多喜爱加盟项目分析

第一篇：多喜爱加盟项目分析

2012来临，家纺业迎来新生——

多喜爱logo

时尚家纺第一品牌

誉为服装业的美特斯邦威

引领“快时尚”家纺时代的到来

2012年开始的“下一个新世纪十年”，是家纺业蓬勃发展的“黄金十年”,中国家纺市场预计将净增加2000-3000亿元的市场。

百里挑一做家纺，十全十美多喜爱！

1、前景行业：据悉，中国每年的人数保有量在1000万以上，以每对新人消费2000元计，其婚庆家纺市场市场就达200亿之多，再加上乔迁新房者的购买量，其市场之大更不可估量。

2、品牌强势：多喜爱（dohia）于1999年注册，2000年获欧洲纺织权威机构信心认证，系中国驰名商标，是近年来快速强劲增长的行业明星。

3、市场广阔：依托时尚家纺高位低价的产品营销策略及大众化消费的广阔市场定位，公司合理分配市场，以丰富的产品线、区域内市场专卖经营的战略方案，最大化保障加盟者的实际收益。

4、理念领先：多喜爱以快时尚家纺品牌著称，是高科技面料行业标准制定者，先后与美国3M、美国华纳（WB）、韩国CHICaLOC、意大利多迪及HB建立合作，将国际时尚元素及业内科技领先成果引入产品，全力打造健康、舒适而时尚的家纺产品。

5、产品领先：凭借国内外专业的设计团队及一流商圈店面的双重优势，公司以上货快、换货频来引导家纺产品快时尚消费，媲美以快时尚著称的美特斯邦威、班尼路等服装品牌。6、7、8、免加盟费：无需任何加盟费用，仅1-5万元的保证金，合同结束后可退还。

广告支持：加盟商在当地推行的媒体推广及促销活动，公司总部并直接给予50%报销。装修直补：公司提供统一的形象企划设计和装修指导，如新加盟店严格按照公司标准进行店面装修，当年销售回款额达40-50万，即可获得公司200元/平的装修直补。

9、全程指导：前期协助实地考察店铺及选址、议价、提供风险评估，以成熟的门店管理模式输出，量身定制市场推广方案和新店货品配置；后期配有专业人员协助市场维护和开拓，专业操作系统保障专卖店进、销、存合理优化，并定期开展专业指导与培训。

10、可退换货：灵活的调换货政策支持，让您赢在家纺，快速致富！

朝阳产业+黄金时期+快速发展+先进理念——多喜爱家纺

抢占先机，抢滩多喜爱，财富赢家非你莫属！

第二篇：七天优品加盟项目分析

中国最大的进口商品连锁

七天优品港货连锁店加盟项目分析

看一个项目是否具备投资价值，简单的说应该从四个方面进行考量：

1、市场大：涉及衣食住行，与生活息息相关，是人们永远离不开的大市场。

2、趋势好：现在或许没有而将来会有；现在较少将来会多；现在多将来会普及。

3、风险小：投资少，万一出现什么意外，可以马上掉头，自然风险小很多了。

4、竞争少：比较早做，最好是第一个做；相对独特，不容易被复制。

那如果有这样的项目，你还在犹豫？那基本可以断定你这一生将与财富无缘了。

进口商品项目简介：

一.商业模式：

1． 商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱？简言之，饮料公司通过卖饮料来赚钱；快递公司通过送快递来赚钱；网络公司通过点击率来赚钱；通信公司通过收话费赚钱；超市通过平台和仓储来赚钱等等。

2． 为中国内地居民（指不常出国或远赴香港）购物及喜欢购买港货的内地居民提供便利的购物渠道，这里的港货是指在香港制造或国外生产在香港销售的产品，包括日用品，化妆品，奶粉，食品及药油等。

