关于龙湖新城调研报告

第一篇：关于龙湖新城调研报告

关于郑州龙湖宜居教育城调研情况的汇报

按照郑州市委、市政府工作部署，4月23日，我们对郑州龙湖宜居教育城进行了为期一天的考察调研活动，通过召开研讨会、实地观摩，与龙湖宜居教育城负责人深入交流等方式，我们对龙湖宜居教育城的发展情况有了全面的了解。龙湖宜居教育城起点之高，推进力度之强，发展速度之快，给我们带来了强烈的震撼，也引起了我们深切的关注和思考。现将有关情况汇报如下：

一、龙湖宜居教育城概况

郑州龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，是集教育培训、商业服务、休闲居住和新兴产业为一体的现代化宜居教育新城。郑州宜居教育城位于郑州南11公里的新郑市境内，是郑州都市区的重要组团之一。

郑州龙湖宜居教育城总体规划面积138平方公里，起步区规划面积22平方公里。规划范围是：西南绕城高速、南水北调干渠以南、京广铁路以西、郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北、郑尧高速公路以东。在规划布局上，聘请上海同济大学完成了核心区概念性规划，布局结构为“一核两翼”，“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区以及科研开发区;东翼发展纺织服装、食品加

工;西翼发展休闲居住、特色旅游。目前，龙湖宜居教育城已经形成拥有台湾升达大学、中原工学院、河南工程学院等8所高校、8家培训机构的河南省重要科技教育培训基地，常年在校生12万人；同时，凭依优美的自然山水风光，瞄准郑州市民亲近自然、拥抱自然、提高生活质量的生活追求，先后吸引居易国际、正商、新长城、振兴等省内外22家大型房地产企业入驻龙湖，满足了郑州市民休闲娱乐、与大自然和谐相处的生活理念。到“十二五”末，建成区面积将达到36平方公里，城区人口达到30万。

二、建设过程中存在的问题

受主客观因素影响，目前制约龙湖宜居教育城发展的问题主要有：

一、用地指标问题。目前，龙湖宜居教育城建设面临的最大瓶颈是土地问题，现有土地已远不能满足宜居教育城规划建设和发展的需要，急需追加建设用地指标。

二、过境道路规划设计问题。随着龙湖宜居教育城建设步伐加快，107国道和郑新快速通道龙湖段已不能满足城市发展需要，亟需以上两条道路按照城市道路功能进行规划设计。

三、基础设施投入不够。文教、医疗、金融等服务设施不够完善，已经制约了龙湖宜居教育城的建设发展。

三、关于建设龙湖宜居教育城的几点建议

（一）科学规划，明确功能定位。首先，抓好规划编制工作。规划是城市发展的基础，决定着城市发展的目标和方

向。要突出前瞻性，按照龙湖宜居教育城的功能定位，调整城镇体系规划和土地利用规划，抓紧编制完善龙湖宜居教育城总体规划和修建性详规，做到既立足当前更着眼长远，既注重局部更考虑全局。要体现特色性，立足龙湖实际，凸现特色，合理布局学校、绿地等功能设施，建设一个宜居、宜教的魅力新城。要坚持严肃性，规划制定并依法定程序批准后，就具有法律效力，必须维护其权威性和严肃性，任何人不能随意变动，真正一张蓝图绘到底。其次，明确新城功能定位。围绕“建设宜居教育城、融入郑州都市区”的要求，确立“宜居、教育、生态、和谐”的功能定位。“宜居”，就是要完善城市配套功能，改善居住环境；“教育”，就是要汇聚优质教育资源，打造教育品牌；“生态”，就是要优化人居环境，彰显生态效应；“和谐”，就是要提升居民素质，促进文明和谐。要按照“一年打基础、两年上台阶、三年见成效、五年建新城”的思路和“一核两翼”发展布局，高起点规划、高标准建设、高水平管理，努力把龙湖建设成为集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住为一体的都市生活示范区，与新郑新城一道遥相呼应、联动发展，成为郑州都市区的城市新组团。

（二）加大投入，完善基础设施。一是道路桥梁建设。按照郑州都市区道路标准，加快改造和建设区域内道路桥梁。、加快实现区内道路与郑州主城区、新郑机场、新郑城

区路网之间的无缝对接。二是生态绿化工程。按照高品位、高档次、高水平的城区景观绿化要求，全面展开主干道、广场、街心游园等绿化美化建设工程。就后湖生态园而言，要发挥自然环境优美、生态环境保护良好的优势，建设郑州市森林公园，着力打造郑州市的“城市绿肺”和省会市民休闲观光的“生态花园”。三是生活配套设施。积极与郑州市相关部门联系对接，尽快将供水、供暖、供气，地铁2号线扩展等项目纳入大郑州建设范围。四是调整部分道路规划设计。根据龙湖宜居教育城建设发展需要，建议对107国道和郑新快速通道龙湖段，按照城市道路功能进行规划设计。

(三)突出重点,打造教育品牌。目前，龙湖宜居教育城已有中原工学院、台湾升达大学、河南工程学院等8所高校入驻，拥有省法官培训中心、省交行培训中心等8家培训机构，可以说，高等教育已达到相当规模水平。相比之下，幼儿教育、初中等教育较为薄弱。接下来，要建立完备的教育体系，打造响亮的教育品牌。在大力支持高校发展的同时，应通过优先提供土地、补贴建设资金、解决学校部分编制等形式，鼓励高校兴办中小学校和特殊教育学校；主动与郑州市乃至省内各个中学名校建立交流机制，如与中小学进行手拉手活动、教育资源共享、教师互派互访学习等。鼓励一些名校在龙湖地区设立分校，实现教育资源的统筹协调发展，打造以幼儿教育、初等教育、中等教育、高等教育为主体的

完备的教育产业体系，提升龙湖宜居教育城的档次和品位，最终实现以文脉带动人脉、以教育辐射带动地方经济的目的。

（四）加强合作，延伸教育产业链条。一是加大地方与高校、高校与高校之间的共建共享力度。根据基础设施共建共享的原则，加强地方与学校、学校与学校之间，在基础设施建设和使用上的合作，如共同出资建设图书馆、博物馆、体育馆、游园景观等公益性基础设施。二是加强地方与高校的合作，大力发展研发产业。注重发挥高校的教育资源优势和人才资源优势，全面加强与高校在教育培训、人才交流、劳动就业等方面的合作。重点支持区域内的企业与高校进行产学研项目合作。按照城校融合、企校融合、产学融合的思路，鼓励发展区域内研发产业集聚，形成“产、学、研”相结合的良好发展格局。依托高校大力发展产业集聚区，加快纺织服装产业基地发展，着力培育龙湖宜居教育城的经济增长点、就业支撑点和产学研基地。三是围绕高校发展，大力发展教育关联产业。培育医疗、金融储蓄、邮电通信产业，引进高档宾馆酒店、知名连锁超市和游乐设施，全面提升现代服务业发展水平，让龙湖真正成为宜居、宜学、宜教、宜业的教育之城、品质之城。

