企业价值资产评估

第一篇：企业价值资产评估

摘 要 《企业价值评估指导意见（试行）》于2005年4月起实施，打破了价值评估中单一使用成本法的局面，使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据，对三种方法进行了比较分析，探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。

关键词 企业价值资产评估 成本法 市场法 收益法引言

2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求，并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此，在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题，对此进行深入的讨论具有现实意义。企业价值评估方法应用现状

企业价值评估实践中，目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查，调查结果显示，成本法在我国企业价值评估业务中所占的比例达95%左右，而收益法一般作为成本法的验证方法，不单独使用，市场法很少使用，期权法一般无人采用，而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书（试行）》中也未涉及到期权法，基于此，本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法，仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。3 成本法、市场法、收益法比较分析

要选择适合于目标企业价值评估的方法，首先应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性，以下从方法原理、方法的前提条件、方法的适用性和局限性对成本法、市场法、收益法进行比较分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置评估对象，即在条件允许的情况下，任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这一理论基础可以追溯到艾尔文·费雪，费雪认为，资本带来一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。

企业价值评估市场法是基于一个经济理论和常识都认同的原则，类似的资产应该有类

似的交易价格。该原则的一个假设条件为，如果类似的资产在交易价格上存在较大差异，则在市场上就可能产生套利交易的情况，市场法就是基于该理论而得到应用的。在对企业价值的评估中，市场法充分利用市场及市场中参考企业的成交价格信息，并以此为基础，分析和判断被评估对象的价值。

3.2 各方法的前提条件

运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。

采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的适用性和局限性

成本法以资产负债表为基础，相对于市场法和收益法，成本法的评估结果客观依据较强。一般情况下，在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。但由于运用成本法无法把握一个持续经营企业价值的整体性，也难衡量企业各个单项资产间的工艺匹配以及有机组合因素可能产生出来的整合效应。因而，在持续经营假设前提下，不宜单独运用成本法进行价值评估。

收益法以预期的收益和折现率为基础，因而对于目标企业来说，如果目前的收益为正值，具有持续性，同时在收益期内折现率能够可靠的估计，则更适宜用收益法进行价值评估。通常，处于成长期和成熟期的企业收益具有上述特点，可用收益法。基于收益法的应用条件，有下述特点的企业不适合用收益法进行价值评估：处于困境中的企业、收益具有周期性特点的企业、拥有较多闲置资产的企业、经营状况不稳定以及风险问题难以合理衡量的私营企业。

市场法最大的优点在于具有简单、直观便于理解、运用灵活的特点。尤其是当目标公司未来的收益难以做出详尽的预测时，运用收益法进行评估显然受到限制，而市场法受到的限制相对较小。此外，站在实务的角度上，市场法往往更为常用，或通常作为运用其他评估方法所获得评估结果的验证或参考。但是运用市场法评估企业价值也存在一定的局限性：首先，因为评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同，因而要找到

与评估对象绝对相同或者类似的可比企业难度较大；其次，对价值比率的调整是运用市场法及为关键的一步，这需要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。价值评估方法选择的原则

价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间有着内在的联系，结合前文对价值评估方法的比较分析，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则：

4.1 依据相关准则、规范的原则

企业价值评估的相关准则和规范是由管理部门颁布的，具有一定的权威性和部分强制性。如在2005年4月1日实施的《企业价值评估指导意见书（试行）》二十三条中规定：“注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法、和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法”；第三十四条中指出：“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”；第二十五条中指出：“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。显然，这些条款对选择企业价值评估方法具有很强的指导意义。

4.2 借鉴共识性研究成果的原则

价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用成本法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。

4.3 客观、公正的原则

客观性原则要求评估师在选择价值评估方法的时候应始终站在客观的立场上，坚持以客观事实为依据的科学态度，尽量避免用个人主观臆断来代替客观实际，尽可能排除人为的主观因素，摆脱利益冲突的影响，依据客观的资料数据，进行科学的分析、判断，选择合理的方法。公正性原则要求评估人员客观的阐明意见，不偏不倚的对待各利益主体。客观、公正这一原则不仅具有方法选择上的指导意义，而且从评估人员素质的角度对方法选择做了要求。

4.4 成本效率的原则

评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。

4.5 风险防范的原则

企业价值评估的风险可以界定为：“由于评估人员或者机构在企业价值评估的过程中对目标企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险”，根据这一定义，企业价值评估中的风险可分为外部风险和内部风险。外部风险是指评估机构的外部因素客观上阻碍和干扰评估人员对被评估企业实施必要的和正常的评估过程而产生的风险。内部风险是指由于评估机构的内部因素导致评估人员对拟评估企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险。显然，企业价值评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。

参考文献阿斯跃斯,达蒙德理.张志强译.价值评估[M].北京：北京大学出版社，200

中国资产评估协会．企业价值评估知道意见书（试行）讲解[M]．北京：经济科学出版社，200

中国注册会计师协会．财务成本管理[M]．北京：经济科学出版社，2005王海粟．企业价值评估[M]．上海：复旦大学出版社，2005王少豪．企业价值评估：观点、方法与实务[M]．北京：中国水利水电出版社，2005

第二篇：企业价值评估 教案

企业价值评估

计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求：

（1）要求熟悉企业价值评估的概念及实质

（2）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定（3）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定 教学重点及难点：

