旧村改造做法经验

第一篇：旧村改造做法经验

宅基地集约统一开发

农民零支出入住新居

——东海县张湾乡农民新居建设新模式

近年来，东海县张湾乡积极探索多种形式的农民新居建设模式，在拓宽资金投入渠道、集约节约居住用地等方面进行了有益的探索和尝试。继瓦口村部分村民集资兴建连片新居、四营村“农民自筹一部分、政府扶持一部分”建设“四营新村”等传统建设模式之后，今年又在前湾村二组探索走出了一条更受广大农村居民欢迎的“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的新模式。通过这一模式，前湾村二组43户原先住在80年代建设的老旧砖瓦房的居民，未花一分钱住上了三层复式、建筑面积260平方米、基础配套设施齐全的农民别墅，同时节约集约用地13余亩。主要做法是：

一、科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地

依据江苏省的相关规定，农村居民的宅基地标准面积（含公摊面积）为200平方米以下。但是，由于历史原因，农村宅基地实际面积大都高于200平方米/户，甚至超出标准面积1—2倍。以前湾村二组为例，该组现有农户43户，标准占地面积应为8600平方米，而实际占地面积经实地测量却达到了13200平方米。据了解，这种情况在广大农村是普遍而非个别现象。更兼小别墅式农民新居占地面积大多在100平方米左右，通过统一规划建设农民新居的方式来集约

1村民建设用地成为可能。

为此，张湾乡党委政府在农民新居建设工作中，确立了“科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地”的农民新居批地、用地思路，对包括前湾村二组在内的有连片建设农民新居计划的村组进行科学的规划设计，统一单元户占地面积设计、统一标高和样式设计、统一基础配套设施设计，在集约利用居民建设用地方面取得了重大突破。以前湾村二组为例，统一规划后的农民新居，基础配套设施水平比以前更高，房屋结构更加美观和科学，更重要的是，集约后的新居占地面积仅为4300平方米，节约出近9000平方米的建设用地！

二、引资注入，借鸡下蛋，激活农村建设用地市场

科学的规划固然给农村居民改善居住环境、集约利用土地构划了愿景，但如何通过科学可行的运作方案实现这一愿景才是最为关键的。在基层政府无力负担农民新居建设资金、农户自筹建设资金有困难的情况下（瓦口村和四营村的模式下，农户和政府均感负担吃力），统一规划设计的农民新居只能是纸上谈兵，更遑论藉此集约农村建设用地。问题会因此陷入“鸡和蛋哪个先得”的悖命论题。解决问题的关键在于如何筹措建设规划方案设定的农民新居所需的资金。为此，张湾乡党委政府经过反复论证，并充分征求各方意见，尤其是方案所涉农户的意见基础上，确立了引资注入、“借

鸡下蛋”的盘活农村建设用地的新思路。具体做法是：通过招商，对方案所涉的农民居住用地地块进行引资开发。由出资方对所涉地块按照政府统一规划进行整体开发，免费为该地块上的原住户建设规划设计的农民新居，节约出来的建设用地，仍由出资方按照与建设农民新居相同的规划设计建设农民新居，并推向市场。这一方案，妥善解决了农民新居建设资金筹措问题，不让农户掏一分钱就可以享受以前只能在规划图纸上展示的人居环境。乡党委政府认为，这一做法，是符合当前农村社会经济发展的现实条件的。事实上，这一方案也得到了广大农户的认同和拥护。

同时，为使这一方案对出资方更有诱惑力，从而加大引资力度，乡党委政府经过慎重研究，决定将前湾村二组作为方案试点村组。考虑的因素有：其一，前湾村二组居民对该建设模式拥护度高，方案实施的群众基础较好，可以为出资方减少建设过程中不必要的阻力和麻烦；其二，前湾村二组居住地块位于乡驻地，并紧邻乡农贸市场和规划建设中的乡客运站，有一定的区位优势，地块附加价值含量高，集约出来的土地对出资方更具经济上的诱惑力。

三、政府引导，多方合力，新模式结出新硕果

经过广撒大网的宣传招商和细致严谨的遴选客商，2011年5月，乡党委政府最终选定了连云港盘钇房地产开发有限公司作为前湾村二组农民新居的出资建设方。按照此前

既定的方案思路，经过各方近6个月的辛勤付出，133栋农民新居在前湾村二组拔地而起，二组43户居民全部入住新居，“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式取得试点成功。

新模式的成功，科学的实施方案是基础，政府引导和各方合力是关键：

1、党委政府是参建农户和出资方联系沟通的桥梁和纽带。通过政府招引和遴选，农户找到有履约能力的出资方，出资方找到有投资价值的条件地块；

2、党委政府的政策支持是农户和出资方合作的坚强保障。在前湾村二组农民新居建设过程中，乡党委政府先后出台了三个政策，分别是出资方预交建设押金（综合考虑前湾村二组的建设规模、所涉农户数和出资方负担能力，该方案下的建设押金为200万元，项目完工前后已分梯次全额返还出资方）、为出资方免除或全额返还相关配套规费和税费、为农户和出资方的协议履行提供全程鉴证服务等。政策一有效预防了出资方因客观原因拆而不建，或者不按既定规划设计方案建设，解除了参建农户的后顾之忧。政策二给出资方节约了开发成本，给予出资方市场化运作集约出来的建设用地以更大的空间和余地。政策三辅助实现政策一和政策二；

