4价值评估研究报告（最终定稿）

第一篇：4价值评估研究报告

山西省孝义市 古城历史文化街区

价值评估

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究

报

告

二〇一四年四月五日

孝义古城历史文化街区

价值评估研究报告

孝义古城历史文化街区是古城居民日常生活环境的组成部分，是城市历史文化的载体，它以整体的环境风貌体现着它的历史文化价值，反映着城市历史发展的脉络。城市历史文化街区为文化、宗教和社会活动的多样性提供了确切的见证，尤其是各种各种历史建筑的形式、地域性的风俗习惯，共同构成了特有的城市肌理。

一、孝义古城历史

早在七八千年前的新石器时代，就有人类在孝河流域繁衍生息。县置春秋属晋，为瓜衍县，有“推衍开来”的含义。战国属魏兹氏县。三国曹魏置中阳县治。北魏太和十七年（493年）改置永安县。

现状孝义旧城始建于北魏太和17年（493年），时称“永安县”，县治即在今日之旧城。唐贞观元年（627年），因邑人郑兴“宛四股疗母”的孝道行为闻名天下，唐太宗下旨改名为“孝义县”。宋太平兴国元年（976年），曾叫“中阳县”，不久又恢复了“孝义县”名。据乾隆35年邓志、光绪6年孔志记载，孝义旧城在明景泰、弘治、正德、嘉靖年间各有增修。隆庆元年（1567年），以砖包城，加高丈余，炮台戌楼，俱增于旧。清雍正4年（1726年）、乾隆28年）1763年）及34年（1769年）、咸丰3年（1853年）、光绪12年（1886年）先后重修或维修。孝义旧城虽经唐、宋、元、明、清历代修葺，但仍然保持了“内城外郭”、“面朝后市”、“内坊外厢”、“一主二副”、“三坊三厢”、“三口九坊”、“六门八楼”、“九街十巷”的基本格局和肌理，至今未有大的变动，已有1518年的历史。

从公元493年开始，至1975年，孝义旧城一直为县级政权所在地。明、清时，孝义县下辖里（坊、厢）、里下辖甲。县治所在地，内城为坊，外城为厢。明万历年间城关区域内计有6坊厢，即宣化坊、尚义坊、悦礼坊、城西厢、桥北厢、桥南厢；每坊、厢下设15甲，户数较多之桥北厢又有7甲，计22甲。民国初年，仍沿用清制。民国8年（1919），实行区、村制，城关地区（孝义旧城）为第一区。1961年张家庄水库建成后，旧城地下水位急剧上升，旧城内外积水为患，不少居民住宅因盐渍下湿而倒塌。中共山西省委、山西省人委领导刘开基、王大任等曾先后到孝义考察灾情，后做出搬迁县城的决定。从公元1963年开始，原来建在县城的企业、仓库，陆续在城西沿孝午公路和介西铁路两侧兴建新址。1975年之后，地方政府在孝义旧城之西另建新城，孝义有了“新城”和“旧城”之称谓，从此形成一邑二城之格局。

二、孝义旧城的古城特色

孝义旧城空间格局保持相对完整，城区中心、轴线、街巷、街口、边界均反映了中国古代北方城镇整体布局的理念。孝义旧城的魅力在于对中国传统文化的融汇而又寓于地方精神的城市空间。孝义旧城的空间布局艺术表现在以下几个方面：

1、尊崇礼制，恪守典章，形成严谨的县城城秩序。

“礼制”是中国古代社会生活的显著特色，渗透到中国社会各个角落。作为体现政治制度的建筑、城市，自然也就与“礼制”、“典章”结下了不解之缘。“礼制”对中国古代城市的影响表现为城市规模的大小，城市级别的高低，城市中重要建筑的布局、方位、色彩、级别等。荀子的《理论》中有“人生而有欲，欲而不得不能不求，求而无度，量分界则不能不争，争则乱，乱则穷，先王恶其乱也，故制礼仪以分之”。《乐一记》中又有：“乐者天地之和也；礼者，天地之序也；和，故百物皆化虚，故群物

