万科十大原则（样例5）

第一篇：万科十大原则

TOP TEN

十大原则

1.对事不对人原则

工作中难免会有摩擦和冲突，当事情发生时，就事论事，不在言语或肢体上伤及他人，解决问题才是第一要务。

2.杜绝“我以为”原则

工作都是在与别人的协作中共同完成，由于其复杂性，很难在一开始就把职责完全划分清楚，杜绝“我以为”，多一些直接的沟通，保证信息的充分交圈，防止不明所以的灰色空间变成工作的死角。

3.主动排雷原则

不局限于专业和职责分工，发现潜在风险，不论事件归属，绝不置之事外。主动反馈信息，协助问题解决。

4.有效沟通原则

简单直接的沟通方式是最奏效的，沟通的目的在于解决问题，不能仅仅只是把事情说了，而应该向沟通要结果、要效果。结果导向是沟通的重要原则。

5.IN TIME 原则

不积跬步，无以至千里，没有规矩，何以成方圆？守时代表着尊重，代表着修养，代表着一种精神；在公司更是代表着效率和开象；职业化，请从守时做起。

6.邮件刹车原则

邮件沟通只适合简单信息中心的知会，而非讨论，更难以做出决策。我们建议就某个主题在5次邮件反复都无法达成一致意见的情况下，果断终止这种沟通方式，代之以其他更有效的沟通方式，保证问题的快速解决。

7.邻座原则

公司利益高于一切，每个部门、每个员工都要主动站出来让公司利益不受损害，在其他专业工作有困难、有需要的时候，能够主动进行补位，发挥邻座精神，保证整体工作的顺利完成。

8.包容与不包容原则

犯错不重要，重要的是不重复犯错；公司包容员工犯错，愿意为员工的成长买单；但公司坚决杜绝员工因意识淡薄、态度消极等主观因素犯错；“包容”应该是有选择性的，我们倡导积极的包容，杜绝消极的包容。

9.均好原则

在多环节的合作中，我们应保持一定的全局意识，紧盯最终的目标和效果；在多环节协作任务中，如果时间有限，公司倡导追求结果的较优，不鼓励为了在某单个环节追求最好，而影响到其他环节，最终影响到综合结果不理想。

10.内部客户原则

职业化从遵守内部契约精神开始。内部客户，就是任务协件线上的其他同事，成功的协作，需要每一次按时、保质、保量的成功“交付”。

第二篇：大原日本语学院特色

1、和日本学生共同活动

大原日本语学院主要活动都跟大原学院集团的全校生一起活动，每年秋天运动会在大型音乐厅的舞蹈馆举行的。毕业典礼则在渋谷会堂跟日本学生一起举行。

2、广阔、洁净的校舍

大原日本语学校的校舍为本校所有，可以确保学生生活的宽裕空间。由学校法人旗下的公司大原Enterprise负责管理校内建筑的打扫，维修。所以环境一直保持干净卫生，对地震的危险也有专门的防备安全对策。

3、彻底的班主任制度

学校实施彻底地班主任制，不只指导学生的学习，生活，升学。而且班主任还会细心地管理学生打工和居住问题。

4、升学和就业指导

360教育集团表示，学校的母体大原专科学校就业率达到是每年99%。还有本校的毕业生就业在日本企业和韩国优秀企业，利用到现在积累的???集团技术知识。大原日本语学校不只是指导升学，而且尽最大的努力让学生们达到最终的就业目的。

学习指派专门教员个别对应指导升学.尤其是通过大原专科学校多样的情报对希望升学专科学校的学生提供确切的参谋，还有在计算机房有升学相关的材料，学生可以收集多样的升学资料。

5、留学生优惠

不同于其他日本语学校，学校法人大原日语学校的学生可以享受留学签证的优惠。比如东京内的地铁，新干线，利用东京内的各种设施，甚至在影院，美术馆等场所都可以和日本大学生享受一样的学生优惠待遇。

6、留学生学习生活支援

对掉队学习进度的学生细心地管理。如果学生学习进度跟不上，下课后老师会提供单独辅导。

学校在事务局一律管理学生的居住和打工等，全体学生每个月可以了解详细情况。如果有变更，根据这些基础资料在入国管理局写<留居资格外活动批准申请>，<再入国批准申请>，(留居期间更新申请>等的申请书，所以学生确认内容后只签名以外不用写繁复的文件。还有也可以迅速地发行在校证明书和出席成绩证明书等的证明书。

第三篇：“—学年大原小学德育计划”德育工作计划

精选范文:“—学年大原小学德育计划”德育工作计划(共1篇)20072008学年大原小学德育工作计划

一、指导思想：以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻《中共中央国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》，全面树立和落实科学发展观，以创建优良班集体为重点，以健全德育工作管理体制为保证，以提高德育队伍管理能力为关键点，通过扎实的德育教育活动，形成良好的三风，培养学生强烈的社会责任感，不断促进学生全面发展。

二、工作思路

1、确立一种意识：以学生为主体

2、抓住两条主线：养成教育，班级管理

3、转变三个观念：变灌输为渗透，变单方面为全方位，变被动接受为主动吸收

三、工作目标：

1、绝大多数学生养成遵规守纪的良好行为习惯，校风正，学风好。

2、绝大多数班主任有强烈的敬业精神，吃苦耐劳，热爱学生，具备驾驭班级管理的能力和水平，优良班集体建设取得实效。

3、学生有较强的法制和安全意识，无重大责任事故。

4、校园文化活动丰富多彩，学生具有较强的爱校意识。

5、大多数学生心理健康，心态良好，有一定的集体观念。

6、培养教育学生具备六会和七种能力（六会：学会做人、学会办事、学会求知、学会健身、学会创新、学会生存。七种能力：科学研究能力、发明创造能力、组织管理能力、获取信息能力、演讲表达能力、文字写作能力、社交和社会活动能力）。

四、主要工作任务及措施：

（一）加强德育队伍建设，营造全员育人氛围。

1、加强校园德育环境建设。一是要加强德育工作领导。成立德育领导核心小组，保障德育工作领导作用。二是要花大力气建设好一支坚强有力的班主任队伍和全员抓德育的思想工作队伍，要求人人都是德育教育者，做到随时、随地、随人、随事地对学生进行教育。坚持说教与身教相结合的教育思想，坚持教学育人、服务育人、管理育人三位一体。对孩子微笑──任何一个孩子不会受到冷落和歧视；与孩子交谈──每一个孩子都能和老师平等对话；帮孩子明理──让每一个孩子在体验中辨别真、善、美；教孩子求知──能耐心解答孩子提出的每一个问题；让孩子自主──尊重孩子的意志，张扬孩子的个性；给孩子机会──每一个孩子的特长都能得到充分展示；为孩子着想──帮助有特殊困难的学生完成五年学业；替家长分忧──孩子校园生活愉快、安全，家长无须挂念。三是加强跟踪指导，抓好班队德育主阵地，上足上好每一节班队课。要求班主任老师根据本班级的具体情况，认真设计班队活动内容，设计好教案，多讲身边人、身边事。分管领导每月都要听一些班主任的主题教育课，班队会等，及时交流、总结，本期要求每位班主任要上一次公开班队会，形式多样，题材不限，内容健康向上，有详细的计划和过程性资料。德育处要严格检查班队教案，期未进行总结评比。

3、提升教职工德育理念。加强学习，提高每个教师的德育素质。组织教师认真学习邓小平理论，学习《教育法》、《教师法》、《中小学教师职业道德规范》、《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》等教育法规，增强遵纪守法、依法施教的自觉性，提高教师科学育人的水平。牢固树立教书育人，服务育人，管理育人的思想。加强职业道德自律，规范教学行为，增强爱生意识，关心学生品行健康发展，认识并掌握教育规律，坚持耐心教育与严格管理相结合，使教师具有高尚的职业道德和良好的师表风范，全面关心、爱护学生，杜绝体罚和变相体罚，拿起表扬、赞美的武器，构建平等、民主和谐的师生关系。全面深入开展让学生喜欢我的课，做学生喜欢的老师评选活动。通过开展活动，全体教师严格遵守教师职业道德规范，形成敬业爱生、明礼诚信、平等合作、勤学乐教、廉洁奉献的师德风尚。通过一系列活动，展示教师新形象，以德育人新风尚，构筑润物无声铸师魂的新局面。

4、推进德育课程改革，提高学科德育功能。深化以品德课为核心的德育教科研，开展学科德育渗透教育活动，充分发挥各学科自身的特点，做到传授科学文化知识与加强学生思想修养相统一，灵活随机地对学生进行思想教育，引导学生树立崇尚科学、追求真理的科学态度，提高他们识别真善美的能力，使之形成理想与信念，进而转化为发愤学习，积极向上的内在动力。全体教师要树立向科研质量要效益的现代意识，认真学习教科研理论的书籍并运用于德育实践研究，要认真作好学习笔记。针对新形势下的学生特点，进行分析研究，撰写有一定质量的教育论文，积极向报刊杂志投稿。同时做好德育档案的管理。

5、抓好三个结合教育，促进学生发展。重视家庭、社会与学校教育的配合。想方设法办好家长学校，并成立家长委员会，定期召开会议，通过电访、信访、家访等形式与家长沟通情况，共同监督、教育学生。多渠道、多形式开展校外德育教育基地活动，进一步形成德育教育的合力。要定期召开好家长会，班主任要做好家访工作，对部分学生建立家校联系卡，沟通学生在校和家庭情况，提出学生在家、在校的学习常规要求，使孩子在家长指导下，加快常规养成。要定期做好学生的家访工作，和家长一道做好学生深入细致的思想工作。要通过社会实践活动，组织学生参加校外教育活动，了解家乡变化，感受祖国的腾飞。要继续深入探讨社区教育，利用一切社区资源对学生进行全方位的素质教育。通过教子有方经验交流、给家长的一封信、课堂教学开放周等形式对家庭教育的内容和方式方法进行指导、引导。建立健全校外辅导员队伍。积极吸纳家长、交警及社会各界热心人士加入到校外辅导员队伍，引导志愿辅导员形成良好的工作和研讨氛围，使他们更好地发挥作用。

[“—学年大原小学德育计划”德育工作计划(共1篇)]篇一：2014—2015年小学德育计划 帽杨小学德育工作计划（2014—2015学年

2.加强班主任队伍建设。

班主任是班级工作的

（三）抓好文明礼仪教育、爱国主义教育、感恩教育。

1.在学校以“校园礼仪”为主题创造纯净的校园环境。加强学生文明礼仪规范教育。从平时的一点一滴做起，培养学生文明礼貌的习惯，传承中华民族的美德。充分挖掘传统道德中文明礼仪教育的资源，赋予时代气息，结合网络、结合课堂使广大学生知文明、懂礼仪，同时把结合传统节日、纪念日开展丰富多彩的养成教育系列活动。

2.把养成教育溶入到学生的活动中，结合国庆节等重大节日对学生进行爱国主义、革命传统教育、中华传统美德教育。

3.感恩教育。本学期继续开展感恩教育活动，感恩就是要从爱父母，爱老师、爱同学、爱身边的人开始，对给予自己关怀和帮助过的人应抱有感激之心。通过主题班会等形式对学生进行教育，使学生学会关心、学会做人。

[“—学年大原小学德育计划”德育工作计划(共1篇)]

（四）加强班级建设。

1.要求班主任老师根据年级、班级的具体情况，充分利用每一节班会课，认真设计班会内容，写好教案，多讲身边人，身边事。

2.加强班级文化建设，营造良好的班级氛围，树立班级形象，争创班级特色。

3.以活动为载体，在班级、年级中开展丰富多彩的德育教育活动，在活动中培养学生的荣誉感、集体感。在班级中开展做文明事、说文明话、争当文明小学生的活动。活动中要给更多的学生参与的机会，培养学生的责任感和主人翁意识。

（五）加强问题学生的教育与转化。

问题学生转化工作做到有计划，有措施，勤总结，重在落实，班

主任要填写好问题学生档案。要求教师耐心细致地做好后进生的思想教育工作，做到不讲过头话，少批评、多鼓励，少指责，多帮助。

（六）法制教育紧抓不放，重点做好教育防范工作。

充分利用法制教育报告会、班会课、校会、国旗下讲话等进行普法教育，增强法律意识和法制观念，使学生知法、懂法、守法。

（七）继续抓实体育卫生工作。

坚持阳光体育活动，通过活动促进学生的身心健康。对课间操和眼保健操要加强检查。做好传染病的预防宣传工作，坚持晨午检制度,坚持每天两次卫生大扫除，设定每周一为校园清洁日。

（八）充分发挥社会、学校、家庭教育功能。

1.继续深入开展家长委员会活动。方便家长与学校沟通交流，增强家校之间的沟通和交流，切实发挥家校合作的作用。本学期，特别重视单亲家庭、离异家庭、贫困家庭等特殊家庭家教工作的指导和该类家庭学生的教育和管理。

2.继续抓好德育阵地建设，构建校内外德育网络，组织学生参加社会实践活动和课外活动，全面提高学生素质。

四、每月活动安排

九月份

1.制定德育工作计划。

2.开展“庆中秋“活动。办一期黑板报，手抄报。

3.开展

2.抓好小学生一日常规。对各班背诵“学生一日行为歌”，“学生礼貌歌”的情况进行检查。3.观看寻找“泉城最美孝心青少年”视频，写出观后感，班级内进行交流。

十一月份

1.开展“书香校园”读书交流会。

2.继续开展“休闲服装交流会”活动。

十二月份 1.“12.4”全国法制宣传教育日系列活动。2.安全教育、节约教育

2015年元月

1.举行写字比赛活动。

2.班级工作总结、评比。

3.德育工作总结 4.假期安全教育。

各班德育工作是学校工作的重要组成部分，我们将以争创文明学校为目标，严格常规管理，注重养成教育，深入开展各项活动，为构建和谐校园而不懈努力！

殷巷镇帽杨小学 2014年9月

2014—2015学

是“平安、健康、文明”主题月教育；二是以感恩为主题的感恩教育；三是法律法观教育，四是安全文明交通教育，五是以弘扬和培育民族精神为重点，深入开展中华民族传统美德教育、革命传统教育和国情教育，不断培育学生的爱国情感和民族精神。

