花园工程项目前期、配套、验收总结

第一篇：花园工程项目前期、配套、验收总结

花园项目前期、配套、竣工验收总结

一、工作岗位：项目公司办公室。

二、岗位职责、范围：

1.具体执行集团公司办公室的相关制度、文件；

2.项目公司的各种批文、证件、合同、文件的分类档案管理； 3.对项目公司印章管理；

4.项目公司文件、合同的流转工作；

5.按照计划办理工程项目的前期审批、办证工作； 6.根据施工进度进行工程项目的配套、验收工作； 7.工程项目的入档、备案工作。

三、工作中联系面：

外部：

1、政府部门（区政府、建设局、规划处、质监站、防雷办、环保局、消防局、土管局、房管所等）；

2、配套部门（电力公司、自来水公司、煤气公司、电信公司、广电公司等）内部：集团办公室、合约部

四、工作汇报领导：项目公司总经理

五、工作中遇到的问题：

（一）前期工作：

1、土地拆迁工作时间长，主要原因在于当地政府和居民在拆迁过程中的分歧；

2、地块中有高压线横穿，需要进行地埋处理，造成增加成本；

3、方案审批过程长，方案修改优化次数多，造成错过规委会审批时间。

4、在招投标过程由于招投标代理公司的错误信息导致很多手续延误。

（二）配套工作：

1、电配套工作：

1）电力设计进度较慢，通过不断和电力设计院沟通，于4月份完成整个小区电力设计；

2）设计主供电线路无法铺设，由于此段线路途经的市政道路刚规划完毕，正筹备建设中，此段线路无法铺设，后经公司研究决定，为满足项目设计和验收要求，在主供电线路无法铺设的情况下，和供电局沟通，采用铺设临时供电线路，待原设计线路满足铺设条件后再行施工。

3）电力施工队伍责任心不强，在定制电表箱和专用计量柜时，没有到现场查看，直接从厂家定制了标准尺寸的箱柜，导致无法安装，再联系厂家定制非标，从而拖延了半个月的工期；

4）电力设计有缺陷，在消检时发现电力设计中没有消防强切装置，无法满足消防验收要求，在与电力设计院积极沟通后，向厂家定制强切箱，导致工程延误1周时间。综合以上情况，整个电力配套比合同约定拖延近2个月时间。

2、水配套工作： 由于近几年房地产开发增长比较迅速，在建小高层项目越来越多，牵扯到二次供水的项目也越来越多，原有的供水制度无法满足需要，区启动了二次供水设备设施验收移交制度，并且要求安装远程抄表系统，我们项目是第一批试点项目，不仅大大增加了成本的投入，而且拉长了工期。其中碰到的问题有：

1）、二次供水移交管理规定中要求必须使用水务集团推荐的品牌，这些品牌都是国际知名品牌及国内大型企业，大大提高了成本；

2）、在验收通水前必须缴纳二次供水设施设备移交管理费用，最初水务集团提出预算为152万，后经沟通协商后，预算降为98万，由于协商时间过长，在泵房结构及楼层供水管道完成后才开始二次供水审图，造成根据审图意见再调整，浪费时间及增加成本；

3）、由于水务集团也是第一次实施二次供水管理规定，对规定的认识和理解也不够全面，造成在水配套施工中遇到很多难题。

（三）验收工作：

1）、防雷验收中，由于地处多雨多雷击地带，防雷验收检测相当严格，在检测过程中，每个点、浪涌、门窗接地都不放过，出现问题就提出整改，整改后再检测，直到全部合格为止。整个防雷验收检测用了近2个月时间，由此我觉得，防雷检测验收人员对防雷工程要求严格是正确的，提出整改意见后，相关方面也进行了及时整改，但从另一方面考虑，施工方是否可以在检测部门检测前先进行全方面自检，总包方和分包方相互配合，自检出来的问题及时整改，甲方和监理单位也应该要求和监督他们完成自检，争取一次通过，节省验收时间。

2）、面积实测中，由于在面积预测时，区还没有预测单位，项目委托外区测绘所做了面积预测，现在区有测绘单位了，必须放在区实测，两家单位对测绘规范的理解不同，造成了实测面积和预测面积严重不符，虽通过不同方法稍作弥补，但最终延长了面积实测的时间。

3）、规划认可中，由于面积实测出来较晚，所以规划认可也相应拖延了，在认可中，牵扯到1#、3#、17#-2的遗留问题，还有物业用房面积不够，小区围墙与红线有出入、由于建筑设计计算面积方法和实测面积计算方法不同，造成设计上不超容积率，但实测中面积超设计面积，这也为我们提了醒，在以后的项目中，要综合考虑设计规范和测绘规范，把问题处理在前面。

