房地产法律服务简介

第一篇：房地产法律服务简介

房地产法律服务简介

一、房地产法律服务内容

(一)为委托人就业务和管理上的法律问题，解答法律咨询，提出法律意见，协助委托人建立健全适合本企业的管理制度。

(二)协助委托人草拟、审查重大经济合同和其他法律事务文书。

(三)接受委托人委托，代理参与诉讼或仲裁活动。

(四)对委托人融资提供法律服务。

为房地产公司在各个开发阶段与国内外基金、投行、Real Estate Fund以及商业银行、信托公司等机构进行合作提供全程法律服务，包括但不限于：在中国法律体系下为交易双方设计操作模式/交易框架、梳理交易流程，对操作模式/交易框架涉及之法律风险予以尽职提示，并提供解决方案。

(五)为商业地产项目提供专项法律服务。

结合地产项目的个性化特征，根据委托人的需要，提供广泛而又深入的法律服务：

1、项目前期阶段：

(1)对前期关于项目合作伙伴的选择、合作方式等进行风险控制并提供合作建议，参与合作谈判；

(2)为项目运作过程中可能发生之股权转让、资产并购、公司重组等事务提供法律服务，参与并购项目前期磋商阶段的各类谈判会议，提供法律技术支持；

(3)设计交易结构及操作流程，起草、审核、修改合作意向书/框架协议，最大化保障委托人对项目操作的主动权及其合法权益；

(4)进行专项律师尽职调查或协助进行律师尽职调查，并就尽职调查结果出具《法律尽职调查报告》或协助说明文件等；1

(5)负责起草、审核、修改各类法律文件，包括但不限于正式合作协议同及其附件，以及各类声明、保证、承诺、函、备忘录等，并就法律文件内容出具专业法律意见或法律建议；

(6)起草和准备项目立项的前期法律文件，包括：审查客户草拟的可行性研究报告、起草项目法律建议书等；

(7)修改、完善地块前期开发合同，审查、修改有关土地使用权的法律文件，就土地使用权出让中政府的特殊要求进行法律评估；

(8)起草和完善有关地上建筑物的拆迁及拆迁户的安置与补偿等法律文件，并代为处理相应之纠纷；

(9)审查、修改项目市政配套合同，并协助处理合同履行过程中的其他非诉讼法律事务。

2、在项目建设期间，提供的法律服务包括：

(1)参与项目工程设计、施工招标文件的制定，参与委托人审查投标文件并为评标、决标提供法律意见；

(2)审查修改项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等；

(3)审查、修改工程承包合同，在统一格式合同外根据客户的要求拟定补充协议；

(4)代表委托人审查承包方的资质、信誉及履约能力等，对开发商允许范围内的工程分包事宜提出法律意见；

(5)协助委托人依约履行各类工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、索赔资料的积累和保管；

(6)协助委托人审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议，协调委托人与政府工程质量监督部门的联系；

(7)协助委托人控制工程造价，审查工程量增减的签证流程；

(8)协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的正常进行；

(9)协助委托人建立切实有效的工程保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限，以保证工程在合理使用寿命期限内的正常使用，以及出现质量问题后的索赔事宜；

(10)对工程验收中出现的问题提出法律意见，并协助委托人及其他中介机构确定解决方案。

3、在项目经营（包括楼宇预售、出售、预租、出租）期间，提供的法律服务包括：

(1)协助委托人完善商品房预售、销售条件，并提供相应的法律意见；

(2)协助委托人审查有关楼宇预、销售的广告内容；

(3)审查、修改委托人与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件；协助委托人及销售商确定商品房销售计划；

(4)草拟、审查《购房须知》、《商品房认购书》、《商品房预售合同》补充条款、《商品房销售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件；

