汽车业态考察报告 [推荐五篇]

第一篇：汽车业态考察报告

西安汽车业态市场考察报告

新年伊始，家道汽车城的工作在领导安排下逐步推进，元月16号南下西安重点考察学习汽车各类市场，学习市场业态规划、广告投放、招商流程、运营管理、物业管理等经验，期间本着取其精华，弃之糟耙的理念，为后期我公司汽车城运营管理提供建设性意见，以及拓展外地商户入驻本地市场，同时考察学习期间对部分商户进行招商信息交流。

途中计划考察行程有变，因此考察期为4天，主要走访西安汽配城3家，分别为海纳汽配城、沣东国际汽车用品广场和大明宫汽配城；二手车市场主要为天台七路二手车集中销售市场和五龙二手车市场；汽车城走访为西部最大的西部国际汽车城。

一、考察重点事宜

1、此次主要针对汽车相关市场业态规划，市场运营情况、市场布局、广告投放、汽车城运营管理等作为考察学习内容。

二、汽车城考察情况

1、西部国际汽车城概述

中国西部国际车城位于西安市三桥西宝疏导线58号，占地约500亩，是2000年中国(西安)西洽会招商签约项目。2001年3月开始建设，西部国际汽车城为西安市规模最大，经营业态最全的汽车消费市场，经过十多年的发展，西部车城已成为中国西部最大的汽车交易市场，入住车城的经销商达到200多家。2008年到2010年连续三年汽车年销售量达到10万辆，年销售额约100亿元，每年为国家缴纳税金2亿多元，平均每天缴纳税金60多万元人民币，为5000多人提供了就业岗位。

2、市场业态情况说明

西部国际汽车城建有汽车博览中心、名车展览馆、4S店集群区、轿车专营区、重卡区、轻卡区,汽车商务酒店、银行、综合办公楼、还有工商、公安等职能部门为客户办照、挂牌、检测等“一条龙服务”的相关业态。

由于前期西部汽车城规划整体容量有限，管理公司将部分道路两旁设计成为露天汽车销售展区和棚亭销售战区。

3、广告投放情况

西部国际汽车城根据市场业态布局来投放广告，每个区域的汽车业态都有其独立广告位。在走访期间，汽车城部分公共区域设有有偿投放广告位。

4、运营情况

西部车城是西安市政府的重点项目，是未央区的重点保护单位。汽车相关媒体，省、市电视台等40多家新闻媒体对西部车城进行了全方位的宣传报道。政府职能部门和媒体先后授予西部车城“中国十大最具影响力汽车交易市场”、“中国最具成长潜力民营企业”、“全国质量服务信誉AAA级典范单位”、“最值得信赖的汽车商城”、“陕西省质量信誉服务AAA企业”、陕西省、西安市“文明市场”等40多项荣誉称号。

西部国际汽车城的建设带动了三桥地区的经济发展。据三桥街道办2011年的统计，三桥街道辖区13.8万人，十年前年生产总值4.4亿元，十年后增长为24.3亿元，其中汽车产业占60%，而西部国际车城就占到55%。西部国际汽车城所在的后围寨村，十年前人均年收入2000元，十年后人均年收入达到6500元，该村原来的旧村道，如今变成了繁华的商业一条街，餐饮、娱乐、超市就有200多家。该村适龄劳动力就业1300多人。

三、汽车用品、配件城考察情况报告

1、沣东国际汽车用品广场（1）相关业态、布局规划

西安沣东国际汽车用品广场位于西安市三桥疏导线59号（西部国际车城向南500米路西），占地面积80余亩，商铺面积3.5万平米，配套设施有餐饮、办公住宿、仓储、物流、银行等，实行一站式跨越服务。市场平面图如下：

（2）业态情况浅谈

西安市的汽车保有量超百万，汽车后市场拥有广阔的发展前景，同时汽车行业不断市场细分，沣东汽车用品市场地理位置极其优越，商业优势明显，周边设施完善，物流通畅舒心，交通快捷便利，地铁一号线直达，多条公交线路穿越而行。西安沣东国际汽车用品广场将借助西部汽车产业园优势，创造商机资源共享，推行科学管理，打造专业化、品牌化、合理化的汽车用品市场，营造良好的竞争环境，推动汽车用品行业的健康发展。（3）汽车用品市场管理情况

