2013江门楼市年终总结

第一篇：2013江门楼市年终总结

2013江门楼市年终总结

1-11月楼价6398元50万元购买力一年缩水一

间房

日期：[2013年12月27日] 版次：[JB12] 版名：[楼市关注] 稿源：[南方都市报]

2013年即将过去，回首这一年来江门的楼市，楼价虽然不似一线城市快速飞涨，然而，多个城市综合体扎堆亮相、大型发展商陆续拿地扎根、商业巨头上演雷厉风行的“万达速度”„„让江门楼市呈现风起云涌的态势。与此同时，1-11月一手住宅加权平均价达到6398元/平方米，同比去年涨幅达到13.5%，对于本地的刚需购买者来说，同样是50万元，去年尚能买到90平方米，今年只能买79平方米，相当于少了一间房。

算一算

50万元去年能买90平方米 今年只能买79平方米

从数字上来看，1-11月蓬江、江海一手住宅加权均价为6398元/平方米，而去年同期一手住宅加权均价约为5635元/平方米，对比之下，一年时间，楼价上涨了763元，和一线城市动辄上千涨幅相比，或许不够惊人，然而对于江门来说，未来刚需客购房压力将更大。

楼市均价的上涨意味着什么，去年50万元即可买到一套90平方米的房子，而今年同样的支出，只能买到79平方米，缩水的11平方米，相当于一个小房间的面积。

“今年没买房，又白干一年”

楼价的上涨，购房者的压力也在攀升。同样是90平方米的房子，去年同期总价约为50万元，而今年的总价却去到57万元。对于工薪一族来说，这7万元很可能需要夫妻双方共同努力一年才能存到。所以知名地产人余英那句“今年没买房，又白干一年”的名言，在江门市场得到了最好的体现。

找亮点

亮点1 新兴板块当选成交主力

北新区已成为江门市民置业投资的首选区域。过去一年，这个板块新盘叠出。其中益丞帝豪居1-11月售出499套单位，成交面积55213平方米，跻身重点监控楼盘成交套数第四名。日前记者实地踩盘，楼盘销售告知帝豪居仅剩两套单位在售，整个项目已经进入收官阶段。

此外，凤山水岸、星汇名庭、上城摩卡园、五邑碧桂园等北新区楼盘，都是市场重点关注楼盘，成交量占比均在重点监控楼盘前15名以内，成交均价从6000-9000元/平方米，而精装发售的上城摩卡园，单价更是直逼万元。

除此以外，江海区及滨江新区均有不错的表现，保利大都会、海伦湾、天鹅湾等都是市场上比较优质的楼盘，滨江新区成交均价约为6000-8000元/平方米，江海区则约为5000-6000元/平方米。

亮点2 品牌开发商项目相继开售

2013年，各大品牌发展商在江门继续深耕，万达、奥园、城建、保利、碧桂园、恒大等房产巨鳄旗下项目陆续推出。奥园江门营销总监陈志炎表示，大公司的品牌优势，使得今年的江门楼市量价都有所提升。

而一贯以速度为先的万达广场，今年1月拿地，4月项目奠基，5月面市，继而开售，依然在江门上演经典的“万达速度”。

亮点3 城市综合体扎堆亮相

在过去一年，“城市综合体”算是江门楼市一个热门词。北新区的三大城市综合体———万达广场、奥园益丞国际广场、汇悦城三个项目陆续亮相，形成鼎立之势，构架北新区未来商业圈。

而位于滨江新区的保利大都会，作为保利地产进驻江门首个楼盘，来势同样比较猛，截至11月份，保利大都会成交面积超过80000平方米，市场份额颇高。

城市综合体陆续面市，助力江门新城区配套升级，正好填补了北新区、滨江新区配套上的不足。

亮点4 商用物业集中上市

过去一年，江门的商业地产市场迸发，多个商业项目集中上市，引发市民的投资热情。江门奥园营销总监陈志炎认为，综合体相继开售，公寓、商铺、写字楼的推出，填补了江门楼市的空白。而超大shoppingm all对于江门可以说是一种新的产品，未来将改变市民的消费方式。

此外，陈志炎认为，现在进驻江门的企业越来越多，对于写字楼的管理以及安全，都有更高的要求，而高端写字楼这些产品也是市场所需求。

楼市预测

住宅价升 商业量降

江门奥园营销总监陈志炎表示，今年大品牌商项目集中开售，楼价有大约10%的上升。明年住宅预计成交量和今年年底基本持平，价格或会有所上升；商业方面，由于今年各大项目已被市场消化了许多，明年商业项目将以招商为主，成交量将有所下降。

而区域上，陈志炎最看好滨海新区板块，江门大势向北发展，滨江新区是江门衔接珠三角最重要的位置，可以说是“靓地”。虽然老城区进行三旧改造，但硬件设施的制约，速度跟不上新区的发展，江门向北发展已经是一种必然的趋势。

楼盘风云榜

速度之最——— 万达广场

发展商：万达集团

位置：蓬江区发展大道北侧(五邑华侨广场北面)产品类型：公寓、写字楼、商铺

今年1月份，万达拿下江门核心位置的地块，随后4月份万达广场奠基，5月开放销售中心。从心码工作室监控的数据看到，6月份万达广场开始有成交记录，截至11月份，万达广场录得941套成交，成为成交套数最多的楼盘，创造月均大约157套成交的纪录。目前，万达广场SO H O公寓基本售罄，现时主推写字楼产品，据销售透露，万达广场写字楼产品均价大约为1.1万元/平方米起，目前正接受认筹，具体价格还待开售时方知。