3、方案实施过程中，政府全程协调处理各方工作，督促出资方按计划序时推进项目建设，鼓励参加农户对项目建设给予必要的支持和帮助，协调供电、水务、建管、城管等相关部门对项目建设

提供各种必要的监督和服务。

总投资4000万元、建筑面积3500平方米、可入住农户（含原住户）133户、各项基础配套设施齐备的前湾村二组农民新居正是在这种政府引导和各方合力下，用了短短六个月按规划和计划圆满竣工的。

四、结语

“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式在前湾二组试点取得的成功，为新形势下基层政府在尊重农村现有经济社会发展水平的情况下，规避拆迁安臵矛盾、集约农村建房用地、提高农村居住用地附加值、改善农村人居环境提供了很好借鉴。张湾乡党委政府有信心、有决心在前湾村二组成功运作的基础上，对全乡其他有条件的村组进一步探索和推广前湾二组模式，力争在改善农民居住条件、建设宜居美丽乡村中为农民谋求更大福祉。

中共东海县张湾乡委员会

东海县张湾乡人民政府

2011年12月

第二篇：旧村改造典型经验材料

旧村改造典型经验材料

我们##县位于山西省东南部,国土总面积1968平方公里,有40万人口,18个乡镇,473个行政村。县境内矿产资源比较丰富,以探明各类矿产资源22种,其中煤炭资源储量56.18亿吨,白云岩储量42亿吨。耕地总面积54.8万亩，其中基本农田53万亩。

人多地少是我国的基本国情，我县这一问题更加突出。我县农村自然庄多达1700余个，建了新房不拆旧房在农村普遍存在，村庄占地浪费严重，“空心村”问题突出。加上我县地处太行、太岳、中条三山交会之处，坡地多，大面积的平川地少，而且许多村庄多建在平川之处，虽着村庄占地的不断扩大，使原来就不多的耕种条件好的平川地日益减少。如何适应新形势，加快农村旧村改造，推进新农村建设，是我们国土资源部门促进集约用地、节约用地的重要工作任务。

我们##县国土资源局历来重视旧村改造工作，早在八十年代末期就积极开展了此项工作,涌现出了望川、上伏、后则腰、蔡节、西沟等旧村改造成绩突出的村庄。其中望川村的旧村改造力度最大，该村由1989年居民住宅370亩的村庄，经过旧村改造后居民全部住近了楼房，占地面积仅有250亩，大大节约了耕地。回顾望川村旧村改造工作，我们的主要做法有以下几点：

（一）加强宣传，使全村干部群众齐心协力，是实施旧村改造的内在动因

旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，再加上农村传统思想根深蒂固，工作难度较大。因此，能不能统一干部群众的思想，激发新农村建设的热情，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地

1307亩。1984年开始，该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业，1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业，全年实现工农业总产值905万元，人均存收入1000元。有了钱就要盖房子，这是中国农民的传统，望川村的百姓也一样。以前，望川村民无钱修房子，360户人居住在三个自然庄中，居住区占地面积185亩，自1978年以来，富裕起来的望川村人，纷纷建新房，截止1989年，全村共建新房1000间（眼），占地185亩。这样形成了三个问题：一是村庄土地浪费严重，村庄占地已占地370亩，而许多村民仍无房住，要彻底解决，村委估计至少还得占地300亩，这样一来望川村占地将达到670亩，而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少，除了村民修房占地外，望川村办企业也要占地，企业要发展，就要上规模，上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地，人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱，以前的居民点没有改变，还是那样低、矮、破烂、污水横流，垃圾随处可见，排水排污都是问题，而新的建筑虽然新，但东一处，西一处，显得杂乱无章，公共设施无法配套，导致了望川村街道低洼不平，雨天水路不畅，因排水、走路造成了许多民事纠纷，村庄建设水平上不去，仍是“年年建新楼，岁岁无新貌”。针对上述问题，我们国土资源局积极为该村出谋划策，在参观该村时，与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。

在我们的宣传下，望川村两委认识到了这一点，从1988年开始，两委干部统一了意见，决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造，我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识，消除村干部的畏难思想，齐心协力做好拆迁户思想工作，消除群众的担忧、害怕、抵触情绪，取得群众的理解和支持，为征地、拆旧铺平道路，确保旧村改造的顺利进行。

（二）加强指导，注重规划和建设管理，是高质量完成旧村改造的前提和条件

在旧村改造中，许多村庄由于不重视规划和建设管理，结果使村庄旧村改造半途而废，新村面貌依旧、质量不高。因此，旧村改造首先要因地制宜，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划，同时要强化建筑设计工作，对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下，由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至2000年新村建设和产业结构布局的总体规划，提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走：第一步在91年建成两栋三层居民楼，安排居民48户；建成宽12米，长1000米的柏油新街；建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步，从1992年至1995年，建成居民楼8栋，安排居民200户的同时，建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到2000年，居民全部进入新村，并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议，但在今天看来，我们对望川旧村改造的超前规划是正确的。国土资源部长孙文盛在任山西省省长时，多次深入该村进行调研，对该村旧村改造节约用地、集约用地的做法给予了充分肯定，并进行了具体的指导。