（五）注重实效，瞄准宜居招商选资。在新城项目建设方面，要坚持以文脉聚人脉、以人脉带动商脉的思路，要

坚持变招商引资为招商选资，以科学发展观为指导，注重项目质量和回报率，紧紧围绕宜居教育城的发展定位招引项目，真正体现出新城特色。龙湖宜居教育城除教育产业外还应重点发展酒店业、商贸业、金融服务业、商业地产和住宅地产业。一是大力发展商业地产。优化房地产业发展环境，加快引进一批实力雄厚的知名房地产开发企业参与精品楼盘开发，着力打造地标性建筑，全面提升开发能力和档次。二是延伸房地产业发展链条，鼓励房地产企业配套发展写字楼、宾馆酒店、餐饮服务业等商业地产，大力引进区域性企业总部、大型知名品牌企业、高端服务业项目入驻，着力打造高品位的现代宜居城。三是精选与龙湖宜居教育城产业关联度较高的城市，锁定北京、天津、上海、苏州、杭州、深圳、广东、香港等重点城市，由专人进行拉网式高密度拜访，实现由量变到质变的飞跃。

(六)多策并举，破解土地难题。目前，龙湖宜居教育城建设面临的最大瓶颈依然是土地问题，现有土地已远不能满足宜居教育城规划建设和发展的需要，能否破解土地难题，已成为制约其发展的重要因素之一。一是坚持向上争取与向内挖潜有机结合，做活“增减挂钩、经营城市”这篇文章，用活用足城乡建设用地增减挂钩政策，鼓励引进城市运营商和城市发展商参与龙湖宜居教育城土地整理和基础设施建设；积极推进农村土地整理项目，促进土地集约利用，走出一条以地生财、以地聚财、以地换发展的经营之路。二是建立土地预储制度和一级市场，积极开展银企合作，通过土地使用权预约等方式，吸引社会资本，参与国有土地收购储备或项目建设。三是大力开展闲置土地、违法用地、违法建筑清理整顿活动，严格实行土地出让价格与亩均工业增加值、亩均地方财政贡献、亩均安排就业人员相统一，实现节约土地与项目建设的双赢。

（七）多元发展，破解资金难题。一是敞开城门搞建设，全方位开放城区建设市场，吸纳民间资本、社会资本、外商资本等各类资本共同进入。二是加大财政支持力度，建议龙湖宜居教育城财政收入的50%和土地收益的50%用于基础设施建设。三是拓宽融资渠道，采取BT、BOT等模式融资，用足用活各项政策，多渠道开发建设，吸引有较强融资能力的公司或单位参与建设，形成市场运作、多元投入、滚动开发的良性发展机制。

（八）出台政策，不断优化发展环境。一是建议郑州市委、市政府对龙湖宜居教育城出台特殊优惠政策。对在国内外有一定知名度的高档服务业、商业综合体、高新技术企业，及重点高中、初中、小学等项目，要在已有投资政策的基础上给予更特殊优惠。同时，加大对招商第一引荐人的奖励。提升产业发展水平。二是进一步提升服务质量和档次。采用一站式办理、一个窗口对外、跟踪服务的方式为投资者提供

高效、优质服务。对重大项目和重要问题实行联席办公、集中会审，确保项目建设零阻力推进、无障碍施工。对引进的5000万元以上的重点项目，实行首席服务官制度，每个建设项目或学校指定一名负责人，明确工作职责，落实专人跟踪办理。三是坚持招商、安商并重。着力抓好法制环境、政策环境、服务环境、人才环境、舆论环境、社会环境等软环境的综合整治和建设，为外来投资商创造一个服务优、效率高、氛围好的和谐环境。

（九）扎实工作，全面提升居民素质。以创建国家卫生镇为载体，以居民素质升位为手段，着力提高城市管理水平。坚持依法、科学、从严、有序管理城市，从完善制度入手，不断深化改革，理顺体制，创新机制，健全城市管理的各项规章制度。始终把维护群众利益作为建设龙湖宜居教育城的前提和基础，在制定政策、开展拆迁等工作中，扎实做好稳定工作，保持大局和谐稳定。积极探索建立城市管理综合执法体系，形成长效管理机制，努力争取社会公众参与到城市管理中来，形成“我的家园我管理、我的环境我打造”的主人翁意识，用广大市民的自觉文明行为提升城市形象，打响宜居品牌。

（十）关注民生，与群众共享发展成果。坚持以人为本、以民为重，把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快发展各项社会事业。一要建设新型社区，促进群众安居。

按照“布局合理、功能齐全、基础设施完善、公共设施配套”的要求，以多层、高层建筑为主，规划建设一批高档次、多功能的大型新型社区，对龙湖镇区内的所有行政村等实施新型社区建设行动计划，逐步实现农民向居民、村委向居委、村庄向社区的“三大转变”。二要强化产业基础，增加群众收入。把发展教育产业和城市化有机地结合起来，大力发展有利于优化产业结构、有利于促进就业的新兴产业，让建设龙湖宜居教育城的过程成为群众走上富裕小康之路的过程。三要落实惠民政策，维护群众利益。在制定政策、开展拆迁等工作中，要切实维护好群众利益，扎实做好维护稳定工作，努力实现龙湖发展与人民幸福的双促双赢。

第二篇：港东新城调研报告

问卷编号：

办公物业需求调查问卷

通过本次深度调查我们可以得到中小企业高层管理者对于写字楼及SOHO产品的认知，以及港东新城对企业及投资者吸引力。

soho概念明确 : 小型办公或居住型办公, 解决居住空间和工作空间混合的需求, 空间富有弹性，房间多功能化)

一、被访谈者基本信息

单位名称（全称）被访者职务访谈时间联系方式单位地址

企业基本信息：

企业性质：□国有企业□私营企业□合资企业□外资企业

□集体□股份制企业 □其他

行业类型：□纺织□电子电器□医药□机械□咨询□教育

□食品加工□化工□轻工□冶金建材□广告□装饰

单位规模：□大型□中型□小型

单位人数：□20人以下□20－50人□50－100人 □100－500人

□500－1000人□1000人以上

二、企业办公环境评价（自用、承租客户回答）

三、楼宇产权情况及购买意向（有购买意向的企业、投资者回答）

QK

1、港东新城的哪些条件优势或原因使您（贵公司）会选择该区域的SOHO产品？

QK

2、是什么原因让您不会考虑港东新城的SOHO产品？

第三篇：新城建设调研工作汇报

新城建设调研工作汇报

2021年以来，区*指挥部在（）的正确领导下，坚持以*思想为指导，深入贯彻党的*大、*届*中全会以及在*考察时的重要讲话精神，紧紧围绕大城北崛起的战略部署，以“六大专项行动”为载体，勇于担当，克难攻坚，为发展总体战“两战全胜”积极主动作为。

