关于企业土地使用权会计核算的研讨报告

第一篇：关于企业土地使用权会计核算的研讨报告

关于企业土地使用权会计核算的研讨报告

何骏安徽省霍山县森防站 237200

引言

我国土地属于国家所有和集体所有，《宪法》规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。

企业土地的会计核算只能是土地使用权的核算，土地使用权指国家准许某一企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。

一、新中国土地使用权会计核算的历史沿革

建国以后，进行资本主义工商业的社会主义改造，土地逐步收归国有，形式上是城镇的土地国家所有和农村的土地集体所有。当时是实行土地无偿使用制度，土地由国家无偿划拨使用，不可交易，禁止出租，土地使用权无市无价，因此，土地的会计核算曾经是可有可无的。1955年1月31日国务院发布的《国营企业决算报告编送办法》规定“土地列入资产负债的价值，应依‘国营企业资产清理及估价暂行办法’第八条的规定。”即依估价列资产方的“固定资产——土地”，并相应列入固定资金。但仅作列示，并不计提折旧。

这种情况到1988年才发生改变，这一年通过的《宪法修正案》删去了《宪法》第10条第4款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。同年12月七届全国人大常委会根据宪法修正案通过了关于修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中删除了“禁止出租土地”的内容，并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。

为适应上述变化，1989年财政部在对《国营工业企业会计制度一会计科目和会计报表》进行第二次修订时（第一次修订是1985年），增加了“无形资产——土地使用权”的会计核算。但“无形资产——土地使用权”仅只反映未进行开发利用的土地，开发利用完成后应计入相关资产的价值。

1993年第五次全国性的清产核资。其主要任务之一是对全部国有企业占用的土地进行清查和估价，逐步建立国有土地基准价制度。财政部《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》规定：土地估价作为国家投资，在资本公积中单独反映。会计核算为增加固定资产，同时增加国家资本公积金，不计提折旧。

二、土地使用权会计核算的现行规定

2001年1月1日施行的《企业会计制度》规定土地使用权为无形资产，在财政部“关于印发《企业会计制度》的通知”中账务处理如下：企业购入的土地使用权，或以支付土地

出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记本科目（无形资产），贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本），借记“在建工程”等科目，贷记本科目（无形资产）。

企业会计准则第4号——固定资产》第14条规定“企业应当对所有固定资产计提折旧；但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入帐的土地除外”。

《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业在执行《企业会计制度》时，一般情况下自建、外购的房屋进行固定资产初始成本计量时，都包含取得土地使用权发生的费用。而按照2006年开始施行的新准则，对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，固定资产科目中不再包括为取得土地使用权支付的费用。企业可以根据自身情况选择会计制度，但是一旦执行，就不能随意更改。

2008年1月1日起施行《企业所得税法》规定：计入“无形资产——土地使用权”的，按土地使用权证明确的期限摊销，计入“固定资产——建筑物或构筑物”的按不短于20年的期限折旧，“固定资产——土地”不得计提折旧或摊销。这里的“固定资产——土地”是前述“资本主义工商业的社会主义改造”和“全国性清产核资”形成的估价入账的“单独计价入帐的土地”。

三、土地使用权作为无形资产核算的理论意义

无形资产是企业拥有或者控制的、能够提高企业异质性的、没有实物形态的、能带来或保证经济利益的、内生和外购的非货币性资产（刘海生，2008）。《企业会计准则第6号——无形资产》定义无形资产时，去掉了使用目的，明确了“可辨认”的特性。正是可辨认性使无形资产可以通过出售、让渡、许可权、出租、交换等独立或相关契约权利，使资产从企业结构体中分离出来，而不管资产项目本身是否属于让渡可能或从别的权利中表现为是否分离可能，都会由于契约形成具备法律效力的显示客观可分离特征。

我国的土地使用权从一开始就具有无形资产的特征。

《物权法》规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。中国的自然人、法人或其他组织所享有的不是土地所有权，而是土地使用权，是对国家或集体所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利。这种权利作为一种法律上他物权的一种，则具备无形、可控制、未来经济利益等特点。由于有明确的使用期限，获得时一般有明确的价格，属于无形资产的一种，因此被纳入无形资产进行核算。