沣东国际汽车用品广场运营管理在西安地区具有明显的系统管理思路，树立“用户至上，顾客第一”的经营理念，系统管理流程化，“以业务为导向，以客户为中心”提高运营管理效率，如《商户交款操作流程》、《商铺交接操作流程》、《商铺装修操作流程》、《商铺促销操作流程》、广告位管理操作流程》等。在考察期间，沣东国际用品广场为了市场管理规范化，维护市场秩序和公平交易，具有针对性的提出商户文明诚信公约、商户“四自一包”责任书以及商铺装修管理规定等。（4）广告投放

在进入市场门口，沣东国际汽车用品广场的大字映入眼帘，前行数步不难看出整体市场业态规划和广告投都是有条不紊，在西安汽车行业市场并不多见。在此着重阐述广告投放情况，在市场门口的右手边便是招商处，门口东侧一字排列市场管理相关流程以及商户须知等。每栋楼的墙体都有相关公共广告区，最为醒目的是沣东国际汽车用品市场平面图，图内涵盖市场商户名称。

2、西安海纳汽配城（1）西安海纳汽配城概述

西安海纳汽配市场位于玉祥门盘道西北角，所以海纳集团子公司，主要经营国内各类汽车配件、油料、辅料、汽保工具等的专业市场。市场占地近100多亩，营业面积54000平方米，年交易总额8亿多元，是西北地区具有影响力的市场之一；同时也是辐射西北及周边地区最大的汽车配件集散地。

（2）相关业态情况 海纳汽配城主要业态为各类轿车配件，少部分重卡配件、汽车用品、轮胎、汽车装潢用品、汽车维修工具、汽保设备、并提供治安、保卫、物流信息、工商、税务、金融、娱乐等全方位的配套服务。

大明宫汽配城定位为重卡机械配件销售市场，在此不作说明。

四、西安二手车市场

1、五龙二手车市场（五龙汽车城）(1)五龙汽车城概述

西安五龙汽车城有限公司位于陕西省西安市西万路车管所北院。占地400余亩，建筑面积66600平方米，二手车市场132000平方米。其公司将本着“以人为本、绩效理念、团队精神、追求卓越”的核心理念，目前入驻的二手车公司具备合法的经营资格，也是通过工商局验收的合法经营机构。为彻底改变过去那种传统的集市交易模式，五龙汽车城开创了西安市二手车门店经营的先河，为西安市二手车交易市场的全面规范起到了积极促进作用。（2）市场相关业态情况

目前五龙车城除二手车零散商户和一家连锁二手车交易公司外，有西安车管所、工商双生分局、银行、保险等为一体的一条龙的管理服务体系。专业的管理团队、完善的配套服务，四小时办理完入户、过户手续，做到了自由出入、无须担忧和方便优质的规范服务机制。

2、西安鱼化二手车市场

（1）鱼化二手车市场概述

西安市鱼化二手车交易市场有限公司（原西安市旧机动车交易市场）秉承“建立市场产业，带动地方经济”的宗旨，由市工商局牵头于1992年成立，主要从事二手车交易市场业务。随着汽车工业的飞速发展，市场也在不断发展壮大，市场规模已从当初的50亩场地发展到现在的150余亩，客户遍及全国各地，是西北地区二手车交易的主要龙头集散地。目前市场日上市车辆达3000余辆，年交易量45000辆，交易额达25亿元，带动周边相关产业就业人数达两万六千余人。市场连年被评为省市级文明市场及物资系统先进单位。

除鱼化二手车市场外，西安各类二手车交易市场大多坐落在天台七路或附件，形成了西部地区最大的二手车交易集群区，并且与西部国际汽车城首尾相应，同时也成为西部最大、最全的汽车综合业态消费市场。

（2）鱼化二手车市场运营情况 市场现有管理人员60人左右，市场设有车管、二手车鉴定评估、银行、保险、停车、洗车、咨询、中介、餐饮、住宿等服务项目，封车业务严格保护交易双方的合法权益，治安办对欺行霸市、强买强卖及场外交易等行为进行严厉打击，并经常协同工商、公安等部门严厉打击拼装、假冒、报废、走私及手续不全车辆上市交易，坚决维护正常交易秩序，确保客户在市场购买放心车辆。

