许豫宏教授：旅游地产开发运营的三大综合价值

第一篇：许豫宏教授：旅游地产开发运营的三大综合价值

许豫宏教授：旅游地产开发运营的三大综合价值

首先旅游地产的区域产业链价值要从旅游产业的驱动力来体现，随着旅游产业成为国家战略支柱产业，其关联作用、拉动作用、融合作用、辐射作用等逐步突显出来。首先是围绕旅游地产产业为核心的多产业横向连动发展将成为区域经济里程碑式的新模式。这里所说的多产业不仅仅是指传统意义上的一、二、三产业的连动，而且更加注重的是现代服务业内部之间的多业态组合；其次围绕游客出行并多方位消费为主题的纵向联合将成为未来区域旅游地产经济的核心主题。

行业价值观是从旅游地产综合体能够体现出的社会与经济两个方面的能量释放来考虑的。从社会价值来说，主要有五个方面的体现：一是旅游地产综合体让各个行业的从业者整合形成泛旅游地产产业的就业群体；二是旅游地产综合体让不同身份的居民们进入全新的一种生活方式；三是旅游地产综合体让多元业态变换成特色有序的主题旅游地产产品；四是旅游地产综合体让城市化旅游地产和旅游地产城市化成为完美的发展现实；五是旅游地产综合体让文化、体育、文物、商业、交通、教育、地产、环境等成为主客共享的全新空间； 从经济价值来说，主要有三个方面的体现：一是旅游地产综合体让旅游地产经济从一票经济走向了多元收益的综合经济；二是旅游地产综合体让企业收益走向了全社会收益的立体经济；三是旅游地产综合体让传统地产收益实现了高附加值的“核”动力引爆经济。

第二篇：许豫宏教授：度假旅游地产的开发模式

许豫宏教授：度假旅游地产的开发模式

度假旅游地产与普通的旅游地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。因为度假旅游地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。目前在环城度假旅游地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边旅游地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。

第三篇：许豫宏教授旅游地产开发概论之融资

旅游地产开发导则之投融资

第一节旅游地产投融资渠道

旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。

一、旅游地产投融资渠道

旅游地产项目投资融资的途径和方法如下：

（一）国外商业贷款融资途径

这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素，所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的。

（二）旅游地产证券化

将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地产投资基金等。

（三）境内外上市融资

上市融资越来越重要，成为各旅游地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

（四）金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。

（五）典当融资

典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

二、旅游地产投融资渠道选择

旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。面对以上众多的融资途径来看，国内商业银行贷款相对容易获得，这是企业主要融资工具；国外商业银行贷款一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；投资信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；投资基金关注成长型规范企业，回报要求高；境内上市可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；境外上市上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；金融租赁节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；典当融资办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；私募基金手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大；合作开发互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易。

从旅游地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款；中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款；小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资；结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。

第二节旅游地产投融资模式

一、旅游地产投融资的模式

（一）自筹模式

自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融及增发融资等方式。机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。

自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。

自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式，然而采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具，有针对性地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地获得旅游房地产高额投融资收益。

（二）合作模式

合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。

合作模式有多种，主要有以下几种方式：

1.一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。一方面，由于随着土地实现完全市场化的公开供给，土地供应量开始逐渐减少，而旅游房地产需要大量的土地进行开发，导致一些企业取得土地的成本逐渐增加，或难以拿到较为理想的土地。另一方面，一些企业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开放，而那些具备强大金融运作能力以及雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。于是手中有理想土地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。

2.一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力的大型企业，由于其发展重点有限，没有专业的开发管理技术，或没有足够的人力资源进行旅游房地产投融资。而另一些企业虽有着专业的开发，管理技术以及优质的人力资源，却没有充足的资金。于是两种企业合作共同开发旅游房地产，取长补短，共同开发，分担风险，共享利益，成为一种旅游房地产投融资模式。

3.一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。这种方式是由三者或者三者以上的主体共同合作，进行旅游房地产投融资，这种模式集合了多方的优势，集理想的土地，雄厚的资金，专业的技术于一体，成为一种不错的旅游房地产投融资模式。合作模式较适合旅游观赏型房地产，旅游商务型房地产投融资。

合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共担风险，大大有利于企业的发展，并且也有利于我国旅游房地产的发展。但是这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足，合作模式导致双方企业难以寻找到合适的合作对象，或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本，在合作过程中企业可能存在追逐私利而做出有损于对方的行为决定，并且合作模式中双方企业共享利润导致利润下降。

