农村土地征用制度改革及对策

第一篇：农村土地征用制度改革及对策

第二十七章 农村土地征用制度改革及对策

土地征用是指发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。由此土地征用不仅关系到农民集体的切身利益，也是关乎整个社会经济稳定健康发展的大事。而现实中由于土地征用范围的不明确规定，土地征用补偿的不合理以及土地征用程序的不规范操作，使政府在进行土地征用时已经背离了国家进行土地调整的初衷，不但侵害了农民的土地权益，同时还造成大量土地流入不法商人手中，成了这些人获取暴利的资本，给国家和社会造成了巨大的经济损失，严重影响了社会的可持续发展。这些问题的存在正是因为我国当前的农地征用制度缺少明确可靠的法律依据，过度依赖行政手段，脱离了市场经济的发展。本文对这些问题的产生作深入探讨，并提出法律先行，市场引导的改革方向和具体的政策建议。

第一节 现行农地征用制度的缺陷，对公共利益没有明确界定，导致土地征用权滥用，从而降低了土地征用的效率。土地征用是国家或政府为了公益目的而抵偿取得非国有土地和个人土地的行为，行政征用权的行使仅限于公益目的，非公益目的需要用地，只能通过市场购买。我国宪法明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地是实行征用。”但是，宪法虽然授予政府征用土地的权力，却没有明确何为公共利益，如何确定公共利益；我国的行政征用制度在相关法律条文中有所体现，但是这些法律规定也没有这方面的明确解释，这就会形成国家征用权在事实上不受限制的情况，很容易造成权力滥用。正是由于土地征用制度在征用标准的规定尚有很大的漏洞，给征用权的行使人提供了从中获利的机会。各级政府不顾土地资源的保护，盲目引进资金，以土地换政绩，造成了土地资源严重浪费。具体表现为以下几种情况：

（1）土地资源不能得到合理有效的利用，土地价值难以有效发挥。由于国家对公共利益和非公共利益没有明确划分，而非公共利益的取得需要投入大量的资金，投资人会想尽一切办法降低投入，而最简单直接的办法就是寻求当地政府的支持，将商业用地也美化成公益用地，只支付很少的补偿费。由于土地的获得非常脸颊，投资者不需要进行详尽的投资收益分析便可获得决利润，那些拿来获取土地的项目会匆忙事实，也就降低了投资效率，从农民手中获得的土地就这样不知不觉地浪费了。更有甚者，地方政府为了提高政绩，盲目招商引资，导致耕地流失严重，也有的政府，通过向企业出售土地，低价抛售土地，加大财政收入，企业在获得土地之后便等候最佳开发时机，土地的价值便在不知不觉中浪费掉了。这些也是笔者在2005年8月在成都市龙潭乡进行大型民情调查时所发现的，在调查中我发现，龙潭乡桂林村的农业用地绝大部分都已经被征用，征用前，村委会对村民只是给了一个简单的通知，并没有给出合理的解释，据当地村民反映征地是为了兴建大型的农业基地，但是在我们走访过程中发现，在被征用已经2年的土地升上栽种的竹苗，没有任何专业的技术人员进行管理，竹苗长得稀奚落落，参差不齐，大片的土地被这样无情的荒废了。我们可以看到土地被低价转让后，土地很难发挥其真实价值。

（2）土地征用的交易费用升高，土地流转变得困难。过度使用行政手段，以及非公益用地按公益性用地补偿，使得非公益用地的征地费与市场价格之间差额巨大，农民所得太少，容易引起农民抗争，征地单位和农户往往陷入无休止讨价还价过程。长时间的谈判引起的谈判成本，谈判破裂后征地单位借助法律强制征地，农户不断上访，以及法律诉讼，构成了征地过程中的交易费用。特别是较大的开发项目，征地的土地面积大，涉及农户数量较多，交易费用相应较高，再者，企业、政府部门、政府官员之间为瓜分土地征用价格与市场价格之间的差价利益，摩擦加大，幕后交易和腐败现象比比皆是。这个问题在对龙潭乡的调查中

也出现了，政府在征用土地时只给了每户人家一个人8000元的补偿，另外还有每亩土地每年400元的青苗补助费，这些费用对于生活在成都周边的农户来说简直是杯水车薪，即便是这样，到达农户手中的缺所剩无几。另外。在被征用的土地中，有用来该居民楼供当地农民居住，但是还要交一定的住房差价，同时要把当地农民的户口转变为城镇户口，在户口转变同时又要交纳各种保险费用，这样农民手中本来不多的补偿费非但没有剩余，还要往外倒贴。农民没有办法好好生活只有四处上访，希望找到一个公平公正的答案。社会矛盾变得尖锐起来，即使有好的项目也无法正常开工。由此带来的经济损失不仅仅是投资人的，也是整个社会的。此外，由于这些不规范的操作，使得土地在交易中不能反映其真实的市场价值，给了集体经济组织可乘之机，土地也就无法在市场中正常流转，土地作为一项重要的资本无法有效发挥自身价值，给社会经济发展造成了严重障碍。