企业价值评估的基本方法及其选择 教学基本内容：

第一节

企业价值评估概述

一、企业与企业价值的基本概念

（一）企业的基本概念及其特点

对企业的基本涵义可以有多种理解。一般而言，企业是指以盈利为目的的、由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。

从资产评估的角度来理解，企业是一项特殊的资产，有其自身的特点：

1.盈利性 2.持续经营性 3.整体性

（二）企业价值的基本概念

从政治经济学的角度，企业的价值由凝结在企业中的社会必要劳动时间决定；从会计学的角度，企业的价值由建造企业的全部支出构成；从市场学的角度，企业而价值由企业的获利能力决定；从资产评估的角度，企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的获利能力。

在资产评估中，对企业价值的界定主要从以下三个方面入手： 1.企业价值是企业的公允市场价值 2.企业价值基于企业的盈利能力

3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值

二、企业价值评估的基本概念与企业价值的表现形式

（一）企业价值评估的基本概念

《资产评估准则--企业价值》（2011）中将企业价值评估界定为“注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。

（二）企业价值的表现形式

根据《资产评估准则--企业价值》（2011）中的界定，企业价值包括企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值三种形式。

三、企业价值评估的特点

1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。2.决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。

3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单相加是有区别的。

四、企业价值评估的范围界定 1.一般范围

一般范围主要是就企业集团而言的，主要是界定对整个企业集团进行评估，还是对企业集团中的某个或某些法人实体进行评估。

2.具体范围

企业价值评估的具体范围是在一般范围划定的前提下，对具体被评估资产的界定。需重点做好以下几点工作：1）明晰资产产权；2）划分有效资产和无效资产。

五、企业价值评估中的信息资料收集 需要收集的资料有： 1.被评估企业的基本信息资料

2.宏观、区域经济因素以及被评估企业所在行业信息

3.被评估企业所在证券市场信息、产权交易市场的有关信息资料以及可比参考企业的相关资料。

第二节

企业价值评估的基本方法

一、收益法

（一）收益法的基本概念

《资产评估准则--企业价值》（2011）第二十三条指出：“企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益折现，确定评估对象价值的基本方法。”

（二）收益法中的预期收益的基本概念及形式

预期收益是指企业在日常的生产经营及投资活动中产生的经济利益的总流入与总流出配比后的纯收入，它反映企业一定时期的最终经营成果。预期收益可以用会计利润、现金红利、现金流量（如企业自由现金流、权益自由现金流）等形式表示。1.对会计利润的评价

会计利润包括税后利润和息前税后利润等。会计利润容易受到企业所采取的不同会计政策的影响，具有较大的调节空间，缺乏客观性。会计利润没有考虑到资本性支出、营运资本支出等因素对企业价值的影响。

2.对现金红利的评价

对股权投资者来说，特别是控股股东来说，他们所关注的不仅仅是现金红利的收益，他们更关注的是企业的成长性等因素。相应地，现金红利模型通常适用于少数权益价值的评估（即不具有对企业的控制权）。

3.对现金流量的评价

现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此，在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。

（三）收益法的类型及适用条件

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，预期股利实际上是代表企业分红后股东才可以得到的现金流，因此，采用该现金流结算的评估结论代表的是缺乏控制权的价值，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。

现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和权益自由现金量折现模型。实际上只有控股股东才具有获取全部自由现金流的权力，因此，其评估结论应该是代表具有控制权的企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值。

选择和使用收益法时应当注意下列适用条件： 1.被评估企业具有获利能力。

2.采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。

3.获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。

4.应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。充分考虑取得预期收益将面临的风险，合理选择折现率。

5.必须保持预期收益与折现率口径的一致。

6.应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景，合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测其后的收益情况及相关种植的计算。

（四）收益法的计算公式 1.年金法

PA/i式中，P企业评估价值；A企业每年的年金收益；i折现率及资本化率。

2.分段法

分段法是将持续经营的企业的预期收益期分为前后两个阶段，根据各阶段的收益现值之和估算被评估企业价值的方法。

RR11r1rr其中，；R企业前n年预期收益折现值之和 1rR1企业n年后（稳定期）预期收益年金现值；1rrr折现率或资本化率。R第i的预期收益额；Pi1niiiiniii1iii

（五）企业收益的预测 1.企业收益的界定

企业自由现金流量=税后净利润+折旧和摊销-利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动

权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加

2.企业收益的预测

（1）对企业正常盈利能力的判断（2）企业收益预测的基础 3.企业收益预测的基础步骤

第一步，对评估基准日的审计后企业收益进行调整。第二步，对企业预期收益趋势进行总体分析和判断。第三步，对企业预期收益进行预测。

（六）折现率及其估测

折现率=无风险收益率+风险报酬率 1.无风险收益率的估测

无风险收益率通常用评估基准日中、长期国债的到期收益率，但应注意换算为复利计算。2.风险报酬率的测算

（1）影响风险报酬率的主要因素

就企业而言，影响风险报酬率的主要因素包括经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。从投资者的角度看，要投资者承担一定的风险，就要有相对应的风险补偿，风险越大，要求补偿的数额也就越大。

（2）风险报酬率的测算 ①风险累加法

风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率

②β系数法

RrRRmf式中，风险报酬率；Rr被评估企业所在行业的 Rm社会平均收益率；Rf无风险报酬率；被评估企业所在行业的系数。3.折现率的测算

①加权平均资本成本模型

EDRKe1TKd

DEDE②权益资本成本模型

KR式中，KefeMRPRc 权益资本成本；系统风险系数；Rf目前的无风险利率；MRP市场的风险溢价。Rc企业特定风险调整系数4.收益额与折现率或资本化率口径一致的问题

