第一篇：大理市2010年政府工作报告
政府工作报告
2011-02-11 阅读:352 出处:苍洱时讯 作者: 编辑：赵一丹
市长 马忠华（2011年1月16日）各位代表：
现在，我代表市人民政府向大会报告政府工作，请与《大理市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》一并审议。请市政协委员和列席人员提出意见。
一、2010年和“十一五”工作回顾
2010年，是全面完成“十一五”目标任务、科学规划“十二五”的关键之年。市人民政府在省、州党委、政府和市委的正确领导下，在市人大及其常委会和市政协的监督支持下，紧紧围绕市委七届六次全会和市七届人大三次会议确定的奋斗目标，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，团结和带领全市各族人民，凝心聚力，攻坚克难，有效应对国际金融危机和严重自然灾害，全力推进以“两保护、两开发”为核心的滇西中心城市建设，全市经济社会发展呈现出速度加快、结构优化、财政增收、民生改善、社会和谐的良好局面。
（一）凝心聚力谋发展，预定目标圆满完成
立足市情，抢抓机遇，通过调方略、理思路、抓结合、明责任、鼓士气、出重拳、求实效，促进经济结构不断优化，综合经济实力持续增强。2010年，全市地区生产总值预计完成175.78亿元，同比增长12%；财政总收入完成22.23亿元，同比增长15.82%，其中地方一般预算收入完成14.21亿元，同比增长15.7%；工业总产值完成200亿元，同比增长17.63%；固定资产投资完成107.16亿元，同比增长30.16%；城镇居民人均可支配收入达15801元，同比增长11.43%；农民人均纯收入达5408元，同比增长11%；单位GDP能耗下降3.94%,圆满完成市七届人大三次会议确定的各项任务。
（二）调优结构重效益，工业发展势头强劲
深入推进工业强市战略，全力实施“工业倍增计划”，突出园区规划、基础设施、项目建设、政府投入、队伍打造五个重点，积极争取政策资金扶持，狠抓三大工业园区基础设施建设，实现者么山风电场二期项目并网发电，启动创新工业园区5.5万平方米标准厂房及配套设施建设，快速推进大理卷烟厂50万标箱改扩建、云南白药大理制造中心、力帆骏马载货汽车等30个重点项目建设。高度重视节能降耗及淘汰落后产能工作，鼓励支持企业自主创新，全市工业经济结构不断优化，发展后劲进一步夯实。2010年，工业增加值预计完成75亿元，同比增长16.8%，占全市GDP的比重达42.67%。规模以上工业企业达69户，产值亿元以上的工业企业达16户。
（三）科学规划提形象，滇西中心城市建设快速推进
围绕滇西中心城市总体规划和“1+6”城市发展格局，完成城市总体规划、土地利用总体规划和海西片区村庄规划编制，修订城市规划管理技术规范。大瑞铁路、大丽高速公路、广大铁路扩能改造、中缅油气管道等重点工程建设全面实施，滇西中心城市核心地位和经济辐射能力明显增强。洱海治理保护成效明显。投资7.58亿元，完成沿湖15个村及9个生态文明重点村的环境综合整治，建成51座村落污水处理系统和8257座农户污水收集处理设施。全面规范清理环洱海沿岸开发建设项目，东环海生态环保公路、洱海湖滨带生态修复、罗时江入湖河口湿地恢复建设、环洱海截污管网和海东、喜洲、上关、双廊污水处理项目建设进展顺利。州市领导挂钩担任主要入湖河流河（段）长，成立洱海生态保护科学技术研究所，流域环境卫生整治行动和“洱海保护月”活动取得明显成效。洱海水质全年总体保持Ⅲ类，1—4月达到Ⅱ类。
海西田园风光保护深入实施。投资1.31亿元，全面实施洱海流域“百村整治”和田园风光保护，完成41个自然村整治工程和4185户白族民居建筑风格整治。崇圣寺三塔慈航大道完工，国道214线上关至北五里桥公路、西环海村村通工程快速推进，三塔前导区大凤路下穿工程开工建设。古城博爱路以西片区旧城改造、喜洲四方街片区恢复建设及古民居院落保护开发进展顺利，大理古城、喜洲古镇、双廊古渔村保护开发建设得到加强。
海东开发建设不断加快。收储海东、满江及天井片区2.6万亩土地。海东新区Ⅰ号路一期、东环海公路机场路至天镜阁段路面硬化和大理滇西技师学院校区主体工程基本完工，Ⅱ号路、海东新区排水管网一期、海东污水处理厂等项目抓紧实施。华彬低碳绿色生态产业、省城投复合型现代高端新城镇、东融滇西中药材物流经营中心、大理源畅光电能源一期等项目进展顺利，州反恐训练基地、武警支队整体搬迁等项目前期工作扎实开展。
凤仪开发扎实推进。凤仪老城区改造提升有序进行，新城区规划建设稳步推进，创新工业园区“五通一平”工程进一步完善，标准厂房及配套设施建设、物流园区基础设施建设有序推进，大理国际物流园等项目入驻签约。园区产业聚集效应进一步增强，凤仪作为大理第三城区的功能定位进一步凸显。
旧城改造提升取得突破。完成原州财校片区改造，加快推进原省建校、市一医院、环卫站、滇纺、高快客运站、毛巾厂等片区旧城改造，全面启动客运中心、交通饭店、小花园等片区旧城改造项目和文化路改造工程。投资5700万元，完成苍山路改造、洱河南路拓宽改造等项目建设，实施下关城区重点路段、重要节点的美化亮化、补绿增绿、大树种植和小游园建设，人居环境不断改善。
（四）统筹城乡固基础，新农村建设扎实推进
投入整合“三农”资金4.86亿元，完成5个搬迁新村建设、18个老村改造美化、5个贫困村整村开发。实施村级公益事业“一事一议”财政奖补、农村民居地震安全、人畜安全饮水等惠民工程，改造中低产田地1.8万亩、中低产林3万亩。兑现强农惠农补贴3224万元。大力扶持发展经济林果、无公害蔬菜、花卉苗木、蚕桑、烟草、乳畜等特色生态农业产业，不断壮大农村合作经纪人队伍，14户农业龙头企业实现总产值近18亿元。农田水利、动物防疫、抗旱救灾工作全面加强，百年不遇的大旱之年，无重特大森林火灾，粮食产量稳定增长。2010年，农业总产值预计完成25.12亿元，同比增长14.46%；粮食总产15.46万吨，收购烤烟7.2万担，实现烟农收入5300万元，肉类总产7.01万吨，奶类总产16.5万吨，禽蛋总产1.22万吨，农产品市场稳定、供给充足。
（五）抢抓机遇促转型，文化旅游业提质增效
深入推进旅游产业综合改革，崇圣寺三塔文化旅游区通过国家5A级景区资源评价，大理海湾国际酒店投入运营，苍山大索道、鸡足山旅游公路、下关文庙恢复重建、大理感通国际养生度假小镇、大理论坛、“希夷之大理”实景演出等项目有序推进，大理王宫、喜洲旅游文化创意园、大理世博城等项目进展顺利。加强文物保护监管和投入，组建文化遗产局,启动龙尾古街申报中国历史文化名街工作。“下关沱茶制作技艺”被列为第三批国家级非物质文化遗产保护扩展项目。强化旅游行业管理和市场整顿，大理旅游品牌和知名度不断提升。全年接待国内外游客590万人次，同比增长7.08%，其中接待国外游客30.81万人次，同比增长10%；旅游社会总收入46.21亿元，同比增长10%。
（六）依托优势引项目，物流居住业快速发展
努力突破土地储备、行政审批、项目落地等因素制约，新签大理世博城、泰安大厦、嘉逸大理民族文化旅游度假综合开发、下关片区旧城改造等7个招商引资项目，协议总投资157.5亿元，实际到位资金15.07亿元。全面落实房地产管理调控政策，惠丰新城、苍洱大观、洱海庄园等项目有序推进，居住产业健康发展。滇西卷烟物流配送中心建成，大理木材交易市场等项目稳步推进，消费品市场交易活跃，物流配送、餐饮服务发展迅猛。2010年，房地产投资完成25.84亿元，同比增长24.65%；社会消费品零售总额预计完成55亿元，同比增长15.38%；兑现家电、摩托车、汽车下乡补贴2239万元。
（七）改革创新破瓶颈，科学发展活力明显增强
进一步放开城市经营建设准入领域，成立城市更新置业有限公司，采用BOT、BT等方式引进外资，鼓励民间资本参与城市建设。顺利完成农村小型水利工程管理体制改革。城市管理综合行政执法局已获省政府批准。富滇、中信、交通、兴业银行落户大理，海东村镇银行成立运营，滇西金融中心地位进一步巩固。充分发挥筹融资平台作用，盘活国有“三资”，成功处置一批市级行政事业单位国有资产，2010年新增银行贷款9.13亿元，争取上级补助资金10.71亿元，土地出让金收入17.07亿元，有力保障了重点项目建设。
统筹区域发展，“三区”领头雁、排头兵作用充分显现。理顺创新工业园区、凤仪镇管理体制，授予创新工业园区行使部分干部人事管理权、县级行政管理权和行政执法权，形成高效有序、权责统一的开发建设机制。2010年，开发区预计完成地区生产总值26.71亿元，同比增长15%；实现财政总收入5.2亿元，同比增长32.7%；完成固定资产投资22亿元，同比增长38.8%；完成工业总产值34.15亿元，同比增长20%。度假区预计完成地区生产总值6.5亿元，同比增长17%；实现财政总收入2.07亿元，同比增长23.33%；完成固定资产投资15.3亿元，同比增长35.18%。创新工业园区实现工业总产值63亿元，同比增长15%，占全市工业总产值的31.5%。