4）、消防验收中主要遇到防火门等消防标识没有贴好，造成时间上的拖延。

5）、二次供水验收，由于在关于二次供水移交费用协调上花费很多时间，耽误了二次供水系统审图时间，造成泵房结构及供水管道已经成型的情况下再根据审图要求整改，造成验收过程不顺利。

六、如何在其他项目避免

1、在土地拍卖的时候，要详细了解地块情况，尤其是地上建筑物、构筑物何时能清除，避免如南浔项目地块上高压线横穿的现象；

2、重视岩土勘察报告，仔细阅读勘察报告，避免项目由于忽视勘察报告，导致在打桩时才发现地块中有大量地埋生活垃圾，费时耗力，耽误工程进度；

3、在方案设计过程中，对地块规划要求，及当地对房型、外立面、色彩上的要求多了解，避免在方案审批中多次修改，耽误时间；

4、在施工图设计上要结合设计规范和验收规范，避免由于设计规范不同产生对验收的后遗症，如项目上由于设计规范计算面积和实测规范计算面积上的差异，造成事后补救，浪费时间和增加成本；

5、在配套施工中，现场安装工程师要熟悉图纸及现场情况，及时提醒配套单位应注意的事项，提高责任心，避免像项目电力配套中表箱和专用计量柜由于尺寸问题带来的返工，耽误工程进度。

第二篇：房地产项目前期配套工作小结

房地产项目配套工作小结

一、配套工作的各个阶段

1、项目建议书阶段

（1）地块开发意向

选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。

土地费用（不包括土地出让金）包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费（可不包含）等，可通过协商分阶段支付。

（2）市场调查及营销策划  总体调查

宏观上：区域经济环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析

微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况 相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业  具体调查

同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等  调查报告的内容

市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供求状况；客源分析；市场优劣势分析

环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析 规划定位分析 可行性分析

个案市场分析及预测（3）方案竞选

邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。（4）提交项目建议书 30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标、。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。

项目建议书的主要内容包括：

 建设内容（设计方案提供指标） 分期建设计划

 建设总投资

同时应作出相应的估算分析

2、可行性研究、设计阶段

（1）勘察、设计招标

有资质可自行办理招标，否则需委托代理招标。 首先办理建设工程报建表及建设项目IC卡。

 需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。

 发放招标文件、提交方案、专家评审。 发放中标通知书、签约。

（2）初步设计方案调整、选定 内容包括：  规划总平图

 经济技术指标：占地面积、建筑面积（住宅、地上、地下）、容积率、建筑密度、绿化率、停车位（机动、非机动）、幢数（层数）、户数  建筑设计（平立剖面图、房型图） 结构设计说明  环境设计说明

 交通设计说明

 供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等

（3）用地预审报告

向房地局提交用地预申请表（领表）、营业执照、资质证书、法人代表证书或委托书、项目建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批文、地块示意图及方案图。本报告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、电、煤、通信、道路路口、有线电视等市政、公用配套征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 上水：

给水管网系统由引水管道、水厂、水库、输水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用户组成。

给水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高级公寓500升/人·日、商业25升/建筑平方米、办公15升/建筑平方米、工业20升/建筑平方米。

办理红线内《接水前期业务办理记录卡》（用水征询）提交资料：项目批文、书面征询报告、综合管辖线图、地形图、总平面图。批复意见有三种，直接批复同意接水、需做供水技术方案、需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划，且红线外有工程需付费）。

办理红线内正式申请资料（开工后、竣工前6~8个月）：申请用水报告、接水前期业务办理记录卡、项目批文、消防给水批文、门牌号批文、新型墙体材料协议书、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、扩初设计中给排水、消防给水章节、市政管辖线图地形图（1：500各2份）、小区总平面图及给排水总平面图（1：500各2份）各单体给排水施工图、蓄水池泵房水施工图。

小区红线外市政道路上的上水排管工程，应提前按计划（上水公司内部施工计划、掘路计划、住宅局市政设施建设计划等）实施，并接通施工用临时用水。

上水公司的主要工作流程为：正式受理编号、现场勘察、审批、发单、收费、设计、通知接水、施工、竣工。

上水公司总揽住宅建设配套费（320元/m2或小区包干批文、免征证明）的交付情况，情况未明确则不接水。 排水（雨、污）：

雨水排放有两种方式：一是排出法，即通过雨水管道集中，经雨水泵站排入河湖；二是收集循环利用法，即通过雨水管道汇于蓄水池，略加沉淀过滤，经泵站输入送水管进入家庭作为二级冲洗用水。