2.切实开展养成教育。要从常规工作入手，抓好升旗仪式，早操的队列，塑造学生的精神面貌；抓好课堂秩序，集会秩序以及课间秩序的文明有序；做到语言文明、待人接物大方礼貌并形成习惯；坚持卫生责任区的包干保洁制度，确保学校环境的整洁优美；树立“遵纪守法，尊老爱幼，讲究团结”的观念。

本学期，政教处将确立养成教育课题实施方案,制订计划,加大检查力度，把相关信息及时反馈给班主任。检查评比结果与班主任工作每月、年终的考核紧密结合。

3.着力加强法纪教育。切实加强法纪教育，做到有计划、有音响教材、有课时、有讲师、有成效。要充分利用“法制教育宣传月”活动时机，加强以宪法为核心内容的法制教育，继续大力宣传《未成年人保护法》和《预防未成年人犯罪法》等法律。把法制教育与对不良行为学生的教育、转化工作结合起来，有效遏止在校学生违法犯罪的发生。

（三）、提高课程意识，构建完善的德育课程体系

1.积极组织德育实践活动。要充分利用我校爱国主义教育基地和未成年人校外德育基地的作用，组织学生开展丰富多彩的德育实践活动，力求做到在活动中育德，在生活中育人。要充分利用每年的各种

重大节庆日、重要事件和重要纪念日，开展各种主题教育，激发学生爱国情感[“—学年大原小学德育计划”德育工作计划(共1篇)]。

2.充分发挥课堂主渠道作用。课堂是实施德育课程和完成德育任务的主阵地、主渠道。一方面要加强学科课程的德育渗透，有意识地找准结合点，在教学中有机渗透德育教育，另一方面要上好国家课程中的德育课程。

（四）、优化校园文化，努力创造良好的育人环境

1.营造文化氛围。要结合重大节庆日、重要事件和每月主题月活动，精心布置学校宣传窗、展示园地和班级文化建设、黑板报等，积极营造校园文化氛围，充分发挥其宣传功能。学校成立评选小组，对每期板报的优胜班级给予表彰，以此作为班主任考核和文明班级评选的一项重要依据。2.整治周边环境。要密切配合有关职能部门，进一步净化校园周边环境，积极营造有利于学生思想道德建设的社会氛围。充分发挥法制副校长、法制辅导员的作用，进一步加大校园周边环境的整治力度，努力营造有利于学生成长的安全、健康环境。

（五）、注重队伍建设，努力形成德育工作的强大合力

1.加强德育队伍建设。树立全员育人意识，加强对全体教师的“爱与责任”的教育，做到全员育人、全程育人。特别是要配好配强班主任队伍，充分发挥班主任在德育工作中的骨干作用。完善优秀班主任和先进德育工作者考评制度，重视心理健康教育师资队伍的建设。选派优秀班主任参加各级各类培训，通过组织开展专题讲座、经

验交流、课题研究等活动，提高班主任队伍业务水平和工作能力。开好每月班主任例会，总结前阶段工作，部署后阶段任务。

2.加强学生干部队伍建设。德育工作的出发点和归结点都是学生，学生是德育的主体。要通过各种渠道培养大批优秀学生干部，引导广大学生参与学校管理，实现学生自我管理、自主管理、自求进步的生动局面。

3.加强“三位一体”合力建设。以加强学校、家庭、社区“三位一体”建设为重点，积极构建学校、家庭、社会一体化的大德育格局，推进家校联系，从而形成以学校教育为中心、家庭教育为基点、社会教育为依托的“三位一体”的德育管理网络。学校要主动加强与派出所、街道、村委联系。注重发挥家长委员会作用，密切关注留守儿童、特殊家庭子女的学习和生活，全过程、全方位地推动学校德育工作全面、协调、高效开展。

三、每月活动安排：

九月

1、“平安、健康、文明”教育周系列活动。

2、“感恩老师”主题活动。

3、“书香校园”读书征文活动。

十月份

1、庆祝国庆。“感恩祖国“主题活动。

2、班主任教育故事评选。

3、建队节主题活动。

4、未成年人保护法讲座。

十一月份

1、日常规范强化训练。

2教育活动。

1 2建设情况自查。

3品制作评优。2014年元月 1 2评比。

3年慰问活动、“感恩生命”主题、班主任工作例谈。十二月份、德育小论文评优。、德育“导师制”、新年“三小”作、新年畅想。、班级工作总结、、对特困学生的新

第四篇：万科设计任务书

深圳万科施工图设计指导书

目 录

第一部分 总则 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑专业 ………………………………………………………… 3

第三部分 结构专业 …………………………………………………………13

第四部分 电气专业 …………………………………………………………19

第五部分 给排水专业 ……………………………………………………… 23

第六部分 煤气及通风专业 ……………………………………………… 26

第七部分 设备专业的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 环保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根据地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 图纸要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 总则

一、目的

为使万科地产在 开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。

二、依据

本指导书作为万科地产 施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。

三、适用范围

承接万科地产 项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。

四、内容说明

1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

五、解释权 本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。第二部分 建筑专业

一、设计说明

1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。

2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。

3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。防火门窗及人防门的编号需易于识别。

二、统一作法

1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》

2、住宅设计统一技术要求：

(1)门窗

A.入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。

B.房门门洞口高度：

层高 房门门洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入户门垛尺寸不小于100，户内门垛尺寸不小于50，做构造柱加固。

D.入户门之间距离过近时，应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。

E.相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，开间大于、等于3300的房间窗宽不小于1800，主卧室窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口不小于1500。起居厅处阳台门门宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门宽度大于2700。

F.凸窗窗台高450，外墙面至凸窗板外缘为550。凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留。

G.低窗台应为450，一般情况落地窗应做由结构上反150的反槛。厨房、卫生间窗台高1000（此高度应从与之相连的厅房的建筑完成面开始计算）。

H.铝合金门窗尺寸要求：

(a)多层及洋房产品的窗顶标高如下：

层高 窗顶标高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)别墅、高层等产品的窗顶标高根据具体情况再定。

(c)铝合金门的高度不应低于2100。

(d)单扇推拉门宽度≤1000

(e)平开窗的开启扇宽度≤650，高度≤1500 I.铝合金门窗开启方式：

(a)平开门窗的气密性能优于推拉门窗。

(b)双扇平开窗中间一般有中梃。(c)上悬窗的通风量较大，配件较便宜，适合用在卫生间和推拉门的上侧。

(d)三轨、四轨推拉门通风量大，造价也大。

J.低窗防护：

(a)安装在易于受到人或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施根据建筑玻璃安装的具体部位不同，可以采取警示（在视线高度设置警示标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对有可能发生高空人体或玻璃坠落的情况，必须采取可靠的护栏。

(b)无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于900时，必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。窗台高度低于600的凸窗，其计算高度应从窗台面开始计算。防护栏杆高度多层≥1.1米，小高层、高层≥1.2米。

(c)防护栏杆做法：采用30宽3厚的扁铁做骨架，中间焊接Ф8的圆钢，间距小于200。底座采用M8的膨胀螺栓与地面可靠连接。表面刷银灰色防锈漆。

K.有视线干扰的卫生间的窗采用磨砂玻璃。

L.所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸。

M.客厅全玻平开门应安装门锁。

N.外墙门窗两边有排水管处，应设置门窗垛，门窗垛不应小于200。

2、住宅设计统一技术要求：

(2)楼面

A.厅房考虑50厚建筑面层。

B.公共楼梯间、电梯厅结构面与厅房结构面平，且考虑30厚建筑面层，如贴石材应考虑45厚建筑面层。

C.厨房不带生活阳台时，结构至结构降板80。

D.与厨房相连的生活阳台（且从厨房有进生活阳台的门），厨房和生活阳台一起结构至结构降板100，厨房部分回填20。

E.卫生间小降板为：结构至结构降板80。

F.卫生间大降板为：结构至结构降板350，如卫生间下层为同户的卧室时，应减小至300。

G.与厅房相连的阳台结构至结构降板80；当阳台挑出宽度大于2m时，结构至结构降板宜为120。

H.阳台建筑标高

(a)一般不注阳台建筑标高，注板上皮结构标高并标明（例如：H-0.130结）

(b)但应在说明及阳台详图中注明：门口处阳台完成面距室内楼地面高差为50；

(c)无论哪种沉板，一般阳台返边上皮标高均为：楼地面标高＋100）

2、住宅设计统一技术要求：

(3)墙体

A.预留洞：内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位。梁、柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中表示，并注明。

B.异型柱：起居厅与主卧室隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整。起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整。主卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。

C.卫生间墙周边应做200高（距结构面）反槛。D.卫生间小降板后，卫生间周围的主梁应和板一起降，以应保证卫生间的墙面平整，不能降的次梁上应砌200的隔墙，以保证卫生间墙面不出现槛，厅房的墙面平整。

E.卫生间隔墙定位应与结构图中梁的定位一致。(4)厨房

A.地漏

(a)厨房应设地漏。

(b)当洗衣机位于厨房时，厨房设地漏，且地漏宜位于洗衣机出水口一侧，距离不小于200，并为防干枯溢流地漏。

B.洗衣机（当洗衣机位于厨房时）

(a)设洗衣机专用水龙头，洗衣机不考虑热水，进水龙头采用接口式。

(b)预留位置不小于650X650。

(c)当住宅面积超过150㎡时，应考虑市面上较大型号（宽750×深650）的洗衣机的尺寸。

(d)对于4房及4房以上的户型，洗衣机不应设在厨房。

C.热水器

(a)热水器可设在厨房或靠近厨房的生活阳台上，且应标明热水器的位置及形式。

(b)燃气管道无法到达的卫生间且距最近热水点较远（管道长度大于20m），应使用电热水器。

(c)纯TH及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管。

(d)酒店式公寓应考虑使用集中式太阳能热水器。

(e)档次较高的别墅（如十七英里类）应使用太阳能热水器，且应预留使用大功率热水器位置，且须增加回水管。

(f)热水器设在室内时，热水器排烟孔中心距地不应小于2300，应在吊顶之上且应避免和给排水管发生冲突，外墙预留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)预留位置不小于700X700。

(b)当住宅面积超过150㎡时，应考虑市面上较大型号（1000宽、800深）的冰箱的尺寸，具体尺寸应与甲方协商确定。

E.厨房洗菜池应靠外窗设置。

F.排烟道

(a)多层及情景洋房必须设成品烟道。

(b)条件具备时，联排别墅、独立别墅宜设烟道，如烟道对上层影响较大，应与甲方协商确定是否取消烟道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排烟道出屋面的烟囱孔底标高不应低于顶层露台地面完成面1800。

(d)烟道出屋面处，如无防雨措施，建议增加防水百叶。

G.设备管井及雨水管

(a)联排及别墅应尽量设管井。多层、小高层排水管道应尽量外设，便于检修，且应设置在平面凹槽处。具体项目应与甲方协商确定。

(b)对于管井的检修口尺寸尽量满足400（宽）×200（高），底边距地300，如与洁具冲突应与甲方协商确定具体位置。

H.排气扇

厨房均不设排气扇

I.抽油烟机 如不设烟道，所有厨房外墙抽油烟机留洞应做装饰处理，水平定位，并出详图。所有抽油烟机的外墙留洞中心标高不小于2300，如洞口在梁上，应考虑其对结构的影响并尽可能留在梁中间，同时考虑楼板下存水弯安装的空间和管道找坡的可能。(5)卫生间

A.基本配置

(a)主人房卫生间应设浴缸（尺寸参考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的台面。

(b)次卫应设淋浴、坐便器、台面盆（或柱盆）。

(c)佣人房卫生间应设蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板，如卫生间下层为厅房时，可采用大降板、侧排或同层排水等方式进行排水；多层、高层卫生间应尽量做大降板。

C.大降板卫生间在紧贴板底的位置上，预留Ф50的侧排地漏。

D.排气扇

所有户型的卫生间均做排气扇，当卫生间为小降板时，排气扇应为吸顶式排气扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。当卫生间为大降板时，排气扇应装在窗上。排气扇设带开关插座，开关并联于门口处。

E.卫生间小降板后，卫生间周围的梁如不降，可将梁削去一个角，以应保证卫生间的墙面平整（如下图做法一）。也可砌200厚的隔墙（如下图做法二）。

F.卫生间墙周边应做200高（距结构面）反槛。（如下图）

G.其它

(a)如无排水管井，卫生间排气管不宜走室内，应沿外墙敷设。排气口如设在（或靠近）上人屋面，排气口距屋面完成面应不小于1800，如排气口设在非上人屋面，排气口距屋面完成面不应小于300。排气口不应影响露台及窗。

(b)有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置。

(c)卫生间内应避免有梁穿过。

(d)给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。室内吊装排水管不影响热水器排风管出洞。

(e)洗手台面下宜考虑设储物柜空间，并注意地漏与储物柜之间关系。(6)屋面

A.坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。

B.雨落管应根据外墙面色彩做相应处理。雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。

C.非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应考虑上一层层面的防盗问题，设防护措施（如：包管）。

D.非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应设有组织排水。

E.当顶层户型为假复式时：(a)假复式应按住户使用钢结构楼板来设计。

(b)二层高度上平面轮廓和布置应充分考虑到用户改造为复式的实用性，并在设计过程中为甲方提供改复式建议方案作为参考，并明确二层楼板高度和窗台高度。

(c)二层楼面梁处每隔1500设一个钢板预埋件，便于用户设置楼板。

(d)假复式二层如果预留卫生间一定要设置外窗。如条件限制不能设外窗时，必须预留排风道。

(e)假复式上部卫生间楼板必须浇筑完，且须做防水处理。

(f)假复式上部应预留给水点。

F.坡屋顶老虎窗边取消边梁，顶层用户应充分考虑晾衣遮雨设计。(7)阳台及露台

A.应保证露台下层房间中部不出现梁。

B.如露台不降板，应做反槛，反槛高度宜为结构至结构250～300，即门槛比门口处的室外完成面最高点高50～70，比室内楼面高200～250。（做保温隔热的情况）。

