义乌旧村改造事例3

第一篇：义乌旧村改造事例3

坚持科学发展 建设一流示范园区

赵国荣深入佛堂镇科学发展示范基地调研

4月3日，市委常委、统战部长赵国荣带领财政局、农业局相关负责人深入所联系的科学发展示范基地——义乌市高效生态农业园区调研，实地察看示范园区基础设施建设、总体布局和运行状态。

赵国荣在调研中指出，佛堂高效生态农业示范园区的启动建设，为加快农业农村改革发展、推进农村土地流转、提高土地利用率、完善农田基础设施、促进农业增效农民增收、实现从传统农业向现代农业转变提供了很好的示范。

赵国荣强调，示范园区作为科学发展和农业转型升级示范基地，也是市里2009年的重点工程，佛堂镇一定要以高度的责任感和使命感扎扎实实把这项工作做好。一是要按照规划布局，有条不紊地开展施工建设。按照省农科院规划方案要求，列出下一步工作计划和目标，对园区建设过程中出现的新情况、新问题，要及时与设计单位、职能部门沟通；二是要维护好村民合法利益，确保示范园区工程和谐和睦。部分村民对土地流转模式不熟悉，对示范园区功能和长远效益不了解，对示范园区建设不理解、不支持，要通过耐心细致的工作，晓以利害，让他们理解、支持示范园区建设；三是要突破重点难点问题，建设一流示范园区。及时梳理影响示范园区建设的重点难点问题，加强与职能部门的沟通协调，争取职能部门的支持，集中精力及时加以解决。

第二篇：义乌市新农村建设 义乌旧村改造 政策细则实施办法

义乌市新农村建设 义乌旧村改造 政策细则实施办法

(2008-05-18 10:32:13)转载

标签： 分类： 旧村改造政策法规

义乌旧城改造 义乌新农村建设 杂谈

政务来源：义乌市人民政府 更新时间：2007-6-25 第一章 总则

第一条 为进一步推进和规范新农村住房建设，改善农村居民的居住条件，集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》和浙江省国土资源厅《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》（浙土资发〔2005〕94号）等法律、法规、政策的规定，结合《义乌市城乡一体化行动纲要》，制定本办法。

第二条 本办法所称新农村住房建设是指农村居民按照社区控制性详细规划和村庄建设规划，改造、拆建、新建住房的行为。

第三条 新农村住房建设必须遵循“以人为本、因地制宜、科学规划、集约用地、稳步推进”的原则进行。

第四条 新农村住房建设在市人民政府的统一领导下，由市新农村 建设领导小组办公室（以下简称市新农村办）负责指导，镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责组织，村级组织具体实施；市国土资源、规划、建设行政主管部门根据各自职责依法履行新农村住房建设涉及的行政职能。

第五条 市政府每年专项安排新农村住房建设占用农用地的指标和额度，根据镇街的实际需求和标准农田建设、农村建设用地整理增加有效耕地面积等情况分解到各镇街；各镇街应根据市政府下达的农用地指标和额度，统筹安排，制订计划，确定实施对象，分批次、有计划地组织 实施。

第二章 建设条件与规划编制

第六条 村级组织总用地规模由建设用地审批对象的用地面积（含可增加安排的面积）、非村级组织成员合法房屋补偿所需的用地面积和需规划控制保护的面积（具体以审批为准）等组成。

第七条 村庄建设规划应符合土地利用总体规划、城市总体规划和城乡一体化社区布局规划，根据社区控制性详细规划、总用地规模和相关规范要求进行科学编制，具体按照下列标准：

（一）建设用地审批对象人均规划用地不超过90平方米，其中，公共配套设施建筑占地面积人均不小于1.5平方米；

（二）城市规划区内的村庄建筑密度不大于27%；城市规划区外的村庄，可根据实际情况适当放宽建筑密度，但最高不超过35%；

（三）容积率控制在1.1以内；

（四）垂直房建筑檐口高度不超过13米；

（五）积极鼓励建设多层、高层水平套房，采用多层、高层水平套房的可适当增加建筑容积率，降低建筑密度（具体标准另行制订）。

第八条 村庄建设规划要体现地方特色、文化特色和时代特征，应做好古建筑物、近现代有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护。上述规划保护面积并计入总用地规模。