（3）鱼化、天台七路二手车市场发展现状浅谈

当前西安二手车市场出现了一系列的变化，最显著的就是二手车经营主体出现了由单一模式向多元化转变。经过一段时间的尝试，在部分有实力、有条件的新车供应商的组织带动下，一批新车经销商纷纷尝试二手车经营业务并且在品牌效应、连锁经营、售后服务等更高层面上开始了规模化运营的尝试，比如西安大诚二手车交易公司等。一个以二手车交易市场、二手车经纪公司为传统力量，二手车经销、拍卖等众多新兴主体参与的多元化二手车经营格局已经形成，初步实现了二手车经营主体由原来的单一模式向多元化经营模式的转变。新车市场与二手车市场的联动效应更加明显，两个市场的互动性进一步增强。

二手车置换大规模兴起，近年来西安二手车置换业务的广泛开展为新旧汽车两个市场带来了生机与活力，在促进了新车销售的同时，也为二手车市场的扩充提供了丰富的经营资源。与此同时，品牌二手车业务取得重要进展，西安部分主要汽车经销商相继进入二手车领域。

（4）天台七路二手车市场规划情况

西安各类二手车交易市场分布在未央区三桥西户十字、天台七路，形成了西部地区最大的二手车交易集群区，并且与西部国际汽车城首尾相应，同时也成为西部最大、最全的汽车综合业态消费市场。

天台七路二手车市场从东往西走去，窄小的道路两侧都是各类大小不一的二手车交易市场，以各类不同风格的二手车销售展厅进入眼帘，让人应接不暇。最具规模的要数西安鱼化二手车交易市场，市场布局较为规范，市场规划成为三个区域，分别为二手轿车销售展区，二手轻卡销售展区以及西北边的二手重卡销售展区，市场展区都以棚亭为主。在展区边缘都有相对应的商户办公室以及配套服务业态。

家道汽车城联系电话：***

第二篇：汽车租赁的业态

汽车租赁有几种业态，他们之间的功能和作用大不相同。由于我国目前对这方面没有明确的认识，因此在行业管理、企业经营、政策制定中都出现这样或那样的问题。为了厘清汽车租赁的脉络，找出合适的经营措置和管理办法，使行业能够享受到公正的政策待遇。

要了解汽车租赁特性首先要了解汽车的经济特性：我们都知道汽车工业对经济的发展有1:7的带动作用，很多省都把它作为支柱产业。既可以是消费品，又可以是生产运输工具，还可以直接用来生产创造利润。是一个可以同时促进经济发展又带动消费的产业，2002年广义的汽车产业增加值占GDP的比重达6%足已说明问题。

汽车主要分两大块：一是民用车（小汽车、旅行车、房车、面包车、公交车等），另一个是商用车（本身是生产工具的工程机械车辆、叉车、救火车、警车、运特种车辆等）。吸塑 塑料制品 条码打印机民用车占用道路资源，商用车有一部分是不占用道路资源的。总体上看，大部分车辆要占用道路资源，因此车辆的管理部门主要是交通管理局。

随着道路负担增加，车价的爆跌，车贷的叫停等多种因素，购车热降温，汽车销售陷入困境。在这个时候，提出将租赁纳入汽车营销中有着深远的意义。

汽车的租赁特性：广义的租赁中包含两种租赁形式。一是传统的租赁，另一种是融资租赁。传统租赁常被解释为“出租服务”，但在汽车领域就不能轻易用这个名词。因为汽车的传统租赁也有两种业态：一是出租汽车，二是汽车租赁。前者是一种奢侈的公共交通工具，尽管使用“出租”这个名词，并冠有“租赁公司”这个名称，实际上已经不能完全算是租赁的范畴。后者才是真正的意义的租赁，因为它的经营方式主要是出租车辆，一般不包括驾驶人员（商用车辆除外）。

为了区分汽车租赁的业态，我们用英文标注似乎更清晰地表达他们的区别。出租汽车（taxi）主要是民用和商务，属于交通运输产业。汽车租赁（rental）有民用和商务之分。个人可以租用，也有生产用车辆，主要用在工程建设、抢险救灾、巡回检测、巡回医疗、运钞等生产、经营、公共事业方面。汽车融资租赁（lease）主要用在生产用车领域，现在也开始进入民用和商务服务领域。

显然，我国有关租赁的法律、法规并不包括出租汽车（taxi），但现在很多汽车租赁（rental）都是由出租汽车（taxi）公司经营，主要因为上路的原因，数据采集器 私家侦探 北京租车信息把他们看成同类进行管理。而融资租赁似乎带有金融的味道，作为另类管理。主要应用在生产型车辆，最近也开始有出租汽车（taxi）公司从事汽车融资租赁业务，用金融的方式销售民用或商务用汽车。

