房地产公司学习方案5则范文

第一篇：房地产公司学习方案

南昌中环地产顾问有限公司

企业学习计划

一、背景分析

围绕公司从粗放型管理转向规范化、集约化管理的战略决策，公司的重要管理举措将是推行部门和岗位责任制，实现流程再造，加强内控建设，并在此基础上逐步建立激励体制，配合各项管理工作的实施，学习工作重点将是在兼顾提升员工工作技能与综合素质的基础上，转变各级管理人员的管理观念、改善管理方法，提高员工责任心及自我约束意识，增强员工对公司的归属感，此外，宣导公司企业文化，增强员工凝聚力也是学习工作的重要课题。

二、学习的指导思想

1、工作即学习，通过学习与工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。

2、部门经理及各直线领导即“学习导师”，建立一支内训的师资队伍，充分有效利用企业内部资源。

3、使学习工作溶入员工的日常工作中，塑造成一种文化，让大家认同学习。

三、学习需求分析

为使学习方案具有针对性和可操作性，在制定该方案时，进行了摸底调查和技能测试,调查范围覆盖全公司总部各部门员工，调查内容主要包括员工现有技能、员工对学习工作的认识、学习工作的安排与组织、学习课程的设置等方面。

1、在学习内容的设置上，员工更看重学习内容的实用性，学习的重点应放在职业操守、岗位技能、管理知识、业务知识、梯队与后备人才培养及企业文化等方面；在学习方式的选择方面，专家型讲师较受大众欢迎；学习教师的来源上，较倾向于选择煽情、激励等讲师，以及公司内部优秀经理和资深员工；学习时间的安排方面，很多员工倾向于选择在上班时间内进行；并且有很多员工表示乐于担任内部讲师，其中，绝大多数员工希望公司能提供讲授专业知识方面的学习。

2、学习课程的选择

（1）一般通用技能学习课程：职场必备、优秀员工必备、商务礼仪、有效沟通、团队融入（拓展训练）、公关能力、压力管理与自我激励、情绪管理、职业经理人、领导艺术、目标管理、过程管理、高效执行、感恩课程、职业生涯规划、服务课程、演讲口才训练、提升工作效率、房产基础知识、业务基础知识、古代经典解读等。

（2）管理技能及其他学习课程：执行力、职业化素养、打造个人影响力、高绩效团队建设、目标管理、时间管理、绩效管理、激励技术、领导行为与艺术、高效会议组织等。

（3）专业技能课程，针对岗位的不同，设置课程不同：

营销中心——房地产销售心理学、房地产销售技能、房地产专业培训、中介

门店管理、销售区域建设、销售人员压力管理、销售团队打造、门店管理实务、连锁经营、房地产经纪行业发展与未来、员工职业生涯规划、房地产经济基础知识、房产经纪人商务礼仪、房地产经纪操作流程、商圈管理、房屋勘察与评估、房屋配对与报价、电话营销、带看技巧、独家房源获得、售后服务、房地产经纪房客源开发、房地产经纪相关法律课程、客户服务、沟通技巧、谈单技巧、签单技巧、经纪人管理（时间、情绪、计划、服务）、激励课程、店助培训、店长培训、人力资源相关课程等。

客服中心——客户服务、贷款知识、业务技能、过户知识、商务礼仪、情绪管理、时间管理、电话营销、沟通技巧、仪容仪表、投诉处理、售后服务、客户管理等。

行政中心——网络部：人力资源部：办公室：

结算中心——财务部：

3、在学习方法的选择方面：到外部学习机构接受系统训练、由公司内训讲师讲授、网络学习的平台（华企在线）、建立公司图书室借阅图书、部门内训等方式。关于以上学习方式的适用建议：

