第一篇：公允价值计量和资产评估探析
公允价值计量和资产评估探析
【摘要】会计中的公允价值只是资产评估中公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值，会计中的公允价值和评估中的市场价值有着质的相似性。评估师运用专业判断得出的市场价值结论可以适应会计工作的需求，评估师可以利用其在市场价值发现方面的优势全面介入公允价值计量模式中公允价值的估算。在市场不稳定时期，利用评估师的职业判断和专业技术，从较长的时期或周期来把握资产及负债的公允价值，可以降低当前市场价格中的情绪化倾向和从众倾向对公允价值的扭曲程度，避免或减缓盯市方式计量公允价值的顺周期效应。为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，我们应该采取完善市场条件、建立服务于评估的信息服务系统、完善相关会计准则、评估准则等相应对策。
【关键词】公允价值
资产评估
市场价值
会计计量
长期以来，历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位，原因在于历史成本具有可验证性，相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性，账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加，以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑，出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为，历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号，甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。
一、会计中的公允价值
公允价值计量与历史成本计量不同的是，公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式，可以使财务报告包涵企业未来发展的信息，增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息，可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而对企业做出正确评价，使投资者把握投资的机会并规避风险，使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说，公允价值是最相关的计量属性，而对衍生金融工具来说，公允价值是唯一相关的计量属性。
次贷危机爆发以来，广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计，特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注，在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。
（一）公允价值计量的优缺点
公允价值计量的优势是十分明显的，公允价值能够反映物价、汇率变动及科技进步引起 的贬值等因素对资产负债价值的影响，从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先，公允价值计量提高了会计信息的相关性，满足了风险管理的需要。其次，公允价值计量适应了金融创新的需要，使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次，公允价值计量更能反映收益和资产的定义。
公允价值计量的主要缺点包括：会计计量中的可操作性和最终会计信息的可靠性；从会计信息的可靠性来说，与历史成本计量相比，计量所依据的凭据不足，采用公允价值计量的可供选择的形式较多，其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约，存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响；公允价值随市场波动而变动，在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动；公允价值会计只是提供企业各项资产要素的而不是企业整体资产公允价值信息，企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加，而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力，这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。
（二）公允价值的获取对方式
国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次：换入或换出资产或负债存在活跃市场的，如公开交易的股票和债券等，其公允价值应当根据在相同资产或负债的挂牌价格确定；换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定，如同行业类似规模企业的股票或债券的价格；换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的，应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次，主要是基于估值技术是由人来运用和操作的，存在人为主观因素。而在市场不稳定时期，现行市价可能已经部分甚至全部扭曲，充分利用估值技术以及专业人士的理性判断，可以起到平稳市场波动的幅度，缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。
二、以报告为目的资产评估
以报告为目的的评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断，其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为，而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。
三、提高以财务报告目的的资产评估质量的对策思考
为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，以推动公允价值会计实践的深入，提高会计信息的决策有用性，针对评估行业目前所面对的现实问题，提出如下对策：
（一）完善公允价值应用的市场条件，建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统
公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场，市场价格是最为客观可靠程度最高的，也是最简便的公允价值的来源。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、充分竞争的市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，建立完善的市场体系，打破行业垄断，引入充分的竞争机制。
（二）加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定
资产的公允价值计量本质上是一种会计估计，人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性，我们应该借鉴英国、德国等国外的做法，结合我国的国情，制定详细的资产公允价值计量准则，完善运用公允价值计量的细节，规定固定的程序和判定尺度，尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确：何时采用公允价值，何时采用历史成本；在采用公允价值时，是选用市价法还是成本法或现值法；如何确定计量所需的输入信息；规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。
（三）研究资产公允价值计量模型并推广
