商品房纠纷的哪几种情况可适用双倍赔偿

第一篇：商品房纠纷的哪几种情况可适用双倍赔偿

商品房纠纷的哪几种情况可适用双倍赔偿

近年来，随着房地产市场的发展，房屋买卖合同纠纷也日渐增多，我国首例房屋买卖纠纷双倍赔偿案件审理终结后，引起社会广泛关注。但在双倍赔偿问题上，学术界意见也不一致，人民法院在审理这类案件时结论出入较大。2003年6月1日最高人民法院公布实施了《关于审理房屋买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据《解释》的规定，商品房纠纷受害者可依其规定的适用双倍赔偿的范围请求索赔。

该《解释》第8条、第9条规定：有五种情况可以适用双倍赔偿：

一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

三、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证；

四、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

五、订立合同时出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

此外，关于建筑面积方面，该《解释》还规定：出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积小于合同约定面积，若误差比超过3％，买受人同意继续履行合同的，超过3％的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

第二篇：最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定

随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。

早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。

下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。

一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。

第八条 规定：“ 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人

又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目取得

资金。此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。也就是说

造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才

会导致出卖人的根本性违约。如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵

押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。

第二种情形是一房两卖或多卖情况。出卖人与买受人已签订购房合同。在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用

惩罚赔偿。应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。

如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响

出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。

二、《解释》第九条规定 : “ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请

求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；



(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才

能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。

房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基

本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可

证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》。前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。购买“五证两

书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。

如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产

开发企业预售商品房的条件除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入

开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。

我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管

理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房

预售必须取得许可证明。未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售

登记。但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商

品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售许可证，这种情况应认定出卖人存在欺诈行为；二是签订合同时提供了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房屋的预售许可证明，这样的合同是否无效呢？一种意见是出卖人为了出卖房屋采用虚假的预售许可证，将风险部分转给买受人，主观恶意明确，应认定合同无效，实行惩罚性赔偿。一种意见认为虽说出卖人在售房时采用了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房的预售许可证，出卖人先期的欺诈行为并未对买受人造成实际损害，应认定合同有效。笔者认为对该类合同还是依据《解释》第二条规定，以及善意购买者的意愿来认定有无效力，这样才符合法律公平原则，才有利于维护作为弱势地位的购房者的利益，因出卖人提供虚假商品房预售许可证明的行为是违法的，是违背诚实信用原则的，应给予处罚，不然将是对出卖人违法行为的一种纵容。

如果房地产开发企业“五证”不全，并且不具备商品房预售条件，那么与购房者所签商品房销售（预售）协议就属无效，如果开发商和商品房销售商故意隐瞒“五证”不全的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，那么就要承担惩罚性赔偿，即依据《解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例一：2002年6月，济南一单位购房者与某开发商签订了购房合同，约定于2003年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，购房者按照合同约定支付了总价款50％的首付款47万余元。后来，购房者在交第二批购房款时，了解到开发商因为没有办理下用地、规划等相关开发手续，也没有取得该商品房的预售许可证，根本无法开发购房者购买的商品房。在要求开发商退还预付款并赔偿损失时，遭到开发商的拒绝，购房者于是将开发商告上法庭。购房者认为，双方在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等开发手续的事实，合同应当无效，因此请求法院确认双方的商品房买卖合同无效，判令开发商返还已付购房款及利息，并赔偿房屋差价损失，赔偿已付购房款一倍的损失。开发商表示，他们已经办理了土地、规划部分手续，但因政府行为，他们没有按照当初的计划在合同确定的日期建成房屋。但从约定来看，他们当时不可能办理商品房预售许可证等证件，对此，购房者是明知的，不存在隐瞒的事实，也不存在欺骗。因此，购房者要求赔偿损失没有依据。法院认为，被告作为房地产开发企业，在没有依法取得土地许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证明的情况下，就与购房者签订了购房合同，违反了法律强制性规定，因此合同无效。而且，购房者基于对开发商的信赖，与之签订了购房合同，并支付了部分购房款，因不能实现购房目的，购房者显然受到了损失，对此开发商应承担主要责任，应当赔偿购房者的损失。据此，法院一审判决双方签订的合同无效，同时判决开发商返还购房者的预付款，并赔偿购房者20余万元。

案例二：2005年6月，付某看中了某开发商开发的楼盘，咨询时，售楼小姐告诉他一期房屋已售完，但正在开发该楼盘的二期工程，劝他购买，付某于是和开发商签署了一份商品房

