旧村改造项目分析

第一篇：旧村改造项目分析

3、旧村改造在城市化中的作用

旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。

旧村改造类型

旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。

1、旧村改造模式和开发类型

旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址改造型。

依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：

（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。

优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。

缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。

所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。

（2）村级主导型

以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。

优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。

缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。

因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。

（3）开发商主导型

在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。

优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。

缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。

这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型

政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。

优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。

缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。

在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。

（5）政府与开发商联合开发型

实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。

优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。

因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析

截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。

（1）资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2012]21号）明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。

二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。

三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。（2）群众思想障碍问题

对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改（为改善生活质量）、又怕改的等待观望心态。

（3）政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。

济南市旧村改造发展前景（1）济南市政策的大力支持

为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县（市）区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。

（2）经济发展居民对住房环境改善的需求

随着经济的持续发展，旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理，居住环境的脏乱差，影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高，超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且，旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业，具有良好的投资前景，能使该村的服务业得到很好的发展。所以，旧村改造项目具有良好的商业前景。

第二篇：旧村改造步骤

一、村向街道打报告，申请旧村改造

二、街道同意后，以街道的名义向区政府打报告。

三、办旧村改造用地预审。

四、政府同意后由城市规化办公室出证明到规化局办选址。

五、做旧村改造规划设计。

六、规划方案批准后由城市化办公室申批安置计划和土地出让方案。

七、与政府签定三年改造目标责任书。

八、对旧村改造做出安置拆迁补偿办法,召开村民代表大会

九、对所有房屋评估，与村民签定拆迁安置协议

十、办建设用地,建设工程,规划许可证做安置楼建筑工程方案，办施工手续.十一、与街道签定土地出让拆迁安置责任书

十二、街道、村委分别与国土局（储备中心）签定土地出让 拆迁安置（承诺）协议

十三、剩余土地办理集体土地出让手续。

十四、办理出让土地招、拍、挂手续。

十五、招、拍、挂结束，出让地内村民拆迁。

第三篇：旧村改造流程

一、编制旧村改造项目总体策划方案：

申报资料：

1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明)；

2、违规违法建设及处理情况；

3、初步改造意向。

（1）区政府关于村庄整合的意见；

（２）居住用地和生活保障用地（含机动用地）选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的，可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1：2000地形图上；

（3）需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。

（4）村民拆迁安置和后续生活保障意见；

（5）旧村改造的资金筹集方式；

（6）其他需说明的问题。

承办部门：区旧村改造领导小组。

二、总体策划方案的报审：

申报资料：

1、总体策划方案编竣后，由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见，报市旧村改造工作领导小组办公室；

2、市旧村改造办公室组织会审，综合各部门意见通过后，报市旧村改造工作领导小组会议审议；

3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案，正式行文批复。承办部门：市旧村改造领导小组。

三、申办规划策划方案审批：

申报资料：

1、申办规划策划方案策划要求通知单；

办理时限：8个工作日。

申办程序：

出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障（含机动用地）、捆绑开发用地规模等规划条件。

2、编报规划策划方案。（委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制，其成果应达到修建性详规的深度）。

办理时限：8个工作日。

申办程序：

规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块，市规划局出具规划指标及要求；对村民安置居住和生活保障地块，市规划局予以批复详细规划。

承办部门：市规划局。

四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建

设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：10个工作日。

申办程序：

市发改委受理后3日内，分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见；市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。

五、建设用地规划许可证：

申报资料：

1、书面申请（含建设要求和内容）。

2、经计划部门批准的有效计划文件。

3、1：500地形图。

4、已批准的可行性研究报告。

承办部门：市规划局。

办理时限：7个工作日。

申办程序：

1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复。需申请建设用地计划指标的，在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》；需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。

2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。

六、申办旧村改造用地审核意见：

申报资料：

1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1：10000土地利用现状图上（附界址点坐标）的图件。