（1）外部学习机构接受系统训练，该方式公司要承担较高的费用，只局限于公司表现极为突出员工以及公司管理人员，公司领导认为有必要安排外派学习的人员；

（2）公司内训讲师讲授，公司可挖掘并培养内部讲师，各部门的部门领导、各岗位的直线领导、或某个专业的资深人员均可成为讲师。如人力资源经理可作为企业文化的学习讲师，人力资源部对新员工进行人力资源政策、规章制度方面的学习，上级领导对员工进行岗位技能学习等。公司可建立内部讲师制度，通过有效的评估和激励措施发展和培养公司内部讲师。随着公司内训师的壮大，所承担学习内容的比重也将逐渐增大。

（3）网络学习的平台（华企在线），目前，公司已有网络办公和学习的平台，可由部门经理安排时间，供员工学习；

（4）建立公司图书室借阅图书，各部门根据本专业需求，提交各类专业书籍采购申请，由公司出资购买，交由行政中心统一保管，提供借阅。

（5）部门内训，各部门总监、经理根据需要，适时安排内部专业及其他学习。

4、建立学习奖惩机制，关于学习结果每月由总经办考核，考核方式为陈述汇报式，月初由总经办（行政中心）制定考核主题（月度学习主题），各部门员工自行学习，通过以上方式，择期择人考核，考核未通过者，一次补考机会，若继续未通过者，相应惩罚（乐捐、俯卧撑等）；考核表现优秀者，公司给予精神及物资嘉奖，并作为日后员工晋升考核重要指标之一。

四、学习计划

1、学习频率：

全员大型学习每两月1次；

各类专题学习每月1次；（见三）

各部门、各级别员工学习；（自定）

2、学习方式

根据学习主题的不同，采取集中讲授、视频学习、拓展训练、员工自学、经验交流与分享等方式进行。

3、根据学习人员对象不同，把公司学习人员分为：管理人员、一线业务人员、总部普通员工学习和新员工岗前学习。（本方案以公司管理人员和总部普通员工学习为主）

（1）管理人员学习

管理人员指部门经理级以上的管理人员，学习重点在于管理者能力的开发，通过学习，使管理者加深对现代企业管理的理解，转变观念，拓宽管理思路，树立长远发展的观点，提高管理者的计划、执行能力。

（2）总部普通员工员工学习

总部普通员工指部门经理级以下的基层员工（含基层管理人员），学习重点在于企业文化、公司规章制度、部门职责、岗位职责、工作任务、工作方法‘工作流程、业务知识、销售知识、执行力等。

五、学习结果评估

针对不同的方面项目，有针对性地进行学习结果评估，具体如下：

1、学习人员的反应

在学习结束后，了解学习人员对学习的反应及通过学习有哪些收获。主要包括：

对课程内容设计的反应；

对教材内容、质量的反应；

对学习组织的反应；

学习所学的知识和技能是否能在将来的工作得到应用，收益如何。

2、学习人员对知识、技能的掌握

学习人员参加学习后，是否掌握了知识、技能，通过学习后进行考试，或要求学习人员在一定时间内提交一份学习心得，评价学习效果。

3、学习人员对知识、技能的应用以及行为和业绩的改善

学习效果很多并不能立即显示出来，因此对知识、技能的应用以及行为和业绩的评价需要工作一段时间后进行，采用观察、考核等方法，直接领导观察日常工作，视必要程度由学习人员给出工作中学习结果运用实例，来证明实践了学习内容，直接领导考核，如果没有实践，要求学习人提出改进方法，继续实践，反

复应用，通过行动—总结—行动—总结，达成学习效果。

4、学习为公司带来的影响和回报

5、学习不能形式化，要做到有学习、有考核、有提高。外派学习人员归来后必须进行学习总结，对学习内容进行分享。人力资源部应注意学习后的考评组织和工作绩效观察。学习结果存入员工个人学习档案，作为员工绩效考核、升迁和调薪、解聘的依据之一。

人力资源部

2011年11月17日

第二篇：房地产公司销售策划方案

房地产公司销售策划方案一

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

一、未来发展趋势

一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产公司销售策划方案二

对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“xx第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