汽车租赁和汽车融资租赁虽然同属广义的租赁，但他们的对汽车产业的发展作用是不同的。前者解决临时使用的问题，后者解决长期使用最终拥有的问题；前者使用的车型可以随

意挑选和更换，后者使用的车辆一旦确定下来不容易更换；前者使用车辆的人永远得不到产权，后者租期结束后使用者可以获得车辆的产权；前者从某种角度看是在抑制销售，后者是促进销售。因此汽车租赁公司经营传统租赁业务虽然一次性集中购买的许多车，但这些车乘数倍地抑制了汽车的销售。后者可能是分散地采购，但完全是一种信用销售的促销行为。

汽车作为租赁物件，其经营范围是怎样划分的呢？过去，因为没有汽车租赁，并把民用汽车看成是一种消费行为，因此只有出租汽车公司才可以经营。融资租赁公司只能经营民用车辆以外的特种车辆，目的是限制国营企业超前消费，跨级别消费，鼓励生产用车的发展。

现在车的种类发生变化，用途也大不相同。随着人民生活水平的提高，民用车辆从超前消费变成普通消费，消费群体由国营企业转变为普通民众。另外工程车辆的大量涌现，车辆不在是单一的消费概念，也可以是生产工具。政策上也从限制消费到鼓励消费。到底怎样划分其经营范围目前还没有定论。尽管没有具体的文件限制汽车租赁经营的车辆品种，但融资租赁已经不再限制汽车的种类。

不管那种汽车租赁，如果要经营的话需要办理前置审批手续，但审批的标准和内容范围并不相同，行业主管部门也不同。出租汽车和汽车租赁公司目前是由交通管理部门审批，北京汽车租赁 油烟净化器 灭火器维修主要审批经营汽车租赁的能力。汽车融资租赁是由商务部审批，主要审批给汽车销售提供融资的能力和经营能力。有银监会审批的金融租赁公司的经营范围是固定资产，民用消费车辆并没有固定资产的问题，但也不能说不可以经营，可汽车金融公司绝对没有汽车融资租赁业务。因此广义的汽车租赁现在可以说是3个部门审批和管理。

国外是怎样划分的呢？从大多数国家的普遍运作方式上看，融资租赁的租赁物件只能是动产。但有很多国家并不把民用汽车租赁做为可以享受融资租赁政策待遇的行业。因为他们认为这是消费行为，不是生产。给予融资租赁优惠政策的原因是因为租赁物件主要是生产设备，不仅带动经济发展，还解决就业问题。除此以外就不应该享受这样的待遇，也享受不到这个待遇（加速折旧）。

中国是一个生产大国和消费大国。中国的健康经济发展应该靠投资和消费带动，汽车租赁正符合这个规律，因此中国的汽车租赁政策估计是越来越宽松。国务院非公36条鼓励金融机构开办融资租赁业务，汽车金融公司开办融资租赁业务也是早晚的事情。

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第三篇：各种业态容积率经验值整理

容积率整理

容积率的制定

（目的：了解地块的容积率是如何制定的）

一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：

城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；开发建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和基础设施容量；综合防灾的要求。

二、最佳容积率的理论：

(一)边际收益递减与边际成本递增

1)

所谓边际收益MRP(Marginal

Revenue

Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际收益递减规律所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。

图1中的MRP为边际收益曲线。在土地面积固定时，要增加建筑面积只有加高楼层。初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。所以，MRP曲线开始时由下向上，达到某一建筑面积后又由上向下延伸。

2)

边际成本MC（Marginal

Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。

这里的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。建三层楼比建两层楼的单位成本要低，但超过一定层数后，则楼层愈高，整个建筑物的单位面积分摊的成本也就愈高。

原因主要有以下几点：

高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。

楼层愈高，则电梯、消防、供水、空调等基础设施和设备安装费用愈高。

楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。

(二)最佳容积率的确定

图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业开发收益与成本的一般趋势。

设MC曲线代表了物业开发的所有支出，包括发展商的正常利润在内(不含地价)，则物业开发的总收益应为MRP曲线。由地价=总收益一总成本(含开发商利润)可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的面积。

根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。故楼宇的最佳建筑面积应为Xo

(MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值)，PQYo所包容的面积就是发展商所愿意支付的地价。若MRP,MC是市场竞争条件下的曲线，那么PQYo就代表了这块土地的市场价值。若将Xo换成X1。则地价会损失掉图1中阴影部分的面积；同理，若将Xo换成X2，地价也会损失掉如图1所示的一部分面积。