万达广场“旋风式”进入江门，从拿地到开售，再次创造“万达传奇”。究其受到欢迎的原因是，万达进军商业地产多年，实力过硬，形成品牌效应；其次，江门商业项目欠缺，各大综合体的开发及开售，填补了江门商业投资的空白。

规模之最——— 保利大都会

发展商：保利地产

位置：蓬江区滨江新区启动区

产品类型：洋房、别墅、商铺

作为保利地产进驻江门首个项目，保利大都会定位较高，是拉动滨江新区发展的引擎项目，通过兴建综合体，出产多种物业类型，打造江门城市北部的副中心。

项目开售以来，劲头较足，1-11月成交面积高达80858平方米，为蓬江、江海两区的楼盘成交面积之最。而保利出品的住宅产品，价位在蓬江区也属上游。据了解，保利大都会全新产品250-320平方米大花园别墅即将推出。身价之最——— 奥园外滩

发展商：奥园集团

位置：蓬江区滨江大道西江边(海事局对面)产品类型：洋房、公寓、独栋商铺

奥园外滩虽然没有上成交榜，但其独特的产品，以及较高的身价，还是值得一提。项目位于江门滨江大道体育中心旁，拥有3公里西江景观，南面紧邻五邑高尔夫，自然环境得天独厚。

项目于今年5月份面市，截至11月，总共成交69套商铺，成交面积6005平方米，成交均价18452元/平方米。目前全新二期望江独栋商业100-700平方米已经开售。

说其独特，奥园外滩推售的商铺为市场少有，全部为独栋商墅，1-3层可独立分开使用，功能多变，聚合别墅、写字楼、饮食、娱乐、摄影、体育、教育等功能。且紧靠西江，拥有难得的江景资源，旨在打造江门的“外滩”。

采写：南都见习记者 韩碧英

第二篇：2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结

副标题：

作者：广州经纬房产咨询有限公司 文章来源：本站原创 点击数：219 更新时间：2005-01-29

2004年楼市总结

（撰文：广州经纬房产咨询有限公司

市场调研部）

品质提高等因素推动2004年广州房价回升

在年初的一片“喊涨声”中，今年广州住宅价格终于“止跌回升”，迎来了久违的“春天”。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。

在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。

今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。

今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说“今年广州楼价一定上涨！”。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价“果然”稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。

今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年来央行首次加息”三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和“8.31”大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被“洗”出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。

综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎“销声匿迹”。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。

今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这“质”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓“羊毛出在羊身上”，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。

广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

创新产品

通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。

入户花园 走俏楼市

今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带“入户花园”的创新产品。从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东“豪宅一条街”内的顶级豪宅，无不将“入户花园”作为一大“卖点”大肆炒作。从市场反应看，带“入户花园”的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有“入户花园”创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。“入户花园”走俏广州楼市已是不争之事实。“入户花园”创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前“局限于简单的居住功能”向“注重居住的质量与享受”转变。

三错层营造了住别墅的感觉

在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。

从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。

政策法规

从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：

加息

在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。此次调息，自2004年10月29日正式执行。中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：

买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；

卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。

“8.31大限”

针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确“8.31”大限。规定：“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。

相对于外省，面对“8.31”大限，广州楼市显得比较平静。早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。

广州新基准地价

为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。

土地出让与拍卖

2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。

但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：

从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。

品牌发展商任重道远

众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着“产品经营--资本经营--品牌运营”的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。

目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。发展核心的转变意味着房地产商品牌时代的到来！

合生创展

截至2004年11月，合生集团在广州已经完成了40亿元的销售任务，超出去年全年接近40亿元的水平。04年合生在华南、华北、华东的三个发展区域中，以广州为主要核心。在继续保持广州这个中心城市的龙头地位的同时，该集团将努力拓展珠三角市场，合生广州地区公司的发展方向呈现“广州市区＋珠三角其他中心城市”的复合型发展。实施以“发展中心城市，创造优质生活”为核心的“华南飓风”发展战略。目前，合生旗下位于海珠区南洲路的新项目也正式开工。

富力集团

2004年富力在商业地产领域将加快拓展，不过住宅建设仍为主体，占70％，而其他领域业务量占30％。

富力目前已基本奠定了商业地产领域的雏形，从一个广州本土开发商成功走向全国，进军包括北京、天津等地市场。

富力04年又在北京拿下两块土地，在天津拿了一块地，同时在西安也买下了一块近30万平方米的土地；富力在广州花都、白云区平沙及荔湾区流花路分别都拿了地。

恒大集团

恒大集团适时确立了挺进世界企业500强的远景战略。在产业拓展上，立足基础产业，逐步形成了房地产、钢铁、能源、交通四大产业板块。在地域拓展上，则立足珠三角经济圈，辐射全国。