C.如露台降板，则降板高度宜为结构至结构250～300，即保证室内比上露台门口处室外完成面高50～70；（做保温隔热的情况）。

D.阳台处所有墙面﹑天花涂料应同外墙作法。

E.开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。

F.当洗衣机位于阳台时，阳台栏板应考虑洗衣机位，此处栏板建议为实体栏板。

G.花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。花池周边须现浇，具体构造应与甲方协商确定。

H.在露台分户隔墙处做结构上反500高反槛。

I.为防堵塞，露台面积超过15㎡，应设置不少于2个排水点。

J.分户墙不宜低于1800。

K.大于10㎡露台及种植屋面应预留给水点。（佛甲草屋面可以不留）(8)空调位

A.室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式，应根据立面效果决定。

B.空调板外沿不做反槛，百叶下应留空；空调板与外墙相连的部位应做结构至结构150高的反槛。

C.同一位置上下安装两台空调室外机时，应在在平面相同位置不同标高处分别挑砼板安装。任何形式的室外机位均应向外找1％坡。

D.室外机位（为净尺寸，下同）：1000×600。双机平行摆放时为1800×600。应避免雨水管穿空调板，如有雨水管穿空调板时，以及顶层复式起居厅空调机位，或者，当为双机上下叠放且前面按装百叶时，空调机位1200×600。梁下挑板空调板上皮距本层天棚的高度应不小于400。平面图中应详细标明空调板定位尺寸。

E.室外机位设置的出风与进风不能处于同一平面上，应保证出风和进风在垂直的两个平面上。当三面有墙或侧板封堵时，尽量不装百叶；如必须设百叶，则必须在一侧的侧板处预留进风口。

F.空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。

G.空调位设在凹槽内时，应错位，不应对吹。

H.一般情况，出风口不应直接对向床头。

I.空调冷媒管穿外墙的洞口为Ф80，洞口内外做PVC套管。当室内机为壁挂机时，冷媒管穿墙洞应设置在梁下。当室内机为柜机时，冷媒管穿墙洞留洞中心距建筑完成面200。均向外倾斜10°，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。平面图中应详细标明留洞定位。

J.当客餐厅面积大于28m2时，客餐厅空调同时按柜机和壁挂式室内机考虑。当客餐厅面积不大于28m2时，客餐厅空调按壁挂式室内机考虑。

K.空调板下口需做滴水槽。(9)外墙饰面

A.建筑立面主要材料为面砖及涂料，转角和不同材料交接处要有详细做法。

B.立面应标出分格缝划分间距、缝宽、深和做法。

C.面砖墙面铺贴方式大样应随墙面分色图出图。

D.变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）。立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

(10)室外环境

A.室外栏杆分隔条如为横向布置，应采取防攀爬措施。

B.建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。

C.商业与住宅之间，特别是厨房卫生间下面，必须考虑管线的检修，如检修处与商业发生矛盾时，则住宅底层卫生间考虑大降板。

(11)公共楼梯间、电梯厅

A.楼梯间考虑信报箱位置及做法，也可规划上考虑。

B.抄表方式采用楼梯间集中抄表即三表出户。

C.电梯厅内的设备管井应设距建筑完成面100高的门槛。

D.电梯门口做高差10～20mm的反坡，防止电梯井进水。

E.电梯厅为开敞式时，应加强遮雨及排水措施，防止大雨时雨水倒灌。(12)车库

A.私家车库宜有直接通向室内的门。

B.地下汽车库及汽车进出坡道的设计，需满足吉普车及面包车的行驶和停放，汽车坡道宽度在转弯处宜适当加宽。地下室设备管线的立管布置及水平管的管底净高，也需满足上述要求。

C.地下汽车库进出坡道靠地面处，应设排水明沟截流雨水。

D.净高不小于2.2米，地下室层高宜为3.6m～3.9m E.车库柱距：

停车类型 小轿车（标准车型尺寸为长×宽×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

两柱间停车数 1 2 3 4

柱间建议净距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停车，通车道最小宽度不应小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的设置位置，应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定设置位置。一般情况，泵房设置分“多层、小高层”及“高层”两大类。

(a)多层及小高层项目可结合开发周期，每期设集中泵房。集中泵房应结合社区配套公建单独设置，并应尽量避免设在多层及小高层住宅内。集中泵房宜设置的位置：

 社区配套“会所、停车楼”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。

商住楼下地下车库 社区配套商业地下室

（注：设在商业地下室时，应注意商业土地使用性质和年限。如果商业为独立拍卖所得，土地性质为商业用地，供居住使用的泵房等设备用房则不应设在商业地下室内，否则会引发投诉等纠纷）

(b)高层项目泵房宜结合地下车库设置，且应设在最下一层地下室。应避免泵房顶棚直接与住宅地面相邻。即如泵房设在地下一层时，则不应在首层泵房上部设置住宅。

B.泵房设计除“应选择低噪声机型、设备安装设置减震垫、橡胶软接头、减震支吊架等各种减震措施”外，在泵房建筑设计时，还应注意：

(a)应在满足国家防火及泵房设计规范的前提下，应尽量少设置门窗。

(b)门应为隔声门。窗应为隔声窗。

(c)墙应设隔音墙面。

(d)应设吸音吊顶在或顶棚粘贴消声棉。14)其它

A.垃圾房应设给水和地漏。

B.公共部分有水房间应设地漏。

C.每个电梯机房需设单相风机一台，风机外测需安装活动防水百叶；另外机房需设进风口一个，位置与风机尽量避开，以防形成风短路，进风口安装固定防水百叶。

(15)门槛的安装

A.电梯口

B.入户门

第三部分 结构专业

一、总则

1、必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2、结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值。

3、主体钢筋混凝土如果存在附属的钢结构，应充分考虑钢结构的设计，并应预先在钢筋混凝土结构设计中设置钢结构的预埋件，避免事后打凿砼。

4、后浇带的钢筋不宜断开。

5、较大的（需加强配筋）墙、梁、板预留孔洞及预埋套管应出定位图。

6、楼层标高应采用结构标高。

7、各工程子项的技术标准及绘图标准必须统一。

8、图纸绘制应采用国家标准平法图集《03G101》表示，深度满足《深圳市建筑工程施工图设计文件编制深度规定》。

二、材料选择

1、墙体材料

所有外墙（包括200mm厚的楼梯间墙）、以及地面以下墙体采用粘土红砖墙，强度等级MU7.5，其它内隔墙（包括车库、商铺、房间内隔墙）为加气混凝土砌块，强度等级大于MU5.0。

（1）机制实心红砖：砌体容重为19KN/m3。

（2）粘土空心砖：砌体容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔砖：砌体容重≤ KN/m3。

（4）加气混凝土砌块：分户墙的加气块尺寸为200厚，其余内隔墙的加气块尺寸为100厚，砌体容重9KN/m3。

（5）灰砂砖：砌体容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基础：C30

（2）主体：不低于C25，多层、小高层的墙柱一般以C25、C30为主。

3、钢筋

（1）钢筋直径≥10时，按II级钢进行设计。

（2）梁纵向钢筋按新HRB400Mpa（III）级钢设计。基础受力筋、墙柱纵向钢筋采用II级钢筋。楼板采用I、II级钢筋。大跨度板钢筋根据情况也可选择III级钢。但当构件配筋由裂缝和挠度等正常使用极限状态控制时，特别是地下有防水需要时，应优先采用II级钢。

4、其他

（1）种植屋面的填土厚度：

（2）入户花园的填土厚度：

三、楼板标高和梁的控制高度

1、厅、房、室内过道等面层做法详见建筑的楼面部分。

2、厅、房、室内过道等结构面比装修面低50。

3、公共楼梯间、电梯厅结构面比装修面低30。

4、厨房不带生活阳台时，结构至结构降板80。

5、厨房带生活阳台时，厨房和生活阳台一起结构至结构降板80，厨房部分回填20。

6、卫生间小降板为：结构至结构降板80。卫生间大降板为：结构至结构降板350，如卫生间下层为同户的卧室时，应减小至300。

7、与厅房相连的阳台结构至结构降板80。

8、结构外围梁的高度详见下表。

层高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技术要求

（一）结构体系

1、采用现浇钢筋混凝土结构体系。多层、小高层采用异形柱或短肢剪力墙结构体系。

2、结构计算宏观指标如轴压比、周期、位移、剪重比、刚重比等应控制在合适的范围内，既符合规范的要求，同时也不要有太大的富余。

3、上部结构设缝问题。考虑变形缝节点处理困难，特别是防水问题，结构设计与建筑协调，尽可能不设缝。

4、结构与建筑协调问题。结构一定要紧跟建筑的调整变化，结构的大样一定要满足建筑要求，结构应弥补建筑不详，结构要保证与建筑的一致性。结构体系设计时应充分考虑墙柱平面布置的合理性。

5、首层房间作住宅或商铺时，采用现浇板。地下室或半地下室明确作为储藏室、设备房等非车库用途时，应采用现浇板。

6、房间天棚不应有梁。客厅和餐厅等无墙处不应设置结构梁。

7、梁柱上的电气、设备预留孔洞、预埋套管应标出孔洞位置图。给排水穿外墙管应预留套管。

8、卫生间及厨房内一般不允许有梁穿过，也不允许有梁露出。条件允许的前提下，应考虑折板结构体系。

（二）基础

1、基础形式应根据地质条件及上部结构，另行在基础方案论证会上确定。

2、对全部或部分置于粘土层或全风化层的天然基础应进行差异沉降验算。

3、对于天然基础，如果基岩埋深变化剧烈，在沉降值允许的前提下，可考虑将同一单元的基础置于不同持力层。

4、为保证施工质量，独立基础采用阶梯式。

5、当独立基础顶面距首层梁面≤2.8m时，基础不设地梁。在室内外高差较大的情况下，外墙基础梁的设置应考虑挡土作用。

7、对于预应力管桩，同一单元可采用不同桩径，桩径D=300、400、500（具体型号与甲方商量确定）。尽可能用大直径少数量的桩替代小直径多数量的桩，尽可能一柱一桩。

8、预应力管桩承载力取值应恰当，对短桩承载力取值也应恰当，必要时可通过静载试验确定。

9、悬挑地梁应按悬挑梁配筋。

10、应处理好天然基础与桩基础的衔接。

（三）地下室及挡土墙

1、地下室不设缝。设计上应采取相应措施，防止裂缝的产生。

2、在建筑范围内的地下挡土墙均与主体结构连成一体，避免采用重力式挡土墙。

3、有防水需要的地下挡土墙均做砼墙。

4、地下室应进行抗裂验算。

5、混凝土防水等级采用S6。

6、地下室顶板应结构找坡排水（同厚度）。四）墙柱

1.清水混凝土墙的厚度，根据建筑和结构综合考虑。

2.墙柱布置间距、数量、长度应合适，墙柱轴压比尽可能与规范接近，避免因墙柱过密过长而造成浪费。

3.剪力墙竖向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墙柱主筋由计算确定，根据计算结果酌情适当放大。

5.墙体拉结筋直径间距按规范最低要求取值。

6.填充墙构造柱的具体平面位置（可与建筑相商）标注于建筑图上。

7.一些尺寸较小的填充墙垛（尺寸小于200时），可采用现场二次浇注。

8.墙柱平面图中应标注沉降观测点。.9.楼梯间处综合管线集中处墙体，如入户门侧墙等预埋线管较多，容易裂缝，管网安装完毕后，应采用钢筋混凝土现浇成一体。

（五）梁

1、对跨度较大（≥6.5m）且承受次梁传递荷载的主梁，应验算弹塑性下挠度和裂缝。

2、为防渗水，卫生间隔墙处做200高（相对于结构面）素混凝土反槛，宽同墙厚，且与梁板一起浇筑。出屋面和露台的墙体设置250～300高（从屋面结构板开始算起）的钢筋混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑。

3、在楼板跨度不大，配筋为构造配筋时，隔墙下可不设梁。

4、梁端部负筋与梁中贯通负筋应分别配置、搭接处理，贯通负筋满足规范最低要求即可，不应用端部负筋拉通作贯通负筋。

5、当梁腹板高度小于450时，不配置构造腰筋（如计算结果需要配置抗扭腰筋则属例外）。

6、主次梁相交处以加密箍为优先，吊筋设置与否应根据计算结果文件中剪力包络图为依据，如不需要，不应随意设置，以减少施工麻烦。

7、悬挑梁箍筋全长加密。

8、考虑给排水管道穿梁套管高度（满足管道施工厨卫间梁高度设计应综合考虑结构安全要求）。考虑排烟管道穿梁预留孔。

（六）楼板

1、楼板基本厚度由计算确定。

2、楼板最小配筋按规范为Φ8@180，对于大板块如需配II级钢，Φ10@200应为最小配筋。

3、楼板负筋不应大面积拉通，但小板块如卫生间、建筑平面薄弱处抗震需要、突出建筑之外房间抗温度应力需要则属例外。

4、同样跨度，同样支承条件，同样荷载的板厚及配筋各单元必须完全一致。

5、异形板设计应进行有限元分析，对跨度较大的异形板应验算弹塑性下挠度和裂缝。

6、对于小板块，如板上砌有隔墙，在板厚及配筋值不变的前提下，可以不设置两根加强筋。

7、为避免或减少建筑阳角处板温度裂缝，除阳角处楼板负筋加密外（间距不大于150），在保护层内附设双向Φ4@80冷拔钢筋，长度取1/3短跨。

8、楼板中穿管线不应有大量集中的地方及相互交叉超过3层的情况，否则应予以处理，防止砼开裂。

9、地下室结构顶板及裙房楼板应结构找坡排水。

10、窗台板转角处应设置放射筋。

11、为减少施工麻烦，凸窗侧板不做砼，由砌体砌筑，端头不做构造柱。

12、花池应设置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露台楼板厚度≥120mm，钢筋应有双层双向部分拉通，钢筋的拉通量≥∅8＠150大板块配筋不足者，额外配筋补足。钢筋间距≤150mm，裂缝宽度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由结构按变厚度找坡，板底保持水平。面积较大的屋面，在建筑景观允许的前提下，应采用双向结构找坡。结构找坡困难的复杂屋面，采用细石混凝土（铺设Φ4@150钢筋网）建筑找坡。