（三）和谐发展，制定一套切实可行的改造方案，是确保旧村改造顺利实施的有效保证

1991年,望川村开始了旧村改造工程,首先的阻力来自传统观念。有相当部分的村民认为再基地是祖上传下来的，属于私有财产，加上一些风土习俗、家族势力等多分面因素的纠结，撤旧房很困难；第二是村民住房问题，谁先谁后住，新楼价款问题。为了使望川村旧村改造顺利进行，我们从和谐发展的角度出发，坚持符合国家法律与政策的精神，积极借鉴外地成功经验，坚持群众路线，做到了旧村改造民主决策、科学规划。从而有力的促进望川村旧村改造了工作。我们在望川旧村改造中主要处理好了以下三个问题：

1、旧房拆除。望川村通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传“旧村改造”的目的、意义和目标要求。在广泛宣传的基础上，在党员干部中进行动员，并拉上全村党员干部外出参观，使他们认识到了旧村改造工作的重要性和必要性，从而主动撤除自己的房屋，腾出宅基地户用于建设新楼房。该村老党员郝世愧1987年刚盖起16间新房，但却首先不同表态，主动撤除自己的房屋。在党员干部作出表岁的同时，该村组织了旧村改造政治思想动员工作组，挨门逐户做思想工作，为该村的旧村改造工作打下了坚实的基础。

2、改造资金的筹集。实施旧村改造，基础设施配套建设、公益事业建设、旧房老宅基补偿等都需要一大笔资金。部分实施整体迁建的村庄更需要投入大量的启动资金。望川村旧村改造中，拆迁户房屋按当时房屋造价赔偿，新楼价款采用群众出小头，集体出大头的办法、并且每户免1.6万元。拿1991年新建的两栋楼来讲，两栋楼总投资150万元，建筑面积5100平方米，可安排居民48户，户均建筑面积106平方米，户均居住价款仅1.2万元，总价57.6万元，仅占总投资的零头。村集体收回的旧房有偿使用、投入部分土地征用款、村集体资金投入等方式解决旧村改造资金问题

3、新楼房的安排。从各地旧村改造来看主要做法有以下几种做法：一是采取抽签的方式决定新房的位置；二是通过竞投，谁出钱多谁先选择宅基地；三是按照旧房拆除（或腾空）的先后顺序，谁先拆除（或腾空）旧房谁先挑选。但是素上书办法在望川村旧村改造工作中难以行通。望川村在旧村改造中，有许多意想不到的问题发生，第一、二栋楼竣工时，群众都不愿意住；当群众看到新楼宽敞、明亮、水、暖、电、气配套设施齐全，又张着要住楼。在我们的帮助下，该村出台了分房制度：群众要住，优先群众，群众不住，优先党员，党员不住，干部带头住。几经反复，使全村群众都住进了楼房。

（四）积极协调有关部门协同支持，是实施旧村改造的重要外部条件

旧村改造涉及面广，政策性强，矛盾较多。望川的旧村改造表明，要搞好旧村改造，除了望川村自身要有较好的内部条件外，还离不开政府及相关部门的支持和配合。我们积极协调有关部门在资金、政策、土地指标、审批服务等方面采取倾斜政策。在工作中，从方案制订到具体操作，我们都把握政策，加强指导，把政策用足，落实到实处。为了减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。乡镇一级政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。望川村所属润城镇是我县的一个经济大镇，在望川村的旧村改造工作中，润城镇两委班子给予了大力的支持，在我们的指导下积极推广望川旧村改造经验，有力的促进了该镇旧村改造工作的进展。

今后的工作和建议

近年来，我县的旧村改造工作虽已取得了一些阶段性的进展，但从整体而言，尚处于试点起步阶段。从横向看，区域之间甚不平衡，部分乡镇进展缓慢。从纵向看，两头热中间冷。即上级政府十分重视，村民呼声十分强烈，但部分乡村干部和一些部门存在畏难情绪。究其根源：一是缺乏共识。即没有充分认识旧村改造与农村现代化建设乃至全面建设小康社会的关系及其重要意义。二是畏难情绪作怪。在土地指标、建设资金、旧村改造中的矛盾纠纷这三大困难面前，部分干部或多或少产生畏难情绪。三是政策缺位。旧城改造工作目前尚处在探索性阶段，相关部门未出台一些配套政策，自上而下至今还没有明确规范的法律政策。

（一）合理配置农村集体土地资源，满足旧村改造用地需要

目前，我县农村旧村改造工作首先面临的一个制约因素就是土地指标问题。由于存在着城乡两元结构，以往在土地指标使用上，往往存在“重城市，轻农村；重工业，轻农业”的不公平现象，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村庄没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。从各地的实践看，当前解决土地指标的途径主要有三条：一是政府每年拿出一定指标用于旧村改造；二是根据政策，通过土地整理获取折抵指标，或中心村通过宅基地复垦还耕置换建设用地指标。但上述办法都受到了配额、经济、地域等条件的限制。根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在。我们认为，旧村改造用地问题，还是要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。

