商业地产项目分析

第一篇：商业地产项目分析

----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积30317.31平方米，其中商业建筑面积为780.96平方米。

项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。

项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积30722.59平方米，其中一层商业2236.51平方米，二层、负一层为5335.52平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。

项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：

一区：地理位置较好

1号商铺民族特色西餐厅面积：122.53平方米，年租金15万，聘请5位员工。

2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为256.32平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。

5号商铺，面积；86.73平方米，主营地毯，年租金9.5万 6号商铺,面积78.28平方米，饰品店，年租金10万

7号，面积92.61平方米，男装，年租金11万8、9、10、11、12、13、15、16、25号商铺均为男装

面积最小43-94之间。

14号商铺面积为124.09平方米，年租金13.8万，3元超市 共25间商铺，已租17间，二区7间商铺未出租，地理位置偏差。

租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均为男装。现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。

经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单

分析和定位，请领导多提宝贵意见。

1.对项目核心竞争力卖点进行分析

2.项目的品质功能品牌形象的定位

3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划

4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位

5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店

招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。

商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！

第二篇：项目分析

鼓楼尚街项目分析

项目简介：

“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。

地理位置：

众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。

交通配套：

附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆

银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院

其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。

周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。

周围环境：

“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街“是体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街——时尚内街，独秀银川!项目摒弃了传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

商业情结：

作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。

如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。

繁华尚街：

2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。

食“尚”生活

银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。

潮流尚牌

银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。

爱尚酒吧

银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。

文化尚赏

随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。

特色商区：

近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

百年商圈：

银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。

“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。

如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。

银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。

随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!

“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。

银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。

房地产投资分析

吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班

第三篇：项目分析

项目分析

－、项目现状（略）

二、项目定量分析：

1核心商圈百货类商业定量汇总：

·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；

·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；

四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；

·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

总结：

·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；

·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；

·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米

·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；

·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；

·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；

3核心商圈商业定量总会

总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。

总结:

·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；

三、项目SWOT分析：

1、优势

·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；

·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；

·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；

·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；

·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；

·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；

·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；

·项目属于政府支持项目；

·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；

2、劣势

·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；

·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；

·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项

目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；

·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；

·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；

·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；

·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；

3、机会

·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；

·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；

·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；

·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；

·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；

·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；

4威胁

·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；

·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；

·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；

·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；

第四篇：蜂蜜项目分析

慈生堂 项目分析

建军：这个是我09年离开慈生堂前做的项目分析，你看看有用没有。

帮你快速实现财富梦想

慈生堂乐此不疲地传播爱心，慈生堂也为有志者了设计最快速的致富方案。慈生堂以其诚信，为有志创业的人，打造了低风险高利润的创业模式。

商机分析

商机，就是能够出奇制胜的机会。

消费品市场现状：

v 各个领域基本都已形成领导品牌。

v 大品牌销量可观，但利润微薄。

v 小品牌，销量无优势生存面临巨大挑战。

项目机遇难寻。

慈生堂的机遇：

v 中国蜂蜜出口第一，国内消费却倒数第一。

原因：国家贫穷，购买力差，蜂蜜是奢侈消费品。

v 现状：

欧洲人均年消费2400克，中国为100克，提升空间巨大。

国内消费者购买第一决策依据：价格。

à 价格竞争：导致大量小厂家用成本低廉的假蜂蜜充填市场需求。

à 结果：市场80％为假蜂蜜。

图表说明:2008年国家工商总局对蜂蜜市场抽查结果显示50%不合格。

2009年全国各地对蜂蜜调查显示超过80%不合格。

四川市场蜂蜜四环素超标87%不合格。

CCTV“焦点访谈”等栏目多次曝光。

现在：（2004年）

v 经济发展，中国正从蜂蜜出口大国转为消费大国。

v 国家统计局公布的数据蜂蜜消费近几年以30％的比例大幅提升。

v 消费者追求时尚、开始注重品牌和品质。

v 顺应国际潮流，蜂蜜将和牛奶一样，成为国人的时尚消费食品（而不是概念型保健品），其中商机可观。

v 国家监管健全，80％假劣蜂蜜正被清理出局，市场需求空白需要优质品牌补占并快速崛起。面对机遇，慈生堂正在：

v 面对历史性的罕见机遇，慈生堂正在全力打造中国蜂蜜第一品牌。

慈生堂蜂蜜特点：

真：北京慈生堂只卖真货、专造精品。

纯：和巴黎、纽约的纯度完全一样。慈生堂纯蜂蜜蔗糖含量永远低于5%。鲜：镀铝包装避免光线穿透，长期保鲜。

无污染：原料采自大兴安岭无污染原始森林，确保无污染。

方便：小袋软包装，撕开就吃，方便极了，再也不用对着蜂蜜瓶犯愁。方便轻松是慈生堂最贴心的关怀。

慈生堂品牌战略：

以最优的品质（出口级标准），以方便消费者入手，抓历史机遇，从高端做起，建立强势名牌。经营战略：

v 品质高起点：采用国际标准生产、采用无污染的优质原料。

v 服务人性化：方便的包装，加快消费速度，培养广大的新消费群。

引导方向：

v 慈生堂蜂蜜——时尚的快速消费品。

v 国际消费时尚——牛奶加蜂蜜。

v 慈生堂蜂蜜的消费理念——时尚消费、优质生活。

v 避开传统以功能和保健为主的宣传误区，提前抢占快速消费品的概念和市场份额。v 其他的蜂蜜说：我们是保健品（药）。

v 慈生堂蜂蜜说：我们是优质食品（粮食）。

à 哪个市场潜力更大？

消费者定位:

v 人群定位：全民。

v 前期引导消费人群：20——40岁人群。

慈生堂纯蜂蜜对不同人群的卖点：

v 女性：美容，且保持体形。

v 孩子：增进智力，增强免疫。

v 老人：延年益寿。

v 男士：增强体力，精力充沛才能成功。

慈生堂纯蜂蜜的市场具有不同其他项目不具备的多样性：

v 稳定的现代零售渠道：商场、大卖场、超市、便利店。

v 高利润低门槛的渠道：美容院、团购、直销。

v 潜力无限的特殊渠道：奶线,像麦当劳捆绑可口可乐一样，让慈生堂成为权威牛奶产品的战略伙伴。例：

上海现有投递奶订户200万，每户两人为400万人。以占领市场20％计算，40万户每人每天订货0.8元，则每日的销售为64万，全年为2.33亿

à 小袋蜂蜜和牛奶捆绑投递，目前为慈生堂所独有的优势，瓶装蜂蜜的形式和理念均无法介入。

世界最先进的品牌运作：

v 采用国际最成功的品牌运作指导思想，保证慈生堂品牌的成功。

v 采用国际最先进的销售理念，结合中国实情，制定合理、有效、安全、最大赢利空间的销售模式。

v 给代理上足够的利润空间、足够的独立经营权。

竞争预测：

v 传统蜂蜜企业要采用慈生堂的模式，将要把以前的包装逻辑、宣传导向、生产设备、销售渠道、品牌定位等全部重新整合，几乎所有的资源都要放弃重来，等于毁掉老的企业重新做一个新企业，难度极大。

v 所以，传统蜂蜜企业不是我们最大的潜在对手。

v 我们潜在的对手：有品牌运作经验和理念、有投资储备、有和我们一样共识的新的投资者。迎战竞争的优势：

v 品牌运作是慈生堂最大的核心竞争力。

v 传播爱心、致力慈善是慈生堂浑厚企业文化的基石。

v 在其他厂家模仿的时候，我们的优势将是：企业文化、品牌、品质、服务。

永远领先一步，永远追求完美。

慈生堂目标：

v 2008年实现销售收入2亿元。

v 20012年实现销售收入10亿元人民币。

远期战略：

和战略伙伴型经销商共同铸造蜂蜜百年品牌。

不同渠道具有采用不同的市场操作办法

1、商场、超市、便利店渠道：

渠道特点：

销售量稳定，操作容易。

操作办法：

按照谈进店、上货等常规做法运作。

操作要点：

该渠道货位展示非常重要，顾客只有看的见，才有选择和购买的机会。常言说“货卖堆山”，重点大超市最好做有气势的堆头、端架等展示，同时配促销人员做促销、品尝宣传等拉动措施。小超市和便利店一定要摆放在最明显的货位，并且尽可能占比较大的货架展示。适合品项：

消费装、礼品装、少儿装。

目标客户：

全民。

利润评价：

优势：利润稳定。

按照慈生堂地区买断的最优惠价格政策，进入销售稳定期后，按照零售价的毛利率应该在60％，按照批发价净利润可以保持在20％－40％。

以投资6万元流动资金，每周转一次30％利润计算，每年保守计算周转7次，利润为12.6万元。

周转越快，实现利润绝对值越高。

铺货面越大、销售额越高，利润绝对值越高。

2、美容院渠道：

渠道特点：

购买力最强劲、消费者最有钱、消费人群最优化的渠道。蜂蜜迎合女性对养颜美容的需求。这种人群购买决策最容易。

操作办法：

谈进店、上货后，要做会员的集中产品发布宣讲促销活动，配现场品尝和优惠政策。成功地区的实践证明，美容院的这种形式现场销售量非常大，每次可以超过10000元。这种销售业绩远远超过常规的超市促销。