第九条 在不突破总用地规模和规划指标的前提下，经村民会议通过，村级组织可根据批准的实施细则，自行确定实施方案、分步实施计划和建设多层、高层水平套房、垂直房等各类住宅的比例，经镇街审核批准，报市国土资源、规划行政主管部门和新农村办备案。分步实施的，不同批次规划指标应相衔接；采用多层、高层水平套房的，应按需要合理设置大中小户型，并先予实施。

第十条 各镇街应根据城乡一体化社区布局规划，向市规划行政主管部门申请规划设计条件，委托有资质的规划设计单位编制社区控制性详细规划，报市规划行政主管部门审核，市政府审批；社区控制性详细规划着重规划道路网、给排水、三线、公共配套等内容，住宅采用模式、建筑风格应相协调。各镇街应根据社区控制性详细规划和各村级组织的总用地规模，统一社区内村级组织意见后，确定各村建设的位置、范围，能与规划衔接的房屋尽可能予以保留。

第三章 建设用地申请与审批

第十一条 村级组织建设用地的审批对象为下列人员：

（一）村级组织实有在册成员；

（二）服兵役前属本村级组织成员的义务兵、士官；

（三）入学前属本村级组织成员的全日制大中专院校在校学生；

（四）在劳改、劳教前属本村级组织成员的正在归正人员。

第十二条 夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证等法律、法规、政策规定可增加安排建房用地的家庭，增加一人标准安排。

属建设用地审批的对象，经村民会议通过，有下列情形可增加一人标准安排：

（一）年满20周岁以上的未婚人员（不含离异的人员）；

（二）已婚未育的家庭；

（三）服兵役、入学前属本村级组织成员的义务兵、士官和全日制大中专院校在校学生已婚未育的，且其配偶系本村级组织成员的家庭；

（四）在劳改、劳教前属本村级组织成员的正在归正人员已婚未育的，且配偶系本村级组织成员的家庭；

除上述情形外，建设用地按实有在册人员安排。增加安排建房用地的家庭，其建房用地总占地面积不超过140平方米。已享受审批宅基地政策的对象，今后因婚嫁等迁移户籍的，在迁入地不再批建宅基地。

第十三条 在符合总用地规模和相关规划指标条件的前提下，建设用地审批对象的人均建筑占地面积标准由村级组织召开村民会议研究确定，报所在镇街审核、批准，国土资源行政主管部门备案。家庭成员建房用地获得批准后，应进行联建。家庭成员中建设用地审批对象拥有的合法旧房总占地面积超过可审批标准的，超过部分按占地面积1:0.7的比例按实安排，但家庭成员中建设用地审批对象的总占地面积最高不超过140平方米。

第十四条 因家庭内部分割、赠与、继承，造成建设用地审批对象拥有旧房占地面积不足审批标准的，其建设用地审批应与其他成员合并计算；造成建设用地审批对象拥有旧房占地面积超过审批标准，致使家庭其他成员不足审批标准的，不予补足。

第十五条 建设用地审批对象拥有的位于本村级组织范围内的合法房屋已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的：

（一）剩余合法房屋仍超过审批标准的，超过部分按1:0.5的比例按实安排，但家庭成员的总占地面积最高不超过126平方米。

（二）剩余合法房屋不足审批标准的，按剩余合法房屋占地面积按实安排或水平房安排。采用水平房的，家庭成员实际拥有总占地面积不足1人建筑占地面积标准且实有在册3人及以下的，可安排108平方米以内水平套房一套；超过1人建筑占地面积标准但不足36平方米且实有在册3人及以下的，可安排126平方米以内水平套房一套；占地面积超过36平方米或占地面积不足36平方米但实有在册4人及以上的，可安排144平方米以内水平套房一套。

