企业价值与金融不良资产评估新疆班讲义3--资产评估实务

第一篇：企业价值与金融不良资产评估新疆班讲义3--资产评估实务

后续教育培训教案---资产评估实务

岳华会计师事务所

季珉 2006年8月

主要内容

•公司法与企业价值评估 •实务中应关注的主要问题 •房地产企业评估 •无形资产评估

•股权评估（法人股评估）

第一部分 公司法与企业价值评估

背景—新公司法保留了评估业务

•2006年1月1日重新修订后的《公司法》开始实施 •修订后的《公司法》坚持了在公司中实行实收资本制度而未采纳西方国家的授权资本制度 •新《公司法》第二十七条规定“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”。

•这条规定无疑肯定了资产评估为规范公司治理所做出的历史性贡献。•修订后的《公司法》在规定可用于出资的非货币财产方面有了新的突破

背景---服务于注册资本评估的理论是否可直接应用于企业价值评估

•在《国际评估准则》和USPAP中，并无此类业务的相关规定。•我国评估行业起步初期，引入了西方部分评估理论和操作实务。在近二十年的不断实践中，对服务于注册资本的评估进行了一系列的探索，形成了具有中国特色的评估理论和操作实务，并将这种评估思路延伸到企业价值及其他评估领域。•随着股权转让项目的逐渐增多，评估准则研究的进一步深入，价值类型理论体系的引入，业界逐渐认识到企业的价值并不等同于企业所占有的全部资产的简单加和。问题的提出

•国有企业改制为目的的评估应采用何种价值类型？

•原企业投入改制后新公司的净资产是企业价值的概念还是企业资产的简单加总？

•评估结论是否即可作为注册资本金的依据，又可做为原企业以外投资人对价的依据，两者有何不同？ 《公司法》对出资范围的相关规定 •“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。” •其中，“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”是新增的，包括实物、知识产权、土地使用权与股权，但不包括债权。•对于股权的进入公司法没有明确载明，而只有在司法解释中加以规定。

《公司法》对出资范围的相关规定

•实物出资即以民法上的物出资，包括房屋、车辆、设备、原材料、成品或半成品等。用于出资的实物首先应具有财产价值，因而才可能进行出资额和资本额的界定。而且，出资的实物可以是公司经营所需，也可以与公司的经营使用无关，其允许用于股东出资在于公司可以对其变现支配并实现其财产价值。此种实物是否可以作为出资，应由股东协商确定。•知识产权，是指人们对其智力劳动成果所享有的民事权利。传统的知识产权包括商标权、专利权和著作权。工业产权只包括商标权和专利权。现公司法已将出资形式由“工业产权”修改为“知识产权”，将著作权也纳入出资形式的范畴，扩大了无形资产的出资范围。《公司登记管理条例（2005修订）》

第十四条 股东的出资方式应当符合《公司法》第二十七条的规定。股东以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，其登记办法由国家工商行政管理总局会同国务院有关部门规定。

股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。企业改制的两种定价问题

•企业改制是一个较为宽泛的概念，从目前评估服务的经济行为来看，可以将企业改制理解为将原全民所有制企业改组为有限责任公司或股份有限公司，或者将有限责任公司改组为股份有限公司，或者将原企业的部分业务分拆与其他投资人合资成立新的有限公司。•改制形成的结果就是变更了原企业的性质，形成了新的公司和公司股东构成。

•因此改制中存在两种定价的问题，即注册资本金的定价问题和原企业全部或部分资产与新股东投入资产对价的定价问题。企业改制中可用于注册的财产范围和对象

•从《公司法》的立法本意来看，采用注册资本制度一是保证公司具有一定的财产，能够保障生产经营的正常开展，二是保证公司具有一定的偿债能力，也是对债权人的保障措施。

•用于注册的财产价值应体现其为任何投资人获得经营回报的价值，同时也应体现一旦公司无力偿还债务，债权人通过公开市场可以实现的价值。

•改制企业中用于注册的财产，不是企业的全部财产，而是满足《公司法》条件的部分资产。

企业改制中可用于注册的财产价值类型和评估方法

•改制企业中用于注册的财产的评估，是对部分财产市场价值的评估，而不是其他各类非市场价值的评估。

•对于改制企业中可用于注册的部分财产的评估，在方法上应是以各类财产分别为评估对象，根据收集的相关资料和评估参数，分别分析三种评估方法对每类财产的适用性，分别估算评估价值，加总后得出的评估结论做为注册资本定价的依据。企业改制中涉及的新股东与原股东对价 •假设改制时没有新股东的进入，注册资本只是企业整体价值中的部分价值，改制完成后新股东进入就必须向原股东购买股权，他应当支付按企业整体价值和股东所购股权比例估算的股权价值。•如前述，允许注册的财产只是原企业的部分财产，那么在注册资本不能体现原企业价值的前提下，新股东的对价就不能以注册资本为定价依据

•在我国大量国有企业改制中尤其要关注此类问题，特别是银行、电信、资源等国家垄断型企业和具有特许经营权的企业，以注册资本为新股东的对价依据必然造成部分国有资产的流失。企业改制中涉及的新股东与原股东对价 •在改制过程中以对价为目的的评估，应以企业全部股权或部分股权为评估对象

•价值类型的选择应当包括市场价值和非市场价值。•当以国有企业为改制对象，国有资产监督管理部门应当以市场价值做为监督管理的依据，考核在股权转让过程中评估结论是否反映了在公开市场上理性投资人能够支付的公允价值。

•当企业要求中介机构针对特定投资人提供转让价格参考意见时，评估机构可使用投资价值，考虑买卖双方存在协同效应下的企业价值。小结

•在企业改制过程中存在两种资产评估服务：企业注册资本定价服务和为新股东出资对价服务。•不同评估服务评估对象不同：以注册资本为目的的评估，其评估对象为企业中的部分财产，该部分财产应满足《公司法》的规定并经股东协商同意；以股东出资对价为目的的评估，评估对象为企业价值。

•不同评估服务价值类型可能存在不同：以注册资本为目的的评估，应选用市场价值类型。以股东出资对价为目的的评估，国有资产监督管理部门应以市场价值做为监管的依据。•

第二部分 资产评估实务中应关注的问题

资产评估风险防范--资产评估的风险

在广义上可以界定为“与资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所引起的遭受损失的可能性”。

在狭义上是指在资产评估过程中的执业中因资产评估的结果与事实不符而导致的资产评估机构和资产评估从业人员承担的损失，即资产评估的执业风险。

资产评估风险防范—风险来源

资产评估的风险都来源于对所评估资产价值的揭示与事实上的资产价值的不一致性。导致此种不一致性的原因有：（1）信息的不完备性。

（2）评估人员能力的不足。

（3）评估人员道德的原因。

（4）报告表达和描述的不严谨。

评估项目风险判断要点-来自委托方的风险 •委托目的是否明确合法 •委托人对时间要求是否苛刻 •对评估结果是否有不合理要求 •与资产占有方关系如何 •有无非法经营记录 •高管人员是否诚信