2,土地征用补偿标准不合理，单纯从短期来考虑农民以后的生活保障问题，忽略了农民对土地所拥有的土地发展权。

（！）我国的农地征用补偿政策对于征地补偿，《中华人民共和国土地管理法》中明确规定，征地补偿由三部分组成：土地补偿费、安置补偿费青苗基地上（地下）附着物补偿。土地补偿费是对被征地农民丧失土地使用权的补偿；安置补助费是保证被征地农民在丧失土地一段时间内维持原有生活水平的费用；青苗及地上（地下）附着物补偿费是对被征土地上的农作物和无法迁移的水利设施、房屋等建筑物等的补偿。从性质上来看，这三部分补偿费用当中第一类和第三类补偿费用是对农户的权益性补偿，第二类补偿费用是对农户的保障性补偿。对于征地补偿标准，《土地管理法》中提到：土地补偿费和安置补助费合计按年产值三十倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给与补贴。

（2）我国农地征用补偿标准的不合理因素从表面上看来，国家在对农地征用补偿的标准上兼顾了权益性补偿和保障性补偿，好像是合理的。但是我们从发展的角度来看，国家在给与农户的补偿上却是静态的，没有体现出土地随着社会发展其自身价值的变化过程。因为不管土地补偿是农业产值的多少倍，都不能说是合理的补偿办法。这种补偿办法实际上把农业生产看作是稳定的，认为农户生产经营的成本和收益在几十年里都是恒定不变的，不受各种因素的影响。事实上由于受到农业生产本身和各种政策变动的影响，我国农业生产一向都不稳定。而现行的补偿方式根本没有考虑到农业生产的波动性和不确定性，这很显然也就背离了市场规则。同时，《土地管理法〉也仅就补偿的上限和补偿的范围作了大致规定，倍数也没有确定下来，那么现实操作中就有很大的活动空间，依然不能避免各个利益集团对土地征用过程中的挤压，农民的补偿还是不能得到可靠的保障。

3，农地征用程序不规范，将农民置之度外

我国现行的土地征用制度在征用程序上作了严格的规定，然而这些程序的规定仅仅是针对耕地的保护，而没有体现出对农民的权力保护。法制体系比较健全的国家大多对国家征地有一套程序来限制国家的权力和保障土地持有者的利益免受非法征地的侵害。土地征用不是政府的单方面行为，而是征地一方和被征地一方共同参与的过程。这样既可以保证农民在征地过程中可以积极参与进来，及时了解征地过程中来自各方的信息，从而更好的保护自身权益不被侵害。

我国现有的土地征用并没有很好的体现出对农民知情权、参与权、上诉权的关心和保护。我们在对成都市成华区龙潭乡作调查时发现，征地过程中村民的参与十分有限，政府尽管对土地征用活动作了大量宣传，但是在我们在实地采访时仍然有很多人对这件事情不是很了解，虽然知道要征地，但是不知道征地的具体原因。一些老百姓甚至以为我们是帮助政府部门劝说他们搬家来的。至于政府部门给集体的补偿是多少，每户可以拿到手的优势多少，就更说不清楚了，政府在征用农地过程中急于求成，缺乏对老百姓的耐心解释，造成了农户对

村委会的不信任，即便是给足了补偿仍然有疑虑。

事实上，集体经济组织截流土地补偿金，少报土地补偿金，将农民的土地补偿金变相转移的现象也确实股去年广泛存在。巧合的是，在我们调查期间，从龙潭乡、圣灯乡的村民那里了解，村集体干部利用在征地程序上的漏洞，侵犯农民权益时三种手段都用上了，我们不能不为他们的行为惊叹。

第二节 坚持可持续发展，规范土地征用制度

农地征用制度是我国农地制度的核心内容，是沟通国有土地和集体土地的中心环节，是联系城市土地制度和农村土地制度的重要纽带，也是调整国家、建设单位、农村集体经济组织和农民个人四者之间土地权益和收益分配关系的法律制度。我国处于社会主义市场经济阶段，市场经济的突出特征是法制化、市场化，我国的土地征用制度也应该适应我国当前的救济制度。因此推行农地征用制度改革，应以法制化、市场化为准则，坚持可持续发展，努力探索适应我国市场化、城市化的农地征用制度，促成社会的和谐发展。在文章的第一部分我们主要对现行土地征用制度中在公共用途的划分上，征地补偿标准的确定商以及在征地程序中存在的问题作了分析，因此在文章的第二部分，在农地征用制度改革方向的探讨上我们也主要从这三个方面入手。