预售合同，并约定于2007年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，张先生按照合同约定支付了总价款50％的首付款。但在交第二批购房款时，他了解到开发商因为没有办理下来用地、规划等相关开发手续，二期工程成了空中楼阁。开发商解释说，没有办理下来用地等手续的原因是政府进行“双清”，冻结了用地审批手续，是不可抗力，自己不应该承担责任，只同意退还购房款，付某认为开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应赔偿自己的损失，双方为此产生了分歧。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定，开发商仅退还付某已付购房款是不够的，还应赔偿付某的损失，另外支付不超过一倍的购房款。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。此种情况应具体分析，如果是因出卖人故意隐瞒该房已抵押的事实，致使此房最后因抵押权人行使权利，导致出卖人无法履行与买受人订立的房屋买卖合同，应认定为欺诈；如果出卖人故意隐瞒此房已抵押的事实，但随后该房的抵押权及时被解除不影响商品房买卖合同的履行，就不应该再认定出卖人欺诈，也不适用惩罚性赔偿。也就是说并不是只要出卖人在与买受人订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿，只有导致出卖人无法履行买卖合同的义务时，买受人无法获取房屋时。买受人才可依据本《解释》的规定，向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。

3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。

出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，对于买受人或第三人来说都有可能无法取得该房屋。出卖人对无法获得房屋的一方构成欺诈；受害方有权按照本《解释》的相关规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

三、对于以上几种情形我们也可以运用《物权法》的相关规定保护自己的合法权利。

《物权法》已于2007年10月1日起施行，依据该法我们可及时到房产管理部门登记，购买期房可进行预告登记。物权法有关规定为第九条: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”、第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”;第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 具体为：

（一）不动产的主人以登记簿为准。依据《物权法》第九条的规定，记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，但有相反证据的除外。不动产登记制度是物权制度的重要基础。商品房属于不动产的一种。“有一位房东把房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。”全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明，全程参与了物权法的制定。他在讲到物权法的作用时，举了这样一个生活中经常发生的例子。“没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。”

（二）预告登记制度，防止一房两售或多售。在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一种选择方式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法规定，要建立预告登记制度。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能有效地保障购房者的权利，并且也起到了保护交易安全、预防市场交易风险，维护信用秩序的作用。

有一个案例：2006年9月，房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房，于是打电话给乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋，乙某支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日，甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将甲公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为，甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈，判决甲公司除返还乙某已付购房款外，还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。

这一案例中，购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记，最终发生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物权法》为购房人提供了依据，当事人可以根据预告登记制度的规定，与开发商签订商品房买卖协议，约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人即购房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。需注意的是办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

在房产交易过程中，还存在不少本文所提到的因为房屋面积产生的纠纷，如谁该对房屋面积的准确性负责？物权法第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。也就是说，关于不动产的自然状况，应该由登记申请人来负责提供，这将会对解决类似纠纷提供参考。

四、《解释》第十四条规定房屋面积过度缩水引起的惩罚性赔偿。

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据该《解释》规定，如果商品房面积过度缩水，面积误差超过3%，买受人有两种选择：一种是请求解除合同，返还已付购房款及利息；一种是同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款要适用于惩罚性赔偿，此处的惩罚程度是确定的，明确规定为双倍返还。但这种惩罚可以通过双方约定来避免。另外在《解释》中第四条规定了买卖商品房出卖人向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同应按照法律关于定金的规定处理。这里的法律是指《担保法》和《合同法》规定的定金条款：即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，这也是惩罚性赔偿的规定，其不以造成损失为前提。

总之，《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释惩罚性赔偿的规定，能够有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约，为商品房交易确立良好的秩序，有利于整个社会对诚实信用原则的认识和遵守，有利于百姓安居乐业，有利于交易安全并推动我国社会主义市场经济的健康发展。《物权法》的出台较之过去的相关法律规定，实际上赋予了购房者更多的权利，同时完善了商品房交易的程序和救济制度，为房地产业的市场发展提供了基本规则，有助于房地产业的健康发展，为购房者进行商品房交易起到了保驾护航的作用，当然也妥善地保护开发商的合法利益。当我们购房时如果遇到损害自己合法权益时，可以毫无顾忌地拿起法律武器，名正言顺地维护自己的合法权利，虽然《解释》还存在着法官自由裁量权过大的问题，但我们仍应依法获取赔偿、获取利益，使违约、失信、欺诈、不依法经营、损人利己、投机取巧的房产开发商受到法律的惩罚、在财产和名誉方面遭受应有的损失。

