房地产广告的阶段划分

第一篇：房地产广告的阶段划分

房地产广告的阶段划分

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说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：

1.预热期(蓄水期)：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；

2.强销期(放水期)：开盘后1——2个月，这个阶段达到累计销售的总量的40%—50%；

3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；

4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；

在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。

1.预热期的广告策略

这个阶段的广告策略是信息提示的强化攻击阶段，是营造一个项目价值的阶段和有利时机。表现整个项目的形象推广，用一句话来说就是展示这个项目的形象和项目的基本情况，这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。这个阶段是一个项目的档次、定位的最重要的阶段，是项目可持续发展的基础(价格、人气、客户)，这个阶段要注重整个项目的形象包装，必须实施全方位不间断形象炒作新闻。同时也要根据项目自身的情况来制定这个阶段的广告策略，如果一个项目的周期较长，要适当的炒作企业理念，如果一个项目是高档项目要适当炒作企业实力和客户身份。

2.强销期的广告策略

这个阶段的广告是全面总攻策略，是将预热期的形象推广与实际项目品质相结合，以突出项目卖点为主，吸引大量目标客户的关注，让客户和卖点产生共鸣，利用多维空间的媒体组合方式进一步深化项目主题，此时要让消费者感觉到传播、宣传是实实在在的。举例来说：对于居住项目，可以结合园林的规划设计、生活空间的畅想、户型、生活的方便快捷等进行宣传炒作。这个阶段的整合传播在一个项目的全程中很重要，要注重立体炒作和理性刨析项目的优势和特点。此阶段的广告要不断的制造热点，例如：举办论坛、研讨会等活动。

3.持销期的广告策略

持销期的销售阶段比较长，销售相对困难，此阶段主要是在前两个阶段的广告内容上，再次进行主题深化，给人以联想的空间，要开展多种促销活动来聚集人气，利用老客户资源特征，变化小主题来吸引准客户成交。

4.尾盘期的广告策略

在尾盘期，一般不以华丽的广告为主，主要以朴实的宣传为点，可以全面系统的以装修、人性、社区文化活动等广告宣传为主，病辅助适当的价格策略，进行情感广告需求，潜移默化的进行渗透，引起共鸣。

第二篇：房地产投放广告的四个阶段

房地产投放广告的四个阶段

说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：

1.预热期（蓄水期）：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；

2.强销期（放水期）：开盘后1——2个月，这个阶段达到累计销售的总量的40%—50%；

3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；

4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；

在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。

1.预热期的广告策略

这个阶段的广告策略是信息提示的强化攻击阶段，是营造一个项目价值的阶段和有利时机。表现整个项目的形象推广，用一句话来说就是展示这个项目的形象和项目的基本情况，这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。这个阶段是一个项目的档次、定位的最重要的阶段，是项目可持续发展的基础（价格、人气、客户），这个阶段要注重整个项目的形象包装，必须实施全方位不间断形象炒作新闻。同时也要根据项目自身的情况来制定这个阶段的广告策略，如果一个项目的周期较长，要适当的炒作企业理念，如果一个项目是高档项目要适当炒作企业实力和客户身份。

2.强销期的广告策略

3.持销期的广告策略

持销期的销售阶段比较长，销售相对困难，此阶段主要是在前两个阶段的广告内容上，再次进行主题深化，给人以联想的空间，要开展多种促销活动来聚集人气，利用老客户资源特征，变化小主题来吸引准客户成交。

4.尾盘期的广告策略

在尾盘期，一般不以华丽的广告为主，主要以朴实的宣传为点，可以全面系统的以装修、人性、社区文化活动等广告宣传为主，并辅助适当的价格策略，进行情感广告需求，潜移默化的进行渗透，引起共鸣。

第三篇：物业管理阶段划分及主要内容

物业管理阶段划分及主要内容

伴随着国内房地产行业的快速发展，物业管理成为当今社会的又一个新行产业，同时如何做好物业管理也成为一些物业管理企业面临的问题。这就需要我们首先正确认识物业管理，根据物业管理的阶段，理清每个阶段的主要管理内容。