皆别”。就是要通过“礼”使群物之别法定化。使人们安分于“礼制”的规定，从而达到“治世”之目的。“礼制”与城市规划的结合，形成了城市制度，从而使中国古代城市，涂上了浓重的“礼乐”色彩，成为中国古代城市的一大特色。

孝义旧城的规划布局可从城池之规模、衙署、文庙、城隍庙之规制得以体现。在城中，衙署和城隍庙居中，以显其位，控其民，控制全城，这些礼制建筑、庙宇均为官式做法，顶施琉璃，与青砖青瓦的地方民居形成明显的对比，从而突出了他们的地位。

2、讲究风水，厌胜求吉，使得旧城空间具有朴实的乡土气息。

风水思想对于中国古代城市的影响深远，可以说几乎没有一个城市与风水无关。“风水在发展过程中逐渐于中国古代哲学、美学、礼乐制度、宗法制度、民俗等融合，对中国古代城市的选址及营建产生了深远影响。中国古代城市无论是国还是县邑，无论是政治型，还是经济型，受风水理论的影响是共性。可以说，不谈风水的历史存在，就无法识读古代城市深层的文化内涵，难以理解古代城市的许多规划手法和方式”。

孝义旧城无论从城市的选址、城市形态上，还是从建筑布局上都体现出风水思想的影响。它西北靠吕梁山，南临孝河，东临汾河。明朝张景华题诗句“胜景悠然殊世界，空崖何处惹尘埃”。城市道路、建筑尽随自由，与地势协和。这一切体现了管子在《管子·乘马》中的思想：“凡立国都，非于大山之下，必于广川之上，高毋近旱而水用足，下毋近水而沟防省。”因天材，就地利，风水思想还反映在建筑的布局、色彩、住区的“丁”字型道路、院落的布局、镇物的摆放等等。风水思想的影响，形成了许多风水景观，体现了人们“求吉”的思想，使得规划城市增加了朴实的乡土感，“乡土是家庭赖以擎生的土壤，是在思想感情上更深一层的居住环境”。乡土气息是长期积累形成的，它使居者其情依依，离去者有故土之思，观光者有亲切之感而意味深长。

3、因地制宜，遵循礼制的基础上选择合适的城址。

清乾隆年间县志记载，“县西境百余里，重山夜阜，直趋县治，山脊当正西，水尽随山东行，淫雨多暴涨，故以西横堰涨水北流，以南大堤障孝河南绕趋东。县城东不可近河，西不可近山，故建于山尽水汇之区”。

孝义县城选址遵循近水利而避水患的原则，择水而居，故有良好的环境主体；择平原地带而居，修建城墙，限制通道数量并利用河网提高防御性能；择参星之位而建，追求天人合一的理想环境模式。

4、注重防御，内向封闭，反映农耕文明的社会生活组织秩序。

中国古代是一个长期处于农耕文明时代。城市的空间形态始终反映了浓郁的农耕文化特色，具有突出的防御性和内向性特点。明万历年间：“城周四里十三步，城下内走马官路一丈二尺，外有壕，壕上走马官路称之，壕外遇警，有堑不等。”又据乾隆《汾州府志》载：“南门外有堡墙，其外自南绕西有外堡墙，皆嘉靖间分守冀南道于敖因边警所筑”。在冷兵器时代，城池的御敌效能是十分明显的，所以历代县官都加以修缮，不断加固。一座封闭的城市，是由无数个封闭的空间系统通过街、巷有机地组织到一起，这种空间有鲜明的防御性和内向性，它对维护人们的社会生活秩序，保护人们的生活的私密性和邻里关系的和谐性，促进人类社会发展起过重要作用。但当人类社会发展到一定阶段时，它本身固有的封闭性就会成为城市发展的障碍。“中国古代城市保守性，使之只能在一个封闭的系统中进行有限的循环，一旦这个系统受到冲击和破坏，它们就会全面衰落甚至崩溃”。

