以股权转让方式实现土地使用权转让的方式（5篇材料）

第一篇：以股权转让方式实现土地使用权转让的方式

以股权转让方式实现土地使用权转让的方式、原因、效力之分析

河南天坤律师事务所李显楼

2011年5月6日，安某三人将自己拥有某实业公司的100%的股权转让给了钱某等人，因为该公司没有债权债务，也没有任何纠纷，公司资产仅有50亩土地，所以股权转让的相关手续办理的较为顺利。然，在完成股权变更后，公司向当地的主管部门申办先关开发手续时，并告知该块土地涉嫌非法转让，故暂停办理该地块的相关手续。委托人十分不解，明明是通过股权转让的方式收购的公司，怎么会涉嫌非法转让土地呢？况且该块土地使用权并没有发生转移，当地相关部门似乎在以行政手段干预经济交往。

经笔者了解，类似于该公司的遭遇的远不止一家。江苏省常州市陆阿生因转让房地产公司股权被依“非法倒卖土地使用权罪”审查起诉，安徽蚌埠市也对“非法倒卖土地使用权”案进行了判决。海南省国土部门更是开全国之先河，出台了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》以下简称《通知》。其中第五条明确表示要“完善土地二级市场管理防范恶意炒卖土地行为。”而该条中最引人注目的是“严禁以股权转让为名变相违规转让土地使用权。”为什么普通的股安全交易会和土地使用权转让联系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事责任。那么，股权转让和土地使用权转让之间有什么区别和联系？为什么近年来通过股权转让来实现土地使用权转让的事件越来越多？通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定？带着这些问题，笔者进行了一些研究。

一、股权转让和土地使用权转让的区别

（一）概念不同

股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。股权内容包括自益权和共益权两种性质的权利。自益权是指股东为自身利益而可单独主张的权利，主要包括公司盈余分配请求权、剩余财产分配请求权、股份转让过户请求权等财产权利；共益权是指股东为公司利益兼为自己的利益而行使的权利，主要包括股东会议出席权和表决权、知情权、查阅权、诉讼权等参与性权利。

土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。根据《城市房地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。

（二）构成要件不同

在土地使用权转让中，转让的标的是土地使用权，转让的主体是土地使用权人，因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，是在原来合法使用基础上的再次转移；二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体----土地使用权人之间，即转让

方、受让方必须在同一时点同时存在。在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。

在股权转让中，转让标的是股东登记依法所享有的公司股份，股东权利和股东责任，而不仅仅是公司出资人的出资额，更不是他曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间和股东与其他第三人之间的关系。因此，构成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权发生了转移，在股权转移中股东构成发生变动二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式，是公司法人财产的一部分。股东依法转让股权时，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变，不属于土地使用权转让的范畴。

（三）转让条件不同

土地使用权转让应严格根据《城市房地产管理法》第三十八条规定执行，第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：⑴已支付全部土地出让金；⑵取得土地使用权证；⑶开发已完成一定的工作量。

公司股权转让除股份有限公司、上市公司对特定股权转让有特殊限制外，有限责任公司股权转让则都应遵循一般性规定，即《公司法》第七十二条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。

（四）调整的法律不同

土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。这些法律法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。

股权转让则适用《公司法》、《合同法》、《证券法》等一系列有关法规所调整。

（五）登记部门不同

土地使用权发生转让的，双方当事人应依法申请办理变更土地登记，土地变更登记的管理部门为各地的国土资源管理部门。有限责任公司股权发生转让的，也需办理变更登记，变更登记的管理部门为公司登记的工商行政管理部门。

二、近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因。

经笔者了解，近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因，大概有

以下几个方面：

（一）政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。

（二）便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。按照该程序完成一块土地使用权的转让，将需要很长的时间周期，而且一旦在某一环节出现问题，就会直接影响土地使用权的交易。同时，政府主管部门对于双方申报的价格还要组织相应的专业机构进行评估。作为交易双方来说，交易的成本越低对双方就越有利。所以一旦评估，交易双方将没有任何空子可钻。这也是交易双方不愿直接交易的原因。

（三）股权转让方式可以避免缴纳繁重的税务负担。按照我国税收征管方面的法律规定，土地使用权转让需要交纳契税、土地增值税、营业税等十余种税收。一宗土地交易按正常的缴纳标准少则几百万，多则几千万。对交易双方来说这种成本是看得见、摸得着的。交易双方如果有别的方法，交易双方毫不犹豫的会选择更有利于自己的方式。