污水处理有五种方式：一是通过污水管道集中经污水泵站输入城市污水合流管，排入远离城市的大水体稀释（主要方式）；二是通过污水管道集中直接送入污水处理厂，经二级处理后排入自然水体（主要方式）；三是集中于化粪池，投放好氧菌，经过滤等简易处理，排入自然水体，沉淀污泥半年清运（现代城市禁用）；四是集于蓄粪池，环卫车定期清运到别处处理（旧城区使用）；五是埋地设置中小型污水处理装置（地埋式装置），采用生化接触氧化法经二、三级处理，使之达水源标准。

雨水量经地区降雨量及规范计算而得，污水量约200~250升/人·日。根据小区实际情况确定雨、污水是合流还是分流。开工前向水务局办理排水征询，凭回复意见办理住宅项目配套建设条件审核。

施工进入总体配套阶段向水务局办理接管申请，交纳红线外污水管养护费、接管费、污水处理费等。 供电：

电力系统由电厂、线路、变电站、用户组成。电力需用量为：居民6~8KVA/户、办公80w/平方米、宾馆80~120 w/平方米。

变电的选择：一是街坊站，二是箱变（推广选择）。街坊站体积、占地面积较大（160~200平方米，6000KVA），影响总体布置及景观，但维护方便，在箱变条件不成熟的情况下也较经济；箱变个体小，易布置，对景观的影响较小，但需开关站（占地100~120平方米6000KVA），需露天维护。

办理供电征询时应提交的资料：书面申请（用户名、地址、联系人、电话、邮编、主要用电设备、特殊用电要求、预计用电量及发展容量、预计用电时间等）、立项等批文、1：1000地形图（2份）。

办理住宅用电申请时应提交的资料：填写《用户用电申请单》、申请报告（注明大约建筑面积及计划竣工日期）、计划规划批文、住宅配套费证明（320元/平方米）、公安门牌（出具证明并在地形图上标明也可）、地形图总平图管线图（2份）、电气图及建筑图、对高层建筑及建筑群体的用户要说明用途、分布及性质（出售、出租及最小单元）。

办理街坊变电站或开关站应提交：申请报告、总平图纸（2份，注明用户、地址、建筑面积等）。施工临时用电与正式用电申请一道申请，开工前供电，用电量根据施工进度计划计算施工机械、生活用电。

供电主要工作流程为：用电申请、答复供电方案、付贴费、供电工程设计、设计图审核（用电监察部门）、付供电工程费、施工、签订供电合同、装表接电、竣工。

 煤（燃）气：

燃气系统由煤气厂经中压（或高压）输气管道、储气输配站和中压支管、调压站和低压配气管道、用户组成。燃气用量标准为5~6立方米/户·日。

办理燃气申请提交资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。

如小区周边的管网容量有限，也要争取不将调压站（占地约100平方米）设在本小区内。

燃气主要工作流程为：征询批复、审图、收费、委托设计、委托施工、竣工。

 通信：

通信网络由一个或多个电话交换局所组织的中继线路、用户线路及收发端的话机所构成。通信线路分架空和埋设两种。通信用量标准：居民1.2~1.5主线/户，办公60平方米/主线，商业100平方米/主线。

通信申请提交的资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。小区内需要建设备间（约15平方米）。

通信主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 道路路口

宅前小路宽约2米，单元级道路4~6米，小区级道路约7米，区级道路需9米。道路作为总体规划的一部分由规划部门审核。

路口的设置、施工及验收由路政、市政管理部门审核管理。 有线电视 广电部门管理（有线电视中心）审核，提交资料包括：申请（含面积、户数）、总平面图纸。

有线电视主要工作流程：申请、审图、付费（60%）、设计、施工、竣工（40%）。（5）《住宅项目配套建设条件审核申请表》审核意见通知单 向住宅局提交住宅项目配套建设条件审核申请表（领表）、经批准的住宅建设项目建议书（或上报的住宅项目可行性研究报告或住宅计划文件）、地形图、管线图、水、电、煤各公司征询意见等其他文件。

（6）消防、交通、人防、环保、环卫、卫生防疫征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 消防

公安消防部门办理。提交审核资料包括：项目批文、总平图、地形图及管线图、设计综合管线图、单体平立剖图（附光盘）

关键是审核消防用水方式（合用、分用、变频、水箱），在11层高层是否可不设水箱而采用变频、增压泵供消防用水上，消防与上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 交通

公安交通部门办理（市总队批准）。提交审核资料包括：项目批文、总平图、交通设计图等。主要审核机动车与非机动车停车位数量、人流车流线路及出入口设置是否符合要求。

交付前完成交通标志标线的设置。 人防

向人防办提交资料包括：申请报告、计划批文、规划方案及总平设计图等。人防工程的选择有：按人防办面积及技术规范要求建设人防设施、建一部分人防设施并交纳剩余部分的人防费、全部交纳人防费。