1、开盘时间：20xx年x月x日（暂预定）

2、活动地点：xx房产有限公司

3、剪彩嘉宾：贵公司确定

4、拟邀媒体：xx电视台、xx广告公司

5、活动方案

（一）前期准备

1、到场嘉宾

市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体

2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意；

二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、请柬的准备

提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前xx天寄出，本市提前x天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）

5、其他准备工作

提前x天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前x天落实指挥和负责秩序工作。

（二）开盘前广告发布

在《xx广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

（三）开盘之日媒体报道

开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。

6、开盘现场活动

现场布置

售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）

会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。

房地产公司销售策划方案三

最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。

在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产公司销售策划方案四

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

一、创意理念

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心

2、富于竞争，且乐此不倦

3、头脑敏锐，不拘传统

4、感性认识和理性认识相处融洽

5、注重历史，尊重现实，睽重未来

二、构思框架

1、以塑造形象为主，渲染品味和意念

2、展现楼盘的综合优势

3、体现楼盘和谐舒适生活

4、直切消费群生活心态

三、实战流程

1、形象定位：

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1、地理位置

2、楼盘设施结构

3、楼盘做工用料

4、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：

1、阐述楼盘的位置

2、阐述楼盘所在地的历史渊源

3、阐述楼盘交通条件

4、阐述楼盘人口密度情况

5、阐述楼盘的升值潜力

6、阐述楼盘开发商的信誉

7、阐述楼盘的背景

8、阐述楼盘的舒适温馨

9、阐述楼盘的实用率

10、阐述楼盘的付数计划

11、阐述楼盘的品质

12、阐述楼盘的深远意义

13、阐述楼盘的物业管理有什么不同

5、广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。

第三篇：某房地产公司绩效考核方案

某房地产公司绩效考核方案

第一章 总则

第一条为增强组织的运行效率，保证集团总目标的实现，促进企业良性发展，规范各层级的管理责任，最终使组织和员工共同受益，特制定本管理规定。

第二条 本管理规定明确了公司对营销经理实施绩效考核必须遵循的基本原则，规范、统一

公司营销经理绩效考核和评估、鼓励政策，以提高效益。

第三条 本管理规定中的绩效考核体系以综合经营效益作为考核的基本内容。考核指标体系

是考核内容的具体化，按各种指标体系进行考核的结果与奖金挂钩。

第四条 考核标准按以下两个指标：

1、《经营责任书》中签订的各项指标的完成情况；

2、日常工作中，所属部门得分的最终平均分情况。

第五条 为保证绩效考核工作有序、有效进行，项目公司办公室必须设立绩效考核岗位，落

实有关的考核工作。

第六条 公司酌情考虑各贡献程度，确定奖金分配比例。各岗位的奖金分配比例经审批确定

后不可随意更改，如出现人员变动、级别变更等情况，仍应按照年初确定的奖金分配比例进行分配。但如因业务发展的重大调整而导致部门、人员出现重大变化的，可由各部门于年末将变更原因、变更后奖金分配比例上交项目公司，再由项目公司报集团总部审批。

第七条 本规定适用于XX房地产公司。

第二章基本规定

一、绩效考核的目的1、为人员职务升降提供依据。通过全面严格的考核，对素质和能力已超过所在职位的要求的人员，应晋升其职位；对素质和能力不能胜任现职要求的，则降低其职位；对用非所长的，则予以调整。