三、孝义古城的价值

1、孝义旧城是我国现存罕见的、保存相对完整的古代县级城市标本，保持了较

好的原真性和整体性，具有较高的科学价值。

自建城1514年以来，空间格局没有大的变化，城区边界明确，构成县城的重要因素，遗迹可寻。三处历史文化街区保持着传统的空间尺度，时至今日，民宅栉比、店铺林立、商业繁荣。明清时期的水利工程西堰、南堰依然存在，是古代劳动人民长期与恶劣的自然环境作斗争的智慧与汗水的结晶，蕴含丰富的历史经验。孝义旧城规划严谨，秩序井然，具有较高的科学价值。

2、孝义旧城历经北魏至明清的不同历史时期，承载着丰富的历史信息，具有较高的历史价值。

明时，孝义旧城的王氏、李氏、霍氏、赵氏、梁氏五大家族占据了内城的绝大部分空间，所以，明代的孝义旧城属于士大夫的聚居地，具有官居的属性，其防卫功能尤其首要。清中、后期，社会稳定，国泰民安，商业贸易成为孝义旧城的主要职能，众多商号店铺林立于旧城的南北大街，特别是位于城隍庙的永安市场更为热闹。此时的孝义旧城，防卫功能渐渐淡化，而商贸、居住功能则得以彰显。孝义旧城虽然肇始于北魏，但由于历史资料的匮乏，北魏、隋、唐、宋、元时期的城市建设情况、至今仍属空白。从现有的历史文献来看，只有明代之后的历史信息较为详尽、准确。更多的历史信息，有待进一步考证，所以，孝义旧城具有较高的历史、文物价值。

3、文化的延续性在孝义旧城得到了充分的体现，具有较高的文化价值。

孝义旧城不仅保存了较为完整的古代城市格局，而且保存了不同时期的生活方式，真实再现了明清至民国不同历史时期的生活与生产图景，文化的延续性在这里得到了充分的体现。一方面，占我国主导地位的儒、释、道文化在这里得到充分的展示；另一方面，在我国独无仅有的孝义“皮影”、“木偶”、“婉婉腔”、“剪纸”、“秧歌”等民间艺术，在孝义旧城得到广泛而深入的传播，形成特色民风民俗，而且一脉相承，源远流长。所以，孝义旧城具有较高的文化交流价值。

4、孝义旧城街巷景观连续性好，建筑类型丰富，时代特征鲜明，具有较高的艺术价值。

从历史街区来看，9街10巷的格局保存完整，历史风貌如旧。街口以“丁”字相交居多，“十”字相交居辅，中阳楼居于城市中心位置，成为东西、南北大街的底景或构图中心，颇具特色。从历史建筑来看，保存较好的明清风格院落有40余处，近代风格的历史建筑也存在不少。这些院落以三合院、四合院为主，布局严谨、构造精良、雕刻生动、内涵深厚、风格独特，堪称古代建筑的杰作。由此来看，孝义旧城具有较高的艺术价值。

同时根据《孝义古城保护性详细规划》，孝义古城以“明韵清风、晋商家园”为主题，将形成“一环、二轴、三区、四心、八片”的空间结构，在交通规划上坚持城市交通与旅游交通分离、机动车与行人分离的设计理念，同步完善绿地系统、市政实施；保护、复建历史建筑、老字号，完成旅游规划，同时兼收民俗文化、晋商文化、农耕文化、市井文化于一身，呈现文化多元、具有明清特色的历史文化名城。

第二篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月

第三篇：评估价值申请

关于提高抵押物内部评估价值认定的申请

总行公司业务部：

根据总行对抵押物贷款管理规定以及对抵押物内部价值认定的指导思想，为了减少借款人融资成本，加快我行抵押贷款的业务发展，特向总行申请提高我支行对抵押物的内部评估价值认定，以前的规定“支行对抵押物为住房的贷款，贷款金额在30万元以内（含）可以进行支行内部评估价值认定”。现申请如下：

1、申请对抵押物为住房的抵押贷款，内部评估价值认定权限由30万元提升到50万元;

