龙湖商业地产发展战略

第一篇：龙湖商业地产发展战略

龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业

“天街”系列，是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业，但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。

该项目位于北京市朝阳区常营板块，占地17.6公顷，总规划建筑面积46.3万平方米，龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。

“这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者，项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态，其中商业部分为“长楹天街”，约27万平方米；主体商业全部为自持，除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外，仅对后街公寓底商部分进行散售。而且，散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前，项目的招商工作已展开。

“住宅和商业的相互支撑与促进，销售回笼资金是很重要的一部分。同时，集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量，罗丹如是说。

今年3月份，长楹天街项目住宅部分首次开盘，凭借“全家庭型生活体”的创新定位，当月认购金额超过3.5亿元，是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露，接下来将开出部分公寓。

龙湖方面预计，到2013年底，长楹天街项目住宅入住，商业开业。龙湖则希望在培育运营2～3年后，能够开始盈利。

为了保证商业运营的成功，龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外，还针对北京特殊的气候条件，特别引入了‘不打伞的商业设计’观念，通过风雨廊、天光长廊等建筑设计，既能有效利用商业空间，又可以规避北京漫长寒季的影响。此外，龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施，比如儿童的看管服务，可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说，仅仅为这个商业运营，龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。

产品线的扩张与融合

长楹天街的推出，对龙湖而言，意味着“天街”系列产品开始走出西南，面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。

“在地产企业中，龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍，住宅地产从公寓、洋房到别墅，龙湖均有多条产品线；商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列，“天街”是大型的超区域或区域购物中心，“星悦荟”是社区型时尚生活中心，MOCO为高端精品家居生活馆。

而将商业产品线与住宅产品线相融合，产生化学效应，相互支撑与促进，正是龙湖在商业地产领域能够迅猛发力的重要原因之一。住宅的销售能够为商业提供现金流支持和人气，反过来，商业也会促进住宅的溢价和销售。尤其龙湖在住宅市场上的良好口碑，更加放大了这种效应。

龙湖2011年一季度的签约销售额达到98.8亿元，其中超过20%来自于北京、重庆、成都的三个“天街”系商业综合体。

迄今为止，龙湖尚未拿过单独的商业地块，或许就是出于这方面的考虑。同时，即使是综合用地，龙湖也不去追逐城市核心区域的高价地块，更多在城市的新兴区域拿地。十多年以来的发展，龙湖凭借丰富的产品线及优异的区域打造能力，练就了不挑土地的“铁胃”。龙湖的底气，正是来自于其出色的产品设计能力、优质客户的高忠诚度以及产品线的黏合。

“先产品扩张、后区域扩张”，是龙湖多年来一直坚持的做法。用吴亚军的话说，就是趴在一个地方将活儿做细。在重庆，龙湖对公寓、花园洋房、别墅、写字楼、城市综合体等每一类产品都深入研究。启动扩张之后，这一风格也被延续。上市之前，龙湖仅进入了8个城市。

这样做的好处在于，布点城市虽少，但可以通过多业态的布局实现领先业务规模，达到最佳资源使用效率。这也是龙湖既定的“区域聚焦+多业态”战略。

商业地产上，也同样如此。龙湖早在10年前就已试水商业地产。2000年，龙湖拿下位于重庆市观音桥区域的一块土地，开始打造龙湖·北城天街，至2003年开业。在多年的运营后，北城天街成为重庆最为时尚的消费中心。龙湖也摸索出了“天街”产品的运营门道，并积累了100多个合作品牌商家。

而在龙湖正在谋划推出的度假地产业务板块中，这种融合的思路更加明显。以即将启动的“山海湖”系列为例，将集合国际会议中心、主题乐园、度假酒店、别墅、商业等一系列的复合产品。未来，人们熟知的滟澜系别墅、香醍系别墅，天街系商业以及高层公寓等成熟的产品系可能会在综合体项目中得到全面展示。

品质与规模的平衡

“趴着把活儿做细”之后，“做大”也就自然成为战略上的要求。特别是上市以后，在商业地产的大举布局，已经是龙湖地产非常重要的集团战略。在2010年年报中，龙湖地产明确表示，龙湖的一个重要策略就是“逐步增加收租物业的持有量，特别是购物中心。”