评估技术是估计公允价值的重要方法，应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟，估值模型的建设正处于探索阶段，相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此，国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设，公允价值审计及规范评估市场等方面的研究，就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析，改进其对经济预测参数的估计技术，研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素，克服主观预测的弊端的模型，减少主观夸大经济波动的倾向，区别各种市场条件，拟订更细化更严密的应用条件、应用方式，制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型，会计准则制定机构应该进行推广，以会计准则指南等形式发布。
（四）加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接
目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大。评估行业应当紧密结合资产评估和会计、审计的准则与实务，从注册资产评估师执业要求的角度，有针对的架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁，在理论上促进相互融合、协同发展，在实务中相互协调。
公允价值计量模式引入会计准则后，产生了以财务报告为目的的评估业务，它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定，相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价
值会计发展尚不成熟，在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了公允价值更合理的运用，为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息，评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验，从理论上、实务上做好充分准备，加强与我国会计界的协调，为深化会计体制改革服务。
参考文献
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第二篇：公允价值计量准则
附：企业会计准则第39号——公允价值计量
第一章总则
第一条为了规范公允价值的计量和披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
第三条本准则适用于其他相关会计准则要求或者允许采用公允价值进行计量或披露的情形，本准则第四条和第五条所列情形除外。
第四条下列各项的计量和披露适用其他相关会计准则：
（一）与公允价值类似的其他计量属性的计量和披露，如《企业会计准则第1号——存货》规范的可变现净值、《企业会计准则第8号——资产减值》规范的预计未来现金流量现值，分别适用《企业会计准则第1号——存货》和《企业会计准则第8号——资产减值》。
（二）股份支付业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第11号——股份支付》。
（三）租赁业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第 21号——租赁》。
第五条下列各项的披露适用其他相关会计准则：
（一）以公允价值减去处置费用后的净额确定可收回金额的资产的披露，适用《企业会计准则第8号——资产减值》。
（二）以公允价值计量的职工离职后福利计划资产的披露，适用《企业会计准则第9号——职工薪酬》。
（三）以公允价值计量的企业年金基金投资的披露，适用《企业会计准则第10号——企业年金基金》。
第二章相关资产或负债
第六条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考虑该资产或负债的特征。
相关资产或负债的特征，是指市场参与者在计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等。
第七条以公允价值计量的相关资产或负债可以是单项资产或负债（如一项金融工具、一项非金融资产等），也可以是资产组合、负债组合或者资产和负债的组合（如《企业会计准则第8号——资产减值》规范的资产组、《企业会计准则第20号——企业合并》规范的业务等）。企业是以单项还是以组合的方式对相关资产或负债进行公允价值计量，取决于该资产或负债的计量单元。
计量单元，是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计
量的最小单位。相关资产或负债的计量单元应当由要求或者允许以公允价值计量的其他相关会计准则规定，但本准则第十章规范的市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量除外。
第三章有序交易和市场
第八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易。
有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。清算等被迫交易不属于有序交易。
第九条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。
最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。
交易费用，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，发生的可直接归属于资产出售或者负债转移的费用。交易费用是直接由交易引起的、交易所必需的、而且不出售资产或者不转移负债就不会发生的费用。
运输费用，是指将资产从当前位置运抵主要市场（或最有利市场）发生的费用。
第十条企业在识别主要市场（或最有利市场）时，应当考虑所有可合理取得的信息，但没有必要考察所有市场。
通常情况下，企业正常进行资产出售或者负债转移的市场可以视为主要市场（或最有利市场）。
第十一条主要市场（或最有利市场）应当是企业在计量日能够进入的交易市场，但不要求企业于计量日在该市场上实际出售资产或者转移负债。
由于不同企业可以进入的市场不同，对于不同企业，相同资产或负债可能具有不同的主要市场（或最有利市场）。
第十二条企业应当以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。不存在主要市场的，企业应当以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。
企业不应当因交易费用对该价格进行调整。交易费用不属于相关资产或负债的特征，只与特定交易有关。交易费用不包括运输费用。
相关资产所在的位置是该资产的特征，发生的运输费用能够使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的，企业应当根据使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的运输费用调整主要市场（或最有利市场）的价格。
第十三条当计量日不存在能够提供出售资产或者转移负债 的相关价格信息的可观察市场时，企业应当从持有资产或者承担负债的市场参与者角度，假定计量日发生了出售资产或者转移负债的交易，并以该假定交易的价格为基础计量相关资产或负债的公允价值。
第四章市场参与者
第十四条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
市场参与者，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，同时具备下列特征的买方和卖方：
（一）市场参与者应当相互独立，不存在《企业会计准则第36号——关联方披露》所述的关联方关系；
（二）市场参与者应当熟悉情况，能够根据可取得的信息对相关资产或负债以及交易具备合理认知；
（三）市场参与者应当有能力并自愿进行相关资产或负债的交易。