一、物业管理的基本涵意：

物业管理是指对房屋建筑及配套的设施设备和相关场地场所进行维修、养护、经营和管理，维护管理辖区内环境卫生和相关秩序的活动。

目的：营造一个方便、舒适、安全、整洁和谐和健康的居住和工作环境，实现社会效益，经济效益，同步增长，核心以职业责任为基础，提供全方位的服务创造和谐。

二、物业管理的阶段划分：

物业管理一般可分为①前期介入期②装修装饰管理期③业主入住期三个阶段。

1、前期介入期

科学合理的前期介入将会对今后物业管理的顺利进行打下坚实的基础，它包括规划设计、机电设备建档、调试、操作、人事岗位设立、职责制度建立，业主入伙前准备，外部门的联系。

①规划设计：封闭管理，公共用房，视觉识别，商店活动室等服务设计设立，存车棚等设立。

②硬件设施：监控、消控、水电抄表、对讲、供水、供电、供暖、供气、公共照明、道闸、网络、有线通讯、电梯、门禁。

③部门岗位制度职责：经理、副经理、办公室、保安部经理、保安员、巡逻员、车管员、道口员、消防员、门卫员，保洁经理、保洁员、绿化员、公厕管理员财务部、工程部经理、电工、电梯工、司炉工、空调工、弱电工、管道工、客服主管、客服及聘用、任免迁调解职、服务、交接、考核、奖惩、请休假、部门标准和维修运行操作规程，值班管理、检查管理、电梯管理、困人操作、空调运行管理、停送电管理、泵房管理。

④人员素质培训：仪容仪表、工作纪律、服务态度、文明用语。⑤业主入住管理：入伙手册，临时公约，装修装饰管理办法，业主档案（有老人的应填子女联系方式、钥匙发放、入伙程序、装修装饰宣传）

⑥外部门联系：居委会、派出所、水、电、气、暖、电信、电视、城建规划、文化部门、学校、幼儿园吊装、装饰、家政。

前期进入细节阐述: A、供水应考虑楼顶安装水箱，可减少二次供水启动次数，减少电源及设备消耗和噪音。

B、电梯侯梯间地面略低于电梯门，防止水淹电梯。

C、供暖注水应采用单独注水，以便软化排气应方便最好区分高中低区。D、外墙应事先留好空调孔。E、防火门管井应考虑通开锁。F、做好水泵电机的消声，减震措施。

G、建筑1.5米以下考虑装修期二次破坏整洁，可考虑后做或易于粉刷。H、楼前植被考虑装修期过后再开始绿化。

I、交房接待最好由售楼人员引导，工程问题由施工单位指定专人由物业牵头。

J、合理考虑泻水措施。

2、装修装饰管理期（交房半年内）

严格全面的服务管理将会对今后能否创造一个舒适、安全、整洁、和谐和健康的社区环境起到关键作用，它是充分体现服务提供者与服务接受者关系的时期，与业主及物业使用人有效沟通建立相互信任关系，调解矛盾，促用物业管理和谐良性发展的重要时期。

①装修管理规定、收费明细、巡查管理、验收管理、临时用电管理、工程问题处理。

②装修管理规定：装修时间（工作时间）、装修程序、装修不准人员材料出入、处罚。护栏空调外机主墙广告，运料人员改造

③收费：垃圾、处罚、押金、出入证卡、家政服务 ④装修装饰推荐、宣传

3、业主入住期

以促进业主及物业使用人身心健康、安全、整洁、舒适为目的，通过整洁和和谐的氛围培养物业及物业使用人的自律常识，逐步实现业主及物业使用人满意的承诺。

①室内维收服务有偿收费制度，收费标准对外工作管理制度、投诉制度、回访制度。

②公共服务：方便店、奶站、修车、洗车、发廊、洗浴、医疗、信报收发、托幼学校、活动室、网吧。

③专项服务：洗衣、代购食品、送水、送奶、室内清洁、搬家、家电团购、卫生医疗、接送孩子。

④金融服务、房屋租赁、代办保险、车辆上户、换房、家教、保姆。⑤特约服务：代管房屋、水电维修、代购商品、定期清洁、洗衣、出游。

⑥维修维护质量标准。保洁检验标准，绿化检验标准，给排水系统标准，电梯系统标准，强弱电系统标准，消防系统标准，供暖系统标准，保安及车辆管理标准，共用设施管理标准，管理效益标准，空调系统标准，档案制度标准。

