咖啡项目分析资料（5篇）

第一篇：咖啡项目分析资料

咖啡项目分析资料

一、市场资料

1、咖啡厅每月咖啡豆的用量：10-100磅不等。

2、80平方左右的咖啡厅投资约15-20万元，咖啡厅的还本时间约3年。

3、真锅咖啡厅的营业额1万元/月，其中：

1、咖啡成本约1000元，2、人工（3人）

4000元，3、租金2000元，合计：7000元，盈利3000元/月，利润30%。3年回本的话，投资只能控制在10.8万元。

4、网络销售员的薪酬制度：销售额3000元内提成600元，销售额5000元提成800

元，销售额10000元提成1500元。

5、一杯咖啡的成本，仅为其售价的10％，也就是说，咖啡店卖一杯咖啡的毛利是

90％，这远比普通餐饮业45％－50％的毛利高得多，从这个角度看，完全可以

将开咖啡店称之为暴利行业。“虽然有不少人投资咖啡店，但能将咖啡店经

营成功的并不多。”

6、这类型的店还为客户提供大到店面装修、器皿的配套、服务定位咨询、服务流

程、冲泡咖啡的技术、如何选用咖啡和员工的培训、营业管理等等，如果客户选

择是整个一条龙的咨询服务，一般服务费是整个咖啡屋投资总额的3％－5％，而目前市场上的咖啡店小到三五万，大到几百上千万，档次各有不同，而绝大多

数的咖啡店的投资额都是13万到20万不等，这样的咨询服务，这些平均下来每单业务都有6000左右的收入，每个月平均能有2－3单，如此算来一个月的咨询

经营收入就有1万多元，而这些服务咨询费在店铺的经营中占一半左右。

7、2007年4月7日 19：30中信广厂星巴克外面有15张台，里面有30张台，外面

30人，里面35人，服务员7人，每张台最多可坐4人。

二、开咖啡厅的费用测算

依据： 150平方的咖啡厅，装修的投资每平方400-800元，150平方9万元（600元/平方计）； 租金：200元/平方（因地方而异）

1、设计费：1万元

2、装修1个月期间的租金 3万元

3、租金押金2个月 6万元

4、空调设备、咖啡器具、原材料费用 8万元

5、装修费：9万元

6、装修期间的员工工资、培训等杂费：3万元

7、流动资金：5万元

上述费用合计：35万元（其中：固定资产费用24万元）

固定资产投入按3年计提，那么每年应提取8万元，每个月应拿回成本6667元。因此：每月的营运成本（不含原材料）：

1、租金：3万元

2、人员工资：0.6万元

3、水电费：0.2万元

4、税费：0.2万元

5、计提成本：0.67万元

合计：4.67万元

假设人均消费30元/人，每日人流量200人，那么，每日营业额6000元。咖啡厅的原料成本大约为12%的营业额，因此,每月的毛利为：6000*88%*30=15.84万元。每年盈利：12*（15.84-4.67）=134万元。

三、关于星巴克的一些情况

其早期經營的獲利來源為：賣咖啡，其他附帶販售咖啡豆、器具，以百分之二十的產品，創造百分之八十的利潤。而以目前喝咖啡族群的習慣來看，上班族佔了大部份的客群，其中百分之九十只是為了找個地方坐，百分之十是屬於老饕級的顧客，所以，展店的地點選擇要考量商業區或住宅區。以目前來看，愈是靠近上班族聚集的地方，愈是展店的好地方。

西雅圖極品咖啡首開國內咖啡連鎖店先例，推出外送服務，凡湊齊五樣以上的產品，打外送專線訂購，就可外送到府，不論飲料、咖啡、蛋糕等餐點都包括在內，不但免收運費，而且原本咖啡外帶可享九折扣也照舊。劉增祥說，這項服務是為了方便上班時間不便外出的上班族，可以在辦公室喝到熱騰騰的西雅圖極品咖啡，用這樣的低價格、高服務策略，劉增祥說主要是為了提昇各店營業額，拓展消費族群，也算是服務消費者的內在改革。