3、坡屋面与天窗相交处应画节点配筋大样。

4、非住宅裙房屋面板应结构找坡排水，板厚不变化。

5、坡屋面和女儿墙交接处应将设反梁至少500高（从最低处的板面起算）。

（八）其他

1、窗台

窗台板100厚现浇，窗台侧板采用现浇或砖砌。有雨水停留的地方板根部设150高混凝土反梁。

2、空调板

空调板100厚现浇，根部设150高（相对于结构面）混凝土反梁。

3、过梁

门窗等洞口上设钢筋混凝土预制过梁。当过梁预留高度小于150mm时，采用梁下挂板或将梁高度增加。

4、花池

与墙、阳台、楼梯相连处的非独立花池侧壁应做混凝土，不能砖砌。

5、室外楼梯

和建筑物相连的室外楼梯一侧应做300高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎。

6、阳露台

（1）阳台边缘至少做200～250高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎。

（2）露台根部设250～300高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露台边缘和分户墙处至少做500高（相对于结构面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主体一起浇注。

7、板面有反梁的处理

车库、屋面、露台等一般板面跨中不设反梁，若设反梁，则在梁紧贴板面的标高处预留过水洞，并做疏水处理，保证洞口通畅。

8、假复式的处理

假复式二楼夹层按钢结构夹层计算，楼层梁处预留镀锌预埋钢板200x200@500。

9、大降板卫生间

大降板卫生间在紧贴板底的位置上，预留Ф50的侧排地漏。

10、幕墙等预埋件

五、设计管理

1．设计管理实行过程管理

（1）在每一阶段开始前，应向甲方提供该阶段的输入文件，该阶段结束时，应向甲方提供该阶段的输出文件。文件交流应以书面材料（含传真、电邮）形式进行。

（2）每一阶段结果须经甲方审核通过。

（3）在阶段设计过程中，当出现未曾预料到的问题而导致诸如结构方案改变、成本上升等等时，应及时与甲方沟通，以确保问题能得到及时解决。

2、阶段设计应包括以下内容：

（1）结构设计统一技术措施。

（2）荷载取值，包括面层、墙体等恒活荷载。

（3）建筑方案确定时，结构构件的布置草图及预估尺寸。

（4）机算设计参数（Wmass.out文件前半部分）。

（5）机算输入模板尺寸及荷载图形文件（面荷、线荷、点荷）。

（6）机算宏观指标结果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱轴压比图形文件，柱底内力图形文件。（7）天然地基承载力取值及单桩承载力取值。

（8）天然基础沉降计算。

3、提交正式施工图前7天，必须提供全套白图（打印图纸）给甲方。

4、对以上各阶段内容，设计单位应向甲方提供合理的进度计划，每一阶段内容完成时，应及时向甲方提供。第四部分 电气专业

强电专业

一、低压配电房及供电系统

1、低压配电柜选用GCK型抽屉柜。

2、在设计配电房布置时，应尽量使变压器至低压柜的密集型母线最短及减少母线之间交叉。

3、低压柜的框架开关型号应比整定值大一级（供电局要求，以免招标后修改）。

4、配电房的布置、设备选型应周全考虑，配电房室内地面标高应比配电房外高（具体数值，按规范执行），从防水及防鼠方面考虑，配电房应考虑设门槛。

5、配电柜使用的断路器，建议采用失压延时跳闸的断路器，以避免雷电等引起的误动作。

6、设计单位应对设备系统方案进行详细对比后，由甲乙双方协商确定最终方案。如供电系统的接线方式及运行方式（应考虑到今后物业管理的运行费用）。

7、在选择配电房位置时，除按规范规定应考虑的各种因素外，还应考虑：当项目用地有明确的“居住”及“公共”等不同性质的用地时，在项目设计中应避免将居住建筑的设备用房，布置在“非居住用地上”。

8、为尽量减少低压柜的数量，请在低压供、配电系统设计时，尽量避免全部采用放射式供电的方式，应与其它供电方式综合考虑。

9、塑壳开关、框架开关、微型断路器的型号及品牌的选择，甲方将根据各项目阶段的市场情况及万科总部的招标情况进行确定。请设计单位在设计阶段与甲方联系确定。

二、发电机房

1、对给排水专业的要求

（1）柴油发电机组产生的废气必须经过净化处理后方可排出，给排水专业在发电机房适当位置预留一定压力的给水接口。

（2）机房内设计废水排水明沟，柴油发电机的净化处理后的废水经排水明沟

引出,明沟进出发电机房处须有防鼠措施。

2、对电气专业的要求

在发电机房内应设双电源切换箱（市电、发电机电源），保证发电机房风机双电源供电，手动、自动切换启动，并且能实现在消防控制中心远程操作，保证该处风机供电的连续性。

三、公共部分

1、给电视放大器箱、网络交换箱、可视对讲箱预留电源，特别是多层，弱电箱集中的位置应预留2-3个电源插座。

2、电表箱、电话交接箱、煤气抄表模块箱及对讲过线盒都为暗装，有线电视放大器箱也应尽量暗装，宽带网络交换机箱为明装，弱电系统箱体宜安装在楼梯间的下部空间隐蔽处。

3、住户楼梯间，使用红外感应开关。

4、电梯机房的风机，应考虑温控。

5、面积较大的公用部位如地下车库等，在满足设计规范的前提下，应尽量减少事故照明灯具的数量，正常照明与事故照明相结合，避免全部采用事故照明，灯具采用节能灯。

6、配电箱﹑电表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在结构图中有清楚的表示，特别注意在楼梯间电表箱留洞尺寸大小，能否安置。户内配电箱置于入户门后或较次要位置。

7、强、弱电井采用普通座灯头照明（装在电井门的上方），以免占用空间。有电视放大器、宽带网交换箱的弱电井增加电源插座。

8、直接起动的电机使用抗冲击能力强的主开关。

9、庭院内的室外总配电箱须预留庭院灯电源开关（16A单极的3个，32A三极的1个）并有计量装置。

10、室外环境灯具的布置，应考虑对住户的光污染，数量合理、经济实用。

11、私家花园应考虑预留电源。

四、住宅室内部分

1、卫生间等电位，在设计时应在面盆下方预留一个等电位接线盒，距地（建筑完成面）300，不做支线。

2、多层建筑屋顶避雷带敷设，应沿屋面顶部边、角暗敷，并采用不小于Φ10的结构主筋。

3、各种设备安装标高，统一以配电箱、开关、插座的底边为准。

4、电冰箱、洗衣机选用10A三孔带开关插座。排气扇、抽油烟机、燃气热水器选用10A三孔不带开关插座。空调、电热水器选用16A三孔不带开关插座。其它插座全部选用10A二、三插座。各房间的插座应尽量避免布置在窗台下面。

5、开关安装高度为底边距地1.4米。电冰箱、洗衣机插座安装高度为底边距地1.4米。排气扇、抽油烟机、热水器插座安装高度为底边距地2.4米。空调插座安装高度为底边距地2.2米。其它插座安装高度全部为底边距地0.3米，空调室内机和空调插座尽量在同一面墙上。

6、厨房和卫生间照明开关设于“室外”门边，开关和插座布置避免与洗衣机、冰箱、抽油烟机﹑燃气热水器等厨卫设备冲突，除吊顶内距地2400处安装抽油烟机插座外，灶台上方不可有开关插座，普通插座安装在灶台两侧，卫生间台式洗手盆侧设电吹风备用插座，底边距地1.4米，厨房电源插座底边距地1.3米，热水器及排气扇电源插座安装于吊顶内，底边距地2.4米。

7、客厅、餐厅都只居中安装一盏灯具，以便于业主改用花灯。

8、户内居家安防主机箱需预留电源，其接入点为户内配电箱。楼梯间宽带网络交换机箱、有线电视放大器箱和煤气抄表模块箱都有需预留电源，其接入点为楼梯间电表箱，并带计量装置。

9、发电机房、配电房、水泵房、大型风机房，应考虑噪音（高频、低频）对住户的影响，应尽量避免将设备房设在住户的下面，电梯机房、井道如与住户较近，亦应考虑电梯运行噪音对住户的影响，并在设计方面采取相应措施。

10、室外照明，应按正常照明、节日照明考虑供电系统，在相应回路加装“钟控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源。

11、设计院各专业间应充分沟通，尤其应注意厨房、卫生间内的用水点与电气开关插座以及煤气设施的相互位置关系，在图纸上应明确标明厨、卫间内用水点、电气开关、插座、煤气设施的具体位置及安装高度。

12、电气设计时需考虑房间梁所在位置，避免灯位布置在梁上或梁边。

13、卫生间窗侧设排气扇、热水器插座，如排气扇为吸顶安装，则该插座也应吸顶安装。如排气扇在窗上安装，则该插座应设在同侧的墙面，底边距建筑完成面2400mm，且排气扇插座的控制开关安装在门边。

14、燃气报警器的位置按燃气有关规范确定，线盒顶边距地200mm，尽量设在炉台的对面（对于精装修产品，燃气报警器的位置与甲方共同商定）。

15、厨房和卫生间的灯具布置，尤其是镜前灯位置应根据台面和镜面尺寸，标

注镜前灯安装具体位置（安装在吊顶内）。

弱电部分

一、本项目设置弱电系统如下

1、有线电视系统。

2、电话系统。

3、宽带网系统。

4、可视（非可视）对讲系统。

5、闭路监控系统。

6、周界防越系统。

7、停车场管理系统。

8、门禁系统。

9、背景音乐系统。

10、内线电话系统。

11、信息发布系统。

12、电子寻更系统。

13、水、电、气远传抄表系统.14、居家报警系统（视不同项目的标准而定）

以上系统，除1、2、3、13以外，其它系统在设计时，需由甲方及万科物业工程技术部的配合（设计院提供建筑平面图）。

二、配置标准

户型 配置 客厅 主人房 书房 次卧 起居室 备注

普通多层两房两厅一卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

普通多层三房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

普通多层假复式 电视插座 1 1 上部预留弱电管线

电话插座 1 1 上部预留弱电管线

网络插座 1 上部预留弱电管线

洋房三房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

洋房四房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

洋房复式 电视插座 针对具体产品，确定配置标准

电话插座 针对具体产品，确定配置标准

网络插座 针对具体产品，确定配置标准

TOWNHOUSE 电视插座 针对具体产品，确定配置标准

电话插座 针对具体产品，确定配置标准

网络插座 针对具体产品，确定配置标准

三、其它要求

1、门磁、红外线只敷设管道，不预留接线盒。

2、每户引入有线电视电缆一条，每户应具备有两个不同电话号码的功能。

3、消防自动报警系统，除规范要求以外，还应具备以下功能：a、任一按钮动作能报警到消防中心并联动消防泵。b、消防中心能显示出某一栋楼的某一区（一般一栋楼分两个区）c、在消防中心能直接联动消防泵。

4、各种水箱、水池，应设高、低水位报警并接至控制中心。

5、各种消防报警信号，均应接至控制中心。

6、电视放大器、宽带网交换箱的弱电井增加电源插座。

7、在每户的户内，设置弱电集中过线箱，具体位置由设计单位确定。

8、楼梯间入户电话接线盒与居家报警主机之间增加1根 PVC20暗埋管连接。

9、有线电视、电话、宽带网、保安对讲、燃气自控系统从室外弱电井引至单元楼梯口的主进线管的管径分别为PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

说明：电气部分的各项设计要求，均为我司在实际工程当中积累的实际经验，请设计单位在设计当中体现、落实。除此以外，均按国家、行业、地方的规程、规范执行。

第五部分 给排水专业

一、设计说明

设计说明中必须表明如下内容：

1、主要技术指标（最高日用水量、最大小时用水量、最高日排水量、最大时热水用水量、循环冷却水量、各消防系统的设计参数和消防总用水量等）。

2、屋面雨水及场地雨水设计重现期。

3、人防图纸中应表明管道穿人防墙作法。

二、统一作法

1、室内给水

（1）在众多的供水方式中，影响到最后方案确定的因素很多，应充分考虑初次投资与运行费用的平衡、维护管理是否方便、是否会出现设备噪音引发业主投诉等问题，设计院应提供2～3个供水方案与甲方协商，以确定最终给水方式。

（2）请设计院根据项目所在地的实际市政供水水压情况确定供水方式。必要时，所有楼层均采用加压供水。

（3）建筑物内不同使用性质或不同水费单价的给水系统，应在引入管后分成各自独立给水管网，并分表计量。

（4）对假复式住宅的上下水预留，应根据实际情况和甲方协商确定。

（5）所有复式房分户水表规格统一为DN25，别墅考虑DN32，非复式房分户水表规格统一为DN20或DN15，并采用自来水公司认可产品。水表的设置要考虑便于抄表和开关、维修阀门。多层还要考虑自来水公司对抄表到户的要求（深圳市要求，其他地方可以参考）。

（6）暗埋的给水管道应敷设在面筋之上。

（7）室内冷热水管暗设，局部埋于楼板的水管宜采用寿命长且不易遭破坏的管材，埋设管段不宜设接头。室内冷热水管沿墙埋设时，其分别距离建筑完成面250和400毫米。走楼板管道距墙分别为150毫米和250毫米。

（8）厨房和卫生间各卫生器具给水配件距离完成地面的高度分别为：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣机距地1150，淋浴器距地800，热水器距地1100，洗涤盆距地450。