4、物业资金来源

巧妇难为无米之炊，物业公司的运作安全取决于收入来源，它是物业公司品牌打造的基石。

物业资金来源：物业费有偿专项服务、商业场地租赁，广告位出租、汽车停放，供热公司返利、装修宣传收入。

物业费：物业费收取比例取决于业主的认可，为物业收入主要来源 广告费：电梯广告、车库广告、户外广告、宣传栏广告。停车费：确保人车分流的前提条件下设立。供暖返利：针对集中供热而言，前期面积的划分是起至关重要的因素。装修装饰宣传，仅限于装修装饰前期集中收取。

有偿专项服务：建立在良好互动前提条件下，保险、医疗、托幼。商业场地租赁、小超市、冷饮点、菜市场等。

5、人员管理: 物业从业者存在收入低社会地位自我认识低下，工作不稳定的因素，因而应做到：

①教育员工服务意识，决不能说出:我是为大家服务的，不是为你一个服务的。

②应多鼓励员工尽量不要使其受到来自企业内容内部的压力，这是员工提出离职的主要原因。

③当员工受到一些不是来自于自身工作能力方面的报怨时应立即给予安慰，甚至奖励。

④加强员工同业主的亲和力，主动为业主提供工作范围外的服务，但对其所得应统一收取.⑤加强员工精神面貌，应热情与业主打招呼，这样有助于提高自信心，方便辖区创收。

⑥对于员工而言，杜绝说出:“我不干，我干不了，这不是我的事。” ⑦对班、组长及技术工应考虑单独设立交通费、通讯费用、方便及时调动。

⑧物业管理的重点是与业主的有效沟通，建立充分的信任关系，从而达到业主对物业工作的充分理解。

6、内地一些地区物业管理的不足

内地一些地区的物业管理与深圳等地的物业管理相比，90%以上的物业权限于收费、保安、保洁，其原因：

①本地业主对物业有基本意识但对缴费及服务范围则无概念； ②从业人员素质低下，认识较差； ③管理者的投机回避行为。任何一个工作岗位要想让一个从业者安心，认真工作，那么快乐和赚钱必具其一，要想使他们人人负有责任感，首先管理应追求人性化时刻教育他们要有企业家庭化，其次作为家庭中的一员，不要推卸责任，应勇于承担，其次要树立员工的自信心和服务意识。

从开始交房到装修完毕，即装修管理期，在此期间是与业主主动沟通的最佳时期，我个人与大多数物业从业人员区别认识是：我个人认为，物业应该积极配合协调施工单位，尽力解决业主的问题，只要你尽力了，不管事业办的如何，他们对你的信任感都会增加，再加上任何施工单位，承建单位也不想有太多问题出现，在很多时候，由物业公司出面协调解决问题会起到事半功倍的作用，业主最大的不满足各部门相互推拖。

设施设备的后期维修维护，因为物业公司存在着技术与资金的不足，能否有效延长设施设备的使用期至关重要，因而在小区后期收尾建设中，应本着节约的原则与开发企业多沟通，因为在很多情况下承建单位与使用单位的观念是不尽相同的，同时还应积极参与到机电安装队伍中去，与安装调试人员密切融入，不懂不怕，只要你真诚相处，他们会告诉你工程的不足，并且在今后的维修维护中请人指导，避免工程承揽方的扯皮。

第四篇：广告详细行业划分

广告行业详细划分规定

为进一步规范业务工作流程，提高业务人员的工作效能，维护业务人员的合法权益，全面落实本公司业务纵向链接与横向切片的管理模式，防止跨片业务的发生，提升公司的品牌形象及整体利益，特制定本细则。