评估项目风险判断要点-来自资产占有方的风险 •对评估工作态度是否积极 •是否面临财务危机 •产权关系是否明确 •行业环境是否稳定 •内部组织机构是否稳定

•内部管理和控制是否健全及是否得到有效贯彻执行 •基础资料档案管理是否健全 •财务核算体系是否合理 •财会人员素质是否较高 •高管人员是否诚信

评估项目风险判断要点-来自待估资产的风险 •产权证明文件是否齐全

•有无特殊而本机构无评估经验的资产 •有无抵押、质押、诉讼、抵债等资产 •有无安全与完整保证程度低的资产 •有无异地无法实施现场调查的资产

评估项目风险判断要点-来自本机构的风险 •本机构是否具备承接项目的资质要求 •承接该项目是否影响本机构独立性

•能否派出与资产评估项目相适应的项目负责人及助理人员 •能否派出能胜任的专家组 •参加项目的人员是否满足独立性要求

评估项目风险判断要点-报告的使用风险 •如评估报告是否需要公诸于公开媒体 •是否可能被其他文件和资料引用

•是否提交国有资产管理部门备案或核准

•是否存在两个或两个以上利益对立的评估报告使用人 评估项目风险判断要点-成本效益风险

•固定成本，指本公司参与项目人员薪酬、固定补助等成本预计 •变动成本，指与项目有关的开发成本、差旅费、外聘专家费用等成本预计

•机会成本，指效率成本、管理成本等成本预计 •经济效益与社会效益的平衡 评估现场实施程序的控制

1、应当根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的调查。•

2、通过询问、核对、勘察、函证等方式进行现场调查。一般包括以下主要内容：

•（1）获得需要评估的资产清单；

•（2）核实评估对象的存在性及完整性；

•（3）对评估对象品质、使用状况的现场勘查； •（4）对评估对象的法律权属资料的查验。•

3、根据评估业务的具体情况、评估对象的特点及自身的经验，可以遵循重要性原则谨慎进行。•

4、根据评估业务的需要，要求委托方或资产占有方等相关当事方提供评估资料，指导资产占有方对评估对象进行清查，填报资产清查申报明细表。•

5、应当对委托方或资产占有方等相关当事方提供的资料进行必要的查验。•

6、受客观条件限制，确实无法实施资产勘查与现场调查时，应该在资产评估报告书中披露，并说明该事项对评估结论的影响。•

7、如遇评估基准日变更或出现评估目的、评估范围、评估方法等变更情况，应当根据评估对象的具体情况补充或调整资产勘查与现场调查工作。股权投资的处理

1、预测基础--合并报表OR非合并报表 •

2、预测对象—法人主体OR业务主体

3、重要性原则的把握—持股比例OR投资额 评估报告披露要点 •

1、报告使用者 •

2、价值类型

3、假设及限制条件

4、评估程序实施过程和情况 约定业务约定书的注意事项

1、不得在业务约定书签订过程中作出超越自身专业胜任能力和影响独立性的承诺

2、增加报告使用者和价值类型的约定

除法律、法规另有规定外，评估报告仅供委托方和业务约定书中约定的其他评估报告使用者使用。委托方和业务约定书中约定的其他评估报告使用者以外的任何单位和个人不因获得评估报告而成为评估报告使用者。

3、业务约定书中载明的评估目的应当惟一，评估目的表述应当明确、清晰。

第三部分 房地产企业评估

房地产企业评估—高风险领域之一

•房地产企业的转让成为上市公司资产转换的重点对象 •可以通过操纵在建房地产项目隐含的利润，控制转让价格 房地产企业评估—两个典型案例

•某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成本价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件

•某上市公司的将其控股的房地产公司以高价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由—0.24元变为赢利0.06元。房地产企业评估—目前的规范要求 资产评估规范

•企业整体成本加和法前提下—产成品和在产品评估

•企业整体成本加和法前提下—土地使用权、房屋建筑物、在建工程评估

•收益法前提下企业价值评估

房地产企业评估—目前的规范要求 房地产估价规范

•最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。房地产企业评估—目前的规范要求 •假设开发法

•待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

•预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

•开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率 •必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。房地产企业评估—如何操纵评估 •低价的由来

•使用成本法，按核实后的成本计开发项目的评估值

•为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估

房地产企业评估—如何操纵评估 高价的由来

•使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取

•利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行的限制

•使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的利润进行估算 •忽略产权上的瑕疵

•简单地利用土地估价报告和房地产估价报告

1、您认为此报告存在哪些问题？

2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？

1、评估风险分析

2、评估方法的选择

3、重要参数的选取

4、评估假设

第四部分 无形资产评估

无形资产评估—高风险领域之二 •用于注册资金

•用于融资计划或寻找战略投资人 •用于上市公司关联方转让

无形资产评估—目前的规范和准则 •《资产评估操作规范意见》

•第十章 第九十二条至第一百条 •《资产评估准则—无形资产》 •共22条，自2001年9月实施

无形资产评估—无形资产准则的突出贡献 •强调了总体应关注的事项

（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料；

（2）无形资产的性质、目前和历史状况；

（3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命；

（4）无形资产的使用范围和获利能力；

（5）无形资产以往的评估及交易情况；

（6）无形资产转让的可行性；

（7）类似的无形资产的市场价格信息；

（8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；（9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景；

（10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景；（11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景；（12）对不可比信息的调整。

无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

•强调了使用三种方法时应关注的事项 成本法：

（1）无形资产的重臵成本应当包括开发者或持有者的合理收益；（2）功能性贬值和经济性贬值。收益法：

（1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；

（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益；

（3）预期收益口径与折现率口径保持一致；

（4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者；

（5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。无形资产评估—无形资产准则的突出贡献 •强调了使用三种方法时应关注的事项 市场法：

（1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产；

（2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息；

（3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的；（4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。•强调了应在报告中披露的事项 •声明--

（1）评估报告陈述的事项是真实和准确的；

（2）对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；

（3）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立；

（4）与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系；

（5）利用了专家的工作，并对专家工作的结果负责（如果没有利用专家工作，则不用声明）；（6）评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。•强调了应在报告中披露的事项（1）无形资产的性质；（2）评估范围；（3）重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响；（4）无形资产的权属；