1、政府部门要加大支持力度，最大限度满足旧村改造用地需要。旧村改造，从总体上看，有利于土地集约利用。目前，许多地方都把农村宅基地整理作为一项重要工作来抓，其目的就在于保护耕地、节约土地。因此，我们要提高认识，鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。

2、开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。从集约用地，减少人均占地面积入手，积极探索节流新思路、新办法。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在城市规划区内、中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积上、购买价格上、房产处置上等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是建立城乡土地置换机制，允许农民在一户一宅原则下，原有农村宅基退耕后，按一定比例置换中心村或城镇建房用地。目前，农村居民为了经商、务工、子女读书，进城定居较多，城乡土地置换条件已日趋成熟。我们要制定明确的、可操作性的政策，并加上宣传力度，不能停留政策文件层面上。四是出台农村建房节地奖励政策，鼓励农民减低用地标准。目前，农村家庭人口趋少，而农居占地较大，空置现象较普遍，要在观念更新、政策鼓励二个方面加以引导，逐步消除农村建房中土地资源浪费现象。

（二）深化农村土地使用制度改革，拓宽旧村改造筹资渠道

旧村改造最大难题是基础设施建设资金问题。从试点来看，虽然筹资渠道林林总总，但根本出路还是在于土地，农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产，如何通过市场化运作，使农村集体建设土地资产显性化，是解决新农村建设资金问题的唯一有效途径。但是国家土地管理法规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”近年来，外省许多县市都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作，并出台了相应政策，明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押，使农村集体建设土地资产性质得到体现。我县应在农村宅基地有偿使用，通过招投标收取宅基地级差地租等方面进行了探索，例如我县次营镇进行了农村宅基地公开拍卖；取得了较好的效果。创新是社会进步的永恒动力。要走出旧村改造建设资金不足的困境，必须从土地入手，通过制度创新，在不违背法律精神的大前提下，在中心村建设、旧村改造试点村采取一些灵活、变通的政策，以地生财，为解决旧村改造建设资金问题打开一条新路。首先，建议政府部门及时总结完善推广一些试点的成功经验，选择部分地区开展试点，结合小城镇建设、中心村建设和村庄整理工作，开展集体建设用地流转试点，通过出让、招标、拍卖筹集资金，满足旧村改造建设的需要。

（三）发挥村民自治作用，化解旧村改造过程中的矛盾 我县在旧村改造中都有少数农户不愿配合，成了拆旧建新工作的“钉子户”。旧城改造工作有法可依，而农村拆迁工作至今还没有法律依据，无法实施强制措施，成为旧村改造中一个十分棘手的问题。对此，我们建议：第一，政府及有关部门要积极向上反映，争取早日出台法规或行政规章，使农村旧村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要发挥舆论引导作用，强化思想教育工作。把工作做深做细做透，化解矛盾。第三，发挥村民自治作用。望川村的经验表明，旧村改造的主体是全体村民，改造方案、补偿标准，包括拆迁的实施办法都要由村民代表大会通过。拆除旧房，由村里自行组织实施，政府和相关部门做好配合工作。实践证明，这一做法符合村民自治法精神，效果较好。

（四）旧村改造要加强协调，统筹安排

当前，涉及农村建设工作较多。政府必须统筹兼顾，统一安排，在政策制订、资金安排、机构设置等方面协调一致。旧村改造作为农村建设的一项具体工作，必须与当前“千村整治、百村示范”工程、中心村（镇）建设、村庄整理、山庄窝铺搬迁以及新农村建设等各项工作结合起来，加大力度，有序推进。

二00五年九月七日

第三篇：旧村改造典型经验材料

我们##县位于山西省东南部,国土总面积1968平方公里,有40万人口,18个乡镇,473个行政村。县境内矿产资源比较丰富,以探明各类矿产资源22种,其中煤炭资源储量56.18亿吨,白云岩储量42亿吨。耕地总面积54.8万亩，其中基本农田53万亩。人多地少是我国的基本国情，我县这一问题更加突出。我县农村自然庄多达1700余个，建了新房不拆旧房在农村普遍存在，村庄占地浪费严重，“空心村”问题突出。加上我县地处太行、太岳、中条三山交会之处，坡地多，大面积的平川地少，而且许多村庄多建在平川之处，虽着村庄占地的不断扩大，使原来就不多的耕种条件好的平川地日益减少。如何适应新形势，加快农村旧村改造，推进新农村建设，是我们国土资源部门促进集约用地、节约用地的重要工作任务。我们##县国土资源局历来重视旧村改造工作，早在八十年代末期就积极开展了此项工作,涌现出了望川、上伏、后则腰、蔡节、西沟等旧村改造成绩突出的村庄。其中望川村的旧村改造力度最大，该村由1989年居民住宅370亩的村庄，经过旧村改造后居民全部住近了楼房，占地面积仅有250亩，大大节约了耕地。回顾望川村旧村改造工作，我们的主要做法有以下几点：