（9）厨房洗菜盆设计冷、热水管道，热水可接自就近的卫生间热水管。

（10）私家花园设置配水点和排水设施，露台及上人屋面等处设置排水设施，配水点的设置与甲方协商解决。

（11）小区绿化清洁及公共用水部分，应单独安装水表。高层住宅消防楼梯建议两层安装一个清洁用水点。多层清洁用水点宜装在小区庭院。

（12）对建筑面积大于200平方米的住宅，考虑到此类住户的居住标准较高，热水系统设计热水回水管道（循环泵由住户自理）。

2、室内排水

（1）根据深圳地方规范，阳台排水与天面雨水分开，阳台排水必须接入污水系统，其它地区可参照当地规范执行。

（2）雨、污水立管的位置在满足排水技术要求的前提下，尽量布置在建筑凹槽内、阴角和工作阳台等位置。

（3）污水通气管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免结构留洞和防水处理困难。排水通气管一定要伸到上人屋面以上。

（4）给排水管道应避开空调挑板﹑厨房排油烟孔﹑热水器排烟孔等外墙洞口。

（5）厨房应设置排水地漏，厨房内设有洗衣机的，应设置洗衣机专用地漏。洗衣机设置在卫生间内的，洗衣机单独作地漏，不与其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），厨房、卫生间地漏排水管宜带S 型存水弯，阳台地漏排水管带P型存水弯，存水弯宜带检查口。

（6）洗衣机地漏置于洗衣机外侧、排水软管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（约35cm）下沉式厨房及卫生间应紧贴结构板加设侧排地漏（不可实施的情况下方可考虑直排地漏），填充层面层上同时预留直排地漏。非降板设计的隔层排水系统，管件要求选用带检查口管件。安装于下层厨卫顶板下的排水横管，其最低点标高应达到H+2.40，严禁低于H+2.25。

（8）卫生间下层为卧室或餐厅，排水管不能穿楼板，可采用同层排水等排水方式。

（9）花池要设计排水设施，具体方式与甲方协商解决。

（10）车库应设计洒水栓及排水沟。

（11）空调冷凝水管

a.空调冷凝水管为UPVC给水管，宜明装，建筑外立面有特殊要求时可暗装。给排水专业应有空调冷凝水设计大样图和系统原理图。建筑专业应有相应节点详图及冷凝水管定位。

b.冷凝水管尽量明装，高层采用DN50PVC管，多层采用DN25UPVC给水管，颜色同外墙。c.空调冷凝水必须接入雨水管道系统或雨水井，不得在外墙散水台阶或天井、露台等处散排。

3、室外给排水

（1）优化给排水总图设计，减少雨水、污水井的数量。

（2）设计师在作室外管网设计时应考虑煤气管等其它管线综合布置的可能性。

（3）小区内雨水、污水管道的管径较小且埋深小于1米时，选用内径为Φ700的检查井，以降低成本。

（4）给排水检修井应尽量设置在绿地内，当绿地面积较小时，可设置在道路上。

（5）尽量避免将检查井设计到庭院内，庭院内若必须做检查井时，建议设计成小方井，且对检查口做密封处理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池应按两路进水设计，以保证检修时不影响使用。

（2）应将水池、泳池供水管与住户用水主管分开，以免在补水时，影响住户用水。

（3）根据现场经验，生活水池建议不设导流墙。

（4）消防水池容积大于500立方米时，分成两个能独立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸发式冷却器和空气冷却塔等设备的排水不得与污废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。

（6）建筑物内的给水泵房应设置在地下室或对住户影响小的地方，应选用低噪声水泵机组，水泵机组和进出水管上应设置减振装置，管道支架、吊架和管道穿墙、楼板处应采取防止固体传声的措施。必要时，泵房的墙壁和天花应采取隔音吸音处理。

（7）屋顶稳压装置严禁设置在住户顶板上，以防止低频噪音干扰。

（8）发电机房需设计给水及排水管道，其中发电机房室内部分排水方式采用明沟排水。

（9）对变频供水的设计要求

（10）每组工作水泵应设置试验放水装置，水泵房内的生活给水系统、消防给水系统均应设置系统泄水装置。

（11）水泵安装应考虑合适的减振措施。

（12）水泵宜设置为自灌式充水。

（13）水池、集水坑等应设计水位控制，如报警水位，启泵水位、停泵水位等，并有相关的电信号反应到控制室。

（14）应设计明确显示水位高度的水位计。

（15）应设计溢流水位报警并将信号接至值班控制室。

（16）泵出水管信号压力表宜选用远传压力表，不宜选用电接点压力表。

（17）闸阀要求采用弹性座封闸阀，其中消防给水系统必须采用明杆式闸阀。

（18）消防水泵应设计防超压措施，生活给水系统应根据水泵扬程、环境噪音等因素，设置水锤消除措施。

5、施工图图纸要求

（1）设计院应提供设计计算书。

（2）出户的各种给排水管道应定位，编号（类别及序号），注明管径、标高等项内容。

（3）施工图纸中应标明设备、材料的规格型号，以供甲方采购，非标准设备应提供详细的图纸，以满足制作和施工的需要。

（4）设备的选型和管材的选定同甲方协商确定。（5）地下室、公共走道、室外总图等管线比较复杂的位置，应做管线综合图、局部剖面图。

（6）排水原理图或系统图，应表明管道的连接关系，排水横干管的标高及管径等项内容。

（7）卫生间厨房等排水设施应定位，以确定排水管道穿楼板处的开孔位置。

（8）不能通风的卫生间要做机械通风。

（9）地下室排水尽量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等处要做有组织的雨水排放。

（11）请设计院在施工图阶段，深化同泳池、水景、绿化等有关的设计，充分考虑相关的预留接口、容量等内容。

（12）设计院各专业间应充分沟通，尤其应注意厨房、卫生间内的用水点与电气开关插座以及煤气设施的相互位置关系，在图纸上应明确标明厨、卫间内用水点、电气开关、插座、煤气设施的具体位置及安装高度。

第六部分 煤气及通风

1、室外综合管网出图时应预留煤气管网布管的可行性。

2、室内燃气热水器设计时应考虑燃气管道进到该厨卫的可行性。

3、煤气立管布置避免影响建筑外立面。

4、埋地煤气管需避开围墙﹑大门等园建设施。

5、煤气表设置的位置应考虑对橱柜的影响，尽量缩短煤气管在室内的长度。

6、屋顶正压送风风机尽量选用低噪音的型号，风机位置不应布置在顶层住户楼板 上方。

7、商业裙房餐饮业的油烟排放,考虑设置烟道,直通塔楼顶部。

8、满足有关规范国标《城镇燃气设计规范》GB50028-93的铺设及防爆要求。

9、每个电梯机房需设单相风机一台，风量由设计院确定。

第七部分 设备专业的其它要求

1、电梯机房内不应设置出屋面的检查口，如需上机房屋面，请将爬梯设在机房外侧。

2、地下室变配电房、水泵房，该区域应考虑足够的自然通风、机械通风系统。

3、电梯机房应设置防雨百叶窗，并配置排风扇。

4、各种设备房（配电房、发电机房、水泵房、电梯机房、消防控制室、物业管理用房），应铺防滑地砖，墙面刷乳胶漆。

5、与电梯有关的建筑、结构图纸，应按照电梯公司的要求进行设计（电梯公司提供的土建条件图纸，设计院必须签字、盖章确认），如与甲方的建筑、结构方案或成本控制发生矛盾，应及时知会甲方相关人员协商解决。

6、各种主要设备房布置应紧凑、合理，平、断面图及各种尺寸齐全（避免示意图），应考虑设备运行噪音（包括低频噪音）对业主的影响。

7、为避免专业之间打架，必须有“综合管网图”。

8、室外强电、弱电、给水、排水系统，应出综合管网图。

第八部分 环保

一、节能方面

1、要求在西向的外墙内侧做保温砂浆隔热处理。

2、东西向立面考虑设遮阳板，结合立面设计。

3、单体设计时，尽量形成穿堂风。

4、阳台设计在可能的地方做大进深阳台。

5、所有公共空间照明等均为可自动的感应或定时开关。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一侧采取降噪构造处理，并设双层玻璃窗。

2、对其它噪音较大的公共空间有相应遮挡等措施。

第九部分 根据地形所作特殊要求

一、建筑专业部分

1、充分考虑基地现有山坡地地形，尽量达到土方平衡。另外，在进行总图设计时须全面推敲，合理地设计挡土墙的位置及形式，比如采取适当的放坡等方式，以使在满足其功能的情况下，将其成本控制在相应较低的范围内。

2、根据本地块的周围的现状，结合现设计总图的高低错落的地形关系，对建筑的外观及小区的各部分环境统一考虑，使本小区能成为具有山地特色的建筑群体。

二、结构专业部分

1、以地形、地貌及有关地质勘测资料为依据，结合山地特点，选择合理的结构基础形式。

2、因总图设计中多处有不同跨度的桥梁，因此需充分研究有关桥梁资料，在满足其承载力的前提下确定较为经济的结构处理形式。

三、给排水专业部分

本地块地形高差较大，水泵房及水池宜放置在相对高位，污水管也尽量由地形相对高处向低处排放，从而使给水、污水等室外管网能更有效地利用地形。

四、电气专业部分

配电房宜放置在小区负荷较为中心的部位，并结合现有的山地地形布置其检查井及室外灯具

第十部分 图纸要求一、一般要求

1、项目名称：

2、图纸目录及每次图纸编号需注明日期（每轮图纸日期应统一），以便新旧图纸查阅、区分。

3、每个电子文件对应一张图。

4、图纸目录应注明图纸内容，目录应有Excel电子文档。

5、目录上的编号、图纸编号、电子文件名三者应一致。

6、图纸编号应统一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、与图纸有关的洽商及设计变更要注明相关图纸的编号及版别。

二、图纸数量

1、施工报建图：提供全套施工图纸八套。其中消防一套，国土局二套，建设局一套，人防一套，我司三套。报消防、国土局、建设局、人防等部门的图纸须装订成册，即须装订五套。

2、施工图均要盖有设计院的《工程设计出图专用章》（深圳市建设局监制）、《注册建筑师章》、《注册结构师章》。另外，报消防部门的图纸须加盖《防火自审小组审核专用章》，报人防部门的图纸须加盖《人防自审小组审核专用章》。

3、除设计合同中要求提供的八套施工图外，另需增晒施工图六套，增晒图纸费用另行协商。

施工图审查管理程序

1． 目的

确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。

2.范围

适用于公司范围内开发的所有项目。

3.职责

结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款有工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工程部配合监理负责第二次施工图纸会审。工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 现行的国家规范、条例及有关法规；

4.1.2 现行的行业标准、规范；

4.1.3 现行的地区规范、标准、条例及有关规定；

4.1.3 集团现有的工程案例经验教训。

4.2.检查要点

4.2.1 安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。

4.2.2 功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。

4.2.3 经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。

4.3.检查程序

4.3.1 在扩初设计阶段，设计部组织公司销售部、工程部、成本管理部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及成本上的问题，由设计部主持会议。

4.3.2 必要时工程部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审（详见《工程技术咨询管理制度》）

4.3.3 在开工前，监理组织设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。会审结束后，主持部门应形成《图纸会审纪要》。《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。

4.3.4 设计部负责对图纸和变更设计工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工程部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。4.2施工图会审管理制度

1.目的

公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。

2.范围

本准则适用于AAAA有限公司开发建设的所有项目。

3． 职责

4.1 施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程部从《AAAA工程技术专家资源库》中选择2～3名工程专家参加图纸交底及会审会议。

4.2 工程部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。

4.3 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。

4.4 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

4.5 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足《上海住宅设计标准》；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。4.6.建筑专业施工图纸核查要点

4.6.1 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

4.6.2 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

4.6.3平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

4.6.5 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

4.6.6 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

4.6.7 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

4.6.8 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

4.6.9 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

4.6.10 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

4.6.11 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

4.6.12 图纸必须交待的节点有无遗漏。4.6.13 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。

4.6.14 建筑节点作法是否与上海AAAA《施工技术操作细则》中的规定有冲突。4.7.结构专业施工图纸核查要点

4.7.1 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。

4.7.2 复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

4.7.4 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

4.7.6 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。

4.7.7 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

4.7.8 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

4.7.9 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

4.7.10 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

4.7.11 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

4.7.12 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

4.7.13 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。4.8.给排水专业施工图纸核查要点

4.8.1 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

4.8.2 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

4.8.3 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

4.8.4 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

4.8.5 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

4.8.6 校对所有系统图的管径尺寸和标高。

4.8.7 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

4.8.8 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

4.8.11 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

4.8.12 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

4.8.13 化粪池的型号和数量按排放量定。4.9.煤气专业施工图纸核查要点

4.9.1 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

4.9.2 煤气管道是否设计到厨房及浴室。

4.9.3 校对煤气管道的平面图和系统图。

4.9.4 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

4.9.5 设计应考虑煤气加热器的排气管。4.10.强电专业施工图纸核查要点

4.10.1 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

4.10.2 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。

4.10.3 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。

4.10.4 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

4.10.5 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

4.10.6 动力与照明线路必须分开。

4.10.7 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

4.10.8 校对所有平面图的设计。

4.10.9 校对高压及低压的配电系统图。

4.10.10电缆沟的设计是否符合规范。

4.10.11防雷系统的设计是否遗漏。

4.10.12对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.11.弱电专业施工图纸核查要点

4.11.1是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

4.11.2进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。

4.11.3卫生间应设置一电话分线盒。

4.11.4校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

4.12 会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。5.1结构图设计检查要点

1.目的

确保结构设计安全、经济、合理,对结构施工图的设计质量进行有效控制。

2.范围

适用于AAAA有限公司开发的建筑工程结构设计图审查。

3.职责

结构施工图设计的审查主要由工程部归口管理，相关部门协助工作；施工图纸会审及技术交底由工程部组织，其它相关部门人员参与。4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑结构荷载规范》GBJ9-87

4.1.2 中华人民共和国国家标准《混凝土结构设计规范》及1993年局部修订GBJ10-89

4.1.3 中华人民共和国国家标准《砌体结构设计规范》GBJ3-88

4.1.4 中华人民共和国行业标准《设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中华人民共和国行业标准《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》及1999年局部修订条文JGJ3-91

4.1.6 中华人民共和国行业标准《建筑桩基技术规范》JGJ 94-94 4.2.1 总则

4.2.1.1建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全可靠。单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定。