星巴克研究的對象以及經營策略是以青少年和上班族為主，所以展点是在闹市区或上班族聚集的地方。

1、星巴克的优劣势分析

一、星巴克的優勢

(一)店內空間裝潢舒適、良好的賣場氣氛

商店外觀及商店週遭環境，不但會影響消費者對商店整體的認知及印象也會影響顧客停留店內時間的長短。星巴克的空間裝潢為主要的競爭優勢之一。

(二)寬敞乾淨的餐飲空間

星巴克擁有寬敞乾淨的空間，在與其它競爭者的比較之下，消費者對此方面的評價最高，此亦為其主要競爭優勢之一。

(三)產品種類眾多

「星巴克」提供的點心種類眾多，包含了麵包類、烘焙三明治、以及各式精心調配的咖啡，可滿足消費者做更多的選擇。

(四)食物衛生程度很好

根據我們訪談的數據顯示，有超過80%的消費者認為星巴克的食物衛生程度是非常衛生的，而星巴克不僅使消費者感到安心與信賴。

(五)餐點內容清晰

星巴克的餐點內容感到清晰、明白，而且分類也很詳細，因此，消費者對很容易就選到自己喜愛的餐點。在星巴克店內，一進門就可以在看板上看見清楚的餐點，看板的內容清晰，分類詳細，不僅明白的將產品告知顧客。

(六)服務迅速

星巴克採用馬上點，馬上拿餐的自助式的餐點方式，簡化及縮短了等待服務的過程與時間。

二、星巴克的劣勢

(一)廣告曝光率極低

廣告的目的是為達成各種目標，一為知覺目標，主要在讓所有潛在顧客都知道該企業或產品的存在。雖然星巴克在全球相當知名，但是還是有少部份的人不知道星巴克，所以應該加強星巴克的廣告曝光率。另一則為消售目前主要在建立品牌偏好、擴大市場佔有率並鼓勵

採取購買行動。一般來說，星巴克確實缺乏此方面的促銷活動，消費者普遍認為其廣告曝光率極低，首次前往消費的顧客大多是經由親友的介紹而前往消費。

(二)無折扣促銷.有一些的消費者，會因有折扣或開幕減價時前往消費，所以業者應加強其促銷策略，推出更多的套餐組合或下午茶點心組合，以提高滿意程度，增加競爭能力。另一方面星巴克向來沒有任何折扣優惠活動，本研究小組建議業主能夠以折扣方式發行餐卷抵用消費，或以累積消費的方式提供優惠，如此將有助於防止顧客外流並增強消費忠誠度。

(三)餐點價位高

一般餐飲店是獨資成立，使產品生產量低，相對的總成本也較高，其產品單價也高，故價 格合理化及無差別訂價為價格方面的優勢。雖然星巴克走的是平價路線，但仍有不少的消費 者認為其咖啡價格高。其主要原因，其消費群以學生及年輕上班族為主，其零用錢及所能有 限，但其消費次數頗高。因此，本小組仍然建議能以低價促銷方式鼓勵顧客累積消費。

(四)無使用信用卡消費

因現在塑膠貨幣盛行，人們為避免攜帶太多錢幣出門，故而都使用信用卡，因此，可增設使用信用卡來增加顧客消費。

三、機會

1.(一)商圈繁榮

不管任何的商店都是需要人潮來增加自己收入，如果星巴克可以利用商圈的繁榮吸引人潮，再加上自己本身的優勢，我想星巴克要擊倒其他的競爭對手難度並不大。

(二)週休二日使消費人潮增多

由於政府的週休二日政策，現在忙碌的上班族及學生們，紛紛利用休假時間到餐飲店相聚，排除平常的疲勞及彼此相互談心。所以，週休二日會使消費人潮增多，應多加把握此時段，加強人員之服務訓練，提高服務品質。

四、威脅

(一)競爭者眾多

星巴克的競爭者眾多，主要競爭者有布蘭奇、真鍋以及摩多倫等等，各個競爭者在市場上都佔有一席之地。如何在這些餐飲店中脫穎而出，則是星巴克必須努力的方向。本研究小組建議星巴克能發展更創新的產品組合、價格適當調整、通路區域擴大並加強推廣宣傳，以期發展出更大的市場空間。