在房地产方面的发展，恒大集团目前只限于立足广州，并且主要以开发小区住宅楼盘为主，2004年开发的新楼盘有金碧湾、金碧翡翠华庭，开发的住宅量位居广州首位。

城建集团

2004年城建集团的发展方向也将从房地产开发向房地产经营转变，重点开发写字楼和酒店项目，增加商业物业经营上的收益。城建集团于实现了“房地产开发逐步向房地产经营重点转变”生产经营逐步向以营销服务为龙头转变的战略转移。

地产界的“老大哥”越秀城建后发制人，逐步走“由房地产开发向房地产经营转变”的发展路线，计划从今年下半年起的未来三年内，陆续推出五个大规模的写字楼和酒店项目，总面积达50万平方米，将是广州地标--中信广场的两倍。

保利集团

截至今年11月底，保利地产在广州的商品房销售总金额已逾22亿元，在北京、沈阳、武汉和长沙等地共实现销售额18亿元，累积完成销售额40亿元。保利地产有关人士预计，今年保利地产在全国的销售额全年有望突破45亿元。

2004，保利地产在广州虽然新开楼盘不多，但销售一直处于“供不应求”状态，仅用7个月时间便超过了去年15亿元的销售总量，提前5个月完成全指标。今年国庆黄金周，保利香槟花园、保利花园二期开盘，和保利百合花园一起，共“卷金”3亿多元。

本保利地产外地项目亦捷报频传，北京保利欣苑和保利o垄上别墅、沈阳保利花园、武汉保利花园和湖滨花园等销售额累计18亿元。

2004年全年，保利地产在外地的销售额将逾20亿元。

2004年是保利地产实现全国性跨越式发展战略的关键一年，在广州、北京、上海、沈阳、武汉、重庆、长沙等国内七大城市共有30多个项目同期运作，成功实现了从区域性精品经营到全国性品牌经营的战略转型。

碧桂园集团

以顺德碧桂园一炮走红的碧桂园房地产集团，近年其房地产业已由顺德扩展至番禺、广州、佛山等地，但顺德依然是其创始地，也是其核心所在，面对近年来广州大发展商纷纷大举由广州“杀入”珠三角等周边城市的局面，2004年碧桂园集团先后对媒体透露了在江门、鹤山两个正待开发楼盘的情况：在江门城市发展规划新区，离市中心几分钟车程的大西坑水库旁，五邑碧桂园以五星级的别墅洋房产品、完善的服务配套，延续并创新碧桂园的“五星级的家园模式”。备受市场关注的鹤山碧桂园８月１日终于揭开了神秘的面纱，举行了盛大的开盘仪式。

奥园集团

佛山奥园是“奥园”品牌输出的第一个项目，2004年1月正式公开发售；顺德奥园华庭是“奥园系”中的精致楼盘，首期于2004年初动工，2004年8月正式公开发售；美的奥园项目首期占地450亩，目前也已经全面启动；11月下旬，南国奥园将推出北京组团的新一期单位“生活果岭”；2004年底番禺奥园也将推出新一期的小高层洋房组团。

雅居乐集团

2004年前9个月的月销售额达到7、8千万以上，三大黄金周的销售均接近1.5亿，截止10月7日，已完成既定的全年销售指标--10亿元销售额，提前2个多月完成全年的销售任务。

旗下楼盘--广州雅居乐，今年先后推出的“挪威森林”、“欧洲故事”、“上善若水”等脍炙人口组团，销售额也掀起了推售以来的一次又一次高峰。

新世界集团

04年新世界广州开发的岭南新世界、凯旋新世界、逸彩庭园等都有新货推出，其中岭南新世界还推出了多期升级组团。

新世界日前在惠州淡水开发的棕榈岛Resort的G8区酒店式服务公寓项目，甫一推出便被认购一空，并且创出了惠州楼价新高。

预计新世界明年在广州的建筑面积约60万平方米。

城启集团

2004年城启集团在广州开发两个豪宅楼盘：城启十三行、城启天鹅湾。天鹅湾定位为“国际海岸豪宅”,户型在典型的豪宅设计上注入三叠式全新设计；十三行广场定位“首个泛欧式纯大户江畔名门”，两楼盘推出后市场反应十分热烈。

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第三篇：中国电信江门分公司实习总结

中国电信江门分公司实习总结

日月如梭，一转眼，我的大学生活已经进入尾声。即将面临着就业的我，选择了参加中国电信的实习面试以便获得更多的工作经验，而最终我有幸通过面试进入中国电信江门分公司实习。在中国电信这个广阔的平台上我接触了许多的人和事，在实际的工作中检验自我，把学校学到的知识运用到实际的工作中去，让我收获不少。

首先，在实习开始之前公司对我们进行了培训，主要和我们讲解了中国电信发展的历程和企业文化，还有相关的套餐和一些基本的公司流程。这次虽说是简单的培训却是让我受益匪浅，知道作为电信人的使命是让客户尽情享受信息新生活。

在实习的前两天，我们首先去到了客户资料管理室，负责把客户资料整理分配，庞大的电信客户资料就是在这里有序的被管理着。这让我懂得电信客户的满意使用离不开我们这些电信员工幕后的辛勤劳动。