从法律上对公共利益的范围作出明确界定，从而限制土地征用权，提高土地征用的效率。

中国农地制度改革的第一步，就是要将国家征用土地的权力有效的限制在具体的公共利益上，这是土地征用制度合法性的理论基础和核心。公共利益不确定，就难以确定土地征用的公正性和合理性。国家必须制定严格的法律和切实实施法律，从而确保土地农转非符合政府的土地利用规划，防止农地过度流失。从我国的制法实际和我国的法律体系来看。最好的方法是在政策上和法律中明确具体全面地列举出“公共利益”，同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。在明确了何为公共利益何为私利之后，对于非公益目的的用地，应该通过市场取得；而不能以行政征用的方式去的。

第二篇：征地乱象与农村土地征用制度改革

征地乱象与农村土地征用制度改革

廖富洲

[摘要]改革开放以来，我国征地规模巨大，违法违规征地现象屡禁不止，其根源在于征地范围过大、农村集体土地产权虚置、征地程序不完善不规范、土地财政和政绩考核的驱动、征地政策监督不力等。加快农村土地征用制度改革，必须明确界定国家征地的公共利益范围、进一步明晰农村集体土地产权主体、建立完善的土地征用程序规范体系、实行多元化补偿安置方式、推进农村集体建设用地合法入市、严格征地监督制约等。

[关键词]征地乱象；征地制度改革；问题

改革开放以来，随着我国工业化、城镇化进程的加快，越来越多的农村集体土地被征用，因征地而引起的矛盾和冲突也越来越多，加上一些地方在征地中违规操作，盲目圈占，侵害农民权利，导致农民上访和涉地案件频繁发生，影响社会稳定，在一定程度上已演变成了一个严重的社会问题。因此，加快农村土地征用制度改革，保障农民合法利益，是今后一个时期我们面临的一个非常重要而紧迫的问题。

一、地方征地乱象频发的主要根源

（一）征地范围过宽，征地权力滥用

我国除了1953年《政务院关于国家建设征用土地办法》、1958年《国家建设征用土地办法》和1982年《国家建设征用土地条例》是直接针对土地征收征用的法规文件外，至今还没有一部具体的法律来约束规范土地征用各权利主体的权力、保护被征地农民的权利，给征地留下了诸多后患。尤其是就我国目前相关法律来看，更没有一部法律对国家征地中涉及的公共利益作出一个明确具体的界定。这种制度上的抽象性为地方政府任意解释“公共利益”进而滥用征地权提供了法规空子，给多征多占、侵犯农民土地权益留下了漏洞，也为房地产企业炒地、圈地、乱占滥用农地提供了借口。按照现行的制度设计，任何单位和个人需要使用土地，必须依法申请使用国有土地，依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的属于农村集体的土地，从而将宪法规定的征地范围从公共利益的需要，扩大到包括非公共利益需要的一切用地项目。征地已成为满足各类建设用地的主要途径，大量营利性项目通过种种手段获得政府批准，以“公共利益”的名义得到批准，从而导致实践中征地权被滥用，征地范围过宽。一些地方就是利用现行征地制度的不完善和所掌管的征地主导权，以征地牟取暴利，把土地当作第二财41政，低征高卖，以地生财，赚取快钱，形成征得越多、获得土地收益越大的恶性循环，这是“圈地风”越演越烈的根源。

（二）集体土地产权虚置，农地入市受严格限制

目前我国法律对农村集体土地所有权主体的界定是模糊和抽象的。按照法律规定，农村集体是农地的所有者，拥有土地的占有权、使用权、收益权和处分权，但无论是我国的《土地管理法》还是《土地承包法》，都没有对农村集体土地所有权主体进行明确的界定。所谓的“农村集体”是一个抽象的集合群体，不具有法律上的人格，也不具有真正意义上的土地所有权。规定农村土地“集体所有”，使得权属主体处于缺失和虚置状态，财产归属不清，谁真正拥有土地，实际上并不明确具体。正是由于农村土地产权制度所存在的所有权主体的模糊和缺位，直接导致了责权利不清，农民土地产权不被尊重和承认，农地产权不断受到侵犯，农民合法权益得不到充分保障，也为各级政府和集体经济组织侵害农民土地权益提供了条件，是地方政府违规违法大肆征占耕地的制度原因。

农地产权的缺陷，农地入市受到的制度限制，使得农民无法通过市场获取土地收益，也导致土地价格形成机制不顺。根据我国法律，集体土地只有被征为国有以后，才能进入土地市场。就是说，我国目前的农业用地是无法直接进入非农土地市场的，这种制度安排导致被征地农民的利益受到损害。对于土地的所有者和承包者来说，他们都具有为自己谋取利益的本性，都希望在保证自己土地利用效用满足情况下，能够利用土地获取一定的收益，但在目前的土地制度框架下却难以实现，特别是对农民来说更是如此。正是由于农地合法入市受到政策限制，农民既无法通过市场获取土地收益，也使土地价格形成机制不顺，城乡土地市场相互分割，城乡土地价格差距巨大，农地不断被侵蚀。实践中，由于缺乏规划指导和用地指标的限制，许多地方大量农村集体建设用地自发、盲目、隐蔽地进入土地市场，造成违规项目不断出现，土地规划指标屡遭突破，建设用地供应总量难以有效控制，严重干扰了正常的土地市场秩序。