2、评估人员为2名，评估人员为苍溪支行客户经理杨金林及苍溪元坝分理处客户经理戚新坪。望总行给予审批，特此申请！

广元市贵商村镇银行苍溪支行

2016年7月7日

第四篇：专利技术价值评估

专利技术价值评估

对于大部分企业而言，无形资产是二十一世纪财富创造之主要资源。我们的专家曾参与各行业的无形资产及知识产权评估项目如汽车、机械、石化、软件、生物科技及农业。同时，我们的评估报告是根据各国会计师公会的会计准则及要求作出的，为公司财务报告之用。我们的无形资产估值经验包括：

1、商标权、品牌、商誉等价值评估；

2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀等价值评估；

3、人力资源、企业家自身价值等价值评估；

4、特许经营权、土地使用权等价值评估；

5、分销渠道、客户名单、长期合同等价值评估。

专利技术评估准备资料

一、资产占有方管理方面资料

1、营业执照（或个人身份证）；

2、企业章程、简介、企业基本情况；

3、企业会计制度或会计核算方法；

4、企业内部管理制度（包括生产经营、劳动管理、工资奖励及财产物资管理等）；

5、企业管理层关于与经营管理和财务会计有关的重要问题的历次决议及决定；

二、技术资料

1、专利申请全套资料：专利证书或专利受理通知书，专利说明书，权利要求书，说明书附图；

2、技术总结报告；

3、技术产品检测报告；

4、技术鉴定报告；

5、技术产品简介；

6、专家咨询意见书；

7、检索报告；

8、专利权转让、许可使用、专利权出资入股等合同书。

三、经济及市场资料

1、专利技术研制开发费用表；

2、以前该专利技术产品销售收入成本统计表；

3、企业现有的生产能力资料；

4、企业准备扩建的生产能力资料；

5、企业的销售网络的资料；

6、项目可行性研究报告；

7、企业的税收政策；

8、企业的合同订单资料；

9、类似专利的转让公告；

10、委估技术产品所在的行业状况、市场容量、市场前景等资料；

11、国内、国外同行业投资收益率、平均成本利润率、资金利润率。

黎衬贤 ***QQ40087812

第五篇：浅析人力资源价值评估

浅析人力资源价值评估

内容摘要:人力资源是决定经济发展的关键因素,随着我国市场经济体制的建立和不断完善,对人力资源进行定价的要求也越来越迫切,但目前理论界和操作层并不能拿出一套标准的计量方法和体系。本文在对人力资源价值评估进行必要性和可行性分析的基础上,探讨人力资源价值评估的理论基础,简要介绍该领域目前研究动态和已取得的初步研究成果。

关键词:人力资源 价值评估 人力资本

人力资源价值是指作为人力资源载体的劳动者所具有的潜在创造性劳动能力,这种潜在创造能力能够创造出可计量的外在价值,可通过对这种已实现的或可能实现外在价值的计量来表示其内在价值。当前理论界,关于是否应对人力资源价值进行评估,还存在一些争议。笔者认为,随着市场经济体制的建立,人力资源作为唯一能动的、活的资源,如果在交易中不予考虑,会降低社会资源配置效率,形成产权交易和各类资本业务误区,损害当事人权益。

人力资源价值评估的必要性与可行性

必要性

人力资源价值评估是构建社会主义市场经济体制的客观需要。宏观上讲,生产要素市场的建立是构建市场经济体制的关键部分,劳动力市场的发育又是重中之重。劳动力市场供求双方交易的是劳动者的知识、技能和能力,但人们实践经验等综合素质的差别,导致了能力上的差异,不同质的人力资源会创造出不同的价值,这就要求提供不同的报酬。建立一套人力资源价值评估体系,有利于供求双方对人力资源价值做出合理估计,促进人力资源的合理配置和流动,避免浪费。人力资源价值评估是企业提高经济效益、增强国际竞争力的必要手段。微观上看,人力资源成本是企业经营中的重要成本,必然成为管理控制和成本核算的对象。由于异质的人力资源在相同岗位上创造的价值量不同,通过对人力资源价值的评估,可以使管理者了解人力资源上可能的花费成本和获得收益,为做出合理的人力资源配置提供依据。再者,人力资源价值体现在其未来超额获利能力上,没有高素质的人力资源,企业就不能获得超额利润,通过对人力资源价值评估,可使企业更重视人力资源的作用。另外,WTO过渡期内各保护条款的取消,跨国人力资源流动也活跃起来,但长久以来许多企业并不把人力资源当作资产看待,对此缺乏正确认识,更没有一套规范的评估体系,使得合资时许多中方专业人才白白投入给合资企业,造成国有资产的流失。近来这种现象已大有改观,人力资源价值得到了广泛承认,但建立完善的价值评估体系依然任重而道远。