第十五条企业在确定市场参与者时，应当考虑所计量的相关资产或负债、该资产或负债的主要市场（或最有利市场）以及在该市场上与企业进行交易的市场参与者等因素，从总体上识别市场参与者。
第五章公允价值初始计量
第十六条企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。
在企业取得资产或者承担负债的交易中，交易价格是取得该项资产所支付或者承担该项负债所收到的价格（即进入价格）。公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格（即脱手价格）。相关资产或负债在初始确认时的公允价值通常与其交易价格相等，但在下列情况中两者可能不相等：
（一）交易发生在关联方之间。但企业有证据表明该关联方交易是在市场条件下进行的除外。
（二）交易是被迫的。
（三）交易价格所代表的计量单元与按照本准则第七条确定的计量单元不同。
（四）交易市场不是相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）。
第十七条其他相关会计准则要求或者允许企业以公允价值对相关资产或负债进行初始计量，且其交易价格与公允价值不相等的，企业应当将相关利得或损失计入当期损益，但其他相关会计准则另有规定的除外。
第六章估值技术
第十八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。
企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。
市场法，是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行估值的技术。
收益法，是将未来金额转换成单一现值的估值技术。
成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额（通常指现行重置成本）的估值技术。
第十九条企业在估值技术的应用中，应当优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
输入值，是指市场参与者在给相关资产或负债定价时所使用的假设，包括可观察输入值和不可观察输入值。
可观察输入值，是指能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用的假设。
不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该
输入值应当根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息确定。
第二十条企业以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的，应当在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。
企业在公允价值后续计量中使用估值技术的，尤其是涉及不可观察输入值的，应当确保该估值技术反映了计量日可观察的市场数据，如类似资产或负债的价格等。
第二十一条公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随意变更，但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值的情况除外，包括但不限于下列情况：
（一）出现新的市场。
（二）可以取得新的信息。
（三）无法再取得以前使用的信息。
（四）改进了估值技术。
（五）市场状况发生变化。
企业变更估值技术或其应用的，应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定作为会计估计变更，并根据本准则的披露要求对估值技术及其应用的变更进行披露，而不需要按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定对相关会计估计变更进行
披露。
第二十二条企业采用估值技术计量公允价值时，应当选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等，但不包括与本准则第七条规定的计量单元不一致的折溢价。
企业不应当考虑因其大量持有相关资产或负债所产生的折价或溢价。该折价或溢价反映了市场正常日交易量低于企业在当前市场出售或转让其持有的相关资产或负债数量时，市场参与者对该资产或负债报价的调整。
第二十三条以公允价值计量的相关资产或负债存在出价和要价的，企业应当以在出价和要价之间最能代表当前情况下公允价值的价格确定该资产或负债的公允价值。企业可以使用出价计量资产头寸、使用要价计量负债头寸。
本准则不限制企业使用市场参与者在实务中使用的在出价和要价之间的中间价或其他定价惯例计量相关资产或负债。
第七章公允价值层次
第二十四条企业应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，是指相关资产或负债的
交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。企业应当在考虑相关资产或负债特征的基础上判断所使用的输入值是否重要。公允价值计量结果所属的层次，取决于估值技术的输入值，而不是估值技术本身。
第二十五条第一层次输入值为公允价值提供了最可靠的证据。在所有情况下，企业只要能够获得相同资产或负债在活跃市场上的报价，就应当将该报价不加调整地应用于该资产或负债的公允价值计量，但下列情况除外：
（一）企业持有大量类似但不相同的以公允价值计量的资产或负债，这些资产或负债存在活跃市场报价，但难以获得每项资产或负债在计量日单独的定价信息。在这种情况下，企业可以采用不单纯依赖报价的其他估值模型。
（二）活跃市场报价未能代表计量日的公允价值，如因发生影响公允价值计量的重大事件等导致活跃市场的报价未能代表计量日的公允价值。
（三）本准则第三十四条
（二）所述情况。
企业因上述情况对相同资产或负债在活跃市场上的报价进
行调整的，公允价值计量结果应当划分为较低层次。
第二十六条企业在使用第二层次输入值对相关资产或负债进行公允价值计量时，应当根据该资产或负债的特征，对第二层次输入值进行调整。这些特征包括资产状况或所在位置、输入值与类似资产或负债的相关程度（包括本准则第三十四条
（二）规定的因素）、可观察输入值所在市场的交易量和活跃程度等。
对于具有合同期限等具体期限的相关资产或负债，第二层次输入值应当在几乎整个期限内是可观察的。
第二层次输入值包括：
（一）活跃市场中类似资产或负债的报价；
（二）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
（三）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；
（四）市场验证的输入值等。市场验证的输入值，是指通过相关性分析或其他手段获得的主要来源于可观察市场数据或者经过可观察市场数据验证的输入值。
企业使用重要的不可观察输入值对第二层次输入值进行调整，且该调整对公允价值计量整体而言是重要的，公允价值计量结果应当划分为第三层次。
第二十七条企业只有在相关资产或负债不存在市场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才能使用第三层次输入值，即不可观察输入值。
不可观察输入值应当反映市场参与者对相关资产或负债定价时所使用的假设，包括有关风险的假设，如特定估值技术的固有风险和估值技术输入值的固有风险等。
第二十八条企业在确定不可观察输入值时，应当使用在当前情况下可合理取得的最佳信息，包括所有可合理取得的市场参与者假设。
企业可以使用内部数据作为不可观察输入值，但如果有证据表明其他市场参与者将使用不同于企业内部数据的其他数据，或者这些企业内部数据是企业特定数据、其他市场参与者不具备企业相关特征时，企业应当对其内部数据做出相应调整。
第八章非金融资产的公允价值计量
第二十九条企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途。
第三十条企业确定非金融资产的最佳用途，应当考虑法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等因素。