(二)其他競爭者促銷活動多

由於星巴克的促銷活動不多的，而其他競爭者有較積極的促銷活動。因此，本小組建議星巴克應有更多具競爭力的促銷策略，如：(1)咖啡組合的價格優惠比如麵包加咖啡只需99元，(2)每日咖啡，(3)VIP卡的優惠活動(4)集點累計優惠，(5)餐卷折價販售。

(三)廣告宣傳

星巴克的廣告宣傳活動極少，絕大多數的消費者皆是透過親朋好友介紹而前來光顧。基本上，星巴克的媒體曝光率並不是很高，消費者對其訊息的得知並不容易。相反的，競爭者廣告出現率高，除了能讓顧客知道一些餐飲資訊，更能吸引顧客前去消費。

第六章結論

在我們所做的卡方交叉圖分析研究中，我們知道：

一、(一)消費動機與人口統計變數有顯著關係，不同年齡層所到星巴克消費的動機有不同的差異。

1.20歲以下的年輕消費者族群大多認為至星巴克消費不完全只是想找個地方可以聊天，而是流行趨勢。

2.30歲以下的成年消費群則認為在星巴克可以聊天喝咖啡，可能的是把星巴克定為家庭公司之外的第三去處。

3.40歲以下的消費族群，在我們的調查受訪者中，有些動機與30歲的成年消費群類似，有些則單純只是愛喝咖啡。

(二)消費金額與人口統計變數有顯著關係：

1.20歲以下青年族群消費金額由於金錢來源大多是由父母親所給，所以消費金額大多不

高以100~300元金額為主。

2.30歲以下之成年族群則因大多為上班族，景氣的好壞影響著這些族群的金額。

3.40歲以下的消費族群則大多與30歲的差異不大，這可能因台灣30歲、40歲的年齡層

都是有相同因素有關。

(三)前往對象與人口統計變數有顯著差異：

1.20歲以下之年輕族群大多與同儕，例如同學、好友共同前往。

2.30歲以下成年族群則大多與上司同事或部屬前往。

3.40歲以下者除了同事之外，有些也與家人共同前往。

二、(一)消費動機與人口統計變數---性別有顯著差異關係：

1.男性消費者：早上男性消費者會至星巴克喝咖啡，提振精神，以應付全天的忙碌。

2.女性消費者：在受訪者中，有上班族、也有家庭主婦，在上班族中，大多把至咖啡店視

為一個除了家與公司之外的第三各去處，而家庭駐負責已認為咖啡店環境可以紓解整日在家的煩悶。

(二)消費金額愈人口統計變數---性別有顯著關係

1.男性消費者：因消費時間多在上班前或是中午午飯時間，所以停留時間並不長，消費金

額也不高。

2.女性消費者：不同於男性消費者，女性多以閒適的心情前往消費，所以金額多於男性消

費者一級。

(三)前往對象與人口統計變數---性別有顯著關係：

1.男性消費者：男性消費群大多一人前往或是與同事前往，不過還是以單獨前往者為居多。

2.女性消費者：與好友、三五成群共同前往為多數。

星巴克於1998年正式由統一企業引進台灣，在台北成立第一家後，漸漸的台灣各大都會都陸陸續續的成立了。在台灣，連鎖咖啡除了星巴克之外，還有羅多倫布蘭奇、西雅圖咖啡等規模較大的連鎖咖啡店，也都分布於各大都會區，很明顯的，這些業者都把其所訂的消費族群，鎖定在這些居住在城市中的人口，但是不同的經營策略所造就出的風格，卻是這些連鎖業者最大相同之處。

進入羅多倫看看其環境、看看它的價位表，沒錯，明亮的環境令人願意進入消費，價格雖低廉，但咖啡卻能有相當高的品質，也令人願意掏出口袋中的錢買一杯羅多倫咖啡，坐在這個環境明亮的地方來好好品嘗咖啡的美味；相較於羅多倫、西雅圖咖啡走向精緻，但價格提高的方式，但好咖啡是不受其價格所影響的，喜歡西雅圖咖啡的人，依舊喜歡在環境優雅舒適之下品嚐咖啡；而星巴克則不同於前者，其空間環境令人感到輕鬆閒適，而其世界級的咖啡才是真正吸引著熱愛咖啡的人上門消費的主因。