4.2.1.2检查工程设计是否严格执行国家强制性技术标准、规范、规程、规定。

4.2.1.3检查地震设防是否明确：建筑抗震设防分类、基本烈度、设防烈度、近震与远震、场地土类型、结构抗震等级。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有无设计上的功能隐患，设计是否经济。

4.2.2 地基、基础及地下室

4.2.2.1根据地质勘察报告，在需做地基处理时，应充分考虑当地的地质特点，参考周边同类建筑的地基处理模式，参考专家意见选择经济可靠的地基处理方案，对于软土地基需作地基沉降、变形计算及提出变形控制措施、建议。

4.2.2.2 桩基选型

4.2.2.2.1 可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的 桩基类型，提出意见；

4.2.2.2.2 组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；

4.2.2.2.3 根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终审核桩基形式；

4.2.2.2.4 桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲砖孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，检查是否有会签，以防遗漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难。管道穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。

4.2.2.3.2 地下室设备房

4.2.2.3.2.1 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能 排到电梯集坑内。

4.2.2.3.2.4 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司预埋或指导；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消间等通道应设置放暴门铃，施工时应注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装放暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应案规范进行处理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴电井不应遗漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。

4.2.3 钢筋混凝土结构

4.2.3.1合理确定建筑物抗震设防烈度、场地类别、抗震等级。

4.2.3.2结构高度应满足规范要求。

4.2.3.3结构体系布置正确合理。

4.2.3.4合理设置结构变形缝。

4.2.3.5后浇带的设置应避开水池、凸窗、卫生间等防水要求高的部位。后浇带是否有防砼开裂措施；

4.2.3.6设计说明与规范规定、施工图与计算结构应相符。

4.2.3.7结构构造应满足规范要求。

4.2.3.8正确选用现行标准图。

4.2.3.8.1 突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒及其他装饰挑檐应现浇；

4.2.3.8.2 楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧室内；

4.2.3.8.3 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300；楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗；

4.2.3.8.4 现浇板跨度超过规范的相应要求时应有其他构造或施工措施；

4.2.3.8.5 在温度影响较大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 内隔墙尽可能采用合适的轻质材料，内隔墙选用的材料应减少后期收缩变形较大而引起墙面裂缝的可能；

4.2.3.8.7 上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外墙防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷载应满足装饰要求；

4.2.3.8.9 楼板厚度的确定应考虑，板中预留的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2层的情况；

4.2.3.8.10 楼层转角是否设置了加强钢筋的配置；

4.2.3.8.11 部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构中留预埋件来连接。

4.2.3.9.房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

4.2.3.10.校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

4.2.3.11.楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

4.2.3.12.面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

4.2.3.13.电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。4.2.3.13.构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要

提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

4.2.4 砌体结构

4.2.4.1房屋的总高度和层数、层高、长度、最大高宽比应满足规范要求。

4.2.4.2结构体系正确合理。

4.2.4.3抗震横墙的间距应满足规范要求。

4.2.4.4按两个主轴方向分别进行抗震验算。

4.2.4.5正确进行砌体承载力验算及构件设计。

4.2.4.6构造柱设置应符合要求。

4.2.4.7荷载传递计算准确，加强上部结构整体性，提高刚度。

4.2.5 底层框架砖房

4.2.5.1底层框架砖房总高度、总层数应满足规范要求。

4.2.5.2底层框架砖房抗震墙设置应满足规范要求。

4.2.5.3框架柱的轴力应考虑地震倾覆力矩引起的附加轴力。

5.2给排***设计检查要点

1.目的

对给排水专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑给排水设计审查。

3.职责

由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。

4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑给排水设计规范》GB15-88(97)4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85

4.1.5 中华人民共和国国家标准《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.1.7 中华人民共和国国家标准《室外给水设计规范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中华人民共和国国家标准《室外排水设计规范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中华人民共和国国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》

GB50268-97

4.1.10 中华人民共和国国家标准《采暖与卫生工程施工及验收规范》GBJ242-82 4.1.11 中国工程建设标准化协会标准《水泵隔振技术规范》CECS59:94

4.1.12 中国工程建设标准化协会标准《居住小区给水排水设计规程》CECS59:94 4.1.13 中国工程建设标准化协会标准《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程设计、施工及验收规程》CECS94:97

4.1.14 中华人民共和国行业标准《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98

4.1.15 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.2.审查内容 4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 消防设计审查

4.2.2.1最不利点的消防水量、水压计算；

4.2.2.2室内消防系统的设置；

4.2.2.3泵房与管网中的各种配件、阀门的选用；

4.2.2.4灭火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷设；

4.2.2.6消防电梯井积水坑的容积和坑中排水泵的选用。

4.2.3 给水设计审查

4.2.3.1最不利点水量、水压计算；

4.2.3.2储水池（箱）的设置位置、容积的合理性；

4.2.3.3冷、热水系统布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷设；

4.2.3.6材料的选用是否经济合理；

4.2.3.7给水管道的总平面图布置。

4.2.4 排水设计审查

4.2.4.1雨、污水量的确定；

4.2.4.2排水系统的优化；

4.2.4.3排水管道的敷设；

4.2.4.4材料的选用；

4.2.4.5室外检查井的间距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的总平面布置。

4.3.审查要点

4.3.1 消防设计审查要点

4.3.1.1在建筑规划和建筑设计时，必须同时设计消防给水系统，并满足其相应水量、水压要求。

4.3.1.2高层建筑必须设置室内、外消火栓给水系统，保证其水量、水压满足最不利点灭火设施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。

4.3.1.4高层建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。

4.3.1.5车库应设室外消火栓给水系统，其水量应按最大的一座计算。

4.3.1.6多层建筑物，室外消防给水管道的布置应符合下列要求：

4.3.1.6.1环状管网的输水干管及环状管网输水的输水管均不应少于两条；

4.3.1.6.2环状管网应用阀门分成若干独立段；

4.3.1.6.3室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm。

4.3.1.7高层建筑，室外消防给水管道应布置成环状，供消防车取水的消防水池应设取水口或取水井，消防水池有确保消防水量不作他用的技术措施，容量按消防用水量最大的一栋高层建筑计算，寒冷地区应对水池采取防冻措施。

4.3.1.8超过七层的单元住宅，超过六层的塔式住宅，通廊或住宅底层设有商业网点的单元式住宅，应设室内消防给水。

4.3.1.9高层室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置，消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地上汽车库，停车数超过10辆的地下汽车库，机械或立体汽车库或复式汽车库以及采用垂直升降梯作汽车疏散出口的汽车库，Ⅰ类修车库，均应设置自动喷水灭火系统。

4.3.1.11 应设防火墙等防火分隔物而无法设置的开口部位，防火卷帘或防火幕的上部，应设水幕设备。

4.3.1.12 建筑高度超过100mm的高层建筑，除面积小于5.0㎡的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。

4.3.1.13 高层内的锅炉房，可燃油油浸电力变压器，备用发电机房应设水喷雾灭火系统。

4.3.1.14 多层消防水泵房应有不少于两条的进水管直接与环状管网连接。

4.3.1.15 高层建筑消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中最大一台消防工作泵。

4.3.1.16 消防电梯井积水坑容积应≧2m，电梯坑中的排水泵能力应满足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一组消防水泵的吸水管不应少于两条，吸水宜采用自灌式，吸水管应设置阀门，但不得采用蝶阀。

4.3.1.18 喷头布置应满足规范要求，净空大于800mm的吊顶内，应按规范设置顶喷喷头。

4.3.1.19 高层建筑消防水箱高度不满足规范要求时，应设置增压设施。

4.3.1.20 屋顶水箱中的消防水量应满足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱时，应有消防水量不被动用的措施。

4.3.2 给水设计审查要点

4.3.2.1给水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

4.3.2.2住宅水表前的给水静压力应≧50Kpa。

4.3.2.3使用性质不同或计费不同的给水系统应自成独立体系，不得连通。

4.3.2.4生活饮用水水池（箱）的池（箱）体应为独立结构形式。

4.3.2.5防空地下室的给水管道，当从出入口引入时，应在防护密闭门内设置防暴波阀门；当从维护结构引入时，应在外墙内侧或顶板内侧设置防暴波阀 门，其抗力不应小于1Mpa。

4.3.2.6生活饮用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活饮用水储水池和生活饮用水箱的溢流管必须采取防污染措施，溢流管出口应设网罩，水箱进水管淹没出流时，应设真空破坏口。

4.3.2.8水池或水箱进水管设有浮球阀时，应设两只浮球阀，各阀需有单独控制的阀门。

4.3.2.9热水输水干管应有补偿管道温度伸缩的措施，热水输水干管的最高点应设排气装置。

4.3.2.10 明敷冷、热水管道不得敷设在风道内。

4.3.2.11 公共浴室的冷、热水管道，应按规范设计成环状。

4.3.2.12 给水管道不宜穿过伸缩缝、沉降缝，如必须穿过时，应采取相应技术措施。4.3.2.13 总平面图上要标明小区进水管从市政引入的位置、管径、标高。

4.3.2.14 寒冷地区室外管道要有保温措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及补偿管道温度伸缩的措施。

4.3.3 排水设计审查要点

4.3.3.1防空地下室内，压力排出管、透气管在穿越外墙或顶板处的内侧设公称压力不小于1MPa的防暴波阀门。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、饮食业的主、副食操作烹调的上方，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

4.3.3.4下列设备和容器不得与污、废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活饮用水储水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 厨房内食品制造及洗涤设备的排水；

4.3.3.4.3 医疗灭菌设备的排水；

4.3.3.4.4 蒸发式冷却器、空气冷却塔等空调设备的排水；

4.3.3.4.5 储存食品或饮料的冷藏间，冷藏库房的地面排水和冷风机溶霜水盘的排水。

4.3.3.5 室内排水沟与室外排水管道连接处，应设水封装置。

4.3.3.6 生活污水处理设备设在建筑物内运行噪声较大的机械，应设独立隔间，并应设置除臭系统。

4.3.3.7排水管道不得穿过沉降缝、烟道和风道，并不得穿过伸缩缝，当受条件限制必须穿过时，应采取相应技术措施。

4.3.3.8公共食堂厨房内的污水采用管道排出时，其管径应比计算管径大一级，但干管管径不得小于100mm，支管管径不得小于75mm。

4.3.3.9排水系统必须按规范设置检查口和清扫口，长度大于15m的雨水悬吊管，应设检查口或带法兰盘的三通管。

4.3.3.10器具通气管应设在存水弯出口端，环形通气管应在横支管上最始端的两个卫生器具间接出。

4.3.3.11总平面图上要标明小区雨、污水管接入市政排水管网的位置、管径、标高。

5.3电气图设计检查要点

1.目的

对电气专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑中通用性电气设计审查。

3.职责

电气施工图设计检查由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98 4.1.5 中华人民共和国国家标准《供配电系统设计规范》GB50052-95 4.1.6 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.1.7 中华人民共和国国家标准《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94 4.1.8 中华人民共和国国家标准《低压配电设计规范》GB50054-95 4.1.9 中华人民共和国国家标准《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 4.1.10 中华人民共和国国家标准《电力工程电缆设计规范》GB50217-94

4.1.11 中华人民共和国国家标准《3~110KV高压配电装置设计规范》GB50060-92 4.1.12中华人民共和国国家标准《电力装置的继电保护和自动装置设计规程》GB50062-92

4.1.13 中华人民共和国国家标准《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93 4.1.14 中华人民共和国国家标准《电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范》GB50182-93

4.1.15 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.1.16中华人民共和国国家标准《工业与民用电力装置的接地设计规范》GBJ65-83 4.1.17 中华人民共和国国家标准《电子计算机房设计规范》GB50174-93 4.1.18 中华人民共和国国家标准《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 4.1.19中华人民共和国国家标准《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

4.1.20 中华人民共和国国家标准《工业电视系统工程设计规范》GBJ115-87 4.1.21 中华人民共和国国家标准《工业企业通信接地设计规范》GBJ79-85 4.1.22 中华人民共和国国家标准《工业企业通信设计规范》GBJ42-81

4.1.23 中华人民共和国国家标准《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000

4.1.24 中华人民共和国行业标准《工业企业程控用户交换机工程设计规范》CECS09:89

4.1.25 中华人民共和国行业标准《工业企业通信工程设计图形及文字符号标准》CECS37:91 4.2.审查内容

4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 供配电设计审查

4.2.2.1建筑工程的用电负荷等级,供电电压要求,继电保护措施,计费方式及供电电源的可靠性;

4.2.2.2负荷计算、短路计算、电源引入方式、高低压配电系统工程、中性点接地方式、无功功率补偿方式；

4.2.2.3变配电所的位置、设备布置及电气设备的选择；

4.2.2.4自备发电机组的设置、设备选择、供电方式、运行要求。

4.2.3 用电安全审查

4.2.3.1电气设计与建筑场所环境的配合；

4.2.3.2配电线路与建筑分区的配合；

4.2.3.3配电线路与保护电器的配合，用电设备的操作和控制系统的安全；

4.2.3.4配电线路的系统形式和接地故障保护； 4.2.3.5各种线路、管道的交叉处理；

4.2.3.6用电设备的安全接地及接地形式、等电位联结措施；

4.2.3.7过电压保护措施。

4.2.4 防雷设计审查

4.2.4.1建筑物的防雷等级、防雷措施，防雷设备的选择；

4.2.4.2防雷引下线的设置及防危险高压电的措施；

4.2.4.3接地电阻值的要求，接地装置的选择、设备和防跨步电压、接触电压的措施。

4.2.5 防火设计审查

4.2.5.1建筑物的防火分类及消防措施；

4.2.5.2火灾自动报警系统及消防联动系统的设置和选择；

4.2.5.3火灾自动报警及消防设备的供电方式，末端双电源切换措施，应急照明、疏散照明的设置和电源配电方式；

4.2.5.4建、构筑物的航空故障灯的设置要求；

4.2.5.5消防电气线路和非消防电气线路的防火措施；

4.2.5.6消防系统通信设施的位置。

4.2.6 弱电系统设计审查

4.2.6.1电话通信系统的设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.2卫星天线和电缆电视系统的设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.3有线广播系统的设计标准、技术措施、设备选择和线路敷设；