（四）股权转让方式手续简便，办理快捷，而且成本较低。一个正常公司的股权转让，如果转让双方没有特殊的要求（比如公告），股权转让的变更手续，三天就能办理完毕。而且股权转让的登记机关在审查股权转让时，只进行形式审查，并不进行实质性审查，这就给转让双方更多的空间。

三、通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定

由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件，而且由于直接进行土地使用权转让，必须缴纳契税、营业税和土地增值税，税负较重，这使得在实践中房地产开发商们经常不直接转让土地使用权，而是转让拥有土地使用权的公司的股权，从而使受让股东获得对土地的间接控制权和利用权。对此种行为的法律效力，司法实践中主要有两种意见。

一种意见认为，该行为系以合法形式掩盖非法目的，即当事人的真实意思为转让土地使用权，但因法律的强制性规定而无法以土地使用权直接转让的方式实现，因此以另一个法律行为（转让股权）掩盖真意，以实现同一效果。此外，此种行为恶意规避国家关于房地产

法（主要是《城市房地产管理法》第三十八条的规定）和税法的相关规定，属于规避法律的行为，因此应当认定无效。

另一种意见认为，该行为合法有效，理由在于，公司股权转让是公司法所保护的法律行为，股权转让并不导致土地使用权权属的转移，土地仍是原公司的财产，股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。任何股权变动都会导致资产控制状态的变化，不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力。同时，税法制度允许当事人在不违反法律的强制规定的情况下合理避税。如果认定此类行为无效，将会削弱股权的流通性，违反公司制度的基本特征，影响交易安全和效率。

笔者认为，当事人以股权转让形式获得被转让股权公司的资产，主要是房地产项目及土地使用权，规避了在房地产项目及土地使用权中转让应当符合的法定条件，表面上看，似乎是以合法形式掩盖了非法目的。但是，不能简单地得出这样的结论。因为，当事人要想取得一个房地产项目可以有两种可供选择的方式，其一是直接转让该房地产项目，其二是间接收购该房地产项目所在的公司，这两种方式本身都是合法的。目前，法律、法规对直接转让房地产项目规定了严格的限制条件，但是对收购房地产公司的股权并没有施以同样严格的限制，所以实践中以收购房地产公司股权方式达到受让房地产项目的做法屡见不鲜。这的确存在规避法律的问题，但至少目前这种规避还是合法的，仍是当事人在法律允许范围内的合法选择，至多说是“钻了法律的空子”。如果国家认为，确实需要对此类行为严加调整，完全可以通过完善立法加以解决。所以，不应当仅因为当事人规避了直接转让房地产项目的法律限制，就认定股权转让合同无效，两者是不同的法律关系，须分别判断。

另外，当事人在股权转让合同中故意约定低价，规避以正常价格转让股权时应当缴纳的税收，属于恶意串通，损害国家利益的行为，此种行为无效。但需要指出的是，由此种行为导致的合同无效，不是整个股权转让合同的无效，而仅仅是股权转让合同中的价格条款无效。股权转让合同仍然有效，但是当事人恶意串通，逃避税收，损害国家利益的行为无效，必须按照包括所谓拆迁补偿款、项目补偿款等在内的实际交易价格，依法补缴税款，并接受处罚。

综合以上内容分析，有关部门认为以股权转让方式实现土地使用权转让的情形涉嫌非法转让土地使用权，从而干预股权转让行为，这种做法没有法律依据，仅是对法律的错误理解。所以，笔者认为，目前情况下，以股权转让方式实现土地使用权转让仍是当事人最便捷、成本最低的操作方式。

第二篇：以股权转让方式实现房地产项目转让协议范文

以股权转让方式实现房地产项目转让

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务：

甲、乙双方本着平等协商、互惠互利的原则，经友好协商，就 XXXX有限公司（以下简称“目标公司”）股权转让事宜达成如下协议，以资共同遵守： 第一条： 转让标的

甲方同意将其持有的目标公司 90％的股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。经甲方确认，目标公司拥有的全部合法资产为：

1、土地资产：位于XXXX路，以出让方式取得的总面积xx亩（含征购道路xx亩，净地xx亩）的国有土地一宗，土地用途工业用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。该地块目标公司已于xx年xx月xx日与X市xxx签署了《协议书》，目标公司已向xxx支付了协议书约定的全部款项。国有土地使用权证尚未办理完毕。