企业自由现金流量与加权平均资本成本模型相匹配，权益自由现金流量与权益资本成本模型相匹配。

（七）收益法的适用范围 适用条件：

1.企业能够在较长时期内持续经营； 2.能够对企业未来收益进行合理预测；

3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

二、市场法

（一）市场法的基本概念

《企业评估准则--企业价值》（2011）将市场法定义为“将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法”。

（二）市场法的基本原理

市场法的理论依据是替代原则，该方法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。

（三）市场法运用的基本方法

常用的两种具体方法是参考企业比较法和交易案例比较法。

（四）市场法应用的基本步骤

（1）明确被评估企业的基本情况，包括评估对象及其相关权益状况。（2）恰当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业。

（3）对所选择的参考企业或交易案例的业务和财务情况进行分析，与评估对象的情况进行比较、分析并做必要的调整。

（4）选择并计算合适的价值乘数，并根据以上工作结果对价值乘数进行必要的分析和调整。

（5）将价值比率运用到评估对象所对应的财务数据，并考虑适当的调整，得出初步的评估结果；对缺乏流动性折扣、控制权溢价等事项，评估时应进行必要的分析并考虑在评估报告中做出适当的披露。

（6）根据被评估企业特点，对不同价值比率得出的数值予以分析，形成合理评估结论。

（五）价值比率的确定

价值比率是指企业价格与公司特定变量之间的比率。市场法的理论基础在于：如果两家企业处于同一行业，拥有相同的收益、收入和增长前景，它们的价格应该是相似的。价值比率的确定要考虑信息的可获得性、可靠性、相关性等。

（六）市场法的适用范围

1.有一个充分发展、活跃的资本市场；

2.在上述资本市场中存在着足够数量的与被评估对象相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在着足够的交易案例。

3.能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。

4.可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。

三、资产基础法

（一）资产基础法的基本概念

《企业评估准则--企业价值》（2011）将企业价值评估中的资产基础法定义为：“以被评估企业评估基准日的资产负债表为依据，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法”。

（二）运用资产基础法的基本思路

运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价值进行评估，并在各单项资产评估值加和的基础上，扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值。

（三）应用资产基础法的基本程序

（1）获得被评估企业评估基准日的资产负债表。

（2）调整项目。将每个资产、负债、权益项目的账面价值调整为公允价值。（3）调整资产负债表外项目。评估并加上资产负债表外特定有形或无形资产和负债。

（4）在调整基础上，编制新的资产负债表，反映所有项目的公允价值。（5）确定投入资本或权益的调整后价值。

（四）应用资产基础法需注意的问题 1.现金

一般不需要调整，只需要核实即可。2.应收账款

在核实的基础上，考虑应收账款的可回收性。3.存货

企业的性质不同（如制造企业或商品流通企业），企业的存货构成也不同。具体的评估方法见本教材相关内容。

4.长期投资

对于控股的长期股权投资企业，采用成本法时，评估人员应到现场实地核查其资产和负债，全面进行评估。

对于非控股的长期股权投资企业，在未来收益难以确定的情况下，可以采用成本法进行评估，即通过对被评估企业进行整体评估，确定净资产数额与投资方应占的份额确定长期投资的评估值。

5.其他流动资产

一般可能需要调整的项目是短期证券、应收票据、其他非经营性资产、限制竞争合约等，尤其是与股东交易的应收票据。如果这些项目不用于公司的经营，应该从资产负债表中扣除。其他项目应根据其是否对公司有利转化为市场价值。

6.固定资产

由于价值变化大，一般应该根据评估结果进行调整。当固定资产按市场价值调整后，必须考虑因增加价值而产生的税赋。

7.无形资产 资产负债表上的无形资产一般反映取得成本。应该将这些无形资产未摊销的账面价值调整为市场价值。如果特定无形资产（如专利、著作权或商标）具有价值，这些价值可以同收益法、市场法或成本法来确定。

8.负债

一般的负债调整主要涉及与资产相关的负债。比如，如果房产从资产向扣除，任何与之相关的负债也应相应扣除。如果房产可以以租赁的形式加入，资产中包括房产的经营价值（以市场租金水平计算），相应的债务也应在房产价值中考虑。

9.非经营性或偶然性资产和负责

非经营性资产和负债是指那些维持经营活动不需要的资产和负债。偶然性的资产和负债是指那些非持续性取得的资产和负债。对非经营性或偶然性资产和负债应予以调整。

10.资产负债表表外项目

资产负债表表外项目一般是指表外负债，包括担保负债、未决诉讼或其他纠纷（如税务、员工投诉、环境保护或其他监管问题）等。评估人员应通过与被评估企业管理层及法律顾问的讨论，评估和量化这些负债。

（五）资产基础法的适用范围 1.不宜采用收益法或市场法的情况下。2.对部分资产进行评估。

3.委托方需要有详细的评估明细资料。

第三篇：企业价值评估中资产基础法应用的探讨

企业价值评估中资产基础法应用的探讨

[摘要]企业价值评估的资产基础法曾被管理部门规定为企业价值评估必须使用的方法，而后又被业内人士所诟病。本文全面论证了资产基础法及其适用性，认为资产基础法是企业价值评估可供选择的方法。同时，针对资产基础法使用资产范围的界定、资产专用性与在用价值等问题进行了有益的探讨。

