我国土地使用权类型分析

第一篇：我国土地使用权类型分析

我国土地使用权类型分析

1988年4月12日全国人大七届一次会议通过的宪法修正案中关于“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的这一规定，正式从法律上确立了我国土地有偿使用制度，土地使用权成为可交易的对象，为我国土地市场的建立奠定了坚实的基础,同时也形成了以土地使用权为核心的土地立法模式。

土地使用权是我国土地使用制度的法律体现形式，指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益和部分处分的权利，是一种从所有权中分出来的财产权，这种权利根据我国的法律规定，可依法转让，是一种可变动的权利。国家对土地使用权的一系列法律规定构成了当前我国土地使用权制度的基本内容。我国现行法律法规中的“土地使用权”概念已远远突破了传统民法意义上的“使用权”，其内容已不单纯是使用，还包括含了一定的收益和处分权，例如，国有土地使用权经一定程序设定后，便具有对抗一般人的法律效力，出让土地使用权还可以转让、出租、抵押。我国当前法律中的“土地使用权”事实上已成为一项相对独立的用益物权。

一、我国国有土地使用权的分类

国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用国有土地并取得收益的权利，在当前法律中，按其设定的方式及权利内容分为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权。这一划分明明确了国有土地使用权的取得方式、权利内容和性质，具有一定的科学性和合理性，也符合我国国情。纵缆当前我国国有土地产权，也基本上以此为基础形成了出让土地使用权、承租土地使用权和划拨土地使用权“三权鼎立”的局面，三种土地产权的正常运作构成了当前我国土地市场的全部。

1、出让国有土地使用权

出让国有土地使用权是土地使用者通过交纳土地出让金，办理出让手续等程序从国家那里获得的一种国有土地使用权，是通过国有土地使用权“出让”这一行为取得的。国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家将国有土地使用权在一定期限内通过招标、拍卖、挂牌或协议方式出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。

土地使用权的出让年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让土地使用权的最高年限因土地用途不同分别作了规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

“出让土地使用权”作为一个独立的土地使用权可以说最早出现在1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，这一条例中虽然没有明确提出“出让土地使用权”这一词，但是其中的第一章至第六章中所说的“土地使用权”实质上就是“出让土地使用权”，1994年7月5日全国人大通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》和1998年8月29日全国人大修正的《中华人民共和国土地管理法》正式将出让土地使用权写进了法律。可以说“出让土地使用权”这一土地使用权类型的出现，正式确定了我国土地使用权的财产权地位，具有历史性意义，为我国土地使用制度改革从法律上提供了保障。出让土地使用权同其他两种权利相比，在当前是较为完善的一种土地使用权，在法定的期限内其权利内容是相对完整的，是一种独立的财产权，土地使用权人可以进行转让、出租、抵押等处置行为。

2、租赁（承租）土地使用权

租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家订立国有土地使用权租赁协议，并按年向国家缴纳租金而取得的一种土地使用权。租赁土地使用权是土地使用权人通过国有土地使用权“出租”这一行为获得的一种土地使用权。国有土地使用权出租指国家将土地使用权出租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，由土地使用者按年向国家缴纳租金的行为。1998年12月24日国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》中将“国有土地租赁”作为国有土地有偿使用的方式之一，首次在行政法规中确立了“租赁土地使用权”的法律地位，1999年7月27日，国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》对这一权利进行了细化；1999年5月31日，上海市人民政府发布《上海市国有土地租赁暂行办法》，以地方规章的形式正式确立了租赁土地使用权在地方土地管理中的法律地位。可以说这一土地使用权的出现，弥补了国有土地使用权出让制度的一些不足，承租土地使用权与出让土地使用权相比有权利内容的不完整性特点，由于其取得方式是通过按年缴纳租

金来获得的，因而其权利内容与出让土地使用权相比是不完整的，从严格意义上来讲，它仅限于使用者按约定的用途使用，如果要转租或抵押必须要经过出租方批准，从法律性质上讲，它应是一种债权，而非具有相对完整意义上的物权。但是，根据我国当前的土地管理立法趋势，我们也在逐步强化出租土地使用权的物权功能，比如，1999年国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》通知中规定，承租人在按规定支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。在实践中，一些经济比较发达土地使用制度改革比较快的地区，如上海市、山东的威海等地也在其地方性规定中对“租赁土地使用权”作了比较完整的规定，如可以抵押等。可见，随着我国土地使用制度改革的进行，承租土地使用权将不断完善，设置转让、转租、抵押等权能将是我国土地使用制度改革和土地立法的必然趋势，目前，这种方式正在从试点走向全面推广的过程之中，并取得了良好的效果，它弥补了国有土地使用权出让制度的一些不足，但是这有待于我们尽快从立法上明确。