（八）重视民生保民利，和谐社会建设成效明显
投资1700万元，拆除中小学D级危房2.32万平方米，新建校舍2.2万平方米。下关七中新建、下关四小、五中、六中改扩建、大理二中改扩建一期等项目进展顺利，“两基”成果进一步巩固和提高。大理一中晋升为省一级一等高级中学，华中师范大学大理研究院落户大理学院。高考上线率达97.97%，本科率达71.5%，居全州第一。投资1.5亿元，完成市一医院改扩建一期、市二医院改扩建二期工程。推行医疗费用即时结报制，全面实施乡村卫生服务一体化管理，荣获全国农村中医工作先进单位称号。全面完成111个村级文化室和31个社区文化活动中心建设，覆盖全市的公共文化服务体系基本形成。科技工作全面加强，被评为全国科技进步市。加大就业培训和农村富余劳动力转移，城镇新增就业7234人，转移农村富余劳动力7856人，社会保险覆盖面不断扩大，保障水平明显提高。完成市儿童福利院新建和148个20户以上已通电自然村广播电视“村村通”工程，10万平方米廉租房建设顺利推进，基本完成10项惠民工程。健全社会治安防控体系，加强流动人口服务管理，建立医疗救护抢救处置机制和公安涉案应急基金，严厉打击违法犯罪，人民群众安全感不断增强。加大下访、接访力度，排查调处社会矛盾纠纷，构建大调解工作格局，妥善处置南国城、龙首关等热难点问题。国防、安全生产、食品药品、防震减灾、民族宗教、统计调查、人口计生、地方志、气象、审计、体育、档案、人防、侨务等事业全面发展。
各位代表，2010年各项目标任务的顺利完成，为“十一五”划上了圆满句号，标志着我市经济社会发展迈上了更高更新的发展起点，“十一五”时期是全市发展速度最快、发展质量最高、生态建设最好、群众得实惠最多的时期之一。
一是经济实力显著增强。“十一五”末，全市地区生产总值预计达175.78亿元，年均递增11.74%，绝对值比规划目标148亿元超过27.78亿元，提前2年完成规划目标；财政总收入达22.23亿元，年均递增20.58%，绝对值比规划目标14亿元超过8.23亿元，提前3年完成规划目标；地方一般预算收入达14.21亿元，年均递增20.47%，绝对值比规划目标9.02亿元超过5.19亿元，提前3年完成规划目标。
二是结构调整步伐加快。“十一五”末，工业总产值达200亿元，年均递增18.14%；农业总产值预计达25.12亿元，年均递增11.48%；社会消费品零售总额预计达55亿元，年均递增15.66%；旅游社会总收入达46.2亿元，年均递增14.1%。一、二、三次产业结构由9:45:46调整为7:50:43。三是生态建设卓有成效。“十一五”期间，累计投入27.86亿元，大力实施洱海治理保护“六大工程”，建成环洱海截污干渠49.9公里、污水收集管网86.19公里、生态湖滨带58公里，全面完成洱海综合治理保护“十一五”规划项目并通过省“九湖办”初验，洱海水质连续保持Ⅲ类，洱海治理保护经验被国家环保部在全国推广。苍山被列为国家地质公园和滇西北生物多样性保护重点区。累计完成人工造林22.32万亩、义务植树740余万株，森林覆盖率达56%，城市绿化覆盖率达31%，荣获“全国绿化模范市”称号。节能降耗成效明显，单位GDP能耗下降15%。四是城乡发展业绩斐然。“十一五”期间，累计完成固定资产投资349.92亿元，年均递增24.86%。全市建成区面积由32.88平方公里增加到40平方公里，净增7.12平方公里；城镇化率由51.1%增加到55.6%，提高4.5个百分点，滇西中心城市框架基本形成。高度重视“三农”工作，整合资金13.09亿元，完成20个省级、3个州级、64个市级新农村示范村建设和25个贫困村整村开发，城乡一体化发展取得重大进展。
五是惠民利民有力落实。“十一五”期间，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别增长78.06%和55.05%，年均递增11.98%和9.36%。义务教育政策全面落实，发放寄宿制贫困学生补助1570.62万元。建成800套经济适用房、1709套廉租房，城镇人均居住面积由29.13平方米增加到35.27平方米。累计投入1632.88万元，完成7471户农村民居地震安全和危房改造。发放农业补贴1.42亿元。城镇登记失业率控制在4.2%以内。新农合参合率达98.88%，城镇居民医疗保险参保人数达7.69万人、参保率达98%。累计发放城镇低保金1亿元、农村低保金2322.7万元，低保对象实现应保尽保。食品安全监管成效显著，被列为首批国家级食品安全示范市。六是改革开放不断深化。国有资产管理体制改革不断深入，规范组建一批国有公司。投融资体制改革稳步推进，融资渠道不断拓宽。行政审批制度、县乡财税管理体制和科技、教育、文化、卫生体制改革继续深化。理顺体制，激活机制，充分授予人权、事权、财权，不断激发“三区”创新干事活力。对外友好交流和招商引资力度不断加强，与意大利卡拉拉市和日本美马市缔结为友好城市，成功引进一批国际国内知名企业入驻我市，外贸进出口总额累计达1.33亿美元，引进市外实际到位资金累计达110.23亿元。
各位代表，上述成绩的取得，是省、州党委、政府和市委正确领导的结果，是在市人大及其常委会的法律监督、工作监督和市政协的民主监督下，全市各族人民团结一心、开拓奋进的结果，是辖区各单位大力支持和密切配合的结果，是中国人民解放军、武警驻大理市部队及民兵预备役全体官兵大力支援的结果。在此，我代表市人民政府，向关心支持大理市建设和发展的各级领导、各族各界人士，向中国人民解放军、武警驻大理市部队及民兵预备役全体官兵表示衷心的感谢！在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到，全市经济社会发展中还存在许多困难和不足。一是支撑全市经济持续增长的产业基础还不够稳固，工业经济增量缺乏，发展后劲不足，财政收支平衡难度大。二是项目建设资金筹措困难，虽然市级财政对建设的支撑强度和贷款融资力度明显增强，但仍难以满足建设项目资金需求，加之行政审批程序复杂、周期长，导致项目开工不足，投资增长乏力。三是生态保护与开发建设矛盾突出，资源环境承载压力大，洱海治理保护和耕地保护任务十分艰巨。四是招商引资实效有待提高，大而强的企业集团落地带动发展成效不明显，滇西中心城市辐射带动力不足。五是随着城乡建设与发展速度加快，重大项目及旧城改造征地拆迁量大、任务重，由此引发的热难点问题多，社会维稳压力不断增大。六是少数部门和干部作风不实，责任心和紧迫感不强，工作能力和服务效率还需进一步提高。这些困难和问题，市人民政府将采取强有力措施，切实加以解决。
二、“十二五”发展思路、奋斗目标和主要任务
“十二五”时期，是全市深化改革开放、加快转变经济发展方式、全力推进以“两保护、两开发”为核心的滇西中心城市建设的攻坚时期。为科学制定未来五年全市经济社会发展规划，根据市委七届七次全会通过的《关于制定大理市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，市人民政府组织编制了《大理市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，提交本次会议审议。
“十二五”时期，我市经济社会发展的指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，抢抓国家新一轮西部大开发、云南“桥头堡”建设重大战略机遇，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以保障和改善民生为出发点和落脚点，以建设生态文明为着力点，以构建社会和谐稳定为目标，做强产业支撑，统筹城乡发展，加强科技进步创新，提高人民生活水平，全力推进以“两保护、两开发”为核心的滇西中心城市建设，实现经济社会又好又快发展，为全面建设小康社会打下更加坚实的基础。发展思路是：强固基础，转变方式，做大产业，完善功能，统筹城乡，崇尚生态，创新管理，发展民生，和谐稳定。发展布局是：构建以“一核”（滇西中心城市核心区）、“两景”（苍山、洱海、田园自然景观和历史、文化、民族人文景观）、“三区”（大理经济开发区、大理旅游度假区、大理创新工业园区）、“四片”（下关、大理、凤仪、海东片区）、“五大产业”（新型工业、文化旅游业、商贸物流服务业、现代农业和居住产业）、“六大基地”（建成面向东南亚、南亚的加工制造基地、清洁能源基地、度假休闲旅游基地、物流基地、科研教育基地和医疗卫生基地）为主要内容的空间布局和产业布局。奋斗目标是：全市地区生产总值达350亿元，年均递增13%以上；财政总收入达44.7亿元，年均递增15%以上，其中地方一般预算收入达28.6亿元，年均递增15%以上；固定资产投资达327亿元，年均递增25%以上；工业总产值达460亿元，年均递增18%以上；城镇居民人均可支配收入达27847元，年均递增12%以上；农民人均纯收入达9531元，年均递增12%以上。