2、为浮动工资及奖金的发放提供依据。通过考核准确衡量营销经理工作的“质”和“量”，借以确定浮动工资和奖金的发放标准。

3、对营销经理进行激励的手段。通过考核，奖优罚劣，对营销经理起到鞭策、促进作用。

4、为上级和员工之间提供一个正式沟通和机会，让员工清楚企业对自己的真实评价，清楚企业对他的期望，提高管理的穿透力和工作效率。

5、企业及时准确的获得员工的工作信息，为改进企业政策提供依据。

二、绩效考核主体

上司考核，被考评者的上级领导对测评期末日在册的营销经理进项考核。注：因长期缺勤（包括工伤）或停职等原因，测评期间出勤不满两月者除外。

三、绩效考核的指标

1、负责公司制定营销战略规划，为重大营销决策提供建议和信息支持。

（1）根据公司发展战略组织制定营销战略规划，参与公司重大经营决策。

（2）负责组织搜集国内外相关房地产行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场

发展趋势。

（3）定期、准确向公司总经理和相关部门提供有关销售情况、费用控制情况、销售收入

等反映公司营销工作现状的信息，为公司重大决策提供信息支持。

2、制定销售目标和计划，提请公司集体决策，总体部署并监督销售计划的执行。

（1）组织信息收集，制定公司销售目标和计划。

（2）监督销售工作的落实。

3、选择代理公司，监督审核代理公司的工作。

（1）负责代理公司的选拔和淘汰。

（2）审定代理公司提交方案的合理性、创造性及与公司战略目标的一致性。

（3）协调代理公司与本公司之间的工作关系。

4、组织项目销售定价和销售策划方案的审核。

组织公司高层管理人员和其他相关部门确定项目销售定价方案。

5、组织制定销售管理制度和品牌宣传。

组织制定公司的销售管理制度，并监督检查实施情况。组织品牌策划与宣传。

6、负责组织招商工作，部门管理工作。

配合项目销售进度，负责组织招商工作；制定部门阶段工作计划，合理安排部门工作。

7、完整领导交办的其他工作。

四、绩效考核的基本原则

1、客观、公正、科学、便捷的原则；

2、阶段性和连续性相结合的原则，对各个考核周期的评价指标数据积累要综合分析，以求

得出全面和准确的结论；

3、重点考核原则，以工作目标和工作任务完成结果为主要依据，按照岗位职能职责标准对

员工进行考核；

4、分别考核原则，按对应的岗位职能设置考核要素逐项进行考核；

5、主体对应原则，由各自的直接上级进行考核，并对考核结果及时沟通；

6、部门联动原则，部门经理和一般员工的最终绩效均受部门整体考核结果的影响；

7、目标考核和专项考核相结合的原则，对各部门负责人的质量、安全、成本等专项工作，设置相应的权重，与考核期内的目标任务完成情况一并纳入考核体系。

五、绩效考核周期

1、中层干部绩效考核周期为月度考核和考核；

2、月度考核时间安排为每月25日开始，次月10日前上报考核情况；全年考核时间安排为

每12月25日至下一1月25日结束。

六、绩效考核内容

1、德：政策水平、敬业精神、职业道德、责任感；

2、能：专业水平、业务能力、组织能力、领导能力；

3、勤：责任心、工作态度、出勤；

4、绩：工作质和量、效率、创新成果、目标达成、部属培育等。

七、绩效考核方法

1、考核以月度、为单位进行考核，考评为年终进行总考评。

2、采用通用评价和岗位职能职责评价法对员工进行考核，并结合目标管理法对部门进行考

核。

3、部门考核以部门月度业务计划和部门职能职责执行结果为主要考核、考评依据，按考评、考核实施细则和考评、考核程序进行。

4、员工考核以岗位职能职责和工作任务执行结果为主要考核、考评依据，按考评、考核实

施细则和考评、考核程序进行。

5、在各考核周期均采用本人自评与量表评价法相结合的方法。

6、本人自评是要求被考核人对本人某一段考核期间工作情况做出真实阐述，内容应符合本

期工作目标和本岗位职责的要求，阐述本考核期间取得的主要成绩，工作中存在的问题及改进的设想。

7、量表评测法是将考核内容分解为若干评价因素，再将一定的分数分配到各项评价因素，使每项评价因素都要一个评价尺度，然后由考核人用量表对评价对象在各个评价因素上的表现做出评价、打分，乘以相应权重，最后汇总计算总分。