3、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过法定程序无偿或低偿取得的土地使用权，它一般没有期限的限制。其范围主要限于机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地等。它是土地使用权人通过“行政划拨”方式取得的一种国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，或者将土地无偿交付给土地使用者的行为。

划拨土地使用权权利主体包括：国家机关、企事业单位、个人等，由于历史原因，当前的划拨土地使用权的主体是复杂多样，相当广泛的，但我国法律对今后设定划拨土地使用权的主体却是有着严格范围的限制的，主要限定在国家机关、人民团体、符合有关条件的企事业单位和个人。划拨土地使用制度可以说在我国土地使用制度改革以前就存在，但是直到1990年5月19日国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中首次明确提出了

“划拨土地使用权”，并将期其作为土地使用权的一个种类，1994年全国人大通过的《城市房地产管理法》和1998年全国人大修正的《中华人民共和国土地管理法》正式将土地使用权划拨写进了法律。按照《城镇国有土地出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》等规定，划拨土地使用权经过批准后是可以转让、出租和抵押的。当前解决我国土地二级市场供应不足，其关键是打通划拨土地（城市存量土地大部分为历史形成的划拨土地）进入市场的通道，将存量划拨土地纳入市场中来，增加供应量。这里关键也是划拨土地使用权流转与完善问题。

通过以上分析我们可以看出，出让土地使用权、租赁土地使用权和划拨土地使用权都包含了占用、使用、收益和处分等权能，但它们之间在处分权的行使程序和内容又有所不同：出让土地使用权在土地使用期限内，具有相对完整的处分权（包括：转让、出租、抵押和作价出资等内容）；租赁土地使用权包含的处分权从当前的实践及地方立法来看也是相对完整的，但其行使要经过出租方的批准，但从立法趋势上来看，这里的“批准”应是形式上的，除在法定例外条件下审批机关原则上都应批准；划拨土地使用权，尤其是历史上形成的划拨土地使用权，原则上不禁止流转，经批准也可具有转让、出租、抵押和作价出资（入股）等处分权。

二、土地立法中有关土地权利设置探讨

1、以“地上权”代替“土地使用权”

其实，在我国土地使用制度中的土地权利设置上一直存在着争议，有人就认为“土地使用权”的称呼容易与现实生活中的一般使用权相混洧，建议用“地上权”或其它相关概念代替。这一观点有一定的道理，但是由于土地权利制度的建立和完善对国家政治、经济生活都将产生重大影响，因此，我们必须慎重，在土地权利制度的建立和发展过程中适当借鉴国外经验也是应该的。但是，我们也应看到，在各国法律的发展进程中，互相借鉴，甚至直接移植的实例不少，但是在以土地权利为核心的物权法或民法典中各国都是自成一套体系，立法者对本国的特定历史发展和实际状况较权利体系本身更为关注。在国际上，既有通过立法将土地使用权扩大化，即债权物权化的立法倾向；也有对所设置的地上权利加以较多限制，使物权与债权不易区分的立法倾向，因此，我们在引进外国经验时，不宜简单地从大陆法系或英美法系中搬用一个模式或几个名词，因为作为一个概念的名称准确性并不重要，重要是概念的内涵。因为土地权利的立法中存在着较强的地域及社会背景色彩，而缺乏普遍性，即在某个国家或地区证明是

合理有效的制度，并不一定适用于其他国家或地区，这就说，我们在土地权利立法中要慎重审视其必要性与可行性。

当前，我国土地使用制度中已基本建立起了以土地使用权为核心的土地产权体系框架，我们的土地权利制度建设应在这一范围内进行，而不应另起炉灶。否则，将引起土地产权领域的混乱。我国宪法和土地管理法都规定：土地的使用权可以依法转让。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位和个人使用。这些规定都是完善我国当前土地使用制度的基础。

2、在集体农用地上设立发展权

发展权，这英美法系的一个名字，其内容主要是指农用地改变用途变为建设用地的权利，由于这一权利的行使不仅决定着土地价值的巨大变化，也决定了一个国家或地区土地利用的模式。在西方一些土地私有制国家中，土地所有权的内容是相当完整的，国家为了从整个社会利益出发来规范土地的合理利用，通过向农地所有权人购买等方式将发展权集中国家手里。而在我国，集体土地所有制作为特定历史条件下，从土地私人所有向国家所有过渡的一种特殊形态，其权利一开始就是不完整的，1998年修订实施的《土地管理法》规定了土地的用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地等，这都表明我国集体土地所有者对集体土地没有完全的处置权。西方所讲的“发展权”在我国早已掌握在国家手里，农民集体土地所有权从其产生时起就没有包括这一权利。

