试论如何当好一名合格的物业管理处主任

第一篇：试论如何当好一名合格的物业管理处主任

如何当好一名合格的物业管理处主任物业管理处主任，要在所辖范围内做好物的管理和人的服务工作，组建一支合格的物业管理队伍，保证所管物业的保值增值。同时，通过优质服务，传播企业文化，建设和谐社区，进而实现企业的品牌战略。物业管理是一个服务性行业，它的最终产品是最大限度地满足客户需要的服务，在此过程中，不管是作为主体的物业管理企业的工作人员还是作为客体的业主，都首先有一个适应环境的问题，当开发商把特殊商品 —— 房屋交付给业主以后 ,接下来的问题就是物业管理企业如何最大限度地满足业主在这一环境中的生活、学习和工作，就需要物业管理处做好大量的服务工作，营造良好的环境氛围 ,让业主能够得到身心的休息和陶冶，同时保证房产保值增值。那么，作为物业管理处主任，实际上就是管好所辖范围内的物，为所辖范围内的业主提供优质便利的服务，构建一个和谐的社区。作为物业管理处主任，除了必备的身体素质、良好的文化知识底蕴以外，还必须具备其它方面的能力。

一、良好的法律、法规和依法履约的意识

作为物业管理处主任来说，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如 《 物业管理条列 》、《 住宅室内装饰、装修管理办法 》、《 物业收费管理办法 》、《 贯彻落实全国物业管理条件的实施意见 》 等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有条不紊地展开；同时，物业管理处主任也必须掌握物业管理公司与开发商签订的 《 前期物业服务合同 》、与业主签订的 《 前期物业管理服务协议 》 或与业委会签订的 《 物业服务合同 》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。

二、良好的沟通能力

物业管理要正常面对社会方方面面的监督和检查，如街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共关系都需要物业管理处主任必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业管理处主任与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。

三、优秀的品德、良好的敬业精神

“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。就目前现状来说，物业管理主任应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人和事，防患于未燃，这就需要一个物业管理主任全身心投入，例如手机必须保证 24 小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业管理处主任不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。

四、良好的组织协调能力

一个物业管理处必是一个团队，其人员包括管理员、核算员、保安人员、维修人员、保洁员。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人，要把这些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要管理处主任付出极大的心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是可想而知的。

五、利用物业管理平台的经营意识

目前，有些业主还存在着“房子是我买的，物业不是我选的，交不交费与我无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位，从而拒付物业费。因此，作为一个物业管理处主任，如果没有良好的经营头脑，那么这个管理处的盈利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。

六、必备的本、费、税、利观念

作为一个包干制的物业管理公司，除了要取得良好的社会效益外，盈利应该是企业所追求的主要目标之一，而一个管理处经常运营的用工成本、服装费、保安用具、保洁工具、办公经费以及水、电费、税金等一系列开支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花钱、多办事、办好事”是有很大学问的，这就要求管理处主任具备一定的财务知识，合理、有效地运用各种手段，控制好本、费、税、利，才能使物业管理处有一定的回报，才有条件改善员工的福利水平，这样才能留住人，使管理处工作高效运行。

七、对现有物业结构、环境、绿化、设施设备管网走向的了解程度

对于物业基本面的了解，作为一个管理处主任是必须具备的，为此就要求管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其管理处主任是对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解；第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支；第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策；第四，对于设备、设施的了解，便于制定一

年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用；第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

八、运用各种有效手段，充分调动广大员工主观能动性的能力

面对属下的员工，能不能充分调动他们的主观能动性是一个管理处主任所必备的能力之

一。一个管理处除了必要的职责分工及制度管理以外，广大员工的主观能动性发挥的优劣，很能体现管理处主任的管理水平高低。如应对突击检查时的合作精神；每个员工以管理处为家的敬业精神；奖罚措施的贯彻落实；员工发生临时碰到的困难互帮互助精神；公开、公平的末位淘汰制建立和运作；首问责任制在员工日常工作中贯彻落实等方面。管理处主任要有效运用各种管理手段，来保证管理处始终保持是一支高效、精干、能应对各种突击检查与考核，拉得出、打得响的团队，这也是管理处主任管理水平的最好体现之一。

九、处理各类突发事件的应变能力

这是考验一个管理处主任是否具备很好的应变处事能力，能否使物业损失降到最低。而所有这些结果，均是事后进行分析比较得出的。为此，管理处主任就必须具有相应的素质、广博的知识，并且办事果断，否则所造成后果将会比预见的还要严重。

综上所述，物业管理处主任必须要具备以上诸方面的素质，工作起来才会得心应手，不会越干越累，同时也会为物业管理公司今后的发展打下坚实的基础.