接下来十天的实习，我被分配到荷塘的一家电信销售商参加天翼手机的销售活动，每天不论刮风下雨我们都准时上下班，这让我体会到工作的乐趣与艰辛。而在这里我主要的工作就是向顾客讲解我们中国电信的资费和推销电信的优惠套餐，还有就是解答顾客的疑问。这些工作看起来好像和我的专业（电子信息工程）不太对口，但是我觉得这是一个很好的锻炼机会，从另外一个角度看，做营销其实也是在营销自己，营销自己的理念，真心的与广大客户交流，多了解客户的需求，学会站在客户的角度看问题、想问题、解决问题，为客户提供他们所需要的，可以让我更快的融入到客户的心里，这些东西对我在人生的职业道路是非常重要的。

因为荷塘这是个新增的销售点，许多设施配置都没有完善。所以我首先要顾客知道这里有着电信的存在，一些上下班时间，我就会在门店派传单，招揽更加多顾客进来了解我们电信。另外每天有空我都会拿起资费套餐来背诵，以达到可以在客户交流时可以更加流畅和自信，让顾客满意。在前两天我们都没有任何销售成绩，但我还是相信不放弃，多总结肯定会成功，不放过任何潜在的消费者，热情面对他们，就在第三天我就尝试到成功的喜悦。

参加完这个‘天翼3G’的销售活动，让我学到了很多在学校学不到的东西，增加了我的见识，个人认为在这个地理位置比较偏的，且是新开的销售店里，虽然销售成绩一般，却是这让我更加深刻体会到销售之道的乐趣。

在这次销售活动中，我总结了几点：

1、首先笑容是拉近我们与顾客距离的必杀技，因为笑容让顾客更乐意接受你的销售理念，喜欢与你交流，这样才能达到成功销售的第一步

2、热情服务，现时的消费者就是我们的上帝，我们一定要真诚对待任何一个潜在的消费者，让他们感受我们用心在服务。3.要懂得察言观色，我们面对面顾客，一定要从与他们的交流之间察言观色，从而寻找销售的突破点，讲一些他们感兴趣的，这样就更加容易被接受。比如年轻人他上网多，我们介绍天翼3g卡，高科技点的安卓系统手机；多打电话的我们介绍天翼易通卡。

4、多聆听顾客的想法，有时候沉默也是销售的技巧，听他们所需，然后在进行销售，要集中于‘一个亮点，三个卖点’的策略，不要说得太多，天花乱坠。

剩下的实习时间，我被分配到杜阮电信局，参加了真正意义上电信公司的上班流程。来到这里后，我被安排在公众客户部，主要工作为电话主动营销，欠费追缴，下乡现场促销，积分兑换，客户服务等工作。

在这里工作，首先我印象最深刻的是每天我们都离不开电话，平均一天打四五十个电话是正常的。在打电话主动营销和追缴欠费之前，客户经理预先给了二份不同的外呼口径给我们背诵，每次都重复着的同样话语，还要用真诚的态度、耐心的和客户交流。虽然受到很多挫折，比如对方直接挂机，或者言语攻击，但是我一定要耐心听对方诉说，为他们解决一些问题和让他们所要想了解的。这也让我学习到了更多与客户交流的技巧，让我了解到电话营销也是一门博大的学问，因为电话营销作为一种低成本、高回报的营销手段，迎合了广大企业的需求，所以电话营销在我们电信公司更是必不可少的。

但是要搞好电话营销也是一件不容易的事情，他毕竟还是和我们面对面的销售有所不同的，需要注意的几点有:1.打电话前要先对客户有个基本的了解。就从中国电信这个平台出发，我们要了解客户的背景、电信业务、产品的消费情况、这样你就会有更多的话题跟他谈，当你有机会跟他谈，成交的几率和比例一定会大幅度提升。2.我们要赢得客户的认可，要学会面带笑容、掌握语速、语气以及通电话时间。我们不单止要在面对面的销售中面带笑容，因为笑容也是可以听到和感觉到3.认真聆听客户的诉求，巧妙的回答客户的问题，尽量予以解决。遇到不懂得地方，可请客户稍等，在向别人请教后，再详细告知客户。3.切莫对客户品头论足，注意电话交谈的禁忌。遇到客户不耐烦或没礼貌地想要收线时，要礼貌地结束通话，不以物喜，不以己悲。还要避免三番五次地打电话，防止客户感到厌倦不满。

现场促销活动主要还是要熟练套餐内容还有我们的最新优惠，因为促销现场往往人流量比较大，熟练了才能够很好的解决客户的问题。还有就是面对很多人时，会有一点乱，但我们一定还要保持好心态，耐心和客户交流。

追缴欠费时就一定要注意语气，我们要做到提醒客户，而不是追债的感觉，耐心讲解他们提出的疑问。

这些就是我在公众客户部的工作体会，不过最后有点遗憾的是我得提前一个星期结束实习，因为要参加广东省大学生运动会的篮球赛。作为一名大四学生，这是我最后一次能为母校争取荣誉。但我又很珍惜这次电信给予我的实习机会，有一段时间我选择两面兼顾，一边实习一边训练。后来由于迫于比赛临近，我只能提前终止在电信的实习回去学校参加训练。但是一个月不到的时间，我还是受益良多，真正感受到社会、企业文化与校园文化的差异。在中国电信这个平台上，我学会了很多，主要有：1.尊重上级，态度谦虚有礼。2.慎言慎行，注意形象。进入电信营业厅，我的言一行就不再是代表你的个人，而是关系到我所在单位的荣辱。3.处理好人际关系，因为社会毕竟还是与学校不同，各种复杂的人际关系一定要处理好4.做任何事一定要有自信5.一定要多问，遇到不懂的就要大胆的向前辈学习，这样才能够更加快的提升自我。