（5）使用的信息来源；（6）宏观经济和行业的前景；（7）无形资产的历史状况；（8）无形资产的竞争状况；（9）无形资产的前景；

（10）无形资产以往的交易情况；（11）使用的评估方法及其理由；

（12）评估方法中的运算和逻辑推理方式；（13）折现率等重要参数的来源；

（14）各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式。

无形资产评估—案例中的主要问题

•只依据委托方提供资料—一份可行性报告做出多个价值 •未对权属进行必要的调查和披露—从诞生到确权

•未对无形资产的范围和性质进行必要的描述—多次转让、多家使用委估资产性质不明

•只按91号文报告披露要求披露—披露是否完整如何判断 •将运用待估无形资产的产品价值计入无形资产价值 •将待估无形资产领域的价值计入无形资产价值

•将无形资产产生的间接价值乃至社会价值计入无形资产价值—无形资产价值是无形资产所有人通过无形资产获取的收益 •职业道德问题

•（1）使用无限年期或脱离实际的收益期间 •（2）预测收益远高于历史情况而无任何理由 •（3）任意调控折现率

“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例

1、您认为此报告存在哪些问题？

2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？ “甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例

1、评估方法的选择

2、评估程序

3、权属的清查验证与披露

4、重要参数的选取及依据

5、按无形资产准则要求报告需披露的内容

6、如何写咨询报告

第五部分

法人股评估

法人股评估—待规范的业务 •90%的证券机构从事此项业务 •截止2001年4月底，全国共有发行A股的上市公司1102家。第一大股东为国家持股的公司，占全部公司总数的65%，第一大股东为法人股东的，占全部公司总数的31%，两者之和所占比例高达96%。•截止2002年5月底，深沪两市发行总股本37,099,893万元，其中国家股19,695,677万元，占全部股本的53%，法人股3,186,120万元，占全部股本的9%，两者之和所占比例高达62%。

•截止2002年6月底，已在交易所公告冻结股权的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。冻结国有股及社会法人股共796,971万股，占全部国有股及社会法人股的3.5%。•使机构受到行政受罚最多的业务 •处罚的直接原因是评估机构未进入股权所在企业实施现场调查和工作程序，而出具了评估报告

•处罚的基本原因是法人股每股评估价值远低于每股净资产，造成了国有资产的流失，受到社会的关注 法人股评估—政策风险

•法释（2001）28号文《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第十三条规定：“股权拍卖保留价，应当按照评估值确定。”

•财企（2001）656号《关于上市公司国有股被人民法院冻结、拍卖有关问题的通知》第五条也规定拍卖保留价应按评估值确定。•国家国有资产管理局和体改委联合发布的《股份有限公司国有股股东行使股权行为规范意见》第十七条规定：“转让的价格必须依据公司的每股净资产、净资产收益率、实际投资价值（投资回报率）、近期市场价格以及合理的市盈率等因素来确定，但不得低于每股净资产。”

法人股评估—市场风险

•涉案的债权人和债务人存在严重的冲突 •拍卖中的操纵行为

•市场的蓄意利用—通过拍卖渠道低价实现国退民进—“郑州宇通”事件

法人股评估—评估中的技术障碍

•在何种情况下实施现场程序，如何实施现场程序 •“清算前提”OR”持续经营前提”

•拍卖底价是“市场价值”OR“非市场价值” •特殊的报告使用者和特殊的报告披露 法人股评估—几点建议 •市场法和收益法并用

•市场法应考虑的重点：根据转让性质、转让内容、转让条件、上市公司所属行业等，选取各方面与评估对象接近的转让实例作为参照物，通过对企业股权结构、主营业务及行业前景、竞争地位、历史收益情况和未来盈利能力、股权转让时间、转让条件、法人股总量、流通股市盈率、公司效率、公司规模大小等影响法人股股权价格的因素进行深入分析，调整确定股权转让溢价率。

•充分依赖市场信息—上市公司信息及法人股投资信息 •依据风险控制原则确定现场勘察是否进行及进行的深度 法人股评估—几点建议 报告特殊披露： •方法的选取思

•重要参数的选取过程 •评估程序的实施过程 •提供了多种价值类型的，应对价值类型进行定义并在报告中明确限制使用的条件 法人股评估—2003年拍卖案例总结 •总体情况：法人股网站共统计拍卖案例的样本245个，其流通折扣率平均为0.22，净资产倍率为0.80；流通折扣率在0.03至0.51之间，净资产倍率在0.29至3.0之间。•有效样本分析：

•扣除掉流通折扣率在10%以下(主要为庄股或净资产为负的。其流通折扣率已失真)•扣除净资产在0.5元以下的部分（这种情况下其净资产倍率会很高）

•扣除川投长钢、太化股份、鲁北化工、大冶特钢、粤富华五支股票，共计出现了15次

•其余样本的平均净资产倍率为0.79，平均流通折扣率为0.246。股权分臵的基本思路

•非流通的法人股要获得上市流通权，就要为取得流通权支付相应的代价，这就是解决股权分臵过程中所称的对价。这一对价是由非流通股东支付给流通股东的。因为股票的流通量大了，供需关系发生了变化，股票的价格会降低，流通股东的利益会受到损失。三一重工的案例

•三一重工股份有限公司实施股权分臵改革对价方案为：以方案实施的股权登记日公司总股本24000万股、流通股6000万股为基数，流通股股东每持有10股流通股股票将获得非流通股股东支付的3.5股股票和8元现金对价。

•三一重工在05年3月31日的净资产为8.16元，非流通股为18000万股，流通股6000万股。按上述方案实施后，原法人股东的股份变为15900万股（18000-6000*0.35）。

•方案实施的股权登记日三一重工的股价为23.82元。理论上讲，股权分臵的实施不影响流通股的股价，但实际上证券市场会自然进行除权，因为前一天收盘买入的股票市值不会因为第二天的实施日而自动增值，所以市场会进行自动除权。三一重工除权日的自然除权价为17.05。