为实现规划目标，必须集中精力抓好六个方面的主要工作。
（一）推进发展方式转变，培育壮大特色支柱产业
发展现代产业体系，提高产业核心竞争力。一是全力推进新型工业化，提升工业经济实力。坚定不移地走新型工业化道路，重点做强烟草烟辅、汽车机械、食品饮料、生物制药、建筑建材、轻工纺织等特色支柱产业，加快培育新材料、风能、太阳能、节能环保、生物资源加工等新兴产业，大力发展中小企业，推进科技创新，实施品牌发展战略，巩固节能减排成果，提升工业经济整体实力。二是加速文化旅游产业发展，打造“双核”旅游目的地。依托民族特色文化资源，加强重点文物保护和非物质文化遗产保护与传承，实施好“五朵金花、妙香佛国、风花雪月”三大品牌示范工程；发展六个旅游功能区，打造七条旅游线路，培育六大旅游产品，强力推进高星级酒店建设，构建旅游产品特色化、旅游服务标准化、生态环境优质化的发展新格局。三是加快现代服务业发展，强化城市吸引力和辐射力。加快商贸物流业发展，推进零售商品市场体系、现代流通体系、市场监管体系和商业信用体系建设，着力打造面向东南亚、南亚的重要物流节点城市；创新融资方式，构建多元的地方金融服务体系；大力发展保险、信息、家政、幼教、陪护等现代服务业。四是巩固农业基础地位，统筹城乡协调发展。完善农业基础设施，优化农业产业结构；加强农民培训，促进农村富余劳动力转移，大力发展非农产业，拓宽农民增收渠道；按照“一乡十镇百村千家万户”的总体思路，大力推进新农村示范建设和扶贫综合开发；不断完善农村社会保障体系，努力实现城乡公共服务均等化。五是构建多层次住房供给体系，促进居住产业健康有序发展。完善市场调控，加大保障性住房建设力度，打造高端精品楼盘，加快中低价位、中小户型商品住房建设，满足居民自住和改善住房需求。
（二）科学规划城市发展，加快滇西中心城市建设
强化规划引领，积极稳妥推进城镇化和现代城市建设。引入先进理念，完善大理、下关、凤仪三城区“一盘棋”城市发展格局和功能布局，加强城市基础设施一体化和信息网络配套设施建设；坚定不移地推进海东开发，加大土地收储，完善配套设施，突出产业定位，打造大理高原山地生态新城市；加快凤仪开发，聚集特色产业，优化服务环境，打造大理第三城区；推进旧城改造提升，创新城市管理方式，重视城市历史文化遗存保护，把大理市建成云南“陆上通商口岸”和文化交流融合中心。
（三）加大生态建设力度，打造绿色环保低碳城市
深入实施洱海保护“六大工程”，推进“两污”治理机制和技术创新；重视生物多样性保护和自然保护区建设，加强苍山保护开发；认真落实耕地保护责任，积极推进节约集约用地，深入实施“人文大理·幸福家园”洱海流域百村整治工程，推进海西田园风光保护和白族民居建筑风格整治；继续实施天然林保护和退耕还林工程，扎实做好护林防火、城乡植树造林和节能减排工作，积极发展循环经济和节能环保产业，着力发展低碳经济、打造低碳大理。
（四）深入推进改革创新，支持“三区”加快发展
全面推进农村综合改革、财税体制改革、社会事业体制改革和行政管理体制改革；创新招商模式，引进理念、引进人才、引进管理；创新融资模式，盘活国有“三资”，整合民间资本；继续吸纳国内外金融机构落户大理，发展小额信贷和理财服务，支持企业上市融资。强化“三区”职能，把大理经济开发区打造成大理市产业开发载体、产业结构调整优化升级和经济发展方式转变的平台，把大理旅游度假区打造成为大理市旅游休闲度假产业和人民群众更加满意的现代服务业聚集区，把大理创新工业园区打造成大理市新兴产业开发区，使“三区”成为州、市经济发展的“领头雁”和“试验田”。
（五）提高对外开放水平，增强区域经济竞争力
主动参与、全面融入桥头堡建设，围绕“一个交通枢纽城市、四个产业基地、两个服务平台、一个交流窗口”建设重点，加强区域经济合作，建立“39030”综合交通体系，构筑以大理为核心，辐射带动周边城市，形成“1+6”滇西中心城市群，全面提升对外开放合作水平，加速形成区域资源互补、共同开发、产业联动的区域经济格局。
（六）以改善民生为重点，加快和谐社会建设
优先发展教育事业，积极发展幼儿学前教育，大力发展职业教育，加快普及高中阶段教育；深化医药卫生体制改革，完善公共卫生服务、医疗服务、医疗保障、药品供应体系，鼓励社会资本发展医疗卫生事业，提高居民健康水平；实施积极的就业政策，扩大就业；扩大城乡住房保障覆盖面，加大廉租房、公租房建设和农村危房改造力度；以社会保险、社会救助和社会福利为基础，加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系；深入推进平安大理建设，加强社会管理创新，完善社会治安综合治理机制，加强安全生产、食品药品、防震减灾、民族宗教等工作，预防和有效化解矛盾纠纷，扎实推进和谐社会建设。
三、2011年工作意见
2011年是“十二五”开局之年，市人民政府将在省、州党委、政府和市委的正确领导下，以科学发展观为统领，全面贯彻落实党的十七届五中全会、中央经济工作会议、省委八届十次全会、州委六届十次全会和市委七届七次全会精神，抢抓国家实施新一轮西部大开发、云南推进“两强一堡”和滇西中心城市建设的战略机遇，突出科学发展主题，转变经济发展方式，全力加快工业化、城镇化步伐，培育建强支柱产业集群，深入推进滇西中心城市建设，大力促进旅游二次创业，统筹提升新农村建设成效，保护生态，改善民生，构建和谐，努力实现经济社会平稳较快发展，为全面建设小康社会奠定更加坚实的基础。
奋斗目标是：全市地区生产总值达200亿元，增长13%以上；财政总收入达25.56亿元，增长15%以上，其中地方一般预算收入达16.06亿元，增长13%以上；工业总产值达236亿元，增长18%；固定资产投资达134亿元，增长25%；城镇居民人均可支配收入达17381元，增长10%以上；农民人均纯收入达5949元，增长10%以上。实现上述目标，要重点抓好以下九个方面的工作。
（一）调优结构促转变，努力提升经济发展水平
以园区为载体，建设优势特色产业基地，促进烟草烟辅、汽车机械、生物制药、食品饮料、水泥建材、轻工纺织、电力等优势产业集聚发展，培育壮大支柱产业集群。积极筹措资金，加强项目前期工作，争取启动一批国家、省、州重点支持的好项目、大项目，争取上级补助资金和银行贷款支持，推动固定资产投资快速增长。完成国道214线上关至北五里桥公路、东环海生态环保公路、西环海村村通工程、大理港下关码头等项目建设。重点抓好大丽高速凤仪下关连接线、兴盛北路贯通、全民健身生态湿地公园、州市公共资源交易暨政务服务中心等项目建设。继续抓好洱海湖滨带生态修复、村落污水处理、中低产田地改造、土地开发整理、大理特色花卉产业示范园区等项目建设，努力推进行政中心建设。配合实施好大瑞铁路、大丽高速公路、广大铁路扩能改造、中缅油气管道等重点工程。
（二）培植产业强支柱，加快推进新型工业化进程
继续筹集不低于5000万元工业发展资金，扶持培植重点特色支柱产业，统筹好创新工业园区、生物制药园区、绿色食品工业园区的产业布局，加快创新工业园区标准厂房建设。重点抓好大理卷烟厂年产50万标箱技改、云南白药大理制造中心、嘉士伯大理啤酒“20+5”技改、力帆骏马载货汽车生产配套能力技改、10万辆节能型拖拉机生产线、东亚乳业技改、五子坡风电场等项目建设。重视企业品牌创新管理，对获得省级以上技术中心、名牌产品、著名商标和国家驰名商标的企业继续予以奖励，鼓励扶持力帆骏马、大理药业等龙头企业建立研发中心，提高产品的科技含量和附加值。
（三）综合改革促转型，迈出旅游二次创业新步伐
围绕把大理建成云南“双核”旅游目的地和旅游二次创业生力军的目标，建立完善旅游产品、服务、营销、管理、安全救助和环境营造六大保障体系，推出“希夷之大理”实景演出，苍山大索道投入运营，加快大理王宫博物院、喜洲旅游文化创意园区、大理世博城、嘉逸民族文化旅游度假综合开发、龙尾关古街旅游文化片区、慈航大道三塔前导广场等重点项目建设，加快推进感通国际养生度假小镇、安缦、悦榕庄等国际化休闲度假酒店建设，引进国际管理团队，提升星级酒店管理水平。加强文化遗产保护管理，深度挖掘大理历史、民族文化内涵，整合文化旅游资源，实现文化与旅游融合发展，促进旅游产业转型升级、提质增效。全面整顿和规范旅游市场秩序，加强行业管理，提升从业人员素质，优化发展环境，设立旅游发展专项资金，促进文化旅游业持续健康发展。
（四）围绕核心求突破，全力推进滇西中心城市建设