（三）实无住房的，按家庭照顾安排水平房。家庭实有在册成员人数在3人及以下安排建筑面积108平方米以内水平套房一套，4人及以上的安排建筑面积126平方米以内水平套房一套。

第十六条 经村民会议通过，拆除非村级组织成员拥有的合法房屋，可采用经济补偿、水平房或垂直房补偿：

原有旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按1：1的比例按实安排；占地面积不足36平方米的，应进行联建或采用水平套房补偿，采用水平套房补偿的，可按原有房屋建筑占地面积1：3的比例结合就近面积户型安排；建筑占地面积在108平方米以上的，超过部分按1：0.5的比例按实安排，但最高不超过占地面积126平方米。采用经济补偿的，具体标准由村级组织制定，费用由村级组织承担，并在实施细则中予以明确，节省的建设用地可在村级组织内部调剂使用。

非村级组织成员拥有的合法房屋，已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，在审批补偿方案时，其剩余的合法房屋须与已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的面积合并审查；非村级组织成员拥有的合法房屋发生家庭内部分割、赠与、继承等行为的，应按原有合法旧房面积进行审查。

第十七条 建设用地审批与旧房拆除相挂钩。未签订原有房屋拆除协议的村级组织成员，申请建设用地不予受理；村级组织未完成原有房屋拆除的，不予定点、放样，申请下一批次建设用地的，不予受理。

第十八条 村级组织占用农用地批准后，满一年未实施具体用地行为的，相应扣减所在镇街下一新农村住房建设占用农用地指标、额度；满二年未实施具体用地行为的，扣减相应指标、额度，并责令村级组织恢复耕种。

第四章 组织实施

第十九条 按规划可在村庄现有建设用地范围内完成新农村住房建设的村级组织，优先予以实施，并可适当放宽相关规划控制指标。分期实施的，村级组织应明确分期实施计划、对象产生办法、具体步骤等内容，每批对象的产生应充分尊重群众意愿，采用公开、公平、公正的方式确定。

第二十条 新农村住房建设按下列程序实施：

（一）调查核实。村级组织应广泛开展宣传，调查摸底，统计总人口和可增加安排的对象、有合法产权的非农人员等，了解、统计旧房现状及产权情况，并登记造册。

（二）确定总用地规模。村级组织应测算新农村住房建设总用地规模，制定用地方案和实施计划，经所在镇街审核，报市国土资源行政主管部门批复。考虑到为规划留下空间等因素，条件允许的村庄，可在建设用地审批对象规划总用地面积的基础上增加10%计入总用地规模。

（三）制订实施细则。村级组织应根据法律、法规、政策的规定拟订实施细则，明确总人口、人均建筑占地面积标准、住宅的类型、安置的方法、实施计划、旧房拆除和建房用地安排方法等内容，经村民会议通过，报镇街审核后批复。批复后的实施细则应分别报市国土资源、规划行政主管部门和新农村办备案。

（四）编制规划。村级组织应根据社区控制性详细规划和总用地规模、住宅的类型等，委托编制村庄建设规划，经村民会议讨论通过，镇街、市规划行政主管部门审核，报市政府审批，批准后由镇街公布。

（五）建设用地申请。列入镇街计划的村级组织，持已批准的规划、实施细则、用地方案、旧房拆除协议、申报对象资料等向镇街提出建设用地申请，经镇街、国土资源行政主管部门审核后，报市政府审批。不占用农用地的，可一次性申请。

（六）拆除旧房。村级组织应在建设用地批准后，新房建设启动前完成旧房拆除。

（七）新房建设。村级组织应依法、统一申办建房手续。旧房拆除经检查合格后，由各镇街定点放样，城市规划区范围内由市规划管理处定点放样，按规划组织实施。村内道路、给排水、污水处理设施、绿化等配套设施及新房外立面应按规划同步实施。

