某房地产开发公司贷款调查报告

第一篇：某房地产开发公司贷款调查报告

某房地产开发公司贷款调查报告 借款单位：某房地产开发公司 借款额度：XX万元 借款期限：XX年 借款用途：房地产开发 项目名称：XX

一、借款人基本情况

某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX，企业性质：有限责任公司;

经营范围：房地产开发;

注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元(占X%)、某某X万元(占X%);法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX(五级分类)。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为市房地产开发企业50强，排名XX位。

该公司已成功开发的项目有：

(1)市XX项目XX万㎡;

(2)市XX项目XX万㎡;

(3)市XX项目XX万㎡，累计已完成XX万㎡的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售情况。

二、借款人财务状况及分析

(一)、资产负债权益状况分析

单位：万元

项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期

一、资产总额

1、流动资产

其中：货币资金存货……

2、长期投资

3、固定资产

其中：在建工程

4、无形及递延资产

5、其它资产

二、负债总额

1、流动负债

其中：短期借款

预收帐款 ……

2、长期负债

其中：长期借款

长期应付款

三、权益总额

其中：实收资本

资本公积……

四、销售收入

五、主营业务利润

六、利润总额

七、净利润

说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。

(二)、现金流量分析

单位：万元

项 目 前三年末

前二年末

前一年末

调查期

现金净流量

1、经营活动产生的现金流量

2、投资活动产生的现金流量

3、筹资活动产生的现金流量

分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。

(三)、营运能力分析

项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期

总资产周转资数

流动资金周转次数

应收账款周转次数

存货周转次数

产品销售增长率

利润总额增长率

分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。

(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额

(2)流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额

(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额

(4)存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或：产品销售收入÷平均存货

(5)产品销售增长率=(本期产品销售收入—上期产品销售收入)÷上期产品销售收入×100%

(6)利润总额增长率(本期利润总额—上期利润总额)÷上期利润总额×100%

(四)、偿债能力分析

项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期

资产负债率(%)

流动比率(%)

速动比率(%)

分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。

(1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%

(2)流动比率=流动资产÷流动负债

(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)÷流动负债

(五)、盈利能力分析

项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期

销售利润率(%)

净资产收益率(%)

净资产增长率(%)

分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。

(1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100%

(2)净资产收益率=(净利润÷平均所有者益)×100%

(3)净资产增长率=(本期净资产—上期净资产)÷上期净资产×100%

三、关联企业情况

(一)XX公司。该公司属借款单位下属(或母)公司，于 X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司;

经营范围：XX等;

注册资本：XX万元，其中：某某出资XX元(占XX%)、XX出资XX万元;

法定代表人：XXX，XX年末，资产总额XX万元，负债总额XX万元，所有者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。

(二)XX公司。(同上)

四、项目概况

项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及设备用房XX㎡。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层)共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司;宣传策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司;物业管理是XX公司。

房屋物业形态:

物业类型

建筑类型

户型及面积(建筑面积)

户数 占比

建面 占比

高层 X层

二房XX平米

三房XX平米

小高层 X层(一梯X户)三房XX平米

四房XX平米

多层 X层(一梯X户)三房XX平米

四房XX平米

商业用房 X层

合计

五、项目投资和资金筹措

(一)项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元;配套费XX万元，间接费用XX万元(其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不可预见费XX万元)。

(二)资金筹措：

1、该公司自筹XX万元;

2、向信用社申请贷款XX万元。

六、资金投入和工程进度及意向购房情况

(一)资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。

(二)工程进度：预计XX年XX月底交房。

(三)意向购房情况：。

七、财务效益预测

(一)可售面积：可售面积XXm2(不含车库和公共设施)。

(二)销售收入预测：根据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/ m2的销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价×可售面积=XX万元。(不含车库出租、出售收入)

(三)投资成本：项目总投资(含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等)。

(五)税金：可售面积×5.75%=XX万元。

(四)应交所得税：(销售收入-投资成本-销售税金)×33%=XX万元。

(五)税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。

(六)项目现金流量：项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量(列表)，计算项目财务内部收益率、财务净现值。

项目现金流量表 单位：元

项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 合 计

现金流入量：

经营收入

现金流出量：

投资支出

经营税金及附加

销售费用

管理费用

应纳所得税

小计

净现金流量

说明：

财务净现值

年份 净现金流量 偏高折现率

偏低折现率

折现系数 净现值 折现系数 净现值

XX年

XX年

XX年

XX年

合计

说明：

(七)投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。

(八)投资回收期：(累计净现金流量开始出现正值年份数—1)+(上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量)=XX年

(九)借款偿还期：(借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年份)+(当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额)=XX年。

八、不确定性分析

(一)盈亏平衡分析：

1、盈亏平衡点销售量= 总成本XX万元/(每平方价格XX元/ m2-每平方米经营税金及附加XX元/ m2)=XXm22、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量(1-税费率)=XX万元/ XX㎡×(1-XX%)=XX元/ m2。