最后再次感谢中国电信给了我这么宝贵的实习机会，让我对社会、对工作、对学习有了更深刻的理解和认识，为我即将走上新的工作岗位增添了信心。让我在大学生活中留下美好的一笔！

第四篇：2010年青岛楼市分析总结

至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套，2010青岛楼市终落下大幕。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

历经2010年号称史上最严厉调控的年份，青岛市场非但没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。

一、青岛楼市2010年总述

青岛市2009年——2010年全年月度成交走势图：

2010年青岛房地产市场走出一个“一波三折”的行情曲线：2月，房产成交传统低点，4月份调控新政“新国十条”出台之后，成交量迅速萎缩，6月之后，市场一路缓慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各区成交套数排行总榜

从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量。细查各区1月至12月的成交数据，可以看出2010年各热点区域的分布趋势：

胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。

第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。

第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。

李沧区12月份成交2010套。其它各区月度成交均未超过两千套。

相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583套）、崂山（全年成交9149套）。

在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。

二、2010年青岛楼市热词回顾

2010年是楼市发展史上极具戏剧性的样本。梳理这一年来的楼市热点，将有助于我们理解2010年青岛楼市所留下的烙印。

关键词一：调控

4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30% 以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。

12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。

在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。

关键词二：保障房

加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。

按照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了《关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房

和限价商品住房建设任务的通知》，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。

关键词三：拍地争夺

楼市一直在造就“面粉贵过面包”的神话，今年也不例外。11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺战。

青岛今年的拍地次数并不多，但每一次的争夺依然动人心魄。

1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。

3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。

7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集团有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。

12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。

关键词四：通胀与“日光盘”

青岛楼市自4月份出台楼市调控政策以后，交易市场受挫，在逐渐回暖至9月份，楼市疯狂再现，崂山区、开发区、市北区等频现“日光盘”，所推房源一经面市即当日售罄。有些楼盘开盘当日称得上“一分钟卖一套”，有的楼盘开盘当日劲销13亿，许多楼盘一次开盘奠定了销售的领先位置。

许多人在怀疑，“日光盘”后面有推手，是炒作出来的。但将“日光盘”集体爆发的时间与调控政策、加息等时间对比，可以看出时期基本一致。如果没有“通胀”大势所趋，单靠项目运作难以引发“日光盘”现象。

2010年通胀逼紧，中国11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。而相对的，12月26日起，上调的一年期存款基准利率才不过2.75%。全国房价每月的涨幅从来没有低过8%以上。在通胀预期之下，“买房扛通胀”成为一种风潮，这在青岛投资性需求密集的崂山区、黄岛区、胶南市体现明显，三区成交同步上涨的，基本可以判定投资性资金的入市，2010年青岛类似成交屡见不鲜。

关键词五：网络摇号

这本不关乎楼市的根本，但将它选作一个关键词，是因为它代表一种非常重要的楼市发展方向。无论是搜房网络摇号，还是其他摇号形式的出现，都让电脑摇号成为买房双方的选房新渠道。这让整个选房排号过程变得更快捷高效，有业内人士戏称，网络摇号可以降低选房暴力事件的发生率，网络摇号在市场向好的情况下得以实行，通过客观第三方的身份，给广大购房者、房地产市场一个公开透明的平台，从而达到各方共识。

3月，从万科魅力之城与搜房网携手，开创青岛楼市网络摇号先河，万科城、万科蓝山、保利里院里、绿岛印象、鑫汇国际、华远好天地等项目纷纷采用，选用搜房网络摇号合作项目累积成交金额超50亿，网络摇号从侧面反应了青岛楼市的繁荣和火爆。

网络摇号将与按揭购房、物业税等一起载入楼市发展的历史。

三、2010青岛房地产榜单排行： 1、2010青岛房企销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。

2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是： 青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。

海尔地产22.41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。

鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。

保利（青岛）实业有限公司20.17亿（保利里院里8.6亿、保利百合花园11.57亿）。

海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。

鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。

宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙2.82亿）。

中海地产17.99亿（中海清江华府9.39亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。

伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。

龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。2、2010青岛单盘销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。3、2010青岛单盘销售面积TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。4、2010青岛单盘销售套数TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。

目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到53%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，青岛地产市场的竞争将全面升级。

2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本各区域的情况。

四、2010青岛房地产市场的特点

1、市政建设直接带动区域板块价值升值

2010年年初，青岛公布107亿大交通规划，打造“大青岛”。作为青岛实施“环湾保护、拥湾发展”战略重要交通基础设施——桥隧工程建设加快步伐。如今，青岛海湾大桥于2010年12月22日实现主体贯通，预计2011年上半年建成通车。胶州湾海底隧道的服务隧道、主隧道已全部贯通，土建工程全部完成，预计2011年上半年建成通车。环湾大道于2010年10月1日主线通车;地铁一期工程22个站点全面开工;快速路三期等工程进展顺利，新疆路快速路工程也已开工建设。