（一）企业判断非金融资产的用途在法律上是否允许，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产使用在法律上的限制。
（二）企业判断非金融资产的用途在实物上是否可能，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产实物特征。
（三）企业判断非金融资产的用途在财务上是否可行，应当考虑在法律上允许且实物上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
第三十一条企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。
通常情况下，企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途，除非市场因素或者其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。
第三十二条企业以公允价值计量非金融资产，应当基于最佳用途确定下列估值前提：
（一）市场参与者单独使用一项非金融资产产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给同样单独使用该资产的市场参与者的当前交易价格。
（二）市场参与者将一项非金融资产与其他资产（或者其他资产或负债的组合）组合使用产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给以同样组合方式使用该资产的市场参与者的当前交易价格，并且该市场参与者可以取得组合中的其他资产和负债。其中，负债包括企业为筹集营运资金产生的负债，但不包括企业为组合之外的资产筹集资金所产生的负债。最佳用
途的假定应当一致地应用于组合中所有与最佳用途相关的资产。
企业应当从市场参与者的角度判断该资产的最佳用途是单独使用、与其他资产组合使用、还是与其他资产和负债组合使用，但在计量非金融资产的公允价值时，应当假定按照本准则第七条确定的计量单元出售该资产。
第九章负债和企业自身权益工具的公允价值计量
第三十三条企业以公允价值计量负债，应当假定在计量日将该负债转移给其他市场参与者，而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者履行义务。
企业以公允价值计量自身权益工具，应当假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者，而且该自身权益工具在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的义务。
第三十四条企业以公允价值计量负债或自身权益工具，应当遵循下列原则：
（一）存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价的，应当以该报价为基础确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。
（二）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，但其他方将其作为资产持有的，企业应当在计量日从持有该资产的市场参与者角度，以该资产的公允价值为基础确定该负债或自身权益工具的公允价值。
当该资产的某些特征不适用于所计量的负债或企业自身权益工具时，企业应当根据该资产的公允价值进行调整，以调整后的价值确定负债或企业自身权益工具的公允价值。这些特征包括资产出售受到限制、资产与所计量负债或企业自身权益工具类似但不相同、资产的计量单元与负债或企业自身权益工具的计量单元不完全相同等。
（三）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，并且其他方未将其作为资产持有的，企业应当从承担负债或者发行权益工具的市场参与者角度，采用估值技术确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。
第三十五条企业以公允价值计量负债，应当考虑不履约风险，并假定不履约风险在负债转移前后保持不变。
不履约风险，是指企业不履行义务的风险，包括但不限于企业自身信用风险。
第三十六条企业以公允价值计量负债或自身权益工具，并且该负债或自身权益工具存在限制转移因素的，如果公允价值计量的输入值中已经考虑了该因素，企业不应当再单独设置相关输入值，也不应当对其他输入值进行相关调整。
第三十七条企业以公允价值计量活期存款等具有可随时要求偿还特征的金融负债的，该金融负债的公允价值不应当低于债权人随时要求偿还时的应付金额，即从债权人可要求偿还的第一天起折现的现值。
第十章市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量
第三十八条企业以市场风险和信用风险的净敞口为基础管理金融资产和金融负债的，可以以计量日市场参与者在当前市场条件下有序交易中出售净多头（即资产）或者转移净空头（即负债）的价格为基础，计量该金融资产和金融负债组合的公允价值。
市场风险或信用风险可抵销的金融资产或金融负债，应当是由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产和金融负债，也包括不符合金融资产或金融负债定义但按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理的其他合同。
与市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债相关的财务报表列报，应当适用其他相关会计准则。
第三十九条企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，应当同时满足下列条件：
（一）企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，管理金融资产和金融负债的组合；
（二）企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，向企业关键管理人员报告金融资产和金融负债组合的信息；
（三）企业在每个资产负债表日以公允价值计量组合中的金
融资产和金融负债。
第四十条企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，该金融资产和金融负债面临的特定市场风险及其期限实质上应当相同。
企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，如果市场参与者将会考虑假定出现违约情况下能够减小信用风险敞口的所有现行安排，企业应当考虑特定对手的信用风险净敞口的影响或特定对手对企业的信用风险净敞口的影响，并预计市场参与者依法强制执行这些安排的可能性。
第四十一条企业采用本准则第三十八条规定的，应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定确定相关会计政策，并且一经确定，不得随意变更。
第十一章公允价值披露
第四十二条企业应当根据相关资产或负债的性质、特征、风险以及公允价值计量的层次对该资产或负债进行恰当分组，并按照组别披露公允价值计量的相关信息。
为确定资产和负债的组别，企业通常应当对资产负债表列报项目做进一步分解。企业应当披露各组别与报表列报项目之间的调节信息。
其他相关会计准则明确规定了相关资产或负债组别且其分组原则符合本条规定的，企业可以直接使用该组别提供相关信息。
第四十三条企业应当区分持续的公允价值计量和非持续的公允价值计量。
持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在每个资产负债表日持续以公允价值进行的计量。
非持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下的资产负债表中以公允价值进行的计量。
第四十四条在相关资产或负债初始确认后的每个资产负债表日，企业至少应当在附注中披露持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息：
（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在资产负债表日持续以公允价值计量的项目和金额。