目前，龙湖地产的商业地产在营收和利润占比都还非常小。龙湖希望到2015年，持有200万平方米的商业之后，租金收益能占利润的10%左右。

“这个变化需要一定的时间，现在还停留在规划图和工地上，但3～5年后大家都能看到我们的变化。”龙湖地产执行董事秦力洪曾对媒体表示。

截至2010年底，龙湖地产在全国范围内在建或规划中的商业项目已经遍布北京、重庆、成都、烟台、杭州、无锡、常州等城市。

2010年，为了配合商业地产进军全国的发展战略，龙湖地产成立了商业地产部，包括招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，负责龙湖旗下商业项目的发展运营。

龙湖方面表示，在商业地产的发展商，将借鉴华润、中粮、万达等企业的成功经验。据悉，龙湖商业地产的发展规模和建设速度希望以万达为标杆，商业物业的综合能力以华润为标杆。龙湖的天街系列既可以规模化复制，同时单体来看也独具个性。

但是，在品质和规模扩张之间，龙湖地产还要面临一次选择。如何在品质和规模间寻找到最佳的平衡，目前还很难有答案。

据记者了解，龙湖地产在商业地产上的思路是大型商业项目将全部持有，这或许意味着龙湖不会选择万达式的急速扩张道路。

龙湖此前也曾透露，“我们的发展速度将介于华润和万达之间。”

“把天街系列复制到全国去！”

开发商青睐商业地产的开发自然有足够的理由，而抗击打能力就是其中很重要的理由。“商业地产有其特殊性，尤其是在现在的中国房地产市场变幻莫测的时代，一定体量的商业地产开发以及自持运营能够有效的提升企业的抗风险能力。”重庆龙湖地产营销经理罗政告诉记者，“当然，是否能够提升企业的抗风险能力也有赖于企业对于商业地产的运营能力。”

龙湖的天街系列在重庆无人不知晓，这也是龙湖地产这几年持续重点打造的商业项目，在重庆有北城天街、西城天街、时代天街，在北京有长楹天街，龙湖会不会把天街系列复制成一个遍布全国重点城市的商业项目呢？

罗政说：“龙湖的天街系列商业布局是在北城天街诞生之初就已经有了蓝图，而在今年也正式迈出了全国化布局的第一步，目前北京的长楹天街，成都的时代天街都已经投入开发；龙湖会在时机成熟的时候把天街系列作为重点布局商业项目带到更多的城市去。”

资金链和运营能力决定全国化布局

龙湖提出在“2015年持有型物业达到200万平米”，目前龙湖地产已在全国一二线城市核心区域和重点发展区域储备了超过200万平方米的商业可开发体量，并将进一步提高商业项目土地储备比重。然而，商业地产的持有经营需要企业拥有强大的资金实力和丰富的管理经验，龙湖地产的实力到底如何？ “对于龙湖来讲，资金和运营能力一直以来都是公司的强项，尤其是在2009年11月于香港挂牌上市之后，并且在北城天街和西城天街成功运营的过程中积累了丰富的商业运营经验，为未来更大体量的商业运营以及龙湖商业的全国化布局提供了坚实的基础。”罗政告诉记者。

重庆既是龙湖地产的发家之地，当然也是龙湖商业地产规划的重点城市，目前，重庆的自持物业正在形成3个品牌序列的发展，包括以一站式购物中心Shoppingmall为主的天街系列（包括北城天街，西城天街和在建中的时代天街），以高端家居卖场为主的MOCO家居生活馆和高端社区商业为主的星悦荟。三大品牌的并行发展，在功能和定位上进行细分，从而达到全方位受众覆盖。“星悦荟主打高端社区商业，集时尚餐饮，时尚生活娱乐于一身；天街系列为一站式家庭购物中心，高端百货，大型超市，五星影城，高端娱乐场所，高端餐饮，国际时尚品牌名品坊，应有尽有，满足一切家庭所需的购物娱乐需求。MOCO家居生活馆集中了国际知名品牌的家居用品店，从高档家具到家居饰品一应俱全。”

商业地产火热 投资客如何下注？

目前，商业地产成为了很多投资客的新宠，投资商业风险大、收益高，切忌盲目。罗政忠告投资客：“第一是时机，投资者选择商业物业一定要看好时机，选择在一个新兴商圈或商业即将崛起的阶段购买，这样才能拥有更大的升值空间。第二是地段，选择商业物业一定要选择在城市发展的轨迹线上，越符合城市发展的未来趋势，越具有更高的潜力；第三是选择品牌，商业物业是否有投资价值取决于未来的运营状况，好的品牌具有强大的商业运营能力，能够使商业物业的升值更有保障。”