3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XX m2/XXm2×

100%=XX%

该项目商品房销售量达到XXm2(为可售面积的XX%)，经营收入达到XX万元(为预计总收入的XX%)，每平方米销售价格超过XX元(为预测售价的XX%)，项目可实现保本。

上述情况说明：此次申请贷款的X期工程项目抗风险能力较强。

(二)敏感性分析

序号 项目 基本方案 销售收入 经营成本

投资10%-10% 10%财务内部收益率

较基准方案增减(%)全部投资回收期(a)

较基准方案增减(a)

说明：

八、贷款担保情况

本次贷款的抵押物为位于XX的土地XX亩(房屋XX㎡)，抵押估价XX万元(XX万元/亩，XX元/㎡);

九、优劣势分析和信贷风险评价

(一)、项目的优劣势分析

1、…;

2、…;

3、…;

(二)、贷款的风险分析

1、…;

2、…;

3、…;

(三)、风险控制

1、…;

2、…;

3、…;

综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强;信用状况好，为市联社认定的“XX”级企业;公司和下属公司无不良记录，项目开发公司是XX年市房地产开发企业50强之一，有较丰富的开发经验，经营稳健，前期开发业绩较好;公司土地储备充足，可持续发展能力较强;项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金比例符合规定并已先投入使用，预测经济效益较好，项目可行;项目第一还款来源有保障，抵押物合法，价值足，易变现，第二还款来源可靠。调查建议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。

调查人：XXX XXX

XXX年XX月XX日

第二篇：房地产开发公司演讲稿

尊敬的各位领导、各位同事：

大家好！在这个冬意正浓的日子里，在这个春节即将到来的日子里，我来参加公司租赁顾问的竞聘感到非常的激动。首先对多年来大家对我的关心与帮助表示衷心的感谢，在新春佳节到来之际，祝愿在座的各位及您的家人身体健康、工作顺利、万事如意！我叫xx，今年xx岁，大专学历。

下面，我分三个部分向大家介绍一下本次竞聘情况：

第一部分，竞聘的优势

首先，我具有丰富的工作经验。从工作到现在我已在房地产公司工作了近三年，三年来销售工作使我对房地产的市场行情比较熟悉。同时，我有一年的租赁工作经验，对中关村的区域特征，大厦的各项软硬件设施都非常理解，并熟悉相关的政策法规和大厦的租赁流程及岗位职责。

其次，我具有较强的组织协调和管理能力。组织协调和管理能力对一位租赁顾问来说非常重要，一位不懂组织协调和管理的顾问将很难在本职工作上立足，而我善于协调各种关系，能够使各项工作在和谐、有序的氛围中展开并完成。

再次，我具有较强的团队合作精神。我热爱本职工作，喜欢团结同事一致把工作做好。

第二部分，自身存在的不足

在这里我也要把我自身存在的不足展现给在座的各位，主要就是，我从事管理性工作较少，缺乏管理经验，对管理认识的高度和深度还有待于进一步提高。

但是，请在座的各位放心，在以后的工作中我会刻苦努力，向周围的同事学习，向老同事学习，学习他们好的工作方法和管理经验，并不断向书本学习，向实践学习，争取在最短的时间内提高自己的管理能力。

第三部分，对岗位的认识

一是耐心细致的做好服务工作。做好服务是做好本职工作的最基本要求，没要好的服务就没有稳定的客户群体。在以后的工作中，我将认真做好服务工作。

二是提高职业技能，向客户传达准确的信息。

三是积极跟踪，力争使每一项业务成功。

“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。

第三篇：房地产开发公司奖惩制度

润新房地产开发有限公司

员 工 奖 惩 制 度

总 则

为了完善现代企业制度，实施规范管理，弘扬正气，激励员工努力工作，致力于从事有益于本公司发展及改进，惩戒违规违纪行为，有针对性地解决各种实际问题，保障企业的顺利运营和各项规章制度的有效执行，维护公司的荣誉和共同的利益。根据国家有关政策，制定本制度。

奖 励

公司对做出下列贡献之一的员工给予奖励：

1、完成工作任务、改善经营管理、提高经济效益做出显著成绩者；

2、积极为公司提出合理化建议并被公司采纳者；

3、拾遗即报（价值300元以上）令公司增加信誉者；

4、见义勇为受到社会赞誉者；

5、抵制歪风邪气，维护公司利益和正常的工作秩序，实绩突出的；

6、遗留问题解决有重大突破者；

7、对公司的开源节流、成本控制、管理等做出显著成绩者；

8、对公司损害能防患于未然者；

9、获得社会、政府或行业专业奖项，为公司挣得重大荣誉者；

10、在公司服务达到一定年限者；

11、其他方面做出显著成绩者。

奖励的形式

1、公司内部通报表扬；；

2、公司对符合奖励条件的员工在给予荣誉奖励的同时，给予一次性奖金，以资鼓励。

奖励的程序

1、公司通报表扬的由部门经理提名，报公司总经理办公会讨论、决定；

2、获奖人员，均需填写《员工奖励登记表》，各级管理者签署意见，办公室备案，记入本人档案。

4、奖励每年进行一次。遇有特殊情况，报总经理随时给予奖励。

处 罚

处罚的种类

对违犯国家法律法规、违犯公司规章制度的，直接或间接损害公司利益的，公司将给予必要的经济处罚和纪律处分。经济处罚按其情节及给公司造成损失程度，由公司作出决定。纪律处分包括口头警告、书面警告、记过、记大过、辞退。处罚的实施