——写于2008年11月

第三篇：商品房与宣传材料不一致 构成欺诈消费者获双倍赔偿

商品房与宣传材料不一致 构成欺诈消费者获双倍赔偿

案情 原告：毕卫军 被告：天津天安房地产开发有限公司（以下简称天安公司）1993年初，天安公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房。该宣传材料称紫金花园第24~26层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，毕卫军根据该宣传材料及天安公司工作人员介绍，与天安公司签订了购买紫金花园第2座第25层B单元期房的订购书，并于当日及7月30日分两次付清购房款196240美元。同年12月9日，毕卫军与天安公司订立了正式的房屋买卖合同，合同标明：该房产建筑面积189.89平方米，另附设花园及泳池面积约91.65平方米。合同书附有该房屋平面结构图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有做具体说明。合同还规定了买方不如期交款、卖方不如期交房的违约责任，但未对房屋建筑结构问题规定违约责任。1996年6月28日，天安公司按约向毕卫军交付房屋，毕卫军经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示和三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量有严重问题，故向天津市第二中级人民法院提起诉讼。毕卫军诉称：出于生活需要购买天安公司出售的紫金花园商品房，1996年验收房屋时发现该房屋结构布局与天安公司预售时所提供的宣传材料严重不符，且存在严重质量问题。天安公司行为是以虚假宣传损害消费者利益的欺诈行为，请求法院判令解除双方房屋买卖合同，责令天安分公司返还购房款1746536元人民币，并按购房款额的一倍赔偿损失。天安公司答辩称：紫金花园在建设过程中并未对设计作任何更改，所售房屋与预售时所作宣传毫无区别，不存在欺诈，请求法院驳回毕卫军的诉讼请求。审判结果 天津市第二中级人民法院经审理认为：毕卫军因个人生活需要购买使用商品房屋，其行为应属消费行为，其权益应受《中华人民共和国消费者权益保护法》的保护。天安公司在对预售房屋进行宣传时，应客观真实，不得进行虚假宣传，误导消费者。经现场勘验，天安公司印发的宣传材料与房屋实际状况严重不符，其行为应认定为欺诈行为。综上所述，根据《消费者权益保护法》第二条、第三条、第十九条、第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：

一、毕卫军与天安公司订立房屋买卖合同予以解除；

二、天安公司于判决生效之日起十日内，返还毕卫军购房款1746536元人民币，并赔偿毕卫军损失费1746536元人民币。一审判决后，天安公司不服，向天津市高级人民法院提起上诉。天安公司上诉称：在预售房屋时没有进行虚假宣传误导消费者的行为，且双方所签合同中明确规定“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”。因此不能因讼争房屋实际状况与宣传材料不符而认定是虚假宣传，并判令其双倍返还购房款。毕卫军同意一审法院判决。天津市高级人民法院经审理认为：毕卫军是依据天安公司所提供的宣传材料决定购买房屋并支付购房款的。在此之后双方补签购房合同之中虽有“取代之前一切资料提供”的字句，但该合同并未涉及对空中花园宣传结构的约定，因此不能取代宣传资料的内容。且天安公司声称并未对设计作任何更改，则进一步说明其具有欺诈、误导消费者的故意。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，在查清事实分清责任的基础上，经调解双方于1998年2月24日自愿达成如下调解协议：

一、毕卫军与天安公司订立的购买紫金花园第2座第25层B单元的合同自行解除；

二、天安公司返还毕卫军购房款1746536元人民币，赔偿毕卫军损失978484元人民币。评析近年来，消费者因购买商品房与房地产天发公司发生的纠纷越来越多，但消费者主张房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并不多见。本案在事实认定及法律适用上均有值得探讨的问题。

一、天安公司的行为是否构成欺诈 所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。从本案来看，毕卫军与天安公司订立的合同确属因欺诈而订立的。第一，天安公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。所谓欺诈故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误认识，而希望或放任这种结果发生。本案中天安公司明知其宣传材料与实际设计不符，这一点从天安公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出；既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花园必然是虚假的。天安公司明知宣传材料虚假却故意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是明显的。第二，毕卫军因受欺诈而做出错误的意思表示。由于天安公司的欺诈行为，使毕卫军误以为天安公司所出售的房屋确实与宣传材料图片介绍一致的空中花园，基于这种优越舒适的居住环境，毕卫军才决定购买。换言之，如果没有天安公司的欺诈行为，毕卫军是不会购买此房的。可见，天安公司的欺诈行为与毕卫军的购房行为是存在着因果关系的。第三，双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除天安公司的欺诈行为。因此毕卫军是依据天安公司提供的宣传材料购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传料而非合同，应以宣传材料所载明内容为准。毕卫军付款五个月后天安公司与之补签合同，其行为本身就违反有关规定，这里姑且不论，此时天安公司如想修改宣传材料所载内容，应明示毕卫军并征询意见。但天安公司并未告知毕卫军房屋结构有变动，且合同中也未有空中花园宣传结构的说明，因此只能视为空中花园立体结构如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代之前资料的规定对毕卫军是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开发商逃避责任的一种方式。综上所述，天公司实施了欺诈行为。

