由小产权房清理透视土地违规乱象（推荐阅读）

第一篇：由小产权房清理透视土地违规乱象

由小产权房清理透视土地违规乱象

华本城市地产研究院人力资源中心主任聂振黛

一个月前，一则“北京市清理79处小产权房”的报道甚嚣尘上，让沉寂已有时日的小产权问题再一次成为人们关注的焦点。报道称7月开始的北京小产权房清理整治工作初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的项目。尽管此次清理整顿力度惊人，但在民间滋生多年的小产权房现象早已形成了庞大的客户根基，且产业链完整，村镇政府也摸索出一套与制度博弈的方法论，对土地违规行为的衍化升级早已超越了建设小产权房的范围，各种违规行为愈演愈烈，成为了国家土地制度的顽疾。违法开发何时休

小产权房的出现乃至“繁荣”的历史，可以追溯到上一轮房价暴涨之前。其成为社会关注的热点，是从2007年开始的，这一年，建设部发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。也是从这一年开始，小产权房伴随清理整顿一路跌跌撞撞发展壮大。

尽管有关部门三令五申，但上述小产权房不但没有停建，还在持续热销。以北京为例，小产权房主要分布在通州、昌平、房山这些城乡结合部。有些区域已经发展出成片大规模小产权房聚集区，聚集区面积往往高达数平方公里，涵盖普通住宅、四合院、花园洋房、别墅等建筑形式，不一而足。今年9月，在中央14部委一片“清理整顿”声中，北京、辽宁、山东、江苏、广东等地小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。毋庸置疑，小产权房现象的产生有其历史原因，由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。房价过高和限购政策使城市购房需求逐渐转向郊区村镇，某种程度上弥补了城市商品房有购买能力的有效供给不足。这种情况在全国有相当的普遍性，这些“小产权房”实际上就是建在农村集体土地上的商品性住宅。甚至一度很多业界专家学者论证给小产权房正名，认为是土地制度不完善催生了小产权房。

违法圈地升级

村镇政府自主的开发项目构成了这部分小产权房的主体，由外地有实力开发商与村镇政府合作的项目更多地以“变种“的形式，绕过了土地监管，而这部分才是国家需要从源头把控的内容。对此，虽然已有很多被查处的案件可以借以警示，但详细分析下来，每每对此类案件的处置都是雷声大、雨点小，最后落在实际责任人身上的真正罪责几乎可以忽略，而更多地是由其他位微言轻者“替罪”。

去年三亚“铁锤行动”查处的小产权房案例中，被告人、外地开发商黄某因非法占用农用地罪，被三亚市城郊人民法院判处有期徒刑两年，缓刑三年，并处罚金2万元。2万的罚金对于一个开发商而言无异于瘙痒，有期徒刑两年缓刑三年更使判决流于形式。

更为轰动的是此前香河大规模“违法圈地”事件的查处，涉及到万科、五矿、富力、万

通等多家知名开发商，案件中香河县政府以低价租用农民数千亩耕地，再以高价倒卖给开发商用于开发。处理结果是香河县长等9名官员被处分。其中香河县政府县长被记行政记大过，香河县国土资源局局长被撤职。仔细品味这个处理结果，实际上力度不算大。国土资源局长其实充当了县长的替罪羊。无独有偶，此前鄂尔多斯轰动一时的星河湾违规案件的查处，也是以鄂尔多斯市政府已向自治区政府作出书面检查，东胜区政府和鄂尔多斯市发展和改革委员会、市国土资源局、市住房和城乡建设委员会、市规划局已分别向鄂尔多斯市政府作出书面检查而告终。对于涉案的多数官员的个人处罚最高就是行政记大过。而代表星河湾受到惩处的个人，外界宣称是星河湾公司副总经理温晓斌，“因涉嫌非法占用农用地罪，已移送司法机关处理。”这是近年来大型房地产企业涉及的土地违规案件中，罕见的司法介入个案。据知情人士透露，温晓斌其实只是保安出身，案发前担任鄂尔多斯星河湾物业经理，实为鄂尔多斯项目违法占地案的“替罪羊”。所谓移送司法机关，只是把案卷材料由国土部门移送至司法部门，具体司法部门怎么处理、是否立案，都是由司法部门自己决定。通常有的地方执行，有的地方可能什么都不做。在星河湾缴纳了800多万罚款后，规划范围内的地块手续已经补办齐全，规划范围外土地的地面建筑虽然责令拍卖，但至今没有动作。

鄂尔多斯星河湾项目违规案件，不会给业界留下任何警示。相反，还有可能鼓励地方政府在“央地博弈”中继续创新。最近几年政府投资力度大，地方政府有造城冲动，官员希望突破政策的条条框框。