2、目标公司名下的其他无形资产和有形资产。（有形资产详见附件一《资产明细表》）

3、本协议签订后，甲方不得对上述资产另行处置。第二条：转让价格

经双方协商确定，股权转让总价款为：人民币xxxx万元（￥xxxx，000元）。第三条：转让条件

1、甲方必须提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的批准文件和目标公司内部批准股权转让的股东会决议；

2、乙方必须提供其股东会同意乙方受让甲方转让目标公司中所持有股权的批准文件；

3、甲方应提交具有审计资格的会计师事务所对目标公司财务的审计报告；

4、甲方必须确保上述xx亩（含征购道路xx亩）土地在签订协议时未设定抵押担保、未被司法机关或者仲裁机关进行查封、未被政府收回、土地用途不变和可办理立项报建手续；

5、甲方享有和承担股权转让完成前目标公司所有的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，并确认本协议第一条所述资产为合法拥有、股权转让完成后（以工商变更登记完成为准）所发生的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，均与甲方无关。第四条：付款方式及责任

1、定金的支付及责任

（1）为保证本协议的切实履行，自本协议签署后XXX个工作日内，乙方向甲方支付人民币xx万元（￥xx000元）的履约定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履约定金后，甲方立即停止目标公司的一切经营业务，并且在20日内将目标公司公章由双方进行封存（为完成本协议所必须进行的工作除外），同时甲方向乙方出示下列相关证件、文件和资料的原始件，并向乙方提供与原件核对无误的复印件：

A．目标公司名下实有负债及或有负债的明细表（具体指目标公司最近三个月的资产负债表）； B.有关目标公司拥有的土地使用权属证明文件，包括但不限于《协议书》、缴费单据； C.目标公司企业法人营业执照正、副本； D.目标公司企业法人代码证正、副本；

E.目标公司最近一次的验资报告、章程及工商登记材料； F.目标公司国税、地税登记证正、副本； G.目标公司完税证明文件。

2、股权转让价款的支付方式及责任：

（一）第一期支付条件及责任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

A.甲方向乙方提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的股东会决议和目标公司同意股权转让的股东会决议；

B.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定审计资格的会计师事务所对目标公司出具的财务审计报告； C.甲方通过会计师事务所在30日内连续三次在《XXX报》刊登目标公司的债权债务申报公告； D.在公告期内，如无任何第三人对目标公司的资产提出合理的书面异议或者无任何债权人申报债权或者任何第三人申报债权后甲方提供了相应的担保或者进行了清偿。

（2）当甲方履行完毕本条第1款、第2款第（一）项第（1）目所规定的义务后15或XXX个工作日内，甲方办理将目标公司90％股权转让给乙方的工商登记变更手续并将目标公司的法人代表按照乙方指定人选予以变更，乙方应当及时出具办理股权变更登记的所有文件及手续,同时甲方会同乙方办理目标公司资产及公司资料（包括但不限于公章、合同章、财务章、工商执照等）移交手续。在甲方满足以上（A.B.C.D）全部条件后并且办理完毕移交手续后，乙方需在股权变更（以工商局核准的登记最终日期为准）的同时向甲方按时、足额地支付人民币XXX万元（￥xx，000元）的股权转让款。

（二）第二期支付条件：

（1）在甲方协助目标公司取得本协议所涉及地块土地使用权证且乙方支付了第一期股权转让款后30个工作日内，乙方向甲方支付剩余的股权转让款人民币玖佰xx万元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民币叁佰陆拾万元折抵该部分款项。

（2）乙方须将上述应支付给甲方的定金、股权转让款等款项直接汇入甲方指定或中级法院的帐户：户名 xx公司，帐号：xxxx，开户行：xxx支行。第五条：与股权转让有关的税费承担

甲方、乙方在办理股权转让过程中所发生的税费由甲、乙双方按照法律规定分别承担；与本次股权转让有关的财务审计、债权债务公告等所涉及的费用，由甲方承担；甲方协助乙方办理项目报建等手续所须费用由乙方承担。

第六条：本协议书签订并生效且办理完毕工商股权变更登记手续后，乙方有权进驻本协议所涉及的地块项目，进行前期开发投资准备工作，如土方工程、勘察、立项设计、土地平整、三通工作、以及建设必要的工作用房等工作，甲方应积极配合。第七条：违约责任