因此，要使得地产价值最大，从经济的角度出发，最佳容积率的选择应该是唯一的，即为MRP=MC时求得的解Xo，这一点也是使开发商获得最大的利润的选择。

通过以上的讨论，我们可以得出一个十分重要的结论，即：在完全竞争的自由市场中，地价与最佳容积率是由物业售价和边际成本共同决定的。

注：房地产开发成本：

1.土地使用权出让基准地价；2.土地征用费用；3.动迁安置成本；4.基础设施建设费用；5.建安成本；6.其他税费；7.贷款利息。

三、图1所反映的是一种理论上的趋势。

现实中的容积率和建筑收益、建筑成本可能是逐层(数)变化，不可能是一条光滑曲线，收益、成本和地价将表现出阶段性的“门槛”变化。

每当进行一定规模的房屋建设之后，新增加一个单位的建设费用将超过原来的平均成本，换言之，原先的平均建设费用将不足于增加规模的开发。在我国，房屋建筑按照一定的层数分类：4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为中高层，10层以上为高层，还有超高层。不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建设周期不大一样，但同类型(按层数分类)的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造中高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增强。所以，如图2所示，不同层数的建筑成本好象一道道门槛，呈阶梯式上升。

同样，.一般多层建筑的住户倾向于楼层中部的居室。在天津，三四层、二五层、一六层各属一档，房价相差10%~20%。但是，由于高层建筑的兴起，高层住户的眺望、通风、日照等条件大为改善，往往达到一定层数后，建筑的销售价格有一个较大幅度的上涨，然后又在逐渐上涨中趋于下降。如图3

由于房地产开发收益和成本存在“门槛”现象，使地价和容积率之间的关系变得相当复杂。理论上.楼面地价(即单位房屋售价与单位建设成本之差)存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕。因此，从房地产开发的经济核算入手，分析地价的变化规律。

假设商品房单方售价为Pm，单方成本为Cm，土地价格(单位土地面积)为Xo，单方利润为Lo，利润率为l，房地产开发周期为T，利息率为r，利息折算系数为K，税率为t，建筑总占地为A，容积率为f，根据我国房地产企业的财务核算惯例，商品房价格可以由下式表述：

商品房价=总成本+土地费用+利息+利润+税收

Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+（Cm·A·f

+Xo·A)·l+Pm·A·f·t

f=Xo/

[Pm

(1-t)

/（l+r·T·K+1)-Cm]

【1】式

【1】式说明，在某一开发项目预期利润率明确的情况下，提高容积率，会带来建筑成本、建筑周期增加，由于一定时期、一定地区的房地产价格还相对稳定，而且楼层的增加可能使平均售价Pm略有下降.因此新的单方经济剩余反而下降，开发商所能提供的地产费用变得不稳定。这也说明单纯提高容积率不一定会带来地价的增长，而且从数学推论上考证，一定预期利润的假定下，最大的地价还是存在的。

【1】式可变形为：

l=Pm(l-t)

/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K

【2】式

【2】式说明，在某一开发项目的土地费用已经明确的情况下，房地产商试图通过提高容积率来提高利润率，将会出现两种可能：（1）在提高同一类型建筑的容积率，假设将原来7层增加到9层，由于Cm、T都比较稳定，f增加，1也增加；（2）由较低建筑改变成较高的建筑类型，假设由多层为高层，这时Cm、T都随之增加，1的变化情况很不明确。显然，在高地价地区，每增加一个单位的容积率，楼面地价(Xo/f)降低的幅度可能超过单方建设成本Cm增加的幅度，[Pm(1-t)

/（Xo/f+Cm)]可能大幅度提高，利润率有所上升;相反，在低地价地区，采取这种提高容积率的措施很可能是一种冒险行为。

由于土地开发的收益和成本存在“门槛”现象，使土地价格可能出现多峰极值和门槛的情况。地价随容积率变化的曲线并不是圆滑的，而呈折线状，在不同的容积率范围内，存在不同的最高值，类似群峰起伏。“门槛”则反映在地价占整个商品房销售价格的比例上，在不同的容积率变化范围内比例表现出分段式跳跃。