1、执行权的限定：处罚的执行权在部门经理（含）以上管理人员和办公室。处分类别 行使处分权

口头警告、书面警告/部门经理

记 过/ 主管领导

记 大 过/ 主管领导 / 总经理

辞 退/ 主管领导 / 总经理

2、执行的程序：

（1）执行人员应向当事人讲明违纪行为，进行纠正谈话；并允许员工本人对处分决定发表意见。

（2）对于口头警告以上的任何一种处分，均须填写《过失通知书》，并让当事人签字确认违纪事实。如本人拒签，在由旁证人签字的情况下视为有效。

（3）违纪员工的辞退必须由总经理签字批准。

3、纪律处分的程序：

犯有A类过失，第一次发生，给予口头警告一次；第二次发生时，给予书面警告。受到三次书面警告的员工将予以解除劳动合同；

受到二次书面警告或犯有B类过失的员工，给予记过一次；

受到二次记过或犯有C类过失的员工，给予记大过。

受到记大过二次或犯有D类过失的员工，公司将予以辞退。

4、具体实施

A：书面警告

发生以下行为之一的，属A类过失。第二次发生，受到书面警告处分，扣除当月工资的100元。

a.擅离工作岗位，串岗，扎堆聊天谈论与工作无关的内容；

b.工作时间看与工作无关的书报和杂志；

c.工作时间吃零食；

d.工作时间内睡觉；

e.在工作时间内下棋、打扑克或搞其它文娱活动。

f.在办公区域内大声喧哗影响他人工作；

g.因私较长时间占用公司电话或用其他通讯工具办私事；

h.在工作时间内未经许可利用公车干与工作无关的事；

i.对同事不礼貌，使用污言秽语；

j.未办相关手续或未经许可擅自离岗；

k.不遵守公司保密制度的；

l.工作责任心差，造成经济损失1000元以下；

m.与相关部门员工不能团结合作，情节轻微者；不服从公司领导和管理，情节轻微者；

n.领导不力，管理不严，下属涣散，影响工作质量；

B：记 过

犯下列错误，属B类过失，受到记过处分，扣除工资的200元。

a.伪造虚假考勤纪录的；

b.工作期间未将重要资料收存保管好，造成不良影响；

c.工作时间内与同事、客人吵架，影响工作的；

d.工作态度不认真，影响工作质量，至使其他部门或合作方投诉或提出书面意见对公司声誉造成损害的；

e.工作责任心差，造成经济损失1000元--2000元的；

f.警告中所列条款情节严重者。

C：记大过

犯下列错误，属C类过失，受到记大过处分，扣除工资的300元。

a.工作期间未将重要资料收存保管好，造成严重后果；

b.弄虚作假，出具假病假证明或其他假证明，欺骗领导；

c.在同事之间，在同事和领导之间，搬弄是非，挑起事端或不通过正常渠道反映意见，而是在员工中发泄不满情绪，造成较坏影响的；

d.工作责任心差，造成经济损失2000元以上5000元以下；

e.因违反规定造成较大影响和损失，金额在5000元以下；

f.记过中所列条款情节严重者。

D：辞退

犯下列错误，属D类过失，受到辞退处分。

a.旷工月内累计三次，年内累计五次的；

b.对领导、同事暴力威胁、殴打、恐吓的；

c.相互殴斗、无理取闹、聚众闹事，影响工作秩序的；

d.私自向客户、合作方索取报酬、财物者；

e.严重泄露公司的机密情况；

f.行贿、受贿，贪污，盗窃公司财物；

g.因违反有关规定造成重大影响和经济损失，金额在5000元以上； h.有意损坏或唆使别人损坏公司设备财产，造成恶劣影响；

i.未经公司书面批准在外兼职；

j.违法行为：

(a).纵容、教唆或从事色情、吸毒、迷信、赌博等活动和交易的；

(b).其他触犯国家法律，被依法拘留、逮捕、判刑的。

第七条 员工发生的违纪行为不在本制度所列条款之内的，公司有权酌情处理。附则

1、公司有权根据经营发展情况对本制度进行修订。

2、本制度由办公室负责解释。

3、本制度自通过之日起生效执行。

第四篇：房地产开发公司工作计划

房地产开发公司工作计划

一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。

我认为公司在建立初期应有自己的５年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！

对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！

但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！

在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！

第五篇：房地产开发公司程序

第一步 房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费