人防工程主要工作流程：申请批复、委托设计、审图、质量安全报监、施工许可、施工、竣工。 环保

有资质单位作出环评测试报告。

向环保局提交申请批复报告：申请报告、计划批文、扩初设计、环评测试报告、建设工程规划许可证等。

竣工时要获环保局竣工验收许可。 环卫

市容管理局审核，主要包括小区卫生清扫、垃圾处理及清运。垃圾处理可考虑设置垃圾压缩站（约120平方米）或生化处理。 卫生防疫 卫生局审核，主要包括水箱等设施的卫生审核。

（7）选址意见书

向规划局提交建设项目选址意见书申请表（领表）、批准的项目建议书、地形图（3）、土地权属证（转让协议）、联建协议书、选址论证（大中型项目、规划设计单位作出）。取得本书后6个月，若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，本书即行失效。

应获红线图。（8）可行性研究报告（商品房建设投资计划）

向计委提交可行性研究报告申请、可行性研究报告、项目建议书批复、用地预审批文、配套建设条件批文、选址意见书等。

可行性研究报告主要内容包括：

 项目概况：包括地理位置、市政公建配套状况、周边环境、建设经济指标（暂定） 基地状况

 市场分析：宏观市场分析、基地周边楼盘分析、主要竞争楼盘分析、楼盘自身定位、目标客户分析等。 项目公司状况  初步设计方案  开发计划与周期  项目经济效益分析  项目敏感性分析

（9）绿化、技防征询  绿化

建委园林所审核。绿化配置可如下考虑：

乔木为主，布置一定数量的落叶木，常绿与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例为1：3~6；考虑布置色叶植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多样性上，绿地面积3000平方米以下不低于40种，3000~10000平方米不低于60种，10000~20000平方米不低于80种，20000平方米以上不低于100种；考虑吸引蜂蝶鸟的植物；采用养植污染少的植物。 技防

区公安分局审核，技防系统为智能化系统的一部分。

本小区智能化系统包括：光纤到楼宽频率局域网、物业信息化管理系统、车库管理系统、电子巡更系统、楼宇对讲及门禁管理系统、闭路电视监控系统、周界防盗报警系统等。

（10）扩大初步设计

召开各部门、单位参加的扩初会审会议，向计委报送扩初方案，获扩初批复。除提供扩初步设计并听取政府、配套部门意见外，还有如下工作要做： 制做效果图、建筑模型：供销售用。

日照分析报告：规划局审核建设工程规划许可证时应提供。街道居委意见：住宅局新开工计划预审时需提出意见、要求。会后获各相关单位、部门审核意见及各配套部门的正式批复。

（11）地名征询

向规划局地名办申请地名查询、征询（暂命名）。待建设用地规划许可证办理后正式申请、定名。获地名办命名通知及地名使用批准书。

（12）门牌号

公安部门办理。获门弄号牌通知。交付前制备门牌标志。

（13）设计方案审核（区府、规划局提供规划设计要求）向规划局提交设计方案送审单（领表）、选址意见书、规划设计要求通知单、地形图、设计方案图（总平及单体平立剖）、命名征询单、计划批准文件等。

设计方案应遵循规划局的详细规划批复。

获规划局技术方案要求批文，之后再获总平图、管线图、交通图、绿化图批复。（14）用地规划许可证

向规划局提交建设用地规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（计委）、地形图（6）、土地使用权出让合同及附图（实际在本证之后办理）、其他文件图纸。（15）建设用地申请

向房地局提交建设用地申请表（领表）、计划批准文件、选址意见书、用地规划许可证、规划核准的总平面图、出让地块勘测定界技术报告及附图、营业执照、资质证书、法人代表身份证复印件等。

获批准后填“内资六类项目用地申请表”（宝山），办理土地出让手续（获政府批文、出让合同），交纳土地出让金。（16）建设用地批准书申请

向房地局提交建设用地批准书申请表（领表）建设用地、建设用地批文及附图、土地出让合同、土地有偿使用费的缴费凭证、项目总平面图、建设工程规划许可证及施工许可证（可在本书之后办理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工图设计

整个工程技术经济指标明确，总平面图、综合管线图、地形图上附建筑单体图、单体平立剖、桩位图、工程概算、人防图、环境设计图等要确定，并尽快出齐结构、水、电施工图。

（18）施工计划预审、申报

向住宅局提交施工计划预审表（领表）、施工计划项目申报表（领表）、施工计划申请书、批准的详细规划、建设用地批文、计划批文、配套费交纳凭证等。预申请表需经街道盖章（日后小区居委会管理）。