[关键词]资产基础法 资产 资产专用性 在用价值

企业价值评估作为服务于企业改制、并购、上市等经济活动的重要手段，得到了广泛的应用。企业价值评估资产基础法的选择及其应用，在评估行业中一直是被关注、研究和争议的问题。

一、资产基础法及其适用性

资产基础法（Asset Based Approach）在我国也称为成本法、重置成本法和成本加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种评估思路。

资产基础法是以资产负债表为导向的评估方法。企业资产负债表本来就是体现其（一定定义下的）现行价值，而资产基础法将涉及未入账的有形资产、无形资产和负债的确定和评估，同时也对已计入资产负债表中的资产和负债进行重估。我国企业价值评估长期以来采用资产基础法，说明资产基础法有一定的适用性。尽管资产基础法存在局限性，但从资产基础法本身分析，其优点表现在以下几个方面：

1．资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的。这种形式对熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。

2．资产基础法在评估过程中，分别每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。

3．资产基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。采用收益法可以从其收益水平角度来评估企业价值。然而，评估不能忽视一家公司的潜在资产这一问题，价值总是基于公司的资产和盈利两方面。虽然盈利（或潜在的盈利）可能在决定公司价值方面是一个明显的因素，买方对涉及资产很少而商誉很高的交易常不感兴趣。

4．这种方法对于作为诉讼依据和争议解决是有用的。由于分别确定了企业中各单项资产的单独价值，因此很容易衡量某一项资产价值对企业价值的影响程度。这种方法能够应用于企业解体时股东或合伙人争议中的资产分配或某一重大资产分割纠纷中的资产分割。

5．这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。

在我国，对于企业价值评估方法一直以来有严格的规定。例如，1996年7月，原国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》中规定，“对整体企业进行评估时，应采用重置成本法（即整体企业的成本加和法”确定总资产、总负债和净资产的评估值，同时采用收益现值法分析、验证重置成本法的评估结果„„”。从理论上来说，资产评估方法应由注册资产评估师自行选择，而不应由有关部门指定。2004年12月30日，中国资产评估协会颁布的《企业价值评估指导意见》中第二十三条规定，企业价值评估方法有收益法、市场法和成本法，并由注册资产评估师根据具体情况选择一种或多种 资产评估基本方法，同时三十三条规定，“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法。”上述规定明确，企业价值评估的方法不再由相关管理部门规定，而由注册资产评估师自主选择。借助于新准则的实施，许多业界人士对资产基础法用于评估企业价值的做法予以指责，有人甚至认为应用资产基础法评估企业价值本身就是一个错误，“重置成本法（资产基础法）已经失去了意义”（张春霖，2006）。笔者认为，企业价值评估资产基础法的应用，在过去的若干年里过分强调，并被赋予无以替代的地位，这是一种错误。然而，同样的问题，将这种方法盲目地贬低甚至废弃不用，同样是一种错误。

资产基础法作为企业价值评估可选择的方法，除了上述列示的优点外，还有下列因素应予以考虑：

1．到目前为止，虽然在相关准则和规章中明确了企业价值评估的定义，但并未明确企业价值的定义。有学者指出，“在美国，《专业评估执业统一准则（USPAP）》和美国评估师协会（ASA）都对企业有明确的定义，但是USPAP都没有明确企业价值的定义。ASA的企业评估委员会从1985年开始讨论该名词，但在其定义上始终未取得一致。我国的评估理论及相关准则至今也未就企业价值明确定义”（俞兴保，2004）。对于企业价值定义的困难在于对企业价值内涵的把握，直接影响企业价值评估的进行。按照MM（Modigliani and Miller）的定义，企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。这一定义显然是狭义的，仅就企业财务管理目标角度所提出的，而未将企业 作为资源载体进行描述和归纳。从对评估方法的运用来说，如果按照MM的定义，则企业价值仅指采用收益法评估所得到的结论。实际上，通过对企业中各类资产分别评估汇总得到企业价值的方法（资产基础法）仍有很大的应用空间。因此，探讨和定义企业价值，对于研究和选择企业价值评估方法具有重要意义。

2．对于企业价值评估结论的需求不同，也决定了企业价值评估方法应用的多样性。李哈克（2006）指出，在美国，评估服务的最终用户和其使用将会有助于评估师在总价值与单项资产价值之间进行选择，这同时也会对评估工作的规范及报告的格式有所影响。例如：

投资银行——企业总价值，或者相关的权益价值； 董事会——与投资银行的要求相类似； 税务部门——通常是资产价值；

法律顾问——企业和资产价值两者都有可能； 管理层和参股者——通常是估值和参数两者； 股东——权益价值； 债务人——资产价值；

审计师——资产价值但是经过经济手段证实。

上述分析表明，企业价值评估并不仅仅是用于企业并购等的单一目的，对于企业价值评估需求是多样化的。即使用于企业并购目的，采用资产基础法进行企业价值评估也具有参考性。

3．各国及其国际评估准则中都没有否定资产基础法在企业价值评估中的应用。《国际评估准则》指南6指出，企业价值评估主要有 资产基础法、收益法和市场法三种评估方法。评估师应当考虑各种评估方法的适用性，正确运用评估方法，并对各种评估方法得出的结论进行综合分析，以形成可信的评估结论。