这种现象可以通过某一项目的地价和容积率的递变关系来说明。

图4表示该项目不同楼层总数(容积率)下所对应的地价系数(指以4层建筑时地价为基数换算出来的相应比值)情况。图形显示了在一块综合用地上，对应不同的开发强度，可能出现几个地价峰值，本图至少有3个。从1层到9层建筑(容积率0.27一2.45)，最高地价出现在盖9层的建筑；10层建筑的地价陡跌，随后一直上升到12层，但此时的地价尚低于仅盖9层的建筑；13层和10层一样下跌，一直到盖20层以上建筑(容积率为5.33)时，地价才逐渐超过9层建筑。由此可见，从有效控制容积率的角度看，9层和12层都是该地段可供选择的建筑“门槛”。

图5反映不同容积率状况下，地价占商品房价的比例。很明显有两个特点：（1）容积率越高，地价所占的比例越小；（2）一定的容积率范围内，这种比例趋向于一恒定水平，如2至6层建筑物（容积率从0.54—1.63），基本维持在33.7%的水平，而一旦达到某一容积率“门槛”，比例将有跳跃性的变化。

容积率区间

（目的：不同容积率的楼盘，对其建筑量、高度、空间环境形成感性的认识）

一、住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了：

1.0.0~0.3：这是非常高档的独栋别墅项目。

2.0.3~0.5：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3.0.5~0.8：一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4.0.8~1.2：全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5.1.2~1.5：正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6.1.5~2.0：正常的多层+小高层项目。

7.2.0~2.5：正常的小高层项目。

8.2.5~3.0：小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9.3.0~6.0：高层项目（楼高100米以内）。

10.6.0以上：摩天大楼项目。

二、感性的认识：

(一)空间

(二)平面

0.24-0.67

0.83

0.96-1.20

1.22-1.31

1.37-1.45

1.49-1.53

1.59-1.61

1.63-2.02

2.30-2.49

2.50-5.00

容积率微调

（目的：住宅产品类型确定的情况下，提高容积率的方法）

一、不同地块类型，增加层数，对容积率的影响不同。

（以建筑密度对容积率贡献为依据）

(一)分析。（规则：以多层（6层）为例，满足动静分区，满足消防要求。单排楼栋，楼间距22m，多排楼栋，楼间距27m。单位：米。）

a)

城市道路在地块的北（或南）侧

建筑密度随地块南北向长度的增加而减少

建筑密度随地块东西向长度的增加而增加

b)

城市道路在地块的东（或西）侧

建筑密度随地块南北向长度的增加而减少，具体随路网布局规律的不同会有些变化

总的来讲建筑密度随地块东西向长度的增加而增加，具体随路网布局规律的不同会有些变化

c)

例外：城市道路在地块的东（或西）侧

车行道路依靠楼间距

(二)指导性意见：

东西向长的小地块一般建筑密度较大；利用楼间距做车行道多的，一般建筑密度较大。

(三)规范规定

《城市居住区规划设计规范GB

50180—93》(2002

年版）

5.0.6.1

住宅建筑净密度的最大值，不应超过表5.0.6-1的规定。

表5.0.6-1

住宅建筑净密度最大值控制指标(%)

住宅层数

建筑气候区划

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ

Ⅲ、Ⅴ

Ⅳ

低层

多层

中高层

高层

注：

混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

二、提高容积率的方法

(一)规划布局：

a)

“小区一组团一院落”三级布局：以住宅组团为小区的基本单位(一般为300~500户)，一个小区由多个组团围合成一个公共绿地或公共中心，组团中各住宅单体通过退让形成各自的组团级绿地。大量多级化的绿地使得建筑密度降低，导致相对较低的容积率。

b)

“小区一院落”两级式布局：组团级的道路与绿地被集约用于提高建筑密度和创造良好的小区中心绿地与宅间绿地，形成了“居住小区一院落”的二级规划结构来组织和丰富居民的邻里交往形成各具特色的居住环境空间。

在住区中，住宅院落绿地较组团绿地和中心绿地的使用频率更高，更利于邻里交往。人的交往过程中300人左右是构成一个交往小群体的上限，在一个大的群体当中，会细分为若干个小于300人的小群体，而在超过这一上限后，交往的亲密度有所降低。亚力山大在《建筑模式语言一城市、建筑、改造》中指出，人的认知邻里范围不宜超过274m。从对居住环境的控制能力和认识能力出发，人的视力在超过130-140m时就无法分辨其他人的衣服、年龄、性别、轮廓等。居民从家中步行抵达时间不应超过5分钟，即服务半径300m左右。通常说来，居民使用某一公共空间的频率与其距离它的远近成反比，服务半径过大，自然会降低居民的使用频率，不利于强化社区关系。

c)