（三）征地程序不规范，征地行为扭曲

从我国目前的征地程序来看，一方面，程序比较复杂，过于繁琐，强化了政府职能部门对农地管制的行政权力。我国现行的土地征用制度为了体现“最严格的耕地保护”的立法动机，在土地征用的程序和环节上，沿用了过去以政府为主导的计划经济管理模式，在程序性的规定上制定了最严格的实体性内容，使得征地程序种类多、步骤杂，流程长、盖章多、交叉重复多、搭车收费多、资料量大、报件繁琐等。过于严格复杂的征地程序进一步强化了职能部门对农用地的管制，为政府滥用征地权创造了有利条件。另一方面，很多征地程序在实践中又流于形式。如《土地管理法实施细则》和《征用土地公告办法》都对土地征用规定了“两公告一登记”等制度，但实施中往往执行力度不够，没有真正落到实处，暗箱操作严重。征地过程缺乏民主性，公众参与征地决策并未被严格实施，征地只是少数人说了算，没有充分考虑被征地的村集体特别是农民的意见，剥夺了农民的知情权、参与权和合理申诉权，甚至有些地方政府以征地之名行“圈地之实”。尤其是在土地规划、审查公共利益、确定征地补偿标准等重大问题时，把农民排斥在外，也缺乏公开公正和有效的听证制度；在征地补偿中，缺乏独立、科学的评估机构，对于补偿费和安置办法等，农民只能被动接受已经约定好了的条件；一旦发生纠纷，农民也常常没有相应的司法救助和顺畅的申诉渠道，很易激化矛盾。

（四）对土地财政的依赖，官员政绩考核的驱动

我国实行分税制财政体制后，财权上移，事权下移，使地方政府经济利益独立化，地方政府的财政收入与本地的经济发展水平呈现出正相关关系。从我国现阶段中央与地方事权和财权的构成比例来看，地方政府的财权事权是不对称的，很多地方财政入不敷出。而在现行土地制度下，由于土地能够给地方政府带来巨大的财政收入，因此土地财政成为地方政府增加收入的一个重要渠道。此外，中央在土地出让金管理上缺乏法律约束，也激励了地方政府的卖地冲动。一些地方政府把土地出让金当成了新的经济增长点甚至摇钱树，最大限度地多征地，以获取最大规模的土地出让金，也导致土地滥征乱象频生。

就对地方政府及官员的考核来看，我国的地方官员是任期制的，任职期间的政绩决定着官员的升迁和以后的政治前途。对官员政绩考核的主要是上级官员和单位，而考核的标准则是任期内的“业绩”或政绩。在以经济发展为中心任务的大环境下，对官员进行考核的最有效、最直接的办法就是看主要经济指标的增长速度，实际上就是GDP考核，通过地区经济增长速度、城镇化率、招商引资额、税收和财政收入等经济指标来考核官员的业绩。为了实现执政期间政绩的最大化，很多地方政府官员不可避免地以机会主义倾向搞短期行为，在任期内大搞看得见的“政绩工程”、“形象工程”，而更多地动用土地征用权以增加财政收入、搞项目建设是显示政绩、增加晋升资本最直接和显著的方法。因而，许多地方都实施以“资源换项目”，以“土地换投资”的经济发展方法，导致耕地越征越多、建设项目越来越多、占地规模越来越大，呈现一片“繁荣”景象。

（五）征地政策监督“虚脱”，政府权力约束不力

我国目前还没有建立起科学的、明确的土地征用责任制度保障及责任追究机制，在征地过程中缺乏一个具有相对独立性的监督机构，监管工作比较薄弱，征后跟踪检查相对滞后，导致地方政府容易在征地过程中通过多征滥征谋取利益。这是造成征地权被大肆滥用，征地太多太滥的一个重要原因。从中央到地方，国土资源系统掌握着土地的审批权、执法权，掌握着大量预算资金的管理和支配权，在行使这些权力的时候，也有一定的自由裁量权，因此容易滋生权力腐败和商业贿赂。目前，我国的征地监管机制也存在一些困境：作为地方政府土地管理部门的土地监察机构，难以对越权批地、非法管地及乱占滥用等违法问题进行有效的防范和查处，对土地违法主体（尤其是地方政府）的行政处罚缺少有效的制裁手段，执行起来比较难。在土地征用中，越权批地、边报边批、未批先征、未批先用等情况较为普遍，即使事后被查出，也多是通过补办征地手续，把不合法的征地行为披上合法的外衣。同时对非法占地行为的处罚，常常由于处罚力度过轻，使得违法成本与所获收益极不对等，地方政府及其领导者个人违规、违法征地的政治经济风险和成本都较低，所获取的收益又很大，特别是实践中出现违法违规者不断得到升迁等好处的例子，起到了反面的激励作用，这是地方政府征地行为失范，圈地占地一轮又一轮重复发生的重要原因。