作为直接的受益者，环湾板块、开发区板块、地铁板块的楼盘已全面催热。环胶州湾继卓越之后，龙湖、星河湾的进驻，已将胶州湾打造成新的高端居住区。开发区沿海一线楼盘受益开发，一年中中冶爱彼岸、恩马双城汇、海尔山海湾、海信凤凰金岸等楼盘，在安子片区相继热销，再次证明，西海岸未来的价值不可估量。

2、胜在大盘

从2010年各月的成交数据来看，一些大盘持续几个月引领区域的成交。四方区的保利百合花园、万科城，开发区的海尔山海湾、海上嘉年华，李沧区伟东幸福之城、李沧宝龙城市广场，崂山区鲁信含章花园，城阳区龙湖滟澜海岸，市南区鲁商中心首府、海信麦岛金岸等项目，成为市场的常胜盘，无论是销售套数还是销售金额都远远领先。

从市场反应来看，人们的消费观念已经升级换代，对项目的社区配套、物业服务等要素有更深的需求，对于品牌企业的“软实力”考量较多，对企业的综合服务能力提出了更高的要求。其中，对高端项目的市场消化仍然十分有潜力，这在2010年下半年的成交情况体现较为明显。

3、三线城市所占楼市比重悄然提升

绿城已然拿地胶州，开发绿城紫薇广场项目，延续绿城的高端路线。万科进入平度，与平度市政府签署开发协议。即墨市仍然成为别墅主战场。中铁进入莱西开发岸芷汀兰项目。无一例外，许多央企、一线大鳄进入三线城市，将改善区域居住，同时提升区域的居住价值。从分月数据来看，外五市的成交呈现逐月递增的趋势，2009年外五市市场除了即墨、胶南外基本没有亮点。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，较2009年外五市下半年成交量16948套，增长50%以上。

在市区土地市场日益紧缺的情况下，三线下沉战略将成为一种常态，加之来自政府方面的政策扶持，将可能造就三线城市楼市的新神话。

4、刚性需求与改善型居住仍然是市场主力

从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而价格区间，6000元-8000元基本成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。

2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存量的消费人群的特征。数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。

五、青岛楼市2011年后市展望

这是一个谜：在2010年号称史上最严厉调控的年份，市场并没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。无论是与2009年数据相比较，还是从各开发企业自身的体会都可以得证。

这个谜如何解？2011年会楼市将走向何方？

1、土地市场模式未变 政府主导的土地市场，目前仍沿用“招拍挂”的形式出现。2010年，从青岛所拍的任何一块土地来说，基本仍然处于“面粉贵过面包”的局面，这些土地进入2011年市场后仍然发挥溢价态势。

参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。

2、金融银根未收缩、通胀压力大

市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。

居民的存款利息与CPI涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。

3、商业地产分流、保障性住房分流

2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体 围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。

2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。

所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。

后记：

谢国忠曾预言，中国房地产的泡沫将倒在2012年的前夜。

这样的结果将首要的拖累政府财政，那么在新经济环境趋好的境况下，为避免出现地产泡沫的破裂，政府的打压将变得频繁，这种调控变得有理由、有底气。传统的凯恩斯主义将不那么灵验，意识形态有可能转向撒切尔和里根式的强硬方案，一个明显的表象就是财政、利税调控手段用尽而向行政干预迈进。

面对一个强势而手段趋于强硬的政府，房地产商只能“从了”，幸好2010年的市场给了开发商资本以应对新的变局。2011年，房地产行业形势只会更严峻，关注未来的市场将是理性的房地产商，是否有能力与政府共舞的不二法门。

有底气的开发商充足的现金流，将让2011购房者希望看到的房价下降可能遭遇更大的阻力。

第五篇：09楼市总结

09楼市总结

2009年的温州房地产市场可谓经历一场“凤凰涅槃”的蜕变。年初的时候，整个楼市还在持续低迷的环境中徘徊，政府和开发商叫苦不迭，甚至一些开发商面临着资金断链，不得不降低房价销售罕见现象。

在中央和温州地方政府连续的组合“救市”政策作用下，温州房地产市场奇迹般复苏过来，市场迅速回暖，迎来前所未有的爆发式增长。年末，面对疯狂的楼市及似“脱缰野马”般难以控制的房价，中央政府又密集出台税收，货币，土地，财政等政策，试图遏制投资恢复理性。

09回顾篇

纵观09年温州楼市变化，“救市，回暖，地王，疯狂，量价齐升，井喷”等字眼相互交错，拨动着每一个人的神经末梢。这场由“政府，开发商，购房者，中介”联袂上演的好戏里，生旦净末丑，各尽其职。在这浮华尽处的游戏背后，我们抓住几个关键词试图说明09年的楼市真相。

1.密集政策

年初为了刺激楼市复苏，中央政府出台了“国十三条”，温州地方政府出台了“十七条”等多项救市政策;年中，瑞安市政府针对瑞安疯涨的房价和投资炒房之风，出台了对敏感的70/90政策的变通办法即小套并大套行为进行“切实防止”的实施意见；而就在年末收官之际，中央楼市调控政策频频发力，12月7日中央经济工作会议提出了“两个继续”给2010年经济走向定性； 12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市。