•三一重工非流通股东所拥有的权益价值=15900*17.05-0.8*6000=266295万元。

•法人股在未实施股权分臵方案前的价格与当时的流通股价的比例为：原法人股的每股价格=权益价值/原拥有的股数=266295/18000=14.8元。

•与股权登记日流通股价的比例=14.8/23.82=62.11% •与原净资产的倍率=14.8/8.16=1.81 紫江企业的案例

•与股权登记日流通股价的比例=1.68/2.78=60.53% •与原净资产的倍率=1.68/1.9=0.885 ABC上市公司法人股评估案例

主讲人简介

季珉，管理学博士，岳华会计师事务所有限责任公司合伙人、主任评估师。中国注册资产评估师，中国注册土地估价师，保险公估人，高级经济师。

季珉博士兼任资产评估准则专家委员会委员；国务院国有资产管理委员会、财政部评估项目审核专家组成员；中国东方资产管理公司、中国长城资产管理公司项目审核专家组成员；中国资产评估协会执业责任鉴定委员会委员；中国资产评估协会女评估师委员会委员。

季珉博士曾在中国航空工业总公司资产管理局从事资产评估立项及确认工作，致力于航空行业评估相关制度研究及制定工作，指导企业在产权变动过程中涉及资产评估的规范化管理；在岳华会计师事务所执业期间，负责完成资产评估项目百余个，涉及资产总额数百亿元；并在岳华会计师事务所从事资产评估质量控制工作，具体包括制定资产评估质量管理文件及本所资产评估准则、资产评估内部及外部课题研究、报告的三级复核、集团所专业培训、资产评估数据库建设、资产评估外聘专家管理等。

E-mail:jiminpost@vip.sina.com

第二篇：企业价值资产评估

摘 要 《企业价值评估指导意见（试行）》于2005年4月起实施，打破了价值评估中单一使用成本法的局面，使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据，对三种方法进行了比较分析，探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。

关键词 企业价值资产评估 成本法 市场法 收益法引言

2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求，并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此，在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题，对此进行深入的讨论具有现实意义。企业价值评估方法应用现状

企业价值评估实践中，目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查，调查结果显示，成本法在我国企业价值评估业务中所占的比例达95%左右，而收益法一般作为成本法的验证方法，不单独使用，市场法很少使用，期权法一般无人采用，而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书（试行）》中也未涉及到期权法，基于此，本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法，仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。3 成本法、市场法、收益法比较分析

要选择适合于目标企业价值评估的方法，首先应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性，以下从方法原理、方法的前提条件、方法的适用性和局限性对成本法、市场法、收益法进行比较分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置评估对象，即在条件允许的情况下，任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这一理论基础可以追溯到艾尔文·费雪，费雪认为，资本带来一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。

企业价值评估市场法是基于一个经济理论和常识都认同的原则，类似的资产应该有类

似的交易价格。该原则的一个假设条件为，如果类似的资产在交易价格上存在较大差异，则在市场上就可能产生套利交易的情况，市场法就是基于该理论而得到应用的。在对企业价值的评估中，市场法充分利用市场及市场中参考企业的成交价格信息，并以此为基础，分析和判断被评估对象的价值。

3.2 各方法的前提条件

运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。

采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的适用性和局限性

成本法以资产负债表为基础，相对于市场法和收益法，成本法的评估结果客观依据较强。一般情况下，在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。但由于运用成本法无法把握一个持续经营企业价值的整体性，也难衡量企业各个单项资产间的工艺匹配以及有机组合因素可能产生出来的整合效应。因而，在持续经营假设前提下，不宜单独运用成本法进行价值评估。

收益法以预期的收益和折现率为基础，因而对于目标企业来说，如果目前的收益为正值，具有持续性，同时在收益期内折现率能够可靠的估计，则更适宜用收益法进行价值评估。通常，处于成长期和成熟期的企业收益具有上述特点，可用收益法。基于收益法的应用条件，有下述特点的企业不适合用收益法进行价值评估：处于困境中的企业、收益具有周期性特点的企业、拥有较多闲置资产的企业、经营状况不稳定以及风险问题难以合理衡量的私营企业。

市场法最大的优点在于具有简单、直观便于理解、运用灵活的特点。尤其是当目标公司未来的收益难以做出详尽的预测时，运用收益法进行评估显然受到限制，而市场法受到的限制相对较小。此外，站在实务的角度上，市场法往往更为常用，或通常作为运用其他评估方法所获得评估结果的验证或参考。但是运用市场法评估企业价值也存在一定的局限性：首先，因为评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同，因而要找到

与评估对象绝对相同或者类似的可比企业难度较大；其次，对价值比率的调整是运用市场法及为关键的一步，这需要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。价值评估方法选择的原则

价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间有着内在的联系，结合前文对价值评估方法的比较分析，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则：

4.1 依据相关准则、规范的原则

企业价值评估的相关准则和规范是由管理部门颁布的，具有一定的权威性和部分强制性。如在2005年4月1日实施的《企业价值评估指导意见书（试行）》二十三条中规定：“注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法、和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法”；第三十四条中指出：“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”；第二十五条中指出：“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。显然，这些条款对选择企业价值评估方法具有很强的指导意义。

4.2 借鉴共识性研究成果的原则

价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用成本法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。

4.3 客观、公正的原则

客观性原则要求评估师在选择价值评估方法的时候应始终站在客观的立场上，坚持以客观事实为依据的科学态度，尽量避免用个人主观臆断来代替客观实际，尽可能排除人为的主观因素，摆脱利益冲突的影响，依据客观的资料数据，进行科学的分析、判断，选择合理的方法。公正性原则要求评估人员客观的阐明意见，不偏不倚的对待各利益主体。客观、公正这一原则不仅具有方法选择上的指导意义，而且从评估人员素质的角度对方法选择做了要求。

4.4 成本效率的原则

评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。

4.5 风险防范的原则

企业价值评估的风险可以界定为：“由于评估人员或者机构在企业价值评估的过程中对目标企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险”，根据这一定义，企业价值评估中的风险可分为外部风险和内部风险。外部风险是指评估机构的外部因素客观上阻碍和干扰评估人员对被评估企业实施必要的和正常的评估过程而产生的风险。内部风险是指由于评估机构的内部因素导致评估人员对拟评估企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险。显然，企业价值评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。

参考文献阿斯跃斯,达蒙德理.张志强译.价值评估[M].北京：北京大学出版社，200

中国资产评估协会．企业价值评估知道意见书（试行）讲解[M]．北京：经济科学出版社，200

中国注册会计师协会．财务成本管理[M]．北京：经济科学出版社，2005王海粟．企业价值评估[M]．上海：复旦大学出版社，2005王少豪．企业价值评估：观点、方法与实务[M]．北京：中国水利水电出版社，2005