2、立项计划（复印件1份，验原件）；

3、规划定点意见（复印件1份，验原件）；

4、规划范围图纸（复印件1份，验原件）；

5建设用地规划许可证（复印件1份，1份）。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：6个工作日。

申办程序：

出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明村现状土地利用的有关要求。

七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂：

申报资料：

1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征（收购）的申请表。

承办部门：市国土资源局。

申办程序：

市国土资源局审查同意后，由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后５个工作日内，出具项目核准文件。

八、工程建设项目立项审批：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：15个工作日。

收费标准：

如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。注意：旧村改造项目按上述程序申办立项审批。

申办程序：

有行政主管部门的建设单位，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的建设单位，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

九、国有（集体）土地使用证：

申报资料：

（1）土地登记需要的资料

①计划立项批文；

②建设用地规划许可证和用地意见；

③土地登记申请书；

④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；

⑤土地登记审批表；

⑥土地登记卡。

（2）土地转让登记需要的资料

①国有土地使用权转让申请审批表；

②出让人土地使用权证书；

③土地使用权评估报告；

④土地转让协议；

⑤转让双方法人证明；

⑥出让人原出让批文；

⑦出让方土地登记申请

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，可直接利用地块进行建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按相关程序办理。

申办程序：

①申请：建设单位持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。

②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。

③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。

④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。

十、建设拆迁临时用地许可证：

申报资料：

1、用地申请；

2、建设用地规划许可证；

3、建设工程设计规划要求通知书及附图；

4、建设用地规划意见。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

须缴纳土地开发管理费800元/亩。

申办程序：

持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。

十一、房屋拆迁许可证：

申报资料：

1、拆迁申请书。

2、建设项目批准文件。

3、《建设用地规划许可证》及附图、附件。

4、《国有土地使用证》或《拆迁用地批准书》。

5、建设拆迁临时用地许可证。

6、拆迁补偿、安置资金证明。

7、拆迁计划和拆迁方案。

8、产权调换和安置用房证明。

承办部门：市拆迁办。

办理时限：10个工作日。

收费标准：

拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。申办程序：

1、审查立项申请，并于收到申请后二日内作出是否准予立项的决定。

2、批准立项的，拆迁人应自批准立项之日起三日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，交纳拆迁管理费。

3、立项批准之日起五日内，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。

4、拆迁完毕，拆迁人应及时申请拆迁验收，经验收合格的，取得《拆迁验收合格证》。

第四篇：旧村改造汇报

强湾乡旧村改造情况汇报

（2008年11月10日）

强湾乡地处白银市区南部14公里处，南邻水川镇，东与水川镇、四龙镇接壤，西北与王岘镇、皋兰县相连，土地总面积248平方公里，属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区。全乡现辖7个行政村，44个村民小组，2746户，9750人，其中劳动力4905人。现有耕地28643亩，其中旱地15946亩，12697亩。2007年全乡生产总值22936万元，其中农业生产总值2190万元，农民人均纯收入3746元。在开展社会主义新农村建设中，我们紧密结合自身实际，紧紧围绕“二十字”方针的总体要求，按照《白银区建设社会主义新农村，推进城乡一体化实施纲要》的总体安排部署，明确目标，合理定位，从基础建设和改善村容村貌入手，逐步推进社会主义新农村建设，现将旧村改造有关情况汇报如下：

一、基本情况

1、自然条件

强湾乡强湾村地处白银市区南部14公里处，是强湾乡政府所在地，白崖子村地处白银市东南部15公里，两村都属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区，干旱少雨，水资源匮乏，加之植被稀少，生态环境恶化，自然条件差，土壤贫瘠，农业经济结构单一，抗御自然灾害的能力脆弱，农民生活水平不高，但从全乡来说经济发展相对较好。随着城郊经济的发展，西部大开发战略的实施和扶贫开发建设项目的带动，干部群众脱贫致富愿望强烈，积极性高。