（二）公允价值计量的层次。
（三）在各层次之间转换的金额和原因，以及确定各层次之间转换时点的政策。每一层次的转入与转出应当分别披露。
（四）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。
（五）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。企业应当披露公允价值计量中使用的重要的、可合理取得的不可观察输入值的量化信息。
（六）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露期初余额与期末余额之间的调节信息，包括计入当期损益的已实现利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的损益项目；计入当期损益的未实现利得或损失总额，以及确认这些未实现利得或损失时的损益项目（如相关资产或负债的公允价值变动损益等）；计入当期其他综合收益的利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的其他综合收益项目；分别披露相关资产或负债购买、出售、发行及结算情况。
（七）对于第三层次的公允价值计量，当改变不可观察输入值的金额可能导致公允价值显著变化时，企业应当披露有关敏感性分析的描述性信息。
这些输入值和使用的其他不可观察输入值之间具有相关关系的，企业应当描述这种相关关系及其影响，其中不可观察输入值至少包括本条
（五）要求披露的不可观察输入值。
对于金融资产和金融负债，如果为反映合理、可能的其他假设而变更一个或多个不可观察输入值将导致公允价值的重大改变，企业还应当披露这一事实、变更的影响金额及其计算方法。
（八）当非金融资产的最佳用途与其当前用途不同时，企业应当披露这一事实及其原因。
第四十五条在相关资产或负债初始确认后的资产负债表中，企业至少应当在附注中披露非持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息
（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下非持续以公允价值计量的项目和金额，以及以公允价值计量的原因。
（二）公允价值计量的层次。
（三）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。
（四）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息，当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。企业应当披露公允价值计量中使用的重要不可观察输入值的量化信息。
（五）当非金融资产的最佳用途与其当前用途不同时，企业应当披露这一事实及其原因。
第四十六条企业调整公允价值计量层次转换时点的相关会计政策应当在前后各会计期间保持一致，并按照本准则第四十四条
（三）的规定进行披露。企业调整公允价值计量层次转换时点的相关会计政策应当一致地应用于转出的公允价值计量层次和转入的公允价值计量层次。
第四十七条企业采用本准则第三十八条规定的会计政策的，应当披露该事实。
第四十八条对于在资产负债表中不以公允价值计量但以公允价值披露的各组资产和负债，企业应当按照本准则第四十四条
（二）、（四）、（五）和
（八）披露信息，但不需要按照本准则第四十四条
（五）披露第三层次公允价值计量的估值流程和使用的重要不可观察输入值的量化信息。
第四十九条对于以公允价值计量且在发行时附有不可分割的第三方信用增级的负债，发行人应当披露这一事实，并说明该信用增级是否已反映在该负债的公允价值计量中。
第五十条企业应当以表格形式披露本准则要求的量化信息，除非其他形式更适当。
第十二章衔接规定
第五十一条本准则施行日之前的公允价值计量与本准则要求不一致的，企业不作追溯调整。
第五十二条比较财务报表中披露的本准则施行日之前的信息与本准则要求不一致的，企业不需要按照本准则的规定进行调整。
第十三章附则
第三篇：公允价值计量论文
公允价值 亦称公允价格、公允市价。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。今天为大家准备的是公允价值计量论文，希望能满足大家的阅读需求。
公允价值计量论文
1公允价值涵义辨析
我国新会计准则认为：公允价值计量模式，是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债主要计量属性的会计模式。此模式下非货币性资产公允价值的确定原则是：如果该资产存在活跃市场，则该资产的市价即为其公允价值；如果该资产不存在活跃市场，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如果该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。
2新准则下的公允价值计量2、1公允价值对金融工具计量的影响
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，例如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等；再如，企业不作为有效套期工具的衍生工具，如远期合同、期货合同、互换和期权等。此外，企业可以基于风险管理需要或为消除金融资产或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这也意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，公允价值计量属性可以被认为是一把“双刃剑”，与老准则采用“只报忧不报喜”，从而使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大不同。
同时新准则还规定衍生金融工具一律以公允价值计量，并从表外移至表内反映。这就要求上市银行和证券公司为了避免给财务报告带来过大的波动，应当考虑表内化将对企业利用金融工具进行风险管理的行为产生重大影响，以及衍生金融工具对报表的影响。
2、2公允价值法对投资性房地产的影响
《企业会计准则第3号——投资性房地产》提出，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响。近年来房地产市场高速膨胀，并且业内也预计涨势将来会有个渐进攀升的过程，由此上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将在账面上充分体现巨额利润。未来以公允价值体现的公司账面资产，其参考价值大大提高。
2、3公允价值法对债务重组的影响
旧准则规定，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产或股权的账面价值之间的差额，确认为资本公积。并且，债权人一方亦不能确认重组收益。应该说，这一规定体现了财政部提高会计信息质量可靠性、减少会计寻租行为的决心，并且在一定程度上维护了证券市场的健康发展和市场经济的公平规则，少数企业将无法借债务重组达到操纵损益，欺骗利益相关人的目的。新准则规定，债务人应将重组债务的账面价值与实际支付现金/转让的非现金资产公允价值/股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。“修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，计入当期损益。”这就明确肯定了债务重组利得可以计入当期损益（对债务人来说一般为营业外收入），企业或公司可以因此而获巨额利润。执行新的债务重组准则意味着，一些无力清偿债务的公司，一旦债权人让步，获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升每股收益水平。
2、4公允价值法对非货币性资产交换的影响