二、加快我国农村土地征用制度改革的基本对策

(一)以立法形式明确界定国家征地的公共利益范围

土地是不可再生资源，是农民赖以生存的基础，对农民有多重保障功能。让农民失去土地涉及经济、社会等方方面面的重大问题，必须慎之又慎，必须坚决贯彻执行中央最严格的耕地保护制度，强化节约用地的责任感和紧迫感，尽量不多占用农民的土地。因此，改革农村土地征用制度，必须从源头上遏制地方政府滥用征地权谋取利益的行为，严控征地规模。从理论上说，土地征用是国家为了公共利益的需要而依照法定程序把集体土地转为国有土地，并付给合理补偿的政府行为。其中，公共利益是衡量国家是否滥用征地权的标准，是土地征用权是否合理行使的唯一标准。因此，必须以立法形式严格而明确地确定公共利益用地的范围，这是严肃征地行为、改革征地制度的关键。要站在维护国家长远发展大局和保护农民利益的高度，严格界定国家为了公共利益而进行征地的范围，从严控制各类建设占用耕地。尤其要按照中央要求，严格界定公益性和经营性建设用地，把国家征地范围严格限定在公共利益范围之内。根据国际经验和我国的实际，必须以立法的形式，把国家公共利益征地的范围严格限定在以下领域：军事设施、涉外等特殊用地;机关团体、科教文卫、公共设施等公共服务用地;地面线路、场站等交通运输用地；陆地水域、海涂、沟渠水工建筑物等水域及水利设施用地；其他由政府兴办、用于以公共利益为目的的事业用地等。在公共利益之外的用地，不能动用国家征地权。特别是要将商业、娱乐、商品住宅、各类开发区工业用地等经营性用地，退出国家征地范围，使它们在土地利用总体规划和农地转用计划的控制下，通过公开的市场交易取得土地使用权。即使公共事业也不一定全部动用国家征地权，除了军事设施、战备需要、抗洪抢险救灾用地等之外，一般性的公共事业项目完全也可通过市场购买的方式获得土地使用权，从而从根本上控制征地规模，遏制滥征乱占耕地现象，切实维护农民的土地合法权益。

(二)具体明晰农村集体土地产权主体

产权的核心特征是具有排他性，改革农村土地征用制度，必须对现行的农村土地集体产权进行改革，对土地产权进行科学合理和充分的界定，这是解决问题的根本所在。如前所述，由于我国目前的农村集体土地产权制度存在虚置和模糊的缺陷，这里的关键是必须对农村集体土地的产权主体进一步具体化、明晰化。这里的重点，一是要还原农村集体土地所有权的各项权能,明晰农民的土地承包经营权，从法律上明确农民对承包土地的实际占有权、利用权、处分权和收益权，也可以赋予土地承包经营权以物权属性，防止农民的承包经营权受到“集体经营权”的侵害,从而确保农民自身土地权益的实现。二是可以尝试在坚持农村集体土地公有制的前提下，考虑把村民小组作为农村集体组织的有效单位，明确确定为农村集体土地的产权主体或被征地主体。这样做的目的，不是主张将农地产权分解到个人，也不是主张废弃农村土地的集体所有制，而是在维持现有农村社会政治组织形式的基础上，对农村集体土地产权主体的进一步明确化和具体化。因为村民小组一般都以自然村落为单位，家庭之间具有一定的血缘或亲朋睦邻关系，历史交往悠久，相互联系密切，共同利益一致，透明度和民主性较强，相互监督相对容易。把村民小组确定为产权主体和被征地主体，能够更好地代表本区域农民的利益，能够进一步调动农民的积极性，充分行使承包土地所赋予和带来的各项土地产权，有利于在民主协商的基础上，更好地团结一致，充分发挥博弈主体的作用，提高在土地征用中与开发商和政府的谈判能力，切实维护自身的利益，有效阻止其他各级组织侵犯其权利。并且更重要的是，能够在一定程度上克服村集体组织作为农村集体土地所有权主体带来的弊端，使农村集体土地所有权主体更加规范化、明晰化、具体化、稳定化，更加显化土地产权的完整性。就实践来看，在现行的征地调查中，很多地方一般都是以村民小组为调查对象的，所以，确定村民小组为农地产权单位或被征地主体，实践中更易于操作，也可以充分显示其生产与征用的公平与效率原则，实现土地资源的优化配置。在保证国家土地公有和农村基本经济制度稳定的基础上，尝试将村民小组作为被征地的产权单位和产权主体，对于我国农村土地制度改革具有重要的探索意义。