全力推进洱海保护。筹集不低于2亿元资金，继续推进“三退三还”、洱海湖滨带生态修复、环湖村落环境综合整治、罗时江入湖河口湿地恢复项目建设，加强主要入湖河道水环境综合治理，抓好洱海流域农业面源污染防治、环湖道路和截污治污设施建设。深入开展“洱海保护月”和文明卫生村创建活动，完善洱海保护治理环境项目审核审批，严格执行洱海流域环境质量考核目标责任制，确保全年洱海水质稳定保持Ⅲ类以上。深入推进海西保护。不断完善市、镇、村、组四级联动机制，以白族民居建筑风格整治和村容环境提升为重点，继续实施洱海流域“百村整治”工程，确保完成64个自然村村庄整治任务。严格海西坝区基本农田保护，加快“空心村”改造及基础设施建设，完善海西保护政策措施，建立海西保护长效机制，突出中心集镇和中心村建设，加大古城、古镇、古村、古街保护开发力度，为打造田园城市奠定良好基础。加快推进海东开发。尽快完善海东开发建设规划体系，筹集不低于5亿元资金，规划建设上登、大小湖西1万亩工业基地。完成滇西技师学院一期、第二污水处理厂、Ⅰ号路、Ⅱ号路等项目建设，确保太阳能非晶硅薄膜光电模板60兆瓦生产线建成投产，加快推进海东城市次干道、海东城市新区排水管网一期、第六自来水厂、第二垃圾综合处理场、华彬低碳绿色生态产业、省城投复合型现代高端新城镇等项目建设，启动太阳能锂电池及电动车、光伏电站一期、昆钢物流中心及钢构工业标准厂房等项目。加快推进凤仪开发。继续推进凤仪城区、工业园区和物流园区基础设施建设，打造汽车机械、生物制药产业，实施优势产业改造提升和培育壮大支撑产业项目工程，启动大理国际物流园、大理药业新产品开发生产基地、新型LED节能灯具生产、国家成品油贮备库和广大铁路凤仪货运站扩建等项目，不断提升凤仪片区产业聚集功能。加快下关旧城改造提升。探索完善旧城改造涉及的土地征收、拆迁安置、工程建设、社会保障等政策措施，加快实施文化路、沙河沿岸、客运中心、交通饭店、小花园、里后山村等片区旧城改造，重点突破河畔人家二期、兴盛佳苑、河畔家园等项目建设，全面推进下关北片区整体开发建设和景观大道提升改造，完善旧城区市政基础配套设施。着力加强城市园林绿化、景观亮化改造提升，加快推进国家园林城市创建步伐，建立数字化城市管理网络，完善综合服务功能，提升城市形象和品位。
（五）巩固提高抓统筹，全面加快新农村建设
加快农村基础设施建设，实施大坪地万亩中低产田地改造和“五小”水利工程，启动三哨水库、红旗水库扩容改造，完成麻甸箐水库除险加固和波罗江下段、西洱河温泉段治理。壮大龙头企业，扶持专业化经营组织，抓好无公害蔬菜、泡核桃、红豆杉、烟草、特色花卉、蚕桑、乳牛、毛驴等基地建设。打造环洱海“农家乐”乡村旅游带，落实各项支农惠农政策，促进农民转移就业，实现农民多渠道增收。继续安排2000万元新农村建设专项经费，着力抓好示范村建设、扶贫开发整村推进、一事一议财政奖补、农村危房改造、农村民居地震安全工程。继续加强森林防火、防汛抗旱、动物防疫和科技气象工作。大力发展农村集体经济，加强农村基层组织建设和民主管理，加快推进城乡一体化进程。
（六）发挥优势拓市场，大力发展现代物流服务业
抢抓桥头堡建设机遇，面向东南亚、南亚市场，发挥优势，鼓励引进来、走出去，拓展市场，大力发展现代服务业和现代商贸物流业。加快大理国际物流园、东融滇西（大理）中药材物流经营中心、中国（大理）东盟果蔬拍卖交易中心等项目建设，积极培育凤仪、上关两个物流基地。加快专业市场建设，争取将乡镇农贸市场纳入国家“双百市场工程”和全省农村市场改造工程，深入开展“万村千乡”市场工程，做好“家电下乡”工作。全面落实国家房地产业调控政策，有效调控土地供给，积极协调服务，规范房地产市场秩序，促进居住产业健康有序发展。
（七）创新机制激活力，不断提高科学发展能力
结合政府机构改革，按照“精简、统一、效能”原则，建立权责明确、办事高效、运转协调、行为规范的行政管理体制和工作机制。营造良好环境，为招商项目提供高效、快捷投资服务，引进大项目推动大开发，以大开发促进大发展。大力引进国内外金融机构落户大理，加快发展小额信贷、理财服务、证券投资、风险投资和保险业务，积极支持优质和成长性好的中小企业通过资本市场上市融资，努力培育金融市场。
加强项目统筹协调，充分发挥体制机制创新、资源条件较好优势，激活发展动力，推动“三区”经济社会平稳较快发展。2011年，开发区要实现地区生产总值、财政总收入、固定资产投资、工业总产值分别比上年增长18%、35%、40%、23%以上。度假区要实现地区生产总值、财政总收入、固定资产投资分别比上年增长18%、20%、30%以上。创新工业园区要实现工业总产值比上年增长23%以上。
（八）公平正义促和谐，千方百计保障和改善民生
加快推进大理滇西技师学院、下关七中新建、下关六中、大理二中改扩建等项目建设，推进学前教育，巩固义务教育成果，稳步推进高中教育改革发展，扩大职业高中招生规模。推进医药卫生体制改革，实施好市一医院二期、市中医院（市三医院）等项目建设，完善城乡基本医疗和公共卫生服务体系，强化食品药品安全监管，深入推进全国卫生城市创建。千方百计扩大就业，完善社会保障体系。加强市场调控监管，确保市场供给和物价稳定。稳定低生育水平，开展全民健身活动，实施文化惠民工程。加快推进市中心敬老院建设，启动10万平方米廉租房、公租房建设，实施国有林区危旧房改造。重视和支持工、青、妇等群团工作，抓好广播电视、民族宗教、统计调查、地方志、人防、残联、老龄、审计、档案、侨务等工作，积极争创全国文明城市和第五届全国双拥模范城。推进法治城市创建，构建新型社会治安防控体系，加大社会管理创新力度，实施流动人口“居住证”制度。推行社会稳定风险评估和维稳预警机制，提高突发事件应急处置能力，增强化解矛盾的整体合力，全力维护社会和谐稳定。
（九）实施“项目服务年”活动，切实加强政府自身建设
探索和建立项目服务工作的长效机制，按照“主动上门、热情服务、敢于担责、高效办结”的要求，确定2011年为“项目服务年”。承担行政许可、审批、备案职能的部门，必须主动公开上门服务事项，进一步规范行政审批程序，优化审批环节，提高审批效率，对重大项目实行定时并联审批，开辟办事“绿色通道”，严格兑现服务承诺，自觉接受新闻媒体、社会各界和项目业主的监督、举报和投诉，限时高效办结。加大明察暗访、行政督查、效能监察力度，实行绩效考核、重奖重惩、责任倒查、严厉问责，实现发展意识更强、办事效率更高、服务质量更优、投资环境更好、机关形象更佳，着力营造良好的投资发展环境，推动政府自身建设向纵深发展。深入贯彻实施国务院《关于加强法治政府建设的意见》，全面推进依法行政，不断提高政府执行力和公信力。建立相关职能部门每半年向市政府专题报告落实情况工作机制，推进政务服务体系建设，年底以前完成电子政务系统建设，2012年底以前完成乡镇为民服务中心和村级为民服务站建设。进一步发挥行政问责制的保障推动作用，加大对各类行政审批和备案事项、社会保障、生产安全、赈灾救济、来信来访等事项的办理力度，不断向提供公共服务产品的企事业单位延伸和深化。对经济社会发展有重大影响，涉及公共利益、群众切身利益以及社会普遍关注的事项、重大项目进展情况，及时进行听证、公示和通报。强化96128政务查询功能，向办事、投诉功能拓展，提升为民服务的水平和质量。高度重视和认真办理人大代表批评意见建议及政协委员提案，切实提高办结率和满意率。强化政府投资重大项目、重点民生专项资金、年度重要工作的绩效评价，严格控制公费出国（境）、车辆购置及运行、公务接待、会议、庆典和论坛等费用，大力压缩公用经费和一般性开支。实行目标倒逼管理，加大对不作为、慢作为、乱作为的问责和处罚力度，提升行政效能。组织政府创新奖评选表彰，鼓励创新活动、扩大创新应用、提高创新能力，探索创新政府建设新路子，引导和激励广大公务员解放思想，与时俱进，勇于创新，始终保持良好精神状态和干事创业的精气神。
各位代表、同志们，艰辛成就伟业，奋斗铸就辉煌。机遇和挑战考验着我们，事业和使命召唤着我们，组织和人民期待着我们。让我们更加紧密地团结在以胡锦涛同志为总书记的党中央周围，高举中国特色社会主义伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，在省、州党委、政府和市委的正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，紧密团结和依靠全市各族人民，以更加振奋的精神，更加务实的作风，更加有力的举措，更加扎实的工作，锐意进取，开拓创新，迎难而上，真抓实干，为实现国民经济和社会发展第十二个五年规划、全面建设小康社会宏伟目标而努力奋斗！
第二篇：大理市专业技术人员管理制度
专业技术人员管理制度
为克服平均主义，贯彻按劳分配原则，创造一种生动活泼的环境，使每个专业技术人员能在与本人知识，能力和客观需要相适应的工作岗位上，充分发挥自己的才能；促使专业技术人员积极学习理论，钻研业务，提高素质，激发专业技术人员的进取精神，逐步建立起一套适应新形势需要的专业技术人员管理制度，根据国家有关政策，结合我公司的实际情况，特制定本办法。
一、组织机构
公司设职称领导小组，作为管理专业技术人员的领导机构，负责在定员、定编基础上，确定高、中，初级专业技术职务的合理比例；高、中级专业技术职务的推荐；专业技术人员的聘用；对专业技术人员的及任届期满考核工作的审查。
分厂设专业技术职务考评推荐小组，负责分厂各系列专业技术职务向公司职称领导小组的推荐工作；制订分厂专业技术人员的设置，评聘方案并提交职称领导小组；以及对分厂受聘专业技术人员进行和任届期满的考核工作。