土地违规幕后

国家对于农用地尤其是耕地的保护，更多地是为了保护广大农民的根本利益。而令人寒心的是，国内80%的土地违法由地方政府主导。一些地方热衷于加快征地和出让土地，忽略了征地应有的法律程序和应当承担的民生职责，压低农用地真实价格实现扩张，侵害了农民利益，因非法征地引发的群体性事件，已占全国农村群体性事件的65%以上。

地方政府在征地和卖地之间能获得巨大收益，由此而来的土地财政，给地方政府带来极大的征地冲动。另外，开发商的违规成本也很低，即使被查处，也有机会补办手续，继而合法化。通常的操作是：政府与农民签署一份“预征收协议”，补偿之后，将一整片土地征收为国有土地，以后根据建设项目的进展，结合国土资源部下发的指标，分批转为建设用地。上述“土地管理创新手法”类似于“征转分离”，政策上并不允许，但在地方上十分普遍。国土资源部与地方政府亦有默契，被征地农民不闹则不追究，闹了就可能叫停。

这类操作中，地方政府和企业的利益被紧密地捆绑起来。政府引入开发商，除获得地价款外，往往还能获得巨额借款；作为回报，政府可以为开发商免除相关的土地增值税。对开发商而言，能够低价获得大片土地，还有政府的最低收益保证。此外，土地监督程序上的缺陷也让地方政府有空可钻。地方国土局集征收、出让、执法监察等功能于一体，权力过于集中。而且一旦发现问题，也是自己查处自己。

杜绝农村土地违规现象的根本方法是深化土地产权制度改革，以土地产权制度改革盘活土地资本。完善土地使用产权制度改革模式，着力破解合作社发展资金瓶颈。推动零散土地流向成方连片集中流转转变，把土地流转与发展农民专业合作社有机结合。引导村居干部、能人大户、种植能手领办创办合作社，规模流转经营土地。全面提高农村土地价值，使村镇政府不再依靠一次性卖地来生存，而是有效利用土地形成可持续发展模式。

第二篇：2016小产权房清理整治工作方案

2016小产权房清理整治工作方案

为有效遏制违法建设、销售“小产权房”行为，切实规范土地和房地产开发市场，促进全县新型城镇化和新农村建设健康发展，根据《国土部、住建部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和省市有关会议精神，现结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。

二、目标任务

全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。

三、清查整治的方法步骤

全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从2016年12月10日开始到2016年1月10日，分四个阶段进行。

1、动员部署阶段（2016年12月10日至12月15日）。组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。

2、摸底调查阶段（2016年12月15日至12月25日）。对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。

3、查处阶段（2016年12月26日至1月5日）。对排查出的违法案件，由国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局、所涉镇等单位进行联合行动，对违法在建、在售的“小产权房”坚决叫停，依法依规严肃查处；对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件进行公开处理，依法强制拆除。

4、总结上报阶段（2016年1月6日至1月10日）。县“小产权房”清理整治工作领导小组办公室对本次“小产权房”清理整治开展情况进行汇总，报县政府及上级主管部门。

四、工作要求

1、健全机构，加强领导。县政府成立县开展违法建设、销售“小产权房”清理整治工作领导小组（简称县“小产权房”清理整治领导小组），由县政府分管副县长任组长，县国土局、住建局主要负责人任副组长，监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等部门负责人为成员，负责全县“小产房权”清理工作的组织领导和协调指导工作。领导小组办公室设在县国土局，负责“小产权房”清理整治日常工作。并从国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等单位抽调人员组成清理整治工作组，分组开展清理整治工作。

2、精心组织，密切配合。各成员单位要在县“小产权房”清理整治领导小组的统一领导下，结合各自职能，切实加强协作配合，形成工作合力，按照“小产权房”清理整治的内容和要求，把握重点区域，进行全面彻底清查，不留死角；要严格执法执纪，对依法应当拆除或没收的建筑物和坚决予以拆除或没收，确保清理整治成效。

3、加强宣传，营造氛围。“小产权房”是在集体土地上建设并销售的商品住房，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，对推进城镇化、加快城市建设带来很大影响和阻碍。各镇和相关部门要切实提高认识，加强“小产权房”清理整治工作的宣传力度，充分利用电视、网络、报刊、短信、标语、宣传车等宣传媒体和宣传工具，向干部群众宣传开展“小产权房”清理整治工作的重大意义和具体内容，告知购买“小产权房”存在的风险，让政策宣传到村入户，营造浓厚的舆论氛围，推动“小产权房”清理整治工作深入开展。