第二篇：【北京】万达、龙湖商业地产定位设计、招商、运营实操技巧研修班

【北京】万达、龙湖商业地产定位设计、招商、运营实操技巧研修班

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年3月15-16日  地

点：北

京

【课程背景】

两位讲师具备外企、民企、国企多年商业项目实操经验，融汇万达、龙湖、新世界等行业领先企业优秀经营理念：通过2天学习，可以系统学习商业地产前期定位、规划设计、招商及后期经营等全过程的操盘技巧。本课程对于新涉足商业地产开发或招商运营的企业，在理清开发思路，建立招商运营模式，提升实际操盘能力等方面具有非常重要的意义。

【课程对象】

1、商业招商与运营从业人员

2、商业地产开发企业中高层

【讲师介绍】

张老师

万达集团商业地产股份公司高管职务，分管20多个万达广场的经营管理工作;

曾供职于香港晨兴集团、上海北孚集团、上海天启&开启营销机构、文博堂(中国)历任企划部经理、市场部经理、策划总监、销售总监、招商总监、购物中心总经理等职。

[操盘成功商业及综合体项目] 上海江桥万达广场、昆山亚太广场、宜兴现代生活广场等30多个项目

[操盘成功高端住宅项目] 昆山天使湾别墅、合肥和地蓝湾国际社区、大连乾豪东城天下社区等

[专业特长]

13年50多个商业地产项目深度涉猎，项目涵盖1-4线城市不同地段，业态包括大型综合体、购物中心、主题市场等不同类型，行业内罕见的完整的商业地产产业链操盘经验。使张老师在商业地产全程开发、购物中心招商运营等领域积累了丰富的实战经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有创意，善于现场点评剖析学员的案例，给予极具针对性的解决措施。

其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。

王老师

台湾第一代购物中心人才，内地现职商业地产人才，龙湖商业地产总部高管职务，管理12个已运营购物中心、8个筹备项目。

[既往供职企业]

台湾：大江国际购物中心、育冠企业、东森购物

内地：新世界百货集团、万达商业管理公司、北京金融街商业管理公司、XX商业地产

历任企划部经理、市场部经理、运营推广总监、招商总监、购物中心总经理等职

[操盘成功商业及综合体项目]

北京金融街：管理全国8个区域公司、1个已运营购物中心、4个筹备商业项目

万达：管理全国23个区域公司、55个广场

新世界：管理东北区域4个已运营百货、3个筹备商业项目

[专业特长]

国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使王老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。王老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，王老师曾任职电子商务公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。

【课程大纲】

一、商业地产的现状(1小时)

1、商业地产国内发展简史

2、国内商业地产开发的失败原因

二、商业地产的定位与设计(2小时)

1、理解所在城市

2、理解城市规划与商圈规划

3、读懂土地

4、理解项目三级商圈

5、如何确定面积与业态组合

6、购物中心动线设计

三、商业地产招商要务(3小时)

1、招商基本8大原则

2、各业态房产技术条件

3、各业态及其主流品牌在不同城市的商务条件

4、不同形态购物中心的招商进度排期

5、招商团队组建与管理

6、主力店的招商谈判要领

7、服装业态的招商要领

8、餐饮业态的招商要领

9、其他主要商业业态的招商要领

10、招商推广工作要领

四、商业地产运营期的经营实务(3小时)

1﹜商业地产的三个生命周期(培育期、成长期、成熟期)

2﹜各周期经营关键重心

a)培育期的关键

b)成长期的关键

c)成熟期的关键

3﹜各周期现场管理的要领

4﹜各周期营销推广的要领

5﹜各周期招商调整的要领

五、商业地产电商与信息化建设思维(3小时)

1、商业地产电商思维

2、智能商业与体验、O2O、微信、微博、APP运用

3、案例分享：朝北大悦城、银泰、万达电商核心

六、招商或运营项目辅导(互动环节)

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 北京(详见报到通知)

[培训费用]：3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)住宿代订，费用自理。

预想报名此课程请到中房商学院官网报名

第三篇：龙湖工作

在龙湖地产工作一年经历 给学弟学妹们借鉴

11-03-31 作者：流浪de小菟 编辑：校方人员这两天的成都，刚刚开始从冬天苏醒，渐渐有些春天的迹象。昨天人力的同事问我，加入龙湖多久了？我才想起来去数一数日子。经历09年的第一批“绽放”淬炼之后，12月正式入职成都龙湖，到现在已经15个月过去了。去年9月在电子科大的宣讲仿佛还是昨日，转眼这一批的绽放们大部分都已经入职开始他们正式的第一份工作，我带的“徒弟”们都战斗在第一线独当一面了。现在的我，能够分享给即将面临职业生涯的第一次选择的学弟妹们最有价值的经验，已经不再是简历的写作、面试的技巧，而是我这一年在职场的感受和经历，希望能够让你们把自己要走的路看得更清晰、更坚定。