本细则共对七大行业的经营范围进行了细分，包括：大客户行业经营范围、房产家居行业经营范围、餐饮时尚行业经营范围、教育培训行业经营范围、商务服务行业经营范围、医药健康行业经营范围、车市行业经营范围。本实施细则自发布之日起施行，请各相关部门（室）、分公司严格遵照执行。

说明：

1、同一公司涉及多个行业的以行业划分业绩，业务按行业运作，无法分开运作的，可跟相关行业协商后由其代为开展业务，但业绩仍划归所属行业所有。

2、在建项目与经营行业的划分以开业为准。在建项目自开业当期广告起转为经营行业运作。

3、本细则未完善之处以采编部裁定为准。

附：各行业经营范围

一、大客户行业经营范围

A：通信类（通信网络运营商、通信产品经销商），包括：

一、移动、网通、联通、铁通、电信、卫通等公司及其所属分公司、营业网点；

二、手机、小灵通卖场及其专卖店；含光能手机、可视电话等通讯产品。

B：商场类（），包括：

一、综合性商场、商城、超市以及与商场合版刊发的产品广告；

二、其它所有小型商场、超市、综合性商店。

C：家电类（家电商场、卖场），包括三联家电、苏宁电器、国美电器等为代表的综合类家电卖场；

D：电器、家电类：主要指除房产（太阳能、油烟机、燃气灶、热水器、电暖器、浴霸）之外的家用电器品牌及专卖店广告（包括电视、空调、冰箱、洗衣机、电饭煲、豆浆机、电磁炉、电吹风、剃须刀、电风扇、电熨斗、加湿器等），包括海尔、长虹、海信、TCL等综合性品牌家电；

E：旅游类

一、旅行社、旅游公司；

二、旅游景点、公园、游乐园。

F：各县市区的所有商场、商城、超市。

G：其他在建的综合性商场、商城、购物广场以开业为限划归本行业。

房产家居行业经营范围

A：房地产类

一、房地产开发企业及其开发的项目；

二、房地产营销、策划、代理公司及其代理的项目；

三、二手房中介、评估、交易机构及其代理、销售的房产；

四、住房、办公用房、厂房、商业店铺、写字楼的出租、出售；

五、土地的转让、出租、出售。

B：建筑、建材类

一、各类建筑施工、建筑安装、建筑监理、建筑勘测、建筑设计等企业；

二、建材生产及销售企业或店铺，包括石材、水泥、砖瓦、预制板材、沙子、石灰、玻璃钢瓦、石膏板、建筑涂料、防水材料、新型建材（色沥青瓦、彩瓦、彩砖），电线、电缆、电工产品、电器开关等产品广告及专营店广告。C：家居装饰类

一、各类家具生产企业及生产家具的销售；

二、各类装饰、装潢企业及装饰材料的销售，包括木地板、干木型材、瓷砖、涂料、油漆、玻璃、铝塑板（PVC板）、整体厨房及相关设备；卫浴设备（浴房、面盆、浴盆、坐便器），散热器、家用锅炉（暖气炉）、灯具、门锁、PPR（PVC）管材、门窗、墙壁纸、滑道等产品；