(三)建立完善的土地征用程序规范体系

土地征用程序的繁琐复杂和实施中的暗箱操作，是违规征地泛滥的重要原因。改革农村土地征用制度，必须致力于建立公开、公平、公正、高效的土地征用程序和管理体制，这是我国农村土地征用制度改革的重要环节和主要目标之一。要通过健全和完善国家土地征用的相关法律法规，形成一整套完整的土地征用程序规范体系，保证地方政府土地征用的操作过程受到严格的规范体系的约束，把土地征用纳入规范化、法制化的轨道。首先，要在科学合理地简化过于繁琐的征地程序的基础上，建立土地征用审查制度，只有在确认符合公共利益需要、进入征收目录的项目后，才能动用征地权。其次，要强化土地征用公告制度，增强征地各个环节的透明度。征地凡涉及拟定拟征地项目的补偿标准、安置方案等需报相关政府部门批准的事项,必须提前三个月公告，一律在公开栏予以公开,或书面告知当事人,以增强征地工作的公开性和透明度,真正实行阳光工程，有效杜绝暗箱操作。也可以引入规范的土地征用听证程序，让土地所有人或相关权利人参与到征地过程中，了解具体详细情况，保证被征地农民享有充分的参与权、知情权和话语权。凡不按照规定予以公告、不举行听证的，农民可以有权拒绝征地。其三，要建立与被征地农村集体和被征地农民的协商机制，建立公平的争议仲裁制度，充分听取被征地集体和农民的意见和建议。具体的征地方案必须同每个被征地农户直接见面，征求意见，充分协商，并签订补偿安置协议。有争议的可向所在地县级以上人民政府申请复议，可以向当地人民法院提起诉讼，切实保障农民的申诉权。也可以考虑建立第三方仲裁机构，或者在省人大常委会下设立土地征用审查机构，负责调查、受理并裁决土地征用中的争议和纠纷，切实在程序上保障失地农民的合法权益不受侵害。

(四)实行多元化的征地补偿和安置方式

土地补偿是征地问题的核心，也是保障被征地农民利益的关键。我国现行的征地补偿标准明显偏低，完全是一种与市场无关的政策性价格，过于偏离土地的市场价格和农民的预期，政府通过低征高卖可以获得巨额经济利益，具有多征滥征的利益驱使。同时，现行征用补偿费用违反市场经济的平等竞争原则，严重侵犯农民土地权益。改革农村土地征用制度的重点之一，就是要改革征地补偿制度，不断提高补偿标准。根据国内外征地补偿的成功做法，我国的征地补偿标准必须在确认农民集体土地财产权利的基础上，以土地当时的市场价格为依据，建立市场化的农地征用补偿机制，实行公平合理的补偿。在此原则下，征用补偿费至少应包括土地本身的市场价格和其他相关赔偿及补助等。其具体补偿标准应体现被征土地对农民的生产资料功能和社会保障功能、发展功能，体现征地给经营者带来各种直接和间接损失赔偿。这个赔偿不仅要考虑土地被征用前的价值、现有价值，还要考虑土地可预见的未来价值，特别要考虑农民再就业成本、物价上涨引起的风险成本以及土地市场潜在收益，对被征地农民的基本生活、长远发展、就业、住房和社会保障等多方面从制度上做长远安排，使农民得到公正、公平、合理的补偿，确保其生活水平不降低和有较稳定的生活来源。

按照被征土地的市场价格进行补偿，是世界上大多数发达国家的做法，也是我国征地补偿制度改革的方向。但就我国各地实际情况来看，如果完全按照市场价格对农民进行补偿，可能会使许多地方政府在财政上难以承受。因此，目前可行的做法是，根据当地经济发展和人民生活的实际水平，在努力不断提高补偿标准的同时，采用多元化的补偿和安置方式，即一方面继续进行货币补偿，与此同时采用实物补偿、债券或股权补偿的方式加以补充。其中，实物补偿包括留地补偿和替代地补偿，支持被征地农村集体经济组织和农民从事生产经营活动，解决农民失地后的就业问题。此外，也可以针对基础设施建设周期长、收益稳定的特点，适当发放一定的土地债券或股权作为土地补偿，给予失地农民以长期生活保障。这些方式在都有成功的经验和做法，可以根据各地实际综合运用。为了从制度上保证补偿费的合理分配与使用，还要建立土地征用补偿费管理机制，及时把土地补偿费发放到农民手中，不能随意拖欠和克扣。在对失地农民的安置方面，要把农业安置、留地安置、保险基金安置、低保安置、居住安置、培训就业安置等安置形式结合起来，多方面保障失地农民的利益和长远发展需求。

(五)逐步推进农村集体建设用地合法入市

为了统一城乡建设用地市场、挖掘农村集体建设用地潜力、保障被征地农民的合法权益，也为了充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，优化土地资源配置，在农村土地征用制度改革中，必须逐步推进农村集体建设用地合法入市，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”流转，这不仅是农村土地制度改革的重要内容，也是农村土地征用制度改革的必然趋势。实现农村集体建设用地合法入市，可以降低交易成本，有利于打破垄断，逐步形成反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的土地价格形成机制，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，充分发挥市场机制对土地资源优化配置的作用。通过推进农村集体建设用地合法入市，以公开、规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，有利于形成统一、开放、竞争、有序的城乡建设用地市场体系，也有利于让失地农民分享土地级差收益,充分享受到城镇化发展的成果，更好地保障失地农民的长远利益。

