商铺物业基础知识(小宁商铺)宁吉涛

第一篇：商铺物业基础知识(小宁商铺)宁吉涛

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 商铺物业分类 1． 按产权年限分类（1）70年产权

位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。（2）40年产权

为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。2． 按商铺在经营上的独立性分类（1）室内虚拟商铺：（2）室内独立商铺：（3）沿街独立商铺：

3． 按所经营业态在物流供应链中的位置分类（1）专业市场：

B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。（2）零售市场：

B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。（3）服务市场：

B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。

当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。二．商铺物业建筑基础知识 1． 开间与进深：

开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。

柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。

通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。3． 层高/净高

层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。

为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。

但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。4． 水平交通组织

指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。

（1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。（2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。5．垂直交通组织

指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：（1）自动扶梯（2）人行扶梯（3）封闭电梯（4）透明观光电梯 6．荷载

指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 7．中庭

指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。8．广告位

位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。9．配套设施（1）中央空调（2）电梯/扶梯（3）洗手间（4）室内休闲椅（5）室外休闲设施（6）地面/室内停车场：

随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。

通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。三．商业经营管理基础知识

不同的商业类型有不同的经营管理模式： 1．独立经营

商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。2．“租赁式”统一经营管理

商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。3．“扣点式”统一经营管理

商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 四．商铺物业价值要素

1．影响商铺物业价值的两个最核心素（1）商业人流量：

人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。（2）业态租金承受度：

不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。2．商业人流量的决定因素（1）商业物业所在的商圈（2）商业物业所在商圈的地段（3）具体商铺的位置—银边金角 n 距离主出入口的远近n 距离扶梯的远近n 几面开口迎客 n 开间：进深之比例（4）具体商铺的楼层 五．商铺物业投资基础知识 1．投资品种分类

房地产：商铺、住宅、写字楼/储蓄：定期、活期等/外汇（炒汇）股票（炒股）基金/保险/珠宝/古玩/邮票/钱币/纪念品等等。

2．商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）

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第二篇：商铺租赁注意事项(小宁商铺)宁吉涛

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商铺租赁注意事项

商铺租赁时应注意以下几个问题:

1,必须订立正式的租赁合同,所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买.2,必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身分方证件.如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效.3,在订立合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等.4,如所租商铺需经装修后方可使用的,需明确装修的范围.5,如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.6,应在合同中明确是否允许承租人转租他人.7,订立合同时,所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替.签定合同之前要做调查

1调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

3租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

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4税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1、出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金（总额）0.1%[FS:PAGE]

在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定合同时要注意的重要内容

5营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

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5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

6装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

8租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另[FS:PAGE]外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

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1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第三篇：商铺基础知识

住宅商铺的基础知识：

1、住宅底商（住宅底层商铺）：是指位于住宅等建筑物底层的商用铺位，是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。

2、按服务区间可将住宅底商分为服务于内部和外部两种：

内部：有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。 外部：其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的商铺应位于交通便利，商业中心，投资回报率才得以保障。

3、按市场划分：

 思路型（概念型）

 规划型（有潜力存在一定风险） 商圈型（在繁华的商业中心）

4、投资住宅底商的影响因素：

 商情因子(E)： 住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提升到D、C级；潜力型住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外，这类住宅底商随市场发展，其商情因子有提升到B，甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。

从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺投资者需要判断拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底商价值的升值空间。需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。

 客流量(Po)：住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。

商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。

 “可视性”因子(Vi)：住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺价值得到提升的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。

 交通条件(T)：住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。

 停车条件(P)：住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层商铺时必须对停车需求给予更大关注。

 整个项目规划设计的科学性(D—Design)：住宅底商项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则、而且设计指标广泛适应性原则，可以适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风系统以方便以后进行餐饮投资。整个项目规划设计的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。

 硬件条件(C)：住宅底商的硬件条件主要涉及到面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生问题的情况是，有些住宅底商项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现问题，专家建议住宅底商有效商铺面宽为7-8米左右，层高至少为3.5米，进深最好控制在12米以内，并且商铺内部方正，无柱网的分布。 经营商品的类型(G)即经营业态 ：住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务。

 隶属项目的运营特点(M)：住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。

 商铺初始售价(Pc)：商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初

始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火暴将为它们打开的广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。另外，投资者需要对住宅底商项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。

 商铺周边房地产发展趋势(Re)：住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅项目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动其价值的上涨。

5、投资步骤

（1）住宅底商项目选择：各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商项目可以初步选定。

（2）住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。

6、目前市场上住宅底商投资者考虑的问题：

（1）地段：地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题。即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段而，如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成

正比的。

（2）流量：在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助。

（3）购买力：通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小故事说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也从一个侧面反映了购买力的重要性。