(5)解答委托人关于项目销售过程中的法律咨询，对逾期不办理银行按揭或不按时支付购房款的情况出具律师意见；

(6)解答委托人或购房人、承租人在签约及履行过程中的法律问题；

(7)根据授权，参与和银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查、修订有关按揭的法律文件；

(8)为委托人组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务；

(9)协助委托人根据具体情况设定物业管理模式，并审查、修改物业管理相关的法律文件；

(10)根据委托人的委托，办理该房产销售过程中的其他法律事务。

4、在项目前期物业管理期间，提供的法律服务包括：

(1)协助前期物业服务企业的选聘工作，起草《物业管理方案》、《前期物业管理服务合同》；

(2)起草与委托单位/业主签订的委托管理合同并协助进行谈判；

(3)起草、审核待管物业的物业管理公约、特定管理规章制度及相关法律文件；

(4)协助进行物业交付、业主入伙工作；

(5)协助组织产权人大会，建立业主管理机构；

(6)协助与各市政工程公司及各专业公司确定物业管理中的协作、管理、维护、保养、等专项服务，起草、审核相关合同、协议；

(7)起草/审查给业主发关的各项通知、函件；

(8)为日常物业经营管理提供相关法律咨询和物业管理的前瞻性法律提示与意见；

(9)代理物业争端纠纷的调解、诉讼、仲裁等法律服务。

第二篇：房地产简介

房地产指个人或团体保有所有权的房屋及地基，是房产和地产的总称。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

发展历史 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

2003年以来，价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至2013年，已经走过了35年历史。现状

问题

中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令各界严重关注。楼市的主要问题集中在：土地财政寅吃卯粮，全国楼市供过于求，京沪等大城市房价过快上涨，不合理的房价收入比和租售比，涉房信贷规模膨胀等。而目前看来，笔者认为其存在较大的软着陆的希望，具体理由如下：

现状

首先，政府和市场在房地产上的作用逐渐走向“并重”，政府角色正从无所为到有所为转换。没有任何一个国家能单纯依赖商品房市场解决本国国民的住房问题，中国也不例外。直到2010年之前，中国将房地产问题过度地推向了市场。除了土地财政急剧膨胀，政府对解决“民有所居”问题的作为有限。

而近年来，随着保障房建设和棚户区改造，政府提供的住宅套数约占到全部住宅的20%，这将显著约束商品房的价格上升，且缓解中低收入阶层的不满情绪。

其次，金融改革使中国居民投资渠道日益多元化，不再单纯依赖房产投资。要去争论过去10年货币是否超发，几乎相当于一种挑战常识的荒诞举动。中国出生于1975年之前的人口，或多或少因其经历的苦难贫寒和不安定感，而有着巨大的储蓄热情。

中国居民的高储蓄和央行的快速发钞相互碰撞时，居民财富就如同夏天的冰棍，随时间而日益消融。2005年之后房价的显著持续上升，以及2008年之后股市的肃杀，使得人们确信楼市才是保存财富的主要载体。但利率市场化使中国实际利率已经为正，各种私人银行、信托和理财产品不断涌现，而房地产限购限贷政策不断强化，使得中国富人群体的投资性购房热情大为缩减。首次置业和改善需求成为了房地产市场的主流。

第三，城镇化的本意在于弥合中国城乡的二元鸿沟，同时也具有使房地产市场更为均衡的功能。城镇化并没有那么玄妙，无非是以往中国城镇和农民的权利不均等，城市和农村教育医疗养老等软硬公共服务不均

等，现在要以城镇化缓解或逆转之，使经济发展公平地惠及更多国民。城镇化必然要求财政加速向公共财政转型，承包地等加速向固化物权转型，农民加速向市民转型。在此进程中，中国的大城市发展将严格受控，自然村、行政村和小城镇的数量将衰减，人口更多地向中小城市、向建制镇聚集。城镇化进程很可能意外地化解目前在三四线城市已普遍存在的房地产供过于求的困境，甚至意外地收获郡县治、天下安的效果。第四，中国地方政府的土地财政隐含的巨大风险可能被延后，财税改革使其具有更大的斡旋余地。目前中国地方政府的财政支出中，1/3靠税费收入，1/3靠土地出让，1/3靠上级财政的转移支付。通常保守估计地方政府的债务规模在10万~15万亿元间。

目前看来，地方政府资产端的膨胀将受到制约，指向新增产能的项目难以出台。负债端则在省财政统筹的层级之上，再辅以中央财政建立地方财务监测预警机制。考虑到财税体制改革已明确了地方事权和财政支出责任相对应，到地方债务化短为长的期限结构转换，以时间换空间可能成为解决土地财政问题的主要思路，这为稳定楼市奠定了基础。第五，中国房地产金融风险的可控性明显增强，不太可能成为系统性风险。涉及房地产的信贷主要是开发贷和按揭贷款。就开发贷款而言，由于开发商的自有资金率被要求不低于35%，而目前该比率通常在50%，因此房地产开发的去杠杆化相对充分。