1、甲方违约

（1）若甲方未按照本协议第四条确定的内容履行本协议，从违约之日起，甲方按照乙方已付款项以每日万分之五的违约金付给乙方，如果超过30天甲方仍未履行完毕约定事项的，乙方有权解除本协议，甲方必须以乙方支付的定金的双倍返还给乙方。

（2）本协议生效后，若乙方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因甲方原因未能按照本协议将其持有的目标公司90％股权转让给乙方，则视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应当向乙方双倍返还定金；并偿付乙方已支付给甲方的全部转让款以及乙方已在目标公司土地上的投资。

2、乙方违约

（1）若乙方不按本协议确定的时间按时、足额地支付股权转让价款，则每逾期一日，乙方按照当期未付款的千分之五的标准向甲方支付违约金；如果超过30天乙方仍未支付完毕当期股权转让金，经甲方催告后，乙方仍未支付完毕当期款项，则甲方有权解除本协议，定金不予返还乙方，乙方应赔偿甲方在办理目标公司股权转让过程中所发生的一切直接和间接费用，且乙方在上述地块上的投资归甲方所有。

（2）本协议生效后，若甲方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因乙方原因未能按照本协议收购甲方持有的目标公司90％股权，则视为乙方违约，定金不再返还乙方，本协议自动终止；同时乙方应支付给甲方因履行本协议所发生的所有直接费用（包括但不限于债权债务公告费、财务审计费等）。协议双方如有上述之外的其他违约行为，守约方有权要求违约方赔偿相应的经济损失。（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费、执行费等）。第八条 特别约定

1、甲方承诺除提供的债务材料外，再无其它债务。对于交接日前漏债、对外担保、隐形债务等一切未提供的已产生和潜在的债务，一律由甲方承担责任，与乙方无关。

2、如目标公司因不可归责于双方的原因导致在本协议生效后6个月内未能办理完毕土地使用权证手续的，双方同意终止本协议，各方依照本协议已经取得的财产和（或）资产应在15个工作日内返还给相对方，双方互不负违约责任。第九条：争议的解决

因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议、纠纷，各方应协商解决。如协商不能达成一致，各方同意采取下列方式加以解决：

依法直接到铜陵市仲裁委员会进行仲裁。第十条： 生效条款

本协议经双方授权代表签字及盖章并收到乙方交付的履约定金之日起生效。第十一条：其他条款

本协议经双方协商一致可以修改、补充或解除。本协议的任何修改、补充以及附件均构成本协议不可分割的一部分，具有同等效力。

双方确认，本协议系自愿签署，对本协议项下双方的权利义务已经明确。本协议一式四份，协议双方各执两份，具有同等法律效力。甲方：（盖章）公司 授权代表（签名）： 乙方：（盖章）公司 授权代表（签名）：

缔约日期：二○一二年 月 日

第三篇：国有土地使用权转让方式及条件

国有土地使用权转让方式及条件

国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

国有土地使用权转让方式

1、出售;

2、交换;

3、赠与;

4、以土地使用权作价出资或入股;

5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;

6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

7、以房地产抵债的;

8、其他(继承)。

国有土地使用权转让条件。

除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)经有批准权的人民政府审批。

国有土地使用权转让程序

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序

(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

(2)向县以上国土部门提交转让申请;

(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价;

(4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

(5)登记发证。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序

(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

(2)向县以上国土部门提交转让申请;

(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;

(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;

(5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

(6)登记发证。

第四篇：以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法

以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法

2011年5月6日，安某三人将自己拥有某实业公司的100%的股权转让给了钱某等人，因为该公司没有债权债务，也没有任何纠纷，公司资产仅有50亩土地，所以股权转让的相关手续办理的较为顺利。然，在完成股权变更后，公司向当地的主管部门申办开发手续时，并告知该块土地涉嫌非法转让，故暂停办理该地块的相关手续。委托人十分不解，明明是通过股权转让的方式收购的公司，怎么会涉嫌非法转让土地呢？况且该块土地使用权并没有发生转移，当地相关部门似乎在以行政手段干预经济交往。

经笔者了解，类似于该公司的遭遇的远不止一家。江苏省常州市陆生因转让房地产公司股权被依“非法倒卖土地使用权罪”审查起诉，安徽蚌埠市也对“非法倒卖土地使用权”案进行了判决。海南省国土部门更是开全国之先河，出台了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》以下简称《通知》。其中第五条明确表示要“完善土地二级市场管理防范恶意炒卖土地行为。”而该条中最引人注目的是“严禁以股权转让为名变相违规转让土地使用权。”为什么普通的股权交易会和土地使用权转让联系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事责任。那么，股权转让和土地使用权转让之间有什么区别和联系？为什么近年来通过股权转让来实现土地使用权转让的事件越来越多？通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定？带着这些问题，笔者进行了一些研究。