1、工作进展

（1）压缩周期，统筹推进，回迁安置成效明显

回迁安置有条不紊：根据*安置地块*个项目的实际情况及安置工作总体部署，*新城回迁安置工作领导小组提前谋划，多方协调，努力克服疫情防控带来的各方面不利因素，适时启动安置方案的研究和制定，分三批次推进回迁安置工作。在……的大力支持下，截止目前共完成*户选房、抽房工作，其中*户已完成资金结算及交房工作。

安置信息录入同步推进：根据省住建厅和区城改办关于回迁安置信息录入的要求，上半年共完成*户*套房源信息录入、拆迁补偿协议扫描上传的工作。“不动产权证”办理有序开展：上半，共接待并受理了*户回迁户的“不动产权证”办理手续。

（2）周密部署，合力攻坚，企业征迁加快步伐

企业征迁取得突破：在区城改办、属地街道和社区的通力合作下，完成正方混凝土厂签约，实现*湾管家漾片区企业征迁清零；提前启动*电厂石膏仓库和灰库的征迁工作，基本谈妥厂区内*家经营户的清退补偿工作；提前启动液化空气（*）有限公司的整体补偿谈判工作，目前就整体补偿、协议条款、搬迁要求等内容进行深入协商。房屋拆除加快推进：完成第一汽车运输有限公司及**钢材市场、*三里洋B区钢材市场的整体拆除工作。

目前已明确港航公司内工业设备保留数量，完成待处置资产的残值评估工作，正在与杭交所进行残值拆除拍卖工作的对接。积极对接交地工作：对……的征地、交地补偿历史情况进行梳理，并与各经合社明确后续交地工作。

（3）齐心协力，共破难题，项目建设稳步实施

1、前期规划紧咬目标不放松

疫情防控导致今年各项工作有所延缓，指挥部根据年初既定目标倒排时间表，在项目前期上紧咬目标不放松，全力推进*个项目技术前期工作。*班小学和*班幼儿园：完成幕墙等单项施工图设计。*班初中：完成可行性研究报告、交通影响分析、日照分析和地质勘察等工作。

*地块*班小学和*地块*班幼儿园已完成立项，开展*地块*班初中、*地块*班幼儿园及*地块*班幼儿园前期手续。完成老龄委地块东侧支路施工图设计。完成……立项工作。开展*湾规划支路十、十一、十二、十三及管家漾路前期手续。完成顾扬路围墙墙绘设计及施工。

2、在建项目迎难而上抓进度

指挥部面对疫情迎难而上，一手抓疫情阻击，一手抓复工复产，确保完成工程建设的各项任务。续建*班小学和*班幼儿园，基本完成工程桩施工；完成*班小学、*班幼儿园工程扫尾和装修装饰工程，同步推进各专项验收。

目前*班小学完成绿化、人防红线、排水排污和交警现场踏勘等专项验收，*班幼儿园完成现场排水排污等专项验收；完成*安置房各项维修整改工作，为安置工作创造有利条件，完成……外围西侧绿化带、康盛苑东侧绿化带的移交工作。

3、统筹兼顾安全生产不打折

安全生产方面：始终坚持以安全第一，预防为主，综合治理的方针，认真落实安全生产责任制，杜绝安全隐患反复发生。按照例行检查、节假日检查，专项检查等方式，坚持执行每月*-*次安全大检查，在安全检查中做到“阶段特点，兼顾全面”，及时发放整改通知书，排除各项安全隐患，杜绝事故发生。

上半年，整改各类安全隐患*多条，对施工现场安全形成高压态势，施工总体安全形势可控、平稳。文明施工方面：高度重视现场的文明施工，做好工程质量控制，现场负责人对现场施工质量及时把控，对工程建设要求严格控制材料质量，督促监理单位发挥应有的作用，用精细化管理来促进施工质量提升。

（五）明确目标，落实举措，“美丽*”保障民生

根据“美丽*”百日攻坚行动总体部署，我部第一时间进行全面部署，召集相关部室负责人、在建项目监理、施工单位负责人、物业公司等责任单位，全面部署百日攻坚行动各项工作。

一是对在建工地管理及绿化维护进行全面排查，发现问题及时整改。

二是对拆后地块加强管理，针对性地制定整改落实方案，开展卫生死角检查、落实垃圾分类、裸土全面覆盖、破损围墙封闭等措施。三是对……*个已交付小区的环境卫生、车辆管理、垃圾分类、公共设备、人员管控等各方面开展大检查，对检查出的问题督促整改。

2、存在困难

半年来，*新城建设工作有进展有成效，但由于疫情防控、大型企业征迁进展缓慢，一些问题依然存在，突出表现在：一是诸如……等大型油库，不仅具有一定的战略意义，同时搬迁选址工作需多方衡量，慎重考虑，导致拆迁进度缓慢；二是受*疫情影响，回迁安置、工程建设、项目前期等重点工作进度普遍比原定计划有所推迟，需相关部门统筹协调，多方合力，确保按期完成各项目标任务。三是渣土码头、康桥油库迟迟无法搬迁，导致周边已入住居民信访、群访现象与日俱增，给平安拱墅、综治维稳工作带来较大压力；

3、下步思路

（1）加大企业拆迁力度

一是全力推进液化空气的整体补偿签约工作，并根据祥园路、*地块储备的时序要求，力争完成红线范围内的土地退让工作；

二是配合市*集团、*电厂，完成*电厂经营户的清退补偿签约工作，锁定*电厂的补偿价格，等待流程审批后签约；三是继续配合*集团跟进康桥油库的搬迁工作，做好企业服务工作。四是根据*集团的土地收储和项目建设计划，继续完成义桥村*（保障房）地块、宣杭铁路绿化带、蒋家浜*地块、*地块、*(中学)地块的交地补偿和移交工作，协助做好项目前期勘探工作。

（二）加强新城整体开发

项目建设是扩大有效投资的重要抓手。下半年一是要加快完成*班初中初步设计批复，*月底前取得施工许可证，确保完成开工考核任务；二是完成*地块*班初中、*地块*班幼儿园及*地块*班幼儿园项目方案设计招标工作；三是完成康桥路沿线立面提升改造工程，开展景观绿化提升改造工程；四是完成……路初步设计批复；五是完成*地块公园绿地方案设计；六是配合集团完成出让地块的做地、储备和出让工作。