土地使用权的使用年限通常与地上建筑物的使用年限不同，同一土地上不同建筑物的使用年限也可能不同，因此将土地并入地上建筑物一并提取折旧在计算上存在困难；同时由于土地使用权转入“在建工程”后停止摊销，从而造成土地使用权的中断，使企业的成本计量发生扭曲，对损益产生影响。《企业会计准则第6号——无形资产》，解决了困扰会计界多年的土地使用权与地上建筑物合并计量摊销的问题，将土地与其地上附着物进行了剥离，使土地使用权作为无形资产中的一项内容单独进行确认、计量与成本分摊（无法与地上附着物分开的土地除外），明确了土地使用权应独立于地上建筑物等固定资产进行会计处理的方式。

《企业会计准则第6号——无形资产》首次引入了投资性房地产的资产类别，规定了“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产”，对土地使用权的应用做出了明确区分。在此之前，由于土地流转受到法律的局限，理论界有种观点，认为中国司法管辖区域内，商事主体无法完全拥有国际会计准则意义上的投资性房地产。根据新颁布《物权法》，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，客观上形成了土地的永久使用权，不再必要作为无形资产核算。投资性房地产的规定反映了以投资为目的持有的土地真实价值的问题，实质上是作为一项不动产核算了，避免了土地资产的价值被低估。

四、土地使用权的会计核算

这里讨论的企业土地使用权的会计核算均不包括投资性房地产的土地使用权，如前所述，投资性房地产的土地使用权已经不是无形资产的范畴了。通常情况的土地使用权会计核算已在前面讨论过，总结一下：

“单独计价入帐的土地”形成有其历史原因，挂在固定资产账不作处理，不计提折旧，留待今后企业发生改制、投资、合营等变动时再评估处理，企业现在也不应把新购买的土地作为固定资产入账；执行《企业会计制度》的，土地使用权账面价值计入所建造的房屋建筑物成本的，其中土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，作为净残值预留；执行《企业会计准则第6号——无形资产》的，无论地上附着物是外购还是自建，土地使用权均作为无形资产单独核算摊销，无法分割的，作为固定资产核算计提折旧。

以下就实务中的特殊情况进行探讨：

1、三通一平等的账务处理。

三通是指通水、通电、通路，一平是场地平整，达到可以进行施工的程度。三通一平是基本建设项目开工的前提条件，应该属于土地使用权的范畴，一般政府出让的土地都至少达到三通一平，如果没有，也会在土地价格上有所折让。所以，企业自行平整场地是费用也应计入土地使用权的入账价值。这个可以从土地使用权的契税计税价格找到端倪：

国家税务总局下发《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函

[2009]603号）明确规定，“根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除”。

关于前期开发成本，有种观点认为应包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费，旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费，其他经营服务性费用如拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等，也就是说基本上和财税[2004]134号文件第一条第一款中协议出让内容一致。

现实情况中，有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖，房开企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地，土地出让之前为达到出让条件的前期必要的“七通一平”开发，包括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设一般都由土地储备机构负责，成交价格中包含政府所有应收的费用。有的则仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如果企业承受土地权属签订合同时注明按现状取得土地（可能土地未平整），需另行再支付前期开发费用的，则此部分费用也应当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。

例1：某公司在沿海地区购置了一块土地新建企业，该部分土地涉及到挖山填海，所以土地购置费较低，为8000万元，但是开山填海费用较大，为3亿元。开山填海费用与土地

购置费应合并一起计入无形资产——土地使用权。

2、企业支付土地使用权出让金后收到财政返还资金的会计核算

理论上说，企业收到财政扶持资金，这种财政返还的合规性本身就存在问题，但实务中经济业务只要发生了，会计就要进行处理。从一般操作看，企业都会刻意避免在正式的文件中表明补偿款金额与地价差额之间的关系，同时也不愿意马上冲减“无形资产——土地使用权”总额，造成报表资产减少。因此一般建议按实际收到的财政返还资金（补偿款）确认为递延收益，在土地使用权摊销年限内相应摊销该递延收益。

例2：某企业取得城西工业园200亩土地的50年土地使用权，与开发区签订的土地出让合同协议价格是每亩20万元，总价款4000万元，并规定“按照该公司与县政府合同之约定，该公司交齐总价款后，按每亩5.5万元留作优惠款，其余部分作为财政支持资金拨付给该公司”。缴齐价款企业收到了正式4000万元的收据，同时立即收到财政的1100万元的返还款。