4、加强监管，严明纪律。国土局、住建局等职能部门要切实履行职责，采取有力措施，加强监管。各镇要对集镇及周边安置区进行一次集中清理，未开工的“筒子楼”项目一律不得再开工建设。纪检监察部门要加强责任追究，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、建设用地批准书、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地使用权登记和房屋所有权登记手续的，要严厉问责，追究相关部门及工作人员责任。对从事参与或支持、包庇、纵容“小产权”违法行为，监管不力、失职渎职、滥用职权、权钱交易的将依法依纪给予严肃处理，构成犯罪的，追究刑事责任。

第三篇：小产权房清理整治方案

小产权房清理整治方案

http://baike.baidu.com/view/4427459.htm

小产权房清理整治方案（Small property right room cleaning up improvement plan ；Clean house property renovation program）。

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小产权房清理整治方案定义

小产权房清理整治方案[1]，也叫小产权房清理整治政策方案，是国土资源部执法监察局局长李建勤在2010年9月27日国土资源部召开12336国土资源违法举报工作座谈（培训）会后接受采访时表示的、近期出台小产权房问题的处理方案。

但他并未透露该方案的具体内容。

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小产权房清理整治方案所处状态

国务院正征求意见

有报道称，国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房清理整治政策方案。李建勤证实，方案已经上报国务院，国务院正在向相关部门征求意见，但对方案公布时间表问题，李建勤只表示，或将会很快公布，但公布时间并未明确。

记者了解到，就在两周前，相关部门也已经结束了全国多地小产权房调研活动，这其中包括山东济南、河南郑州以及江苏南京等小产权房违法现象严重的城市进行了调研并了解点上的情况，调研部门业已形成调研结果，将为小产权房的处理提供借鉴。

“一刀切可能性不大”

小产权房是拆是留，在学界也有截然不同的观点。27日，有参与小产权房课题研究的国土部人士预计，解决小产权房问题，采取“一刀切”的可能性不大。

李建勤曾在2010年5月国土部举行的发布会上表示，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。国土资源部部长徐绍史在是年“两会”期间接受本报采访时称，小产权房摸底调查工作将在一年左右得出结果。此后，针对小产权房的不同情况将出台清理政策。编辑本段

小产权房问题、现状及原因分析

针对北京小产权房问题，李建勤介绍说，北京市的违法线索多分布在新农村建设中的违法土地现象以及小产权房问题。在国土部12336开通一年接听违法线索分布中，河北省以2575个位居榜首，山东以2296个位居第二，北京以976个排名第6位。

■北京判例

尚未销售的拆除卖出的等候处理

本市在整治和处理小产权房过程中，一个可资借鉴的判例是怀柔区杨宋镇出售集体土地建房一案。该案今年在被国土部挂牌督办后，市国土管理局、怀柔区政府提出四点处理意见。

这四点处理意见为：一是对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电停水措施；二 是对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小 产权方处理政策出台后一并处理；三是对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究开发商、村干部等有关人员的责任。

但更多的情况是，面对小产权房，国土部门执法乏力。记者从市国土局通州分局了解到，我国各地国 土部门均设立有执法人员，对土地违法的查处目前主要有三种形式，分别是卫星扫描、执法人员巡视以及群众举报。但存在的问题是，发现问题容易，执法效力较 低。“我们没有执法权。”通州国土分局执法队负责人说。

■他山之石

洛阳全国首设国土公安

针对小产权房顽疾，个别城市其实已经在尝试“开刀问诊”，并且取得了不错成效。

早在2007年10月，洛阳市公安局国土资源警察支队在市国土资源局正式揭牌成立，成为我国第 一支国土资源警察支队。洛阳市公安局在《关于规范和明确国土资源警察支队职责权限的通知》中明确规定，国土资源警察支队要加强对各县（市）国土资源部门的 指导和协调工作，监督办理各类国土资源违法犯罪案件。

2009年6月，南京市公安局在市国土资源局设立联络室，挂牌为南京市公安局经济犯罪侦查支队驻市国土资源局公安办公室。此举实现行政执法与刑事执法的有机衔接，有力遏制土地矿产违法行为。

■成因释疑

小产权房如何形成？

记者从国土部门了解到，小产权房形成，在一定程度上和我国施行的城乡二元结构有关。具体而言，农民在宅基地上盖房和在村集体土地盖房居住并不违法。但城市居民通过购买的形式，获得农村土地上的住房，就相当于侵占了农民的权利。随着城市房价的畸形高 涨，一些乡镇和开发商利用政策漏洞，违规建设和出售小产权房，不少城市人因其价格低廉，明知没有产权保障，也毅然涉险买房。

第四篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日

第五篇：2012小产权房最新政策

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据悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

参加本次全国国土资源工作会的河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

对于这一建议，国土部并未给出明确答复，但工作人员告诉记者，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

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