（三）全面完成回迁安置

根据*整村回迁安置工作安排，研究制定国有居民的安置方案，*月底前完成剩余*户国有居民的安置工作，全面完成*新城范围内回迁安置工作；同步梳理*社区*户期房的基本情况，适时启动期房的安置、结算、交房工作；继续做好*新城范围内回迁户的“不动产权证”办理工作、*安置地块的信息录入工作和“不动产权证”办理的前期审批手续。

（四）扎实做好廉政建设

始终把落实党风廉政建设工作摆在突出位置，坚持全面从严治党，坚决贯彻党章党规党纪，把纪律和规矩挺在前面，更高标准落实中央八项规定精神，深入落实主体责任。面向全体党员开展形式多样反腐倡廉宣传教育，及时传达省、市、区纪委有关案件查处和违*中央八项规定精神的典型问题和作风建设有关问题通报，不断增强反腐倡廉意识。围绕群众关心的突出问题，要始终坚持深入实地、体察实情、收集实况、求得实效的工作作风，切实解决人民群众关心的问题。

（五）加快推进项目建设

根据全年工作目标，下半年要确保完成*班学校和*班幼儿园两个公建项目的专项验收工作并确保按期投入使用；全面做好*班小学和*班幼儿园主体施工以及*安置房交付后的维保工作；加强EPC管理工作以及做好防欠薪工作。

第四篇：龙湖地产实习报告

目录

第一章

实习目的

§1—1 实习目的

第二章

实习地点、实习单位及项目概况及实习时间

§2—1 实习地点

§2—2 实习单位概况及项目概况 §2—3 实习时间

第三章

实习内容

§3—1 经营目标与决策 §3—2 房地产开发 §3—

3房地产营销 §3—4

房地产管理

第四章

实习总结

第一章

实习目的

§1—1 实习目的

1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。

3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。

4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。

第二章

实习地点、项目概况及实习时间

§2—1 实习地点

北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处

§2—2 实习单位概况及项目概况

龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。凭借出众的产品品质和一流的物业服务，龙湖赢得了市场和客户的广泛认可，新项目重复推荐率高达 1 75%。龙湖拥有的投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性，也促进和加快和谐的城市人居环境建设和城市综合体的功能提升。从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。从1998年到2006年，龙湖连续十年、五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发企业。2003、2005和2006，龙湖叁次荣获全国住宅用户满意度测评第一名。2007年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。多年来，龙湖坚持以企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业，累计向社会捐赠1.8亿元人民币。通过与政府合作，提供就业培训以及商业基金，迄今为止，龙湖已累计帮助3万余人解决了就业问题。

龙湖常营项目，位于朝阳区常营版块，东至规划辛庄路，南至规划常营中街，西至规划建材院中路，北至朝阳北路。2010年，龙湖常营项目成为朝阳区唯一新开发的城市综合体。规划为46万平米城市综合体，集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、商务公寓于一体。46万平米社区，27万米商业面积，商业直接连通地铁，CBD东，崛起一座“天上的街市”。龙湖的“天街”系列，得名于郭沫若著名的诗作《天上的街市》。在重庆，龙湖成功的打造了“天街”系列商业地产，以重庆北城天街、西城天街为代表的主题商业陆续融入城市规划，成为重庆地标级的商业物业，引领了城市新的区域观与消费观，龙湖的每一座天街名片，都已成为或致力于成为所属城市的地标和区域中心。在北京，龙湖常营项目为龙湖集合16年优质不动产的开发背景与10年高端商业的运营经验，在商业地产领域的开山之作。常营地块，规划建筑商业面积20余万平米，在即将贯通北京东西的地铁6号线上建设，未来计划引入IMAX影院、大型购物超市、餐饮娱乐等高端商业。龙湖地产致力于将其塑造为北京地铁上盖的又一新商业地标。龙湖常营项目规划为高端城市公寓的集合体，未来社区定位为区域改善型居所和部分精品行 2 政公寓。社区中规划有龙湖有史以来最大尺度的景观巨制，长度达715米；宽度达70米的中心园林景观规划等同于约1/12个故宫和1/8个红领巾公园。

§2—3 实习时间

2012年6月20日——2012年7月20日

第三章 实习内容

§3—1 经营目标与决策

北京龙湖长楹天街是龙湖集团北京分公司倾注了上百亿资金极力打造的一个项目，力图将其打造为北京最大的商业综合体和北京东部最大的购物中心，CBD东城市天际线中的绝对地标。长楹天街努力发展成京东最大的商业圈。慢慢形成像现有的朝青板块。

§3—2 房地产开发 1．建设用地的取得

因为龙湖打造的长楹天街项目的体量非常大，而北京市政府已经不会出让如此大宗的土地，所以通过两次竞标，得到两块相邻的地块，通过天街相连，形成了长楹天街项目。

2．开发项目的可行性分析及经济评价

北京龙湖长楹天街将致力于打造成为北京东部最大的商圈其前期进行了大量的调查和研究，从区域上来说，首先项目周边有便捷的交通网络，其可描述为四横四纵交通网，首先横向上姚家园路机场二高、朝阳北路、朝阳路以及京通高速，这四条线路可以快速的到达各个核心商圈；纵向上，朝阳北路直接连通四环，所以有四环、五环、管庄路，项目中间会有一条市政道路穿过。这条路日后会连到机场二高，南边直接连同到京通高速上。周边四横四纵的交通网络，出行十分便利，使得这个商圈的可达性大大提升。

除了路面交通外，项目附近还有两条地铁线，一个是正在运行的地铁一号线、八通线，这是北京日运载量最大的一条地铁线。另外一条就是和长楹天街无 3 缝链接的地铁六号线，这是继地铁一号线五十年后又一条贯穿北京东西的交通大动脉，日运载量将会达到150万。

这样的交通网络使得区域的吸附能力大大的增强。

另外作为京东最大的城市综合体项目，周围商圈林立也哟偶很大的优势。首先项目北侧是东坝商务区，这里有第四使馆区，万人会议中心，东坝商务区会为项目带来大量的新进优质人口。

项目南侧是定福庄传媒产业带和垡头总部基地，定福庄传媒产业带内有1.2万家的传媒类企业，年产值1200亿，这里有动漫总部，未来的国外记者站像路透社都会进驻，与第四使馆区遥相呼应，垡头总部基地是环渤海企业总部的聚集地，企业进驻也会带来大量常驻人口。