缴纳土地价款时，借：无形资产 4000万元贷：银行存款 4000万元

收到财政返还款时，借：银行存款 1100万元贷：递延收益1100万元

摊销时，借：管理费用 80万元贷：无形资产 80万元

同时计，借：递延收益 22万元贷：营业外收入 22万元

3、土地购买佣金如何处理

例3：某公司需买一块土地，公司去找一个中间人，中间人说土地可以卖，但每一亩土地200万元，另外要加中介费10万元，现在一共要买40亩土地，意思就是佣金要400万，这400万公司如何做账？

首先要区分佣金、回扣或者商业贿赂，后两者不合法的。其次，佣金是在土地使用权转让时才会产生，土地使用权出让应该通过“招、拍、挂”程序取得，不涉及佣金问题。根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》财税〔2009〕29号的文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除”，“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额”，“企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除”。这说明这部分佣金是可以计入土地使用权入账价值并分期摊销的。

支付土地使用权价款和佣金时，现金是不可以的，借：银行存款 8400贷 无形资产 8400万元

4、无偿取得土地后又补缴土地出让金的核算

例4：这个例子其实并不鲜见。A公司2007年与土地管理局签订了土地出让合同，但是根据当时本地的政策文件，公司用地属于利用国有荒山，免受土地出让金，但土地出让合同中未约定土地出让金事项，A公司于2008年取得土地使用权证。后因上述行为与国家政策不符，2009年A公司与土地管理局签订补充协议，按挂牌价缴纳土地出让金。其无形资产及累计摊销是否需要按会计差错进行追溯调整？或者作为会计估计变更，而无需追溯调整？

由于公司2007年时未缴纳出让金的行为实际上是有当地红头文件作为依据的，而考虑到国内的实际情况，虽然可能知道与法规不符，但不能知道何时会要求补缴土地出让金，所以在取得土地时，应合理估计将来应补缴的土地出让金而计提准备金。在补缴土地出让金时，按补缴土地出让金和其他相关支出进入无形资产土地使用权价值，然后冲减已计提的准备金，余额按土地使用权剩余年限摊销，不必追溯调整。

如果未计提准备金，也不必追溯调整，直接按土地使用权剩余年限摊销。因为后来补交

出让金相当于政府收回了原先的非货币补助，同时企业支付对价取得一项新的资产（tony-onbn，中国会计视野论坛）。

5、特殊取得方式下土地使用权初始成本的确认

其实这是与第一个情况相反的例子。

例5：B公司系一运输仓储服务企业，公司为扩大经营、占据有利地理位置，向当地一国有企业购买10万吨级的水运码头。双方委托一家会计师事务所对码头上现有固定资产进行评估作价5000万元，其中：土地使用权评估价3500万元，房屋建筑物1000万元，机器设备（多数为固定安装，不能移动）500万元。B公司打算拆除房屋建筑物和机器设备，分两期将其改造成20万吨吞吐量的全天候码头。对于购入的土地使用权，B公司该如何入账？

通常做法，作为买方的B公司应当将所购买的资产分项以评估价入账，即土地使用权的入账价值为3500万元，房屋建筑物和机器设备分别记入固定资产的各项明细。对房屋建筑物及设备进行处置时，视情况转入在建工程或营业外收支。

首先根据“实质重于形式”的原则，B公司购买上述码头主要是看中该码头的特殊地理位置，并具备将现有10万吨级吞吐量扩建为20万吨级的条件，码头上原有的房屋建筑物和不可移动的机器设备等资产对B公司来说都是没有使用价值的。其次，如前面例1所述，房屋拆除费用也应计入土地使用权成本。所以，B公司应将全部购买成本5000万全部列入土地使用权价值中反映，处置房屋建筑物和机器设备的净值冲减地使用权价值。