2、社会经济状况

强湾乡强湾村有7个村民小组，农户453户，人口1563人，共有劳动力755人，耕地面积3713亩，其中有效面积2239亩，保灌面积2033亩，旱地1474亩，2007年农民人均纯收入3752元。

强湾乡白崖子村有6个村民小组，农户497户，人口1754人，共有劳动力984人，耕地面积5303亩，其中有效面积2808亩，保灌面积2113亩，旱地2495亩，2007年农民人均纯收入3761元。

二、基本原则

1.坚持保护环境，可持续发展的原则。旧村改造要着眼于长远利益，立足于资源的节约与综合利用，切实保护好生态环境，加强环境综合整治，大力发展循环经济，推广使用新材料、新能源、新技术，建设节能省地、防震防灾型住宅，实现经济、社会和生态的可持续发展。

2.坚持规划先行，合理有序建设的原则。旧村改造必须依据所在乡镇的土地利用总体规划和乡镇域规划，做好改造村的建设规划、土地利用规划和经济发展规划，并按照有关程序报批，杜绝未批先建、少批多建、越权审批等违法行为。

3.坚持农民自愿，维护农民利益的原则。旧村改造要尊重农民的意愿，充分发挥农民在旧村改造中的主体作用，调动和发挥农民的积极性和创造性，统筹经济发展、产权制度改革、就业安置、社会保障等方面的工作，妥善处理农民与集体经济组织的利益关系，切实维护农民的权益，提高农民的收入水平。

4.坚持合理推进，防止盲目开发的原则。旧村改造必须考虑本村的经济基础、就业环境和改造后的问题，必须进行充分论证和可行性研究，防止急功近利，不切实际，一哄而上，搞遍地开花、低水平分散建设。

5.坚持保护耕地，集约利用土地的原则。旧村改造的建设用地要严格控制在村庄占地范围内，严格控制占用农用地，严格禁止占用耕地，特别是基本农田，要节约并集约利用土地，大力发展二三产业，提高土地的利用效益。

三、主要做法

1、强化组织，加大宣传力度。

村里成立了以村委会主任为组长的新农村建设领导小组，选出工作踏实、责任心强的村民代表为工作骨干，负责新农村建设日常事务。利用各种宣传方式，大力宣传新农村建设的意义、办法和建设目标，进一步调动全村村民关心新农村建设、投身新农村建设的积极性和主动性。从而加快新农村建设速度。

2、责任到位、分工合作、建立奖罚激励机制。按新农村建设标准的九项要求，村新农村建设领导小组依任务性质不同进行了分工，将工作人员分成5组，分别负责不同工作，避免了推诿扯皮事件的发生。与此同时，经村两委和村民代表会议研究，制订了切合实际的奖罚措施，充分调动工作人员的责任心和工作积极性，各工作组定计划定目标，制订了切实可行的工作日程表，保证了各项工作的按时完成。

3、发动社会力量，多方筹集资金，确保工程顺利开展。针对新农村建设基础设施建设量大，需用资金多的情况，村建设领导小组发动社会各方力量，在取得多方支持的同时，借助市县帮扶单位，筹措资金，使各项建设工程有了可靠保障。

四、基础设施建设初步成效

根据强湾村的实际情况，主要完成以下主要项目：

1、完成2007年强湾村中低产田改造项目。

2、安置无房、危房、特困户4户。

3、完成强湾村小学和文化室基础设施建设。

4、新建强湾村文化活动中心1处，并配套相应的文化娱乐设施

7、砂化硬化村级道路13公里。

8、完成植树造林200亩。

9、兴建生活垃圾收集场1处。

9、维修村委会办公用房，并配套办公设备。

10、建立相关“村规民约”等制度。

根据白崖子村的实际情况，主要完成以下主要项目：

主要是维修道路2000米，综合开发土地400亩，新增水浇地300亩，新建50平方米泵站一座，并配套机电设备，衬砌水用隧道600米，衬砌渠道6600米，投入小尾羊200只，扶持养殖示范户60户，培训农民技术员600人次。