（4）竞争度：详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。这些都是不得不考虑到的对手的优势。

（5）出售或出租的简易度：很多投资者在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商铺比较容易出售或出租。

（6）增值能力：商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。

第四篇：步行街小商铺物业服务合同

步行街商铺物业服务协议

甲方： 法定代表人： 注册地址： 邮编： 资质等级： 证书编号：

乙方： ； 法定代表人：

住所地： ； 坐落位置：

建筑面积：平方米 邮编：

乙方所租赁物业合同编号： 乙方所租赁物业基本情况： 类 型： 商 用

根据有关法律、法规以及本物业管理区域业主公约之约定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方就甲方为乙方提供物业服务达成如下协议：

第一条 物业管理服务事项

1、甲方根据国家、地方政府规定及本协议约定为乙方提供成都复城国际（“本物业”）共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务；

2、提供本物业公用区域的保洁、安防、公共绿地养护等项目的服务；

3、本物业装饰装修管理服务。第二条 物业管理服务期限：

1、本协议自商铺正式交付乙方之日起生效。当乙方所承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。

2、执行地方政府规定。第三条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮，并提供公共区域的安防服务；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主临时公约》和物业管理规定并书面（或以公告的方式）告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、对违反物业管理法规政策、《业主临时公约》及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为，要求违约业主、租户赔偿经济损失及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权停止提供物业服务（包括但不限于停止安防、保洁、空调、进货通道、照明、停车、供暖、供水等管理服务），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。

5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体责任转移给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他服务费用；

7、编制物业服务及财务计划；

8、由双方协商向乙方提供本协议约定以外的服务项目，报酬由双方另行约定，但不得损害其他业主、租户之合法权益及社会公共权益。

9、及时向全体业主、租户通告本管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉，接受相关政府部门的指导，接受业主、租户的监督。

10、对本物业实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理，统一宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一收取经营质量保证金和促销费用等。

11、接受发展商委托对发展商保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用。

12、协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，制止本物业管理

调整，但须经政府相关部门批准或备案。

2、物业服务费中包含了以下费用：

（1）本物业的公共区域、共用部位能耗费用、共用设施设备及其配套设施的安全防范、保洁、工程维护保养公摊费用。

（2）物业管理公司的成本费用：包括行政办公费、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

（3）用于投保物业结构及其公共区域、共用部位或共用设施设备的保险费。（4）物业整体共用能耗及服务费（如水、电、煤气、电话网络服务等）。（5）公共环境园艺绿化、美化、休闲设施养护费。（6）物业管理公司固定资产折旧费。（7）相关税费。

（8）物业管理公司的合理利润。

（9）其他为进行物业的管理服务而发生的合理费用。

本物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费。

3、物业服务费计收时间为乙方接收所租赁物业之日起；

4、为确保乙方（或物业使用人）按照本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于 个月的物业服务费作为履约保证金和 个月的物业服务费，计 元人民币。如乙方（或物业使用人）未能按照本条款之约定向甲方支付物业服务费、能源费或滞纳金，甲方有权扣留全部或部分物业服务保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方（或物业使用人）的前述欠费。保证金不足以冲低前述欠费的，甲方有权向乙方追偿。乙方应在接到甲方书面通知后将保证金补足，否则，按本协议第九条有关约定承担违约责任。本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在30个工作日内将保证金无息退还给乙方；

5、除前述预缴的首期物业服务费外，此后的物业服务费按自然月结算，乙方须在每月15日前（含15日）以现金、支票等形式缴纳下一个自然月的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第九条有关协议约定承担违约责任；

2、非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任；

3、如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第三条第一项有关约定停止提供物业服务；

4、如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按《业主临时公约》或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权停止提供物业服务。

5、双方约定，以下条件所致的损害可构成对甲方的免责事由：

（1）因不可抗力导致的服务中断或物业价值的贬损。（2）因物业本身固有瑕疵造成的损害。

（3）因维修、养护共用部位、公用设施设备需要而暂时停水、停电或停止公用设施设备的使用。

（4）因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失。

（5）乙方欠交物业服务费用期间的人身财产及其他相关损害。（6）乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准。（7）经业主委员会同意的工程改造或商铺调整导致的个别相关损害。第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其他事宜双方按有关法律规定处理。

第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十二条 本协议的效力及于乙方的员工、家人、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。

第十三条 本协议附件均为合同的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。

第五篇：商铺物业服务协议

商铺物业管理协议

本合同双方当事人：

物业管理单位（以下简称甲方）： 商铺业主（以下简称乙方）：

为确保亚美清和苑商铺（以下简称：本物业）商铺物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，将商铺营造成一个整洁优美、舒适安全、文明礼貌的购物场所，根据《物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的有关要求，在平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体如下：