五、土地使用权的会计核算存在的问题及对策的思考

1、土地账面价值和实际价值的背离。

国际会计准则第16号——“不动产、厂场和设备”，是适用于拥有土地的所有权并且持有目的为自用性土地的会计处理方法。它规定土地初始以成本计价，重估之后允许以重估值计价，同时对土地不计提折旧。土地通常具有无限寿命，因此，不提取折旧。而我国企业拥有土地使用权是有年限的，会计准则规定作为无形资产核算，应按照土地使用权年限进行摊销。实务中，常常出现土地价格飞涨，而企业账面价值还不及实际拥有土地价值的零头，报表资产与实际资产价值严重背离。由于不能直接对土地使用权重估入账，企业往往通过一些运作，利用评估，投资，资产置换，资产重组等方式把土地按实际价值重新入账，但代价高昂，搞活资本市场的同时却增加了企业的运营成本。由于土地使用权到期后续期政策还甚不明朗，以谨慎性原则，土地使用权成本是一定要摊销的。

主管国土资源的国土资源管理部门，其职能定位更多的立足于国家宏观调控的需要。国家将土地的供应作为像金融货币政策那样，看成是国家最重要的宏观调控手段（颜延，2005）。鉴于此，联系现在国内过分投机的房地产市场现状，希望政策面对土地使用权给出明确的长期预期是不现实的。因此，土地（土地使用权）按成本入账在规定期限内摊销，市场土地升值后，企业资本运作后又按评估价值入账，再按已经缩短的期限摊销。以后，土地继续升值，再评估，再运作，如此循环，无解。

2、土地使用权成本摊销

企业的土地使用权可以通过摊销、折旧，收回投入成本，这样必然减少企业应纳税所得额，企业所得税的减少也导致国家财政收入流失。而客观上，土地摊销额过大，同时土地又在升值，使土地是否摊销、摊销多少进入成本，成了企业调节报表利润的重要方式。

3、对策的思考

在土地使用权核算中，设置“土地使用权”和“土地使用权评估增值”两个总账科目，并定期在会计报表中进行披露。“土地使用权”科目主要核算初期取得的土地征用成本（包括购入、置换、非货币性交易、重组取得的土地使用权）和土地使用过程中摊销、后续支出等业务内容。土地上的建筑物、附着物及后期开发中发生的各项支出等，应根据其使用年限

分别作固定资产或者长期待摊费用按一定期限进处理。

“土地使用权估价增值”科目主要核算土地使用权定期评估和增、减值的情况，其价值只作为资产列示，不能摊销进入成本。相应的，在“资本公积”中设置“土地使用权估价增值”，不进入企业损益表。

土地使用权的披露，在资产负债表中将“土地使用权”和“土地使用权估价”作为长期资产单独列示，同时在报表附注中详细披露，包括使用面积、人员管理、重大事项的说明等。及时反映土地使用权的增加变化和潜在价值，客观反映企业购买、使用、处置土地使用权产生的现金流量

参考文献：

[1] 颜延，土地所有权制度对会计准则的影响，会计研究，2005年第1期

[2] 刘为，土地使用权会计处理探讨，财会通讯：综合版，2009年第10期

[3] 邓荣岳，关于土地成本核算的内地会计准则与香港会计准则比较，现代商业，2009年第30期

[4] 冯炎钧，土地使用权会计核算与涉税处理，财会通讯，2008年第5期

[5] 田朋，关于无形资产会计问题的几点思考，财务与会计：综合版，2010年第1期

[6] 刘美林，企业土地使用权会计核算刍议，财会通讯：综合版，2008年第5期

[7] 淡洁琼，土地使用权作为无形资产核算的问题及对策，财会通讯：综合版，2008年第9期

[8] 叶卫民，特殊取得方式下土地使用权初始成本的确认，中国财经报，2007年

[9] 中国会计视野论坛

[10]百度百科

第二篇：土地使用权情况调研报告（精选）

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题；也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。土地使用权与房屋所有权

土地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期；要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于宪法上所规定的土地所有权。另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为３０到５０年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

首先，土地使用权续展如何缴纳土地出让金?在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。可以按照土地的价值，根据各地不同情况，制定计算的标准，并且依照标准按年征收土地出让金。如果房屋所有权人没有及时缴纳土地出让金，则失去土地使用权。这种做法的缺点在于，当一个社区若干房屋所有权人没有按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回该社区的土地使用权？在人口密集的商品房住宅楼里，这样的问题可能会经常出现。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理？一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。土地使用权续展期限和费用

