商户大多为中小茶商，春秋两季融资缺口大，由于抵押物不足，从银行直接融资有较大难度。因此担保公司非常看好专门针对中小茶商融资担保业务，目前与穗芳东兴合作的担保公司是广东合润融资担保有限公司。

竞争对手及风险把控：

银行也了解茶叶市场的中小茶商的融资需求，但由于风险的把控，银行不得不放弃向茶商直接提供贷款。目前国家开发银行广东省分行在第三方担保公司（合润担保）介入的情况下，已给予穗芳东兴实业有限公司1亿元人民币授信额度，由该公司委托发放累计贷款余额1000多万元。获得贷款的商户大多数是由管理方（穗芳东兴）筛选优质客户，该类客户在南方茶叶市场有一定的经营规模和历史，没有拖欠租金等不良记录。在风险把控方面，管理方和担保公司双方共同投资建造了存放普洱茶的专业仓库，用来放置抵押物。由专人负责，全天候通过监控设备进行监管。除了商户的抵押物（普洱茶存货），穗芳东兴还管控着商户的经营权。也就是说，商户通过担保公司担保、茶叶存货抵押、经营权质押的形式获得国开行广东分行授信。综上所述，穗芳东兴公司和合润担保公司这种合作模式，在我行在今后的业务推广中值得借鉴和学习。