第二篇：如何当好物业管理处主任

如何当好物业管理处主任

作为一个项目负责人，如何当好物业管理处主任，是物业管理人熟悉和热议的话题。特别是目前市场上很多企业由原来的经济效益竞争逐步转向人才的竞争，实施以人为本的管理理念。在效益和质量都同时摆在我们面前的时候，我们首选是质量的年代，人才管理和培养是企业立足于市场经济输赢的一种必然条件。顺应科技型物业发展，积极探索可持续发展人才市场顺应时代潮流。“自古得人才者得天下”，物管企业凝聚各具特色的优秀人才，并为其成长和脱颖而出营造良好的环境和氛围，不仅立足于目前的人才需求，提高企业整体管理水平和竞争优势，满足物业管理市场专业化服务质量的要求。站在这样的一个角度来想一想，作为一名管理处主任，作为企业的中层管理干部，如何当好物业管理处主任，如何更好地引领行业发展方向。本文结合公司各项规章制度尝试开展这方面的整理和探讨。

一、理念的提升——以不断提升服务水平为指导思想

当好物业管理处主任，如何做好服务呢？首先，需要提升自己的管理理念，以不断提升管理处的服务水平为指导思想。理念是企业的灵魂所在，是员工自我实现理想的动力源泉。必须有“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励管理处员工的创造性思维和创造力。在这种理念的支持下，才能意识到细微之处见精神、简单积累便专业，提醒每位管理处主任做事要从小事做起，从自我做起。同时，要去影响周围的一群人，不断提升自己的专业水平，来实现和打造一个敢于追求理想和有灵感、激情不断喷发的管理团队。具体来说，就是要以“没有最好，只有更好”为基础，引伸出六个方面的理念，即最优理念；探索、学习、创新、提升、领先理念；换位思考理念以及零磨合、零干扰、零缺陷等理念。

1、最优理念。即每位主任都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从业主的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。最优理念服务达到的效果是：当您在岗位工作的时候，优美的工作环境、适宜的温度、优良的空气质量使您尽享工作的乐趣；

在您需要服务的时候，管理服务人员就会出现在您的身边，每个员工的工作都是一丝不苟、彬彬有礼且规范化、标准化。

2、探索、学习、创新、提升、领先理念。即在管理政府办公楼、住宅区、工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业的理念。

3、换位思考理念。即主任凡事首先都要先设身处地站在业主需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主的需求，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们超前思维”，从而提供更适合业主需要的服务，满足业主的需求。

4、零磨合理念。即管理处主任在物业管理日常管理介入中，深入物业现场，了解和参与新型设备和智能化设备的调试，熟悉各项功能，站在业主的角度，发现影响使用功能的因素，及时提出合理化建议，将不利的因素消灭在萌芽状态。同时，还需充分了解业主的动态信息，新调任领导或新搬迁的业主要及时以走访的形式理顺各方面的关系，每天都需要走访不同的业主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干扰理念。即主任应考虑所管辖的项目，特别是政府物业管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在业主正常上班时间以外才能完成的。比如：大楼的油漆粉刷工作，通道的消杀等等工作会给业主带来工作上的干扰和给环境带来业主不适应的工作，需合理安排工作时间，如节假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影响和干扰业主的正常工作。在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外）。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给业主带来不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自

己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量和项目的管理水平。

二、沟通能力的升级——以做好项目管理水平为前提

主任沟通能力的升级是必须的，也是一个持续的过程。沟通不是靠一个人的油腔滑调就可以的，而是要实实在在的工作，所以必须是做好项目管理水平为前提。有些项目主任是从基层员工晋升上来的，由原来的整天面对设备管理一下子需全面掌握人际关系的技巧；有些项目主任是转职过来的，对周围的环境不熟；特别是目前有一些工龄的管理处主任，缺乏一种前车之鉴，不肯思索，以管理处一天没有出现投诉在沾沾自喜，出现了应急突发的事情而不知所措，有之对员工大发脾气等等。从以上几点可以看出，沟通的能力升级很重要，我认为一个管理处主任的工作应该做到三个方面的沟通，即员工沟通、业主沟通、公司沟通。

1、员工沟通

为了畅通员工与领导层之间的关系，及时和更有效解决员工关心的问题。沟通方法通过基层例会、管理处例会，了解、掌握、及时地处理员工反馈的各类问题。建议每个项目管理处主任要召开月度员工大会和员工座谈会，每季度至少召开一次基层员工代表座谈会，收集基层员工的各类问题，如意见、投诉及合理化建议等，真实地反应出基层员工的呼声。

2、业主沟通

为了让业主与管理处之间架起一座心灵的桥梁，目的是让每个业主，特别是与物业有关的领导更了解和清楚管理处的个性化服务和特色。从某种意义上来说，就是和业主建立一种友谊上的关系。这样业主的需求能更充分的展现出来，同时，可避免一些工作上的误会。业主沟通最好每天坚持与一名或多名业主交流，以走访的型式为主，也可以电话的方式问候，带给我们业主一种温暖的感觉，更让我们的业主知道管理处在是做事情的，是负责任的管理处。