操作要点：

美容院的会员群，是一个非常庞大又具有强大购买力的消费群体。要给美容院感兴趣的利润率政策，让他们心甘情愿地配合产品发布会。通过产品发布会，既可以实现现场销售的业绩，又可以培养最有钱的忠诚的回头客。

适合品项：

消费装、礼品装。

目标客户：

高消费女性群。

利润评价：

优势：利润高、销售量潜力大。

按照慈生堂地区买断的最优惠价格政策，进入销售稳定期后，按照零售价的毛利率应该在60％，按照批发价净利润可以保持在20％－40％。

周转越快，实现利润绝对值越高。

铺货面越大、销售额越高，利润绝对值越高。

3、福利团购：

渠道特点：

各单位的福利发放品采购的特点是：少数人决策，却能大批量卖货。

操作办法：

选定人数多、效益好的企业、事业单位，与关键决策人员进行到位的公关。设计合理的福利发放办法，按照单位效益情况，人均发放额度可以在100元－500元不等。

操作要点：

良好的人际关系资源是做好团购的关键。即使缺乏人际资源，在互惠互利的基础上，人际关系是可以培养的。

团购成功的关键：大力度大比例的招待费用的投入。

团购以销售量取胜，要学会把大的利益让给别人，这是提高成功率的关键。

适合品项：

福利装、消费装、礼品装。

目标客户：

银行、电讯、移动、联通、邮政、高校、中小学、政府机关（局、处）、铁路、信用社、工商局、税务局、商检、电力局、高速公路、烟草公司、各大中小企业、保险、自来水、医院、港口、油田、煤矿、交警支队、疗养院、房地产、建筑、电视台、报社、广播电视局、公安、部队等。

利润评价：

优势：利润高、销售量大、结帐快、占用资金周期短。

按照慈生堂地区买断的最优惠价格政策，进入销售稳定期后，按照零售价的毛利率应该在60％，按照批发价净利润可以保持在20％－40％。

团购市场的销售业绩销售额，一般会远远高于常规商场超市。如果投入10万做为流动资金，年销售额可以在100万以上。按照30％的保守赢利估计，可以创造利润30万元。批量发放，潜力无限。

4、牛奶投递配送：

渠道特点：

欧洲人习惯在牛奶中加蜂蜜，而不是蔗糖。

随着人们物质生活的改善，吃蔗糖的缺点越来越明显，牛奶加蜂蜜将成为中国的时尚。而牛奶加蜂蜜最好的推广办法，就是慈生堂将蜂蜜做成小袋装，和鲜牛奶一起每天早晨投递到用户家里。

“鲜牛奶加鲜蜂蜜”，是慈生堂和代理商一起实现的一条前景无线的财富之路。操作办法：

导入策略：派送品尝。

执行策略：先免费派送品尝，再跟踪回收订单。

推进策略：以点带面，先局部做试点，完善推广策划，随后全面推广。

执行设想：

1、对于“慈生堂”蜂蜜奶线投递导入工作，要点是跨越传统的媒体和文字宣传模式，让我们的目标消费者直接按照我们设计的模式试消费，按照鲜牛奶加鲜蜂蜜的模式直接品尝几日。在有了品尝的直接切身体会的基础上，发挥光明订奶系统的优势，回收订单。

2、第一次，可以选定一个中上消费能力的社区，订户大约在2000－5000名。

3、先免费连续投递3天。要点：一定要和当日的牛奶一起投递，每订户每天一袋。

4、第一天投递时，附带精美宣传彩页，主要内容是牛奶加蜂蜜的优点。其中涉及到牛奶加蜂蜜和蔗糖加蜂蜜的对比、欧洲人为什么习惯牛奶加蜂蜜、牛奶加蜂蜜对不同人群的保健功效（如孩子）等。在宣传彩页上，提供比较明显的订蜜电话等联络方式。

5、第三天派送结束后，开始第一轮的回收订单，并收集市场调查信息。第一轮订单回收率目标是不低于10％。回收订单人员要做适当培训，要抓住订户最关注的需求卖点做工作。如：即使消费能力不高的订户，为了孩子的健康成长，都会花二十几元为孩子订一份。正确的引导，会让订单的回收率大幅提升。