按照市场经济国家通行的惯例，土地发展权归社会公共所有，理由是土地增值主要来源于地区经济增长，而地区经济增长则得益于地区公众劳动、基础设施的公共投资、政府公共补贴及各种优惠政策扶持等。从这个意义上讲，当前我国土地的发展权尚未真正得到体现，土地增值被掩盖在房地产增值中，其结果是本应由社会公有的增值收益流入了房地产开发商的口袋，加剧了社会收入的不合理分配。因此，当前我们急需要解决的不是设立“发展权”问题，而是如何保障土地增值的公共性质和政府对国有土地的合法收益。

土地立法中的法律移植(对称法律继受),简单地说就是对国外优秀土地立法吸收同化,从对我国土地立法的完善上来说，应该是必要的。但是在法律移植过程中，以下因素是必须要考虑的：一是我国土地资源自然条件的特点；二是我国目前的经济发展水平和发展阶段；三是我国法律文化背景、社会制度及风俗习惯、道德观念与西方差异；四是与之相配合的相关制度建设。因而在借鉴国外经验时，就不应单纯地就某土地权利论权利，而应充分把握这种土地权利形成与存在的社会、历史、经济、政治等背景原因，并将其与我国现阶段的状况及社会条件对比分析，从而避免借鉴中的盲目性。自80年代以来，全国人大通过了大量的法律，但是由于许多法律的条文名称、内容在很大程度上是参照西方国家的现有法律制定的，这些法律产生于西方社会发展的历史之中，带有其传统政治观念的内涵，而几千年来中国社会中人们之间的法律关系具有很不相同的传统。因此，在许多领域中虽然有了相当完善的法律规范，但并未出现我们预期中的法治文明。

可见，当前土地立法的关键不是从国外法律中引入几个“法律名词”，而是如何将西方法制的一些精髓体现在我国立法实践中，并与我国的社会文化背景进行有机的融合。我们不否认土地立法需要在物权理论等西方传统法学理论的指导下进行，但是物权法的建立，只能解决土地私权体系，为私权保障提供框架，但解决不了土地交易规则、土地使用登记、土地分配等公权性问题。因此，我国的土地立法必须立足于我国国情，服务于我国经济建设的全局，从整体上进行系统完善，切忌盲目照搬西方的理论来评价和指导当前我们的土地立法，以免犯教条主义的错误。看着我的眼睛。

第二篇：专题三：我国土地使用权出让与划拨

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我国土地使用权出让与划拨

我国实行的是土地的社会主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有土地，可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。

《城市房地产管理法》第八条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

所以只有国有土地使用权才能进入市场，以下讲解的都为国有土地使用权的转让与划拨。

一、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。主要内容：

1.土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。根据土地管理的有关法规，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式，但协议的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

2.土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地外，否则应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；如果土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获政府批准的，土地使用权由国家无偿收回。

3.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年.二、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳--------------------------精-------

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补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国划拨土地使用权有以下含义：

1、土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。

土地使用权划拨无需划拨双方协商，土地使用者只要经过法定的程序，即可获得土地使用权。

2、划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得。

依《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，有偿划拨的形式也只是支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金小。

3、划拨土地使用权无使用期限的限制。

《城市房地产管理法》第22条2款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

4、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”

注：第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

（1）、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）、领有国有土地使用证；

（3）、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；

（4）、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

应当指出，在土地使用者因客观原因不需要使用土地或不按批准用途使用土地时，国家有权注销国有土地使用证，收回土地使用权。

5、土地使用权划拨具有社会公益性。

《土地管理法》第54条规定，“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

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（1）、国家机关用地和军事用地；

（2）、城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）、法律、行政法规规定的其他用地。”2、3、4、以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

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第三篇：农村四荒土地使用权及流转分析

农村四荒土地使用权及流转分析

根据中华人民共和国水利部1998年12月15日印发的《治理开发农村“四荒”资源管理办法》第三条规定：本办法所称“四荒”，是指农村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解释，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒滩(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的简称。治理开发农村集体所有的“四荒”，是提高植被覆盖率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生态环境和农业生产条件，促进农民脱贫致富和农业可持续发展的一项重大战略措施。