专业技术人员的日常管理工作由各级人事部门负责实施。
二、评聘专业技术职务的范围
（一）专业技术资格评审或考试适用于公司从事专业技术及管理工作的人员。
（二）聘任职务限于已取得某一系列专业技术资格且在相应或相
近的专业技术或管理岗位工作的人员。
三、专业技术资格的评聘或考试程序
由专业技术人员本人申报，经部门领导批准，报相应级别的人事部门核定其任职条件，确认后，推荐到职称领导小组审查，最后报地方人事局，参加其相应系列的评审或考试。
四、评聘专业技术职务的任职条件
（一）政治素质条件
热爱祖国，遵守宪法和法律，遵守公司各项规章制度，敬业爱岗，服从公司工作安排，支持公司各项改革。
（二）学历条件
“员级”和“助师级”职务：要求中专以上学历。
“中级”职务：要求大专以上学历。
“高级”职务：要求大学本科以上学历。
（三）资历条件
“员级”职务：中专或大专毕业见习一年期满。
“助师级”职务：中专毕业，担任“员级”职务四年以上；大专毕业，见习一年期满再工作三年；大学本科毕业见习一年期满。“中级”职务：大专、大学毕业担任“助师级”职务四年以上，硕士研究生毕业，从事本专业工作三年。
“副高”职务：大学本科、研究生毕业，担任中级职务五年以上。
（四）能力、业绩条件
“员级”职务：初步掌握本专业的基础理论知识和技术知识，能
承担本专业一般的技术工作。
“助师级”职务：比较系统地掌握本专业的基础理论知识和技术知识，对本专业的一般技术工作进行总结分析，在工作中做出一定成绩。
“中级”职务：系统掌握本专业基础理论知识和技术知识，了解本专业科学技术动态，结合实际制定研究技术计划，规划，能发现工作中的问题，进行分析和总结，在本专业技术工作中做出成绩，发表过有一定水平的论文，著作。
“高级”职务：具有较系统和坚实的基础理论知识和技术知识，对本专业有较深入的研究、掌握本专业发展前沿状况，有较丰富的实践经验，能解决工作的复杂问题，成绩显著，发表过有较高水平的论文、著作。
各级职务均应具备指导下级职务工作的能力，负有为公司培养人才的职责，任期内应具体负责指导一名下一级职务人员工作和业务学习。
五、专业技术资格考试规定
财会、经济、统计、审计专业的资格取得，需符合国家有关文件规定的学历、工作年限的要求，方可报名参加国家组织的统一考试。
六、职称外语要求
根据国家有关文件要求，凡要取得高、中级专业技术资格，除符合免试条件的外，必须通过一门外语的考试，因特殊情况采取“先
评候补”取得资格者，在聘期内必须通过外语考试，否则不再续聘。
七、职称计算机要求
根据国家有关文件要求，各级各类专业技术人员除符合免试条件的外，必须参加全国职称计算机统一考试并成绩合格者，方可申报评审相应专业技术职务任职资格或参加全国专业技术资格考试。
八、专业技术职务评审和考试费用的规定
各系列专业技术资格的取得，其评审、答辩、考试等各项费用由申报者本人承担。
九、待遇：聘期内按公司规定执行
十、本办法由公司职称领导小组负责解释，经公司办公会议讨论通过后实施，并从发文之日起执行。
云南天明建筑工程有限公司
2014年4月1日
第三篇：大理市物业管理方案
大理XX小区物业管理方案书
根据小区的设计特点，现拟出“XX小区”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“XX小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。
一、小区物业概况
小区地理位臵总建筑面积约8.9万平方米，小区以多层住宅为主，（小区交通、生活便利概况）。美丽的社区，更需要比较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
根据XX小区的实况，我公司确定XX小区物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）如有空调安装的，空调应安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证50KW功率用电量的供电正常，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高业主的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
（七）针对性的专项服务（代理业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的管理理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、科学的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设臵业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设臵业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲 力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展小区物业管理所配臵的人力、物力资源
（一）人员设臵。
根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积8.9万平方米计算,本公司“XX小区”管理处拟设臵工作人员40人。
职位 人数 负责内容
管理入主任兼业主联络处主任 1人、副主任1人负责总体工作安排、业主沟通 工程人员 2人 负责设备、设施维修、保养
车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费
保洁绿化人员 9人 负责保洁绿化
保安人员 27人 负责岗亭、车辆出入、巡逻。注：保安人员岗位设臵：门岗12人，4人/班，巡逻15人，5人/班。财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
XX小区综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)： 管理费 维修金
多层住宅 0.80元/平方米〃月
商场 1.80元/平方米〃月 临时停车位 5元/小时
业主停车位 100元/位〃月
五、XX小区物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设臵与拟定人员编制 2.物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处臵，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。(二)物业管理的启动 1.物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）2.入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。3.二次装修施工全过程监控
二次装修管理的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《大理州住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，保证其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，10 以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车库进出口、社区出入口，电梯轿厢内设臵闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合 派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位臵停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统 1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位臵统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到 定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值 班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。