第一条

乙方所购物业基本情况

物业名称：

物业类型：商铺

坐落位臵： 号

面积：平方米

乙方所购商铺合同编号：

第二条

双方的权利义务

1、对商铺公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全灯项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、为检查、维护本物业的任何一部分或为履行管理责任，有权携带一切必须的工具、设备及材料进入本物业任何一部分，如有必要，可进入任何商铺的内部，但应提前向有关商铺业主（租户）说明原因。

3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业管理制度，并采取公告或书面通知等形式告知乙方。

4、有权进入正在装修的商铺内，以检查并确定是否违反装修守则，如发现任何业主或租户聘用的承建商及其工人违反装修守则，有权禁止该等人士进入本物业，并要求违反者限期整改、赔偿因此造成公共部位或毗邻房屋的损失及承担其他一切责任。

5、建立健全本物业的物业管理档案资料。

6、制止违反本物业有关管理制度的行为。

7、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

8、向乙方收取物业管理费用及其他相关费用。第三条

乙方的权利义务

1、依法享有所购/租赁商铺的使用权。

2、依法享有合理使用共用部位及共用设备、设施的权利，但须遵守甲方指定的管理规定。

3、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

4、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见、建议或投诉，但不得直接惩戒（如打、骂等）甲方之员工或甲方聘请的专业公司之员工。

5、遵守本物业的各项管理制度和物业管理人员的管理安排。

6、按时向甲方交纳物业管理服务费及其他有关费用（如：空调费、电梯费等）。

7、装饰装修商铺时，须遵守房屋装饰装修管理规定及管理人员的管理。

8、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、出租或转让商铺时，要事先书面通知甲方，并与承租方或受让方向甲方办理相关手续，缴纳相应费用后，告知受让方与甲方签订本协议。

10、对租赁人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度造成的损失、损害,承担民事责任.11、做好各自商铺内的放火防盗、卫生及其他安全工作.12、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益.13、对商铺的管道堵塞或水管、天花板、地板摻水或漏水等情况给予及时(或配合)维修、处理,如未对该等情况处理及时(或配合)维修、处理而影响或造成其他商户、公共部分、共用部位损失的,须承担因此产生的所有责任.14、自行举办营销、庆典活动、需要占用公共区域的,需书面向甲方提出申请,征得甲方同意后,在指定的区域内开展活动.但需经政府相关部门审核的,乙方应自行办理有关手续,甲方给予必要的协助,乙方承担费用。

第三条 物业管理服务内容

一、商铺共用部位的维护和管理

公共部位是指：房屋主体结构、承重结构、公共门厅、公共走廊通道、楼梯道、楼层给排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、治安监控消防室等。

二、商铺公共设施设备及其运行的维护和管理

公共设施设备是指：绿地、道路、共用的给排水管道、、垃圾中转站、水箱、加压水泵、电梯、天线、信报箱、广告灯箱、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生及绿化

1、由专业清洁队伍对商铺公共环境卫生进行处理。

2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清（由于以经营为目的所产生的大型垃圾如：机油、油漆、包装箱等除外）。

3、定期消杀“四害”。

四、秩序维护及消防

1、维护公共区域的秩序安全防范。

2、采取防范措施，预防火灾及其他安全隐患。

五、交通秩序及车辆停放

1、车辆需按规定线路行驶、进场后需按指定位臵停放。

2、巡逻人员负责疏散和维护公共区域内的交通秩序。

3、禁止载有有毒、有害或危险物品的车辆进入商铺公共区域内。

六、商铺装饰装修管理

按装饰装修管理、安全责任书及有关装修规定内容实施。不得占用、损坏物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能，不得妨碍其他商户正常使用物业。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可使用，并在约定的期限内回复原装，造成损失的负赔偿责任。

第四条

费用收取

一、商铺的物业管理服务费按合约面积计算： 元/平方/月收取。

二、乙方交纳物业管理服务等相关费用时间：自开发商通知商铺业主、租户入住之日或登报通知入伙之日起，开始向甲方缴纳。乙方在办理物业交接时，须预缴3个月的物业服务及其费用。

三、交费时间：每季度首月10日前交纳当季各项物业相关费用。如当天为法定假日，则缴费期限顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如数补交欠费外，还须承担每天千分之三的违约金，直至补齐欠费为止。乙方欠费超过十五个工作日，经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。

四、乙方自行出租商铺，须交情转让之前的物业管理服务费用及其他相关费用。

五、非因甲方原因而空臵物业的，仍需全额缴纳物业管理费用。

六、物业管理服务及其他相关费用按面积收取。未办理房产证的，按《商品房买卖（预售）合同》、租赁合同中约定面积进行收取；已办理房产证的，按房产证的面积对已收的费用实行多退少补。