一、股权转让和土地使用权转让的区别

（一）概念不同

股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。股权内容包括自益权和共益权两种性质的权利。自益权是指股东为自身利益而可单独主张的权利，主要包括公司盈余分配请求权、剩余财产分配请求权、股份转让过户请求权等财产

权利；共益权是指股东为公司利益兼为自己的利益而行使的权利，主要包括股东会议出席权和表决权、知情权、查阅权、诉讼权等参与性权利。

土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。根据《城市房地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。

（二）构成要件不同

在土地使用权转让中，转让的标的是土地使用权，转让的主体是土地使用权人，因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，是在原来合法使用基础上的再次转移；二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体----土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。

在股权转让中，转让标的是股东登记依法所享有的公司股份，股东权利和股东责任，而不仅仅是公司出资人的出资额，更不是他曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间和股东与其他第三人之间的关系。因此，构成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权发生了转移，在股权转移中股东构成发生变动二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式，是公司法人财产的一部分。股东依法转让股权时，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变，不属于土地使用权转让的范畴。

（三）转让条件不同

土地使用权转让应严格根据《城市房地产管理法》第三十八条规定执行，第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列

条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：⑴已支付全部土地出让金；⑵取得土地使用权证；⑶开发已完成一定的工作量。

公司股权转让除股份有限公司、上市公司对特定股权转让有特殊限制外，有限责任公司股权转让则都应遵循一般性规定，即《公司法》第七十二条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。

（四）调整的法律不同

土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。这些法律法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。

股权转让则适用《公司法》、《合同法》、《证券法》等一系列有关法规所调整。

（五）登记部门不同

土地使用权发生转让的，双方当事人应依法申请办理变更土地登记，土地变更登记的管理部门为各地的国土资源管理部门。有限责任公司股权发生转让的，也需办理变更登记，变更登记的管理部门为公司登记的工商行政管理部门。

二、近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因 经笔者了解，近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因，大概有以下几个方面：

（一）政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国

务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。

（二）便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。按照该程序完成一块土地使用权的转让，将需要很长的时间周期，而且一旦在某一环节出现问题，就会直接影响土地使用权的交易。同时，政府主管部门对于双方申报的价格还要组织相应的专业机构进行评估。作为交易双方来说，交易的成本越低对双方就越有利。所以一旦评估，交易双方将没有任何空子可钻。这也是交易双方不愿直接交易的原因。

（三）股权转让方式可以避免缴纳繁重的税务负担。按照我国税收征管方面的法律规定，土地使用权转让需要交纳契税、土地增值税、营业税等十余种税收。一宗土地交易按正常的缴纳标准少则几百万，多则几千万。对交易双方来说这种成本是看得见、摸得着的。交易双方如果有别的方法，交易双方毫不犹豫的会选择更有利于自己的方式。

（四）股权转让方式手续简便，办理快捷，而且成本较低。一个正常公司的股权转让，如果转让双方没有特殊的要求（比如公告），股权转让的变更手续，三天就能办理完毕。而且股权转让的登记机关在审查股权转让时，只进行形式审查，并不进行实质性审查，这就给转让双方更多的空间。

三、通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定

由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件，而且由于直接进行土地使用权转让，必须缴纳契税、营业税和土地增值税，税负较重，这使得在实践中房地产开发商们经常不直接转让土地使用权，而是转让拥有土地使用权的公司的股权，从而使受让股东获得对土地的间接控制权和利用权。对此种行为的法律效力，司法实践中主要有两种意见。

一种意见认为，该行为系以合法形式掩盖非法目的，即当事人的真实意思为转让土地使用权，但因法律的强制性规定而无法以土地使用权直接转让的方式实现，因此以另一个法律行为（转让股权）掩盖真意，以实现同一效果。此外，此种行为恶意规避国家关于房地产法（主要是《城市房地产管理法》第三十八条的规定）和税法的相关规定，属于规避法律的行为，因此应当认定无效。

另一种意见认为，该行为合法有效，理由在于，公司股权转让是公司法所保护的法律行为，股权转让并不导致土地使用权权属的转移，土地仍是原公司的财产，股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。任何股权变动都会导致资产控制状态的变化，不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力。同时，税法制度允许当事人在不违反法律的强制规定的情况下合理避税。如果认定此类行为无效，将会削弱股权的流通性，违反公司制度的基本特征，影响交易安全和效率。