二.市场机会：

四个字：物美价廉

1． 人民币升值，港货比国内商品更便宜；

2． 内地消费品价格飞涨，钱变得不值钱了。

3． 国内日用品食品安全问题，也更促使了人们赴港采购，一来品质有保证，二来价格也比国内要便宜,但采购费用刚高。

三.市场远景：

1． 中国的城市化进程极为迅速，目前全球超过50万人口的城市中，有四分之一都在中国，这意味着一个巨大的市场空间的存在。

2． 从政策层面看扩大内需和城镇化进程的加速使百货零售业进入了一个挑战与机遇并存的黄金时期。据商务部发布的数据显示，今年1至8月，我国社会消费品零售总额97492亿元，同比增长

18.2％。

3． 据机构不完全统计，国人每年用于购买进口日用商品的总额已经接近1000亿元，但购买的渠道并不完善，在国内除了7天优品，再找到一家全国连锁进口商品专卖店还真不容易，当然这里不包括临近港澳的地区。

四.竞争分析

1.港货及进口商品在国人眼中仍是倍受青睐的，而港货及进口商品大到汽车、机械，小到食品、日用品都因其具有优良的品质保障和品牌形象而得到国人的认同，所以在竞争上国货与港货还没有可比性。

2.虽然国内很多的一级城市都有连锁性质的便利店，他们以其准确市场定位，良好的购物环境、明亮的卖场布置、齐全的商品、合理的价位、良好的口碑、优良的服务态度、让利促销的活动、把握

消费者习惯、交通和购买便利等等方面，在市场上已经树立了典范，也获得了一定的市场份额，加入他们当然也是一个不错的选择，但这种类是的便利店已经在各个大街小巷如雨后春笋一般的遍地开花了，虽然也会有利可图，但门槛太低，竞争激烈,需要谨慎选择。

3.港货店虽在临近港澳的地区比如深圳、珠海两地也有为数不少的经营者，也很赚钱，这一点在央视经济半小时节目中及其他的媒体中也有报道，这里也不多说了，感兴趣的朋友随便在网上一搜便知。而对于国内大部分地区来说还是市场空白的，这就有了我所说的市场机会了。

港货连锁和一般的连锁零售店区别不大，投资主要分为以下几个部分：

一、前期投资：（固定投资）

1.加盟费：一般需要1万到3万。7天优品公司为拓展渠道目前暂不收取此项费用。

2.保证金：1万，这个基本必须，但可返还。7天优品公司为拓展渠道目前暂不收取此项费用。

3.设备金：包括收银系统，货架，冰柜，空调，微波，音响，港式鱼蛋小食车等等，需要投资约

2.5万

4.店铺租金：一般1押一租，约6000块，面积20到40平方，当然大点更好。

5.装修费用：视每个城市情况不同需要1万到2万元不等。

6.首批货款：一般需要4-8万元左右。

7.办理工商执照：一般500元左右。

合计：10万至15万之间即可开业了

二、运营费用：

1.店铺租金：4000元左右

2.水电费用：约1000左右

3.员工工资：视情况而定，一般需要4000元这样。

4.其他费用：1000块左右

基本每个月需要10000块的运营费用。

三、盈利分析

1.商品销售额：2500元/天，30天合计75000元

2.小食零售额：1000元/天，30天合计30000元

3.营业额合计：100000万左右，毛利率25%，月毛利25000元。

4.盈利分析：25000元毛利除去费用10000余元，月净利润：15000元左右

5.投资回收期：一般不到1年的时间即可收回。

国内零售便利行业的一些阻碍了发展的弊端。

1.选址不专业。没进行科学合理的分析，你多经营是什么样的商品，针对什么样的人群，在这个地段分析人流量大与不大，有多少万人口，交通是否方便.2.资金实力缺乏。资金链是企业的生命线，如何控制，如何管理，如何投入才有相应的盈利与发展很重要.3.市场经验缺乏。操作模式不成熟，对经营管理欠缺系统全面认真的考虑，往往头脑一热就做出决定。