3、公司沟通

公司沟通是不可缺少的工作，也是管理处主任对自我工作肯定的必要手段。让公司的领导了解管理处最新物业动态和管理处所做出成绩。当然也是管理处的层面碰到某种问题不能左右时，更要让公司领导层给予研究和抉择，给予某种信息的指示，使管理处更有效率运作并提供保障。公司沟通的方法可以是随时的，比较有机动性，可以在召开公司例会的时候，可以是公司领导视察工作的时候，可以是因某种事情在公司的时候。方式也是多种多样的，比如向公司每周提交一份合理化建议（更有效的节能减排、提高员工的工作积极性等等方面均可），每月向公司提交一份管理处的最新工作总结。可以看出，与公司的沟通也是项目主任实现自我价值体现的一种表现。

三、有效处理投诉的能力——促使管理工作的良性闭环

业主的投诉的焦点主要表现在对管理处服务工作的不满意，业主的需求得不到满足，或某个问题的处理跟进程度不及时性都会引业主对管理处的投诉。很多管理处主任看到的投诉问题的直接性，没有看出问题的间接因素，问题的间接因素就是指管理处的能力，内部团队的建设和行之有效的处理问题方法（培训），本位理念的提升和沟通的能力升级存在差距等等。也就是说，有效投诉的出现可以理解成我们工作上的不足，没有达到业主的预期所产生的。那么，我们应该从哪方面做起呢？特别是管理处主任，关键是要做到未雨绸缪。

1、在本位理念提升和沟通能力升级的基础上更有效地处理业主投诉。其实最好的方法是把我们业主的投诉控制在萌芽状态，是最为有效的处理方法。从管理处的自身的管理服务品质提高、人员的素质提高上下功夫，提倡落实管理处的三会制度和三检制度。

三会是指早会、晚会和周例会。早会是由主任亲自组织，在每天管理人员上班前后管理处班组长以上在岗人员（含管理员）集中进行，由主任主持，内容主要为宣讲公司文化、理念与价值观、一天的简要工作安排等，能激励员工士气。晚会也由主任主持，内容主要是当天项目各项工作点评与总结，在每天管理人员下班前管理处班组长以上在岗人员（含管理员）参加。周例会也是由主任主持，管理处班组长以上在岗人员（含管理员）参加，会议主要内容为上周工作总结与回顾、公司最新动态与相关要求传达、下周工作安排布置等。

所谓三检是指早检、晚检、周检。早检是指每天管理处主任巡视现场一次。并填写《监督检查记录表》，对每天巡视的具体区域、巡视处理的问题、巡视时间段作详细记录。主任应将早检巡视区域合理分解至每个管理人员，并监督员工的执行情况。晚检是指每周主任到项目查夜岗一次。对夜间查岗，主任应在监督检查记录表上对查岗具体起止时间、岗位人员值勤情况、查岗路线作详细记录。还应将夜间查岗情况分解至班组长，并监督班组长夜间查岗的落实情况。周检是指每周管理处主任组织管理处内部各班组综合检查一次。对每周组织的综合检查，还应组织各班组针对检查出来的问题进行原因总结分析，提出纠正预防与改进措施，形成会议纪要存档并跟踪落实。检查内容包括清洁、绿化、电梯、空调等。

2、采用闭环控制模式

闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、班组、管理处三级执行，通过自检、监督，任何一项工作内容均实施闭环控制。对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施。管理处主任应对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。

3、定期做好投诉信息统计与分析

业主投诉是每个物业管理项目会碰到的问题，管理处客户服务中心通过各种渠道获得为主投诉的信息，需进行分类、整理，调度、协调责任部门处理，跟踪回访处理结果，重大事项向上级经理汇报，暂时无法处理的事项及时向业主做出解释或另行约定时间处理，管理处没有能力处理的问题及时向公司层面汇报。

客户服务中心每月、每季、每年对业主投诉的信息进行统计、归纳、分析，并形成报告报经理，季报和年报同时报公司。对于业主的有效投诉需实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，在第一时间接受后，立即报告客户服务中心并跟踪落实结果，确保问题得到妥善解决，使业主满意。否则，管理处应对此视为服务质量不合格，按相应规定处理。

可以说，关于如何当好物业管理处主任的话题，解决方法其实是很多的。做好物业管理处主任必须结合自身的管理项目的特点，顺应当今科技型物业管理的发展，不断探索物业管理的精髓，跟随时代发展潮流，引领物业行业发展方向和

树立本公司的品牌策略。在市场上能够稳扎稳打、处惊不变，将公司的利益和业主的利益立于不败之地，才是一个出色的管理处主任。

第三篇：如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？笔者结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备„„„【此略】