6、在第一轮订单回收潜力基本挖掘完毕后，对未订的客户，可以再执行3日的派送，然后再回收一轮订单。

7、在样板小区推广结束后，集中总结和调整推广策略，然后选定3个新的社区开始推广。

8、在3个新的社区推广成功后，再总结调整策略，再选10个社区推广。

9、目标概要：2005年，在一个5万人口的小城市，可以实现50万以上的销售额。

10、2005年为推广年，同时让经销商当年获得利润。

11、2006年为发展年，主要工作是扩大订户份额。以份额提高销售额，以规模降低成本，让经销商初步得到丰厚的利润回报。

12、2007年为品牌战略年，在订户对“慈生堂”的卓越品质有了良好的口碑后，凭借规模媒体广告，稳固占领中国蜂蜜第一品牌的地位。奠定和光明长期战略合作的基础。

13、具体计划，需在此概要的基础上由代理商具体制定。

适合品项：

12－15克散袋装。

目标客户：

家庭牛奶消费者，孩子、老人、女性是消费重点。

利润评价：

优势：销售量大、利润高、通过预收订户的货款资金可以提前回笼。

按照慈生堂地区买断的最优惠价格政策，进入销售稳定期后，按照零售价的毛利率应该在60％，按照批发价净利润可以保持在20％－40％。

潜力无限。

5、自己开“品牌形象店”：

自己开“品牌形象店”，不仅操作空间大，利润丰厚，而且公司提供统一品牌形象、经营方法、风格、和商业管理，加上品牌、宣传、物流、营运、信息支持、市场保护，完善的退换货体系、将您创业的风险降到最低，以确保协助每一位加盟商完成创业计划。

适合品项：

所有包装

目标客户：

所有零售顾客(潜在的团购客户)。

利润评价：

优势：利润高、操作空间大，不占用资金

6、其他渠道：

直销、药店网络等。

代理商、加盟商条件：

1.贸易公司、创业个人不限。

2.有信誉，无违法犯罪记录和倾向，诚信记录良好。

3.对销售事业信心。

4.有做好销售事业的能力，有经验者优先。好的项目，需要有能力者才能实现预期的目标。

5.具有适合的流动资金。

6.有销售渠道资源、有渠道开发能力或想独立开“品牌加盟店”者。

代理政策：

区域品牌买断经营。

签订买断协议后，慈生堂对协议约定的地区或者渠道，保护代理商的独家经营权。代理相关：

n 加盟成功后，慈生堂为每一个总代理提供完善的营销方案，从而使您在最短时间内收回首批投资。

n 慈生堂的营销方案，将打破常规的原始资本积累方式，在快速赢利的同时，把代理商的风险降低到最小。

n 总代理不仅得到一个好的系列产品、一个好的品牌，最为重要的是得到一个属于自己的营销网络，为长期得到稳定的收益打下一个很好基础。

n 慈生堂不同于其他招商，慈生堂注重双方建立长期的战略合作伙伴关系，不仅将代理商扶上马，还要送上一程。

n 慈生堂欢迎有意向的朋友到北京面谈，当面洽谈您将会得到的更多，更全面的信息，也提高了成功的概率。

n 总代理数量有限，咨询、来访者众多，有诚意的朋友，越早洽谈，机会越大

第五篇：物业项目分析

物业项目分析

一、总体分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx项目的整体定位是处于中档水平，相应的物业管理

服务档次、水平也需要同物业本身的价值相匹配，故此我公司拟将xxxxxxxxxx的物业管理服务标准定位于天津市物业服务当准的二级水平。以确定中心能在承

受消费水平的前提下，得以享受到适宜‘便捷、舒适的服务。

二、具体分析

1、由于该物业项目对于环境养管水平要求较高，物业公司在接管后必须保

证项目内花卉数目、绿的的生长良好，才能保证项目整体环境质量不下降，才能

保证业主的物业保值增值，从而体现出物业公司做业主称职“管家的价值。

2、项目位置相对偏远，易为不法分子所觊觎，业主必然会对物业公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切实保证中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破坏。

3、电梯、水泵、智能化等机电设施，设备配置齐全，这就要求物业公司在保证服务质量的前提下要采取一拖N式（指维修中心对项目维修的托管难以管理）

管理、专一多能的专业团队、专业化标准化的作业流程、节能降耗方案，菜单式

有偿服务、等可行性举措。最大程度的降低运营成本、提高收益，以保证项目的正常运行。