（八）登记发证。市综合行政执法部门和各镇街、村级组织应加强对新农村农村建设的服务、监督和管理。新房建成后，当地镇街、综合行政执法部门、规划管理处应实地检查是否按规划用地，配套设施和新房外立面是否按规划建设，验收合格的，依申请予以登记发证。

第二十一条 住房建设实行统一设计、统一配套、统一管理，鼓励统一施工，统一施工的应当公开招投标。

第五章 旧房拆除与资金管理

第二十二条 新农村住房建设应切实维护产权人的合法权益，村级组织应召开村民会议决定拆除旧房、收回超过可享受审批额度部分的宅基地是否作经济补偿，作补偿的应明确具体标准。

第二十三条 旧房产权以《土地使用权证》登记的建筑占地面积为准。拆除超过审批限额标准，且未发放《土地使用权证》的合法房屋，由国土资源部门予以丈量，凭权源依据审核确定其产权。拆除未超过审批限额标准且已发放《土地使用权证》的合法房屋，由村级组织依权证登记造册，国土资源部门不再另行确权；拆除违法建筑和临时建筑，不予确权和补偿。

第二十四条 拆除产权不明确的房屋，须将房屋原始证据资料交由公证机构保全证据；拆除共有产权的房屋，应待共有权人达成协议后再予拆除；拆除设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。

第二十五条 村级组织与被拆除人应签订房屋拆除书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原土地使用证和房屋所有权证上交村级组织，统一向发证部门办理产权注销手续，并在规定的期限内完成搬迁，村级组织应在新住宅定点放样前完成旧房拆除。

第二十六条 村级组织在新农村建设中收取的各项费用应专款专用，纳入镇街联管帐户管理，优先保证道路、给排水、绿化、公建等基础设施建设；各项帐务应单独列支、定期张榜公布，接受群众监督。

第二十七条 各镇街、村级组织应建立、健全档案制度，加强对新农村建设档案、资料的管理。档案资料包括：批准文件、规划和建设方案、拆除协议等与新农村住房建设相关的材料。

第二十八条 积极鼓励各村级组织节约用地。节省的建设用地若规划许可，经村民会议通过，依法报批后，可由市国土资源行政主管部门组织公开出让。城市规划区外村级组织在现有建设用地范围内按规划完成新农村住房建设，且未新占用农用地转为建设用地的，其节省的建设用地按出让所得地方可支配部分的100%用于补助基础设施建设；按村级组织总用地规模实施新农村住房建设，但需新占用农用地转为建设用地的，其节省的建设用地按出让所得地方可支配部分的70%用于补助基础设施建设。城市规划区内建成区外村级组织在现有建设用地范围内按规划完成新农村住房建设，且未新占用农用地转为建设用地的，其节省的建设用地按出让所得地方可支配部分的80%用于补助基础设施建设；按村级组织总用地规模实施新农村住房建设，但需新占用农用地转为建设用地的，其节省的建设用地按出让所得地方可支配部分的60%用于补助基础设施建设。

节省的建设用地相关规划指标超过本办法规定的，其补助标准另行制定。

第二十九条 涉及新农村住房建设的行政事业性收费，本市有权减免的，按标准下限的50%收取，服务性收费按保本原则收取。

第六章 附则

第三十条 本办法公布前，已经依法批准并开工建设新农村住房的村级组织；或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且除新农村住房建设预留用地外，其余土地经批准已被依法征用的村级组织，可按原批准方案执行。

第三十一条 本办法公布后，已经规划批准的村级组织需进行规划调整的，其规划调整所需的相关费用由所在镇街承担。

第三十二条 本办法自2006年7月15日起施行。义政[2001]113号文件同时废止。

第三十三条 本办法由市政府法制办负责解释。

井陉县建设局

关于推进社会主义新农村建设

实施细则

在对《中共井陉县委、井陉县人民政府关于社会主义新农村建设指导意见》认真学习和广泛征求意见的基础上，我们结合工作实际，制定如下实施细则：

一、规划

（一）、工作职责

负责县城、村镇、风景名胜区发展规划的编制、管理、实施等工作。

（二）、任务目标

1、编制《井陉县县域村庄空间布局规划》，科学预测和确定我县需要撤并及保留的村庄，按照合理配置区域性基础设施和提高村庄建设用地集约化水平的要求，提出农村居民调整、搬迁、合并的意见，从而优化我县村庄布局，加快我县新农村建设。该项工作目前已经开始，10月底可完成纲要评审论证，年底前完成成果提交。