街区邻里式布局：高密度的街区邻里式布局在用地上突破了传统住区三级结构模式，传统的中心绿地、组团绿地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小区的空间环境品质主要通过围合街坊的内向庭院所体现。

d)

城中区院落式布局：城市中心区由于用地紧张，住宅项目用地多数较小，多采用高层形式以获取较高容积率。由于建筑采用周边围合式布置，因而有效地的隔绝了城市嘈杂的外部影响，且提高了住区建筑密度；其次，高层形式在达到一定容积率的前提下，因日照间距要求，具有较大宽度的住宅院落，在加宽的住宅院落下设置地下停车库，有效地解决了停车与绿化争地的问题，从而达到节约用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同时有利于形成“非穿越式”内部院落空间，创造有归属感的社区交往环境。住宅沿城市道路或院落进行周边式布置，形成半封闭式或封闭式的内向院落空间，其具有安静、安全、归属性等特点，有利于布置室外活动场地、小块公共绿地和小型公建等邻里交往场所。

e)

建议：根据地块合理选择规划布局、公共交流空间模式。

(二)住宅单体设计：

a)

加大进深，减小面宽，进而提高建筑密度。但是，这样有可能牺牲掉通风和采光的质量。

b)

降低层高，减少了建筑高度，可以缩短建筑间距（和日照有关），从而提高容积率。

《中华人民共和国国家标准

住宅设计规范》（2003年版）

3.6.1

普通住宅层高宜为2.80ｍ。

3.6.2

卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

3.6.3

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。

3.6.4

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ。

3.6.5

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90ｍ，且不得影响门、窗扇开启。（是为住宅节地、节能、节材、节约资源）

c)

住宅顶层坡顶、北退台。当坡屋顶坡度充分考虑当地大寒日太阳入射角度的情况下，日照间距可以从北向檐口处计算。

d)

尽端单元局部东西向和东西向单元。有利于侧向采光，有利于塑造围合空间。但要顾及当地风俗习惯。

e)

第四篇：ktv业态小结

一、KTV对于购物中心的作用：

1.KTV属于大型娱乐功项目，开设在购物中心内可以起到丰富业态，提高购物中心功能性的目的。

2.KTV在购物中心内一般占据比较大的面积，可作为主力店使用，能够起到吸引人气，牵引人流的作用。

二、KTV与购物中心的合作情况

KTV与购物中心的合作比较广泛，在很多著名的购物中心内都有。例如正大广场、百联又一城内的好乐迪KTV和全国各地万达广场内的大歌星KTV等。

目前济南市里的四家大型购物中心：银座中心、鲁商广场、万达广场、和恒隆广场内有两家配置有KTV业态。分别是东方之韵KTV（银座中心店）和大歌星（万达广场店）。

三、KTV业态的其他情况

1.针对人群：KTV业态主要针对十八到三十五岁的中青年人群，这部分人群年轻有活力，消费能力强，也与购物中心的客群相符。

2.相关租赁条件：KTV的盈利能力尚可，但是其前期投资巨大，因此回本周期较长。一般能够提供的租金水平有限，而且要求的租期较长。由于其营业时间与购物中心整体有差异，在商谈过程中会提出单独使用空调系统的要求。

3.消防标准：根据之前的经验，设置在3楼以上需要达到A级防火要求、3楼以及以下楼层需要达到B级防火要求。

四、目前与KTV品牌接触的情况

由于KTV属于娱乐业态，本地KTV在报消防过程中具有较大优势，因此拓展起来相对容易。预计环宇城项目与济南当地KTV项目合作的可能性较大。

目前与我方接触过并表示有兴趣的KTV品牌也以本地品牌居多：银座歌唱家KTV、东方之韵KTV、我爱记歌词KTV等等。外地品牌方面，正与欢乐迪KTV进行沟通中。

第五篇：商业业态介绍

商业业态介绍(转载)

商业业态开发简介

商业形态简析

商业房地产按照行业类型可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。

零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。

餐饮功能房地产也呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。

健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展，作为生活品质的一个标准，被越来越多的运用在商业房产中，现在成功的案例主要存在于国内大型城市。

目前，大中MALL在国内的发展势头极为强劲。究其原因是各种商业业态在相互渗透和变幻。我项目的业态依据此点是商业发展的一个趋势。我现将我项目内预计出现的部分业态作个简单描述。、体育场馆