关于职业道路的选择

我选择实习公司的时候非常慎重，因为我知道这很有可能会直接决定我今后从事的行业及职能类型。很少有人能在走出学校之前就将自己的职业规划想的足够清楚和透彻，所以实习是一件很重要的事情，这不仅仅是一个累积经验、增加求职砝码的过程，更是一个相互了解、双向选择的过程。跟大家分享我当初选择实习，也是最后选择offer的三个标准：第一，选择一家行业内的中大型企业，这会有助于你学习到行业的规范和标准，对于一个初次踏入职场的大学生来说，养成良好的职场行为习惯会使你在今后少走弯路；第二，选择一家处在上升期或扩张期的企业，这样的企业才能使你的激情充分发挥，同时使你分享企业发展的红利，不断获得展示自我的机会；第三，选择和什么人一起工作比选择做什么事更重要，对于初入职场的新人，合拍的工作团队和企业文化，能够使你的才能发挥到最佳水平，同时带来良好而平衡的工作心态。

以上三点，是我最终选择加入龙湖的原因。

在实习之前，我完全没有正式接触过房地产行业，也没有正式接触过销售，我的本科专业与以上两者都毫无关联，手中的offer也五花八门。为什么选龙湖？因为这是我最好奇的一家企业。这家企业拥有业内闻名的超高工作强度，但是你会发现，这里几乎所有人都随时充满激情和突破力，而且不单是营销部，研发、景观、工程、造价采购„„所有部门的标准在业内都高得出奇，没有人要求，做出来的东西60分就是不及格，能做100绝不做99，如果只能做99，那么一定要总结原因，下次必须是100。很难想象，这是一家生存在充满利益欲望和泡沫的房地产业中的企业。

而这家企业刚刚在09年11月港股上市，从去年的五个地区公司，急速扩张超过十个地区公司（还不包括挂靠地区公司的独立项目公司），在国内的一线城市（北京、上海、重庆、成都、杭州、青岛、常州、无锡、大连、烟台等，今后还会更多）都拥有地区公司和树立行业标准的高端项目，2010年的签约金额超过300亿，全国排名前十，今后会在住宅地产之外开拓商业地产和旅游地产的市场。这意味着什么？意味着我们这类受地域限制较少的应届绽放生们会迎来更多的发展机会和学习的平台。这样的机会是一家小型企业，或者已成型的全国规模化企业几乎不可能给予我们的。所以你会看到在龙湖，25岁的销售主管，27岁的营销经理，甚至可能会更加年轻，他们手中可能是数十亿货值的项目，哪家企业有这样的魄力？龙湖有。因为它足够强大的人力培训体系、知识沉淀系统、团队后盾和集团管控能力，它有能力，也愿意为我们这些职场新人的成长买单。

关于你能做什么

我可以讲讲我过去一年做了些什么。

第一，销售，这是我的本职工作。入职第一个月，我成为弗莱明戈项目的月度销冠。入职第一年，2010年结束，我以约1.5亿的签约金额成为项目销冠。我经历了五种业态（洋房、跃层公寓、精装电梯、商业、车位）的推广和数次开盘（此处略去一万字），累积了丰富的一线销售经验。

第二．售场管理，这是我的附加工作。内容包括：售场物品（办公用品、日常消耗品、食品等）采买、费用报销、草花管理、销售物料（比如户型图、楼书）制作、售场活动特殊物料准备、售场保安、保洁管理及费用成本管控、项目差旅费用控制报销„„一年之后，我已经有足够的经验处理常见的售场管理问题，承担在其他地产公司大部分属于销售主管的工作。

第三，现场策划，这也是附加工作。参与项目推广方案制定，与广告公司磨合现场包装设计方案，各种销售道具的制作、现场摆放、成本控制，户外大牌、道旗、报广、短信、渠道等各种推广手段的熟悉，分供方的管理„„现在的我可以与策划专员、项目经理共同讨论线上线下推广策略。