笔者认为，当事人以股权转让形式获得被转让股权公司的资产，主要是房地产项目及土地使用权，规避了在房地产项目及土地使用权中转让应当符合的法定条件，表面上看，似乎是以合法形式掩盖了非法目的。但是，不能简单地得出这样的结论。因为，当事人要想取得一个房地产项目可以有两种可供选择的方式，其一是直接转让该房地产项目，其二是间接收购该房地产项目所在的公司，这两种方式本身都是合法的。目前，法律、法规对直接转让房地产项目规定了严格的限制条件，但是对收购房地产公司的股权并没有施以同样严格的限制，所以实践中以收购房地产公司股权方式达到受让房地产项目的做法屡见不鲜。这的确存在规避法律的问题，但至少目前这种规避还是合法的，仍是当事人在法律允许范围内的合法选择，至多说是“钻了法律的空子”。如果国家认为，确实需要对此类

行为严加调整，完全可以通过完善立法加以解决。所以，不应当仅因为当事人规避了直接转让房地产项目的法律限制，就认定股权转让合同无效，两者是不同的法律关系，须分别判断。

另外，当事人在股权转让合同中故意约定低价，规避以正常价格转让股权时应当缴纳的税收，属于恶意串通，损害国家利益的行为，此种行为无效。但需要指出的是，由此种行为导致的合同无效，不是整个股权转让合同的无效，而仅仅是股权转让合同中的价格条款无效。股权转让合同仍然有效，但是当事人恶意串通，逃避税收，损害国家利益的行为无效，必须按照包括所谓拆迁补偿款、项目补偿款等在内的实际交易价格，依法补缴税款，并接受处罚。

综合以上内容分析，有关部门认为以股权转让方式实现土地使用权转让的情形涉嫌非法转让土地使用权，从而干预股权转让行为，这种做法没有法律依据，仅是对法律的错误理解。所以，笔者认为，目前情况下，以股权转让方式实现土地使用权转让仍是当事人最便捷、成本最低的操作方式。

第五篇：土地使用权转让

土 地 使 用 权 转 让 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方联系电话:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方联系电话:____________________________________ 土地使用权转让合同内容

一、合同当事人双方: 甲方(出让人):张忠国 乙方(受让人):金文超

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

二、合同标的: 甲方(出让人)自愿将甲方的私人土地法律规定之相关使用权属,有偿转让给乙方(受让人)。出让的土地宽：3米，长：自紫云自治县大营镇金龙村金家坝组湾头省道315起至金文超房屋左边土地边界。

三、合同金额

本合同项下土地转让金额总计人民币大写:壹万元整(小写10000元整)。

四、付款方式:合同签定日以现金支付一次性交清。

五、本合同项下出让土地的用途为:道路用地

六、双方责任

1、出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。

2、甲方确认其家人(包括父母亲及兄弟姐妹)对本合同项下的转让交易无任何异议,必须保证对该土地享有合法的使用权,且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则,甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。

3、该土地使用权转让后,乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转租、收益和处分权,甲方不得以任何理由加以干涉,若需办理相关法律手续,甲方应当无条件予以协助。

4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。

5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利,甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。

6、若遇该土地有权属纠纷,由甲方(出让人)出面解决,所造成的费用损失,由甲方(出让人)承担,乙方(受让人)不承担任何费用;

7、若遇到国家政策性变化,均不影响本合同履行;

8、该土地若被国家或村集体征用,所得收益和相关补偿概由乙方单独享有,甲方不得主张任何权利,且甲方必须协助乙方实现上述权利。

9、在乙方如约付清各款项后,本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续,甲方全部权属所有人,不得对本次交易产生其他分割要求,乙方依然拥有完全该标的物处置权。

七、违约责任: 当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约,甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外,应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失,除此之外,还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约,自愿放弃所支付的相关费用。

八、本合同未尽事宜,可在该合同第八条进行协商补充,补充内容同样生效。

九、本合同为最终合同,如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础,并将本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式两份,双方当事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,依法向当地人民法院起诉。

十二、本合同于年月日在中华人民共和国贵州(自治区、直辖市)紫云自治 市(县)大营（镇）金龙（村）金家坝（组）签订。

甲方:(出让人)(章)乙方(受让人)(章):

年月日