在解决土地使用权续展期限和费用问题时，我们必须坚持以下三个原则：第一，统筹兼顾原则，充分考虑到一级市场上土地出让金的计算依据和土地的保值增值情况，考虑到土地使用权人经济承受能力，考虑到前后规定的连续性；第二，有效利用原则，土地使用权续展期限和费用的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑到土地的实际用途；第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值，必须有利于财政收入的持续增加。

现在，不少人希望在内地建立类似于香港的土地批租制度。这是一种脱离实际的想法。作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期间，为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。在强调土地政府所有的前提下，为了确保政府正常运转和解决公共设施建设问题，将部分土地用名义地价的方式，租给一些机构。其他大量的土地，公开拍卖，并且将拍卖所得作为政府的财政收入来源。

第三篇：土地使用权情况调研报告

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题；也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。

土地使用权与房屋所有权

土地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。

根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期；要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于宪法上所规定的土地所有权。

另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为３０到５０年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。

土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

首先，土地使用权续展如何缴纳土地出让金?在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。可以按照土地的价值，根据各地不同情况，制定计算的标准，并且依照标准按年征收土地出让金。如果房屋所有权人没有及时缴纳土地出让金，则失去土地使用权。这种做法的缺点在于，当一个社区若干房屋所有权人没有按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回该社区的土地使用权？在人口密集的商品房住宅楼里，这样的问题可能会经常出现。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。

其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理？一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。

土地使用权续展期限和费用

在解决土地使用权续展期限和费用问题时，我们必须坚持以下三个原则：第一，统筹兼顾原则，充分考虑到一级市场上土地出让金的计算依据和土地的保值增值情况，考虑到土地使用权人经济承受能力，考虑到前后规定的连续性；第二，有效利用原则，土地使用权续展期限和费用的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑到土地的实际用途；第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值，必须有利于财政收入的持续增加。

现在，不少人希望在内地建立类似于香港的土地批租制度。这是一种脱离实际的想法。作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期间，为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。在强调土地政府所有的前提下，为了确保政府正常运转和解决公共设施建设问题，将部分土地用名义地价的方式，租给一些机构。其他大量的土地，公开拍卖，并且将拍卖所得作为政府的财政收入来源。很显然，这是一种带有寄生性、权宜之计性质的土地使用制度，内地绝对不能盲目全盘照搬。

制度设计不周延可能会带来一系列的问题，中国的土地制度必须从长计议。在不改变土地所有制的情况下，应当在土地出让的过程中充分考虑到地上物的使用寿命，争取做到土地使用权与地上物的使用寿命相统一。对于当前房地产开发中已经出现的房屋使用寿命与土地使用权期限不一致的问题，可以根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。如果重新批租土地，或者进行土地使用权的续展，必将导致土地使用权被房屋所有权所牵制，使得国家的土地所有权变得支离破碎，土地的效用难以发挥。

在明确了土地使用权期限之后，对那些地上建筑物具有长久存续价值的，可以批准土地使用权续展。但要取得新的土地使用权，必须缴纳土地出让金。否则，对于其他土地使用权人来说就是不公平的。土地出让金应当根据土地的市场价值进行计算。如果房屋所有权人不愿意缴纳土地出让金，则可以将地上建筑物捐赠给国家，或者捐赠给他人，由他人缴纳土地出让金。这样的制度设计，并不是为了剥夺公民的财产权，而是为了防止在土地使用权续展中出现新的不公。假如土地使用权人只需要缴纳工本费，就可以继续拥有土地使用权，那么，国家的土地所有权就会落空；假如土地使用权续展费用只是土地的增值部分(土地使用权的费用＝土地使用权市场价格－初次缴纳的土地出让金)，那么，国家的土地所有权仍然处于被虚化状态。只有按照土地使用权的市场价格，重新缴纳土地出让金，土地使用权的价值才能得以体现。如果土地使用权人未按合同规定缴纳土地出让金，应当承担违约责任。

总之，在土地国家所有的前提下，公民只能拥有土地的使用权。如果土地使用权长期存在，并且不受土地所有权约束，那么，土地的国家所有也就没有了现实意义。当然，在完善土地使用权的过程中，必须充分考虑到房屋所有权人的切身利益，必须在制度设计上处理好各方面的关系。在笔者看来，我国可以采取土地出让金分期分批缴纳的方式，随时提醒房屋所有权人权利的期限和边界，国家通过及时充分有效地行使自己的土地所有权，实现物尽其用。在必要时，国家还可以征收不动产税，防止部分公民购买房屋，囤积居奇，从中牟利。