《企业会计准则第7号——非货币性交易》规定，非货币性资产交换同时满足如下两个条件，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：第一，交换具有商业实质；第二，换入资产或换出资产的账面价值作为换入成本，不确定损益。我国先前的非货币性交易准则规定企业发生的非货币性交易按照交易的账面价值入账，只有在收到补价的情况下按比例确认收益，没有采用公允价值。修订后的非货币性交易准则引入公允价值来计量。由此产生的结果是，这一交换将产生利润。而此前采用的账面价值法，基本不产生利润。这对于投资性房地产上市公司则孕育了一定机会，由于可能每年重估地产价值，并以市价反映账面价值，将直接大幅提高公司的估值水平。
3应用公允价值计量的几点建议
在1998年，公允价值计量出现于“债务重组”、“非货币性交易”等具体会计准则中，后因实际运行中出现很多公司尤其是上市公司滥用公允价值操纵利润的情况。所以在2001年修订后的准则中，公允价值被我国的监管层限制使用。但是在今年新颁布的新准则体系中，在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面的会计准则中均谨慎地采用了公允价值，从而成为本次会计准则的一大亮点。公允价值是否难达“公允”，是否极有可能再次成为利润操纵的工具？过去发生的“故事”是否会重演？我们应该怎样的对待公允价值？在此笔者提出自己的几点建议
（1）公允价值可以并且应该适度地运用。
所谓适度，包含两层意思：首先，新会计准则仍是站在历史成本的基础上，并不是所有的都是用公允价值计量。其次，运用公允价值计量要有一定的限制条件。
新准则把能够运用公允价值的业务限定在投资性房地产、金融工具等为数不多的领域，就是因为这些领域已基本满足公允价值运用的必须条件。当然，新准则没有专门设置公允价值一项，对于哪个项目能用哪个项目不能用，分散在不同的业务中加以规定。这样的结构也使新准则更具有开放性和拓展性。
（2）加强对公允价值的监管：统一规定。
我国新准则体系对公允价值的规定是分布在不同的会计准则里，比如，金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面，而且对于不同的项目，公允价值的应用条件是不同。针对广泛运用公允价值带来操作上的难度，我们认为相应的监管部门应尽快对公允价值的定性和定量给予明确标准，使公允价值这个标准不会出现太大的差异。我们可以总体上规定公允价值计量，在具体的会计业务上，可以有针对性地使用。同时要注意会计准则与审计准则一致性。
（3）提高会计人员的素质。会计人员的素质对会计准则的正确实施影响很大，它在一定程度上制约着会计信息质量的提高和会计准则中会计方法的运用。就公允价值而言，采用现行市价要求会计人员能够及时收集和应用交易商品的市价，采用估价技术，熟悉理财学方面的知识，经过综合分析、判断，才能熟练地操作。同时，会计人员还应具备计算机方面的技能，以摆脱复杂的计算，减少人工计算的失误，提高精度。
（4）完善市场体系以促进公允价值的推广。
必须完善市场体系，提高市场的组织化程度，促进各种市场的健康发展，以保证公允价值的可靠性与公允性。首先，企业应有较完善的管理制度，建立以公允价值计量资产或负债的类别标准，建立对公允价值变动专人负责、定时按既定途径收集数据，保证数据的及时性和稳定性。其次，外部制约力量应加强，确保公允价值的真实。一方面，政府应不断完善公司法，刑法，会计法等与公允价值有关的法律，对滥用公允价值的企业和授意者、执行者进行严格监督，给违法者以刑事处罚、民事处罚和行政处罚，以震慑他们利用公允价值操纵利润的心理。另一方面，中注协、财政部应加强注册会计师的行业自律，对于企业财务报告中用公允价值计量的项目要给予足够的重视并发表恰当的意见。这样才能给公允价值的实施创建一个良好的环境。
4结论
综上所述，我们认为虽然前些年，我国曾出现过利用公允价值操纵利润的现象，但我们不能因为有人利用估计、假设、判断来进行利润操纵就否定公允价值。公允价值和利润操纵之间没有必然的联系，公允价值是利润操纵的一个手段，而非其根源。随着我国新会计准则的出台，准则体系更加完善，同时通过增加对资本市场上会计造假行为的打击力度，加强对投资者特别是中小投资者权益的保护，加强对上市公司、证券公司的监管力度，严厉打击对会计准则的恶意误用，提高会计人员职业判断能力等手段多管齐下，减少利用公允价值进行利润操纵的可能性，保证公允价值在新准则执行过程中能被正确使用，使我国企业的会计信息更加公允、可靠，对信息使用人更加有用。
第四篇：拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式
计量的投资性房地产
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及其分析
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。
五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。
六、评估方法
本次评估采用市场法。
七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论
在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年XX 月 XX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目
A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX
本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期
本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
XXXX股份有限公司：
证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况
除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
三、评估对象和范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。
四、价值类型及其定义
评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；
8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；
4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；
6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据
评估人员收集的上海市房地产交易资料。
七、评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故
本次评估采用市场法。
市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设
公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设
1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
十、评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 12 月 31 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX
十一、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。
十二、特殊事项说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件
一、与评估目的相应的经济行为文件；
二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
四、委托方及产权持有者承诺函；
五、签字注册评估师的承诺函；
六、评估机构资格证书复印件；
七、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书复印件；
十、授权书。
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）