8、根据“阶段性和连续性相结合的原则”，月度考核和考核的分数要按一定比例计入

年终考评结果分数中，年终考评结果分数计算公式如下：

年终考评结果分数=每月考核结果分数之和×40%+考核分数×60%

9、个人自评表和测评量表在填写完毕之后，经汇总连同汇总计算的各周期考核结果分数列

表一并上交人力资源部。

八、绩效考核结果的应用

人力资源部对考核结果进行汇总、分析，并与各公司部门领导协调，根据考核结果对被考核人的浮动工资、奖金发放、职务升降等问题进行调整。

第一条 绩效考核评估结果与工资调整及职务晋升挂钩。的考核结果作为任期中管理的主要依据。能力及业绩考评的评语是关键的评估资料，考核评语需按职能资格制度的要求加以规范化。被考核人总得分高于平均分的，按照超出比例上浮浮动工资；被考核人总得分低于平均分的，按照差距比例下调浮动工资；等于平均分的不做调整。职务升降及职位调整，由总经理办公会议根据考核结果适时作出决定。

第二条 绩效考核结果与奖金挂钩。具体奖金计算及发放方案见奖金管理规定。奖金发放由

主管领导根据考核结果确定发放标准，但必须保证奖金总数全额发放，不得私扣奖金。

第三条 绩效考核结果作为人才储备及营销人员的培训需求分析的第一手资料，将考核中普

遍存在的问题及突出存在的问题作为制定企业下阶段培训计划的依据。

第四条 企业在进入人员调配或岗位变更时，以绩效考核的测评结果作为基本依据，全面、深入分析员工适应工作及适应环境的实际能力。

第五条 申诉：员工对考核结果有异议，可向办公室提起申诉。

第四篇：房地产公司项目管理方案

房地产项目管理方案

项目管理，即是从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。由于我们公司目前开发建设的项目已进入开工建设阶段，所以在这里就不在对项目可行性研究、市场调查、项目方案的确定、项目团队的组建等前期过程进行探讨。在这里我就对后续工作谈谈自己的想法和工作中的一点总结，请各位领导和同事提出宝贵意见。

一、制定计划：

根据公司要求和项目情况制定切实可行的施工进度计划、甲供材料供应计划、各种专业分包单位招投标计划、项目开盘计划、房屋销售计划（该计划包含前期蓄水、宣传、预售、回款等）等计划工作，作到心中有数，为项目的顺利开展、销售打下坚实的基础。

二、项目建设阶段的管理任务：

由于工程项目已经开始建设，所以这里就不在对设计阶段的投资控制进行讨论。下面我就对施工阶段的成本、质量、进度、合同、信息、组织协调六方面的控制，以及甲供材料设备招标管理谈谈自己的一点工作经验。

（一）成本控制：

根据施工单位的投标文件、总承包合同等，要求成本控制部门编制成本控制目标和成本费用管理要点。

根据成本控制目标和成本费用管理要点，我们在建设过程中应作好以下成本控制工作：

1、对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化进行各专业部门的主动协调和合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。

2、按照公司有关规定和总成本，制定各项工程的费用控制目标。

3、严格按合同要求和实际工程进度审核各分部分项工程进度款。

4、加强施工图纸审查工作，及早发现图纸中存在问题，避免后期返工增加成本。

5、严格执行样板先行制度，对每种户型都预先完成一套样板，在实际的现场中发现设计存在不合理现象，避免大面积开工后返工增加成本。

6、关注细节、注重过程管理，严格按流程管理有关要求检查，在房屋交给物业验收前最大可能消灭产品质量瑕疵；减小在业主入住投诉带来的维修及公司名誉损失成本。

7、加强计划管理，工作尽量提前，减少特急需直接委托工程，一般工程严格按照公司招投标制度完成。

8、严格按照公司流程文件规定，加强分包商、供应商招标工作，尽最大努力为公司节约成本。

9、严格控制现场签证及设计变更。

（二）质量控制：

质量控制应该在工程设计时就开始，目前我们施工图设计已完成，所以我们目前对设计质量控制就只有通过对各专业施工图进行认真、仔细的审核，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。在工程建设过程中的质量控制工作如下：