五、村容村貌改造 通过旧村改造我乡强湾村、白崖子村的村容村貌有了明显的改善。主要是：

1、通过“三池一改”项目建设，在强湾村、白崖子村建设沼气池130座（其中：强湾村100座，白崖子村30座），合理利用清洁能源，改善了人居环境，提高了农民生活水平。

2、通过美化白金公路，减少因水土流失对白金公路的损坏，改善生态环境，我乡在白金公路沿线10公里（强湾段）进行植树造林，栽植树木为白杨、刺槐等树种，在白金公路到何及沟特困群众安居点1.5公里乡村公路段栽植刺槐、白杨，在白崖子村苦水沟沿渠3公里栽植白杨等措施，增加了植被覆盖，改善了农民居住点生活环境，营造了一个舒适、美丽、温馨的居住环境

3、全村完成了长久垃圾的清理以及村内外的乱堆乱放清除，落实了四有一落实的环境卫生长效管理机制，使村容村貌焕然一新。

4、通过强湾村阵地建设项目，建起了村卫生室，使村公益公共设施逐步完善。白崖子村阵地建设项目正在紧张筹备中。

六、精神文明建设情况

强湾乡一直把村民道德建设当作一项大事来抓，积极采取秦腔折子戏演出、张贴标语、广播等为农民群众喜闻乐见的形式加强宣传，进一步推动了创建文明村工作不断向广度和深度发展。工作中，我们一是抓制度，强化外在约束。制定了符合村情、民情的《村规民约》，并发放到各家各户，要求各家各户认真学习，遵照执行，以此来不断规范村民们的言行举止，引导广大村民争做“四有”新人。二是抓载体，提高活动质量。同时，强湾乡在这两个自然村积极探索文明建设的有效载体，精心举办开展了“十星级文明户”、“五好家庭”等一些村民喜闻乐见的活动，使村民在自我教育、自我评价中享受到精神文明建设的成果，从而大大调动了广大村民参与文明村建设的积极性。三是抓风气，推进移风易俗。近年来，强湾乡出台了婚丧嫁娶不得大操大办、不得赌博酗酒、不得参与迷信活动、不得涉嫌违法犯罪、发现有违规现象要向村委会报告的规定，村领导班子成员向全村人民承诺，带头遵守有关规定，争做移风易俗的带头人，一个崇尚科学、文明、健康、向上的良好社会风气已经形成。四是抓依法治村，保持社会稳定。为提高农民群众的法律素质，我们一方面在两村深入开展普法教育活动，引导村民自觉做到学法、用法、遵法、守法；另一方面，坚持依法进行民主选举、突出民主决策、实行民主监督、搞好民主测评，认真落实“依法建制、以制治村、民主管理”等制度，大大提高了广大村民的参政议政能力，使广大群众充分享受到了政治上的民主权利。

七、改造中积累的经验和存在的问题及今后打算

（一）几点体会

1.先行试点，科学规划。旧村改造是一项系统工程，内容繁杂，涉及面广，必须先行选择一批基础条件好的村庄进行试点，并科学合理地做好试点村的规划和建设工作，起到引导示范作用。

2.因村制宜，多种形式。由于各村之间基础条件不同，差异性较大，因此不能搞“一刀切”，要结合本村的实际情况，本着相互合作、共同发展的原则，选择适合于本村的改造方式，创出特色。

3.点面结合，带动周边。在规划建设上应与新城、中心镇、中心村建设、山区险村搬迁、生态移民搬迁结合起来，在产业发展上应与农业结构调整结合起来，在基础设施建设上应与周边的公路干线、同时带动周边村向试点村聚集。