此外，从2005年以来，每年新增按揭贷款对当年商品住宅销售的比率逐年下降，购房者首付比例和房价双双不断上升，使目前按揭余额对商品住宅市值的比率很可能低于20%。此外，影子银行系统中的房地产融资总体风险也尚可。房地产金融绑架了银行的说法，难以成立。第六，中国房地产政策在近期和未来的走向，可能有无心插柳的意外收获。近期的楼市调控，主要集中在针对京沪等地在房屋购置和出让方面更为苛刻的信贷和税收政策，集中在重庆、上海房产税模式的扩大试点，集中在加强房地产税的立法工作等方面。这些政策曾面临巨大争议，现在看来，形成的综合效果和市场预期是令人惊讶的。

京沪两地更为严厉的限购限贷，确实是大城市购房需求的强力“缓释剂”，否则很可能2013年春节以来一线城市的房价上涨将更为猛烈。如

果在未来3~5年，更严厉的政策调整主要是上海、重庆模式房产税的扩大试点，真正具有杀伤力的房地产税还在加强立法阶段，那么中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。回顾21世纪以来，2003年之前中国银行业尚处于已整体技术性破产的困境之中，此后借助全球对中国高增长的向往，以及次贷危机前癫狂的全球股市，中国银行业通过注资股改上市，以区区不足10年的时间，就成功拯救了其银行系统(这很可能是百年来大国金融绝无仅有的奇迹)。

政策 2013年11月18日，我市发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号，下称《意见》）。为贯彻落实《意见》，严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通告如下：

一、根据《意见》第三条、第四条规定，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。我局郑重提醒市民，购房前应登陆我局“阳光家缘”网站（http://g4c.laho.gov.cn/），详细了解我市限购和银行按揭贷款等房地产调控政策及相关规定，查看自身是否具备购房资格及申请按揭贷款的条件，不要轻信个别房地产开发企业、代理服务机构以通过补办个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明等方式购房的承诺，以免造成不必要的损失。

二、房地产开发企业、代理服务机构在销售商品房时，应在售楼现场公示限购政策、预售证、规划附图、样板合同、价目表等有关文件资料，并在商品房销售现场醒目位置张贴购房须知，向意向购房人做好房地产调控及限购政策解释工作。

三、房地产开发企业、代理服务机构应严格执行住房限购政策，不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，如购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。

四、我局将加强对商品住房市场的监督检查，从严查处各类住房骗购行为，及时处理房屋交易违法违规行为（24小时局综合服务电话：83185555）。

希望

第三篇：房地产项目法律服务合同

甲方：_________

乙方：_________

应甲方的聘请，乙方指派律师组成法律顾问组，为甲方开发的_________房地产项目（下称本项目）提供法律服务。经双方协商一致，订立以下协议，共同遵照履行：

一、法律顾问组成员及聘期

乙方指派_________、_________、_________律师组成法律顾问组，_________律师担任组长。

法律顾问组的聘期自_________年_________月_________日起至本项目结束止。本项目预计_________年_________月_________日结束。

二、法律顾问组提供法律服务的职责范围

法律顾问组向甲方提供以下法律服务：

1．起草、修改本项目前期拆迁合同；

2．参与本项目工程招投标事务，审查招投标文件；

3．审查、修改本项目工程设计合同；

4．参与本项目工程施工合同的洽谈、起草、修改；

5．审查、修改本项目工程委托监理合同；

6．参与审查本项目工程分包单位的资质，起草、修改工程分包合同；

7．审查、修改甲方采购设备和材料的合同；

8．协助甲方控制工程造价、审查工程量增减的支付依据；

9．协助甲方处理因工程造价引起的争议；

10．参加甲方对工程竣工的验收工作，协助甲方确定工程最终造价；

11．接受甲方委托，担任代理人，参加本项目开发过程中发生的诉讼、调解、仲裁活动；

12．代办本项目开发过程中的公证事务，办理律师见证等非诉讼法律事务；

13．接受甲方委托，办理本项目其他专项法律事务。

三、法律顾问组的工作方式

1．甲、乙双方建立联系人制度，遇有需法律顾问办理的事务，由甲方填写《法律顾问组需办事项》，提前通知法律顾问到甲方处办理；法律顾问因故不能到甲方处办理时，乙方可临时指派其他律师代为办理。