三、家居用品的销售，包括防盗门、橱柜、床、沙发、床上用品、家纺、布艺、窗帘、家用梯子、晾衣架；日常厨房生活用品包括（锅、碗、瓢、盆等）；

四、电器类仅限于太阳能、油烟机、燃气灶、热水器、电暖器、浴霸（其余家电归大客户部）；

五、建材市场、家具市场、家居广场、灯具市场。

车市行业经营范围

A：机动车类

一、各种类型的汽车、农用车、特种车、拖拉机等；

二、机动三轮车、摩托车。

B：非机动车类各种类型的电动车、自行车；

C：配件类以上各种车辆的配件，包含电动车电瓶、车用润滑油；

D：汽车维修、美容装饰等企业；

E：汽车、摩托车、电动车、自行车的维修、保养服务；

F：机动车交易市场，摩托车、电动车、自行车专营商场；

G：汽车配件市场，摩托车、电动车配件市场；

H：汽车租赁企业；

I：车载GPS卫星监控器、导航仪、汽车防盗设备、车载通讯设备；

J：汽车展示、交易会，电动车、摩托车、自行车展示交易会；

K：生产本行业产品的工厂。

餐饮时尚行业经营范围

A：餐饮类

一、各大、中、小型酒店、宾馆；

二、各茶楼、酒吧、西餐厅、冰吧；

三、各种酒水、饮料、食品、果品、粮油等（包含烟、酒、糖、茶、奶、水果、蔬菜）；

四、肉类、禽类、蛋类、水产类、山珍类；

B：休闲娱乐类

一、各大、中、小型的洗浴广场、浴池以及游泳场（馆）；

二、各种男女生活馆（含香薰、瑜伽、舍宾俱乐部）、休闲会所、足疗馆所（不含中医推拿、按摩）、健身俱乐部；

三、各种KTV音乐广场、夜总会、舞厅；

四、电影院、游戏厅，乒乓球、台球俱乐部，高尔夫球俱乐部。

C：时尚类

一、婚纱影楼、照相馆、儿童摄影店、照片冲洗店、婚嫁喜铺、婚庆用品专营店、婚庆礼仪公司、庆典公司 ；

二、各种美容美发店以及美容美发用品的销售；

三、各种美容护肤、美体机构（不含医学整形美容）；

四、各种减肥、丰胸机构（非医院、诊所的科室），形象策划、色彩设计店；

五、美容、化妆、护肤产品；洗发液、沐浴露等日用洗化产品；

六、各种服装（含内衣、孕婴装、品牌服装）、鞋帽、箱包的品牌宣传及品牌专营店宣传；

七、饰品店及首饰（包含钻石、金、银、玉器、手表、本命年产品等人身佩带的产品）；

八、鲜花店；

九、上述内容仅指流通环节，生产环节包括：各类服装厂、食品厂、烟酒厂、饮料厂、奶厂、矿泉水厂、果品公司、面粉厂、粮油厂、屠宰厂、蔬菜厂、酱菜厂、瓜子厂、调味品厂、糖酒副食品公司等饮食类生产企业，不含生产工艺品、娱乐用品（扑克、麻将、台球等）的生产企业。

教育培训行业经营范围

A：院校类

一、各类高等院校；

二、外地院校的招生代办点、职业学校、中专学校、技工学校；

三、普通初、高级中学；

四、小学、幼儿园；

五、特殊教育学校（聋哑学校等）、政治教育学校（党校等）。

B：培训类

一、职业、技能类培训中心，学校；包含但不限于外语语种培训、语言培训、会计培训、驾驶培训、厨艺培训、艺术培训、舞蹈培训、琴类培训、美术培训、美容美发培训、医疗培训、电脑培训、武术培训、棋类培训、摄影化妆培训、室内装饰培训、人力资源培训、服装加工培训等；