3）弱电设备管理 每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保洁系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给业主提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标 准 1 楼道 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味 2地板及楼梯 清扫地板、楼梯 1次/天 无杂物，无积水 3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水 4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印 5 擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印 6 擦公共防盗门 1次/周 无灰尘 7 擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 8 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝 9 擦消火栓 1次/月 无灰尘 10 擦窗户 2次/月 无灰尘 道路 路面 循环清扫 无杂物 2 路边绿地 2次/天 无杂物 3 水泵结合器 1次/周 无灰尘 4 路灯柱 1次/周 无灰尘 绿地 清理 2次/天 无 灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次 E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。1）、日常服务
设臵业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。2）、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等。
六、物业接管事项说明
（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以总经理为首的接管验收小组。成员包括2名工程师、1名会计师。
第四篇：大理市物业管理实施办法(试行)
大府规登„2006‟6号
大理市人民政府公告
第2号
现公布《大理市物业管理实施办法（试行）》，自2006年5月1日起施行。
二○○六年三月六日
大理市物业管理实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《云南省物业管理规定》第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等配套规定和本办法。
第三条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第四条 大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理处具体负责物业管理行业的日常工作。
民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。
业主委员会委员应具备以下条件：
1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守《中华人民共和国公民道德实施纲要》；
2、具有公民政治权利；
3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；
4、具备一定组织协调能力和议事能力；
5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。
业主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。
第六条 住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第七条 首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。
第八条 首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：
（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；
（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；
（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；
（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 首次业主大会除行使《物业管理条例》规定的权利外，还应审议通过以下事项：
（一）业主大会和业主委员会议事规则；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会的选举及任期；
（四）物业管理企业的选聘办法；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、查实问卷调查结果等。
第十条 首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为3—9人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起30日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：
（一）业主委员会登记备案表；
（二）业主委员会选举办法及选票；
（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；
（四）业主大会审议通过的主要事项。
第十一条 业主委员会通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。
第十三条 业主委员会主任享有下列权利：
（一）负责召开业主委员会会议；
（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；
（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
（二）完成业主委员会交办的工作；
（三）代表业主委员会处理事务；
（四）接受行政主管部门的培训和指导。
第十四条 业主委员会每届任期一般为3—5年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满3个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。
物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条 业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，按照建设部《物业管理资质管理办法》，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第十八条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。
第四章 物业管理服务
第十九条 建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十条 建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前臵条件。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理企业在中标后15天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起10日内，报市行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15日内派员进驻现场，其主要职责为：
（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布臵及设施设备功能情况；
（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；
（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；
（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；
（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。
第二十二条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
前期物业服务事项应包括以下内容：