项目的东侧是通州新城，被称作北京的浦东，这里有五河交汇的运河广场商务区，这里将会分解CBD的一些功能，也会有大量企业进驻。

项目的西边就是非常成熟和饱和的CBD和朝青板块。

项目周边形成了一个几近围合的大商圈集群，这些商圈的发展和成熟，不仅对地段的价值有极大提升作用，大量新进优质人口更是对商圈的繁荣提供动力。

§3—

3房地产营销 1．营销模式

龙湖长楹天街项目的营销模式主要是采用房地产全程策划理论模式——增值策划模式

策划人在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值，从而达到营销目的的一种策划方式。

增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值（使楼盘增殖），为楼盘的市场创造有效需求。

价格的制定不能脱离整个房地产营销组合的其它部分，它同时也是市场定位战略的内在要素，真正的问题是房地产的价值，而不是价格。增值策划所要作的，归根结底是为了使开发商获得最大收益。

通过对社区形象的塑造，降低住户对价格的敏感程度，通过提高社区的PUV(PUV—可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)值，提高楼盘售价，并使社区的价值为住户所接受。

社区策划要从社会发展角度上，充分考虑到未来房屋流行式样、西安城市繁华中心的向北偏移、未来住宅开发的社会化、市场化进度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化，以多层住宅比较，从概念设计起，所策划社区的风格、环境、建筑特色、它所倡导的居住理念、复合化的生态社区是西安市所仅有的，亦即整体品牌营造是独一无二的，也是不可替代的。

在周边也有大量楼盘出售而且价格也比长楹天街的低，客户会用长楹天街与其他楼盘进行比较的时候，龙湖长楹天街就会强调自身的两大特点，一是与地铁无缝连接，二是北京东部最大的购物中心，这些使得长楹天街的客户看到了长楹天街的升值潜力，使得客户愿意在长楹天街购买房产，这也就是长楹天街在周边竞争如此巨大的情况下能够夺得北京五月份商业地产销售冠军的关键所在。

2．主要的促销手段

长楹天街的促销手段主要有对物业费的减免，购房款的折扣还有对于大户型的客户，如果购买就会赠送花园等等。

§3—4

房地产管理 1．税收管理

一、房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%。

房地产企业转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为5%。转让购置或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

房地产企业转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（一）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按‘转让无形资产’税目中‘转让土地使用权’项目征收营业税。

（二）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。

二、房地产企业在计算土地增值税时，可扣除的项目为：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

三、房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性，用权转移，或于实际取得利益。

房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

（一）非经济适用房开发项目

1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关规定的，不得低于3％。

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

四、对房地产企业签订的商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。第一章 产权管理

房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。我国房屋所有权登记发证制度

1经营部必须安排熟悉国家及地方有关房地产产权政策法律、法律、条例的产权主管理负责公司房地产产权管理工作。

2产权主管人员必须了解公司历年以来的房地产开发状况及各地块的历史及现状，明晰各种产权关系，熟悉国家有关房地产的土地使用费、年差地价及土地增费、契税等交纳的标准及计算方法等。

3产权主管人员必须熟悉政府规划国土部门的各种办文程序及规定，根据各种办文需要整理资料。正确、清楚填写各种办文表格。

4产权主管人员负责协助客户办理买卖合同，楼宇银行按鬼蜮，买卖公证、抵押公证，保险、项目初始登记，房地产证等手续。

5产权主管人员有义务根据银行按揭规定手续，要求销售人员在客户签定认购书时告知客户在签定买卖合同时需备齐的各种按揭资料及费用。

6产权主管人员应积极与银行、律师配合，及时到所在的辖区国土部门办理抵押登记。

7对于新竣工的项目，产权经办人员必须及时悼念整理相关资料，办理房地产产权初始登记手续，以达到在合同规定的时间内为业主办理房地产证。

已办理初始登记的项目，产权主管人员必须及时整理业主的相关资料，包括身份证复印件、发票、付清楼款证明书等，以便办理房地产转移登记及房地产证。

9已办理初始登记、产权转移登记及计税证的过程中，必须密切与国土经办部门人员配合，完成房地产证发放。

10办理房地产证送件后，产权主管人员要及时通知业主领取回执（按揭除外）、查询办理的情况并交纳相关税费，以便于领取房地产证。

11产权主管人员必须对已办房地产证、待办房地产证等业主的资料归类管理，登记入岫，做到情况明晰，便于工作于查询。

12本管理规定适合公司所有开以项目的销售管理，解释权属龙湖地产有限公司。

第四章 实习总结

在这次实习中，给我收获最大的是体验了一个学生与一个职业人的区别，在学校时，如果不努力最多也就是挂科，老师不会去过于批评你，你也能有时间去弥补，有时间再去努力学习；但是在工作中犯错，对于业绩要求没有很好的去完成，不仅仅只会是领导的批评，甚至有可能会在竞争中被淘汰出局。学习与工作基本是不同的概念，学习锻炼的是逻辑思维，如何去发掘自身的潜能，使自己全面素质的发展，而工作是门与学校学习不太相关的技术，工作讲究的是实际与成效，过程往往被忽略。

这次实习使我认识到我们要学会将所学的知识与实际的工作相结合，大学教育教会我们的是如何去学习，而我们应该在实际工作中去运用这种技能，在工作中要做到有问题就要去想办法解决问题，懂得如何提问与如何向他人学习。在工作中要互相配合，与团队成员处理好关系，互相帮助，学会在团队中发挥自己最大的能力，敢于竞争，勇于竞争，这样才能够抓住机会，使自己得到更好的发展与锻炼。

一个月的实习总是短暂的，但是这次实习对我的今后的学习生活依然具有重要的意义。实习才知道理论和实际的差距，现实社会并不是想象中的简单和美好。实际是理论的升华，理论能更好的指导实际。实习使我明白了，不管是学习还是工作，都要坚持不懈的努力，工作中要不断的学习新知识，从而去适应工作；工作是竞争的，又是合作的，即工作需要团队来完成，与其他相关的有竞争，同时团队中也有竞争。

第五篇：镇江市官塘新城养老社区建筑设计调研报告

镇江市官塘新城养老社区

建筑设计调研报告

学号：3392011521

姓名：张帅 专业：建筑学 指导教员：汤桦

2016年3月

镇江市官塘新城养老社区建筑设计调研报告

目 录

第一章 总论......................................1 第二章 项目建设的注意事项........................2 第三章 场址选择与建设条件........................4 第四章 老年人的活动特征..........................5 第五章 中国养老模式创新典型案例..................6 第六章 消防安全..................................8 第七章 节能分析..................................8 第八章 设计......................................9 第九章 总结.....................................11

镇江市官塘新城养老社区建筑设计调研报告

第一章 总论

一、项目概况

1、项目背景

目前我国已正式进入老龄化国家的行列，随着我国老年人权益保障法的颁布实施，老年人的合法权益从法律上得到了保障，而老年建筑的兴建，则是维护老年人的合法权益，提高和改善老年人家庭生活质量，促进社会稳定的必然产物。