在资产基础法应用过程中，由于相关管理部门及注册资产评估师的认识及其应用不善的原因，造成了资产基础法应用中存在一些缺陷，但这并不因此而否定资产基础法。应该科学认识资产基础法，并予以完善。

二、资产基础法应用中资产的界定

企业价值是由组织企业经营活动的各项资产所决定的。采用资产基础法评估企业价值，首先应该明确企业所包含的资产范围。根据我国《企业价值评估指导意见》第三十五条规定，注册资产评估师运用成本法（资产基础法）进行企业价值评估，应当考虑被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。对于资产的理解，由于研究者角度不同，定义也不相同。经济学中资产的概念相对比较宽泛，D·格林沃尔德主编的《现代经济词典》（商务印书馆，1993）中资产定义为：“由企业或个人拥有并具有价值的有形资产或无形的权利。资产之所以对物主有用，或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于它可以用于取得未来的经济利益。”

会计学中对资产的研究和定义较为深入和严谨。美国财务会计准则委员会（FASB）在1985年公开发布的第六号《财务会计概念公告》（SFAC No.6）中对资产定义为：“资产是可能的未来经济收益，它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的。”这一定义 较为深刻地揭示了资产的本质，并为理论界所推崇。我国1993年发布的《企业会计准则》对资产定义为：“资产是企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源。”2000年以后，资产的定义修改为：“资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。”中国财政部2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》中第二十条规定，资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。第二十一条规定，符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：（1）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；（2）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。第二十二条规定，符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。

从会计学的角度来说，上述定义的资产指的是企业资产负债表中左方的内容，即企业的全部资产（账面）。从评估的角度来说，上述定义的资产及其表现对资产评估是有用的，但作为资产评估的资产与作为会计计价对象的资产确有不同的地方。《国际评估准则》中尽管没有明确资产评估资产的定义，但指出了资产评估中资产与会计计价中资产具有差异的情况。可见，资产负债表中所表现的资产，并不能代表企业中所有的资产。

在以往现实的工作中，企业价值评估的资产范围的确定是通过企业申报的资产负债表，并通过审计进行的。注册会计师通过合规性和 真实性审计以确定资产的账面价值，企业价值评估的资产范围也因此确定。实际上，上述延续多年的做法是有欠缺的。从价值评估的视角把握资产，首先须明确的是账面资产与账外资产的问题。企业价值评估中，注册资产评估师首先接触的是企业的账面资产，这是企业价值评估的重要依据。但企业价值评估所涉及的资产不仅仅是账面资产，还有大量的创造企业价值、但在账面中没有反映的资产。资产的构成是复杂的，现代会计计价理论并没有真正的反映企业资产的全部。

根据制度经济学解释，企业作为市场的替代品，是为了减少或降低交易费用而产生的。同时，企业的形成增加了组织和协调成本，这些组织协调成本是影响企业价值的重要因素。而且，现代企业理论认为，企业是人力资本与非人力资本的特别合约（周其仁，1996）。企业价值是由人力资本和非人力资本共同形成的，账面价值中只反映了非人力资本价值，而忽略了人力资本价值。作为企业评估价值的市场价值和账面价值是两个不同的概念。账面价值与市场价值的差异，既反映了市场条件变化引致物价变动带来的差异，也反映了计量范围、内涵的差异。账面价值通过会计核算方式，遵循会计核算规则获得，各类资产均作为生产要素，特别是现在，对于各类无形资产的计量也日益全面和准确，但仍有大量的无形资产并未计量。安达信公司调查结果证实了公司市场价值与账面价值之间关系的明显转换：1978年，公司账面价值平均相当于市场价值的95%，而1988年下降至28%，估计现在已低于20%。换言之，在新经济下公司市场价值有80%来自于非资产负债表上的资产，深入研究可以发现主要来自于知识、品 牌、人才以及关系等无形资产。美国纽约大学会计系教授巴路科·列夫（BaruchLev）的研究认为，在信息经济时代，企业的价值和盈利的增长主要来源于专利、品牌、版权、技术秘密、独特的经营组织（例如，供应链）等无形资产。

1969年经济学家James Tobin提出的著名的托宾系数，即： 托宾Q=企业市场价值、企业资产重置成本

该系数揭示了企业市场价值与其资产现行重置成本之间存在的差距。布瑞德特·康纳尔在《公司价值评估》一书中认为，重置成本法（资产基础法）的最大不足时它忽略了组织资本。

从我国企业价值评估的现实分析，由于会计计价、资产重组等原因，企业中的无形资产的数额及其所占比例都很少。2003年的一项统计表明，2002年我国上市公司中，无形资产净额为817.48亿元，无形资产占总资产的比例为1.96%。而且，在无形资产总额有限的情况下，无形资产结构中，工业产权类无形资产占无形资产的比例仅为28.23%，大量的无形资产表现为非经营性无形资产——土地使用权。这种情况，一方面长期以来对无形资产的不重视造成的结果，另一方面是由于无形资产计价原因造成的。