如果这些，有任何一部分是你感兴趣的，龙湖都能够提供足够专业的平台和机会，还会有拥有丰富经验的同事和上级从旁指点。

关于这家企业不一样的地方

人际关系相对简单许多，你可以把精力节省下来，花在你的工作上；

层级关系相对弱化，你可以直接与总经理、总监沟通或者会面，他们绝不会以工作忙碌拒绝，也不会觉得你越级是一种侵犯；沟通成本相对较低，你可以在会议中直接提出建议，只要是对公司有益的都会被认真倾听（我亲眼见过两位经理为了提案在会议上拍桌子对吵，吵完了还互相叫着一块吃饭）；没有“助理”或者“秘书”岗位，领导们做事亲力亲为（龙湖规定5级以上员工必须自己贴票报销各种费用，吴亚军女士在机场也是自己提着大包小包过安检）；„„我相信你们知道，这些对于刚毕业的学生有多重要。

关于„„

这一年多来，我无数次地受益于自己当初的选择，因为身边的这群永远不知疲惫的同事们，我也从未停下过自己前行的脚步。有时候成功就在那“再坚持一下”的信念里，值得庆幸的是，这样的团队总能给你坚持的力量，因为你知道，你不是一个人在战斗。在那些每天疲惫不堪却又精神奕奕的日子里，我成长成为了一名合格的职场人。

截止现在，我仅仅毕业半年时间。

欢迎你的加入，期待你更美的绽放。

成都龙湖简介：

2005年成立至今，成都龙湖目前在售的五个项目业态齐全，住宅包括清水跃层公寓、精装电梯公寓、地标高层豪宅、低密多层洋房、精装度假别墅、独栋庄园别墅，商业包括自持集中商业、社区小型商业、临街商铺等。

第四篇：龙湖面试

今天上午龙湖一面。

昨天南大进行了宣讲，当场填了表，安排第二天（16号）以及18号进行面试，每人八分钟。我在那儿交表，选时间，最后选了个上午的（HR有个时间表，可以在上面选时间）。第二天，我就去学校旁边的的上岛咖啡厅面试了。

我去早了，HR让我先抽签。我抽了两组，一个是推销的物品，一个是场景。我看一组是斯什么克篮球+麦当劳，天啊，这个我不懂耶。第二组抽到了比较好推销的，就选了第二组。旁边有个好心的MM提醒我，可以先看看流程。

是一分钟自我介绍+4分钟mini-sales，共五分钟。

于是，我准备了一下，由于前面有预约的同学没有来，就让我先进去了。

自我介绍，很简单，但是HR抓着感兴趣的问了一些问题。他说，你这个专业方向找工作很好找，干啥要来地产？我blablabla说了一堆，主要是说我们的专业冷门，就业面窄什么什么的。他笑着说好，我就是感兴趣，问问的。然后，又问了我实习的问题，只要是其中的一些细节，参加实习的动机，你表现突出的地方，为什么会突出等等。

最后mini-sales，当然是很tough，就是你说什么，对方就反对什么。但是，主要是看你的推销表现，至于东西是不是卖出去，那个无所谓的啦！！

感觉龙湖的HR们都很好，脸上挂着微笑，让人觉得很亲切，没架子，也没有外企那种冷冰冰的感觉。真的很不错的企业，从面试中就能看出企业文化。感觉很好，就像宣讲会上说的，企业是扁平组织，没有架子。赞一个！！

第五篇：发展战略

1.定位

我们是一家通过为其他企业提供较为低廉的劳动力来解决中国大城市目前乞丐数量过多、经营乞丐现象、职业化乞丐增多等问题的社会企业。

2.资源

一．明确不同的扶助对象，制定不同的解决对策。在不断的发展中摸索出一套针对不同对象的完善的帮扶制度。

例如以下不同人群：

生性懒惰，不愿工作，只是靠乞讨为生的人。

有组织的专业乞讨人员。

依仗自己身体障碍来博取别人的同情。

遭遇天灾人祸，希望能够得到别人的帮助。

.吸毒者。

…….二．与政府建立良好长久的合作关系，通过政府获取更多的社会资源

一部分接受培训合格的乞丐可以让政府部门安排工作。利用政府的帮助

与慈善机构或其他社会企业或爱心人士建立合作，争取资源的最大化利用。

三．信息化时代发挥新媒体的作用，利用群众的力量。

1）借助新闻等媒体不断扩大我们企业的知名度，让更多人了解社会企业

在解决社会事务中发挥的作用，让更多的人参与其中。

2）以制作公益宣传片等形式让普通人了解乞讨者的真实生活和在接受培

训后的自立生活。