镇江市官塘新城罗家头三号地块内规划布置一所三甲医院，一座体检中心，一所九年制学校，另外布置镇政府、派出所、法院等社会公建项目。随着官塘新城的建设，需要对原有养老院进行改建和升级。为了土地的节约和集约化利用，现集中选址，规划新建养老院和体检中心，形成养老社区。

2、区位和范围

项目地处镇江市官塘新城罗家头三号地块内东南角，位于官塘桥路以西，四平山路以北。规划用地面积约47000平方米，约70亩。可开发用地面积约18000平方米。

二、绿色建筑

在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

“绿色建筑”的“绿色”，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是代表一种概念或象征，指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，又可称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。绿色建筑评价体系共有六类指标，由高到低划分为三星、二星和一星。

绿色建筑的室内布局十分合理，尽量减少使用合成材料，充分利用阳光，节省能源，为居住者创造一种接近自然的感觉。以人、建筑和自然环境的协调发展为目标，在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的居住环境的同时，尽可能地控制和减少对自然环境的使用和破坏，充分体现向大自然的索取和回报之间的平衡。

三、项目目标

随着我国老龄人口的快速增长，以及政府对绿色建筑的重视，将养老建筑引导走向绿色

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养老建筑具有积极意义，针对目前养老建筑立体绿化的现状，结合绿色建筑设计理念，提出了养老建筑立体绿化设计的具体措施。

中国已经进入了老龄化快速发展时期，预计到2015年末，老年人口比例接近30%，人口老龄化的趋势不可逆转，未来老年养生、养老、康复产业将步入快速发展期。老年人的居住和生活与其所处的建筑物是密切相关的，养老建筑愈来愈重要，不可忽视。而绿色建筑作为建筑行业可持续发展的重要方向，为人们提供健康、舒适的使用空间。引导养老建筑走向绿色养老建筑，对养老建筑和绿色建筑都具有积极的意义。

四、设计要求

1、符合国家智能化系统设计和养老公寓设计的相关规范及要求；

2、设计方案应分配合理、切合实际、科学的考虑平面布局与流程，充分满足使用要求，达到技术先进、安全可靠、经济合理、方便施工。设计文件必须完整、准确、详尽、规范且应满足甲方要求，符合中国现行设计规范及有关技术标准的规定；

3、在满足设计功能、形式的同时，要求控制、降低成本并最大限度地提供最新技术含量的产品，满足产品的可持续发展的需要；

4、要求设计建筑达到二星级绿色建筑评价标准；

第二章 项目建设的注意事项

一、养老院规划设计应该注意的环节（很多养老院设计需要根据实际情况而变化）： 私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间； 社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间； 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力；

清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便； 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感； 可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍），常用设施（如门、窗、家电）应易于操作；

适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动； 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动；

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环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生；

尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快；

二、养老社区与传统社区在景观设计上的类比分析：

由与养老社区与一般居住区使用人群不同，决定了其景观从设计重点到景观组团到植物设计，从交通流线到道路设计到铺装形式都存在极大的不同，因此该项目的设计手法也会与一般社区有很大差别。

1、设计重点：传统社会以设计主题为主，体现不同的文化内涵，例如欧洲庄园或新中式景观。而与一般居住区的文化性景观不同，养老社区的设计重点为功能性景观，必须满足老年人的心理和生理需要。

2、景观组团：一般居住区以硬质景观结合大水景和植物造景营造形式多变的观赏型景观组团以及部分功能型景观组团。而考虑到老年人的行为特征，老年社区的景观组团多以植物造景结合休憩场地为主，同时铺筑小型水景景观丰富视觉和听觉。

3、植物设计：一般居住区一般会以组团式进行疏密有致的种植，同时以常绿和落叶、开花植物搭配，形成不同的景观层次和效果。对于养老社区，考虑到老年人视力较弱的特点，配置全年有色彩感的植物，以恰当的背景色来强调花、果、叶的颜色、形状和大小，强调老人的视觉和触觉感受。同时，增加有养生和药用疗效的植物品种。

4、交通流线：一般居住区以车行、人行和散步景观道三级道路，景观道路蜿蜒曲折，营造丰富多层次的景观效果。在养老社区里则以景观散步道路为主，同时交通流线尽量清晰明确，使老人可以安全、方便、明确的到达各个功能性场地，同时全区应考虑无障碍设计以及辅助行动措施。

5、道路设计：一般居住区中的道路设计时一般只需要考虑车行的转弯半径，而景观步道的最小控制值则为行人单人通行的宽度。对于养老社区需要考虑老年人辅助设施如轮椅以及辅助行走器的使用，同时由于老人多为结伴而行，景观步道的设计需要考虑老人看护的通行。

6、铺装材料：一般居住区中一般根据不同的功能需求，为丰富景观效果，采用不同材质的铺装材料以及不同的铺装形式。而针对养老社区，园路尽量使用平坦防滑、富有弹性以

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及方便轮椅活动的铺装材料，采用触感不同的铺装材质提示道路或区域的不同。

7、照明灯光：一般居住区只需要为表现景观效果，采用独特的灯光照明。养老社区中活动场所内的照明需要达到亮度，以适应老年人日益衰退的视力，同时应选择适当的灯具，避免眩光的产生，并减少对首层住户的影响。

第三章 场址选择与建设条件

一、城市地理位置

项目地处镇江市官塘新城罗家头三号地块内东南角，位于官塘桥路以西，四平山路以北。

二、选址要求（个人想法）

1、地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道、坡道或踏步，相对平坦的现场可促进步行——这是一种高度理想的运动；

2、周边不应以主要交通干线为界，以便于购物、遛公园而不必穿过主要街道；

3、基本的商业设施，如超市、干洗店、药房等，应尽可能邻近并易于前往；

4、基本的地区公共设施如文化馆、保健服务和娱乐设施等都要靠近，就此而论应注意到对许多老年人来说其最大步行半径应为0.804公里；

5、公共交通应直达建设场地。由于许多为老年人服务的项目，如专门的就医条件，往往不在本区而在其它区；

6、场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与成人所活跃出入的娱乐区；

7、场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求；

8、还要注意到整个土地的利用模式依照可能的趋势及后期的计划有发生改变的可能性

三、场址特点

该地块南侧为狭长地段，适合布置景观；北侧地块相对规整，适合布置建筑物，可结合南面毗邻的四明河，充分利用四明河景观，打造环境宜人、设施现代的宜居、养生环境。

四、周边环境分析

该地块东侧为官塘桥路，北侧、西侧均为规划支路，南侧毗邻四明河。北侧马路对面有商业和法庭，西侧有医院等必要设施。

五、选址合理性分析

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1、该地块四周退让之后，处于相对安静的位置，适合做养老建筑；