（三）PPP模式

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的简写，中文直译为“公私合伙制”，简言之指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。

从各国和国际组织对PPP的理解来看，PPP有广义和狭义之分。广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系，而狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包括BT、BOT、TOT、PFI等具体操作模式，是指政府通过特许权合给予合同持有人一定期限内自主经营和管理某一企业或项目，并从其经营中获得的排他性权利。特许经营合同的客体可以是已建成的基础设施项目，也可以没有建设的基础设施项目，但通常要求该项目具有较强的可经营性，具有长期稳定的现金流。

1.BOT模式

BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。

BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。

目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。

由于通过BOT模式，企业可以获得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在旅游房地产建设过程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。但是由于旅游房地产BOT模式在我国较少成功的案例，企业采用采用该模式具有一定的风向，一旦在预定的时间内没有盈利，企业将损失惨重。

BOT的演变形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。（1）BT模式

BT模式也称为回购模式，是指政府把基础设施的投资建设任务交给社会资本，由社会资本垫付项目资金承担基础设施项目建设，在项目竣工后再由政府出资分期付款和利用补偿措施等方式完成对基础设施的收购。按照融资模式的不同结构，BT模式还可以分为一次性回购与分期回购。

BT模式适用于任何基础设施或开发项目，特别是没有经营收入或不具备收费条件的公益性基础设施项目和一些出于安全和战略需要必须由政府直接运营的项目。在BT模式下，项目的控制权仍然掌握在政府手中，便于管理。但另一方面，由于项目建设中间环节多，融资成本也较大。另外，融资监管与项目质量监督难度较高，政府承担的风险较大。

（2）BOOT模式

BOOT模式(Build－Own－Operate－Transfer)，即建设—拥有—运营—移交，这一模式在内容和形式上与BOT没有不同，仅在项目财产权属关系上强调：项目设施建成后归项目公司所有。政府可以在法律上拥有对设施的所有权，只是在一定期限内将设施交由发展商承建和经营；这只是发展商的一种使用权，对设施并不拥有所有权，特许专营期限届满，又把设施移交给政府，实现政府对设施的实际所有权。

（3）BTO模式

BTO模式（Build-Transfer-Own），即建设—移交—运营。这一模式与一般BOT 模式的不同在于“经营（Operate）”和“转让（Transfer）”发生了次序上的变化，即在项目设施建成后由政府先行偿还所投入的全部建设费用、取得项目设施所有权，然后按照事先约定由项目公司租赁经营一定年限。

（4）BOO模式 BOO 模式（Build－Own－Operate），即建设—拥有—运营。在这一模式中，项目公司实际上成为建设、经营某个特定基础设施而不转让项目设施财产权的纯粹的私人公司。其在项目财产所有权上与一般私人公司相同，但在经营权取得、经营方式上与BOT 模式有相似之处，即项目主办人是在获得政府特许授权、在事先约定经营方式的基础上，从事基础设施项目投资建设和经营的。

（5）ROT模式

ROT(Renovate－Operate－Transfer)，其意思为重整、经营、转让。在这一模式中，重整是指在获得政府特许授予专营权的基础上，对过时、陈旧的项目设施、设备进行改造更新；在此基础上由投资者经营若干年后再转让给政府。这是BOT模式适用于已经建成、但已陈旧过时的基础设施改造项目的一个变体，其差别在于“建设”变化为“重整”。

（6）POT模式

POT(Purchase－Operate－Transfer)，其意思为购买、经营、转让。购买，即政府出售已建成的、基本完好的基础设施并授予特许专营权，由投资者购买基础设施项目的股权和特许专营权。这是BOT 模式的变体，其与一般BOT的差别就在于“建设”变为“购买”。

（7）BOOST模式

BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer），其意思为建设、拥有、经营、补贴、转让。发展商在项目建成后，在授权期限内，既直接拥有项目资产又经营管理项目，但由于存在相当高的风险，或非经营管理原因的经济效益不佳，须由政府提供一定的补贴，授权期满后将项目的资产转让给政府。

（8）BLT模式

BLT（Build－Lease－Transfer），其意思为建设、租赁、转让。发展商在项目建成后将项目以一定的租金出租给政府，由政府经营，授权期满后，将项目资产转让给政府。