第三篇：金融企业评估案例

中国农业银行XX县支行纳税评估案例

一、内容提要

中国农业银行XX县支行是国有金融企业,经营范围主要是吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算、票据承兑，代理发行、兑付政府债券、金融债券，代理收付款项及代理保险业务等。2010该单位实现农户小额贷款利息收入12486296.55元、涉农贷款利息收入11872219.54元、中间业务收入15203932.02元，营业外收入290578.79元，金融机构往来收入70160003.09元，利润总额32839030.98元。

在2011重点税源企业专项评估期间，XX县地方税务局将其列为重点评估对象，运用项目评估法、指标分析法等评估方法，利用税收指标和财务分析指标对纳税人申报数据的合理性进行评析，并对其房产、土地等情况进行了帐实核对，发现该单位存在的纳税疑点，指导纳税人补缴营业税及附加、房产税、个人所得税、印花税、土地增值税以及滞纳金合计13万余元。

二、案例介绍

（一）案头分析，发现疑点。

根据金融企业核算特点，评估人员通过“大集中”系统采集了纳税人纳税申报、税款入库、财务会计报表信息以及房产、土地等的税源信息，分析申报数与其相应税基、税率等税种要素和企业状况的逻辑关系，重点审核分析了其表外科目；同时，地税机关针对银行高收入的特点，对该企业的个人所得税申报纳税情况进行了评析。具体分析过程和疑点情况如下：

1、通过分析其表外科目，发现2010年末“应收未收利息”1424776.92元，不能确定是否申报缴纳营业税及附加税费，存在少缴税款的可能；

2、该单位2010年“营业外收入”290578.79元，上年为0元，变动率为100%，变动异常，是否存在将应税项目列到营业外收入，少申报缴纳税款；

3、该单位只申报缴纳了借款合同印花税，但通过分析发现，该单位2010年还书立了租赁合同等，未按规定申报缴纳印花税；

4、该单位“应付职工薪酬”借方发生额18069953.06元，而“大集中”系统中个人所得税全员全额申报发放工资额17545583.89元，二者不相符合，存在少申报工资薪金数额，少代扣代缴税款的可能；

5、该单位“固定资产改良”支出科目借方余额637905.38元，结合采集的第三方信息得知，该单位于2009年7月份装修营业厅，于2009年11月达到预定可使用状态，已投入使用，可能存在将增加的房产价值长期挂账不结转，少缴纳房产税的问题。

（二）约谈核实，举证释疑。

根据案头分析的纳税疑点，XX县地税局决定对该单位相应人员进行约谈。2011 年5月 26 日，评估人员经批准后向该单位发出《税务约谈通知书》，通知法人代表以及财务人员到税源管理科进行约谈，并要其带好有关的帐薄、凭证（或复印件）。5月 27 日，该单位法人代表及财务人员准时来到税源管理科，并提供了报表、总帐、各类明细帐等资料。在约谈过程中，被约谈人介绍了该单位的基本情况，然后对评估中发现的疑点问题进行了解释，评估人员制作了《约谈举证记录》。

1、对于表外应收未收利息，该单位财务负责人承认未申报缴纳营业税。但由于会计准则与税法的差异，该单位对表外应收未收利息是否缴纳营业税及附加税费存在歧义。评估人员依据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》和实施细则，以及财政部、国家税务总局《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》文件精神，认定表外应收未收利息必须从2009年1月1日起征收营业税及附加税费，并将相关政策依据向该企业负责人及财务人员作了讲解。经过评估人员的税法宣传，该单位同意2009年1月1日后发生的应收未收息798978.41元补缴营业税及附加税费。

2、经了解，该单位2010年“营业外收入”290578.79元为处置房地产收入，应按规定缴纳了营业税及相关附加税费，但未缴纳土地增值税。由于该单位所处置的房产建造较早，扣除项目金额较难核实，评估人员根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《山东省土地增值税预征管理暂行办法》的规定，决定先按2%的预征率预征土地增值税5811.58元，该单位表示认可。

3、印花税方面，该单位承认由于对税收政策掌握不是太透彻，确实只缴纳了借款合同印花税，其他应税凭证未缴纳，并表示愿意补缴。

4、关于该单位“应付职工薪酬”借方发生额与“大集中”系统中个人所得税全员全额申报发放工资额二者不相符合问题，经评估人员核查，纳税人举证，主要是因为该单位发放的取暖费61500元、全年一次性奖金306088元及离退休人员返聘所支付的工资156781元未申报扣缴税款，纳税人同意重新计算补缴。

5、该单位“固定资产改良”支出科目借方余额637905.38元，该单位承认确为营业厅装修支出，已完工投入使用。由于未办理竣工结算，故未结转固定资产，少交了房产税。

（三）评定处理，自查补税。

通过评估分析以及纳税约谈核实，地税机关及时发现了纳税人在申报纳税中存在的问题。由于产生少申报税款的主要原因，是近年税收政策变化比较大、比较快，纳税人不熟悉，掌握理解不透彻造成的，决定不认定该单位偷税。依据《税收征管法》及其实施细则、《个人所得税法》及其实施细则、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》以及其他税收法律、法规的具体条款和国家税务总局《纳税评估管理办法（试行）》的规定，告知纳税人涉税事项中存在的问题，要求纳税人自行纠正错误和调整账务，申报补缴税款13万余元，其中营业税39948.92元；个人所得税72442.84元；城市维护建设税1997.45元；房产税5358.41元；教育费附加1198.47元，地方教育附加399.49元；印花税4386.20元；土地增值税5811.58元。纳税人经过地税机关的评估及辅导，及时、足额地申报补缴了税款及滞纳金。

三、评估建议

（一）纳税评估工作要取得良好成效，必须走人机结合的道路。一方面，评估工作要取得较高的质量与效率，必须依托信息化作出定量分析。另一方面，评估工作又必须 发挥人的主观能动性，利用税务人员从长期的税源管理实践中积累的工作经验，对纳税人纳税申报的真实性和准确性做出定性分析。二者是相辅相成，缺一不可的，缺少了哪一方面，评估工作都无法取得好的效果。

（二）事先了解评估企业的全面情况是进行纳税评估的基础评估人员要对评估企业实际生产经营情况、申报纳税情况以及所属行业和企业特征进行分析，了解行业特点，熟悉行业财务制度，掌握行业税收政策，只有这样才能在审核分析中发现疑点，做到有的放矢。

（三）约谈方式的正确运用是澄清和确认疑点涉税问题的关键 评税人员应在约谈前，根据评估分析的不同疑点问题，拟定详细的约谈提纲，使约谈过程更具有针对性、可操作性和有效性。这样，一方面才能找准切入点，才能让企业 难以自圆其说，及时地发现企业存在的问题。另一方面，通过企业参与约谈的态度，从 中可判断出企业存在问题大小的程度。