第二篇：项目分析

鼓楼尚街项目分析

项目简介：

“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。

地理位置：

众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。

交通配套：

附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆

银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院

其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。

周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。

周围环境：

“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街“是体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街——时尚内街，独秀银川!项目摒弃了传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

商业情结：

作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。

如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。

繁华尚街：

2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。

食“尚”生活

银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。

潮流尚牌

银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。

爱尚酒吧

银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。

文化尚赏

随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。

特色商区：

近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

百年商圈：

银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。

“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。

如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。

银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。

随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!

“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。

银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。

房地产投资分析

吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班

第三篇：项目分析

项目分析

－、项目现状（略）

二、项目定量分析：

1核心商圈百货类商业定量汇总：

·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；

·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；

四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；

·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

总结：

·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；

·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；

·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米

·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；

·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；

·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；

3核心商圈商业定量总会

总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。

总结:

·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；

三、项目SWOT分析：

1、优势

·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；

·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；

·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；

·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；

·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；

·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；

·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；

·项目属于政府支持项目；

·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；

2、劣势

·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；

·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；

·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项

目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；

·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；

·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；

·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；

·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；

3、机会

·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；

·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；

·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；

·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；

·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；

·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；

4威胁

·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；

·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；

·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；

·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；

第四篇：星巴克咖啡背景资料[范文]

星巴克咖啡背景资料

一、企业概况

星巴克是全球著名的咖啡连锁店，1971年成立，总部位于美国华盛顿州的西雅图帕克市场。原星巴克市场部经理霍华德〃舒尔茨于1987年3月买下了星巴克门店，并于同年8月打造全新的星巴克。从此，星巴克跳出原有的框架，开始出售咖啡饮品，并逐渐从西雅图宁静的咖啡豆零售小店，转变成国际性连锁店。

1992年星巴克在纳斯达克挂牌上市，分店上升到165家。1997年星巴克与日本SAZABYInc.合资，在日本开店，此时全球分店数为1015家。1998年星巴克陆续在海外建立分店，包括中国、新加坡、瑞士、德国等60多个国家。2004年全球分店已达8600多家。

星巴克旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。

二十几年来，星巴克以其丰厚的文化底蕴和现代化的经营模式迅速占领全球市场： 1.“星巴克”这个名字来自小说《大白鲸》中一位爱喝咖啡的大副；2.1971年星巴克咖啡公司成立于美国西雅图，最开始是从做咖啡豆生意起家；

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3.1987年，霍华德.舒尔茨收购星巴克公司，从此带领公司跨越了数座业务发展的里程碑，不断将星巴克从北美扩展到拉丁美洲、欧洲、中东甚至环太平洋地区。

在中国，星巴克的连锁门店从无到有，至今已超过七百家：1.1999年1月进入中国大陆，在北京国贸开设第一家门店。目前（2013年1月22日）在中国大陆共有门店707家。2.2005年底，星巴克在上海成立了大中华区总部，主要负责星巴克大中华区战略发展、市场开拓和营运等事务。到2011年，星巴克先后在中国长沙、榕城、厦门等大城市开店营业。3.星巴克计划扩展中国市场，使中国成为美国市场以外最大的市场─“第二本土市场”。

二、企业LOGO及其变迁

星巴克的标志经历了几次变迁，新LOGO取代旧LOGO。新的商标其实就是在旧商标的基础上进行的简化，把“咖啡”的单词从商标中去除，并扩绿色女妖图案，这也意味着星巴克不再满足于“专注咖啡”的品牌形像，将扩展到更多新的食物领域，比如瓶装饮料、冰淇淋等。