2、按照《县域第三期总体规划》及县委、县政府提出的“扩城”战略要求，加快“扩城”步伐，一是8月底前拿出县城大东环路详细规划。二是10月底前完成县城南环路详细规划。

3、加大各乡镇及村庄总体规划、建设规划编制力度。有条件的村镇要调整总体规划和建设规划，提升档次、提升品位，树立典型。

二、市容市政

（一）、工作职责

负责市政设施维修、县城环境卫生、园林绿化及县城环境综合整治等工作。

（二）、任务目标

1、严格按照县委、县政府要求，实施“扩城”规划，按照“一城三区”开发战略，从精细入手，对绿化、亮化、净化、美化进行科学规划。

2、按照《河北省城市绿化管理条例》第十一条第一款规定，新建小区绿化率不得低于30%，留足绿化用地。

3、人均绿地不得低于1.5平方米。

4、县城500米之内建设一个小游园。

5、严格城市道路建设，防止低洼积水并配置合理的排水设施，实行雨、污分流。

6、合理配置公厕。

7、合理建设垃圾转运站，配置环卫清扫、保洁、清运人员。

8、按规定配置果皮箱。

9、合理配置路灯、夜景设施。

10、对新农村建设无偿提供绿化、路灯规划和专业技术指导。

关于加快推进誓节镇社会主义

新农村建设的实施细则

为深入贯彻落实党的十六大和十六届五中全会精神，根据广发[2006]11号文件精神，经研究，现就加快推进誓节镇社会主义新农村建设提出如下实施细则：

一、充分认识建设社会主义新农村的重要意义

建设社会主义新农村，是一项利民富民的民心工程，是一项提升领导干部执政能力的党建工程，是一项密切党群干群关系的基础工程。全镇上下都要把加强社会主义新农村建设作为落实科学发展观的重要举措，作为做好“三农”工作的当务之急，切实担负起责任，做到思想上高度重视，行动上狠抓落实，更快更好地促进农村的可持续发展，从而为誓节崛起作出更大的贡献。

二、切实把握社会主义新农村建设的指导思想、基本原则和总体目标

（一）指导思想

坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十六大、十六届五中全全精神，牢固树立科学发展观，按照“多予、少取、放活”的方针，以发展农村经济、增加农民收入为核心，以改善提高农业生产条件、农民生活质量和农村综合文明程度为重点，以农村综合改革为动力，整合资源，统筹发展，协调推进全镇农村经济、政治、文化、社会建设和党的建设，为打造经济强镇奠定扎实基础。

（二）基本原则

1、坚持总体规划，分步实施。按照产业相对集聚、居住相对集中、土地相对集约、农村基础设施各类要素相对集合的要求，以现代乡村理念科学规划，合理布局，并有步骤、有计划地加以实施。

2、坚持群众主体，政府主导。充分尊重群众意愿，调动群众积极性，以群众为主体，开展民主协商，不搞强迫命令，不包办代替。发挥政府规划、指导职能，积极争取国家和省、市、县扶持资金，加大财政投入力度，加快社会主义新农村建设步伐；同时，积极鼓励个人、企业参与新农村建设，形成多主体建设、多元化投入格局。

3、坚持典型示范，有序推进。选择条件相对成熟的村组先行试点。在此基础上坚持从实际出发，因地制宜，按照不同类型，有梯次地推进。

4、坚持分类指导，量力而行。制定新农村建设的目标、任务和措施，既要勇于探索创新，又不脱离实际。对基础条件较好、经济实力较强、农民积极性较高的村和村民组要积极引导、鼓励和支持他们走在前面，作出示范；对具有一定基础的特色村要重点扶持、逐步提高，发挥好引导带动作用；对基础较差的村加大帮扶力度，为建设新农村创造条件。