(六)强化对政府征地的监督制约和责任追究

改革农村土地征用制度，必须构建政府征地权力运行的制度框架，完善政府征地权力监督制约机制。这里的重点是，为了规范和监督土地征用权，必须正确发挥地方政府在土地征用中的职能，必须建立严格的监督制约机制。如，要加强地方政府的外部监督和内部监督，发挥人大对地方政府征地行为的监督和司法监督的作用，加强新闻媒体的监督，加大土地征用违法案件的查处力度，提高滥用征地权力的成本与风险等，用严格的监督制约机制约束地方政府的滥征行为。同时，必须建立明确的征地责任制度保障及责任追究机制，明确规定征地的责任主体、责任内容、责任范围等，一旦发现土地征用中存在违法违规行为等过错，应根据过错的性质与实际损失，追究相关人员的行政和法律责任。

第三篇：农村土地征用存在问题及对策

一、镇农村土地征用主要存在问题及原因

1、征地是政府行为，即由地方政府或相关部门直接介入征地活动，这就使得农民在征地中处于比较被动的位置，当农民和政府或开发商就补偿、安置等问题无法达成协议，申请政府或职能部门协调裁决时，由于政府或职能部门既是“运动员”又是“裁判员”的双重身份，农民要求解决的问题有时得不到解决。

2.农村征地款使用管理问题。据近期对新联村被征地农民社保问题的调研，目前该村征地费的使用方式主要是：村集体所有，按其土地使用面积分配到户。土地属集体所有，征地补偿费由村集体掌握。村集体根据本村土地下放时分田到户的底册，按每户的土地使用面积登记造册，一次性分配到户，由农民自由支配使用，据了解，在1993至1994年间，新联村大夫坣村小组平均每户能分到征地补偿费及附着物补偿款3至4万元，这种方式，村民在当时可以建房出租，有的弃农从商，一定程度上解决村民的生活问题。但是也存在一些问题，如出租给本村村民，村集体往往收取租金较困难，出租给本村集体以外个人又影响着本村的社会稳定，处于两难抉择的困境，村民也同样面临着养老等生活风险。

3、有关农村土地征用的法律法规急待完善。目前，土地征用的补偿安置标准普遍偏低，主要是套用国家标准进行征地补偿，补偿费明显较低。按国家新《土地管理法》征地补偿标准，耕地补偿费为该地被征前三年平均产值的6—10倍；安置补助费为该地前三年平均产值的4—6倍。安置措施不到位，有的地方出台土地征用办法时，更多地考虑政府或开发商的利益，低价征用，高价出售，牺牲农民利益。而对于农民来说，失地就意味着失业，因为拿不到足够的补偿，得不到妥善的安置，又失去了收入来源，他们的生活出现了困难，甚至重返贫困，同时也给社会稳定埋下了隐患。

二、我镇解决被征地农民的情况及主要做法

一直以来，我镇征用土地由地方政府直接介入征地活动，用地单位只需与镇政府签订协议，预收征地补偿费，政府再与村集体和农民协议征用，补偿款由村集体造册登记，政府依据册子发放补偿款。这种做法在一定程度上解决了征地款被拖欠、挪用的现象。但使农民在征地中处于比较被动的位置，当农民和政府就补偿、安置等问题无法达成协议时，农民要求解决的问题有时得不到有效地解决。

三、对加强农村土地征用管理的几点建议

1、各级地方政府及相关部门应提高对“土地是民生之本”的认识，在依法行政中牢固树立“以民为本”的理念，加强管理，逐步完善有关法律法规，进一步规范农村土地征用行为。

2、各地政府及有关部门要从严把好征地关，严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和土地利用计划，慎用征地权力，切实控制征地规模，要进一步发挥市场配置土地资源的基础性作用。

3、从我国国情出发，实行最严格的耕地保护制度，尤其是要重点保护基本农田，同时还要做好土地占补平衡工作，充分挖掘土地资源潜力，以促进土地资源可持续利用，保障国家粮食安全。

4、切实维护被征地农民的合法权益，进一步完善征地程序，着重解决征地规模过大、补偿安置不到位、同农民协商不够等突出问题。建立补偿标准听证制度，严格按法律规定落实补偿安置措施；急农民之所急，想农民之所想，补偿标准要合理公正，土地补偿费要及时到位。严厉查处拖欠、挪用、截留土地补偿费等违法行为。

第四篇：农村土地征用协议

土地征用协议

甲方：农户

乙方：林前村村委会

为加快本村农田的基础建设，改善农户的生产，经村两委会议、村民代表会议决议，现需征用甲方的部分土地作为建设林前村土地平整项目，双方现就土地征用事项协商，达成如下补偿协议：