2.市场回暖

“忽然一夜春风来，千树万树梨花开” 沉寂半年的楼市渐渐复苏回暖。自二月以来，市场的活跃如同天气，春暖花开，艳阳高照，一二手市场交易量大幅弹升，压抑了半年的刚性需求强劲反弹。救市政策凸显，3月份二手房情绪高涨，1418套的成交量创出几个月来的新高。

3.量价齐升

二三级市场成交量和价格自3月份开始，不断走高。3月铂金府邸2期延续1期的抢购势头，2个小时即达86%的认购率。鹿城广场和华府天地也一反常态的开始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香缇半岛，外滩公寓（36000元/㎡），汇金锦园等集中性开盘而取得的销售和价格的突破，推动红五月一手房创出逾22万方的天量。之后的7月份，新一轮牛市情绪继续高涨，二手房市区交易量达到全年的最高峰—1730套。量价齐升的背景下，8月份锦玉园三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相继以火爆抢购的场面开盘，使市区一度均价达到历史新高--27603元/㎡。“人有多大胆，“价”有多高产，5月香缇半岛一期开盘价28000元/㎡，时隔4个月，香缇半岛南区，开出38000元/㎡的均价，瑞安塘下天瑞尚城开出22000元/㎡的均价。面对香缇半岛南区价格接近4万有点不易消化的所带来的一些负面新闻。京都城三期28000元/㎡的开盘均价引来“疯狂抢购”，由购房者，中介，投资客构成的团体，刺激温州楼市再次癫狂，“炒声一片”。

4.地王归来

过去几年，温州市区的土地平均出让量一直在300-500亩左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出让土地326.98亩，可建建筑面积61.5065万平方米。而持续高涨的房价刺激着土地市场一路飘红，每一轮投标价格也会直接影响今后的房价走势。在这样循环交替的作用下，开发商争先恐后地抢夺着寥寥可数的几宗土地。地王频现，楼面价被不断刷新。特别是4月份产生的温州新地王—原温州长运集团地块，楼面价达到19607元/㎡，紧接着出让的龙方村24亩的“T”字型地块延续疯狂竞价场面，15205元/㎡的楼面价让人感叹“面粉比面包”还贵。龙湾D08地块由7家房开激烈角逐，楼面价飙升到12774元/㎡。打破龙湾区土地成交记录。从08年的频繁流标到09年的“地王归来”，仅仅用了不到半年的时间。而且这股势头逐步向各县城蔓延。永嘉瓯北的商务地块以19亿成交，其可售楼面价达到16333元/㎡。塘下，龙港，等地均创出8000元/㎡的楼面价。乐成镇一块仅8亩的地块创出1万/平方的楼面价。值得深思的是，原本于12.31出让的起始楼面价达到16333元/㎡的原温州大学地块突然“紧急刹车”，暂缓出让。这块被称为楼市风向标的地块也许被赋予了太多的意义，迫于各方面的压力，于近日公告延迟出让。

5.投资主角

在年初房地产市场复杂变化中，刚性需求最先形成推动力，撬开冰凉的楼市一角，此后，更多的改善性需求和投资需求迅速进入楼市“竞技场”，从楼盘开盘现场可以看出，4、5千人抢购区区百来套房子，中介锋涌而至拿号转让。同时由于通货膨胀预期的压力，许多人将资金输送到房地产市场作为保值增值的避风港，无论是市区几个楼盘开盘当天就被抢购一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，还有苍南灵溪参股拍下地块后，股权被频繁炒作交易。扭曲的炒房现象对于愈演愈烈的楼市无疑是火上加油。面对着高企房价，真正刚需群体己被排除在外，购房己成为有钱人和投资者的游戏。

6.开盘闹剧

8.29苍南灵溪的绿都花城开盘，未能控制汹涌的“抢房”人流，造成打砸事件而使开盘“失败”，2天后又被政府强制叫停销售。此类开盘闹剧于12.8在香槟左岸开盘现场再度上演。因涉嫌违规操作，当天被下令封盘。经过调查处理后，于12.26重新开盘。这一系列啼笑皆非的开盘现象再次给有关部门敲响了警钟，也给温州楼市打上了09癫狂的印记。

7.区域热点

09年三垟湿地无疑是最为闪亮的区域，铂金，香缇，京都城，中环四大品质楼盘的推动，此板块迅速成为红火的主力置业区域。而龙湾城市中心区将打造未来温州城市副中心；瓯海新城建设规划，娄桥潘桥一带，抢占了新火车站的先机，势必在温州城区产业和楼市格局上带来了投资置业的优势和机遇。还有今年10.1开通的高铁，使温州人的敏感神经投向了温福高铁沿线置业。

8.品质为王

09年全面展现了温州本土开发商的品质创造力，铂金府邸的短板式五朝南户型以及花岗岩外立面；香堤半岛的创新小跃层和双会所设计；置信广场的一层一府邸的600平米360度景观豪宅等等，无不展现温州开发商对于楼盘品质之重视，这些品质楼盘高价受到追棒，带动了温州其他开发商对楼盘品质的追求，应该说09年开启了温州楼盘品质之旅。