二、本案是否应适用我国《消费者权益保护法》 对此有两种不同意见。第一种意见认为：《消费者权益保护法》主要是调整即时买卖过程中发生的纠纷，买卖双方当事人之间一般不需要订立书面合同。而作为商品房买卖行为，是一种要式法律行为，必须签订书面合同方能成立。基于合同所发生的纠纷，应当由《民法通则》等法律规定来调整，不应适用《消费者权益保护法》。第二种意见认为本案适用《消费者权益保护法》。首先，毕卫军的购房行为符合消费行为的法律特征。根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，消费行为的法律特征有二：一是行为目的须为生活需要；二是购买的标的须为商品。结合本案，毕卫军以个人名义购买房屋是出于生活需要，没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，列入商品范畴是勿庸置疑的。因此，毕卫军的购房行为属于消费行为，应受《消费者权益保护法》调整。其次，《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损失的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的调整。三是根据特别法优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别制定的，其效力优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此，本案应适用《消费者权益保护法》。我们认为第二种意见是正确的。

三、本案是否适用我国《消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿规定 如前所述，天安公司行为构成欺诈，因欺诈行为而订立的合同认定无效。但对于无效合同给毕卫军所造成的损失应采取什么赔偿原则？与上述第二个问题相联系，有人主张适用《民法通则》按实际损失进行赔偿，有人主张适用《消费者权益保护法》进行惩罚性赔偿。我们认为，依照民法理论损害赔偿的范围以受害人的实际损失为限，而惩罚性赔偿则不仅要赔偿受害人实际损失，还要增加一定的赔偿金额。《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。这一规定充分体现了对消费者的特殊保护规定。因此，对经营者经营商品活动所实施的欺诈行为应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第四十九条规定对消费者来说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。本案中毕卫军将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予支持。

参考法条：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

争议焦点：

经过规划部门批准调整的方案是否可以对抗当事人之前订立的合同？

法院观点：

（1）原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国合同法关于合同效力的规定，应为有效。

（2）依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，宣传资料的内容视为要约而作为合同内容，必须具备以下几点：一是对房屋及相关设施作的说明和允诺；二是该说明和允诺具体确定；三是在具备了上述两点后，还必须对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。满足以上三点后，宣传资料方可作为合同内容，否则为要约邀请。（3）就本案争议房屋所涉小区，被告宣传为“国家康居住宅示范工程”，其宣传材料中的说明和允诺都是具体、明确的，尤其是国家康居住宅示范工程、容积率、绿化率、游泳池、网球场的宣传，对商品房买卖合同的订立和价格的确定是可以产生重大影响的，因此上述说明和允诺应当视为要约，成为双方合同内容。按合同约定交房时，被告应当完成上述宣传内容。但按约达到房屋交付条件时，被告绿化率和容积率根据规划部门的批准与宣传不符，相应降低了标准等，均未达到宣传的允诺，构成违约，依法应承担相应的违约责任。律师提醒：

商品房买卖中宣传材料的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使没有载入合同中，也属于合同内容。

（一）关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

销售广告和宣传材料是销售商品房的一种重要的促销手段，因出卖人发布虚假广告诱导买受人购买房屋而引发的上诉案件，从《解释》适用前的6件上升到73件，上诉案件的收案比例已经超过全部商品房买卖合同纠纷案件的10％。审判实践中，在对宣传材料及销售广告是否为要约，是否构成违约的认定上，存在不同意见，形成了同案不同判的局面。形成这种局面的关键，在于对《解释》第3条所作规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”的理解不尽一致。根据《合同法》第15条的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。这种情况下，买受人在因受到误导购买房屋遭受不利益时，其所受损失只能通过请求出卖人承担缔约过失责任进行补偿，这无法使买受人的损害得到全面补偿。有学者指出，无论商业广告或宣传资料是否构成要约，一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议，开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成买卖合同的重要组成部分。如果开发商制作、发布虚假广告宣传资料，亦可能因其所销售的商品房不符合商销性和适应性而被认定为欺诈。（注：叶林：“惩罚性赔偿在商品房买卖合同中的适用问题”，《人民法院报》，2003年7月15日。）各法院在适用第3条处理案件时的审理结果也不尽一致。尤其是出卖人广告宣传的设施、公共建设，如中心会所、停车车位等配套设施，或者是小区的绿地面积等宣传，是否为要约的认定上，各法院所作判定不一。笔者认为，《解释》第3条的规定保护了买受人合法权益，按照该条规定，以及《合同法》第14条的规定，在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约。