投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价
序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX
评估说明
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX
二、关于经济行为的说明
本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
I
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。
六、资料清单
1．资产评估申报表；
2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。
法定代表人：
委托方及产权持有者盖章：
年 月 日
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点
(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。
(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。
(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。
依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法
根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论
委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。
三、评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。
(二)基本概况
委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法
(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；
(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；
(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；
(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果
(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例
案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例
委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象
评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例
①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。
上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。
②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。
中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：
评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼
建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同
交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代
(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程
有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度
评估对象—上海
上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼
空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积
15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同
楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同
配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元
115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)
2．交易情况修正
交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。
3．进行交易日期修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正
区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。
5．进行个别因素修正
以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。
6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正
1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正
1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正
1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554
7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整
评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整
四、评估结论及分析
(一)评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年 XX月 XXX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%
(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
投资性房地产评估增值XXX 万元，增值率为XXX%。增值的原因是委估资产在评估基准日的市场价值较 2009 年购置时的房产价值有较大的涨幅。
第五篇：公允价值计量利弊分析论文
摘 要 认识了公允价值的涵义及基本特征，分析了公允价值计量的利弊，在此基础上提出了克服弊端，发挥优越性的举措。公允价值计量的优越性表现为：适应金融创新的需要；使会计收益更加真实、全面；有利于企业的资本保全；更加符合配比原则的要求；提高信息的决策有用性。公允价值计量的不足之处在于：公允价值确定的主观性较强；可操作性较差；容易导致利润操纵；信息成本较高。基于此认识，提出克服弊端，发挥优越性的两点举措：普及公允价值计量观念和计量的专门技能；尽快完善与公允价值相适应的市场环境。关键词 公允价值计量 优越性 弊端 举措 1 公允价值的涵义及基本特征公允价值（Fair value）在国际会计准则委员会（IASC）第32号公告中是指“在一项公平交易中，由熟悉情况并自愿交易的双方，能将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。”在美国会计准则委员会（FASB）第7号概念公告中是指“在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格。”我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”从各国对公允价值所下定义可以概括出其基本特征是：①公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其他主体对资产或负债价值的认定。