4.2.6.4闭路监视和安保电视系统的设计标准、技术措施、质量指标、设备选择和管线选择；

4.2.6.5综合布线系统的结构及设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.6建筑设备监控的设计标准、技术措施和设备选型；

4.2.6.7建筑智能化系统工程的设计资质、设计标准、供电电源级别及环境要求。

4.3.审查要点

4.3.1 供配电设计

4.3.1.1建筑工程用电设备的负荷等级应符合建筑物的防火和功能要求，一、二级负荷应用2个电源供电，高层普通住宅客梯、生活水泵、楼梯照明为Th级负荷。

4.3.1.2装有2台以上的变压器的变电所，当断开1台时，其余变压器的容量不应小于60％的全部负荷，并保证用户的一、二级负荷用电。

4.3.1.3配电所的10KV或6KV非专用电源线的进线侧，应安装设带保护的开关设备，当有继电保护或自动切换电源要求时，变压器低压侧总开关和母线分段开关均应采用低压断路器。

4.3.1.4民用建筑的继电保护应满足可靠性、选择性、灵敏性和速动性的要求，应首先由故障设备或线路本身的保护切除故障并计算灵敏系数。

4.3.1.5电能计量应按供用电管理部门对不同用户的计费要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、电梯和公共照明应分别设电度表。

4.3.1.6电气设备和导体的绝缘水平、载流量、动稳定、热稳定以及电气设备的断流能力应满足正常运行、短路和过电压状态的要求。

4.3.1.7变配电所的位置应选择在通风、散热条件较好的正常场所，室内除本室需要的管道外，不应有其他的管道通过，配电屏的上方不应敷设管道；一类高、低层主体建筑内，严禁设置装有可燃性油的电气设备的配电所。配电室长度超过7m时，应设2个出口。

4.3.1.8低压电力网中，电源中性点的接地电阻不应大于4欧姆；电气设备的外露可导电部分，必须与接地装置有可靠的电气连接；成排的配电装置的两端均应与接地线相连。

4.3.2 用电安全

4.3.2.1住宅建筑的低压配电系统的接地型式应采用TT制，在建筑物内应设置总等电位联结和局部等电位的联结。

4.3.2.2在三相四线制配电系统中，中性线（以下简称N线）的允许载流量不应小于线路中最大不平衡负荷电流，且应计入谐波电流的影响。PE线采用单芯绝缘导线时，按机械强度要求，截面积不应小于下列数值：

有机械性的保护时为2.5mm2；无机械性的保护时为4mm2。

4.3.2.3电线、电缆的载流量应根据不同的基准条件进行校正。

4.3.2.4配电线路过负荷保护装置的整定值，应不大于导体允许持续载流量且不小于线路计算电流，保护装置上、下级之间应有选择性配合。

4.3.2.5 TT系统配电线路接地故障保护的动作特性应符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可导电部分的接地电阻和ＰＥ线的电阻；

Ia——保证保护电器切断故障回路的作电流。

当采用过电流保护电器时，反时限特性过电流保护电器的人为保证在5s内切断的电流；采用瞬时动作特性过电流保护电器的Ia为保证瞬时动作的最小电流。当采用漏电电流动作保护器时，Ia为额定动作电流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿过建筑物基础时，应加保护管保护；在穿过建筑物伸缩、沉降缝时，应采取保护措施。当封闭式母线直线敷设长度超过制造厂给定的数值时，宜设置伸缩节。在封闭式母线水平跨越建筑物的伸缩缝或沉降缝时，也应采取适当措施。梯架、托盘的直线段超过下列长度时，应留有不少于20mm的伸缩缝：钢制，30m；铝合金或玻璃钢制，15m。

4.3.2.7竖井内的高、低压电和应急电源的电气线路，相互之间的距离应等于或大于300mm，或采取隔离措施，并且高压线路应设有明显的标志。当强电和弱电线路在同一竖井内敷设时，应分别在竖井的两侧敷设或采取隔离措施以防止强电对弱电的干扰，对于回路线数及种类较多的强电和弱电的电气线路，应分别设置在不同竖井内。

4.3.2.8电梯机房和井道照明电源应与电梯电源分开。

4.3.2.9用电设备的启动、运行、控制及调速方式应满足使用功能和电压波动的允许值的要求，电动机频繁起动时配电母线上的电压不应低于额定电压的90％，当突然起动可能危及周围人员安全时，应在机旁设起动预先信号和应急断电开关或自锁按钮。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三级防雷建筑物防直击雷的屋顶避雷带网格分别为不应大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下线间距分别为不应大于18m，20m和25m。其引下线应优先利用建筑物钢筋混凝土中的钢筋，建筑外廓各个角上的柱筋应被利用。当钢筋直径为16mm及以上时，应利用2根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。如果为10mm及以上但小于16mm时，应利用4根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。

4.3.3.2为防止雷电波的侵入，进入建筑物的电缆的金属外皮、钢管和其他各种金属管道，应在进出建筑物处与防雷电感应的接地装置相连；对低压架空进出线，应在进出处装设避雷器。

4.3.3.3 一、二级防雷等级的高层建筑物内的各种竖向金属管道及类似的金属物应每三层与圈架的钢筋连接一次，并在底部与防雷装置连接；30m及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大的金属物直接或通过其埋铁与防雷装置相连以防高电位跳门和侧击雷。

4.3.3.4当防雷接地装置与其他接地装置合用时，接地电阻应不大于1欧姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用电，一类高层建筑应按一级符合要求供电，二类高层建筑物应按二级负荷要求供电。消防用电设备应采用专用回路供电，双电源自动切换。

4.3.4.2建筑高度超过100m的高层建筑，除面积小于5.0㎡的厨房、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。其他建筑物，火灾危险性较大。性质重要的部位（或房间）应设置自动报警系统。

4.3.4.3消防泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还应在消防控制室设置手动直接控制装置。

4.3.4.4消防栓按钮控制回路应采用50V以下的安全电压，消防控制设备具有显示启动按钮位置的功能。

4.3.4.5消防控制设备应具有显示喷淋系统的水流指示器、报警阀、安全信号阀工作状态的功能。

4.3.4.6消防用电设备电动机的过载保护、接地故障保护应只发报警信号而不自动切断电源。

4.3.4.7火灾应急照明和疏散标志的设置部位、照度及连续供电时间应满足消防要求，应急照明应采用专用回路供电。

4.3.4.8消防用电设备配电线路应按建筑类型选用不同防火等级的电线、电缆。消防配电线路明敷时，应采用金属管或金属线槽上涂防火涂料保护。电缆构筑物中电缆引至电气柜、盘或控制屏、台的开孔部位，电缆贯穿隔墙、楼板的孔洞处，均应实施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室应设置消防专用电话总机，消防水泵房等重要部位应设置消防电话分机，消防控制室、消防值班室应设置可直接报警的外线电话。消防控制室内应严禁与其无关的管线穿过。

4.3.5 弱电系统

4.3.5.1电话站初装机容量宜接电话用户数量与近期发展的容量之和再计入30%的备用量进行确定，每户住宅电话进线不应少于两对。电话通信系统设计应符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的规定。

4.3.5.2有线电视系统输出口电平设计值宜符合下列要求：非邻频系统可取（70±5）dBMV，采用邻频传输的系统可取（64±4）dBMV；卫星天线和电缆电视（有线电视）系统设计应符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火灾应急广播线路应按疏散楼层或报警区域划分分路配线，该线路不应和其他线路（包括火灾信号、联动控制等线路）同线或同线槽槽孔敷设，火灾应急广播扬声器不得加开关。有线广播系统应符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的规定。

4.3.5.4闭路监视电视监视目标的最低环境照度应高于摄像机最低照度的10倍，摄像机应安装于监视目标附近不易受外界损伤并且不影响现场设备运行和人员正常活动的地方，摄像机应避免道光安装。闭路监视电视系统设计应符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的规定。

4.3.5.5综合布线子系统的8芯线长度应≦90ｍ，综合布线系统应根据不同场合采用必要的防护措施和防火措施。综合布线系统设计应符合GB/T50311-2000的规定

5.4采暖通风图设计检查要点

1.目的

对采暖通风专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑采暖通风设计审查。

3.职责

由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。

4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GBJ19-87 4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

4.1.5 中华人民共和国国家标准《锅炉房设计规范》GB50041-92 4.1.6 中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

4.1.7 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.1.8 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.2.审查内容

4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1 设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 地下汽车库设计审查

4.2.2.1地下汽车库排风；

4.2.2.2排风系统防火阀；

4.2.2.3地下汽车库送风系统；

4.2.2.4排风（烟）系统风口。

4.2.3 高层建筑防、排烟设计审查

4.2.3.1自然排烟的开窗面积、方位；

4.2.3.2机械防烟风量计算、系统位置；

4.2.3.3机械排烟系统设计、排烟量计算及防火阀的位置；

4.2.3.4通风和空调系统的防火措施； 4.2.3.5有害气体排放。

4.2.4 空调、通风设计审查

4.2.4.1系统设置；

4.2.4.2新风量、正压值；

4.2.4.3调节阀设置；

4.2.4.4保温材料的选用。

4.2.5 锅炉房设计审查

4.2.5.1锅炉房布置；

4.2.5.2进户管设置；

4.2.5.3油、气系统的设置；

4.2.5.4锅炉间、控制室和化验室的卫生标准。

4.3.审查要点

4.3.1 地下汽车库设计审查要点

4.3.1.1地下汽车库应设置机械排风系统，其排风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数不应小于6次/h。

4.3.1.2排烟风机应保证在280℃时，连续工作30min。排烟风机入口总管处应设排烟防火阀，当烟气温度超过280℃时自动关闭，排烟风机也连锁关闭。

4.3.1.3对无直接通向室外的地下汽车库，在设置地下排烟系统时，应同时设置送风系统，且其送风量不宜小于排烟量的50%。

4.3.1.4当排风和排烟合用一个系统时，下部风口应有阀门控制，上部排烟口的风速不大于10m/s，总排烟出风口的有效截面积应保证排烟效果。

4.3.2 高层建筑防、排烟设计审查要点

4.3.2.1高层建筑的防烟楼梯间、前室、消防电梯或合用前室及避难间等，应分别设置自然排烟或机械防烟系统。

4.3.2.2采用自然排烟的开窗面积应符合下列规定：

4.3.2.2.1 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室可开启外窗面积不应小于2.00㎡，合用前室不应小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墙的防烟楼梯间每五层内可开启外窗总面积之和不应小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 长度不超过60m的内走廊可开启外窗面积不应小于走廊面积的2%。

4.3.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。

4.3.2.2.5 净空高度小于12m的中庭可开启的天窗或高侧窗的面积不应小于该中庭地面积的5%。

4.3.2.3机械加压送风量及各部位的余压值应满足规范要求。

4.3.2.4加压送风机的位置及新风入口处应不受火烟的威胁。

4.3.2.5排烟口应设在顶栅或靠近顶棚的墙面上。

4.3.2.6通风空调系统的风管在穿越防火分区时，在防火墙处应设置防火阀，在穿越变形缝时，在变形缝两侧应设置防火阀。

4.3.2.7厨房、浴室、厕所等垂直排风管道，应采取防止回流的措施。

4.3.3 空调通风设计审查要点

4.3.3.1通风空调系统设置应合理、相关设备的选用应满足功能要求。

4.3.3.2通风空调系统应注意空气品质，合理设计新风、排风系统，且按房间性质控制其正压或负压值。

4.3.3.3室内保持正压的空调房间，正压值不应大于50Kpa。4.3.3.4通风、空调系统应设置必须的调节风阀，满足风量分配的要求。

4.3.3.5各风口形式和位置布置应合理，满足气流组织的要求。

4.3.3.6多层和高层建筑的机械送排风系统（包括空气调节的新风系统的风管），横向应按每个防火分区；竖向可每隔五层设水平集合管，分别连接各层的送排风支管；当送排风支管采取防止回流措施时，每个垂直风管所辖的楼层数，不应超过十层。

4.3.3.7可燃气体管道、可燃液体管道和电线，不得穿过风管的内腔，也不得沿风管的外壁敷设。可燃气体管道和可燃液体管道，不得穿过通风机房。

4.3.3.8通风和空气调节系统的保温材料、消声材料及粘结剂等，应采用非燃烧材料。

4.3.4 锅炉房设计审查要点

4.3.4.1燃油锅炉房的日用油箱，重油不超过5m3，柴油不超过1m3。当锅炉总容量较大，1m3不足供应20min可放大至30min耗油量，但不得超过2m3。日用油箱间应设防火墙与其他房间隔开，设甲级防火门，并设灭火装置。

4.3.4.2锅炉房每层至少有2个出口。

4.3.4.3锅炉间外墙或屋顶至少有锅炉占地面积10%的泄压面积。

4.3.4.4锅炉本体各连接管均应采用无缝钢管。

4.3.4.5排污须考虑一次性汽排放和排污水的降温措施。

4.3.4.6锅炉房内的噪声应满足职业卫生要求，控制室、化验室等的噪声不应大于70dB(A)。

4.3.4.7锅炉房的烟气排放应满足项目环评要求。

4.3.4.8当2台以上的燃油燃气锅炉共用烟囱，水平烟道的长度超过5m应有泄暴装置。

4.3.5 设备材料选用审查要点

4.3.5.1应注明规格、型号、性能等技术指标。

4.3.5.2质量要求必须符合国家规定的标准。

4.3.5.3禁止淘汰产品的选用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、专用设备外，不得指定生产厂家及供应商。

第五篇：万科启示录

谢家瑾会长在“科技助力行业成长——万科物业发展模式”研讨班上的讲话

尊敬的各位代表，大家上午好！

万科物业一直是行业的排头兵，其行业地位的确立始于上世纪90年代。第一个内地业主委员会在天景花园的成立，全国第一批优秀示范住宅小区项目的取得，鹿丹村项目公开招标激烈竞争中的胜出，在全国第三次物业管理大会上的经验交流，对建设部大院的接管等等，都已经载入行业发展的史册，也让万科物业驰名全国。2011年和2013年，万科物业两次荣登中物协发布的物业服务企业综合实力百强和两百强的榜首，进一步展现了万科物业的光荣和辉煌。

