房地产企业转让土地使用权的税负

第一篇：房地产企业转让土地使用权的税负

房地产企业转让土地使用权的税负

关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。

一、案例回放：

M置业集团股份有限公司（以下简称“M置业公司”）为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：

M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司（以下简称“沈阳Y公司”）100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元（全部为实收资本额）。

沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元（假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元）。

二、案例分析

本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。

本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是，M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。

下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。

（一）转让方

假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。

1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。

2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元（65000万×0.5‰）。

3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50（65000-22000-32.5）万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元（42967.50*10%）。

由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。

（二）受让方

M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元（65000万×0.5‰）。

但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。

为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。

《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》（沈地税发[2006]110号）第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1．住宅（不包括商务住宅）预征率为1%； 2．商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”

《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（沈地税函

[2007]13号）第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%”；

此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题

（一）对房开

企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。

（二）主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 年度房地产开发企业预缴率核定表“（附件2）。

（三）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”

下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：

将来多交的土地增值税=43，00/（1-20%）*1%=537.5（万元）；

将来多交的企业所得税=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（万元）

综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。

假设M置业公司能以同等的价格（即108，000万元）直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240（108，000*3%）万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。

三、案例评析

笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担；受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。

第二篇：土地使用权转让

土 地 使 用 权 转 让 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方联系电话:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方联系电话:____________________________________ 土地使用权转让合同内容

一、合同当事人双方: 甲方(出让人):张忠国 乙方(受让人):金文超

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

二、合同标的: 甲方(出让人)自愿将甲方的私人土地法律规定之相关使用权属,有偿转让给乙方(受让人)。出让的土地宽：3米，长：自紫云自治县大营镇金龙村金家坝组湾头省道315起至金文超房屋左边土地边界。

三、合同金额

本合同项下土地转让金额总计人民币大写:壹万元整(小写10000元整)。

四、付款方式:合同签定日以现金支付一次性交清。

五、本合同项下出让土地的用途为:道路用地

六、双方责任

1、出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。

2、甲方确认其家人(包括父母亲及兄弟姐妹)对本合同项下的转让交易无任何异议,必须保证对该土地享有合法的使用权,且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则,甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。

3、该土地使用权转让后,乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转租、收益和处分权,甲方不得以任何理由加以干涉,若需办理相关法律手续,甲方应当无条件予以协助。

4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。

5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利,甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。

6、若遇该土地有权属纠纷,由甲方(出让人)出面解决,所造成的费用损失,由甲方(出让人)承担,乙方(受让人)不承担任何费用;

7、若遇到国家政策性变化,均不影响本合同履行;

8、该土地若被国家或村集体征用,所得收益和相关补偿概由乙方单独享有,甲方不得主张任何权利,且甲方必须协助乙方实现上述权利。

9、在乙方如约付清各款项后,本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续,甲方全部权属所有人,不得对本次交易产生其他分割要求,乙方依然拥有完全该标的物处置权。

七、违约责任: 当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约,甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外,应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失,除此之外,还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约,自愿放弃所支付的相关费用。

八、本合同未尽事宜,可在该合同第八条进行协商补充,补充内容同样生效。

九、本合同为最终合同,如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础,并将本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式两份,双方当事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,依法向当地人民法院起诉。

十二、本合同于年月日在中华人民共和国贵州(自治区、直辖市)紫云自治 市(县)大营（镇）金龙（村）金家坝（组）签订。

甲方:(出让人)(章)乙方(受让人)(章):

年月日

第三篇：企业土地使用权转让合同1

企业土地使用权转让合同书

甲方(出让方)：A公司

乙方(受让方)：B公司

甲方已从潜山县梅城镇政府手中取得潘铺工业园区20亩土地使用权，为发

展地方土特产品瓜蒌子，带动周边农户规模化种植，甲方将潘铺工业园的2亩土地出让给乙方，该土地主要用于地方土特产品瓜蒌子的加工生产。为明确各自的权利和义务，双方本着平等、互利、自愿、有偿的原则，通过友好协商，达成如下条款，共同遵守执行。