4.多元筹资，共同建设。要充分发挥市场配置资源的基础性作用，采取多种方式，多渠道筹措建设资金，形成政府、社会、企业、农民等相结合的多元化投资渠道。

（二）存在的困难和问题

一是农业生产基础薄弱，水利设施欠帐较大，农业生产成本高，直接影响着两村农业产业结构调整和经济社会发展的步伐；二是两村还未形成规模产业，经济总量低；三是资金匮乏，项目建设进度缓慢；四是部分群众的思想有待解放，市场经济观念跟不上实际需要。

（三）下一步打算

一是进一步落实白崖子旧村整治改造和强湾村新农村建设试点各项工作，完善乡文体中心和“农家书屋”的建设，完成乡卫生院的扩建任务。二是狠抓节水灌溉，进一步加大农田水利设施建设力度，降低农业成本，保证粮食产量。三是积极与有关部门协调，争取项目、资金，硬化乡村道路15公里，对强湾、白崖子乡村道路进行改造，逐步改善乡村道路交通条件。四是进一步优化种植业结构，调整抓好以日光温室为主的蔬菜产业、大棚油桃、红葱、红枣等特色农产品，把特色产品做大、做强。五是立足区位和资源优势，面向市场需求，在规模养殖上下工夫。以春雨公司为龙头，大力发展生猪养殖业，积极带动、培养一批规模户，力争建成规模村、专业村，逐步向产业化方向发展，不断提高畜牧业经济效益，促进农民增加收入。

第五篇：义乌市旧村改造暂行办法

义乌市旧村改造暂行办法(义政〔2001〕113号文件)www.xiexiebang.com 2008年01月28日 来源：义政〔2001〕113号

第一章

总 则

第一条 为加强村镇规划建设管理，高效、集约、合理利用土地，提高居住水平，推进农村城镇化进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及其它有关法律、法规，结合义乌市实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称旧村改造是指按照村庄建设规划，通过村庄整体拆（搬）建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境，改善村容村貌的行为。

第三条 旧村改造必须遵循“因地制宜，科学规划，合理改造，节约用地，自筹资金，量力而行，配套建设”的原则，有计划、有步骤的进行。

第四条 旧村改造应从广大人民群众的根本利益出发，实事求是，尊重群众的意愿，鼓励开展村庄整理。鼓励有条件撤并自然村，建设中心村，30户以下的自然村和城镇体系规划要求撤并的自然村，原则上撤并。被撤并自然村退宅还耕的，允许在中心村建设规划范围内置换等同面积的土地用于村庄建设。

第五条 旧村改造由镇人民政府（街道办事处）组织领导，村级组织负责具体实施，土地、建设等行政管理部门应当根据各自职责，积极做好旧村改造实施的服务、指导、监督和管理工作。