第四篇：土地使用权情况调研报告

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题；也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。

土地使用权与房屋所有权

土

地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。

根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期；要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于宪法上所规定的土地所有权。

另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为３０到５０年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。

土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

首先，土地使用权续展如何缴纳土地出让金?在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。可以按照土地的价值，根据各地不同情况，制定计算的标准，并且依照标准按年征收土地出让金。如果房屋所有权人没有及时缴纳土地出让金，则失去土地使用权。这种做法的缺点在于，当一个社区若干房屋所有权人没有按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回该社区的土地使用权？在人口密集的商品房住宅楼里，这样的问题可能会经常出现。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。

其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理？一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。

土地使用权续展期限和费用

在解决土地使用权续展期限和费用问题时，我们必须坚持以下三个原则：第一，统筹兼顾原则，充分考虑到一级市场上土地出让金的计算依据和土地的保值增值情况，考虑到土地使用权人经济承受能力，考虑到前后规定的连续性；第二，有效利用原则，土地使用权续展期限和费用的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑到土地的实际用途；第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值，必须有利于财政收入的持续增加。

现在，不少人希望在内地建立类似于香港的土地批租制度。这是一种脱离实际的想法。作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期间，为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。在强调土地政府所有的前提下，为了确保政府正常运转和解决公共设施建设问题，将部分土地用名义地价的方式，租给一些机构。其他大量的土地，公开拍卖，并且将拍卖所得作为政府的财政收入来源。很显然，这是一种带有寄生性、权宜之计性质的土地使用制度，内地绝对不能盲目全盘照搬。

制度设计不周延可能会带来一系列的问题，中国的土地制度必须从长计议。在不改变土地所有制的情况下，应当在土地出让的过程中充分考虑到地上物的使用寿命，争取做到土地使用权与地上物的使用寿命相统一。对于当前房地产开发中已经出现的房屋使用寿命与土地使用权期限不一致的问题，可

以根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。如果重新批租土地，或者进行土地使用权的续展，必将导致土地使用权被房屋所有权所牵制，使得国家的土地所有权变得支离破碎，土地的效用难以发挥。

在明确了土地使用权期限之后，对那些地上建筑物具有长久存续价值的，可以批准土地使用权续展。但要取得新的土地使用权，必须缴纳土地出让金。否则，对于其他土地使用权人来说就是不公平的。土地出让金应当根据土地的市场价值进行计算。如果房屋所有权人不愿意缴纳土地出让金，则可以将地上建筑物捐赠给国家，或者捐赠给他人，由他人缴纳土地出让金。这样的制度设计，并不是为了剥夺公民的财产权，而是为了防止在土地使用权续展中出现新的不公。假如土地使用权人只需要缴纳工本费，就可以继续拥有土地使用权，那么，国家的土地所有权就会落空；假如土地使用权续展费用只是土地的增值部分(土地使用权的费用＝土地使用权市场价格－初次缴纳的土地出让金)，那么，国家的土地所有权仍然处于被虚化状态。只有按照土地使用权的市场价格，重新缴纳土地出让金，土地使用权的价值才能得以体现。如果土地使用权人未按合同规定缴纳土地出让金，应当承担违约责任。

总之，在土地国家所有的前提下，公民只能拥有土地的使用权。如果土地使用权长期存在，并且不受土地所有权约束，那么，土地的国家所有也就没有了现实意义。当然，在完善土地使用权的过程中，必须充分考虑到房屋所有权人的切身利益，必须在制度设计上处理好各方面的关系。在笔者看来，我国可以采取土地出让金分期分批缴纳的方式，随时提醒房屋所有权人权利的期限和边界，国家通过及时充分有效地行使自己的土地所有权，实现物尽其用。在必要时，国家还可以征收不动产税，防止部分公民购买房屋，囤积居奇，从中牟利。

第五篇：企业土地使用权转让合同1

企业土地使用权转让合同书

甲方(出让方)：A公司

乙方(受让方)：B公司

甲方已从潜山县梅城镇政府手中取得潘铺工业园区20亩土地使用权，为发

展地方土特产品瓜蒌子，带动周边农户规模化种植，甲方将潘铺工业园的2亩土地出让给乙方，该土地主要用于地方土特产品瓜蒌子的加工生产。为明确各自的权利和义务，双方本着平等、互利、自愿、有偿的原则，通过友好协商，达成如下条款，共同遵守执行。