现实中存在的与企业生产经营活动有关的，诸如生产批号等资质的认定以及智慧资本内涵的理解和认定，也都是亟待研究的问题。

采用收益法评估企业价值的思路是一企业的产出角度估算企业价值，评估中尽管也应关注企业中资产的数量、结构、质量等，但不需要将企业资产全部不缺的列示出来。采用资产基础法评估企业价值 时，则需要将涉及企业价值的所有资产分别列示并评估。因此，我国《企业价值评估指导意见》中规定，“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法。”同样的规定也体现在《国际评估准则》（指南６）和《欧洲评估准则》（指南７）中。上述规定给我们的启示，一是无论如何界定企业的资产，难免会有遗漏，许多账外的无形资产，只有在企业持续经营的前提下得以产生、存在和发展。也就是说，企业持续经营的前提下，企业账外资产最多，单独采用资产基础法进行评估，尽管可以采用各种手段对于账外资产予以界定，但全部地、科学地将所有影响企业生产经营活动的、对企业收益产生作用的资产能够界定和确认，无论是技术手段，还是界定标准都是难以实现的。与其他资产评估法结合使用，可以弥补这一缺陷。二是通过不同方法获得的评估结果的比较，有利于对于企业价值评估结果的理解。

因此，采用资产基础法进行企业价值评估时，首先应明确和界定资产的范围，不仅对于经会计计价确认的账面资产进行评估，而且，对创造企业收益有关联的账外资产也应该予以界定、确认和评估。当然，如何把握、确认账外资产，确立可行的确认目标，是企业价值评估未来规范面临的重要任务。

三、资产专用性与在用价值在资产基础法中的应用

资产基础法应用中，企业价值是由组成企业的资产价值决定的。因此，必须研究每一项资产进行评估的方法。我国企业价值评估开展十多年来，对于企业价值评估中各类资产的评估方法的应用已经达到 了很高的水平。但是，如何理解每一类资产对于企业价值的贡献，则是我们应该关注的。

威廉姆森较早提出了资产专用性（Assetspecificity）概念。专用性资产是指有着特定用途且很难移作他用的那部分资产。但交易的一方如卖方做出了专用性资产的投资后，由于这种资产用于其他方面的价值要比用于特定用途小得多，卖方就被紧紧地“锁定”在这笔交易上。相应的，买方也会发现再寻找如此满意的货源成本昂贵且比较困难，于是买方也就对该交易承担了相应的义务。如果一种资产对于某种产品的生产具有特定的价值，而用于其他用途其价值就会降低，这种资产就是一种专用资产（Klein等，1978）。资产专用性包括物质资产专用性，地点专用性，人力资本专用性和专用的资产（Williamson,1985）以及时间专用性（Masten等，1991）。根据Williamson—Grossman—Hart理论思路，资产专用性指资产价值严重依赖于资产一体化组织，离开组织后，该资产价值将大跌。所以，所以，专用性程度高的资产用途单一，变动时价值损失大，而专用性程度低的资产用途广泛，变现时价值损失小。对于资产专用性的理解，国内专家给予了较为通俗的，权威的解释，即“专门为支持某一特定团队而进行的持久性投资，并且一旦形成，再改做他用，其价值就会大跌”（杨瑞龙，2001）。

根据资产专用性理论，单项资产价值应置于企业价值整体中予以考虑，涉及到两方面问题：一是企业中的单项资产不能脱离于企业，因此就决定了其评估价值是作为企业价值构成中的一部分。例如，某 企业中的一幢房屋建筑物，该企业所处地理环境下，周边房地产交易价格很高，该企业房屋建筑物评估时应考虑周边房地产交易对其影响，但不能按房地产交易价格直接估算企业中房屋建筑物价值。二是企业单项资产评估时，最佳最有效使用的评估原则的使用。最佳最有效使用表现在首先必须是依法使用；其次是最佳最有效使用是有条件、有层次的。这种条件和层次是由企业发生的经济行为来决定的。因此，企业单项资产评估时的最佳最有效的条件指的是企业持续经营状况下的条件，而非企业资产用于市场交换下的条件。

在用价值则是根据资产专用性理论在资产评估中应用的形式。《国际评估准则》（1997）应用与执行指南1中指出，每项资产在用价值的总和构成了企业的“持续经营价值”。在用价值体现了特定资产对其所属企业持续经营价值的贡献。虽然持续经营价值与资产的市场价值在数量上并不是不可能相等，但理解两者是不同概念的确十分重要，资产的在用价值很显然只适用于拥有该资产的企业，而不适用于单项资产市场。进行这种评估的一个前提条件是特定使用者在评估基准日承认资产的现行用途，而不是资产可能合理存在的其它用途或非特定所有者的用途。在用价值指某项资产对于特定使用者的特定用途的价值。因此在用价值与市场无关。该价值侧重于特定资产对于其所属的企业价值的贡献，而不考虑该资产最佳用途或在市场上变卖可能实现的价值数额。

根据资产专用性理论以及对于在用价值的理解，采用资产基础法评估企业价值时，应科学分析各类资产对于企业价值的贡献。实际上，只有在企业持续经营的条件下，企业中的资产才有可能区分为经营性资产和非经营性资产、必要资产和溢余资产（或闲置资产）。如果不是从资产对于企业贡献角度进行分析，而是从资产变现、交易的角度进行分析的话，上述资产类别的划分也就毫无意义。

第四篇：冠名权及肖像权价值资产评估

冠名权及肖像权价值资产评估

四、价值类型及其定义

根据本次评估对象及评估目的，确定本次评估的袁隆平的冠名权及肖像权价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日为 2014 年 06 月 30 日；

选择上述时点为此次评估基准日，是为了有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，合理选择作价依据、价格标准、评估方法和评估参数。

六、评估依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

2、国务院令 1991 第 91 号《国有资产评估管理办法》；

3、国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4、其他相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据