第一条宗地位置、面积及用途

1．宗地位置：位于潜山县潘铺工业园(确切位置见附件中的规划红

线图)。

2．宗地面积：总用地2亩，甲方在本合同签订后10日内提

供有关地块图纸给乙方。

3．土地用途：主要用于地方土特产品瓜蒌子工业厂房及配套设施建设，经营范围为：①瓜蒌子种苗培育、生产加工瓜蒌子及土特产品的销售。

4．土地使用年限：伍拾年。自颁发该地块的《国有土地使用证》之

日起计算，配套设施建筑用地的使用年限按有关法律规定执行。期满土

地使用权无条件归国家所有。

第二条土地费用及支付方式

1．土地按本工业园规划要求平整后出让，2亩土地出让价

格为每亩人民币5万元(包含办理《国有土地使用证》等费用)，总地价

款10万元。

2．付款：分期支付，在本合同签订之日起，2亩土地的地价款

在壹年内分两次全部付清。第一次款项在本合同签订当日内，乙方向甲

方支付首期2亩地价款的20％，即人民币2万元。甲方在收

到乙方首期地款后60日内办妥2亩《国有土地使用证》给乙方，乙

方在30日内付清全部土地余款8万元整。

第三条土地使用权及其变更

1．乙方依法取得《国有土地使用证》的土地，在使用期限内享有国

家赋予土地使用者的一切合法权利。但取得《建设用地批准书》的土地

不能用于抵押贷款。

2．乙方转让地上建筑物和其他附着物所有权时，其使用范围内的土

地使用权随之转让，本合同载明的权利、义务也随之转移。乙方应在转

让合同签订后60日内，到房屋土地管理部门办理土地使用权、建筑物产

权过户手续。

3．乙方出租、转让、抵押房产和土地使用权时，乙方应履行本合同，租赁、抵押、转让合同的内容不得违背本合同中有关规定，乙方转让土

地时，新的受让方须向甲方承诺执行本合同的有关规定j乙方在租赁、转让、抵押合同签订后30日内，到房屋土地管理部门办理登记手续。

4．乙方须按照城市规划要求和本合同规定使用土地。乙方如需要改变土地用途和规划条件，应事先提出申请，经甲方和市规划管理部门审查批准后，按有关规定办理。

第四条投资开发期限

乙方须在取得《国有土地使用证》或《建设用地批准书》后壹年内

动工开发，每年完成每期开发建设土地面积不少于35％，由于办理各有

关手续及配套设施未能及时提供等问题延误的，开发期相应顺延。乙方

动工开发期限可以提前。

第五条土地使用和规划条件

1．规划要求：规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定，符合工业用地要求。

2．定标与立界：出让地块根据标有坐标点的用地红线图，由测绘单

位在地块各转点定桩、埋设混凝土界桩。乙方应采取有效措施，保证上

述界桩或界石不被移动或遭受破坏。如果在土地使用期限内，界桩或界

石被移动或破坏，乙方应立即书面向甲方提出报告，申请重新测定及立

界。因丢失、损坏、移动界桩或界石而重新测量、设定界桩或界石所需

费用均由乙方支付。

3．市政基础设施要求：乙方在该地块内进行建设时，有关道路、用

水、用电、用气、电信、排水及其他设施的工程须符合总体规划，与地

块主干道、主管线相衔接，向有关部门办理申报手续后再行施工。

第六条土地使用权终止

土地使用权在使用年限届满，以及提前收回或土地灭失等原因而终

止的，终止手续按《土地管理法》中有关规定办理。

第七条违约处罚

1．乙方未按本合同的约定支付地价款，每延期一日按滞纳款项的万

分之四向甲方缴付滞纳金，延期付款超过1踟日，甲方有权解除本合同，乙方已支付的地价款不得要求甲方返还。

2．甲方未按本合同规定壹年内办妥《国有土地使用证》交给乙方，每延期一日按地价款的万分之三向乙方支付违约金，延期超过180日，乙 方有权解除本合同，并向甲方索回全部已付地价款。

第四篇：土地使用权转让协议

土地使用权转让协议

甲方（转让方）身份证：

身份证： 乙方（受让方）身份证： 身份证：

甲方拟将位于 的一处拆迁安置地转让给乙方，甲、乙双方在平等、自愿、有偿、诚实信用和协商一致的基础上，就转让等相关事宜达成如下协议：

一、地块概况

甲方转让安置地座落于 境内，世通考试中心北面旁边的安置小区内，编号为（见安置平面图），面积玖拾平方米。

二、转让期限

按法律法规规定的该宗土地使用权的全部使用期限。

三、付款方式

安置地己一次性付清转让款计人民币（￥ 元）。

四、双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、甲方确认并保证有完全的权利处置本转让土地使用权，有完全的权利与乙方签订本转让协议，如系甲方的原因产生任何争议或纠纷，甲方应当赔偿乙方的全部经济损失。

2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本协议所安置的土地使用权之前无任何抵押，债权或债务及民事纠纷，不被任何第三方追索任何权利。