（三）总体目标

先行选择若干个村，在产业、基础设施、服务保障等方面进行重点扶持，建成示范点；对全镇20个村和1个街道全面进行环境整治，重点加大对国道、省道沿线村的整治力度，力争通过5年左右的时间，实现农村生产力有较大发展，生活水平和文明程度有较大提高，公共事业有较大改善，社会保障体系比较健全，努力将我镇广大农村建设成为“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。

三、突出重点，全面推进新农村建设

（一）加快农村经济发展，千方百计增加农民收入

1、加快推进“竹业富民”进程。狠抓竹林垦复改造和新竹种植工作，千方百计扩大竹资源总量，加快培育和建设竹业示范基地、竹景观示范点；大力发展工业集中区，展示竹乡新形象。

2、大力推进农业产业化经营。大力实施农业标准化生产，优化农业种养结构、品质结构和市场结构，积极发展观光农业；加大科技投入，增强产品的市场竞争力；合理利用资源，大力发展循环农业经济；重点发展农业产业化龙头企业，突出强化农产品“精品”意识和品牌意识，努力打造绿色食品生产加工基地。

3、强力推进乡镇工业集中区发展。按照“项目统一管理、政策统一优惠、产业合理布局”的要求，科学确定不同区域产业发展重点，着力引进项目，发展企业，实现第三产业集聚发展。

4、不断推进农村服务业发展。加快发展农村商贸流通业，加强农村市场管理。

（二）加快发展农村公益事业，促进和谐发展

1、加强村镇规划管理。认真做好土地利用总体规划和集镇建设总

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按照 “生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”二十字方针，结合复兴村实际，经过实地调查，与村“两委”座谈，征求村民代表意见，因地制宜，结合村情，特制订以下实施方案。

一、基本情况

村距离县城31公里，全村辖6个村民组。有农户721户，总人口3289人，劳动力2145个，有苗、汉、畲、仫佬等民族，其中，少数民族人口占全村人口的96％。总面积为2465.85公顷，耕地面积为158.67公顷。2006年，人均占有粮食450公斤，农民人均纯收入不1620元。

二、指导思想

按照科学发展观要求，结合我村实际，确立社会主义新农村建设的总体发展思路是：以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻新农村建设“二十字”方针，依托资源优势，进一步加大劳务输出的力度；加强农业基础设施建设，大力调整种植业结构，提高种植业生产效益；通过推进各业生产，全面提高农民收入，提高广大群众的物质和文化生活水平，全面推进社会主义新农村建设。

三、建设目标

按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体要求，以农村经济发展产业化，农村建设新型化，人居环境优美化，公共服务社会化，农民教育组织化，稳定机制长效化，村务管理民主化，乡风民俗文明化为目标，广泛动员，全面发展，逐步把复兴村建设成拥有现代化文明生活的新型农村，把复兴村农民培养成为适应新形势要求的有文化、有技能、有道德、高素质的新型农民，力争把复兴村建设成村民、集体收入双富裕，物质、文化生活两宽裕的社会主义新农村。具体为：