体育场馆原来在招商前期我们的建设初衷是建造类似杭州游泳馆的集合休闲娱乐为一体的，但这样的投资面临2大问题，投资金额巨大和相对维修成本的高昂，在国外每5年维护游泳馆的费用可以再建一座游泳馆，而这样的投资一般都是政府做的公益投资，所以对行业的了解可以让我们知道如何去那里找投资人或合作伙伴。同时体育的商业形态在近几年经营的类型也在发生着变化，这和体育事业的蓬勃发展是分不开的。简单来说体育产业可分为体育服务产业和体育商品产业。体育服务产业主要包括：竞技观赏、健身娱乐消费市场（消费者为健身购买运动器材，租用体育场馆或设施，接受健身训练指导，参与体育旅游活动等）。体育商品产业是指由体育派生的为体育提供物质条件的器材、设备、服装、图书、音像、食品饮料等有关体育用品的销售市场。

摘录：体育比赛除了为运动员展现实力向人类极限挑战及促进运动技术水平的提高等功能外，已越来越多地成为商业开发的手段和机会，而且以奥运会、世界杯等为前导，赛事规模

越来越大，社会和经济效益越来越好。通过组织大型比赛，可以带动城市建设、旅游、就业等多方面发展，并带来许多潜在的商业机会。无疑，下个世纪将有更多从综合到单项的体育赛事成为各国竞争的目标，成为一种世界范围的现象和新的经济增长点。大型比赛的投资主要有三个方面：举办城市的基础市政建设、场馆及食宿接待设施建设、组织比赛的直接费用如文化宣传、接待、交通、通讯、人员工资等。近几届奥运会在此三方面的投资均已达到十几亿美元。由此可见与投资相比，举办大型比赛的收益则要更好。其中既有看得见的直接效益，也有可持续多年的间接效益。直接经济收入的主要渠道有：出售电视转播权、比赛标志商品特许权、广告权、门票，发行彩票，发行邮票、纪念币、纪念章，企业及个人的赞助和捐赠等。许多国际体育活动，透过卫星电视的转播，几乎传到世界每一个角落，因而成为商品广告的黄金媒介。

2、连锁超市

超市是源于法国家乐福1963年创建的特级市场，该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市从商品结构来看都是综合形的商品销售中心，但从消费形态来看还是有好多种：麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌服饰和小商品的互补形卖场。百货零售业态始于19世纪中叶，伴随着超市、仓储商店及网络购物的发展，这些业态以商品价格、便利、品类深度、环境、购物体验等多种因素，将“特色”与“专营”凸现出来，给传统的精于有限产品、高价格、环境优雅、人员密集的百货业带来冲击使其不再为商业主流业态，逐步成为追求高购物享受的载体，在西方，百货业的出路主要是并购整合、连锁化、专业化三个方向。

超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经营的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。具体系于2点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的不便，尽量频繁地光顾；如何使来店顾客增加购物物品项数与购物的平均单价。这需要超市从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进行仔细设计。

3、便利店

便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处于人口密集区域等特征。人均GDP和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素，便利店一般的面积基本在100M2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的发展，在西方已经不再作为超市的一种补充业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当规模的还不多，由于发展和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不

大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。

5、商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通的部分。

依据经济学家万典武对商业街的类型划分，可分4类：

Ⅰ.邻里型商业街

地处地方城镇中心，街区长度100-200M，商业设施1-2层，商业密度为50%-80%，自身人口为3000人，可辐射人口为10000人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，核心为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。

Ⅱ.地域型商业街

地处地域中的城市内，街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为10万人。来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-400家、行业数目100家，核心为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且周频率高。

Ⅲ.地区型商业街

地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口为30万人，可辐射人口为100万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，该商业街构成形态为环形或圈形。商店数目1000-3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率较大。

Ⅳ.大型商业街

地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000M，商业设施为6层或6层以上，商业密度为80%-100%。其城市人口为100万以上，可辐射人口为300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业以高档商店、高档餐饮、高级娱乐中心，行业数目为300个，核心为高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀。

6、专卖店

专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。

注：由于大家都于厂家进行了很长时间的招商联系，应该比较了解此类形式，在此就不多作说明了。

7、SHOPPING MALL（销品茂）

SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，当时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发建立。

我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日如何休闲等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的萌生，但需要考虑的是：即使2010年，我们人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000-10000美元；同时考虑到国家可建商业土地的建立宽敞停车

场、绿地园林式MALL的可行性，操作MALL还应当采取务实做法，采取循序渐进和变通的办法进行。