（一）加强宣传，使全村干部群众齐心协力，是实施旧村改造的内在动因 旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，再加上农村传统思想根深蒂固，工作难度较大。因此，能不能统一干部群众的思想，激发新农村建设的热情，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地 1307亩。1984年开始，该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业，1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业，全年实现工农业总产值905万元，人均存收入1000元。有了钱就要盖房子，这是中国农民的传统，望川村的百姓也一样。以前，望川村民无钱修房子，360户人居住在三个自然庄中，居住区占地面积185亩，自1978年以来，富裕起来的望川村人，纷纷建新房，截止1989年，全村共建新房1000间（眼），占地185亩。这样形成了三个问题：一是村庄土地浪费严重，村庄占地已占地370亩，而许多村民仍无房住，要彻底解决，村委估计至少还得占地300亩，这样一来望川村占地将达到670亩，而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少，除了村民修房占地外，望川村办企业也要占地，企业要发展，就要上规模，上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地，人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱，以前的居民点没有改变，还是那样低、矮、破烂、污水横流，垃圾随处可见，排水排污都是问题，而新的建筑虽然新，但东一处，西一处，显得杂乱无章，公共设施无法配套，导致了望川村街道低洼不平，雨天水路不畅，因排水、走路造成了许多民事纠纷，村庄建设水平上不去，仍是“年年建新楼，岁岁无新貌”。针对上述问题，我们国土资源局积极为该村出谋划策，在参观该村时，与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。在我们的宣传下，望川村两委认识到了这一点，从1988年开始，两委干部统一了意见，决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造，我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识，消除村干部的畏难思想，齐心协力做好拆迁户思想工作，消除群众的担忧、害怕、抵触情绪，取得群众的理解和支持，为征地、拆旧铺平道路，确保旧村改造的顺利进行。

（二）加强指导，注重规划和建设管理，是高质量完成旧村改造的前提和条件在旧村改造中，许多村庄由于不重视规划和建设管理，结果使村庄旧村改造半途而废，新村面貌依旧、质量不高。因此，旧村改造首先要因地制宜，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划，同时要强化建筑设计工作，对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下，由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至XX年新村建设和产业结构布局的总体规划，提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走：第一步在91年建成两栋三层居民楼，安排居民48户；建成宽12米，长1000米的柏油新街；建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步，从1992年至1995年，建成居民楼8栋，安排居民200户的同时，建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到XX年，居民全部进入新村，并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议，但在今天看来，我们对望川旧村改造的超前规划是正确的。国土资源部长孙文盛在任山西省省长时，多次深入该村进行调研，对该村旧村改造节约用地、集约用地的做法给予了充分肯定，并进行了具体的指导。

（三）和谐发展，制定一套切实可行的改造方案，是确保旧村改造顺利实施的有效保证 1991年,望川村开始了旧村改造工程,首先的阻力来自传统观念。有相当部分的村民认为再基地是祖上传下来的，属于私有财产，加上一些风土习俗、家族势力等多分面因素的纠结，撤旧房很困难；第二是村民住房问题，谁先谁后住，新楼价款问题。为了使望川村旧村改造顺利进行，我们从和谐发展的角度出发，坚持符合国家法律与政策的精神，积极借鉴外地成功经验，坚持群众路线，做到了旧村改造民主决策、科学规划。从而有力的促进望川村旧村改造了工作。我们在望川旧村改造中主要处理好了以下三个问题：

1、旧房拆除。望川村通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传“旧村改造”的目的、意义和目标要求。在广泛宣传的基础上，在党员干部中进行动员，并拉上全村党员干部外出参观，使他们认识到了旧村改造工作的重要性和必要性，从而主动撤除自己的房屋，腾出宅基地户用于建设新楼房。该村老党员郝世愧1987年刚盖起16间新房，但却首先不同表态，主动撤除自己的房屋。在党员干部作出表岁的同时，该村组织了旧村改造政治思想动员工作组，挨门逐户做思想工作，为该村的旧村

改造工作打下了坚实的基础。

2、改造资金的筹集。实施旧村改造，基础设施配套建设、公益事业建设、旧房老宅基补偿等都需要一大笔资金。部分实施整体迁建的村庄更需要投入大量的启动资金。望川村旧村改造中，拆迁户房屋按当时房屋造价赔偿，新楼价款采用群众出小头，集体出大头的办法、并且每户免1.6万元。拿1991年新建的两栋楼来讲，两栋楼总投资150万元，建筑面积5100平方米，可安排居民48户，户均建筑面积106平方米，户均居住价款仅1.2万元，总价57.6万元，仅占总投资的零头。村集体收回的旧房有偿使用、投入部分土地征用款、村集体资金投入等方式解决旧村改造资金问题