（四）在评估过程中应宣传讲解相关税收政策，让纳税人对最新政策有了更深的了解，提高了纳税申报的质量，从而提高纳税人的税法遵从度，促进征纳关系更加和谐。

四、案例点评

本案例评估类型为专项评估, 评估税种为所有涉及税种, 评估对象为金融企业,疑点核实的方式为约谈举证, 评估结论为差异符合性结论。

本案例反映的问题在金融行业比较典型，触及了金融行业在征收管理中存在的普遍性问题，其处理方法和结果，对加强金融行业日常征收管理，提高征管质量和效率具有普遍的借鉴和指导意义。在本案中，评估人员前期评估分析比较充分，能进行多税种全面评估分析，不放过一个疑点，并在约谈中针对性的进行政策辅导，使疑点逐个得到证实或排除，提高了评估工作的效率，体现了评估人员的强烈责任心和较高的业务水平。

报送单位：梁山县地税局税源管理科

第四篇：金融租赁企业评估实务及案例分析

金融租赁企业评估实务及案例分析

（一）教学目标

1．掌握金融租赁企业的概念及分类 2．了解金融租赁企业收益法评估要点 3．了解金融租赁企业市场法评估要点

一、金融租赁企业简介

（一）金融租赁企业概念

租赁企业包括两大类：实物租赁企业、金融租赁企业。

两类企业的区别主要是：前者最终只转移租赁标的物的使用权，一般称之为经营性租赁；后者最终要转移租赁标的物的所有权，一般称为融资性租赁。

金融租赁企业：是指经银监会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁企业是一种金融机构，受银监会监管。金融租赁企业主要从事融资性租赁业务。金融租赁企业与商业银行之间具有以下相同点：（1）都需要接受银监会的监管；

（2）经银监会批准，金融租赁企业可以吸收非银行股东3个月（含）以上定期存款，也就是可以“吸储”，但吸储对象与商业银行不一样；

（3）金融租赁公司资本充足率不得低于银监会的最低监管要求。

（二）金融租赁企业主要业务及会计处理 1．金融租赁企业的主要业务模式

金融租赁：出租人根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。

根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可； 将租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用； 向承租人收取租金。

租赁标的物主要为固定资产，银监会另有规定的除外。如果供货人与承租人为同一主体，也就是承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式，该方式称为售后回租，也是金融租赁的方式之一。

2．金融租赁企业会计的主要科目和主要核算流程介绍 主要会计科目：

（1）融资租赁资产：该科目核算租赁企业为开展融资租赁业务取得出租标的资产的实际成本。

企业购入和以其他方式取得的融资租赁资产，借记本科目，贷记“银行存款”等科目； 注：此项会计分录涉及现金流出！

在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。

注：此项会计分录不涉及现金流入/流出！

（2）长期应收款：本科目核算企业融资租赁产生的应收款项。

出租人融资租赁产生的应收租赁款，在租赁期开始日，应按租赁开始日合同约定租赁收款额与初始直接费用之和，借记本科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用等贷记“融资租赁资产”等科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年实际收到承租人的租赁款时，借记“银行存款”，贷记本科目。注：本会计分录涉及现金流入！

（3）未实现融资收益：本科目核算企业应当分期计入租赁收入或利息收入的未实现融资收益。

出租人在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年根据租金收入情况，按比例借记未实现融资收益，贷记主营业务收入（租赁收入、利息收入等）。

注：本会计分录一般不涉及现金流入/流出！3．融资租赁典型会计处理案例

（1）某融资租赁公司支付10 000万元购置一台用于融资租赁的设备，其主要的会计处理过程如下： 在购置日： 借：融资租赁资产

000 000

贷：银行存款

000 000

注：本步骤在租赁标的物购置日发生现金流出10 000万元。

（2）该融资租赁企业在与承租人签订出租协议，协议规定在未来10年内承租人每年支付给出租人1200万元租金，不考虑相关费用及残值。

将资产租给承租人日：

借：长期应收款

000 000（12 000 000×10）

贷：融资租赁资产

000 000

未确认融资收益000 000

注：本步骤不涉及现金流入/流出！【注意】

在租赁开始日，融资租赁企业没有发生现金流入或流出，但是获得未来收取租金的权利； 未确认融资收益实际就是融资租赁业务预计未来可以实现的毛利。（3）企业每年获得承租人支付的租金收益1200万元时： 借：银行存款000 000

贷：长期应收款

000 000

同时： 借：未确认融资收益

000 000

贷：主营业务收入（利息收入）

000 000

注：企业在承租期内实际每年现金流入1200万元，但是确认的年收入额仅为200万元，与现金流入的差额1000万元不进入损益表。

对于融资租赁企业财务核算过程分析可以得出的几点结论：

（1）融资租赁企业的损益表中仅反映融资收益中的部分现金流，没有反映企业实际经营过程中购置融资租赁资产价款本金的现金流入和流出；

（2）融资租赁资产价款本金的数额往往远高于进入损益表中的融资租赁收益；（3）融资租赁资产的购置本金通常是一次性支付，但是在租赁期回收本金则是每年逐步实现的，本金支出与回收存在时间差异。

金融租赁企业的财务核算与一般制造业财务核算之间存在重大差异：

（1）一般制造业以权责发生制为基础编制损益表，在一般情况下与收付实现制为基础的现金流表之间存在的时间差异不大，评估师可以通过对净利润调整获得现金流表；（2）但是金融租赁企业一般是很难通过损益表调整获得现金流表！

（3）企业价值收益法评估采用的折现现金流实际是折现收付实现制的现金流。

融资租赁企业是要大量占用资金的企业，或者说是“用钱挣钱”的企业，因此该类企业一定是要尽量利用财务杠杆的企业，因此企业负债比例一定比较高；

理论上说这类企业希望负债越高越好，但是监管部门要求企业的负债比例不能太高。

二、金融租赁企业收益法评估要点

（一）金融租赁企业收益法评估模型的选择 1．无负债自由现金流模型

评估标的：企业的全部投资＝短期付息负债＋长期负债＋股权/所有者权益（全投资）用于折现的现金流为无负债自由现金流＝经营净利润＋折旧/摊销＋全部付息负债利息（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加

模型适用前提：标的企业的总投资（股权＋债权）在未来预测期内，在不考虑自身经营所得前提下，要保持不变，或者说企业没有融资活动，企业每年经营获得的收益利润，通过分配、用于其他业务等方式退出经营。