（19）建设工程规划许可证

向规划局提交建设工程规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（扩初或可行性报告）、土地使用权属证件或用地批准书、地形图（4）、总平面设计图（4）、建筑施工（平立剖、目录、分层面积表各2）、基础结构图、概预算书（可自编）、消防环保卫生等有关部门审核意见单等。

（20）施工图审核

施工图纸需由由上海市规定的审图公司审核通过，人防图纸交人防部门审核。

3、施工准备阶段

（1）施工监理、施工单位招标

程序与勘察、设计招标基本相同，一般需公开招标。（2）施工图审核

向审图公司提交图纸（4套）、建设工程规划许可证（复印），获审核意见。（3）工程质量、安全报监 住宅工程提交资料：上海市建设工程质量安全监督申报表及上海市建设工程质量监督书（领表）、工程质量联系单、见证单位及见证人员授权书、建筑工程施工人员人身意外伤害保险投保单附件、建设工程中标通知书、施工及设计单位资质等级证明、建设项目施工登记卡、建设单位IC卡、建设工程规划许可证、施工及监理合同、施工图审核意见。

人防工程提交资料：上海市人防建设工程质量监督申报表（领表）、人防立项批复、扩初设计批文、建设工程规划许可证、勘察设计监理施工中标通知书及合同、人防图纸审核意见、建设单位营业执照、施工平面图、勘察设计监理施工单位有关资料等、建设工程质量人员从业资格审查表、见证单位及见证人员授权书、上海市人防建设工程技术档案立项登记表、保险等。

（4）三通一平

水、电、进场道路接通，场地平整。该项可包含在土地费用中，三通为红线外的大市政配套，红线内的临水、临电开发商负担，场地平整主要涉及到拆迁的处理情况。

（5）试桩、预制桩（或买桩）通过试桩（静载荷试验），确定桩基的竖向极限承载力，从而对工程的地质条件、设计要求、施工质量等进行检验与复核，并为优化设计提供依据。

试桩数量不宜少于总桩数的1%，且不少于3根（总数50以内，不少于2根），试桩的选择应具有代表性，模拟实际荷载情况。从成桩到开始试验的间歇时间预制桩7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注桩达设计强度（宜28天）。

试桩加荷方法有重物加荷法（目前较少采用）、锚桩千斤顶加荷法（费用较高但较安全，目前较普遍）、重物-千斤顶加荷法（前两种综合）。根据实验结果绘出荷载和沉降量关系曲线图、沉降量和时间对数曲线图来确定单桩时间承载力。

可利用实际工程桩作为试桩及相应的锚桩，然后接桩以节省费用。买成桩的费用比预制桩要高。（6）施工许可证

向市建委有关部门提交建设工程施工许可证申请表（领表）、建设工程规划许可证、资金入帐凭证、三通一平证明（可自己提供）、建设工程承发包合同幅本及廉洁协议、监理合同、质量安全监督申报所需要的资料、项目施工登记卡、勘察设计施工中标通知书、住宅项目配套建设条件申请审核意见通知单、审图通过证书等。

（7）复验灰线

向规划局提交复验灰线申请单（领表）并现场复验。（8）档案准备

向规划局城建档案管理中心咨询（或委托）档案的制作。（9）物业管理前期介入

从小区物业管理的角度考虑设计调整及施工工艺。（10）营销介入

从小区营销的角度考虑设计调整及施工工艺。（11）开工

筹划开工典礼及广告宣传。

4、施工、预售阶段

预售标准：多层结构封顶，高层主体完成2/3。向房地局申请预售需提交的资料：上海市内销商品房预售申请、审核表（领表）、预售申请书、企业营业执照及资质证书、立项及计划批文、建设用地规划许可证、用地批准文件（附图）、建设用地批准书、建设工程规划许可证（项目表、附图）、建设工程施工许可证、项目施工登记卡、土地出让批准文件合同及土地出让金交款凭证、房地产权证（土地）、新开工审核意见通知单、工程承包合同、水电煤配套文件、项目竣工日期确认单（住宅局）、价格构成表（领表）、商品房预售监管协议及证明、售房方案及预售商品房清单、预售单体工程进度鉴证报告（房地局交易中心）、分层平面图及建筑面积明细表（含暂测面积测绘成果报告）、总平面图（在预售房屋上加盖公司图章）、预售商品房楼盘表（注明建筑面积）、前期物业管理合同及维修基金确认单、地名使用批准书及派出所确定的门牌号。（新增计委散墙办墙体材料审核单）