2．在遇有需法律顾问集中办理的法律事务时，乙方指派专人到甲方处办公。甲方指定_________为法律顾问组的联系人，乙方指定_________为联系人。

四、甲方为法律顾问组提供的工作条件

在法律顾问到甲方处办公时，甲方应为法律顾问提供必要的办公条件。

五、法律顾问费的收取办法和结算方式

1．依据国家计委、司法部计价费（1997）286号《律师服务收费管理暂行办法》的规定，甲方向乙方支付法律服务费人民币_________元，本协议签订时支付_________元，_________年_________月_________日支付_________元。

2．法律顾问为甲方提供本合同第二条第1-10项服务时，不另行收费；甲方委托乙方办理本合同第二条第11项服务时，乙方在国家计委、司法部规定的收费标准的基础上，下浮_________％另行收取代理费。

3．法律顾问为办理甲方事务在_________市内所需的资料费、交通费、误餐补助费等项费用由乙方自理；赴_________以外的地区所需的交通费、差旅费、补助费等项费用，由甲方负担。

六、双方责任

1．法律顾问组应勤勉尽责，维护甲方的合法权益，在甲方授权的范围内履行职务，并对所经办事务的合法性负责。因法律顾问的过错而给甲方造成损失的，乙方按有关规定进行赔偿。

2．甲方应如实向法律顾问组叙述情况，提供有关材料。法律顾问在甲方授权范围内代理甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担。

七、合同的变更、解除和终止

1．双方应信守本合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止本合同。

2．甲方在下述情况下，有权以书面形式通知乙方解除本合同或要求更换法律顾问：

（1）法律顾问不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；

（2）因法律顾问的过错而给甲方造成损失的。

3．乙方在下述情况下，有权以书面形式通知甲方解除本合同：

（1）甲方有意向法律顾问提供虚假情况、捏造事实的；

（2）甲方未按本合同的约定提供工作条件的；

（3）甲方累计3个月未按时向乙方支付法律顾问费的。

八、违约责任

当事人一方不履行本合同或履行本合同不符合约定条件的，即违反本合同时，应赔偿另一方的损失，并支付违约金_________元。

九、合同的生效

本合同自双方签字之日起生效，本项目结束时自行失效。本项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。

十、争议的解决

本合同在履行期间如有争议，由双方协商解决；协商不成时，任何一方均有权向法院提起诉讼。

本合同一式四份，双方各持两份。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________　法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：律师房地产法律服务的内容

律师房地产法律服务的内容

房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个 阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同：

1．建设项目工地的前期开发阶段

前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对 项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作 是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用 权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许 可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在这个阶段，律师的主要业务包括：(1)保证开发商取得土地的合法性。从 驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉 及的合同较多，可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政 配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕 疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大 厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的 审批(各地尚有不同)，律师要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审 批 时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设 单位向有关部门做好请示、报告工作。

2．项目的建设施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是 旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收 回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式 对物业进行销售。这个阶段，律师的主要业务包括：(1)参与本项目工程设 汁招标文件、施工招标文件的起草、制定，参与建设单位对设计、施工投票文 件 的审查；(2)参与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托 助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改；(3)代表建设单位 审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力，审查确定工程分 包合同；(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合同，积累和保管履约资料及反索赔资料，帮助建设单位加强项目文件、资料管理；(5)协助建设单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据，处理因工程造价引起的争议，协调建设单位与政府工程造价部门的联系；(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作，对验收、交接工作提出法律意见。

3．项目经营管理阶段 在这个阶段主要是房屋的销售，销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现 旁销售即开发商在取得《竣工证》或取得大产证后进行销售。这个阶段可 能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销 售阶段是开发商出售商品房，回收资金，实现赢利的阶段。一个项目销售的 成败决定着开发商的根本利益。

这个阶段律师的主要业务包括：(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判，审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书，达到可签约的条件；(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜，与拟受让方进行谈判，起草、审查、修改转让协议；(3)协助建设单位起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件；(4)参与建设单位 与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件；(5)协助建设单位与购房人签订购房合同；(6)协助建设单位根据具体情况 设定物业管理模式，起草、修改物业管理前期服务合同，协助企业进行招 投标。

4．物业管理阶段 这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后，进行物业管理 服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管 理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。这个阶段律师的主 要业务包括：(1)为公司拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业 主公约，包括对各类格式合同的增补；(2)协助公司制定各项物业管理措 施、方案、制度；(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施 之争，比如小区的车位、绿地等；(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出 具律师函；(5)协助公司制定各内部管理制度。

四、提供全程房地产法律服务对律师的要求

从上文律师提供全程法律服务的内容看，从某种意义上讲，是对律师提 出了很高的要求，不但要具备专业的法律知识，还要掌握房地产业的一些专 业知识，并且要求二者充分地结合。