一、征用时间：一次性永久征用。

二、甲方土地四至界线：

东至：，西至：，南至：，北至：。

三、甲方土地面积及征用补偿费：

土地面积及补偿：该地长米，宽米，总面积合计亩，补偿稻谷斤/年，折合人民币仟佰拾元整/年（￥：元/年）

注：稻谷价格按当年的市场价格为补偿标准。

四、补偿方式：征用补偿在项目验收结束后在每年的12月31日之前一次性付清。

五、双方的权利和义务：

1、合同签字生效，即表示乙方同意甲方的征用方案，没有异议；

2、合同生效后，该地块归乙方所有，乙方有权改变土地的用途；

3、土地征用后，甲方不得无故阻止、破坏、干扰乙方的改造、修建等正常施工。

4、若甲方违反合同，除全额退还乙方支付的费用外，另赔偿给乙方由此造成的一切损失；

5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地补偿款之外的其他补偿款；

6、未尽事宜甲方双方共同协商解决，可订立补充协议。

六、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方同意签字后，即具有法律效力。

甲方（签章并按手摸）：乙方（盖章）：林前村村委会

法人代表：

2012年月日

第五篇：农村土地征用程序

2011年8月14日星期日

农村土地征用程序

根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：

【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征

地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发„2004‟24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有

农用地的，不需拟定征地方案。

以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1.国务院批准的建设项目； 天下房地产法律服务网 2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。5.需要征用基本农田的； 6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 7.需要征用其他土地超过七十公顷的。

【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。

【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批

准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。

但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。

国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网 【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正

获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。、其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

【第十一步】如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

农村土地征用补偿标准

<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：

一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

二、青苗和附着物补偿费 1．青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。

三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征

地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。

五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。

六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定 另行制定。

<中华人民共和国土地管理法> 第二十七条土地补偿费按下列标准计付：

（一）征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；

（二）征用果园或者其他经济林地，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；原属耕地的，按同类土地补偿标准补偿；

（三）征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿；

（四）征用养殖生产的水面、滩涂，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；

（五）征用盐田，按水田补偿费的百分之五十补偿；

（六）征用其他未利用土地，按水田补偿费的百分之十五补偿。第二十八条需要安置的人员由集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体土地经营管理单位；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

第二十九条征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地

前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的补助标准，按该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍补助。征用果园和其他经济林地，按该土地被征用前四年平均年产值的三至五倍补助；征用盐田和有养殖生产的水面、滩涂，按该土地被征用前四年平均年产值的二至四倍补助。第三十条青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付：

（一）农作物按前三年平均年产值的一倍补偿；

（二）人工营建的水产养殖设施按其重置价格并结合成新补偿，苗种按工本费的百分之六十补偿；

（三）房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。具体标准由市、县人民政府制定，报上一级人民政府批准后执行。地上附着物为林（果、竹）木的，征用后砍伐的林（果。竹）木，归原所有者所有。其补偿费按下列标准计付：

（一）用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其商材积产值的百分之三十补偿；

（二）竹林按产值的二倍补偿；

（三）果树和其他经济林按征用前四年平均年产值的二至七倍补偿。但果树未产果的，按工本费的二倍补偿；已产果的，应当根据果树的生长周期和树势的盛衰，按其产值的四至七倍补偿；

（四）特种用途林。防护林按用材林同类林木标准的四至七倍补偿；

（五）薪炭林按用材林同类林木标准的百分之四十至百分之六十补偿。违法建筑物和征地公告发布后抢栽、抢种的农作物，不予补偿。

第三十一条下列建设项目征用土地，土地补偿费。安置补助费、地上附着物和青苗补偿费按本办法规定的补偿、补助标准幅度的低限计付：

（一）国防、军事用地；

（二）城市基础设施、公益事业用地；

（三）国家或者省重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）抢险救灾修建永久性建筑物和其他设施用地。修建地下防空设施，免收土地税费。

第三十二条依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的十五倍。国务院调整征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准后，省人民政府应当根据本省实际情况作相应的调整。

第三十三条平均年产值计算方法为：征用前三年（果树、经济林、按前四年）的平均年产量乘以国家规定的价格。国家没有规定价格的，按所在市、县物价管理部门公布或者认可的市场价格计算。

前款所指的平均年产量，以被征土地所在地统计部门统计的该乡（镇）前三年的平均年产量为准。

第三十四条非农业建设经批准使用国有农、林业。牧、果、茶、渔场的土地或者集体所有土地的，应当参照征地补偿标准和办法，支付补偿安置费用。

你的水田包括三项补偿费

1、土地补偿费应该按照被征用前三年平均年产值的十倍补偿，2、安置补助费：见第二十九条

3、青苗和地上附着物补偿费：见第三十条

中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：

一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

二、青苗和附着物补偿费 1．青苗

补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。

三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。

五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。

六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定 另行制定。