2、该地块周边有商场、医院等设施，方便老人购物、看病；

3、该地块南侧毗邻四明河，可与养老中心景观相结合进行设计，美化养老社区环境；

第四章 老年人的活动特征

一、老年人的活动内容

伴随着老年人退出工作岗位的另一方面的重大变化，是每天生活重心的改变，老年人的户外活动内容大致可分为三类：

（1）必要性活动：包括那些不由自主的活动，如购物，就医等，因为这些活动都是必要的，它们的发生较少受到物质环境的影响，一年四季在各种条件下都有进行，相对来说与外部环境质量关系较小。

（2）自发性活动：包括散步、呼吸新鲜空气、观赏有趣的事情、晒太阳、练下玩牌等。这类活动只有在老人有参与意愿，外部条件适宜，天气和场所具有吸引力时才会发生，对这类活动而言，良好的物质环境是非常重要的。

（3）社会性活动：是指老人在空间中有赖于他人参与的各种活动，包括相互打招呼、交谈、各类公共活动以及最广泛的社会活动——被动式接触，即仅以视听来感受他们，这些活动可称之为“连锁性”活动，因为在绝大多数情况下，它们都是由以上两类活动发展而来的。

二、老年人的活动内容

老年人的活动领域大致分为基本生活活动圈，扩大邻里活动圈，市域活动圈和集体活动圈四类。

（1）基本生活活动圈：是老年人日常生活中停留时间最长的场所，以家庭为出行中心，活动半径180-122m以内，符合5分钟的老人出行距离。

（2）扩大邻里活动圈：以小区为出行规模的老年人活动范围，其活动半径不大于450m，适合老年人10分钟的疲劳极限距离。

（3）市域活动圈：以市区为出行规模的老年人活动范围，这类活动出行时间较长，一般为30-45分钟，且活动半径较大，老年人前往此处的频率远低于“扩大邻里活动圈”。

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（4）集体活动圈：以行政区为出行规模的老年人活动范围，它是介于“扩大邻里活动圈”和“市域活动圈”之间的城市老人活动范围，出行时间一般为15-30分钟。

第五章 中国养老模式创新典型案例

一、武汉蔡甸：建中国健康之谷，筑生态养老之都

武汉市蔡甸区始终将养老事业作为德政、惠民工程来抓，依托区内独有的自然生态环境，结合自身条件，全局规划，产业互动，着力打造华中地区健康养老之都。现在已经建成一个集休闲游憩、商务度假、时尚居住、产业服务于一体的生态型滨湖新城。同时，该区以生态城建设为引领，放开土地政策，放宽投资渠道，共吸纳了300亿元资金，吸引了中国健康谷、侨亚社区、合众人寿健康社区、同济健康社区等养老机构入驻，形成了集生态、科学、便捷等养老必需的完整的生态养老产业链。

二、江苏如皋：“公建民营”走出公办养老新路子

江苏省如皋市民政局在如皋市社会福利院大胆探索，试点推进公建民营模式，改建为医养结合型的博爱康复护理院，并取得了成功的试点经验，收到了较好的社会效益。博爱康复护理院的建成有力推动了如皋市养老产业的快速发展，为盘活公办养老机构闲置资产探索了一条成功的新路子。

三、浙江金华：“统分结合”构建居家养老服务新模式

浙江省金华市金东区以“保基本、广覆盖、可持续”为主要思路，采用统分结合模式推行农村居家养老服务中心建设：一是在服务中心的服务功能上，采取“日间统一照料、夜间分散居住”相结合的统分模式；二是在服务中心的布局运营上，实行“中心较大村统一布点、边缘较小村分餐配送”相结合的运营模式。目前已建成养老照料中心288家，服务老年人4万余人，覆盖全区2/3老年人口。在“家庭养老”面临巨大现实压力，浙江金华市以及机构养老模式难以广泛覆盖的现实情况下，统分结合模式符合国情实际，较好地实现了“保基本、广覆盖、可持续”，具有普适性和可操作性。

四、河北卓达：“三加三”全龄化健康享老智慧社区模式

河北卓达集团致力打造“卓达养老”模式核心竞争力及“卓达养老”银发族养生照护系统标杆。经过10年探索，独创了由“健康、养生、享老”软服务和“居家、社区、机构”

镇江市官塘新城养老社区建筑设计调研报告

硬体系构成的“三加三”全龄化健康养生享老智慧社区模式，并成功导入了相对成熟的台湾“智慧化照护”模式，让老人获得更好的照顾，得到社会各界广泛赞誉。卓达养老模式在全国各地开发的卓达太阳城项目中予以落地及应用，成为中国老龄产业发展的一道靓丽风景。

五、上海“老了吧”：开创互联网智能养老新模式

“上海老了吧”公司以养生科技结合互联网思维，应用020（线下整合+线上平台），构建互联网智能养老产业链，融“养老、养生、养心、养性”于一体。通过科技智能手环与移动终端使老人与家属无缝对接，能使儿女第一时间了解父母状况，送达关爱，为不同需求老人提供家政、医疗、出行等便利服务，开创互联网智能养老综合服务模式，令人关注。

六、山东钟冠：以海洋产品为核心构建健康养生产业链

钟冠以健康文化为内核，经过多年的探索，从产品理念、生产环节、养生养老文化平台建设方面进行了一系列创新探索。通过产业化运营高质量的原生态海洋产品，同时跟产业链进行联盟，用一系列文化项目搭建中老年人养生平台，倡导中国五行养生理论，让新生代的健康养生文化真正走入寻常百姓家，构建起了新型养生养老产业模式。

七、北京厚德宗兴：宗亲社区养老合作社让养老不再难

北京厚德宗兴资产管理中心以契约型基金的形式组建“宗亲社区养老合作社”，利用宗亲与社区人们之间的信任关系、利用财富及财富创造力在不同年龄阶段的分布差异进行资产配置。合作社成员退休（60岁）后至75岁前，生活能够自理，可选择回乡居住，获得城乡房租差异带来的利润；75岁后，回到城市，享受城市相对优质的医疗服务。该中心深入社区，街道和居委会，已经在北京建立10个居家养老服务点，最大限度地开发老龄资源。

八、湖北侨亚：机构养老现代化、社区养老智能化、居家养老信息化

湖北侨亚集团将传统专业机构养老服务与现代科技信息技术相结合，构建起完整的机构养老现代化、社区养老智能化、居家养老信息化的“三化”养老服务体系。湖北侨亚从中国老年人实际需求出发，不断开发与完善各类养老服务产品，为更为广泛的老年客户提供高质量、高效率、个性化的系统养老解决方案，创建了集机构、社区、居家养老为一体的养老服务体系。武汉侨亚颐乐园老人村曾获“全国模范养老机构”称号。