第六条 镇人民政府（街道办事处）应当根据土地利用总体规划做好辖区内旧村改造计划的编制和报批工作。第二章

旧村改造实施程序及准备

第七条 旧村改造实施程序：

（一）建立镇政府（街道办事处）和村相结合的旧村改造领导小组和工作班子；

（二）村民委员会或者村集体经济组织（以下简称村级组织）提出开展旧村改造申请；

（三）确定村庄建设用地具体发展方向；

（四）制订旧村改造实施细则；

（五）确定每户土地补偿及住宅总占地方案；

（六）村庄建设规划编制与批准；

（七）分批次建设用地申请与批准；

（八）办理拆迁安置补偿；

（九）统一报批分户用地及建房手续；

（十）统一定点放样，按规划组织实施。

第八条 申请开展旧村改造的村须具备下列条件：

（一）村级班子意见统一，村民代表大会表决通过；

（二）村级集体或多数村民有较好的经济基础；

（三）拟规划建设区的土地承包经营权已调整，村级组织有权处置；

（四）用于改造的配套资金筹集措施基本落实。

不具备以上条件的村，经镇政府（街道办事处）同意可编制以村庄整理为主要内容的村庄建设规划。

第九条 为保证旧村改造工作公正、公平、公开进行，各改造村在各镇政府（街道办事处）的领导下，建立旧村改造工作班子，负责处理旧村改造中的日常事务。

第十条 已成立旧村改造工作班子的村应提出开展旧村改造的申请，经镇人民政府（街道办事处）统筹安排、审核同意后分别报市建设和土地行政主管部门。

第十一条 市建设行政主管部门在接到旧村改造的申请半个月内，应会同土地行政主管部门和当地镇人民政府（办事处）实地踏勘后确定村庄建设用地具体发展方向，并予以批复。

村庄建设用地具体发展方向必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和村镇体系规划。

第十二条 旧村改造实施细则应在广泛征求本村村民意见基础上，经村民代表大会或全体村民大会通过后，报镇人民政府（街道办事处）批准确定。

镇人民政府（街道办事处）在接到旧村改造实施细则报批件之日起半个月内作出批复。

旧村改造实施细则公布后，公证部门暂停办理产权变更的公证，土地、房产主管部门暂停办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续。

第十三条 村级组织应当以本办法和经批复旧村改造实施细则，并根据在册人口、旧房合法占地面积等确定每户土地补偿及住宅总占地方案。

每户土地补偿及住宅总占地方案经镇人民政府（街道办事处）审核同意后公布，村民无异议后报市土地行政主管部门认可。

第三章

规划编制

第十四条 村庄建设规划应根据村庄建设用地具体发展方向、每户土地补偿及住宅总占地方案和必需的配套设施用地进行科学编制。

第十五条 当年已列入主城区建成区内的村庄，在用地许可的前提下严格按下列标准进行规划设计：

（一）规划住宅占地面积不得超过住宅总占地方案的103%；

（二）建筑密度一般为23-27%；

（三）房屋间距（房屋檐口高度）南北朝向时不小于1:1.1，东西朝向时不小于1:0.8；

（四）房屋层次控制在四层以内，房屋檐口高度控制在13米以内；

第十六条 当年未列入主城区建成区的村庄，严格按下列标准进行规划设计：

（一）一户只能拥有一处不超限额规定的住宅，各村的户型应根据该村的每户土地补偿方案合理设计；

（二）规划住宅占地面积不得超过住宅总占地方案的106%；

（三）建筑密度严格控制在25-29%；

（四）房屋层次一般不高于三层半，房屋檐口高度控制在13米以内。

第十七条 村庄建设规划因村制宜进行编制。应当认真听取村级组织的意见，充分考虑集体和群众经济承受能力；注重打通道路，改善居住环境和生活环境，能保留的房屋应尽量予以保留，避免大拆大建；应当增加绿地，美化村容村貌；应合理布局住宅、公共设施和公益事业等建设，并综合考虑交通、水利、供电、通信等因素。

第十八条 村庄建设规划编制应注意保护古建筑物、近现代有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等。

第十九条 城市规划区内的村庄及城市规划区外有一定规模的中心村，提倡统建、联建和建设公寓式住宅。规划编制时可按一定的比例统筹安排。

第二十条 市建设行政主管部门对上报的村庄建设规划必须在半个月内予以批复。

村庄建设规划经批准后，应由镇人民政府（街道办事处）公布。

第四章

规划实施

第二十一条 村庄建设规划未批准前，土地、建设行政主管部门暂停办理该村的建房用地审批、房屋翻（扩）建手续。但住房已倒塌或属危房的，经市土地行政主管部门批准可暂适当安排一层的临时性过渡房用地，旧村改造时过渡房无偿拆除。