从BOT及其变异模式看，BOT投融资模式的核心内容在于项目公司对特定基础设施项目特许专营权的获得，以及特许专营权具体内容的确定。而建设（重整、购买）、转让则可以视项目不同情况而有所差异。这样既能解决政府财政资金不敷项目需求的困难，又能保证项目公司在经营期间的获益权和国家对基础设施的最终所有权。政府通过项目特许权的授予，赋予私营机构在一定期限内建设、运营并获取项目收益的权利，期限届满时项目设施移交给政府。同时，作为项目发起人的私营机构除投资自有资金外，项目建设所需资金的大部分来自银行贷款等融资渠道，借款人还款来源限于项目收益，并以项目设施及其收益设定浮动抵押为债务担保。

2.TOT模式

TOT（Transfer-Operate-Transfer），即移交——经营——移交。近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种特殊形式。TOT与BOT模式不同的地方表现在投资方的项目结构、外资投资人承担的风险和责任以及法律要求不同。但是最大的区别在于TOT避开了“B”（建设）中所存在的较高风险和大量矛盾，中外双方往往比较容易达成一致，在我国当前的实际情况下，TOT是一种较为合适的、创新性的项目融资方式，更加符合我国的实际。

TOT模式是指由政府部门融资建设城市基础设施，建成后政府部门将经营权出售给民间投资者并取得一定资金用以再建设其他项目，投资者在约定时间内通过经营收回投资并取得回报后，再将经营权无偿交给原产权所有人的经营方式。

TOT模式主要适用于水利、污水处理、桥梁、公路、电厂、水厂等基础设施项目。与BOT相比，TOT模式具有许多优点:只涉及到已建基础设施项目经营权的转让，不存在产权、股权的让渡，因此能够有效保证政府对公共基础设施的控制权；有利于盘活国有资产存量,实现国有资产保值增值，同时为新建基础设施筹集资金；从政府角度来看，通过TOT模式出让特许经营权、引进私人资本，可以减少政府财政压力,最大限度地筹集城市建设所需资金；从投资者角度来看，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担。因此，体制因素制约较少，能较好地利用社会资本参与公共基础设施建设。

3.PFI模式

PFI(Private Finance Initiative)，英文原意为“私人融资活动”，在我国被译为“民间主动融资”，是英国政府于1992年提出的，在一些西方发达国家逐步兴起的一种新的基础设施投资、建设和运营管理模式。PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。

在PFI模式下，政府的主要目的就是将民间资本引入到公共项目建设开发中，使政府一次性投入建成的项目，分摊到若干年支付，可有效地当前的财政压力，同时有利于提高公共项目的投资效率、服务质量和水平。与BOT,TOT,PPP相比，PFI模式的最大优势是适用领域广泛，它不仅适用于经营收益性的城市公共基础设施，还可以用于非经营性的城市公益项目。另外，PFI模式可以有效转移和分散基础设施项目的投资风险。

二、旅游房地产投融资模式比较分析

旅游房地产三种投融资模式是按照投资主体组成，及投融资渠道不同进行划分的，但都属于旅游房地产投融资。

（一）相同点

1.资方式以银行贷款为主，投融资渠道相对狭窄

由于我国金融体系相对不够完善，资本市场发展较慢，证券市场起步较晚，资本证券化程度有限等原因，导致我国现阶段旅游房地产的投融资渠道相对狭窄，对银行的依赖较为严重。无论是自筹模式，合作模式还是PPT模式，其融资方式都是以银行贷款为主，其他方式为辅，且银行贷款所占比例较大，对银行的依赖性较高，没有形成多元化的投融资渠道。

2.对土地购置、环境构建维护等方面的资金需求比重较大

旅游房地产具有投资与需求双重功能。由于其具有相对优越的地理位置条件，优美的自然环境，以及相对齐全的基础设施建设，占地面积较大，需要大量的土地来进行开发建设，同时对于环境、绿化的要求较高，建设、维护成本相对于普通房地产而言更高。故在整个旅游房地产投融资过程中对于资金的需求巨大，综合以上三种旅游房地产投融资模式来看，无论是自筹模式，合作模式还是PPT模式，它们都对于资金的需求非常大，尤其是在土地购置，环境建构维护，基础设施建设维护方面的资金需求所占比重较大。因此能否有效融到足够的资金，资金流通性是否畅通，资金的融通成本高低都直接制约着三种投融资模式的成功与否。

3.看好旅游房地产投融资前景

自筹模式中一家企业独享收益，合作模式中各企业之间共享收益，PPT模式中政府与企业之间各自享受经营收益，所有权收益。无论是自筹模式，合作模式还是BOT模式，都是基于对旅游房地产投融资前景的良好预期。