②交易双方平等、自愿，熟悉情况是构成公允价值的三大要件。③公允价值立足于当前交易，是连接过去、现在、未来的一种动态观。三大要件是前提，市场信息的评价是核心，动态是表现。关于市场信息的评价即公允价值计量问题美国财务会计准则委员会 FASB于2004年6月23日发布了《公允价值计量征求意见稿》，向社会各界利益相关集团征求意见。在此后的年内，FASB与其他各方组织展开多方合作，终于在2005年10月21日发布了《工作稿》。对公允价值的估计主要涉及三种方法，即市场法、收益法和成本法。无论运用哪种方法估计公允价值，都涉及到选择合适的市场数据，然后导入估计方法的模型中，从而对公允价值进行估算。公允价值等级结构的功能便是对导入模型的市场数据的可靠性进行分类、选择，保证估算的公允价值数据更为准确可靠。公允价值等级结构划分为五个层次：①活跃市场中的公开报价；②相同资产或负债在不甚活跃的市场中的公开报价；无论市场活跃与否，类似资产或负债在市场中的公开报价；③市场中可以观测到与资产或负债相关的非价格信息；④资产或负债相关，但只能间接观测到的市场信息；⑤公司内部数据。五个层次的市场数据的可靠性由强到弱依次降低，因此，在选择上的优先顺序也是从①至⑤。只有在无法获得前4个层次市场数据的情形下，才可以选择第5级公司内部数据来代替市场数据，但即使选择内部数据，在计算时也应尽量考察市场因素，把个体因素的影响降至最低。选择可靠性越强的市场数据进行估计，所得到的公允价值的可靠性也越强。2 公允价值计量的优越性 2.1 适应金融创新的需要主要以合约形式出现的金融衍生工具因不具有实物形态和货币形态，加之交易和事项大多并未实际发生，传统的历史成本无法对其进行会计处理。传统的成本计量必须等到合约真正履行或取消之时，才一次性地报告，企业在该金融衍生工具上的损益，实际上揭示的将是一个累积数字。公允价值计量却能很好地解决这个问题，其价值的确定并不取决于业务是否发生，只要双方一致同意就可形成一个对市场价值判断的价值。因此，公允价值能计量、反映金融衍生工具产生的权利和义务，向信息使用者提供信息。同时，将金融衍生工具的到期累计风险分散到其合约的存续期间，也符合稳健性原则。2.2 使会计收益更加真实、全面按传统的会计学收益概念，会计收益是指来自于交易期间已实现的投入和对应费用之间的差额。经济学的收益概念除包括会计收益外，还包括非交易和未实现的资产价值变动形成的利益或损失，较之会计收益在内容上更为真实和全面。而公允价值会计计量恰恰就是既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值，也要计量公允价值变动所造成的利益和损失。这样可弥补会计收益的不足而向经济收益看齐，更加准确地披露企业获得的现金流量，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更合理地反映企业的财务状况以及企业的真实收益，可以全面评价企业管理当局的经营业绩。2.3 有利于企业的资本保全企业对生产过程中耗费的生产能力必须回购，以维持简单再生产和扩大再生产。如果采用历史成本计量，计量得出的金额在物价上涨的经济环境中，将购不回原来相应规模的生产能力。采用公允价值计量时，不管何时耗费的生产能力一律按现行市价或未来现金流量现值计量，计量得出的金额即使在物价上涨的环境下也可以购回原来相应规模的生产能力，企业实物资本得到维护。2.4 更加符合配比原则的要求对于非货币性资产而言，其计量的一个主要目标在于计算本期的企业收益。现行企业计算收益时，收入是按现行市价计量，而成本、费用则按历史成本计量，收益包括劳动者创造的纯利润和由经济因素影响形成的价格差。现行的利润分配制度对这两者不加区分，从而出现收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量，这种问题就可得到很好地解决。在公允价值计量下，收益是现时收入与按公允价值计算的成本费用配比的结果，因而更能体现配比原则。2.5 提高信息的决策有用性由上述优点很容易看出，按公允价值计量提供的会计信息较之于历史成本计量提供的会计信息而言，更具有高度的相关性，从而提高信息决策的有用性。按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者等信息使用者提供更为相关的会计信息，避免因历史成本无法反映未实现利得或损失而做出错误判断，从而为他们的经营、决策提供更有力的支持。[1] [2] [] []3 公允价值计量的不足 3.1 公允价值确定的主观性较强公允价值是参与交易的双方对市场价值的一种判断，而市场环境是复杂多变的，有的会计事项可以确认或寻找相类似的交易价格，有的却无法寻找而只能估计。由于存在商业秘密的保密原则，信息阻断等因素，公允价值的取得和公允性判断难度较大，这在一定程度上影响了会计数据的客观性，进而其可靠性也大为减弱。3.2 可操作性较差一方面，企业的资产种类繁多，并处于不同的市场环境中，市场信息的真实性难以辨认，是否存在活跃市场交易价格的判断难度较大等问题难以解决。在实际工作中，只能大致的估计或采取近似价值的操作。在市场信息不充分的情况下，容易形成操纵利润的嫌疑。另一方面，对公允价值进行判断的主要形式———现值技术的运用，因不同投资者之间、投资者与管理当局之间对投资的期望报酬率不可能完全统一，对未来现金流量的估计具有较大不确定性，这同样导致在具体的技术操作上难度较大。3.3 容易导致利润操纵如上两点所述，公允价值的确定具有较强的主观性和较差的可操作性，这容易导致管理当局利用公允价值进行利润操纵，使管理当局提供的会计信息失真。3.4 信息成本较高运用公允价值进行会计计量，要求企业会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会增大企业的信息成本。与历史成本相比，取得公允价值要花费更多的成本，增加了报表的准备成本，当取得成本超过效益时，若仍按公允价值进行计量，则有违会计的成本效益原则。4 克服公允价值计量的弊端，发挥其优越性的举措尽管公允价值的运用利弊并存，但只要能形成实现公允价值的三大要件，充分掌握公允价值的计量技术，就一定能在更大的程度上克服其运用上的弊端。为此，目前必须着手做好以下工作。4.1 普及公允价值计量观念和计量的专门技能由于公允价值的表现形式有多种，在会计实务中到底选择哪种表现形式，有时就依赖于会计人员的职业判断能力。因此，为了保证会计信息的可靠性和准确性，全面提高会计人员的素质势在必行。我国应当在今后加强会计人员的职业教育，大力提高会计人员的素质，包括业务素质和道德素质，普及公允价值计量观念和计量的专门技能。这一目标可以通过广泛宣传有关准则及其指南，使每个人都知道按准则的要求来实施。实施包括教育和实地测试在内的周密计划和国际合作的执行程序是极其重要的，而有一个足够的过渡期以使各方掌握专门技能也是很重要的。总之，公允价值计量成功实行需要:教育、实践和时间，这样才能使公允价值计量观念和计量的专门技能得到普及。4.2 尽快完善与公允价值相适应的市场环境公允价值是市场经济的产物。交易双方平等、自愿、熟悉情况是构成公允价值的三大要件，三大要件的形成依托于完善的市场。2003年我国做出关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，标志着我国的市场经济地位已经确立，但仍处在发展的阶段，现实中存在很多不完善的环境。例如普遍存在的关联方交易，上市公司和大股东之间的交易，尤其是上市公司与其母公司、关联公司进行债务重组、资产交换等交易中，在交易价格缺乏公允性的情况下会发生很多上市公司利用关联方交易粉饰报表、虚增会计利润。为此，必须强化公司治理，提高交易运作透明度，清理违规行为，构建上市公司综合监管体系，提高广大投资者对会计信息进行分析判断、有效甄别的能力，从而尽快完善与公允价值相适应的市场环境。参考文献 1 蔡丽霞.公允价值计量:现实思考与未来展望[J].北方经贸，2006（7）2 陈敏.公允价值的本质及其理论缺陷浅探[J].财会月刊，2006（1）3 高垚，鄢宇.公允价值计量框架解析[J].财会月刊，2006（7）[] [] [1] [2]
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