第二十二条 由于国家建设需要拆除旧村房屋的，所有旧房由村级组织在村庄建设规划范围内按本办法规定先行安置，建设项目业主不再另行安置。

第二十三条 旧村改造实施必须坚持公正、公开、公平的原则，定期公布拆迁安置补偿方案等，自觉接受村民监督。

第二十四条 旧村改造的实施鼓励统一设计、统一施工、统一配套、统一管理。

第二十五条 以村庄整体拆（搬）建、村庄撤并等方式实施旧村改造的村应坚持相对集中、连片进行建设的原则；以村庄整理方式实施旧村改造的村应根据本村实际先打通部分道路或按规划分批拆建、分步改善环境。

第二十六条 旧村改造新居房屋建筑风格必须协调统一，屋顶一律采用坡屋顶，房屋式样可由规划设计部门设计多种方案，供村级组织选择确定。

第二十七条 城市规划区内旧村改造房屋由市建设、土地行政主管部门统一定点放样。

城市规划区外旧村改造房屋由镇人民政府（街道办事处）建设服务中心统一定点放样。

第五章

分批次建设用地审批

第二十八条 村庄建设规划批准后，实施旧村改造的村应当持建设规划批准文书、图纸、实施细则、用地方案等提出分批次建设用地申请，经镇人民政府（街道办事处）审核同意后，报市土地行政主管部门，市土地行政主管部门必须在收件之日起半个月内核准分批次建设用地。

旧村改造需使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第二十九条 按下列方式实施旧村改造的，可在其规划范围内不限制供地：

（一）一次性整体拆建的；

（二）旧村庄整体迁建的；

（三）新房安置在旧房拆除后腾出的宅基地上的；

（四）按规划控制、分期改造方式实施，先开通道路或者连片拆除的。

第三十条 按规划控制，分期改造方式实施旧村改造，但不先开通道路或者不连片拆除的，前期只能使用启动土地的50%；次期再不开通道路或不连片拆除的，前一期应当拆除或腾空的旧房而未拆除或腾空的，下一批次土地停止供给。

第六章

拆迁安置与补偿

第三十一条 旧村改造拆迁安置与补偿，坚持以政策为先导，实行依法拆迁，切实维护产权人的合法权益。

第三十二条 本办法所称旧村改造拆迁人（以下简称拆迁人）是指已取得旧村改造批准文件的村级组织。

本办法所称旧村改造被拆迁人（以下简称被拆迁人）是指在批准的旧村改造范围内被拆除房屋及其附属物的所有权人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第三十三条 拆迁人与被拆迁人必须在规定的期限内签订旧房拆迁、安置等内容的书面协议。拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人给予安置；被拆迁人应当服从旧村改造的需要，在规定的期限内完成拆迁。

第三十四条 旧村改造需拆迁依法代管或有产权纠纷的房屋，其安置协议必须经公证机关公证，并将拆迁协议、房屋原始证据资料和拆迁前的资料交由公证机关办理证据保全。

第三十五条 旧村改造中需拆迁共有产权的房屋，均应待共有权人达成协议后再予拆迁。

第三十六条 旧村改造中需拆迁设有典权、抵押权以及产权纠纷的房屋，在规定的拆迁期限内，被拆迁当事人之间达不成协议的，由镇人民政府（街道办事处）组织拆迁人对应拆迁房屋作勘察记录，房管部门进行房产评估，并向公证机关办理证据保全后实施拆迁。

第三十七条 拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁协议并确定安置方案后，被拆迁人的原土地使用证和房屋所有权证由土地和房产主管部门办理产权注销手续。

第三十八条 镇人民政府（街道办事处）和拆迁人都应当建立、健全旧村改造档案制度，加强对房屋拆迁档案、资料的管理。

旧村改造的档案资料包括：旧村改造有关批准文件，村庄建设规划和改造方案及其调整材料，安置协议及其结算材料，旧村改造过程中的检查、处理文件以及其它与旧村改造相关的档案材料。