1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。2.该允诺和说明具体确定。所谓具体确定，是指广告的内容是特定的、不抽象、不笼统。如小区绿化率达到80％、保证每两户有一个停车位、规划区内设立健身房、游泳池，每单元两部电梯等，现在已经得到公认，应该认定属于具体确定的条件。（注：韩延斌：“最高人民法院„关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释‟的理解与适用”，载于《民事审判指导与参考》总第15卷，人民法院出版社2003年版，第25页。）但是象“高尚社区”、“具有热带雨林般的休闲会所”等宣传就因为其判断标准难以统一，不应认定为具体确定。其中，对于“相关设施所作说明和允诺具体确定”上，还有以下两点必须考虑的因素。（1）在相应的法规、规范性文件为要求的情况下，出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等作出承诺，应视为要约。这首先是基于相关地方性法规或规范性文件的规定；其次是由于出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等已经作出的承诺。如根据《北京市城市绿化管理条例》第13条第1款的规定，新建居住区的绿化面积不低于30％，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地；居住小区按人均1平方米的标准建设公共绿地。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积的，应认定为要约。对于此种情况其他省市法院也作出过类似判决。（注：南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》对小区车库配套设施建设规定，开发商应该按照每户0.2车位的标准建设车库。在南京栖霞股份有限公司与买受人之间的买卖合同纠纷案件，法院就出卖人广告中约定的车位数作为要约予以确认。）（2）房地产开发商在销售房屋之前，规划中已经确定了小区各个部分的建设项目，并对原规划建设的内容进行了公示，在出卖人与买受人签订了商品房买卖合同后，开发商考虑到后期工程的建设对小区的规划予以变更，该变更再次经规划部门批准，对于原公示过的内容是否认定为要约。对此，笔者认为可以分两种情况进行处理。①出卖人改变小区规划，与原来公示的内容不符，但改变后的公共设施、共用建筑的建造系为了小区全体居民的利益的，如果将变更后的项目拆除，会影响到整个小区买受人或居民居住生活的，对此应当认定出卖人最初的公示内容为要约，但在违约责任的承担上，可适当减少出卖人承担违约金的数额；②出卖人变更小区的规划是为了出卖人的后期工程获得更大的利益。对此，即使经过了规划许可或办理了变更手续，也应该充分考虑买受人的利益，在认定原公示内容为要约的基础上，由出卖人承担违约责任，并且尽可能判决出卖人按照原来对于小区的规划补办规划手续，重新进行改建。3.是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。其中的关键在于买受人信赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同时，即为买受人对出卖人发出的要约作出承诺，即使该说明和允诺没有明确订立在商品房买卖合同中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

（二）出卖人无法交付宣传材料、销售广告约定的内容时，违约责任的认定问题

在出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定为违约的问题上，笔者认为，应当结合个案情况作出判断，是否构成违约，不能一概认定或否定。应注意以下几点。

1.对于出卖人无法交付房屋的配套设施，应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任。（1）现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房当时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与广告、宣传材料一致。如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人并未提出异议的，但在购房后反悔的，此种情况不宜认定为出卖人违约；如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人当即提出异议，出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与广告、宣传材料一致，而出卖人在房屋交付使用后，未按照承诺履行的，则应认定出卖人为违约。（2）商品房预售中发生的出卖人未履行广告或宣传材料中承诺的，只要承诺或宣传材料的内容具体确定，并且对出卖人订立合同房屋价格的确定有重大影响的，一旦出卖人违反约定，应认定为违约。

2.审判中要准确地理解《解释》第3条关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，特别是涉及到群体纠纷时，要考虑具体买受人在签订商品房买卖合同当时的要求和意愿，不能简单地按纷争发生后众多买受人统一形成的意思考虑。

3.按照上述关于适用《解释》第3条时如何认定要约的分析，开发商违反承诺，未能交付配套设施系因考虑整个小区规划的合理性和协调性，及小区的整体利益而对公共设施的位置、用途使用方式等进行了适当调整，并仅对少数业主造成一定影响的，不要轻易认定违约。在示范文本中规定，在“建设工程施工图设计文件的一些设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人未在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人的，买受人有权退房”。但在实践中，买受人选择退房的很少，选择实际支付违约金的为绝对多数，所以对此问题的研究仍旧十分紧要。笔者认为，上述观点符合《合同法》的规定，同时有利于保护买受人的权益，规范出卖人的销售行为。对于出卖人就所销售商品房开发规划范围之外的周边环境所作的夸大不实宣传，误导买受人购房使买受人遭受不利益的，根据《合同法》第42条的规定，可由买受人请求由出卖人承担赔偿损失的责任。

第四篇：未签劳动合同双倍赔偿问题

未及时续签劳动合同双倍工资起算时间怎么界定？如何赔偿？具体分析如下：

步骤/方法

将“用工时间”认定为第一次进单位工作时间。

应当从合同到期未续订满一个月的次日起计算双倍工资。

北京劳动争议咨询中心分析：

根据《劳动合同法实施条例》第六条第二款的规定，用人单位向劳动者每月支付双倍工资的起算时间为用工之日起满一个月的次日。“用工之日”在支付双倍工资的时候，不能简单理解为进单位工作的第一天，而是应认定为“未订立或续订书面劳动合同而用工之日”。因此，对续订书面劳动合同同样应当有一个月的宽限期。

综上，劳动合同到期后，若事实劳动关系仍然存在，应及时续签劳动合同，而不能认定为原劳动合同自动续延；当然如果用人单位在劳动合同终止后一个月内未签订书面劳动合同的，劳动者就可依据《劳动合同法》82条及其他相关法律的规定，要求公司支付未及时续签劳动合同期的双倍工资。