星巴克(Starbucks Coffee)在2011年推出了全新的LOGO。

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三、企业文化核心价值观

1.尊重自己的员工，依靠自己员工来宣传品牌 星巴克公司内有一套被广泛接受的原则：

（1）培训员工是最好的广告。星巴克公司通过分权管理机制，赋予员工更多的权利。星巴克视员工为品牌的最好诠释者，采取了与以前打广告、做促销等截然不同的宣传方式；

（2）员工应成为主人。星巴克是第一家给予员工优先股权的公司，并且员工的范围扩大到临时工。舒尔茨意识到员工在品牌传播中的重要性，尊重员工，让员工享有公司成

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功的利益与好处，这就是星巴克文化的核心精髓。

2.尊重自己的顾客，把顾客当成自己的朋友

星巴克认为他们的产品不单是咖啡，而且是咖啡店的体验。每个咖啡生都要求能够预感客户的需求，在耐心解释咖啡的不同口感、香味的时候，大胆地进行眼神接触。星巴克征求客户的意见，每个星期总部的项目领导人都当众宣读客户意见反馈卡。星巴克努力遵循三条原则：（1）符合顾客口味；（2）创新为的是顾客；（3）尊重顾客，营造温馨氛围。顾客至上、文化亲情，给顾客一种家的感觉，这就是星巴克成功的文化基础。

3.尊重所有的供货商，与合作者利益共享

（1）尊重延伸到供货商。星巴克希望与供货商长期合作，它对供货商的第一要求是高品质的产品，其次是服务，价格仅排在第三位。星巴克与供应商之间良好的关系不仅为其带来了稳定的货源，提高了知名度，扩大了星巴克的影响力。

（2）与合作者利益共享。星巴克同别的公司合作并没有侵占它们的主营业务，而是与合作公司进行利益上的共享。

4.回报社会

回报社会、关心社会疾苦，这是每一个优秀企业的责任，星巴克可以做得更好。

四、管理团队

星巴克有一个非常高效的高管团队，它之所以能成功，—4—

就是它的领导力符合发展所需。关键的成员CEO，他为公司贡献了愿景；还有公司零售的高级副总裁，他打造了星巴克非常成功的运作；还有史密斯，他曾经是公司首席运行执行官，现在是首席财务执行官，他打造了公司非常高效的系统。除了这几个人之外，还有其他一些优秀人才，总之，星巴克具有非常优秀的领导力团队。

也就是说，星巴克的成功，不能只是看到某个人的贡献，它是一个团队的贡献。星巴克原来的CEO退休后，开始参与一些其他的活动，比如说赞助一些篮球队，等等。现在，星巴克新的CEO，他从前任手上接过领导力的一棒。星巴克一直喜欢自己培养CEO，只有这样，才能更好地符合公司文化。

星巴克除了最优秀的领导力团队外，还有一个非常强劲的二级管理团队。星巴克理念是“如果你表现好的话，就留在公司；否则，就做不下去”。因此，公司从高管往下，将这样的理念灌输到二级管理层。

星巴克一个主要的竞争战略就是：在咖啡店中同客户交流，特别重要的是咖啡侍应生同客户之间的沟通。每一个咖啡侍应生都要接受不少于24小时的岗前培训，具体包括客户服务、基本销售技巧、咖啡基本知识、咖啡的制作技巧等。咖啡侍应生须能预感客户的需求，在耐心解释咖啡的不同口感、香味的时候，大胆地用眼神与客户接触。

五、星巴克扩张的原则

（一）星巴克跨地区发展的统一性

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1.文化理念：将星巴克打造成家和办公室之外的“第三空间”。咖啡只是一种载体。而正是通过咖啡这种载体，星巴克把一种独特的格调传送给顾客。

2.指导原则：提供完善的工作环境，并创造相互尊重和相互信任的工作氛围 ；秉持多元化是企业经营的重要原则 ；采用最高标准进行采购烘焙，并提供最新鲜的咖啡。

（二）星巴克跨地区发展的创新性

星巴克连锁店的每一家店本身就是一个形象推广，这是星巴克商业链条上的一环。他们专门在美国成立了一个设计室，为全球每一家新店创造丰富的视觉元素和统一的风格，从而使顾客和过路客赏心悦目，达到推广品牌的目的。这种推广方式被称为“Tie-in”，就是把咖啡馆形象和顾客紧密联系起来。