2．股权投资自由现金流模型

评估标的：企业的股权/所有者权益（股权投资）；

用于折现的现金流为股权自由经营现金流＝经营净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少；

模型适用前提：标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资，但是债权是可以变化的；

企业每年经营获得的收益利润，可以通过分配、用于其他业务等方式退出经营，也可以以留存收益的方式留存企业或者归还负债本金等；

金融租赁企业是一种金融机构，金融机构的发展都是需要利用外部资金的（财务杠杆），不会全部采用自有资金；

金融租赁企业自身经营模式将会导致其不能保证未来预测期内其全投资＝股权＋债权保持不变，或者说没有融资活动，因为：

（1）金融租赁企业吸收的存款，可能会随时发生变化；（2）金融租赁企业可能随时需要进行融资活动。

【结论】金融租赁公司收益法评估一般不适合采用全投资自由现金流模型！

融资租赁企业一般不适用全投资自由现金流模型，因此只有采用股权投资现金流模型； 股权投资现金流模型一般要求不能有外部“增资”，因此只能采用留存收益的方式增加所有者权益；

股权投资现金流模型允许进行债权融资，因此可以保证融资租赁企业的最低经营活动的需求。

企业的借款数额也是有所限制的，不可能无限制的增加借款，债权比例增加会导致：（1）财务杠杆加剧，经营风险加大，无法满足监管要求；（2）融资成本增加。

企业股权价值与债权价值发生变化，就可能会造成股权与债权的比例（D/E）资本结构发生变化。

企业资本结构在未来预测期内发生变化，最直接的后果就是导致未来预测期内每年的折现率要改变。

每年折现率的改变将会导致以下模型无法使用：

【总结】

（1）金融租赁企业收益法评估一般仅适用股权自由现金流模型；

（2）在采用股权自由现金流模型中需要关注未来预测期内资本结构（D/E）的变化可能对每年折现率的影响；

（3）为了可以采用通常采用的现金流折现模型，评估师需要设法保证金融租赁企业在未来预测期内资本结构保持不变；

（4）保持资本结构不变实际也是变相的满足监管指标资本充足率的一种方式；（5）保持未来预测期内资本结构不变的途径是增加留存收益，减少年现金回报金额。

金融租赁企业评估实务及案例分析

（二）（二）收益法相关参数估算及需要关注的问题 1．付息负债的确认问题

所谓付息负债，实质就是企业通过融资活动（经营活动之外的）途径获得的债务性现金流入或节省的现金流出，这种债务是否真实需要支付利息已经不再作为判断付息负债的标准，付息负债一般包括，但不限于：

（1）融资借款，包括向央行、其他金融机构借款/非经融机构借款；股东借款/其他企业之间往来借款等；（2）企业发行的债券；（3）金融机构吸收的储蓄存款；（4）卖出回购金融资产款；（5）其他对应资金用于企业主营业务经营活动的负债。

2．现金流表中的现金流入、流出与损益表中主营业务收入与主营业务成本的相互关系问题

（1）确认时点

收益法现金流表中的现金流入、流出是需要按收付实现制原则确认的，流入、流出时间非常重要。

损益表中收入、成本是按权责发生制原则确认的，与实际收到与支付现金的时间没有直接关系。

当权责发生制与收付实现制导致现金流入、流出存在重大差异时，我们就需要考虑采用损益表调整方式获得的现金流是否合理？

一般制造企业采用估算营运资金占用方式调整损益确认与实际发生现金收益或支付的时间差异，但是这种方式仅适合于差异在一个营业周期内，如果差异超过一个营业周期，则这种调整方式很难再适用。（2）内涵差异问题

融资租赁企业收益法现金流表中需要的是企业从事经营业务的全部现金流入或流出。融资租赁企业损益表中的收入仅为未确认融资收益科目中记录的利息收益、服务费收益等，不是全部租金收入，购置租赁标的物本金的回收没有包括。

主营业务收入记录的实际是出租物的附件收益（Return On），而没有包括本金回收（Return Of）部分。

企业购置租赁标的物支付非现金流出，在损益表中也没有反映，损益表中成本一般仅为借款的利息支出等。【结论与建议】

对于金融租赁企业收益法评估不但需要预测企业未来经营的损益表，更重要的是还要预测企业未来经营活动的现金流表！

对于金融租赁企业，收益法评估的现金流表可能选择直接通过企业损益表经过加回折旧/摊销、营运资金占用等简单调整方式获得，未来经营活动的现金流表最好是根据经营活动实际收、付现金时间与数量进行预测！

3．金融租赁企业经营活动中的租赁标的物购置问题

租赁标的物购置的现金支出应该按收付实现制确定现金流出时点。

租赁标的物购置支出与金融租赁企业自用资产，包括办公设备等的补充、更新支出等需要分别估算：（1）租赁标的物购置支出形成融资租赁资产，并最终形成长期应收款；（2）一般资本性支出形成融资租赁企业的固定资产。

新增租赁标的物的购置支出需要与企业融资租赁资产余额或长期应收款余额等勾稽。企业融资租赁资产余额＝上年余额－本年结转长期应收款额＋本年新增额 企业长期应收款余额＝上年余额－本年转出额＋本年新增额