（一）培育主干产业，做到产业发展化

一、是大力发展种植业，积极引进和扩大优良品种的种植；

二、是大力发展养殖业，积极发展牛猪等高效益畜产品养殖；

三、大力发展民族手工艺加工。

（二）房前屋后整洁，做到农村优美化

一是清除房前屋后的垃圾，整理乱堆、乱摆杂物，禁止柴乱垛、粪乱堆、纸乱扔、水乱倒、猪乱窜、禽乱跑的现象；二加快沼气池建设速度，改建厕所、猪圈等。

（三）乡风文明建设，向“9个好”方向努力

党员带头崇尚新风、带头守法，开展乡风文明建设。从“学习风气好、文明风尚好、邻里关系好、崇尚科学好、团结互助好、治安防范好、遵纪守法好、计划生育好、义务风格好”9个方面努力，一是倡导家庭美德建设，开展评比“五好家庭”、“守法户”、“清洁卫生达标户”等活动。二是积极开展公民道德建设活动。以爱国主义、集体主义、社会主义教育为核心内容，引导广大干部除陋习、讲文明、树新风。三是开展诚信活动，引导群众树立诚实守信的良好社会风尚。四是围绕“生态文明富裕村”的创建，深入开展创建文明村、组、户活动。

（四）公路方便入户，做到村路街道化

我村有5个自然村寨进行了水泥路硬化，2009年计划投资4万元完成村内路面水泥路硬化4000平方米。

（五）文明民主管理，做到管理民主化

修订村务各项规章制度和村规民约，健全完善村民代表议事会，党员和村民代表包片联户等管理办法，优化管理秩序。加强对村民的思想教育和技能培训，在村中醒目处做一块公开栏，公布制度，财务、实用技术、打工信息及好人好事，让村民自行管理，自行约束，自行监督，实现管理民主化。

四、方法措施

1、加强组织领导。成立村新农村建设领导小组。

2、广泛宣传发动，召开不同层次的会议、组织相关单位对农民进行集中培训，广泛宣传社会主义新农村建设的主要内容和主要措施。增强农民民主意识，协作意识，参与意识，积极引导广大村民参与到社会主义新农村建设中来。

3、加大建设投入。除了项目投部分资金外，要积极向有关部门和单位争取资金，投入生产发展中来。

第三篇：旧村改造步骤

一、村向街道打报告，申请旧村改造

二、街道同意后，以街道的名义向区政府打报告。

三、办旧村改造用地预审。

四、政府同意后由城市规化办公室出证明到规化局办选址。

五、做旧村改造规划设计。

六、规划方案批准后由城市化办公室申批安置计划和土地出让方案。

七、与政府签定三年改造目标责任书。

八、对旧村改造做出安置拆迁补偿办法,召开村民代表大会

九、对所有房屋评估，与村民签定拆迁安置协议

十、办建设用地,建设工程,规划许可证做安置楼建筑工程方案，办施工手续.十一、与街道签定土地出让拆迁安置责任书

十二、街道、村委分别与国土局（储备中心）签定土地出让 拆迁安置（承诺）协议

十三、剩余土地办理集体土地出让手续。

十四、办理出让土地招、拍、挂手续。

十五、招、拍、挂结束，出让地内村民拆迁。

第四篇：旧村改造流程

一、编制旧村改造项目总体策划方案：

申报资料：

1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明)；

2、违规违法建设及处理情况；

3、初步改造意向。

（1）区政府关于村庄整合的意见；

（２）居住用地和生活保障用地（含机动用地）选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的，可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1：2000地形图上；

（3）需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。

（4）村民拆迁安置和后续生活保障意见；

（5）旧村改造的资金筹集方式；

（6）其他需说明的问题。

承办部门：区旧村改造领导小组。

二、总体策划方案的报审：

申报资料：

1、总体策划方案编竣后，由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见，报市旧村改造工作领导小组办公室；

2、市旧村改造办公室组织会审，综合各部门意见通过后，报市旧村改造工作领导小组会议审议；

3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案，正式行文批复。承办部门：市旧村改造领导小组。

三、申办规划策划方案审批：

申报资料：

1、申办规划策划方案策划要求通知单；

办理时限：8个工作日。

申办程序：

出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障（含机动用地）、捆绑开发用地规模等规划条件。

2、编报规划策划方案。（委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制，其成果应达到修建性详规的深度）。

办理时限：8个工作日。

申办程序：

规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块，市规划局出具规划指标及要求；对村民安置居住和生活保障地块，市规划局予以批复详细规划。

承办部门：市规划局。

四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建

设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：10个工作日。

申办程序：

市发改委受理后3日内，分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见；市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。