九、杭州“联众模式”：异地休闲养老促进城乡一体化

浙江联众乡村资源开发有限公司创新经营模式，在生态良好、风景优美的村落，与愿意

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合作的村民签订协议，由公司出资按统一标准对他们的住房进行改建装修为“城仙居”。房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。在杭州和上海，已有不少老人成为“城仙居”的住户；而不断到来的城里人，又给当地的村民带来了提高收入的希望，“联众模式”有力促进了城乡一体化。

十、山东盛泉：开创国内养老上市第一股

2013年5月8日，荣成盛泉养老服务股份有限公司在上海股权交易中心挂牌上市。这是山东省首家在上海股交中心挂牌上市的企业，也是全国范围内第一家以养老产业为主业挂牌上市的企业。挂牌上市打开了养老企业进入资本市场的融资渠道，对全国养老企业具有良好的示范作用，对促进养老事业发展具有巨大的影响。

第六章 消防安全

坚持安全第一，防患于未然。

1、疏散通道：应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。严禁将安全疏散指示标致关闭、遮挡或覆盖。

2、消防器材：消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾自动报警系统等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

3、消防控制室：设有火灾自动报警控制设备，用于接收、显示、处理火灾报警信号，控制相关消防设施的专门处所。

第七章 节能分析

在《绿色生态小区导则》《绿色建筑评价标准》的指导下进行规划设计，在预算内最大限度地采用较高技术，可最大程度地实现节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染。

节能措施

1、墙体节能系统措施：通过采用节能墙体材料或节能措施，大大提高建筑墙体的保温

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性能，从而减少建筑能耗；

2、门窗节能系统：门窗是居住与室外自然环境沟通、交融的主要通道，其节能潜力巨大，采用节能材料或者节能措施的门窗可以有效降低建筑室内能耗；

3、水系统：通过采用节水型器具和设备，以及回收用水系统，如中水冲厕系统，雨水绿化灌溉系统等实现水资源的合理和高效利用；

4、雨水收集利用：收集建筑屋面雨水、路面雨水、利用人工湿地法、人工土壤滤池法等处理后作为多种用途的非饮用水，同时通过地面渗透，回灌补充地下水及地面水源；

5、可再生能源综合利用：开发利用可再生能源，如地源热泵供热、制冷；太阳能；光伏光热；风力发电等；

6、自然通风利用：利用室外的风压作用和室内的热压作用形成自然通风，对降低建筑能耗，改善室内空气品质，提高室内人员舒适度具有重要意义；

7、节能系统：采取屋顶绿化，合理开发利用地下空间等措施，达到充分利用场地，节约土地的目标；

8、建筑材料节约利用：因地制宜开发利用本地建筑材料；

9、人工湿地系统：人工建造的，可控制和工程化的，进行废水处理的湿地系统。一般由工人基质和生长在其上的水生植物，如芦苇，香蒲等组成。当污水通过系统时，其中污染物质和营养物质被系统吸收、转化或分解，从而使水质得到净化。

第八章 设计

一、设计原则

1、选址与规模

（1）选址要考虑三大因素：环境、交通和配套（2）建筑规模宜有所控制

养老社区的建设规模不能过大，应控制在一定范围内。一方面老人的行动能力有限，过大的居住组团不利于其外出活动，也不便于社区提供服务；另一方面，人到老年后记忆力和认知能力有所衰退，对于居住环境和周围人群的辨识力下降，并不能够记住太多的邻居，紧密相处。因此养老社区的组团规模应当较小，以便使老人能够更好地熟悉周围的居住者，获

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得对社区的归属感。

2、道路与停车组织

（1）分开组织人车流线，保证车辆就近停靠（2）考虑三类停车场地，非机动车位不宜设在地下

养老社区中应有三类停车场地，分别是机动车停车场、紧急救护车停车场和非机动车停车场。在设置机动车停车场时，除了应有集中的地下车库或临时客用场地外，还应在各居住组团出入口及楼栋单元出入口处分散设置小规模临时停车场，提供给救护车、小区电瓶车或亲友探访时停车使用。社区中还应为自行车、电动自行车或三轮车这些老人出行常用的车辆提供近便的停放位置。特别需要强调的是，养老社区的非机动车停车位不宜设在地下，不应为了追求美观而造成老人使用时的安全隐患，而应当就近各个楼栋出入口设置一小片停车区域。

3、建筑功能与布局形式（1）养老社区应合理划定分区

目前的综合型养老社区中通常会有老年住宅、老年公寓等多种居住类型，这些居住类型的使用对象各不相同，所以综合型养老社区应在规划布局上将不同的居住类型分区设置，并在一些公共设施和室外环境上也有所划分，形成一定的专属和独立性，以避免管理和使用时出现纠纷。

（2）建筑布局形式追随功能

不同的居住类型由于功能配置需求不同，其建筑形式会有所差异。为健康老人而建的老年住宅可以是单元式，而为半自理或不能自理老人设计的住宅通常会采用廊式，走廊及走廊侧放大空间兼有活动、服务和管理功能。

（3）养老建筑宜在功能形式上创新

4、服务配套设施

（1）配套设施宜按类型进行合理分区

养老设施的配套设施应注意动、静分区和主、次分区。（2）按老人行动能力确定配套设施的位置

常用服务设施不应超出老人的步行适宜范围，养老社区配套设施的位置需根据使用频率

镇江市官塘新城养老社区建筑设计调研报告

和老人的行动能力而确定。

二、设计方案

社区主干道路沿绿化带方向设计，避免与人流交差；老年居住用房、公共服务用房、医疗用房、健身活动用房和行政辅助用房形成一栋“L”形的综合楼（内部功能分区明确），与右侧两栋老年公寓围合出一个大广场，用于老年人休闲娱乐；南侧狭长地段由地面停车场和老年公寓组成；东南侧绿化带内设有廊道，亲水平台，亭子，人们可以在此谈心散步。

楼内设有消防控制室，消防器材和消防楼梯等应急设施；墙体、门窗均采取节能措施，社区水系统、通风系统、湿地系统等也均采用节能措施。

该养老社区设计很自然的融入绿色建筑理念，同时考虑到老年人的特殊性，对社区流线、空间及功能分区布置进行了合理的设计。

第九章 总结

设计养老建筑，一定要知道老年人关注的问题，满足老年人的心理、生理机能的变化，设计要关注他们对居住环境的要求，对生活空间的要求，对配套生活的要求，最后是精神层面的要求。一定要从老年人的真正需求去出发，规划设计要从服务特点、老年居住的产品，不同的需求去研究，营造老年人的小型管理单元、生活组团，提供细心的管理和生活服务空间。