9.营销火热

温州楼盘不用策划营销代理己成为历史，09年温州三大营销代理公司朗兆、三角洲、好望角频频现身温州市区和郊县楼盘，开发商对于专业细分观念的转变，在拿地时便开始咨询专业的代理公司，从前期定位、产品设计、营销推广、广告设计、销售代理等均依赖专业团队的加盟精耕细作。特别是在中梁置业（香堤半岛）的带动下，大版面大投入地在报纸、户外、电视、杂志上密集地做广告，而售楼中心动轧上千万投入建设也不是什么稀罕的事了。09年是开发商营销观念转变最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地产市场已成为政府、开发商和百姓利益博弈与冲突的焦点。但面对中国经济结构性的矛盾，中国楼市仍为支柱产业地位难以撼动。从中央经济工作会议透露出来灵活的政策基调来看，充满着变数的中国经济也是中国楼市的写照，楼市的展望也变得扑朔迷离。

1.政策取向

各级政府对于楼市即爱又恨，一边是楼市投资拉动的GDP和地方财政，一边是奇高的房价面对着中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央经济工作会议“两个维持”后，国务院连续出台似乎是偏紧的政策和讲话，但是在明年宏观经济形势尚末恢复的大背景下，对待地产行业的政策取向应该是“只拍苍蝇不打老虎”的，即不会出台根本打压性的如土地招投标模式的转变、物业税等等，但决不会象2009年那么宽松放任，走的是“松中偏紧”“柔中带刚”的中间路线。调控的目的比较明确，即对投资性的购房会出台一些货币和财税的偏紧措施。房价只要不上涨太快，没有引起共愤，政策应该以“愠和”为主。

2.供应偏少

09年的土地市场“僧多粥少”，市区仅供应了400多亩地，明年温州政府可能会在中央政策的大背景下，加大土地的供应力度，但相对于其他城市和近十年累积的购买力，仍是杯水车薪；从新增住宅供应来看，09年温州市区住宅可销售面积仅为82.95万平方米，而1-11月的市区销售面积为97.95平方，市区存量房仅10万余平方米，即使增加土地供应，由于开发周期的滞后性，明年依然将严重供不应求。

供不应求是温州楼市根本特征，是近十年累积的痼疾，如果再不增加供应温州楼市会一直处在“发烧”的状态，而不仅仅在2010年。

3.保障住房

12.14国务院出台的“国四条”中，明确规定要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

备受关注的20万平方米娄桥经济适用房项目于12.17开工奠基，项目建成后，将解决2500多户低收入家庭的住房难题。根据规划，我市从2007年至2011年，每年开工建设经济适用房20万平方米，用于解决市区低收入家庭住房困难。经适房的建设考验政府的民生取向和财政实力，而在09年试点的“限价房”建设，可能是解决温州普通大众的安居梦想。

4.房价高盘

从温州严重供不应求市场格局和明年的政策取向，以及近期土地价格连续创新高的态势来看，市场房价在一、二、三级市场联动作用下仍会在高空盘整难下。

具体地说明年上市的楼盘均以提升品质为主题，将进一步刺激改善性需求，如城市中心区湿地板块的铂金府邸、香缇半岛、京都城都将有典藏余房推出，借着准现房和看得见品质的魅力，自然价格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣园以及位于鹿城区纺织路的庄头地块和鹿城南郊乡龙方村三产安置地块，是明年楼市价格关注的重点。在主城区，置信广场和今年土地刚出让的原南站长运集团地块，凭借地段以及物业配套上存有优势，依然是楼市的价格的风向标。而温州大学地块一旦在明年成功地以“价高者得”投出，将掀起温州高档楼盘价格的狂风巨浪。

附件：09年温州市区的一二三级市场成交量

温州市区一级市场

纵观09年1-12月份（注：已包括12月份即将出让的地块），温州市区（四区）出让土地29宗，总出让面积494.13亩，相比08年的537.29亩，减少8%；总建筑面积90.65万方，相比08年的65.28万方，增加39%（出让面积减少，建筑面积反而增加的原因是按09年平均容积率2.78计算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月温州市区商住（住宅）用地只有315亩.可建筑面积仅为45.03万方。

温州市区二级市场

08年温州市区商品房新增供应面积为82.95万方，销售面积为46.63万方，供销比为：1.78：1；2009年1-11月温州市区商品房新增面积为81.51万方，销售面积为97.95万方，供销比为0.83：1。（楼盘供应主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因为捂盘的开发商看到市场的回暖和迫与资金压力，8，9，10，11月份由于开发商都希望赶在市场风向未有大变化之前加快开盘节奏。09年1-11月温州市区平均成交均价22030元/㎡，与08年的15527元//㎡相比，增幅为42%，出现了量价均大幅齐升的现象。市区铂金府邸，香缇半岛，锦玉园，京都城等高端楼盘的上市，提升整体项目品质。

温州市区三级市场

2007年温州主城区二手房的交易量为11052件，平均每月成交921件；2008年温州主城区二手房交易量为7195件，平均每月成交560件；09年1-11月温州主城区二手房交易量为13217件，平均每月成交1206.5件。

从07，08，09年三年的二手房交易量对比看出，08年比07年同比下降35%。随着救市政策及市场环境回暖作用，09年二手房市场交易量大幅上升，单1-11月成交量就超过07年2219件，超过08年6022件。