最新司法解释：未签劳动合同双倍工资应...浏览： 3317 |更新： 2011-11-16 16:19 |标签： 合同 司法

7全文阅读 分步阅读

《劳动合同法》实施三年了，劳动者的法律意识有了大幅度的提升，大家逐渐学会了用法律来维护自身的权益。不过，对于一些条款，用人单位和劳动者因为有不同的理解，导致发生了劳动争议。昨天，江苏省高级人民法院和省劳动人事争议仲裁委员会正式对外公布了《关于审理劳动人事争议案件的指导意见

（二）》（以下简称“意见”），对双倍工资的时效问题、计算基数的确定、未及时续签等热点问题给予了解释说明。对此，北京劳动争议咨询中心就此”意见“详细解读。

步骤/方法

未签劳动合同双倍工资赔偿的时效该如何认定

[案例]小陈于2009年11月到南京一家物流公司工作，每月工资4000元。双方一直未签订书面劳动合同。2011年11月，他因与单位人事主管发生矛盾而辞职，随后，小陈以公司未与其签订劳动合同为由，申请劳动仲裁，请求裁决公司支付2009年11月至2011年11月期间的双倍工资。物流公司辩称，有关双倍工资请求应在一年内提出，现已经超过法律规定的一年仲裁时效，所以不同意支付二倍工资。

[北京劳动争议咨询中心解读] 对未签劳动合同双倍工资申请时效的把握，一直是个讨论的热点话题。根据法律规定，劳动争议申请仲裁的时效期为一年，仲裁时效期从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。

《意见》此次明确，劳动者因用人单位未与其签订书面劳动合同而主张用人单位每月支付二倍工资的争议，劳动人事争议仲裁委员会及人民法院应依法受理。对二倍工资中属于用人单位法定赔偿金的部分，劳动者申请仲裁的时效适用《调解仲裁法》第二十七条第一款的规定，即从用人单位不签订书面劳动合同的违法行为结束之次日开始计算一年；如劳动者在用人单位工作已经满一年的，劳动者申请仲裁的时效从一年届满之次日起计算一年。这其实是从实体上和程序上保护劳动者合法权益。

也就是说，小陈在2009年11月入职，单位应在当年12月与其签劳动合同。如果到2010年11月还没签，那么就视为双方已签订了无固定期限劳动合同，对此前未签订合同的双倍工资，从此时开始计算一年的仲裁时效。如果到2011年11月，小陈还没提出来申诉，那就过时效了。这也提醒劳动者，要及时维权。

未签劳动合同双倍工资计算应以所有收入为基数

[案例]王小姐在一家服装店当营业员，工资是由基本工资和销售提成组合。工作一年后，王小姐以老板未与其签劳动合同为由，讨要双倍工资。经过社区的调解，老板同意支付，让王小姐想不到的是，老板计算双倍工资的基数竟然是基本工资，“我每个月能拿到3000元，可基本工资只有900块呀，老板竟然说，其他的部分属于奖金，不算工资。”

[北京劳动争议咨询中心解读] 这种误解经常会出现，《意见》明确，用人单位因未与劳动者签订书面劳动合同而应每月支付的二倍工资，按照劳动者当月的应得工资予以确定，包括计时工资或者计件工资以及加班加点工资、奖金、津贴和补贴等货币性收入。劳动者当月工资包含季度奖、半年奖、年终奖的，应按分摊后该月实际应得奖金数予以确定。因此，王小姐的双倍工资的计算基数应是3000元，这显然是保护了劳动者的利益。

劳动合同到期未续签，双倍工资也能获支持

[案例]何女士从2009年2月起在一家外贸公司工作，两年劳动合同到期后，今年2月公司

并没有与其续签，今年10月，公司效益不好，终止与何女士的劳动关系，并根据其工作年限支付了一定的经济补偿金，但何女士认为，劳动合同到期后，双方未续订书面劳动合同，公司还应当向其支付未及时签合同那段时间的双倍工资，双方发生争执。

[北京劳动争议咨询中心解读] 合同期满后未续签劳动合同，是否适用双倍工资罚则？补签劳动合同后，用人单位是否仍需支付原来未订立书面劳动合同期间的双倍工资差额？这一直是个争议焦点。《意见》现在明确，劳动合同期满后，劳动者继续在用人单位工作，用人单位超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同，劳动者请求用人单位每月支付二倍工资的，应予支持。用人单位超过一年未与劳动者订立书面劳动合同的，视为双方已订立无固定期限劳动合同。不过，这里要注意的是，劳动合同期满后，依照《劳动合同法》第四十二条规定依法续延，比如女职工在孕期、产期、哺乳期的，劳动者请求用人单位支付劳动合同续延期间未签订劳动合同的每月二倍工资的，不予支持。另外，用人单位未与其高级管理人员签订书面劳动合同，但用人单位能够提供聘任决定或聘任书，证明双方存在劳动权利义务且已实际履行的，高级管理人员以未签订书面劳动合同为由请求用人单位每月支付双倍工资的，不予支持。