1、对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需由工程副总进行核签。

2、严格执行“质量标准间”先行制度，避免大面积施工后的返工、工期与成本的浪费。

3、在质量检查过程中严格执行“关键部位100%检查”制度。

4、对室外管网、关键工序等与监理单位一起对施工单位进行技术交底。

5、设备材料进场验收制度，不符者一律退场。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上，并对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。

6、要求施工单位对重要的工序提前编制技术方案,并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。

7、对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。

8、在室内完工，达到交楼标准后，由房产公司与物业公司进行项目移交，并对发现的问题进行及时修复。并在入住期间用专业人员、器具协助业主收楼、照相留档，以最大程度地减小房屋质量可能存在的瑕疵，及避免业主入住后关于维修的纠纷。

（三）进度控制：

1、如果在设计阶段，应审核设计单位提出的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿。

2、根据公司要求的销售计划和合同工期要求各施工单位编制各阶段详细的进度计划，并在施工过程中严格控制计划的执行。

3、制定甲供材料和设备的采购计划,编制甲供材料设备清单。

4、当施工计划、招投标计划、营销计划中某一项发生变化时，由项目负责人组织召开跨部门工程协调会，在不影响公司总目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司总目标的，应汇报总经理。

5、项目负责人每月（有必要时可随时）召开一次有总包、监理及工程等部门参加的项目协调会，协调总包进度有关的问题。

6、施工现场每周工程例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。

（四）合同管理：

合同管理是项目管理工作中另一项重要的工作，因为我们签订的任何合同，都与项目的投资、进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。我们在工作中对合同管理就应作好以下工作：

1、合同签订前对合同条款进行认真分析和讨论，合同签订后组织主要管理人员对合同进行讨论和加强理解。

2、从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题。

3、进行合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜。

4、分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策。

（五）信息管理：

1、建立各部门之间的信息管理制度，并控制其执行。

2、对各类工程信息、市场信息进行收集、分类、整理和存档。

3、建立有关会议制度，整理各类会议记要。

（六）组织协调：

在工程建设阶段参与单位众多，为了使这个过程能紧密结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调。

1、作好各参与单位之间的沟通与协调工作；作好各参与单位与公司各部

门之间的协调工作。

2、作好公司内部的协调和信息传递工作，安排好按合同约定支付工程进度款和组织甲供材料设备的进场。

3、明确公司内部人员的职责与分工。

4、协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行。

5、处理好有关政府部门和市政部门的关系。

（七）甲供材料和设备招标管理：

1、根据公司规定和设计要求作好甲供材料、设备的供应计划。

2、根据供应计划提前作好甲供机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等工作。

3、编制甲供材料和机电设备系统招标文件；编制甲供材料和机电设备供货及安装合同。

4、监督订货合同执行情况，控制供货进度及产品质量（包括开箱、检验等），确保不影响施工进度和安装质量，防止造成索赔条件。

2013年09月10日

第五篇：房地产公司税收筹划方案

房地产公司税收筹划方案———讨论稿 2007.04

企业充分利用税收政策，合理合法的进行税收筹划，促进企业价值最大化已成为企业的一种迫切需要。

一、税收筹划的前提条件。税收筹划和偷税、漏税是完全不同的两个概念，企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，带来不必要的风险。一是对国家税收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；二是经营活动开始前的详细测算，从而将税负控制在合理的范围内；三是一定的税务关系。两二项属企业内部因素，是税收筹划强有力的保证，后一项为外部环境，是税收筹划工作的一个支持，中国是一个关系社会，合适的税务关系是企业必不可少的一个条件。