这些年来，我始终在关注万科物业的成长和进步，尤其关注在新形势下，万科物业如何跟上时代步伐，继续保持领先地位，并引领行业的转型升级。今年4月，我发起并专程陪同上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生、协会会长朱志荣及上房、东湖等知名物业服务企业负责人组成的调研小组来到万科物业调研。万科物业事业部副总经理喻斌就万科物业发展概况、万科物业有影响力的关键业务、万科物业的服务理念及整体业务框架和未来发展思路给我们作了详细介绍，让我们对万科物业有了更加深入的认识。尤其是通过实地参观和现场体验了万科物业智慧社区展厅和E控中心，万科物业智慧社区的研发思路和EBA系统、E控中心的实际管控成效，让我们十分震撼。上海的同行们表达了希望让更多的企业学习了解万科经验并能通过技术转让等形式开展合作的愿望，促成了中物协在万科物业协办下这次“科技助力行业成长——万科物业发展模式”研讨班的举办。

这期研讨班得到了全国各地企业（尤其是品牌企业）的积极响应。从参会代表的覆盖面之广（除西藏、青海和台湾地区外的29个省和直辖市的两百个企业的350多位代表到会）、层次之高（大部分为企业高层管理者和技术主管），可以看到业内对万科经验的重视。两天研讨会的内容非常丰富，有喻斌、吴龙两位关于“万科智能物业及智慧社区探索”的主题演讲，朱保全副总裁关于“万科物业七年变革之路”的经验分享，吴耀平、冯霞、严资旺三位部门负责人关于万科物业“睿服务”体系、打造职业物业师团队、睿训练，助力员工城市梦等万科物业科技助力物业管理具体运作的介绍。明天上午还安排了一场嘉宾论坛，阿里巴巴集团阿里云、高瓴资本、华为、腾讯、中兴通讯等企业负责人，将从他们的视角下看物业管理行业未来发展。最后半天还安排了让大家感受万科物业“睿服务”模式的东莞万科松山湖1号项目和万科建筑研究中心的参观。

希望这两天的学习研讨能给参会各位带来全新的物业管理认知和感受。

我利用今天的开班式讲三个值得关注的问题，仅供大家学习研讨参考。

一、关注万科物业打造的新的企业生态圈

我们注意到：万科物业对科技助力物业管理的重视和应用起步于2006年，当时的工作重点主要在项目现场安全技术应用，以及信息化与任务管理平台建设的尝试。

2010年9月，万科物业将推进利用智能技术，提升物业管理的整体运营效率上升到战略高度，对下属子公司的智能化部门进行了整合，设立了智能科技中心，归属物业总部直接管理，致力于智能科技与物业服务业务的对接，旨在提升物业服务企业安全管理能力，以及实现管理效率最大化。随之，由该中心主导，大力开展了系列技术创新活动，围绕社区安全管理的核心，初步形成了相应的解决方案，并成功得以推广。

之后，万科物业又在“让生活因幸福而改变”的口号下，提出了“新组织结构之下的万科物业12345”。其中的5，是通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP、智慧之家”五大科技运用，将万科物业打造成集安全管理、环境管理、绿化养护、设施设备管理、停车场管理、应急响应的“物业管理专家”。

在此基础上，近两年，万科物业的“睿服务”体系逐步形成。这个体系由四部分组成：一个经过科学设计并极具人性化管理的员工成长体系，一支精心打造的能征善战有实干精神和不断创新力的管理团队，一套能调动各方面积极性、创造性，以促使企业充满活力、奋发前行的内部激励机制，一个由科学技术，尤其是互联网技术支撑和组成的涵盖内部管理与客户服务于一身的IT云平台。在此基础上构成的“一套体系、两个中心、三级督导、四个平台”的万科物业管理新局面，给物业管理这辆坦克插上了信息和智能的天线，推动管理和服务手段的更新换代，支撑和助力万科物业向新的高峰攀登，体现了万科物业的高明和过人之处。

目前，万科物业正在运用和依靠这套体系打造着新的企业生态圈，既推动着当下的转型升级，又开启着企业后续发展的无限想象空间，值得我们关注和期待。

二、关注万科物业的万睿科技、设备远程监控管理系统EBA和睿服务体系

1.万科物业的万睿科技。近几年，物业管理的人工成本不断上涨，而移动互联网、物联网、生物识别等技术的发展却日新月异。在这样的背景下，万睿科技作为万科物业旗下全资子公司，承担万科智能化升级的使命。通过科技手段提高社区安全管理效率和降低管理成本，使技防成为社区安全的有力支撑，将物联网与移动互联网技术创新应用，使智慧社区成为一种管理模式和生活方式。在为业主带来更安全、舒适、便捷和更具体验感生活的同时，也推动着地产产品的优化，助推物业服务的创新和升级。

2.万科物业的设备远程监控管理系统EBA。万科物业在2012年自主研发的“物业设备远程监控管理系统”（EBA）具备四个核心功能：一是对小区各公共区域、设备房及设备房内的设备全面实行远程数据采集、控制、报警、输出设备巡查记录与应用。不再需要人工抄表，同时也减少人工巡查设备的工作量和频次；二是实现技术人员的智能集中调度。通过工单池、调度中心进行任务派发，在维保或巡检任务完成后，通过手机APP及呼叫中心进行回访、反馈和验证；三是优化技术人员绩效管理。通过系统数据的任务与工时统计分析，结合绩效激励模式，实现员工多劳多得，促使员工主动提升工作效率和工作技能；四是实现远程技术支持。建立系统知识库，推送维修指引，以降低对技术员的技术要求和缩短入职培训周期。

目前EBA已在深圳、北京、上海、广州、东莞、佛山、沈阳、天津等18个城市85个项目落地应用，有效地缓解日益加剧的设备设施管理难度和管理压力，提升了设备经济运行管理、预防性管理能力与内部运作效率。

3.万科物业的睿服务体系。针对封园的住宅项目逐渐成为物业管理的主流，一年前，万科物业事业部在东莞专门成立项目运营研究小组，负责项目运营一系列现场标准化流程、技术支撑平台以及全新激励制度的研究与设计——万科物业睿服务体系。睿服务主要由项目现场、属地管理中心（专家、顾问师）及云端技术平台三部分构成。(属地管理中心的专家组对拟接管项目做数据审计、综合评估、改造训练与上线运营以及对已接管项目现场人员做训练、督导与评价；云端的统一技术平台对属地专家提供运营管理技术支持以及为项目员工与客户提供应用终端；项目现场运用云端技术来实现项目高效运营和良好的客户感受)。

睿服务实践使得万科的在管项目实现了“四有”：一是所有项目有“经纬度”。只要在百度平台上输入经纬度，万科物业的项目就会应然而出；二是所有万科物业在管项目的设备设施都有“身份证”——通过“战图”系统，为每台设备设施形成二维码标签，后台能够显示设备的基础信息；三是所有员工岗位要有“二维码”——对在管项目中的工作岗位通过二维码方式进行管理；四是每名员工要有“经验值”。通过后台系统，可以看到北京某项目中某个岗位上的某个员工在某时间段是“生手”、“熟手”还是“老手”，可以配合员工的训练体系及基于不同时间点的人力资源配置，形成对人力资源的最大化使用。

前不久，万科物业住宅项目运营中心正式成立，这标志着万科物业服务与管理的全面升级。明天下午我们会安排大家到东莞参观体验万科物业的睿服务，实地感受万科物业的睿服务体系。

中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题研究报告指出：“传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级”。报告还指出：“引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择”。

我们看到，万科物业在转型升级中迈出了坚实的步伐，并取得了可喜的成效，值得我们深入学习、研究和借鉴。相信这次研讨班的举办，对大家从科技进步的角度深入一步认识行业的转型升级，会产生重要的促进作用。

三、关注万科物业的全面经验和全方位发展

1.万科物业的发展之道

我在2011年给中国物业管理杂志写的卷首语“会舞蹈的大象——谈万科物业二十年成功发展之道”一文中，把万科的经验归纳为以下四点：

一是万科物业的品质管理之道——满足业主安心的需求，不断提升物业服务的市场价值；

二是万科物业的用人之道——以人为本，用心营造适宜人才生长的环境；

三是万科物业的经营之道——品质成就价值，在做好基础业务的前提下以客户资源经营为核心，搭建满足客户居家生活需求的资源整合平台；

四是万科物业的发展之道——引领中国住宅物业的发展变革，倾力打造人居向往的“幸福社区”。

2.万科物业三项职能的发挥

我在很多场合都提到了物业管理的服务、管理、经营三个职能一个都不能少，万科物业的成功体现了“服务、管理、经营”三方面的齐头并进。

一是万科物业的服务。“对客户利益的尊重与关注，让业主生活更满意、不断为顾客创造价值”，使得万科物业从小到大、从起步到成熟，从成熟到优秀，从优秀到卓越。2010独立第三方进行的万科业主满意度调查显示，在选择万科房产的原因中，“物业服务好”提及率达75%。这不仅体现了万科物业优质服务对地产销售的直接拉动，也反映万科物业以优质服务树立了其在业主心中的地位。

二是万科物业的管理。万科管理对管理的重视及其管理水平是行业有目共睹的，尤其是近几年在科技助力下，进步尤其显著。由于在设施维护、安全感及氛围营造等方面的差异，投入使用一段时间后，万科物业在管项目与同地段其他物业的价格增值会超过10%-20%，而且随着使用年限的增加，这种差距会进一步拉大。

三是万科物业的经营。万科物业高度注重住宅物业管理的可持续发展，近两年提出了“幸福社区计划”。在保障服务品质的同时，紧扣客户房屋保值增值、日常生活需要推出“资产管家、房务管家、生活管家”，提供“住这儿APP”等多种经营服务，收获了可喜的业主满意度和良好的企业经营绩效。

万科物业前几年的社区服务，包括便利店、洗衣店、药店、银行和菜市场的老“五菜一汤”式的搭配，为业主提供最基本的生活服务，广受业主欢迎。

近几年万科物业不断创新社区服务，初步形成了“拎包入住”、第五食堂、“万物仓”、幸福驿站、“橡树汇”长者服务和万科租售中心等升级版的可以在万科在管项目全面复制的多种经营，被我称为新“五菜一汤”。既满足了业主不断增长的各类需求，也对提高万科物业的经营绩效起到了积极作用。

仅以“拎包入住”和“租售中心”为例，2013年有2万名业主选择万科物业提供“为业主配售家具、家电和售后服务，以及提供住房内部的局部改造”的“拎包入住”服务，交易额超过3亿，万科物业获取10%的佣金；2013年始开展房屋租售代理和托管业务的万科租售中心当年业务收入达1.13亿元，实现利润3523万元。

在万科物业2013年32.6亿元年经营收入中，向业主收取的物业服务费17.3亿元，社区服务多种经营收入15.3亿元(成为其利润的主要来源)。2013年利润2.1亿元，年纳税2.5亿元。

我在很多场合引用了朱保全的一段话：“物业服务企业做经营千万不能本末倒置，不能为做经营而去搞经营。应始终把尊重客户权益，做好客户委托的基础服务工作放在首位，在此前提下因地制宜地发掘客户需求，开展客户资源经营才是正道。”这是万科服务宗旨的表达，也应该是物业企业创新商业模式，开拓多种经营的底线。

上面讲的三点只是这次研讨班的开场白，我对万科经验与科技创新的认识也很肤浅有待深化，所以我也和大家一样，将全程参加这次活动。

最后，我想谈谈我们向万科学什么，怎么学？

第一，要学习万科不断创新、锐意进取的理念。这是一个变革的年代，我们对创新和变革给行业带来的“新的商业模式、服务方式和管理方法”要“看得见、看得懂、看得起、跟得上”，否则就会掉队落伍。

第二，要学习万科通过科技助力物业管理与服务升级的经验。一切创新变革的前提是先做好物业管理的“四项基础服务”。但做好服务“保住阵地”只是其一，怎样通过科学技术，尤其是互联网技术的运用，提升服务水平和管理能力，让服务更加精细化，让管理更加简单高效，让业主满意度不断提升，让企业可持续发展，在这些方面，万科的经验值得大家深入学习。

第三，学习万科和优秀品牌企业，一定要因企制宜。在各种商业模式创新中，没有最好的，只有最适合自己的。此外，不要一窝蜂地盲目投入大量资金做社区电子商务。即使彩生活的彩之云社区生活服务平台，也是坚决只做平台，专业的事情让专业的人做。万科、长城、绿城、龙湖目前开展的社区生活服务更多地还是从线下做起，逐步开拓线上线下服务的对接。

第四，倡导行业内抱团取暖合作共赢。我们提倡科技进步、网络技术运用和智慧社区推进，不是让每个企业自行或与社会上的科技公司合作自搞一套网络系统。这方面的开发需要大量的资金投入，系统的运营维护费用也需要相当管理规模的支撑，大多数企业不具备这样的资金实力。业内一些品牌企业在这方面先行一步，已经有了一批为实践证明较为成熟的成果，我们鼓励企业间开展各种形式的合作和技术转让。据了解，长城物业的“一应云”已经有包括百强企业和部分一级物业企业在内的19家物业服务企业带着116个在管项目、21.7万户家庭约68万客户加入；上海13家物业企业组成的创新服务合作体，正在集聚并整合成员单位物业服务平台及客户资源等优势，将协助与带动联盟成员单位乃至上海及周边城市物业服务行业的创新发展与转型升级；参加这次会议的代表在昨天看了会议有关资料后就开始和万科洽谈有关技术的转让，我们非常看好和鼓励这方面的合作。

万科物业为这次研讨班作了非常精心的准备，让我代表中国物业管理协会对万科物业为筹备活动的辛勤付出和接下要来为大家带来的经验分享表示衷心的感谢！对参加会议的有关领导和与会代表表示崇高的敬意！并预祝这次活动取得圆满成功！（2014年9月4日）