3、新楼房的安排。从各地旧村改造来看主要做法有以下几种做法：一是采取抽签的方式决定新房的位置；二是通过竞投，谁出钱多谁先选择宅基地；三是按照旧房拆除（或腾空）的先后顺序，谁先拆除（或腾空）旧房谁先挑选。但是素～办法在望川村旧村改造工作中难以行通。望川村在旧村改造中，有许多意想不到的问题发生，第一、二栋楼竣工时，群众都不愿意住；当群众看到新楼宽敞、明亮、水、暖、电、气配套设施齐全，又张着要住楼。在我们的帮助下，该村出台了分房制度：群众要住，优先群众，群众不住，优先党员，党员不住，干部带头住。几经反复，使全村群众都住进了楼房。

（四）积极协调有关部门协同支持，是实施旧村改造的重要外部条件 旧村改造涉及面广，政策性强，矛盾较多。望川的旧村改造表明，要搞好旧村改造，除了望川村自身要有较好的内部条件外，还离不开政府及相关部门的支持和配合。我们积极协调有关部门在资金、政策、土地指标、审批服务等方面采取倾斜政策。在工作中，从方案制订到具体操作，我们都把握政策，加强指导，把政策用足，落实到实处。为了减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。乡镇一级政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。望川村所属润城镇是我县的一个经济大镇，在望川村的旧村改造工作中，润城镇两委班子给予了大力的支持，在我们的指导下积极推广望川旧村改造经验，有力的促进了该镇旧村改造工作的进展。今后的工作和建议近年来，我县的旧村改造工作虽已取得了一些阶段性的进展，但从整体而言，尚处于试点起步阶段。从横向看，区域之间甚不平衡，部分乡镇进展缓慢。从纵向看，两头热中间冷。即上级政府十分重视，村民呼声十分强烈，但部分乡村干部和一些部门存在畏难情绪。究其根源：一是缺乏共识。即没有充分认识旧村改造与农村现代化建设乃至全面建设小康社会的关系及其重要意义。二是畏难情绪作怪。在土地指标、建设资金、旧村改造中的矛盾纠纷这三大困难面前，部分干部或多或少产生畏难情绪。三是政策缺位。旧城改造工作目前尚处在探索性阶段，相关部门未出台一些配套政策，自上而下至今还没有明确规范的法律政策。

（一）合理配置农村集体土地资源，满足旧村改造用地需要 目前，我县农村旧村改造工作首先面临的一个制约因素就是土地指标问题。由于存在着城乡两元结构，以往在土地指标使用上，往往存在“重城市，轻农村；重工业，轻农业”的不公平现象，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村庄没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。从各地的实践看，当前解决土地指标的途径主要有三条：一是政府每年拿出一定指标用于旧村改造；二是根据政策，通过土地整理获取折抵指标，或中心村通过宅基地复垦还耕置换建设用地指标。但上述办法都受到了配额、经济、地域等条件的限制。根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在。我们认为，旧村改造用地问题，还是要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。

1、政府部门要加大支持力度，最大限度满足旧村改造用地需要。旧村改造，从总体上看，有利于土地集约利用。目前，许多地方都把农村宅基地整理作为一项重要工作来抓，其目的就在于保护耕地、节约土地。因此，我们要提高认识，鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。

2、开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。从集约用地，减少人均占地面积入手，积极探索节流新思路、新办法。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在城市规划区内、中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积上、购买价格上、房产处置上等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是建立城乡土地置换机制，允许农民在一户一宅原则下，原有农村宅基退耕后，按一定比例置换中心村或城镇建房用地。目前，农村居民为了经商、务工、子女读书，进城定居较多，城乡土地置换条件已日趋成熟。我们要制定明确的、可操作性的政策，并加上宣传力度，不能停留政策文件层面上。四是出台农村建房节地奖励政策，鼓励农民减低用地标准。目前，农村家庭人口趋少，而农居占地较大，空置现象较普遍，要在观念更新、政策鼓励二个方面加以引导，逐步消除农村建房中土地资源浪费现象。

（二）深化农村土地使用制度改革，拓宽旧村改造筹资渠道 旧村改造最大难题是基础设施建设资金问题。从试点来看，虽然筹资渠道林林总总，但根本出路还是在于土地，农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产，如何通过市场化运作，使农村集体建设土地资产显性化，是解决新农村建设资金问题的唯一有效途径。但是国家土地管理法规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”近年来，外省许多县市都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作，并出台了相应政策，明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押，使农村集体建设土地资产性质得到体现。我县应在农村宅基地有偿使用，通过招投标收取宅基地级差地租等方面进行了探索，例如我县次营镇进行了农村宅基地公开拍卖；取得了较好的效果。创新是社会进步的永恒动力。

第四篇：旧村改造典型经验材料

我们##县位于山西省东南部,国土总面积1968平方公里,有40万人口,18个乡镇,473个行政村。县境内矿产资源比较丰富,以探明各类矿产资源22种,其中煤炭资源储量56.18亿吨,白云岩储量42亿吨。耕地总面积54.8万亩，其中基本农田53万亩。人多地少是我国的基本国情，我县这一问题更加突出。我县农村自然庄多达1700余个，建了新