可行性

现实条件 社会主义初级阶段所进行的经济体制改革为人力资源价值评估提供了现实条件。我国现阶段的国情是多种经济成分并存,发展不平衡,收入分配实行按劳分配与按生产要素分配结合的体制。因此,劳动力在特定阶段仍具有成为商品的条件。劳动力成为商品为人力资源价值评估提供了前提。企业要想在激烈的竞争中生存,获得超额利润,就必须拥有一批专业的管理人员、掌握新技术的科技人才及熟练工人。为此,企业必须加大人力资本投资,重视能带来经济效益的管理及科技人才。随着统一、公平、自由劳动力市场的建立,劳动力作为商品有了交易的场所。所有这些都为人力资源价值评估创造了条件,使其方法的应用成为可能。

技术支持 人力资源会计研究为人力资源价值评估提供了技术支持。以劳动者权益为核心的人力资源会计的推行是激发劳动者积极性、提高企业经济效益、促使社会分配走向合理的根本途径。随着人力资本理论的建立,人们开始对人力资源会计进行研究,许多会计学者就适合西方人力资源开发与管理的会计核算模式、计量方法、会计报告体系等进行了深入的研究,提出了一些人力

资源价值计量方法,并形成了理论体系。我国会计理论工作者从上世纪80年代也开始了对人力资源会计的研究,并根据我国的实际情况提出了适合我国国情的人力资源成本和价值核算方法。国内外人力资源会计体系的建立和正在进行的有关理论研究可以为人力资源价值评估研究提供相关技术支撑。

人力资源价值评估的理论基础

马克思劳动价值论

马克思劳动价值论对商品的价值及价值决定进行了充分阐述,他认为劳动者的活劳动是价值创造的唯一源泉,价值是由人的劳动创造,物不能创造价值但参与价值创造。既然劳动者是价值创造的惟一源泉,那么人力资源就有价值,是可以被评估的。所以劳动价值论从人力资源的内在价值角度阐述了人力资源价值的规定性。

马克思还注意到了人的不同能力在价值形成中的不同作用,将劳动区分为简单劳动和复杂劳动,这实际上也就承认了不同质的人力资源会创造出不同的价值,并要求不同的报酬水平。在这个基础上可以采用收益法和成本法来确定人力资源的价值。

西方人力资本理论

人力资本思想最早可追溯到西方经济学家亚当?斯密、马歇尔的论述。马歇尔认为,“所有资本投资中最有价值的是对人本身的投资”。首先提出人力资本理论的是美国著名经济学家舒尔茨,他认为人力资本是经济增长的重要源泉,曾指出“劳动者成为资本拥有者不是由于公司股票的所有权扩散到民间,而是由于劳动者掌握了具有经济价值的知识和技能。这种知识和技能在很大程度上是投资的结果,他们同其他人力投资结合在一起是造成技术先进国家生产优势的重要原因”。

美国芝加哥大学教授贝克尔指出“人力资本包括个人的技能、学识、健康,这些因素与人类紧密联系。我们不能把一个人与他的知识、他的健康和他通过受培训所掌握的技能分割开来,这些就是我们所指的人力资本。人力资本对经济增长至关重要,因为现代世界的进步依赖于技术进步和知识的力量,不是依赖于人的数量,而是依赖于人的知识水平,依赖高度专业化的人才”。人力资本理论指出了人对自身投资不仅是经济增长的重要原因,也是个人获得财富的原因。