第一条宗地位置、面积及用途

1．宗地位置：位于潜山县潘铺工业园(确切位置见附件中的规划红

线图)。

2．宗地面积：总用地2亩，甲方在本合同签订后10日内提

供有关地块图纸给乙方。

3．土地用途：主要用于地方土特产品瓜蒌子工业厂房及配套设施建设，经营范围为：①瓜蒌子种苗培育、生产加工瓜蒌子及土特产品的销售。

4．土地使用年限：伍拾年。自颁发该地块的《国有土地使用证》之

日起计算，配套设施建筑用地的使用年限按有关法律规定执行。期满土

地使用权无条件归国家所有。

第二条土地费用及支付方式

1．土地按本工业园规划要求平整后出让，2亩土地出让价

格为每亩人民币5万元(包含办理《国有土地使用证》等费用)，总地价

款10万元。

2．付款：分期支付，在本合同签订之日起，2亩土地的地价款

在壹年内分两次全部付清。第一次款项在本合同签订当日内，乙方向甲

方支付首期2亩地价款的20％，即人民币2万元。甲方在收

到乙方首期地款后60日内办妥2亩《国有土地使用证》给乙方，乙

方在30日内付清全部土地余款8万元整。

第三条土地使用权及其变更

1．乙方依法取得《国有土地使用证》的土地，在使用期限内享有国

家赋予土地使用者的一切合法权利。但取得《建设用地批准书》的土地

不能用于抵押贷款。

2．乙方转让地上建筑物和其他附着物所有权时，其使用范围内的土

地使用权随之转让，本合同载明的权利、义务也随之转移。乙方应在转

让合同签订后60日内，到房屋土地管理部门办理土地使用权、建筑物产

权过户手续。

3．乙方出租、转让、抵押房产和土地使用权时，乙方应履行本合同，租赁、抵押、转让合同的内容不得违背本合同中有关规定，乙方转让土

地时，新的受让方须向甲方承诺执行本合同的有关规定j乙方在租赁、转让、抵押合同签订后30日内，到房屋土地管理部门办理登记手续。

4．乙方须按照城市规划要求和本合同规定使用土地。乙方如需要改变土地用途和规划条件，应事先提出申请，经甲方和市规划管理部门审查批准后，按有关规定办理。

第四条投资开发期限

乙方须在取得《国有土地使用证》或《建设用地批准书》后壹年内

动工开发，每年完成每期开发建设土地面积不少于35％，由于办理各有

关手续及配套设施未能及时提供等问题延误的，开发期相应顺延。乙方

动工开发期限可以提前。

第五条土地使用和规划条件

1．规划要求：规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定，符合工业用地要求。

2．定标与立界：出让地块根据标有坐标点的用地红线图，由测绘单

位在地块各转点定桩、埋设混凝土界桩。乙方应采取有效措施，保证上

述界桩或界石不被移动或遭受破坏。如果在土地使用期限内，界桩或界

石被移动或破坏，乙方应立即书面向甲方提出报告，申请重新测定及立

界。因丢失、损坏、移动界桩或界石而重新测量、设定界桩或界石所需

费用均由乙方支付。

3．市政基础设施要求：乙方在该地块内进行建设时，有关道路、用

水、用电、用气、电信、排水及其他设施的工程须符合总体规划，与地

块主干道、主管线相衔接，向有关部门办理申报手续后再行施工。

第六条土地使用权终止

土地使用权在使用年限届满，以及提前收回或土地灭失等原因而终

止的，终止手续按《土地管理法》中有关规定办理。

第七条违约处罚

1．乙方未按本合同的约定支付地价款，每延期一日按滞纳款项的万

分之四向甲方缴付滞纳金，延期付款超过1踟日，甲方有权解除本合同，乙方已支付的地价款不得要求甲方返还。

2．甲方未按本合同规定壹年内办妥《国有土地使用证》交给乙方，每延期一日按地价款的万分之三向乙方支付违约金，延期超过180日，乙 方有权解除本合同，并向甲方索回全部已付地价款。