1．对律师的专业化水平要求提高，律师必须掌握房地产的一些专业 知识 建设项目所需要的全过程法律服务涉及建设领域众多技术问题，法律 服务技术性、专业性很强，属于较专业的法律服务，它要求提供服务的律师 不仅要具备专业法律知识与能力，还要具备专业技术知识。目前在律师中 普遍存在的问题是律师的专业知识不足，并不能与法律知识很好地结合。比如，作为律师要了解土地价款构成中的有关生地价、熟地价、出让金、市政 费等含义，用地条件中有关基础配套设施、公共配套设施及七通一平、三通 一平的内容，建筑红线与用地红线的区别，容积率与用地面积、建筑面积的 换算等，只有这样，律师才能作出切实可行的法律意见，最大限度地保护客 户的利益。

2．房地产业涉及法律、法规、政策较多，律师全面掌握才能更好地提供 服务 全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。在房地产企 业成立阶段，涉及到公司法、公司登记条例、“三资”企业法、有关房地产 企业资质管理的法律、法规；在房地产的立项及规划设计阶段，涉及到土 地法、城市房地产法、城市规划法、消防法及有关绿化、用水、环境保护、人 防、市政设施管理等方面的法律；在工程建设、房屋销售、物业管理各阶段 也涉及到纷繁复杂的法律、法规，比如建筑法、商品房销售管理办法、物业 管理条例等。房地产业涉及到如此多的法律、法规，作为律师怎样才能熟 练地掌握与运用呢?笔者认为有两点要注意：一是加强对业务的学习，特 别是对新的法律、法规的学习，并结合有关案例做到对法律、法规的更好 了解；二是加强团队合作，房地产涉及的法律综合性很强，一个律师要想 把所有的法律熟记于心、灵活运用是有相当的难度的，所以最好几个律 师、甚至一个律师事务所组成一个团队，进行业务分工、精诚合作，这样也 宜于保证服务的质量。

3．律师要正确认识房地产法律服务的范围，不断扩大房地产法律服务 从目前的情况看，律师全程参与房地产建设的项目并不多，这其中的原 因很多，比如有关单位或个人没有意识到法律在房地产开发建设中的作用，整个房地产市场尚不规范、法治化程序不高，律师对这一方面市场重要性的 认识不够，这些都是律师未全程参与房地产项目的原因，也导致了律师在房 地产项目中的法律服务多限于诉讼业务，特别在内地房地产法律服务市场

尤为明显。房地产法律服务市场是一个很大的市场，律师应充分认识到这个市场的潜力，在不断提高专业水平的同时，要加强房地产法律服务的宣传，使得建设项目全程法律服务的积极意义逐渐被建设单位及相关政府管 理部门所重视与认同。

最后，随着房地产业的迅速发展，势必推动房地产法律服务的发展，在北京、上海等一些大城市，已经出现了相当数量的专业律师、专业的律师事务所。从香港的经验看，一个成熟的房地产市场，其带来的律师业务是整个 律师业主量收入的2／3，所以国内的房地产法律服务市场还大有所为。每 一个有志于成为房地产专业律师的律师，应当苦练内功，积极开拓房地产法 律服务市场．为房地产法律服务市场的规范化、法治化起到积极作用。

第五篇：律师房地产法律服务的内容

律师房地产法律服务的内容

房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个 阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同：

1．建设项目工地的前期开发阶段

前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作 是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用 权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许 可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在这个阶段，律师的主要业务包括：(1)保证开发商取得土地的合法性。从 驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉 及的合同较多，可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政 配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕 疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的 审批(各地尚有不同)，律师要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审 批 时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设 单位向有关部门做好请示、报告工作。

2．项目的建设施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是 旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收 回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式 对物业进行销售。

这个阶段，律师的主要业务包括：(1)参与本项目工程设 汁招标文件、施工招标文件的起草、制定，参与建设单位对设计、施工投票文 件 的审查；(2)参与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托 助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改；(3)代表建设单位 审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力，审查确定工程分 包合同；(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合同，积累和保管履约资料及反索赔资料，帮助建设单位加强项目文件、资料管理；(5)协助建设单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据，处理因工程造价引起的争议，协调建设单位与政府工程造价部门的联系；(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作，对验收、交接工作提出法律意见。