1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布，2004 年 5 月 1 日执行)；

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；

3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发布，2008 年 7 月 1 日起执行）；

4、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号，2012 年12 月 28 日发布，2013 年 7 月 1 日起施行)；

5、《资产评估准则－无形资产》（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发 布，2008 年 7 月 1 日起执行）。

（三）行为依据

袁隆平农业高科技股份有限公司与评估机构签订的评估业务委托约定书。

（四）产权依据

1、委托方营业执照；

2、冠名权协议；

3、其他相关文件。

（五）取价依据

1、评估人员实地勘查、市场调查所获得的资料；

2、隆平高科近三年经营收益分析及相关行业调查分析资料；

3、委托方未来经营收益预测资料和未来发展规划等；

4、同花顺资讯提供的上市公司相关信息；

5、评估基准日适用的国债利率；

6、本评估机构掌握的其他价格资料。

（六）其它参考资料

1、委托方提供的有关企业获奖荣誉证书及新闻媒体资料；

2、其它资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

冠名权及肖像权价值评估一般有下列三种方法：成本法、市场法、收益法。

1、成本法

成本法是以现时情况下重建委估资产所需支付的全部成本作为该资产的评估价值。但在实际评估操作中，冠名权及肖像权重建成本往往为进行相关标示设计的设计费、注册手续费等可以进行货币化衡量的成本。但是，冠名权及肖像权的重建成本，尤其是著名人物冠名权和肖像权的重建成本，不仅仅包括标示设计、注册手续费等成本内容，还包括相当一部分为了标示推广、管理和维护等耗费的而又难以进行货币化衡量的经济资源，如持续的广告宣传和市场推广、严格的内部管理和产品质量控制、人力资源的投入和战略决策等等相关成本。因此，对于该类无形资产评估一般不采用成本法。

2、市场法

市场法也叫市场比较法，是指将被评估对象与在公开市场上已经成交的且与被评估对象相同或同一范围内的交易资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。运用市场法时，资产的价值是通过参考可比资产在最近的收购或交易活动中的价格来获得的。由于冠名权和肖像权的独特性，可比案例不容易取得。此外，有关交易的具体条件往往是非公开的。一般来讲，如果一个企业经过努力创出了一个驰名公司名称，它是不会轻易对外转让其所有权权益的。因此，冠名权和像权转让市场一般是不活跃的。考虑到冠名权和肖像权的特定情况以及市场环境和信息条件的限制，评估人员很难在市场上找到与本次委估冠名权和肖像权类似的参照物及完整交易信息。因此评估人员也难以采用市场法进行评估。

3、收益法

收益法是从资产未来获益能力角度来考虑资产的价值，体现了资产评估中将利求本的评估思路，即资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。运用收益法对无形资产价值进行评估是目前国内外通行的做法。本次评估中，因使用委估冠名权和肖像权的企业已经经营多年，委估冠名权和肖像权依托产品的收益及风险可以参考企业以前经营情况及行业发展状况合理估测，因此可以采用收益法对委估冠名权和肖像权进行评估。

综合分析后，本次评估采用收益法进行评估，相对于成本法和市场比较法，采用收益法进行评估无论是从理论上还是实践上，都是合理可行的。

（二）收益法说明

收益法也叫收益现值法，是通过估算被评估资产未来寿命期内预期收益，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

由于冠名权及肖像权无形资产的收益是依附在有形资产共同生产和创造的产品中，是通过依托的产品实现销售，最终以现金流入企业而实现其超额收益。因此，要对冠名权和肖像权无形资产的预期收益进行预测，首先要对该项无形资产以及与其配比的有形资产共同创造的收益进行预测，然后计算出冠名权和肖像权资产超出整体行业平均收益的超额利润率，通过利润分成率计算出冠名权和肖像权创造的超额收益，并以此作为评估据此计算冠名权和肖像权价值的基础。

本次评估中，委估资产实现的未来收益额是以超额收益为计算口径，考虑到评估对象的法律权属状态和实际使用情况，采用了资产未来超额收益无限期并且未来超额收益分段估算的计算方法，评估模型如下：

本次采用的收益法评估模型如下：

式中：P—冠名权及肖像权无形资产价值

α —利润分成率

Ft—企业相关产品未来第 t 年净利润

F0—企业相关产品永续年净利润

i—折现率

t—序列年期

n —经济年限

（三）适用条件

1、被评估资产的未来超额收益必须是能用货币衡量；

2、产权持有者是持续经营的。即企业资产在评估预测的期限内不改变现有用途继续使用，业务范围没有根本性的转变，企业未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营方式基本保持不变。

（四）经济年限

袁隆平农业高科技股份有限公司是农业产业化国家重点龙头企业和湖南省农业产业化龙头企业，也是全国科技创新型星火龙头企业、湖南省重点高新技术企业和长沙高新技术开发区科技创新优秀企业，2003 年被农业部评为中国种业五十强，经营优势明显，其发展空间巨大，依据企业持续经营的评估假设性原则，冠名权和肖像权资产的经济年限取无限年期。

（五）折现率

折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，折现率是一种特定条件下的资产收益率，反映了资产的风险收益水平。此次评估，折现率计算采用资本资产定价模型（CAPM）。CAPM 表明，投资者会要求额外的回报，对从股票市场回收的总体风险相关的任何风险进行补偿。从股票市场回收的总体风险相关的风险被称为系统风险，并由一个称为β 的参数进行度量，而其他风险被称为非系统风险。在