七、对于甲方根据乙方要求而提供的其他有偿服务，经甲方同意按有偿服务收费标准收费。

八、甲方可提供水费、电费、制冷制热费、垃圾费等代收代缴服务（不属于物业管理服务费用），属于市场定价的物业服务企业可根据市场规律定价。

九、相邻商铺共用一套水、电、燃气、制冷制热费计量表等设施设备的，相关费用的由各共用该等设施设备的商铺业主（租户）分摊承担。第五条

物业专项维修资金的收集、管理与使用

专项维修资金的收集、管理和使用按国家最新的法律法规执行。第六条

保险

乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行负责。第七条

商铺管理规定

一、商铺应以方便客户，按规定的统一规定时间营业。（另见通知）

二、商铺的经营项目应当告知物业管理公司，以便对所有商铺的经营项目进行宏观调控，并避免扰民的经营活动。

三、商业用房上面若有居住的（包括居民楼之间的连廊商铺）不得经营餐饮、娱乐等影响住户正常生活的商业（具体约定的除外），各类经营活动以及各自设施设备所产生的噪音应符合国家规定标准。

四、须取得工商部门核发的（营业执照）及税务部门核发的（税务登记证）等合法经营的证照，并按审批的经营范围进行经营。

五、不得销售假冒伪 商品，要做到文明经商、礼貌待客、公平交易，不得欺行霸市、强买强卖。

六、商铺装修前须先办理装修手续，交纳装修垃圾清运费、特约服务费、装修原则为不损坏房屋结构安全，不破坏外立面，不影响相邻商户利益，消防部分须经消防部分审批。

七、统一门牌广告形象，设计须征得城管规划部门的许可。

八、商铺不得安装自行防盗门、网。

九、商铺的使用范围仅限于各自的商铺内，未经本物业管理办公室及物业管理许可，不得占用公共区域经营或在公共区域、公共设施设备上作任何摆放、堆放、悬挂、张贴广告等行为。

十、不得私自占用、取用或移动公共配套设施设备（如公共水、电、消防栓、垃圾桶等）

十一、垃圾须按照规定时间统一放臵在指定位臵，餐饮业的泔水须自行处理，不得随意乱倒、乱抛。

十二、不得在商铺外任何地方存放易燃易爆危险物品。

十三、若因商铺的疏忽，导致水、电、气、烟或其他有关物体外泄，造成他人人身、财产或公用设施设备受损的，须承担一切责任。

十四、公共阀门、消防栓、配电等公共设施设备如设臵在商铺内，须维修时，必须给予配合，不得阻碍维修。

十五、物业服务企业秩序维护员只协助治安部门对公共部位的安全防范，自用部位的安全须自行负责。

十六、搬运货物离开本物业的，须按规定提前到物业服务中心办理物品放行手续。

十七、每间商铺须确定一名安全防火责任人（业主或租户），并做好各项安全防火工作。

十八、商铺内须按规定自行配臵有效的灭火器（每50平方米至少配臵一个不少于4KG的灭火器），放于明显位臵；商铺内货物的摆放不得阻挡消防喷淋头、消防栓、消防广播、空调控制器等设施，不得乱拉乱搭电线。

十九、商铺的负责人(业主或租户须将通信地址、正常联系电话灯书面告知物业服务企业，相关资料如有更改，必须及时书面通知物业服务企业更改，否则须负责因此而产生的一切责任。

二十、1、如乙方需加时（例如：超过规定商场营业时间）服务，则加时管理服务费及其他费用按成本价另计；

2、乙方因经营需要可申请延长营业时间，所产生的能耗、管理费由乙方负责承担。第八条 违约责任

一、甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的经济或法律责任。

二、乙方违反协议，给甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方须承担相应的经济或法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收费用。

第八条

免责事项

因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，甲方均不承担以下责任：

一、不可抗拒因素，如天灾、地震、战争等事由所致的损害；

二、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损坏，但因甲方故意或过失所致者，不在此限；

三、因商铺固有瑕疵损害；

四、因乙方或第三者之故意、过失所致损害；

五、因甲方书面建议乙方改善自用部分（含部位、设施设备）或改进管理措施，而乙方未采纳所致的损害；

六、因业户延迟交纳物业服务费及其他费用所致的损害；

七、车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。第九条

其他事项：

一、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，为避免造成更大损失时、甲乙双方不得拒绝，并积极配合。必要时甲方可采取应急措施（事后给予修复）。

二、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

三、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具同等法律效力。

四、本协议中的某条款无效，不影响其他条款的有效性。

五、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

六、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

七、本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。

八、本协议正本共12页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方签章：

代表人：

日期：

代表人： 日期： 乙方签章：