4.团队不专业。缺少专业知识，如操作与管理，欠缺综合方面的认识，操作管理都难以熟练。

5.规模不够大。规模很小，处于发展阶段，市场还没成熟，给消费者有种不良的现象。

6.商品管理不到位。管理机制比较落后，没有结合电子信息系统管理商品，浪费时间，数据不准确。

7.卖场布局与商品陈列落后。缺乏科学的合理布局，整体布局设计不好，商品陈列也没有特色，不能吸引顾客购买。

8.促销活动策略匮乏。没有鲜明的主题，吸引不了顾客消费者，不了解终端顾客的需求，不了解当地市场消费能力，不了解当地市场现状，不了解本期季节性活动的目的。

9.缺乏模式创新。在市场上整体运作陈旧，对终端市场没有进行科学的合理分析。缺乏一套创新的商业发展模式，运作上没能寻找到终端市场上的突破口。

10.服务体系缺乏。服务意识淡薄，没有意识到服务是企业盈利发展的重要准则。

11.企业文化只是口号，没有深入人心，员工对企业将要做什么，如何去做，会成为什么以及价值观等缺乏认识和理解。

12.缺乏行之有效的监督和激励机制，也没有系统的培训体系，员工没有归属感，受到不公平的待遇等等也都制约了一个企业的发展。

呵呵，说的有点大了。但零售便利店虽麻雀虽小但五脏俱全啊，很多事情从小的地方着手去做，坚持下来一直做下去，才会看到光明，看到发展，看到百年老店，想想现在很多的店，比如肯德基，比如麦当劳，比如沃尔玛，比如711，比如家乐福，哪个店不是从一个小店开始，做成世界五百强了。

第三篇：项目分析

鼓楼尚街项目分析

项目简介：

“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。

地理位置：

众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。

交通配套：

附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆

银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院

其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。

周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。

周围环境：

“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街“是体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街——时尚内街，独秀银川!项目摒弃了传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

商业情结：

作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。

如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。

繁华尚街：

2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。

食“尚”生活

银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。

潮流尚牌

银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。

爱尚酒吧

银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。

文化尚赏

随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。

特色商区：

近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

百年商圈：

银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。

“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。

如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。

银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。

随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!

“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。

银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。

房地产投资分析

吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班

第四篇：项目分析

项目分析

－、项目现状（略）

二、项目定量分析：

1核心商圈百货类商业定量汇总：

·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；

·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；

四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；

·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

总结：

·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；

·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；

·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米

·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；

·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；

·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；

3核心商圈商业定量总会

总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。

总结:

·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；

三、项目SWOT分析：

1、优势

·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；

·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；

·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；

·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；

·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；

·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；

·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；

·项目属于政府支持项目；

·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；

2、劣势

·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；

·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；

·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项

目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；

·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；

·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；

·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；

·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；

3、机会

·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；

·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；

·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；

·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；

·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；

·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；

4威胁

·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；

·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；

·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；

·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；

第五篇：物业项目分析

物业项目分析

一、总体分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx项目的整体定位是处于中档水平，相应的物业管理

服务档次、水平也需要同物业本身的价值相匹配，故此我公司拟将xxxxxxxxxx的物业管理服务标准定位于天津市物业服务当准的二级水平。以确定中心能在承

受消费水平的前提下，得以享受到适宜‘便捷、舒适的服务。

二、具体分析

1、由于该物业项目对于环境养管水平要求较高，物业公司在接管后必须保

证项目内花卉数目、绿的的生长良好，才能保证项目整体环境质量不下降，才能

保证业主的物业保值增值，从而体现出物业公司做业主称职“管家的价值。

2、项目位置相对偏远，易为不法分子所觊觎，业主必然会对物业公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切实保证中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破坏。

3、电梯、水泵、智能化等机电设施，设备配置齐全，这就要求物业公司在保证服务质量的前提下要采取一拖N式（指维修中心对项目维修的托管难以管理）

管理、专一多能的专业团队、专业化标准化的作业流程、节能降耗方案，菜单式

有偿服务、等可行性举措。最大程度的降低运营成本、提高收益，以保证项目的正常运行。