办理房地产权证（土地）向房地局交易中心提交的资料：上海市房地产转让过户登记申请书（领书）、上海市房地产登记法人代表身份证明书（领书）、上海市房地产登记委托书（领书）、界址确认书（领书、无相邻单位不需）、营业执照、法人身份证复印件、用地批文及附图、建设用地批准书（原件）、建设用地规划许可证、计委批文、土地测量报告（原件）、土地出让合同（原件）、土地出让契税单（贴花原件）、土地出让金发票复印件、地籍图2份。

5、竣工验收交付使用阶段（1）土建工程初验

施工单位组织（2）配套工程验收 开发商组织（3）规划验收

 灰线验收

 向市测绘院提交《建设工程竣工规划验收测绘单》、总平图、建设工程规划许可证及核准图纸（复印）、分层平面图、南立面图、地形图图号；市测绘院现场勘测土地面积并出具测绘报告及附图（在地形图上加上新建的房屋）

 规划合格证明

（4）环保验收

环保局出具环保测试报告及竣工验收单（5）消防验收

公安分局防火监督处出具消防验收意见

（6）质监站验收  验收申请条件

竣工通知单、施工质量保证书、工程费用报告、设计评定报告、勘察评定报告、施工评定报告、监理评定报告  竣工验收备案文件

竣工验收报告及备案表（领表）、工程施工许可证、施工图审图意见、单位工程质量验收文件（工程质量竣工报告、质量检查报告、质量评估报告，由施工单位准备）、建设工程质量检测报告和功能试验资料（施工单位准备）、规划公安消防环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、其他文件等。

此外还有：建设单位验收组长的法人代表委托书，必备规划、环保、消防验收合格报告，此外还有环保、卫生防疫、市政出入口验收合格报告，安装工程（电梯）经安装质监分站验收合格、每幢楼的质量保证书及交付使用说明书、现场验收质监人员的报告  质监站沉降观测  质监站现场验收

 根据结算（或决算）补齐质监费  竣工验收报告及竣工验收备案表盖章（7）办理交付使用许可证

 住宅局办理，准备资料有：

上海市新建住宅配套实施交付使用申请表、投资计划批复、施工计划批复、配套计划批复、建设用地批准书、建设工程规划许可及项目表、经规划部门审批的总平面蓝图（原件核对）、市住宅局统一印制的供电证明（原件）、市住宅局统一印制的供水证明（原件）、市住宅局统一印制的煤气证明（原件）、市住宅局统一印制的通信证明（原件）、雨污水排放证明、建设工程竣工验收备案表（原件核对）、建设工程竣工验收报告（原件核对）、上海市新建住宅配套费证明或包干批复、房屋面积测估表、所在乡镇街道社区接管证明（原件）、公安门牌号证明、技防办证明、住宅质量保证书及交付使用说明书、电梯安全检测证明及消防证明。 住宅局现场检查

（8）办理房地产权证房屋部分（大产证）

交易中心办理

 初始登记建筑面积用地面积核定

提交资料有：核定表（领表）、土地使用权属证明复印件（土地证、建设用地批准书或建设用地规划许可证）、建设工程规划许可证复印件（含项目表、审照总平图）、土地及房屋测绘报告复印件（新测）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）、商品房计划（投资、施工、配套）、土地使用权出让合同（复印）、房屋维修基金发票（复印件）。 办证提交的资料有：

申请书、委托书（原件）、法人身份证明书、经办人身份证明、营业执照（复印）、法人代表经办人身份证（复印）、计委批文、建设工程规划许可证及附图项目表（原件）、房产测量报告书（原件）、单位质量综合评定表或质量核定证明书、房屋交付使用证明（原件）、门牌编号、房屋维修基金发票（原件）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）二套。同时应提交已办好的房地产权证土地部分。

二、配套工作的特点

（1）两条主线

 一是设计方案不断调整完善。从立项到项目竣工验收，整个设计过程经历了创意、初步设计、扩大初步设计、优化设计、施工图设计、施工设计变更等各个阶段，它是其他各项工作展开的前提，又要根据其他各项工作的要求不断调整完善。

 二是各类证照的办理。前期配套工作的落脚点就是各类证照齐全、经营合法。整个项目从头至尾要办理的主要审批、证照包括：立项批复、选址意见书、可行性研究报告批复、扩初批复、建设用地规划许可证、设计方案批复、建设用地批准书、配套及新开工计划批复、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、交付使用许可证、房地产权证等。

 这两条主线相互交织、相互影响，设计的成熟度要满足各类证照的办理，而办理各类证照的过程又不断促进设计进一步深化完善。（2）环节众多，计划先行

粗略统计，前期配套工作需接触的单位、部门在40家以上，各个单位和部门对房地产项目均有不同的要求或提供不同的服务，因此有必要了解各个单位和部门的职能，根据实际工作进度，未雨绸缪。