五、建设用地规划许可证：

申报资料：

1、书面申请（含建设要求和内容）。

2、经计划部门批准的有效计划文件。

3、1：500地形图。

4、已批准的可行性研究报告。

承办部门：市规划局。

办理时限：7个工作日。

申办程序：

1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复。需申请建设用地计划指标的，在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》；需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。

2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。

六、申办旧村改造用地审核意见：

申报资料：

1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1：10000土地利用现状图上（附界址点坐标）的图件。

2、立项计划（复印件1份，验原件）；

3、规划定点意见（复印件1份，验原件）；

4、规划范围图纸（复印件1份，验原件）；

5建设用地规划许可证（复印件1份，1份）。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：6个工作日。

申办程序：

出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明村现状土地利用的有关要求。

七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂：

申报资料：

1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征（收购）的申请表。

承办部门：市国土资源局。

申办程序：

市国土资源局审查同意后，由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后５个工作日内，出具项目核准文件。

八、工程建设项目立项审批：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：15个工作日。

收费标准：

如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。注意：旧村改造项目按上述程序申办立项审批。

申办程序：

有行政主管部门的建设单位，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的建设单位，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

九、国有（集体）土地使用证：

申报资料：

（1）土地登记需要的资料

①计划立项批文；

②建设用地规划许可证和用地意见；

③土地登记申请书；

④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；

⑤土地登记审批表；

⑥土地登记卡。

（2）土地转让登记需要的资料

①国有土地使用权转让申请审批表；

②出让人土地使用权证书；

③土地使用权评估报告；

④土地转让协议；

⑤转让双方法人证明；

⑥出让人原出让批文；

⑦出让方土地登记申请

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，可直接利用地块进行建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按相关程序办理。

申办程序：

①申请：建设单位持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。

②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。

③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。

④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。

十、建设拆迁临时用地许可证：

申报资料：

1、用地申请；

2、建设用地规划许可证；

3、建设工程设计规划要求通知书及附图；

4、建设用地规划意见。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

须缴纳土地开发管理费800元/亩。

申办程序：

持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。

十一、房屋拆迁许可证：

申报资料：

1、拆迁申请书。

2、建设项目批准文件。

3、《建设用地规划许可证》及附图、附件。

4、《国有土地使用证》或《拆迁用地批准书》。

5、建设拆迁临时用地许可证。

6、拆迁补偿、安置资金证明。

7、拆迁计划和拆迁方案。

8、产权调换和安置用房证明。

承办部门：市拆迁办。

办理时限：10个工作日。

收费标准：

拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。申办程序：

1、审查立项申请，并于收到申请后二日内作出是否准予立项的决定。

2、批准立项的，拆迁人应自批准立项之日起三日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，交纳拆迁管理费。

3、立项批准之日起五日内，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。

4、拆迁完毕，拆迁人应及时申请拆迁验收，经验收合格的，取得《拆迁验收合格证》。

第五篇：旧村改造项目分析

3、旧村改造在城市化中的作用

旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。

旧村改造类型

旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。

1、旧村改造模式和开发类型

旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址改造型。

依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：

（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。

优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。

缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。

所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。

（2）村级主导型

以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。

优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。

缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。

因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。

（3）开发商主导型

在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。

优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。

缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。

这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型

政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。

优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。

缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。

在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。

（5）政府与开发商联合开发型

实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。

优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。

因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析

截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。

（1）资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2012]21号）明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。

二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。

三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。（2）群众思想障碍问题

对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改（为改善生活质量）、又怕改的等待观望心态。

（3）政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。

济南市旧村改造发展前景（1）济南市政策的大力支持

为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县（市）区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。

（2）经济发展居民对住房环境改善的需求

随着经济的持续发展，旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理，居住环境的脏乱差，影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高，超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且，旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业，具有良好的投资前景，能使该村的服务业得到很好的发展。所以，旧村改造项目具有良好的商业前景。