二、家庭式教育辅导。

C：出国留学、青少年宫；

D：图书城、图书馆、书店及图书音像制品

包含录音带、录像带以及CD、VCD、DVD、EVD光盘等音像制品的复制、销售。

E：户外教育和素质拓展训练（人才资源培训）；

F：名人字画、画廊、画院（书画社）、字画装裱社。

医药健康行业经营范围

A：医疗机构类

一、医院；

二、医疗诊所；

三、卫生院、卫生服务站、防疫站、消毒中心、疾病控制中心；

四、医学整形美容院、所（需具备条件①是卫生部门颁发的营业手续；②通过使用医疗器械或改变人体形态的机构），包含设在医院内的美容护肤祛斑科室；

五、保健康复中心（具有疾病防治、医疗保健、康复指导功能的场所）；

B：医药、保健品类

一、医药公司及连锁店；

二、药店；

三、药厂、制药企业；

四、药品（①具有药准字批号，②具有疾病治疗功能）、药酒；

五、保健食品（①具有食准字批号，②对疾病有辅助治疗功能，③具有保健、调理健康作用的产品）；

六、保健用品，例如保健床垫、保健枕头。

C：医疗器械（含理疗仪、助听器、血压仪、按摩椅等）；

D：中医专业推拿、按摩、刮痧、针灸等行业（在医院、诊所开设的上述服务内容）；

E：特殊产品。治疗灰指甲、脚气、头皮屑等类型的产品；调理内分泌（荷尔蒙）类、维生素类、矿物滴类等相关产品；戒烟、戒酒、治打鼾产品；

F：止脱生发专营店及产品；

G：药品药材市场；

H：行业展销会、博览会；

I：药厂等生产环节生产的其他产品原则上归属医药行业；药店等流通环节销售的其他产品原则上归属医药行业； J：动物药品的生产销售，宠物医院、诊所；

K：生产本行业产品的工厂。

综合行业经营范围

A：金融类：银行、保险、典当、期货、证券、投资理财公司；福彩、体彩发行公司；有面值的纪念币、票； B：电子电脑类：电脑、网络、软件、电脑耗材、光盘刻录，电子、电器设备，音响、乐器，防盗、监控、报警、消防器材；

C：数码产品类：数码摄像机、照相机，影碟机、复读机、学习机，MP3、MP4等；

D：公用事业、社会服务类：公交、热力、煤气、自来水、电力、邮政等，会计师、审计师、税务师、律师事务所、公正处等；

E：机械、加工、五金类：机械加工、制作、维修，五金工具及五金商店（含轴承、弯头、角带、阀门等五金产品广告及专营店广告）；

F：造纸、印刷、包装、印刷物资耗材；

H：办公用品、打印机、复印机等，礼品、工艺品、玩具，古玩、奇石；

I：麻将机、游戏机、扑克牌等娱乐器具的生产销售及其技术传授，健身器材的生产销售；

J：轻工日杂类：钟表、眼镜及眼镜店、缝纫设备、柜台货架、炊事机械、酒店用品、军品劳保、保安用品、度量衡器、除金银等贵重金属外的饰品类；

K：广告策划、标牌制字、霓虹灯制作，大型节会宣传、综合性商品展示交易会，经济技术合作，进出口贸易；

L：专项服务：搬家、家政、干洗、物业、拍卖、维修、旧货回收、心理咨询；

M：农林牧渔：园林绿化、植物、花卉、苗木，养殖业（观赏鱼类、渔具、鱼塘），饲料；

N：纺织、印染；

O：机关、事业单位、团体、协会及上述单位的公告、声明广告，个人遗失声明；

P：文化馆、博物馆、歌舞团、文化广场、古玩市场、花鸟市场、生资市场（农药市场）等；

Q：交通、运输、物流类：各车站、码头、港口、机场及物流公司、运输公司广告；

R：冶金铸造、金属材料、机械工业、模具：钢厂、钢结构、铸造厂、电镀厂、钢型材（管材、工材、线材），有色金属加工、安装，模具、建筑机械、通用机械、塑胶机械、印刷机械；

S：石油、化工类：石油加工、油站、盐场、化学试剂、添加剂、精细化工、塑料、橡胶等产品的广告； T：电力、动力设备：电机、发电设备，气动、电动工具，泵类、锅炉、冷却设备、电气焊；

U：物资供销、租赁、回收：供销公司、旧货市场、废旧品回收、农资生资（农药、化肥、种子、农膜等），大棚设施及材料；

V：婚姻介绍机构、职业介绍机构、人才市场、劳务市场。声讯台，声讯服务公司。

W：其他：福利院、刻章、殡葬、寿衣、刻碑、石雕、液化气站、煤炭；

Z：饮水机、净水器、空气净化器、玻璃贴膜、生活用纸、卫生巾。

第五篇：房地产广告策划书

房地产广告策划书

1.市场分析 1．1区域市场分析 1．2定向市场分析 1．3项目分析

1．4竞争对手资料分析 1．5项目周边配套状况 1.6.项目企划思路 2．项目市场定位 2．1市场定位 2．2项目形象定位 2．3目标客户定位 3．宣传策略 3．1.媒体选择建议 3．2.宣传主题 3．3广告创意及诉求 3．4广告宣传推广策略 3．5媒介的组合策略 结束语