（二）异同点

1.投融资主体构成及结合方式不同

自筹模式是以一家企业作为投融资的唯一主体，独自承担整个过程中的融资需求以及投融资风险，独享收益。合作模式则是由两家或者两家以上的企业作为投融资主体，它们以合同的形式约定彼此之间的权利及义务，共同承担起整个投融资过程中对资金的需求。PPT模式中则是由政府与企业之间通过合作并签订合同形成的一种模式，是政企合作形式，政府和企业共同作为投融资的主体，最终由企业享受经营收益，使用权收益或者出租收益，而政府享受所有权收益。

2.投融资渠道侧重点差异

三种投融资模式的融资渠道各有不同。其中自筹模式中，由于是独家企业投资，资金需求较大，对企业的规模等要求较高，通常是资金雄厚的大型公司，其融资渠道相对多元，在以银行贷款为主的融资渠道中，自有资金的运用占有相当比例。在合作模式中，由于是两家或两家以上的企业合作共同进行投融资活动，所以分担至每家企业的资金需求没有独家企业大，它们在以银行贷款为主的融资渠道中，向其它企业短期借款等私募资金的渠道占有一定比例，同时依靠上市公司发行股票也成为一种融资渠道。PPT模式中，由于是政企之间的合作，有着政府的土地支持及信誉支持，政府融资较为便利。银行对于企业的房贷门槛放低，致使企业银行贷款占其资金的很大比例。

3.投融资利益分配形成差异

由于选择的投融资模式不同，企业最终的收益会产生较大的差别。自筹模式中，由于仅有一家企业，故而其收益由一家企业独享。在合作模式及PPT模式中，由于属于合作性质，投融资收益由合作的双方共同分配。

4.投融资的资金使用、分配区别

旅游房地产开发建设对于资金的需求较大，其中土地在旅游房地产投融资的过程中起着重要作用，不同的投融资模式在用地特征上存在着较大的差别。

在自筹模式中，企业通常是资金实力雄厚的企业，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于土地的资金需求不像其他的旅游房地产企业那么大。其资金主要分配在房地产的开发建设以及环境的维护，绿化等方面。

在合作模式中，来自土地方面的资金需求较大，双方资金将很大一部分运用在土地购置获得方面，合作模式资金分配主要分配在土地购置，环境的维护绿化等方面。

在PPT模式中，由于政府拥有并且经常拥有较为理想的土地，企业不需要通过资金的运用而只需要政府签订合同便可以获得优质土地，因此在PPT模式中，对于土地的资金需求也不大，其资金主要分配在旅游房地产的开发建设过程中。

5.适用的旅游房地产类型不同

三种投融资模式各具特点，它们适用的旅游房地产的类型各不相同。其中自筹模式较为适合旅游居住型房地产投融资。合作模式则较适合旅游观赏型房地产、旅游居住型房地产、旅游商业性房地产投融资以及旅游休闲房地产投融资。PPT模式比较适合旅游商务型房地产、旅游观赏型房地产的投融资。

针对不同的旅游房地产类型，从适应旅游房地产企业的自身资金需求特点出发，选择不同的投融资模式，从而可以避免开发建设过程中资金不足，流动性弱等带来的问题，从而使企业获取较为理想的收益。

第三节旅游地产证券化

旅游地产开发与城市地产有根本的不同，旅游地产的开发必须依托旅游资源的本底优势，因此，存在着旅游地产要首先先导开发旅游项目，然后根据旅游产品人气的旺盛情况，后续开发地产。这样的风险就是造成旅游地产产业通常投资周期长，受自然和社会经济影响的不确定因素较多，传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能。这也使的得许多地区的旅游资源处在半开发或开发不当的境地，极大地影响了产业发展。

《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》明确提出，要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。因此，探索创新的融资手段势在必行，而将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。

一、旅游地产资产证券化的内涵

何为旅游地产资产证券化？从旅游地产资产所有者或经营者的角度，以旅游地产资产未来收入的收益权作为基础支持资产，交由特定机构发行证券，以基础资产所产生的未来现金流支付证券的收益，从而把流动性低的收益权资产转化为证券资产的结构性融资活动。

二、旅游地产资产证券化的模式选择

资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs和ABS四大类。属于旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点旅游地产与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。我们应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。

（一）MBS与CMBS 其中MBS 是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。

CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，Commercial Mortgage Backed Security）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。具体来说，是从商业银行等金融机构的角度出发，金融机构将如饭店等资产抵押贷款进行组合，以贷款的收益权为基础发行资产支持证券。