房不拆旧房在农村普遍存在，村庄占地浪费严重，“空心村”问题突出。加上我县地处太行、太岳、中条三山交会之处，坡地多，大面积的平川地少，而且许多村庄多建在平川之处，虽着村庄占地的不断扩大，使原来就不多的耕种条件好的平川地日益减少。如何适应新形势，加快农村旧村改造，推进新农村建设，是我们国土资源部门促进集约用地、节约用地的重要工作任务。我们##县国土资源局历来重视旧村改造工作，早在八十年代末期就积极开展了此项工作,涌现出了望川、上伏、后则腰、蔡节、西沟等旧村改造成绩突出的村庄。其中望川村的旧村改造力度最大，该村由1989年居民住宅370亩的村庄，经过旧村改造后居民全部住近了楼房，占地面积仅有250亩，大大节约了耕地。回顾望川村旧村改造工作，我们的主要做法有以下几点：

（一）加强宣传，使全村干部群众齐心协力，是实施旧村改造的内在动因旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，再加上农村传统思想根深蒂固，工作难度较大。因此，能不能统一干部群众的思想，激发新农村建设的热情，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地1307亩。1984年开始，该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业，1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业，全年实现工农业总产值905万元，人均存收入1000元。有了钱就要盖房子，这是中国农民的传统，望川村的百姓也一样。以前，望川村民无钱修房子，360户人居住在三个自然庄中，居住区占地面积185亩，自1978年以来，富裕起来的望川村人，纷纷建新房，截止1989年，全村共建新房1000间（眼），占地185亩。这样形成了三个问题：一是村庄土地浪费严重，村庄占地已占地370亩，而许多村民仍无房住，要彻底解决，村委估计至少还得占地300亩，这样一来望川村占地将达到670亩，而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少，除了村民修房占地外，望川村办企业也要占地，企业要发展，就要上规模，上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地，人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱，以前的居民点没有改变，还是那样低、矮、破烂、污水横流，垃圾随处可见，排水排污都是问题，而新的建筑虽然新，但东一处，西一处，显得杂乱无章，公共设施无法配套，导致了望川村街道低洼不平，雨天水路不畅，因排水、走路造成了许多民事纠纷，村庄建设水平上不去，仍是“年年建新楼，岁岁无新貌”。针对上述问题，我们国土资源局积极为该村出谋划策，在参观该村时，与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。在我们的宣传下，望川村两委认识到了这一点，从1988年开始，两委干部统一了意见，决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造，我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识，消除村干部的畏难思想，齐心协力做好拆迁户思想工作，消除群众的担忧、害怕、抵触情绪，取得群众的理解和支持，为征地、拆旧铺平道路，确保旧村改造的顺利进行。

（二）加强指导，注重规划和建设管理，是高质量完成旧村改造的前提和条件　在旧村改造中，许多村庄由于不重视规划和建设管理，结果使村庄旧村改造半途而废，新村面貌依旧、质量不高。因此，旧村改造首先要因地制宜，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划，同时要强化建筑设计工作，对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下，由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至2000年新村建设和产业结构布局的总体规划，提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走：第一步在91年建成两栋三层居民楼，安排居民48户；建成宽12米，长1000米的柏油新街；建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步，从1992年至1995年，建成居民楼8栋，安排居民200户的同时，建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到2000年，居民全部进入新村，并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议，但在今天看来，我们对望川旧村改造的超前规划是正确的

第五篇：旧村改造做法 意义及建议

旧村改造做法、意义及建议

一、翁垟镇后西村旧村改造基本情况

翁垟镇后西门村是翁垟镇建成区范围内村，属我市实施旧村旧村改造示范村。全村在册人口837人，235户；另有外来人口587人，166户。去年村集体经济收入48万元，人均收入10750元。其收入主要来源为务农（约10%劳动力从事纯农业）、务工、经商和出租房屋。现有耕地223亩，居住区占地50多亩，两者成片分离，相距一公里。其中列入旧村改造范围内的老村居住人口约400人，112户。

2003年，后西门村多数村民要求对老村进行旧村改造，改变现有居住条件和生活环境。村两委根据村民意见进行认真研究，多次召开村民代表会议和村民大会，统一思想，取得了98%的村民支持。在此基础上，该村制订了《后西门村旧村改造实施办法》，决定用三至五年时间对老村112户住宅实施拆除，在原址建设多层公寓住宅，分四期完成改造任务。

该村旧村改造一期工程于去年经市发改局立项，并通过市规划建设局方案会审和初步设计会审，目前，规划等有关手续已办理完毕，现正在办理建设用地报批手续。拆迁户拆赔情况调查、拆赔协议签订、建设资金筹措、老屋拆除等前期工作已基本完成。据后西门村两委介绍，一期工程改造完成后，该区块范围内总用地面积4181平方米保持不变，建筑占地面积由原来的2443平方

· 1 · 米减至1751平方米，建筑密度降低；建筑面积由原来的5240平方米增加至14760平方米，净增9520平方米。

二、翁垟镇后西门村旧村改造的意义

翁垟镇后西门村的旧村改造是我市旧村改造工作开展以来一个依法依规按程序报批、成片改造的例子，到目前为止，它只需再履行建设用地报批和建设许可程序即可动工兴建。它的成功，意义是多方面的：