1.市场分析

1．1．区域市场分析

**区位于**市东部，东与**区相连，南濒**，西南接**区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。**区交通四通八达，是**市地区的要通。全区有**大道等63条主要干道，**高速公路共穿东西，**车站终点位于区内。**区是**省著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

由于城市中心东移，**区作为新兴区域，也就成为了**市商品楼集中地。**区楼盘分布相对集中，主要分布XXXXXXX为中心的集中区域。1．2．定向市场分析

**位于天河区南部，毗邻**公园和**区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天**区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。1．3．项目分析 1.项目名称：海景中心 2.项目规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推**的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主

5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 6.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析 ⑴优势分析

1、本项目由海海滨置业公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

2、位于城市中轴线，发展潜力巨大。

3、地处交通主干道**大道和**大道交汇点，交通十分便利；

4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；（2）劣势分析

1、****配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理； 1．4．竞争对手资料分析 对手一

1.项目名称：XX小区

2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

3.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层 4.宣传主题：新都市、新市民、新文化、新生活 5.价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2 6.优劣势分析 ⑴优势分析

①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住； ②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；

③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力； ⑵劣势分析

①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； ②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； ③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率； 对手二

1.项目名称：XX花园

2.项目规模：由3幢连体9层组成 3.推售情况：现推C—H座的3～9层 4.宣传主题：享受家在公园旁的舒适与休闲 5.价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

6.优劣势分析 ⑴优势分析

①该楼盘是本区一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；

②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；

③该楼盘紧靠**区政府，**公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；⑵劣势分析

①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； ②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； ③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象； 1．5．项目周边配套状况 1.社区配套

①大学：**师大、**学院、**学校 ②中学：**附中、**中学 ③小学：**小学 ④银行：中国工商银行

⑤康体：**体育中心、羽毛球馆 1.6.项目企划思路

由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路： 1.充分利用先天优越的交通环境

项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“**中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。2.把握市场需求，迎合买家心理

随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

4.体现“以人为本”的经营理念

面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。2．项目市场定位

2．1市场定位

附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新都市社区紧密挂钩，淡化小区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

---“**区宜商宜住精品公寓典范”

以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样电子商务资料库3(2154/7!&-;"73的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

2．2．项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：**小区--住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

2．3．目标客户定位

其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：

1.区内的买家

分析：小区附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。

2.区域居民的子辈

分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

3.区域居民的亲属、朋友

分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。

4.外来人口在该地置业

分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。2．5．目标客户

市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对海南楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：

3．1.媒体选择建议 ⑴**日报

最大型的报纸之一，是首选的地产广告媒体。⑵**晚报

全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。⑶**电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。

价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。⑷户外广告和指示路牌 ①在楼盘附近做指示路牌 ②巴士车身广告 ③楼盘工地周边围墙广告 3．2.宣传主题

本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解

和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。竞争对手分析

高质素的物业在现今的**市房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。

海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。“**小区宜住精品公寓典范” 3．3广告创意及诉求

1、广告创意

“海景中心”的广告创意是以““**小区宜商宜住精品公寓典范”，此广告句统领项目整体广告的宣传，强调大都会内丰富多彩的高品味生活。

2、广告诉求

在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。

3、表现手法

结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现“海景中心”的“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。3．4广告宣传推广策略

1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。

敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以鲜明的都市风格和精彩的都市生活，树立起“海景中心——新城市中心升起的一颗璀璨新星，精致都会生活的一颗新星”的鲜明形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。

2、第二阶段延续第一阶段的广告策略，仍以高品味的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的都市

生活点犹如揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。

3、第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。3．5媒介的组合策略

报纸、电视、电台为主，广告为辅。配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道。

1、报纸

《**日报》、《**晚报》

2、电视

**省有线、**市有线台与本市台为主，**电视台为辅

3、电台 XX1台、XX2台 方案说明

此次策划提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部分还有待与发展商沟通，加以进一步充实完善，其中主要有：

1、报纸、楼书等的重新创作设计

2、公关活动的专项活动提案 结束语

就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。

基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司有信心将贵司项目做成**区精品楼盘。