二、针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施。2006年，国家相继出台三个重要税收文件（即国税发［2006］31号、财税［2006］21号、国税发［2006］187号），分别提高了企业所得税、土地增值税的預征率和要求对已完工项目进行企业所得税和土地增值税进行税务清算，企图通过税收手段控制近年来房地产的高额利润，06年下半年已在各地开展此项工作，并会对近几年来所有已完工项目进行完全的税务清算。［实例分析］：某市一楼盘原于03年完工，完工后，只缴纳了营业税及附加和适当缴了部分企业所得税和土地增值税，该楼盘销售2亿左右，2005年，市局对该项目进行税收检查，追缴了不到20万的税款，2006年，31号文出台后，该项目又被区级税务机关列为清算对象，清算的税款包括该项目的各项税费，并委托中介机构进行审核，第一次初步审核后，该项目应补各项目税费4000多万元，经进一步的查证，该项目应补各项目税费5500万元。该公司在从收到税务检查通知到最后连续犯了几个致命的错误，一是收到税务检查通知时，没有及时的请专人进行账务整理和税务测算，该公司一直只是低价聘请了一个老会计进行账务处理，整个账务处理过于完全真实；二是对该次检查的认识程度不够，该次检查是该区级税务局重点的对象，关系到该区税务局下一步长期工作开展的问题，企业要想应对该次检查，必须先从内部自身资料着手后再寻找外部支持；三是第一次初审后，该公司仍然未向税务专家进行房地产税收政策方面的咨询，在该公司内部，无一人对房地产的整个税收有个清楚的认识，在初审结果出来后的后期审核过程中，该企业仍自行暴露了很多问题，从而导致应补税款再行上升1000多万。连续几次的错误从而使得该次检查让企业付出了血的教训。针对目前税务机关开展的此项税务清算工作，企业应以下几个步骤入手迎接检查：

第一步：自行检查已完工项目的财务资料及其他文本资料（主要指工程合同、销售合同等文本资料），测算按现行账面数计算出的各项目税款的应交数和已交数，从而推出应补数。根据测算出的结果和整体税负情况考虑是否有必要进行账务调整；

第二步：若企业账面处理和其他资料（税务检查不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时进行调整，调整的实务方法见下述所举例子；

［举例］：某房地产公司以5000万元的价格取得土地后进行项目开发，建造70000平方米的住宅房进行销售，相关的契税的其他报建费等费用为600万元，建安及绿化、设计费开发成本为6000万元，另有灰色支出300万元无法入账，期间费用为2000万元，其中广告费为300万元，销售收入为24000万元（收入中含有100套精装房，每套住房装修费用为2万），项目会计利润为10400万元，项目完成后，股东分红3000万元，A方案按正常账务处理核算，应交各项税费见下表，B方案：收入方面：精装房的200万收入由房产公司、装修公司、购房者签订三方合同，并从购房合同外单列，房产公司在收取该款时做为代收代付款处理，从而有效减少账面收入，进而减少计算营业税的税基；成本及期间费用可从以下几个方面同时着手；第一是期间费用中只要和开发成本有挂构的就记入到开发成本的间接费用下，通过从期间费用转化到开发成本从而加大计算土地增值税时的扣除荐，第二是300万元的灰色支出通过找其他合理票据的方式入到开发成本里，B方案虚增的成本费用转出款项时直接转入到股东名下，若公司需要该笔资金周转时，再以借款的形式借进，股东分红时则以还款的名义分红，通过上述几方面的操作后，A方案与B方案的具体税费应缴数及比较情况见下表（不考虑印花税、土地使用税、副调基金）：（略）通过上述两个方案税费比较表可以看出，B方案有效节税**元，而且B方案经过税收筹划后，整体项目税负仍可达到16％，符合整个行业的平均税负，不会出现异常情况，若企业原采取积进式方针，同时在外部条件允许的情况下，还可将税负控制在13％左右（大于预征2个百分点），则还可避税**万元。该步骤是整个环节的重点，须操作人员对财务、税收政策、税务机关的检查手段有一定的了解方可有效进行。