3、在乙方全额缴纳使用金取得土地使用权后，甲方不得以任何理由收回或转让第三方。

4、乙方在施工过程中如遇阻碍，甲方必须无偿、及时地协调处理好、否则赔偿乙方全部经济损失。

5、土地使用证变更登记到乙方名下时的费用由乙方承担，甲方必须无偿、及时的配合处理。

6、预留办证保证金（￥ 元）。

（二）乙方的权利和义务

如因国家或政府规划需征用该安置地块，所得的赔偿款或补偿归乙方所有。

具体的办理赔偿或补偿的事务由甲方无偿配合乙方完成。

五、本协议经甲、乙双方签字后立即生效，甲、乙双方永不反悔，否则应当承担全部法律后果，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。

甲方： 乙方： 在场人：

年 月 日

第五篇：土地使用权转让合同

土地使用权转让合同

甲方（转让方）：（夫妻双方）身份证号码： 通讯地址： 联系电话： 乙方（受让方）： 身份证号码： 通讯地址： 联系电话：

甲乙双方就位于 的土地使用权及地上建筑物壹处转让事宜，达成合同内容如下：

一、房屋的基本情况

甲方自愿将其位于 的土地使用权及地上建筑物壹处（土地位置详见附表，地上建筑物 层，该土地使用权由甲方于 年 月向 村民委员会购入，暂未领取《集体土地使用证》），使用权面积平方米，转让给乙方，乙方同意受让。

二、付款时间和方式

甲乙双方一致同意上述土地使用权及地上建筑物的转让价款为：人民币 元整（￥ 元）。

签订本合同前，乙方已向甲方支付定金 元，该定金于本合同签订时抵作转让价款。

乙方采取下列第 种方式付款：

1、一次性付款。乙方应当在 年 月 日前支付该房屋全部价款。

2、分期付款。乙方应当在 年 月 日前分 期支付该土地及地上建筑物全部价款，首期房价款 元，应当于 年 月 日前支付。

双方约定全部转让价款存入以下账户：账户名称为，开户银行为，账户为。

三、甲方权利担保

1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等可能危害居住安全的问题，如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

2、甲方保证并承诺对上述房屋拥有所有权，对土地拥有使用权，甲方各人均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分收到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

3、本协议签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋与其他任何人再签署该房屋及土地的转让合同。

4、本合同签订后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。

5、本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，即使本合同被认定无效，甲方仍同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安置房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。

如该房产权利状况与上述情况不符，导致乙方不能正常使用标的房地产，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面告知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款，并自乙方付款之日起，按银行同期利率给付利息。给乙方造成损失的，由甲方支付已付房价款一倍的赔偿金。

四、房屋交付期限

在乙方支付上述转让款后，乙方即可使用该土地及地上建筑物，甲方应将有关该土地的一切证件资料交给乙方。该土地使用权及地上建筑物自交付给乙方起，因该土地使用权及地上建筑物产生的责任，由乙方自行承担，与甲方无关。

六、违约责任：

1、甲方如造成本协议不能履行或中途毁约，不完全履行本协议义务的，须返还乙方已付的转让款、相应利息及全部损失（包括地上建筑物的建设费用），并须另行支付乙方相当于转让价款的违约金。

2、如乙方未按约定向甲方支付转让价款的，甲方有权以未支付的转让款为本金，按日利率3‰向乙方收取利息，逾期超过30天未支付的，甲方有权解除本协议，并按总楼款的10%要求乙方支付违约金。

3、甲乙双方如出现违反本协议约定条款的，守约方可采用必要的途径或方式追索损失，由此引起的一切费用由违约方承担。

4、基于本协议房屋买卖的特殊性，甲乙双方均已事先知悉，双方不得以合同违反法规规定为由，在任何时间主张合同无效。双方同意，即使本合同被认定无效，双方依然根据本“违约责任”条款来解决合同无效后的缔约过失责任分担问题。

六、其他约定

1、待可以办理土地及地上建筑物转让手续时，乙方负责该土地使用证及建筑物所有权证的申报、变更手续及一切费用，甲方应无条件协助乙方办理相关手续。

2、在乙方未办理土地使用权过户登记手续前，此协议长期有效。

3、如政府需要对该土地及建筑物进行征收或处理，相关补偿等权利及义务，由乙方享有及承担，与甲方无关。无论日后该房地产价值如何升降，均与甲方无关，由乙方享有及承担。

七、费用承担

在签订本协议之后，办理上述土地使用权及地上建筑物转让手续的（包括过户手续）费用均由乙方承担。

八、甲乙双方就上述事宜签订的其他协议与本协议不一致的，以本协议为准。

九、争议解决：履行本协议中发生的任何争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可向土地所在地的人民法院提起诉讼。

十、本合同书自双方签署之日起生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，集体经济组织一份，各份具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

签署日期： 年 月 日