（一）顺应了近几十年来农村城市化、工业化、市场化的社会发展趋势，并且将加快这种趋势，促进农村社会形态、生产方式的转变和农民生活方式、生活品质的提高。从后西门村来说，现全村仅有10%劳动力从事纯农业，大部分劳动力从事二、三产业，传统农耕生活在该村渐趋式微，取代它的是现代城镇、城市居民的生活方式。这就是为什么村两委在征求全体村民进行旧村改造、兴建多层公寓式住宅时得到98%支持率的原因所在。

（二）为全市城中村、城镇近郊村、经济发达村旧村改造提供范本。后西门村的旧村改造，到目前为止还属严格意义上的、完整的、按村民意愿和政府有关部门倡导的思路进行的旧村改造，依此完成，村民可依法取得“一户两证”（土地证、房产证），这就避免了之前北白象镇樟湾村、石帆镇前林村因未经正常手续审批，自行组织拆迁建设，旧村改造完成了，但村民拿不到两个权证的后遗症。因此，后西门村的旧村改造，将为全市相当数量的城中村、城镇近郊村、经济发达村的旧村改造提供范本，同时也 · 2 ·必将推进全市农村新社区建设步伐。

（三）盘活农村存量建设用地，提高农民生活品质。后西门村旧村改造在符合镇村建设规划的前提下，通过适当提高建筑容积率，达到降低建筑密度、增加建筑面积的目的。据测算，四期改造工程共减少建筑占地面积2000平方米，净增建筑面积17000平方米。腾出的这2000平方米空地安排作为公共绿地和其他公共场所、公共服务配套设施建设，这对寸土寸金的城中村来说是非常宝贵的。而且按照村两委的设想，村民在增加居住面积后，势必有一部分用于出租，他们要求村民在选择出租房对象上，要首选附近企业的工程技术管理人员，淘汰“捡垃圾的和无业游民”，这对于增加村民收入、提高生活品质是非常有益的。

（四）扩大村集体经济收入来源，增强村级组织调控力。根据后西门村旧村改造方案，通过改造净增的建筑面积，除用于安置拆迁户居住、解决困难户居住外，剩余部分归村集体用于兴办三产和出租。村集体经济收入增加后，无疑对增强村组织凝聚力、号召力、完成政府交办事项以及发挥社会管理的基础作用都是十分有利的。同时，通过旧村改造，村两委掌控一定的资源，相当于增添了一个业态工作平台，这对村级组织建设也非常有利。

三、相关建议

（一）加强政策研究指导，激发村民参与热情。实施旧村改造是一件利国利民利社会的好事，政府对这项工作也非常重视，为此还专门成立旧村改造指挥部。但从这项工作的推动情况来看，· 3 · 无疑是进程阻力不小。分析其中原因，不外由于旧村改造涉及多个主体的利益分割、转移，涉及土地、规划、建设、房管等许多政策法规层面的关卡，也涉及审批层面的部门协调和程序安排，而现有的市委、市政府关于这些问题的研究、规定是较为粗略的，尤其是对旧村改造后村民如何取得土地证、房产证，以及取得两证后其用益物权、担保物权如何确定，均语焉不详（参见乐委办„2003‟37号、发委办发„2005‟157号、乐政发„2007‟63号文件）。这种指向上的不明确，一定程度上影响到村组织和村民参与旧村改造的积极性。

（二）形成部门统一意志，增强部门服务意识。旧村改造是一项新事物，目前工作还属政府主导型，非常需要政府各有关部门围绕大力推进旧村改造的目的，加强配合协作，形成统一口径、统一意志，不能有各唱各的调、相互推诿扯皮的情况发生。从具体审批环节来说，由于大部分村组织和村民对此不熟悉，是靠部门人员指点去行事的，这就更需要部门人员在吃透有关政策法规的前提下，增强服务意识，给村组织和村民以强有力的指导，做到指导到位、办事高效、不越俎代庖、尽量开绿灯。

（三）鼓励改革创新，积极探索尝试国有、集体“两种产权、一个市场”的运作办法。目前，城镇居民的住房早已实现“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农村住宅产权的不完整性，使农民家家都拥 · 4 ·有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（如北白象樟湾村存在的隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。对此，我市农村合作银行从2006年开始在经济较发达的建制镇试点办理集体土地农民自建房的抵押贷款业务。截至2008年2月末，已为3452户农民提供农民自建房抵押贷款，贷款余额达6.23亿元，贷款不良率为0.96%，比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。为了控制贷款风险，该行在办理此类房屋抵押贷款时，施行比国有出让土地上房屋抵押率低10个百分点的办法。而我市房管部门近几年也尝试性办理了一些乐清市域范围内同城村民之间的集体土地使用权性质的农民住房过户手续。这些探索性的做法，变农民手中的静态资源为动态资源，为农民创业发展注入强劲动力。但这些做法尚需政府予以肯定支持。

此外，政府部门在推进旧村改造时，应积极引导改造村“依法将旧村改造范围内村集体建设用地征收转为国有土地后，实施拆迁安置建设”方式进行，并且在土地出让金等税费收取上和项目权证办理上给予特殊政策，以使村组织和村民合法、方便、优惠获得国有土地性质的两个权证。

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