第三步：若第二步无法得到有效的运行的情况下，且企业账面正常核算欠税额较大时，方可采用此方式，即销毁账务资料，可以做成被盗等非正常状况，并在相应公安部门备案，使得税务机关无法正常实施检查程序，但该种方法并不适合正常发展中的企业，是企业应对税务的最后一种手段，按现行政策规定，在企业无法提供财务资料的情况下，税务机关有权核定征收，土地增值税的核定征收率为收入的1.5-2.5％，企业所得税一般是按20％左右的毛利进行核定，按照该种核定方式，则税负会在12-14％左右。若企业真到了必须走这步的时候，则还需注意转移资金，避免税务机关采取高核定方式，转移资金从而达到加大税务机关执行难度，税务机关在核定企业应补税款时，一般都会关注企业的实际纳税能力，因为税务机关查税的目的并不是想把企业逼进死胡同，他的最关健目的只是想在合理范围内收取税款，企业的存续才是税款的来源。另外，我们也要看到一点，虽然目前税务总局及地方税务局对开发项目的清算工作势头较猛，但由于房地产的税收大多是在地税局，而我国的税收是实行计划经济，即上级部门给税务局下税收任务指标，每年在上一年的基础递增20％左右，税收任务的完成情况也是地方政府和税务局的重点考核指标，牵涉到政府的具体绩效考核，在这种体制下，税务局会把每年的征收款控制在一定范围内，尤其是房地产行业的税款更是税务局的一个蓄水池，所以房地产项目的税务清算应是一个逐惭、缓慢的过程，地方税务局会故意把这个清算适当延缓，这就给了我们更多的企业一个充裕的时间进行相应调整。

在建的项目以及拟建的项目：在建的项目以及拟建的项目的税收筹划思路与上所举例子一致，只不过是事后筹划与提前筹划的问题，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多。

三、房地产公司自留商业房用于出租的税务筹划。房地产公司自留房屋转作固定资产的相关政策：企业所得税，按国税发［2006］31号文件规定，应视同为销售缴纳所得税；营业税，按《营业税暂行条例》解释，应不缴纳营业税；土地增值税，按国税发［2006］187号文件规定，应不计算缴纳土地值税。房屋出租税收重点在于按租金收入缴纳12％的房产税，其他租赁收入无房产税，因此，税收筹划应从分解收入着手，具体实务操作见下例，［举例］：某房地产公司将建造的20000个平方的商业用房转作固定资产并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物业管理费每平方米每月2元，全年租金收入960万元，全年物业管理费收入48万元，A方案按一般核算方式进行核算，B方案进行一定的税收筹划，第一个分解收入的方法是将每月每平方40元的租金收入转6元到物业管理费收入中，全年可分解144万到物业管理费收入中，第二个分解是将租金收入其中的200万分摊到设备租赁中，比如空调及其他各种设备，分解后全年租金收入616万元，物业管理费收入为192万元，设备租凭收入为200万元，总收入不会有所影响，仍旧是1008万元。A方案与B方案应交税费比较表

项目A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程差异＝A-B

应交营业税及附加 55.94 ＝1008*5.55％55.94 ＝1008*5.55％0.00

应交房产税 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％41.28

合计171.14129.8641.28

四、通过上述整体筹划后，B方案共计可比A方案少缴***万元的税费，给企业带来直接经济利益。注意其他资料与财务资料相吻合，做到依据充分，防范风险，在实务操作中还需注意各种各种经营变化情况以及其他各部分的配合，同时随时关注新政策、新环境的变化情况，不仅要占在高的角度做好税收筹划工作，还得随时跟进整个工作的进展情况，关注细的环节。