3．项目经营管理阶段在这个阶段主要是房屋的销售，销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现 旁销售即开发商在取得《竣工证》或取得大产证后进行销售。这个阶段可 能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销 售阶段是开发商出售商品房，回收资金，实现赢利的阶段。一个项目销售的 成败决定着开发商的根本利益。

这个阶段律师的主要业务包括：(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判，审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书，达到可签约的条件；(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜，与拟受让方进行谈判，起草、审查、修改转让协议；(3)协助建设单位起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件；(4)参与建设单位 与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件；(5)协助建设单位与购房人签订购房合同；(6)协助建设单位根据具体情况 设定物业管理模式，起草、修改物业管理前期服务合同，协助企业进行招 投标。

4．物业管理阶段这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后，进行物业管理 服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管 理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

这个阶段律师的主 要业务包括：(1)为公司拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业 主公约，包括对各类格式合同的增补；(2)协助公司制定各项物业管理措 施、方案、制度；(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施 之争，比如小区的车位、绿地等；(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出 具律师函；(5)协助公司制定各内部管理制度。

四、提供全程房地产法律服务对律师的要求

从上文律师提供全程法律服务的内容看，从某种意义上讲，是对律师提 出了很高的要求，不但要具备专业的法律知识，还要掌握房地产业的一些专 业知识，并且要求二者充分地结合。

1．对律师的专业化水平要求提高，律师必须掌握房地产的一些专业 知识建设项目所需要的全过程法律服务涉及建设领域众多技术问题，法律服务技术性、专业性很强，属于较专业的法律服务，它要求提供服务的律师 不仅要具备专业法律知识与能力，还要具备专业技术知识。目前在律师中 普遍存在的问题是律师的专业知识不足，并不能与法律知识很好地结合。比如，作为律师要了解土地价款构成中的有关生地价、熟地价、出让金、市政 费等含义，用地条件中有关基础配套设施、公共配套设施及七通一平、三通 一平的内容，建筑红线与用地红线的区别，容积率与用地面积、建筑面积的 换算等，只有这样，律师才能作出切实可行的法律意见，最大限度地保护客 户的利益。

2．房地产业涉及法律、法规、政策较多，律师全面掌握才能更好地提供 服务全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。在房地产企业成立阶段，涉及到公司法、公司登记条例、“三资”企业法、有关房地产 企业资质管理的法律、法规；在房地产的立项及规划设计阶段，涉及到土地法、城市房地产法、城市规划法、消防法及有关绿化、用水、环境保护、人 防、市政设施管理等方面的法律；在工程建设、房屋销售、物业管理各阶段 也涉及到纷繁复杂的法律、法规，比如建筑法、商品房销售管理办法、物业 管理条例等。房地产业涉及到如此多的法律、法规，作为律师怎样才能熟 练地掌握与运用呢?笔者认为有两点要注意：一是加强对业务的学习，特 别是对新的法律、法规的学习，并结合有关案例做到对法律、法规的更好 了解；二是加强团队合作，房地产涉

及的法律综合性很强，一个律师要想 把所有的法律熟记于心、灵活运用是有相当的难度的，所以最好几个律 师、甚至一个律师事务所组成一个团队，进行业务分工、精诚合作，这样也 宜于保证服务的质量。

3．律师要正确认识房地产法律服务的范围，不断扩大房地产法律服务 从目前的情况看，律师全程参与房地产建设的项目并不多，这其中的原 因很多，比如有关单位或个人没有意识到法律在房地产开发建设中的作用，整个房地产市场尚不规范、法治化程序不高，律师对这一方面市场重要性的 认识不够，这些都是律师未全程参与房地产项目的原因，也导致了律师在房 地产项目中的法律服务多限于诉讼业务，特别在内地房地产法律服务市场

尤为明显。房地产法律服务市场是一个很大的市场，律师应充分认识到这个市场的潜力，在不断提高专业水平的同时，要加强房地产法律服务的宣传，使得建设项目全程法律服务的积极意义逐渐被建设单位及相关政府管 理部门所重视与认同。

最后，随着房地产业的迅速发展，势必推动房地产法律服务的发展，在北京、上海等一些大城市，已经出现了相当数量的专业律师、专业的律师事务所。从香港的经验看，一个成熟的房地产市场，其带来的律师业务是整个 律师业主量收入的2／3，所以国内的房地产法律服务市场还大有所为。每 一个有志于成为房地产专业律师的律师，应当苦练内功，积极开拓房地产法 律服务市场．为房地产法律服务市场的规范化、法治化起到积极作用。