（3）广交朋友是前期配套工作的推进剂

积极与各个单位和部门的有关人员协调关系，广交朋友，可以迅捷地办妥各项手续，甚至先上船后补票。

（4）成本控制有较大余地

各个单位和部门收取的费用有部分是有调整余地的，比如规费、服务费费率的选取；相关设施的减免；回避实际建筑面积；利用相关政策减免补偿费、增容费等。做好上述工作的关键应是要做好协商和调查工作。

（5）特别需要细心和耐心（6）重大事项需上级领导支持

三、配套工作应避免出现的问题

（1）各项调查工作不深入，信息不准确，影响决策；（2）设计与办理证照未能协调一致，影响整体工作进度；（3）审核、征询意见反馈不及时，影响设计工作；（4）审图不细或提供资料不全，造成工作重复；

（5）预见性不够，计划不周，造成时间紧迫，工作难度加大；（6）相关政策、规范、环节不熟悉，多走冤枉路；（7）只图办事顺利，不求费用、成本控制；（8）责任心不够，小错不断；

（9）工作态度不热情，社交面不广或协调力度不够，容易碰钉子。（10）不求上进或精益求精，只图交差了事。

第三篇：工程项目前期策划

工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划性运作思路的高智力系统活动。包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。工程项目的前期策划工作,包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

1、项目前期策划的过程

1.1 项目前期策划过程的系统性

(1)工程项目构思产生和选择。

任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望,或为了满足上层系统需要,成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权力部门批准,以作进一步研究。

(2)项目的目标设计和项目定义。

这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:

①情况的分析和问题的研究。②项目的目标设计,③项目的定义;④项目的审查。

(3)可行性研究。

即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

1.2 项目前期策划过程的科学性

(1)工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测,并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

(2)工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败,而且这种失败常常是无法弥补的。

(3)可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上,为工程项目作决策,其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

2、项目前期策划的重要作用

项目的前期策划工作主要是产生项目的构思,确立目标,并对目标进行论证,为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期,对项目实施和管理起着决定性作用,而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。

2.1 前期策划是项目方向问题确立的依据

项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题。工程项目是由目标决定任务,由任务决定技术方案和实施方案或措施,再由方案产生工程活动,进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面,形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错,就会产生:工程建成后达不到预期效果-运营费用高:效益低,竞争力相对弱;项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资超支、超工期等问题。

2.2 前期策划对整个项目成败的关键

项目的建设必须符合市场的需要,解决市场供需存在的问题。如果上马一个项目,其结果不能实现企业目标或不能为企业创造效益,就会成为企业的包袱,导致经济损失,进而影响企业的发展。

2.3 项目前期策划应注意的问题

1、在整个过程中必须不断的进行环境调查,并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标、进行项目定义、分析可行性的最重要影响因素,是进行正确决策的基础。

2、在整个过程中要有一个多重反馈的过程,要不断地进行调整、修改、优化,甚至放弃原定的构思、目标或方案。

3、在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点,对分阶段工作结果进行分析、选择。策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。

3、工程项目前期管理中设计阶段出现的问题及对策

工程项目前期管理是指工程建设中的项目决策阶段,它包括:项目建议书、可行性研究报告、设计阶段。设计阶段又分为初步设计、技术设计和施工图设计。设计阶段是根据可行性研究报告提供的科学依据,拟定修建原则,选定方案一对重大、复杂的技术问题通过科学实验、专题研究,落实技术方案·确定工程数量,提出文字说明和适应施工需要的图表资料。

3.1 存在的问题

在项目前期管理的设计阶段由于国家法律、制度的缺失,建设单位对设计阶段的认识不到位,设计人员知识结构不全面,缺乏经济思想造成工程项目投资控制不力、造价的失控。

3.2 对策

3.2.1 加强相关法律制度的建设和完善

为了使我国工程项目建设进入更健康、完善的轨道,应该完善我国的法律、制度,在建设过程中不断修改法律中不合理的地方,保障我国工程项目建设能在市场经济条件下顺利发展。用法律的手段贯穿于整个工程的索赔与仲裁过程。

3.2.2 转变管理观念

我国工程项目管理都是属于传统管理模式而国际上工程项目管理模式都是属于系统管理。传统管理方法强调管理工作的专业化,把任务、职责、权限分得很清楚,但系统管理方法则更强调各类人员和各个部门之间的沟通、协调和综合。前者较注重各个部门的高效率,而后者则以达到整个系统的高效率为主要目标。传统管理方法强调指挥、命令、控制和汇报,要有文件的传递形式予以保证。而系统管理方法则用信息流把各管理层次和不同的职能部门沟通起来,使物质流与信息流保持一致和同步,保证信息的准确性和及时性。与传统管理方法不同,随着系统工程理论和方法的发展,项目工程中的系统管理方法也愈来愈多地强调运用系统模型,力求达到量化,能精确地表达多因素的实际行为状况和各要素之间的相互关系。