此次评估中，我们根据项目的具体情况，折现率计算采用了扩展的资本资产定价模型，用于计算折现率的 CAPM 公式如下：

Re=Rf+β(Rm-Rf)+α 其中：

Re—资本成本（即折现率）

Rf—无风险报酬率 Rm-Rf—市场风险溢价

β —贝塔因子，一个对敏感度和项目风险与看作一个整体的市场之间关系的 统计学度量。

Rm—预期市场报酬率

α —项目实施风险报酬率

八、评估程序实施过程和情况

北京北方亚事资产评估有限责任公司接受袁隆平农业高科技股份有限公司的委托，对公司拥有拟买断的“袁隆平冠名权及肖像权”无形资产进行评估。评估人员对纳入评估范围内的资产完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用收益法对袁隆平冠名权及肖像权价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：

（一）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估范围和评估对象，与委托方及产权持有者共同确定评估基准日；根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表、准备资料清单。

（二）前期准备

评估人员根据产权持有者的资产类型及产权持有者涉及的资产量组建了评估项目小组，并对评估人员简单地介绍了项目情况和评估计划。

（三）资产核实及现场尽职调查

根据隆平高科提供的评估申报资料，评估人员于2014年07月10日至 2014 年 09 月 07 日对申报的资产进行了必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。尽职调查主要分为六个方面，即产权持有者基本情况调查、业务与技术调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事项调查。

1、现场实地勘察

根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。包括： 听取委托方有关人员对企业情况和委估资产的历史及现状所作的介绍，了解企业目前的生产经营状况，产品情况及市场发展情况，分析了解评估对象袁隆平冠名权及肖像权无形资产的价值内涵和涵盖范围。

根据评估业务具体情况收集评估资料，根据委托方提供的评估资料对委托方及其子公司生产经营场所及现有生产能力进行了解和查勘，对企业未来发展规划中已经实施的情况进行现场核实并了解项目进展情况。

在核实了解基础上对委托方提供的子公司未来收益预测数据进行审核和分析，并与企业提供的有关财务数据进行核对，对发现的问题进行了解，在核实了解基础上与企业沟通合理确定预测数据，补充完善评估资料。

2、查验产权证明文件资料

对评估范围内的商标证的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。

3、现场尽职调查

评估人员通过收集分析隆平高科子公司历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：

(1)了解企业历史权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；

(2)了解企业历史经营情况及其变化，分析主营业务收入变化的原因；

(3)了解企业历史主营成本的构成及其变化；(4)了解企业历史利润情况，分析利润变化的主要原因；

(5)收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；

(6)了解企业未来的经营计划、投资计划等；

(7)了解企业的税收及其他优惠政策；

(8)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势。

（四）评定估算

评估人员结合企业实际情况确定资产的作价方案，明确资产的具体评估参数和价格标准，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。

（五）内部审核、征求意见及出具报告

项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括二级审核、三级审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及产权持有者进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。

九、评估假设

对企业未来收益进行预测是采用收益法进行评估的基础，而任何预测都是在一定假设和限定条件下进行的，本次评估收益法预测建立在以下假设和限定条件基础上：

（一）前提假设

1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

3、持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

（二）一般性假设

1、委托方及其子公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

2、委托方及其子公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；

3、国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；

4、委托方提供的资产权属、经营及财务数据资料真实、可靠；

5、无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大不利影响；

6、不考虑通货膨胀对经营价格和经营成本的影响。

（三）特别假设

1、未来收益预测是在对企业以前的经营和管理能力分析基础上产生的，本次评估以企业能够维持或提高现有管理水平和经营水平为假设前提。对企业未来因重大决策或管理原因导致企业效益出现大幅波动或超出预测范围的情况，不在本次评估影响范围内；

2、企业以目前的经营方式、合理投入的基础上持续经营，企业能够保留并吸引有能力的管理人员、关键人才、技术人员以支持企业向前发展；

3、公司保持现有的技术优势，并不断加大研发费用的投入，提高产品竞争力；

4、企业目前已经实施的发展规划能够按照规划时间完成并实现预期收益；

5、公司未来几年生产经营相对稳定，其经营成果是可以预测的，假设未来几年企业的各项收入、成本、费用预测能够如期实现；

6、委托方提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；

7、企业持续使用委估袁隆平冠名权及肖像权，并在商标注册到期后持续续展。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

第五篇：抵押资产价值评估质量保证方案 - 副本

抵押资产价值评估质量保证方案

一、编制估价实务技术参考文件

Ⅰ、编制各种类型估价报告格式电子文档

我公司在《房地产估价规范》等技术规范性文件的框架内，自行编制了各种类型估价报告格式电子文档，以供本公司估价人员在撰写估价报告时参考使用。其目的，一是规范估价报告格式，二是提高工作效率。

在《房地产估价规范》等技术规范性文件的框架内，编制住宅、办公、店铺、工业等类型，以及房地产抵押、房屋拆迁等有专门要求的房地产估价报告格式电子文档。还可编制简单形式房地产估价报告和房地产价值咨询报告格式电子文档，等等。

二、进行房地产估价的组织流程

Ⅰ、明确估价基本事项

(1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

(2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

(3)明确估价对象的范围，如单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

(4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。

(5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

(6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

三、质量管理方案

Ⅰ、实行估价报告三级审核

Ⅱ、公司内部管理制度

Ⅲ、建立房地产市场信息数据库

Ⅳ、总评估师的作用

Ⅴ、员工培训