（二）REITs REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

适用于：商业地产（因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定的多）。运作方式：有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

（三）ABS ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。

景点旅游地产资源及其相应的基础设施、附属服务业和零售业等资产，这类资产的基础设施投资规模大、建设期限长，不具有变现能力或者变现能力很差。更重要的是，名胜古迹类景点旅游地产由于受国家物权法的保护，不可进行抵押或质押行为，因此资产证券化可采用ABS 模式，即景点旅游地产未来营业收入的收益权证券化。

运作方式为景点旅游地产管理处将一定时期内的景点旅游地产营业收入进行组合，包括门票收入、租金、特许经营费等，之后以相应的收益权为基础发行资产支持证券。景点旅游地产资产的原始权益人——政府出售的只是未来一定时期内的现金流，投资者只对SPV（信托等特殊目的机构）的经营活动产生限制，因而不会改变景点旅游地产资产的所有权。

我国旅游地产资产证券化起步较晚，发展远没有欧美成熟，但潜力巨大，将是未来融资的大趋势。但在进行资产证券化的道路上还有很多需改善，比如加强资产证券化方面的人才培养，加快相关法律的立法，规范中介服务机构等等。

第四篇：许豫宏教授：度假旅游地产的四大开发路径

许豫宏教授：度假旅游地产的四大开发路径

度假旅游地产是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的度假旅游地产。盛方咨询提出度假旅游地产的四大开发条件，为度假旅游地产的开发提供借鉴。

1.地理位置远离城市、交通便利，主要建于滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近。度假旅游地产与大自然有着密不可分的联系，它多处于环境优美的生态敏感地带，讲究人与自然的融合，注重给予旅游者一种度假的心情与情调，达到与现实生活的短暂隔离、和自然风光亲密接触，实现自然、人文与时尚生活的完美结合。

2.拥有完善且独立的生活配套设施和综合性的游憩、娱乐服务设施。度假旅游地产的主诉求，就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。度假旅游地产不只是单纯提供食宿的驿站，是要为旅游者创造一种全方位的休闲生活经历。从居住的角度看，度假旅游地产犹如多个设施完善且相对独立的居住单元体的集合。

3.多元文化的综合体。度假旅游地产每年接待成千上万来自五湖四海的度假型游客，同时也集中了不同地域风格和不同文化特征，再加上度假旅游地产所在地的民风乡情以及为符合度假旅游地产主题而设的特色设施和活动，度假旅游地产成为一个多元文化的综合体。

4.类型多种多样。度假旅游地产的主要类型有：A.综合性度假旅游地产、会议型度假旅游地产、小型精品度假旅游地产、一价全包度假旅游地产、主题型度假旅游地产等，类型多样。

第五篇：许豫宏教授：旅游地产开发的城市经济圈理论

许豫宏教授：旅游地产开发的城市经济圈理论

所谓的城市经济圈，其定义为：由一个具有较高首位度的城市经济中心，和与中心密切关联且通过中心辐射带动的若干腹地城市所构成的环状经济区域。传统的增长极理论和核心边缘理论、中心地理论、生产地域综合体理论、区域一体化理论、可持续发展理论、迈克尔•波特的产业竞争力理论等理论，共同构成了其理论基础。

按照这一理论：城市经济圈，它以城市为中心，逐步向外发展的，可适应区域经济发展不同层次的规划实践。其发展有利于适当提高消费率、实现投资与消费协调、促进国民经济良性循环；能促使政府转换职能，提高服务水平。而且，城市经济圈的发展，还能促使城市文化趋同，更有利于构成或打造大空间的文化优势。大城市经济圈的发展，有利于促进区域经济的一体化，可以使资源在更大范围内实现优化配置。许豫宏认为：城市圈理论的特点 一是关注“整体性”，二是关注“协调性”。

以此理论审视旅游，它可以在城市经济圈的整体发展理念指导下，实现区内旅游的深度合作。即围绕着区域旅游（包括综合体旅游）的整体发展目标，统筹解决区内各方在旅游合作中的矛盾和冲突，整合不同旅游资源，促成旅游统一市场的形成；鼓励相关合作者的互动、沟通和协作，通过多种合作途径，寻求客源发生地与旅游目的地之间在时空上的合作，实现区域旅游业和旅游企业经营的最优化组合与整体化发展，保证旅游经营活动的高效运行和规模经济效益。