（三）本土化

在中国，星冰乐、粽子、月饼和芒果鸡肉卷等本土化产品问世后，星巴克将推出结合茶和咖啡的新型饮品。

六、星巴克在不同地区的连锁经营模式

（一）欧美和亚洲其他地区

1.星巴克占100%股权,比如在英国、泰国和澳大利亚等地;2.星巴克占50%股权,比如在日本、韩国等地;3.星巴克不占股份,只是纯粹授权经营,比如在菲律宾、新加坡、马来西亚和北京等地。

（二）中国

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1.初始，星巴克占股权较少,一般在5%左右,比如在中国的台湾、香港、上海等一级市场；

2.星巴克正在中国进行一次全面的策略调整，自2003年起，增加对上海统一星巴克，广东美心星巴克的控股，由授权关系转换为合作伙伴关系，将最初进入中国市场时采用的与代理商合作的方式，逐步转为全面独资直营模式。

七、星巴克在中国的连锁经营模式的转变步骤 1.星巴克刚进入中国市场的时候，采用的是授予代理权的模式，控股较少，一般为5%。

2.自2003年开始，星巴克开始了中国的独资直营模式，将上海统一星巴克部分股份买下，股份由5%狂飙到50%，合作关系有授权关系转变为合作伙伴的关系。

3.增持广东美心星巴克股份51%，并且紧锣密鼓的进行特许公司的回购。

4.注资5400万，收购了北京美大星巴克的90%的股权 5.与青岛阳光百货协议，在青岛建立大陆第一家独资直营店。随后加快了在西南市场的步伐。逐步增加独资直营店的数量。

6.星巴克对外宣称，将全面展开直营模式的连锁经营。

八、是什么决定了星巴克在中国连锁经营模式的转变？ 资料显示，2001年上海星巴克的收入超过6000万元，2002年超过1亿元。一位从事餐饮业审计工作的审计师表示，餐饮行业，尤其是咖啡饮料店的毛利约在50％，净利润也有20％-30％，照此推算，上海星巴克在两年内就获得了3200

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万以上的利润。这在世界上任何一个国家都是没有过的，在其他国家星巴克一般都需要投资好几年才能扭亏为赢。但按照当时的股权结构，星巴克仅能分得5％的利润，即160万元左右。根据以上数据得出的结论如下：

1.在星巴克刚进入中国市场的时候，处于市场风险和其他经济、社会条件的考虑，星巴克采取的是特许合资的经营模式；

2.随着国内市场形式的一路走好，消费群体也逐步趋向稳定，特许合资的经营模式已经不能够满足星巴克中国的发展需要了，仅仅5%的控股不能满足星巴克的利润追求，星巴克需要掌握更多的股份来追求利润的最大化；

3.那时候，中国有关特许经营的法律法规还不够完善，仅有十余年的时间,容易滋生问题和纠纷；

4.星巴克作为一个在世界范围内都享有盛誉的品牌企业，各方面已经满足在中国的进行独资直营的能力。

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第五篇：物业项目分析

物业项目分析

一、总体分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx项目的整体定位是处于中档水平，相应的物业管理

服务档次、水平也需要同物业本身的价值相匹配，故此我公司拟将xxxxxxxxxx的物业管理服务标准定位于天津市物业服务当准的二级水平。以确定中心能在承

受消费水平的前提下，得以享受到适宜‘便捷、舒适的服务。

二、具体分析

1、由于该物业项目对于环境养管水平要求较高，物业公司在接管后必须保

证项目内花卉数目、绿的的生长良好，才能保证项目整体环境质量不下降，才能

保证业主的物业保值增值，从而体现出物业公司做业主称职“管家的价值。

2、项目位置相对偏远，易为不法分子所觊觎，业主必然会对物业公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切实保证中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破坏。

3、电梯、水泵、智能化等机电设施，设备配置齐全，这就要求物业公司在保证服务质量的前提下要采取一拖N式（指维修中心对项目维修的托管难以管理）

管理、专一多能的专业团队、专业化标准化的作业流程、节能降耗方案，菜单式

有偿服务、等可行性举措。最大程度的降低运营成本、提高收益，以保证项目的正常运行。