荒山，指尚未开垦或开发过的山，又或指偏僻、人迹罕至的山。荒，因无人治理而草木丛生或干旱贫瘠;山，一般指高度较大，坡度较陡的高地。

荒沟，是指没有农业生产条件，不适合耕种的沟。

荒丘，指的是荒凉的土堆。

荒滩，指的是荒漠的滩涂。

荒地，荒废或未开垦的土地。

荒坡，就是没有开垦的坡地，他不算基本农田，可以进行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚难利用而致荒芜的天然草地。有两种类型：一是森林被破坏后成为次生疏林地，树木郁闭度大于10%，生长杂草为主的土地;二是难以利用而致荒芜的缺水草地以及海拔高、气候寒冷、山高路远、缺少安全牧道的高山草地。

治理开发和承包“四荒”土地

“四荒”范围和土地类型，由县级以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。“两山”是林地的组成部分，不在“四荒”之列。农村集体经济组织内的农民以及社会单位和个人都有参与治理开发和承包“四荒”的权利，同等条件下，本集体经济组织的农民享有优先权。

“四荒”承包方案必须经村民大会三分之二以上成员或者村民会议三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年，并由当事人双方签订合同或协议，经县级人民政府批准后生效。依法获得的“四荒”使用权受法律保护，享有继承、转让、抵押或参股联营的权利。“四荒”可实行招标承包。[合同下载：荒滩地承包合同书]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其应得的承包收益，依照《继承法》的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。继承人既可以是本集体经济组织成员，也可以是本集体经济组织以外的人。

另外，根据《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》明确要求，“四荒”界定必须通过政府组织土地行政主管部门会同有关部门编制土地分类和划定土地利用规划，“四荒”的范围、土地类型界定、“四荒”的土地登记和土地开发审批等有关手续也将由土地管理部门会同其他部门共同把关。对“四荒”使用权承包、租赁或拍卖必须严格按程序规范进行，并切实保护治理开发者的合法权益。承包方案要规定治理开发“四荒”的范围、期限、方式与程序、估价标准，明确治理开发的内容、要求等，经村民会议或者村民代表大会通过，依照有关土地管理法律、法规须报经县级以上人民政府依法批准的，应办理有关批准手续。

“四荒”土地使用权的变更

承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。

通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租;对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。

第四篇：土地使用权申请书

申请人：

住所地：

法定代表人：（主要负责人）姓名、职务、电话

申请事项：

事实与理由：

此致

xx人民政府

申请人：

年月日

三、举一范例供制作时参考：

土地使用权申请书

申请人：xx省xx市xx制药厂

地址：xx省xx市xx路

法定代表人：xx

申请事项：申请人因引入外资扩大生产规模，进行基础建设，现依法申请生产用地8000平方米。

事实与理由：

申请人是国家“七?五”计划重点建设项目，经过十多年的发展壮大，现已发展成为以制药为主，养殖、种殖、贸易为辅的大型企业集团，成为我国制药行业的排头兵。为进一步扩大生产、提高产品质量，本厂于1995年与美国xx制药公司共同出贵，拟建一条具有国际先进水平的药品生产线，约需建厂房6座，科研楼一座，外籍科学家公寓一座，共占地约8000平方米。而目前我厂现有空地仅100多平方米，远远不能满足进一步扩大生产的需要。为了解决这一问题，现根据《xx市国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，特向xx市人民政府上地管理部门提出如下用地申请：申请用地面积为8000平方米，土地位置在本市之内，最好能与本厂旧址毗邻。

以上申请，敬请批复。

此致

xx市人民政府

申请人：xx市xx制药厂

法定代表人：xx

第五篇：实用土地使用权申请书

下面关于土地使用申请书范文的文章由xiexiebang.com范文大全小编统一整理，希望对您有帮助。

土地使用权申请书

申请人：___________省___________市中航贸易中心

地址：______省______市______区______路______号

法定代表人：赵_________ 职务：____________

申请事项：申请人因职工缺乏住房，现依法申请生活用地______平方米。

事实与理由：

申请人自______年成立以来，现已发展成为拥有科、工、贸多种产业的经济实体，现有职工人数______人。但自成立时建有___座住宅楼之外，至今未建新的职工住宅，职工现有平均住宅面积为___平方米，远远不能满足现有职工的住房要求，住房问题已成为制约申请人进一步发展的一大障碍。为解决申请人生活用地不足，职工居住条件差这一问题，申请人根据《______市国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，特向______市人民政府提出如下用地申请：申请用地面积为______平方米，土地位置在本区之内，申请人愿与被申请人具体协议土地使用权的出让金。以上申请，敬请批复。

此致

______市人民政府

申请人：___省___市中航贸易中心(盖章)

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法定代表人：赵________________(签名)

附：1.申请人职工住居面积统计表1份;

2.申请人员工人数统计表1份。