生产要素分配论

在生产活动中,需要相应的投入即生产要素。企业投入的生产要素从大的方面可以分为资本、劳动、土地、企业家精神及知识所有者提供的知识等。生产要素分配论认为企业在完成一个生产周期后,各生产要素在要素市场上都会得到各自相应的报酬,如资本—利息、土地—地租、劳动—工资等,但问题是如何确定各种生产要素的分配比例,尤其在知识经济条件下,怎样确定人力资源这种无形的生产要素对企业做出的贡献,以确认和评估人力资源的价值,是一个重要的命题。生产要素分配论为此奠定了重要的理论基础。

人力资源价值评估方法

经济价值法

企业的经济价值是其未来收益的预测值,企业的经济价值是由人力资源和物力资源共同创造的。该法将企业未来的收益中视为人力资源投资获得的部分作为人力资源价值的计量额。

ν0为人力资源价值,r为折现率,R(t)为企业第t年的收益, Hr为人力资源投资占总投资的比例。该式反映了人力资源的相对价值,可比较人力资源和物质资源对企业贡献的大小,以使企业

有限资金用于最佳决策。但忽略了人力资源的必要劳动价值,会低估人力资源的价值。未来工资折现法

该法以职工从录用到退休或死亡停止支付报酬为止预付的报酬为基础,将其按一定折现率折成现值,来作为人力资源的价值。

ν0为n年龄职工的人力资源价值,r为折现率,I(t)为职工未来第t年的工资。

公式将人力资源补偿价值资本化,在不考虑重大经济变动的情况下具有一定可行性。但除了存在职工未来工作时间与工资报酬经常变动的风险和不确定性外,工资只是企业使用人力资源所付成本的一部分,这不符合劳动价值论,因为除了工资外,劳动者创造了大量剩余价值。所以该方法在一定程度上低估了人力资源价值。

商誉法

商誉法是以企业过去的累计收益超过同行业平均收益的部分作为商誉价值,将属于人力资源的商誉价值作为人力资源的价值。

ν0为企业的人力资源总价值,RiF为企业第t年利润,RiF为同行业第i年平均利润, Hr为人力资源投资占总投资比例。该法认为企业获得的超额利润,一部分乃至全部都可以看作是人力资源的贡献,这部分超额利润通过资本化程序确认为人力资源价值。但由于只有企业存在超额利润时,人力资源才会有价值,其理论基础值得商榷,可能会有大部分企业人力资源价值为零或很小,甚至为负数。

实物期权法

该法将人力资源相当于金融期权的标的物,支出成本相当于期权的行使价格,使用时间相当于期权距到期日时间,人力资源价值的不确定性相当于期权中的衍生品的风险大小。

ν0为期权的当前价值,A为标的资产的当前价值,X为投资成本,r为无风险收益率,T为到期时间,σ标的资产的波动率,N(di)正态分布在di处的值。实物期权法是人力资源价值评估的最新发展,但会有大量的计算工作,某些指标的确定有一定主观性,波动率和无风险利率的选择决定了计量的准确与否,应特别谨慎。

另还有随机报酬价值法、人力资源加工成本法、完全价值测定法等,但他们都是各学者根据自己对人力资源价值评估问题的理解,见仁见智。总之可归纳为以工资报酬、成本、收益为基础三种思路进行计量,均有一定道理和可行性,但又存在一定不足。目前理论界和操作层仍不能拿出一套标准的评估体系。

综上所述,随着我国市场经济体制的建立,特别是入世后,对人力资源定价的要求越来越迫切,无论“59岁”现象还是国资委对MBO的叫停都反映出对人力资源进行定价的时代到来,人力资源价值评估无论从理论还是应用上都是一个亟待解决的问题。但目前学术界和操作层都不能拿出行之有效的办法来解决这个问题,提出的方法也大多停留在学术层面,操作可能性不大,所以,构建一个标准、完善的人力资源价值评估体系刻不容缓。

参考文献:

1.Mincer?J.“Schooling, Experience and Earnings, National Bureau of Economic Research.University of Chicago Press,1974

2.Schultz.T.W.Institutions and the Rising Economic Value of Man.American Journal of Agricultural Economics, 1968

3.张文贤.人力资源会计[M].立信会计出版社,2001