3.2.3 提高项目管理人才标准

我国现有的项目管理人员大部分是技术出身。这些有技术背景的员工,在现代管理迅速发展的阶段,要领导一个项目已经不是很容易的事了。因为,项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接,是提供一种解决问题的工具。所以,必须提高项目管理人员的素质,进行项目管理的培训,改变他们重技术、轻管理的观念,引进最新的项目管理知识和方法,推行项目管理专业人员资格认证制度,是我国经济发展的需要,也是在世界市场对外承包项目和对国内企业管理的迫切要求。

4、结束语

我们认为“策划”是为完成某一任务或为达到预期的目标,根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势,围绕活动的任务或目标这个中心,对所采取的方法、途径,程序等进行周密而系统的垒面构思,设计选择合理可行的行动方式,从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见,策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然,策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

参考书目

[1] 郑宝平.城市建设理论研究.北京：国资委商业网点建设中心，2011 ,(22)

[2] 陈贵华.对工程项目前期策划决策和设计阶段造价控制的思考.北京：中国铁道学会出版社，2011,(3)

[3] 刘彦敏.简析工程项目前期策划.北京：科技日报社，2010,(14)

第四篇：会所、配套设施工程竣工验收总结报告（范文模版）

广州市 广州市 广州市 广州市 广州市 广州市

第五篇：玉龙花园四期工程竣工验收方案

全州县龙水镇车底中心小学食堂工程

竣工验收方案

根据《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收暂行规定》（建设部建建[2000]14号文）及相关法律、法规的要求，我单位受建设单位委托，特制定玉龙新都花园65#、67#楼工程竣工验收方案，请全州县建设工程质量安全监督站实施监督。

一、本工程完成情况：

1、已完成设计文件和合同约定的内容；

2、涉及设计文件的重大变更，已由设计单位签署认可文件，并经审图机构审查通过；

3、施工、监理、勘察及设计单位分别提出了工程竣工报告、质量评估报告和质量检查报告；

4、工程质量控制资料已经建设（监理）单位核查并符合要求；

5、工程安全和功能检验资料已经建设（监理）单位核查并符合要求；

6、住宅工程质量分户检验已按要求完成相关验收工作，质量合格。

7、专项工程（口桩基、口地下防水、口幕墙）已按要求办完相关专项验收手续；

8、口二次装修工程已按要求办理了质量监督手续；

9、已具备以下文件：

（1）规划验收的合格证证明；

（2）消防工程的验收合格证明；

（3）防雷工程的验收合格证明。

二、竣工验收拟定时间：

计划竣工验收时间拟定为2012年4月6日。

三、参加验收人员：

根据规定，我单位组成了竣工验收组，成员包括建设单位（项目）负责人：施工（含分包单位）、设计、监理等单位（项目）负责人以及相关单位的技术、质量负责人，验收组成员中土建、水电及其他安装专业方面的人员已配齐，验收组组长由邓辉庭担任，具体人员名单附后。

参加竣工验收人员资格已核查，项目经理及项目总监理工程师与施工许可信息相符，设计单位项目负责人与设计文件信息相符。

四、竣工验收规范及相关标准以及有关的法律、法规、规章和规范性文件。

五、竣工验收程序及内容：

1、建设、施工（含分包单位）、设计（勘察）、监理等单位分别汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况；

2、验收组分为三部分分别进行检查验收：

（1）检查工程实体质量，并进行必要的实测抽查；

（2）检查工程建设参建各方提供的竣工资料；

（3）对建筑工程的使用功能进行抽查、试验，包括口水压、口通电、口通暖、口排污主管通球、口绝缘电阻、口接地电阻、口漏电跳闸测试、口室内净空尺寸等。

3、总监理工程师负责组织完成单位：（子单位）工程观感质量检查的评定和记录；

4、对竣工验收情况进行汇总讨论，形成单位工程竣工验收结论，填写《单位（子单位）工程竣工验收记录》，验收组各方代表分别签字、单位盖章。

5、经验收达不到竣工验收合格标准时，验收组责成责任单位整改，待整改完成后，重新确定时间组织单位工程竣工验收；

6、当竣工验收组各方不能形成一致竣工验收意见，由工程质量监督机构裁决。

六、本方案抄送相关单位及验收组成员。

验收人员如下：

组长：

副组长：

成员：

桂林民泰建设管理项目有限公司2012年3月30日