本年新增长期应收款额＝本年新购置标的物价款及相关费用＋本年根据租赁协议确定的未实现融资收益

收益法相关表中要体现这些重要的勾稽关系！购置金融租赁标的资产的资金来源问题：

（1）租赁标的物资产购置需要大量的资金，融资租赁企业通常需要利用负债，以有效地利用财务杠杆。

自有资金增加部分：

以前收益留存：包括以前经营利润、折旧/摊销等；

以前收益用于购置新增融资租赁资产的需要作为现金流出，而不能再作为以前的投资回报；

新增负债；

本年新增的负债本金应该作为本年现金流入，本年减少的负债本金作为现金流出。4．金融租赁企业如何保持预测期内资本结构一致性的问题 保持资本结构一致性的必要性；

保持资本结构一致性主要是为了实现未来预测期内折现率可以保持不变，减少计算麻烦；

保持资本结构一致性的可行性。

（1）金融租赁公司都会合理运用财务杠杆，但是为了防范风险，监管部门一定会要求其要保持合理的资本充足率，实际就是债权D与股权E的比例（D/E）的比率；

（2）对于一个实际的融资租赁企业，如果其内部控制制度健全，在规划未来发展时，都会确定一个每年外部新增负债本金与自筹资金的一个比例；

（3）评估师可以通过向管理层调查了解，并与管理层充分沟通后确定一个未来购置租赁标的物自由资金与借款资金的一个固定比例，在以后的预测期内保持不变。

先证明一个数学定理：

另外：

上述命题的含义是：

如果最初企业的资本结构D0/E0＝k，则企业以后每年Di、Ei增加都能使得Di/Ei＝k，则最后企业的整体资本结构D/E是可以保持不变的。

即便企业初期的资本结构≠k，但以后每年按股权与债权比例K进行经营，最终企业的资本结构也会接近为k。

我们在评估融资租赁企业时，评估师可以根据企业未来经营发展需要，合理地预测以后每年增加的Di与Ei，使得可以应用上述数学定理，保持企业资本结构不发生重大改变。

这里增加Ei是指企业通过自身增加留存收益来实现，并不是利用外部增资的方式实现。5．融资租赁企业损益表利用问题

融资租赁企业现金流表不能通过损益表简单加回折旧/摊销的方式获得，但是并不代表损益表可以忽略。

估算以下参数时还是需要利用损益表的：（1）营业税金及附加；（2）所得税。

6．租赁标的物增值税问题

融资租赁实质是一种货物分期付款的销售行为，因此当租赁标的物为增值税应税货物时，可能需要缴纳增值税。

增值税进项税在支付货款时一并支付。

销项税则会在以后租赁期内每年实现，这里也有一个现金流入、流出时点差异问题。7．标的企业截止基准日资产负债表中相关流动资产与流动负债的处理问题

由于融资租赁企业未来预测易采用直接预测未来经营活动产生的净现金流方式，而不采用净利润调整到现金流的方式，由于没有所谓“营运资金增加”这一调整项，因此评估师应该特别关注截止评估基准日标的企业资产负债表中的经营性应收、应付以及存货的处理。

对于融资租赁企业，资产负债表中的长期应收款，付息负债等已经在未来经营期内的现金流入、流出中考虑。

对于现金及现金等价物可以在未来融资标的物购置支出中考虑。应收、应付等款项则需要具体分析其发生的时间计入未来的现金流表中。

不涉及直接导致现金流实际流入或流出的资产、负债则需要考虑是否会导致所得税的变化，并进行恰当的处理。

三、金融租赁企业市场法评估要点

（一）金融租赁企业市场法评估价值（Multiples）的选择

价值比率的概念：价值比率就是企业整体价值或股权价值与自身一个与整体价值或股权价值密切相关的体现企业经营特点参数的比值。

价值比率是市场法评估将被评估企业与可比公司进行“对比分析”的基础。价值比率的实质就是“单位价值”的概念。可比公司价值比率的种类：

1．盈利价值比率

2．收入价值比率

3．资产价值比率

资产类价值比率计算理论上应该采用资产的市场价值，但由于受到各方面因素限制，经常采用账面价值替代。

4．金融租赁企业市场法评估适合的价值比率

由于金融租赁企业主营业务收入核算的特殊性，一般不适合采用销售收入类价值比率。由于全投资会因负债变化而无法合理确定，因此一般不适合采用全投资口径的价值比率，应该多选择股权口径的价值比率。

包括：资产类价值比率和盈利类价值比率。

根据融资租赁企业特点，可以考虑采用以下特殊的价值比率：

（二）价值比率的修正

通过对比目标公司与可比公司的风险因素和预期增长率的差异，构造调整/修正系数修正可比公司的价值比率。

价值比率调整/修正包括：（1）风险因素修正；（2）预期增长率修正。这种调整/修正一般仅适用盈利类价值比率。1．风险因素差异修正

可比公司与目标企业风险差异可以采用折现率来体现：

所谓风险修正实际是由于可比公司和目标企业由于风险因素而导致的折现率r的差异而需要进行的修正。

企业的股权投资风险主要包括以下四类风险：（1）行业经营风险：主要表现在ß系数上；（2）财务风险：主要以财务杠杆来表现；（3）公司特有风险：主要以Rs表达；（4）国家风险：主要体现在ERP中。

企业债权的投资风险实际也主要与财务杠杆有关。（1）债权投资风险实际与债权评级和已获利息倍数等有关；

（2）在估算目标企业的折现率时我们一般都是选择同行业的可比公司，因此可以近似认为经营风险类似，不修正剔除杠杆的ß；

（3）在估算目标企业的财务杠杆时可能与对比公司不一样，因此对于融资租赁企业通常需要考虑财务风险差异修正；

（4）估算融资租赁企业通常也需要考虑特有风险修正；

（5）如果对比公司与目标企业处于不同的国家或地区，通常可能还需要考虑国家风险因素修正。

2．预期增长率因素修正

一个公司的发展史可以分为开创期、成长期、成熟期和衰退期，不同时期预计的预期增长率应该是不同的。

目标公司与选择的可比公司可能会处在不同的发展时期，因此预期的未来增长率可能不一致，需要进行预期增长率差异修正。

rS-rG和gG-gS分别是风险因素和预期增长率修正因素。

总结

金融租赁企业价值评估应该尽量采用股权现金流，最好采用直接预测现金流方式，尽量不采用利润调整现金流的方式。

金融租赁企业收益法评估要注意资本结构D/E对折现率的影响。

金融企业市场法评估要恰当选择价值比率，价值比率的修正要选择正确的修整因素。

第五篇：资产评估承诺函(企业)

资产评估委托方承诺函

海口汇力远资产评估有限公司：

因 事宜，我方委托贵公司对该经济行为所涉及的 截止于 年 月 日的市场价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我方承诺如下，并承担相应的法律责任：

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；

2．纳入评估范围的资产均已向贵公司如实申报，不存在故意隐瞒、虚报、漏报的情况；

3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；

4．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；

5．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理； 6．积极配合但不干预贵公司的评估工作。

委托方公章： 委托方法定代表人：

日 期： 年 月 日

委托方关于委估资产的产权说明

海口汇力远资产评估有限公司：

因 事宜，我方委托贵公司对该经济行为所涉及的 截止于 年 月 日的市场价值进行评估。我方承诺：截止本次评估基准日，我方拥有委估资产的完全产权，我方未以该委估资产转让、出售、转换、拍卖、抵债、抵押、担保等经济行为，该项资产不存在他项权利。

特此说明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日

委托方关于评估基准日期后事项的说明

海口汇力远资产评估有限公司：

因 事宜，我方委托贵公司对该经济行为所涉及的 截止于 年 月 日的市场价值进行评估。自本次评估基准日至评估报告出具日 年 月 日，我方未以该委估资产转让、出售、转换、拍卖、抵债、抵押、担保等经济行为，该项资产不存在他项权利。

特此说明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日