第三十九条 旧村改造拆迁房屋补偿土地面积按被拆迁房屋《房屋所有权证》、《土地使用证》上的建筑占地面积计算。两证面积不一致的，以《土地使用证》为准。

未发放《房屋所有权证》、《土地使用证》的拆迁房屋，由发证部门予以丈量审核确定。庭院、空基、天井、天气、滴水等不计入用地面积。

第四十条 未作处理的违章、违法建筑，一律不予土地补偿。临时建筑必须在规定的期限内无条件自行拆除，不予任何补偿。

第四十一条 本集体经济组织成员土地补偿，按下列用地标准安置：

（一）1-3人的小户安排108平方米以内，其中，子女单独立户的父母一人安排36平方米以内，二人安排54平方米以内；符合立户条件且未婚的子女安排90平方米以内，已婚的子女安排108平方米以内。

（二）4-5人的中户安排126平方米以内；

（三）6人以上的大户不超过140平方米。

已列入主城区的规划建设区内的村庄，旧房合法占地面积超过户型限额标准的，超过部分按1:0.7 的比例以半间18平方米为单位补偿建房用地，补偿后余数少于9平方米的，不予补偿建房用地，9平方米以上（含9平方米）的凑半间补偿建房用地。

第四十二条 旧村改造在户人口应按本集体经济组织实有在册人口计算。其中，独生子女享受增计1人，现役军人（不含提干）、在校学生、劳改、劳教人员在迁出户口前属本村集体经济成员的计算在户人口。

第四十三条 村庄建设规划设计的户型无法单独安置父母户可以享受的用地限额标准的，父母户不单独补偿建房用地。

年满20周岁以上的子女允许单独补偿建房用地，子女分家立户单独补偿建房用地的具体条件和标准由各镇政府（街道办事处）会同旧村改造村根据本办法在该村旧村改造实施细则批准时确定。

第四十四条 分家立户时旧房分配不平均造成不足用地限额标准的不再按限额补足，超过限额的按本办法补偿建房用地。

第四十五条 本村集体经济组织成员出卖房屋后尚有部分旧房的，或非本村集体经济组织成员在村庄建设规划范围内有祖传合法旧房的，原则上按1:1的比例补偿，不允许按用地限额标准补足，旧房占地面积超过中户用地限额标准部分不再安排建房用地，由村级组织折价收回。

回乡落户的职工、军人或其他人员和回乡定居的华侨、台胞、港澳同胞、外籍华人需建造住宅的，按法律、法规参照本办法标准执行。

在村庄建设规划批准前，旧房已被司法部门依法查封拍卖实无住房的，可以安排一次人均15平方米/人的建房用地。

第四十六条 本办法公布前，村庄建设规划已经在实施的村，在总用地不再增加的原则下，土地补偿标准仍按各村制订的旧村改造实施细则执行。

第四十七条 土地补偿安置可采取投标、抽签、协商等方法落实。

第四十八条 被拆迁人在得到土地补偿及确定有关建设方案后，二年内必须完成房屋主体建设。第七章

财务资金管理

第四十九条 旧村改造中收取的各项费用应专款专用，优先保证道路、给排水等村庄基础设施建设。

第五十条 旧村改造的各项帐务应当单独列支，报镇人民政府（办事处）备案，并定期张榜公布，接受村民的监督。

第五十一条 市建设、土管、供电、电信、广电、供水等部门应大力支持旧村改造，尽量降低收费标准，属行政事业性收费且本市有权减免的按标准下限的50%收取，属服务性收费的按保本的原则收取。第八章

附 则

第五十二条 市建设、土管等行政主管部门应当按照各自的职能加强旧村改造中规划实施、土地利用情况的监督检查，会同镇政府（街道办事处）根据法律、法规的有关规定及时纠正、查处违法行为。

第五十三条 在旧村改造过程中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予党纪、政纪处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 各级政府对旧村改造工作中有突出贡献的单位和个人给予一定的奖励。

第五十五条 本办法自公布之日起施行。义政〔1999〕116号文件同时废止。

第五十六条 本办法由市政府法制局负责解释。