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等【此略】。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

三、规范运作，坚持四种意识

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识：

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识。

在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识。

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目，业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识

要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。

评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的项目经理、物业管理处主任？

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识 在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识 要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识

成本控制能力应当是项目经理的基本功。评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：如何当好一名合格的班组长

如何当好一名合格的班组长

作为一名从事煤矿工作的班组长，长期扎根在井下生产一线，重点是要团结班组一班人充分发扬干事创业的热情，保质保量的完成各级领导交给的任务，实现班组安全生产。通过与车间几名班组长共同交流，我们认为，要当好一名合格的班组长，主要从以下几个方面入手：

一、明确个人职责所在，正确定位个人角色。

煤矿企业的班组长做为企业管理体系中的兵头将尾，在生产过程中主要起到四种作用：

1、班组长是班组生产活动的指挥者。在日常生产活动中，首先做好日常检修活动的准备工作，同时加强对日常检修过程中指挥调度，及时处理生产过程中出现的各种问题。针对各类维修技术难点，积极组织班组成员进行学习，确保完成班组作业计划。

2、班组长是企业基层的组织管理者。班组管理应该有班组骨干力量来承担，班组长应该是最基层的组织管理者。区队的各类生产组织、制度措施最终要落实到班长身上，通过班组长的组织管理来实现。

3、班组长必须是完成各类任务的带头人。作为一名班长，干活的积极程度会很大程度上影响班组成员的工作积极性。据于此，在日常工作中要求班组中的班组长必须保持充足的干事热情，并且带头学习新技术新知识，不但实干还要巧干。

4、班组长是区队管理中承上启下的联系者。班长是不脱离生产一线的最基层管理人员。在生产过程中能够最及时准确的了解职工的心声和想法，可以将信息提供给上级领导。同时又可以将工区领导各类指令措施及时的实施到班组中去。

二、因材施教，团结班组成员，创建班组和谐氛围。

班组成员的年龄不同，性格不同、文化程度不同，怎样搞好班组内部团结、创建班组和谐氛围成为我们日常工作中一个重点问题。首先在任务分配问题上，采用按特长分配任务，按劳动量分配施工人数。另外，在日常工作中注意职工的思想情绪变化，及时做好班组成员的思想政治工作。尽量避免因一个人的不良情绪对全班的和谐气氛造成影响。同时加强班组成员间的感情交流，在每次大型安装或生产项目结束后，组织班组成员进行会餐。即加深了班组成员间相互了解，又能在一个轻松的气氛下总结工作经验。同时，公平公正的对待班组内的每一位成员，以诚相待、将心比心，积极鼓励班组成员，帮助他们快速的成长。

三、不断更新个人知识结构，努力提高个人素质，建设学习型的班组。

在成为班长后，面对生产现场不断出现的新问题。做为班组的带头人要第一时间排除故障、查找问题。做为班长不能仅仅“以德服人”，更要以技术服人。在日常工作过程中注重对各岗点的观察记录，对出现的故障隐患问题做好处理过程记录。同时利用业余时间加强对技术资料的学习整理。带领班组成员积极参加公司、区队组织的各类技术培训活动。在日常生活中努力践行“向书本学习、向内行学习、向先进学习、向实践学习”的理念，确定终生学习的人生理念。通过个人

不断学习的积极形态，带动班组成员不断学习的良好气氛，在潜移默化中进行学习型班组的建设。通过开展班组区队建设，职工素质得到很大提升，更重要的是给班组成员树立了终生学习的理念。建立学习型班组树立终生学习的理念，获利的不单单是企业本身，职工本身的收益才是最大的。

四、合理组织生产、编制作业计划。

编制作业计划是班组工作中非常重要的一项，在担任班长期间，要提前编制好一个月的工作计划，然后以旬为阶段对工作进行开展和验收总结。通过采取该项措施可以有效的避免工作的盲目性，提高工作效率，实现工作的循环连续进行。

五、硬化班组管理制度，定期举行班组会议。

班组作为一个集体，虽然人数较少，但作为一个工作团队，就应该有完善的管理制度加以辅正。尤其是现在矿及区队强调管理权利下放的今天，班组内部管理制度尤其需要进行硬化。同时，班组内部还应定期召开会议，在每月参加完车间召开的班组长安全例会后，还要再召开班组内部的安全例会，向班组成员传达车间会议精神，并总结班组阶段内的工作情况，同时让每位班组成员对工作进行总结。通过采取这个会议来联通职工与工区管理人员间联系，总结经验查找不足，推动日常生产活动又好又快的进行。

在全国全行业大力提倡践行科学发展观的大形式下，我们煤矿区队班组基层更应该与时俱进，依矿体实情探索出适合自己班组发展的可行之路。