（一）物业服务内容及要求；
（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；
（三）房屋接交过程的授权范围及职责；
（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；
（五）物业装饰装修的管理服务；
（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；
（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。
第二十三条 建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。
在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位臵及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。
（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的3‰、不高于总建筑面积的7‰的比例配臵。
（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。
（三）建设（开发）单位在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。
（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。
第二十四条
业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为2—3年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起30日内报市行政主管部门鉴证、备案。
物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的《物业服务合同》。第二十五条
物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。
对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。
第五章 物业管理服务收费
第二十六条 建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。
建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起6个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾期内的全部物业费用直至完成交接。
第二十七条 小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。
业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时，业主应向物业管理单位备案。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条 市价格主管部门会同市物业主管部门，负责行政区域内物业服务收费的监督管理。
物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。
第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。
物业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条 物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。
第三十一条 利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。
物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。
第三十二条 设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。
经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。
第三十三条 业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照1—2%的比例提取一部分资金，作为业主委员会必要的经费开支。
第六章 住宅室内装饰装修管理
第三十四条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定和本办法。
第三十五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第三十六条
装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。
第三十七条 申报登记应提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条
室内装饰装修工程未经物业管理单位同意禁止施工。
第三十九条 物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。
第四十条 业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积200m2以下交纳1000元；满200m2、不足300 m2交纳2000元；依次类推。业主装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。
第四十一条 非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。
第七章 新建住宅小区竣工综合验收管理
第四十二条 新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。
（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。
（四）拆迁安臵情况（旧城改造项目）。
（五）物业管理落实情况。
第四十三条 对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。
第八章 专项维修基金的收取、管理、使用
第四十四条 住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的配套规定和本办法。第四十五条 商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的1%收取。个人购地自建房屋按房产证面积10.00元/m2收取.第四十六条 商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面积、购房价款、缴交比例、应缴数、实缴数等明细表格。市物业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。
第四十七条 住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护全体业主共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。
收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据”。第四十八条 专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条 业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条 业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。
第五十一条 共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处臵。
第五十二条 单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。
第五十三条 房屋共用部位大修工程范围：
（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。
（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。
（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。