未签劳动合同双倍工资赔偿有失效日吗？

浏览： 5175 |更新： 2011-07-07 13:50 |标签： 合同 劳动

3全文阅读 分步阅读

《劳动争议调解仲裁法》第二十七条规定：劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。显然，未签合同双倍工资赔偿有失效日。北京劳动争议咨询中心在此就此问题在此分析一下。

步骤/方法

研究未签订劳动合同主张双倍工资的时效，首先要了解“双倍工资”是什么，属于经济赔偿，还是劳动报酬？《劳动合同法》82条明确规定：未签订劳动合同，用人单位应该支付两倍的工资。而在法律中，“工资”的概念具有特定的法律含义，工资属于劳动报酬。

而在实践中，很多用人单位不理解双倍工资的原因：你做了工作，我发了工资，为什么

还要再给你一倍工资呢？这不是不劳而获吗？

一些法律工作者如律师，法官也认为，用人单位因为没有依法与劳动者签订劳动合同这一违法行为而作出的赔偿，而不是劳动报酬，是一种赔偿。从表面来看，是乎合情合理。但是我们站得更高一些层次，来看什么是劳动报酬，劳动报酬是劳动者付出劳动，应该得到的一种劳动的对价，比如我工作了一天8个小时你给我100元。这100元就是劳动报酬。那么是给你100元呢还是10元呢？谁来确定呢？一般来说，双方协商，确定一个数额，这就是我们日常中的协商确定劳动报酬，但是在劳动者处于弱势的就业环境中，为了保护劳动者，法律对本来应该双方协商的劳动报酬问题，进行干涉，用法律法规的形式，对此进行一些强制性的规定，比如规定，休息日加班要支付200%的加班费，最低工资不能低于960元，待岗期间支付的工资不能低于最低工资的70%的。必须给劳动者依法缴纳社会保险。那么这些最低工资，加班费都是法律所规定的，而不是实际劳动的一对一的对价。未签订劳动合同应该支付双倍工资同样也是法律对这种普遍未签订劳动合同现象的一种干涉，因为不签订书面劳动合同，将导致劳动者主张权利时，没有依据。无法证明自己当初来公司时，双方约定的合同期限，劳动岗位，福利报酬等一系列的权利和义务。特别是在出现一些劳动争议时，许多用人单位不承认劳动者是其单位的员工。导致劳动者维权困难，合法权益受到损害。因此法律规定：未签订劳动合同应该支付双倍工资。那么既然法律明确的规定了是“工资”而不是赔偿，那么就说明法律把它定义成为劳动报酬。

根据《劳动争议调解仲裁法》第二十七条的规定，时效是一年，从知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。第二十七条第三款：“劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的，劳动者申请仲裁不受本条第一款规定的仲裁时效期间的限制；

因此双倍工资是劳动报酬，所产生的劳动争议的仲裁时效应该从劳动关系终止时起算。回顾去年我中心所代理的劳动争议的案件中，涉及未签订劳动合同主张双倍工资的案件统计有70多件，因仲裁时效而不支持双倍工资的只有3件，其他的都是没有“过时效“一说。一件是房山劳动仲裁委的裁定，以过仲裁时效而今支持后6个月的双倍工资，但是我们不服，提起了起诉，在一审中，房山法院依法改判。另一件是顺义仲裁委的裁定，现在该案在顺义法院审理中，还没有出判决。还有一件，值得关注，就是一份朝阳区仲裁委的裁定，本来朝阳区的仲裁一直按照仲裁时效应该从劳动关系终止时起算来裁决案子，可今年却出现了“过时效“的裁定书，据了解说是新的内部精神，该案我们已经提出了起诉，现在在朝阳法院等待开庭。

综上所述，从我们代理的70多个案子中，“未签合同双倍工资过时效“基本上都是个

别劳动仲裁委所持的观点，而现在还没有看到法院的类似判决。而我们手里索拿到的从劳动关系终止时起算的双倍工资的判决书却几十份。因此无论是从法律的规定还是具体案子的实践来看，双倍工资的案件应该是从劳动关系终止时起算。

注意事项

当然不排除有个案的判决来支持“过时效“的观点，但是中国不是判例法，个别案件的个案判决并不能代表所有的案件都要如此来判，因此大家应该多看一些案例，从更高的角度来理解和运用法律，评估和运作案子。每个案子都有差异性，需要具体问题具体分析。运用实践经验，把握法官的判决的尺度和习惯最重要，也最有实际意义。

企业未签订劳动合同都有哪些赔偿？

浏览： 22095 |更新： 2011-07-12 10:12 |标签： 合同 劳动

1全文阅读 分步阅读

劳动合同，是确立劳动者和用人单位劳动关系，明确双方权利和义务的一种合意，也是对劳动法律法规的细化和明确。劳动合同是约束劳资双方如实、全面履行劳动权利义务的依据，也是防止劳动争议的重要措施及解决劳动争议，维护各自利益的重要依据。