（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条 共用设施设备大修、更新改造工程范围：
（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。
（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。
（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。
（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。
（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。
（六）小区环境绿化需要更新改造的。
第五十五条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。第五十六条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：
（一）大修、更新改造内容；
（二）工程预算；
（三）涉及户数及按户分摊费用；
（四）维修基金缴存余额；
（五）大修、更新改造组织方式；
（六）业主委员会意见。
经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
第五十七条 物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：
（一）大修、更新改造方案、工程预算；
（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；
（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。
第五十八条 市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。
第五十九条
维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积20.00元/m2续筹；商铺和商业经营性用房按建筑面积40.00元/m2续筹，纳入专项维修基金专户管理。
第九章 已售公有住房住宅小区管理
第六十条 已售公有房包括房改房、经济适用房、单位全额集资房。第六十一条 鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。
第六十二条 为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设臵上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。
第六十三条 公有住房售后维修基金来源于两部分：
1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的20%提取；属高层住宅的按售房款的30%提取。
2、购房者按其占有的住宅建筑面积10.00元/m2交纳。
第六十四条 公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。
第六十五条 公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积10.00元/m2续筹。房屋产权发生转移时，专项维修基金同时转移。
第十章 法律责任
第六十六条 违反国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。
第六十七条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。
第六十九条 业主大会、业主委员会做出的决定违反本办法或者侵害公共利益的，市物业行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。
第七十条 建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按《物业管理条例》规定处10万元以上50万元以下的罚款。
建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并按《物业管理条例》规定处10万元以下罚款。
第七十一条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照《物业管理条例》规定，没收非法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；
（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条 违反本办法规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十三条 违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。
对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息； 对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；
对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条 违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部110号令对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处以1000元以上10000元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。
第七十五条
违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十一章 附 则
第七十七条 本办法由市物业行政主管部门负责解释。
第七十八条 本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。
第七十九条 本办法自2006年5月1日起施行。
第五篇：大理市公安局动员部署
大理市公安局动员部署“三访三评”深化“大走访”暨“四群”工作2012年是公安机关开展以和谐警民关系为主题的“三访三评”深化“大走访”活动的初年。在即将跨入新年之际，12月30日，大理市公安局对全国2012年开展“三访三评”深化“大走访”活动进行了动员部署。大理州公安局副局长、市人民政府副市长、市公安局党委书记、局长李彪对活动进行了动员部署重要讲话。
12月16日，在公安部召开全国公安机关“清网行动”总结表彰暨开展“三访三评”深化“大走访”活动动员部署电视电话会议上，国务委员、公安部部长孟建柱对全国公安机关在2012年开展“三访三评”深化“大走访”活动作了动员部署，要求全国各级公安机关以开展“三访三评”深化“大走访”活动为契机，实实在在地帮助群众解决一批实际问题，实实在在地化解一批矛盾纠纷，实实在在地整改一批突出问题，进一步提升人民群众的安全感，以做好公安工作的新业绩迎接党的十八大胜利召开。
在大理市公安局“三访三评”深化“大走访”暨“四群”工作动员部署大会上，市公安局局长李彪宣读了大理市公安局2012年开展“三访三评”深化大走访活动暨“四群”工作方案，并作具体要求：全局各部门、各警种要深入学习了解“访问民情”、“访查民意”、“访排民忧”，“评议工作”、“评查问题”、“评选先进”的“三访三评”内容和“群众观点”、“群众路线”、“群众利益”、“群众工作”的“四群”内容实质，坚持民意先导，牢固树立以人为本、执法为民的理念，以群众满意为根本标准，最大限度的赢得最广大人民群众的支持和拥护，建立最广泛最可靠的群众基础。要坚持把群众呼声作为第一信号，真实掌握民意、着力化解民忧；要坚持把群众需求作为第一选择，真情服务群众、着力保障民生；要坚持把群众满意作为第一标准，真诚接受监督、着力提升水平。通过学习孟连事件中解决群众关系问题的经验做法，以“三访三评”为契机，通过加强群众观点教育、群众路线教育、群众利益教育、群众工作教育，结合大理市实际，切实解决好实际问题、现实问题和方式方法问题。他还要求，要把“三访三评”深化大走访活动暨“四群”工作持续贯穿于整个公安工作中，全局各部门、各警种要强化督导、务求实效；整改问题，确保实效；加强宣传，营造氛围；统筹推进，整体跨越。
此次动员会议由大理市公安局政委甘帆主持，局领导及局属各部门民警参加了当天的动员部署活动。
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