《劳动合同法》实施后，用人单位不按照法定形式在法定时间签订书面劳动合同的，不仅不会规避法律的规定，而且还会产生赔偿。

步骤/方法

支付未签劳动合同双倍工资的赔偿

《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月但不满一年位于劳动者订立劳动的同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。

无固定期限劳动合同条件成立的风险

《劳动合同法》第十四条第三款规定，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。也就是说《劳动合同法》实施后，用人单位不与劳动者签订书面劳动合同超过一年的，就视为双方签订了无固定期限的支付未签劳动合同经济补偿金

在一个月的“宽限期”内，如果由于劳动者不签订书面劳动合同，用人单位终止劳动合同的，可以不支付经济补偿，超过一个月的，由于劳动者不签订书面劳动合同，而用人单位终止劳动合同的，用人单位须依法支付经济补偿。

未签劳动合同劳动者可以随时走人，将导致企业内部人员的流动性，这种流动对企业制度管理不利，对企业文化更是致命；

未签劳动合同不能对涉及商业秘密或竟业限制的劳动者进行有效约束。

企业未签订劳动合同都有哪些赔偿？

浏览： 22095 |更新： 2011-07-12 10:12 |标签： 合同 劳动

31全文阅读 分步阅读

劳动合同，是确立劳动者和用人单位劳动关系，明确双方权利和义务的一种合意，也是对劳动法律法规的细化和明确。劳动合同是约束劳资双方如实、全面履行劳动权利义务的依据，也是防止劳动争议的重要措施及解决劳动争议，维护各自利益的重要依据。

《劳动合同法》实施后，用人单位不按照法定形式在法定时间签订书面劳动合同的，不仅不会规避法律的规定，而且还会产生赔偿。

步骤/方法

支付未签劳动合同双倍工资的赔偿

《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月但不满一年位于劳动者订立劳动的同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。

无固定期限劳动合同条件成立的风险

《劳动合同法》第十四条第三款规定，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。也就是说《劳动合同法》实施后，用人单位不与劳动者签订书面劳动合同超过一年的，就视为双方签订了无固定期限的支付未签劳动合同经济补偿金

在一个月的“宽限期”内，如果由于劳动者不签订书面劳动合同，用人单位终止劳动合同的，可以不支付经济补偿，超过一个月的，由于劳动者不签订书面劳动合同，而用人单位终止劳动合同的，用人单位须依法支付经济补偿。

未签劳动合同劳动者可以随时走人，将导致企业内部人员的流动性，这种流动对企业制度管理不利，对企业文化更是致命；

未签劳动合同不能对涉及商业秘密或竟业限制的劳动者进行有效约束。

案例：今年2月，大学毕业生小王已在岛城某公司工作四个月，但该单位一直没有和他签订劳动合同，为此，小王将公司告上劳动争议仲裁部门，申请单位支付双倍工资。此案最后根据劳动合同法规定，该公司应支付小王三个月的双倍工资。

解读：双倍工资应该支付到何时，《条例》出台前学界也有争议。此次《条例》的出台，则明确了双倍工资最多可支付11个月，用人单位向劳动者每月支付双倍工资的起算时间为用工之日起满一个月的次日，截止时间为补订劳动合同的前一日。自用工之日起满一年仍未签订劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日都应支付双倍工资，满一年的当日就变成了已经签订了无固定期限合同。

第五篇：商品房质量问题纠纷及其处理

商品房质量问题纠纷及其处理

房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅出售后，委托物业管理公司等单位维修的，《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。

不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用，只要房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者要求退房和赔偿损失的，法院都应予支持。

另外，即使房屋的主体结构没有质量问题，但有其他严重影响正常居住使用的质量问题的，购房者同样有权要求退房和赔偿损失。这里所称的“房屋质量问题”包括以下范围：（1）屋面防水工程；（2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；（3）电气管线、上下水管线的安装工程；（4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

同时，房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

【相关依据】 中华人民共和国建筑法[19971101]

第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

（相关资料: 部门规章1篇 裁判文书3篇 条文释义 实务指南）

城市房地产开发经营管理条例[19980720]

第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（相关资料: 行政法规1篇 地方法规2篇 实务指南）

第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

（相关资料: 裁判文书2篇 实务指南）

中华人民共和国合同法[19990315]

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减

少价款或者报酬等违约责任。

（相关资料: 裁判文书19篇 条文释义 相关论文8篇 实务指南）

建设工程质量管理条例[20000130]

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

（相关资料: 地方法规1篇 实务指南）

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（相关资料: 地方法规1篇 裁判文书2篇 实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]

第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（相关资料: 实务指南）

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

（相关资料: 实务指南）

第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

（相关资料: 实务指南）

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）