租赁合同案例分析报告

第一篇：租赁合同案例分析报告

租赁合同纠纷分析报告

一、案情概要

本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“2011年3月

8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。遂导致纠纷。

二、分析

1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。

二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之

后，但谭建华在2011年4月12日才发现并查证核实2011年3月8日的租赁行为，谭建华并非以2011年3月10日出售房屋的行为来否定其租赁行为，《合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合此情形。本案中，第三人谭建华是红湖宾馆的权利人，谭建华与王五芹之间房屋买卖协议是否生效，不影响谭建华对原、被告租赁房屋协议行为的认定效力，更何况于被告冉隆彬及第三人谭建华在把房屋宾馆出售时，未让杨华江知晓，也未提前通知杨华江，剥夺了杨华江的优先购买权，违反了《合同法》第230条和《民法通则》意见第118条之规定。总而言之，原告与二被告之间的租赁转让宾馆的行为，谭建华已追认，完全是合法有效的。

2、二被告具有严重的违约行为，原告有权解除协议。

二被告不按约定将特种行业经营许可证、卫生许可证等证照手续转移给原告并协助更名登记。作为租赁房屋转让宾馆经营，这些相关证照是必不可少的，而且转让宾馆这些证照手续自然要也要一同转交，这是一个基本的常理、惯例。由于二被告的行为造成原告营业受阻。再者，在履行合同的过程当中，由于二被告与第三人租金、宾馆转让费分配无果，第三人谭建华给自己在宾馆中的相应份额的房间上了锁，使得原告无法正常营业。这两种行为使得合同目的不能有效实现，二被告应承担主要责任。最后，二被告及第三人在出卖房屋过程当中，未征求原告的意见，剥夺了在同等条件下原告优先购买的权力，并且也未事先通知原告，违反了《合同法》第230条和《民法通则意见》第118条的规定，也是一种违约行为的事实表现。综上所诉，二

被告已然严重违约，导致协议目的不能实现，原告有解除触协议。

三、基本结论

二被告不给予原告提供经营宾馆的相关证照，实际上是以自己的行为表明不履行协议，从订立租赁房屋转让宾馆的开始就违约，又加上随后不给予第三人分配租金及转让费的严重过错行为，迫使第三人对红湖宾馆房间上锁，造成原告无法经营宾馆，根本无法履行协议，构成根本性违约。

从协议的订立到后来纠纷的发生，其中各个主体都是适格的，具有权利能力，所以在订立阶段无违反法律情况。协议的内容清晰、具体，无违反相关法律内容，所以协议总体说来是合法有效的。其出现的各种问题，原因是二被告不履行关键条款，在房屋权利内部利益分配处理不当，导致原告利益受损，原告有权提出赔偿要求。

第二篇：房屋租赁合同案例分析

房屋租赁合同案例分析

一、案情简介

2012年2月，原告韩某与某公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某公司从事经营业务，租赁期限为2012年9月至2018年9月。合同约定年租金为87000元，在租赁合同履行期间内，双方不得单方解除合同或者变更合同条款，任何一方违反本条款规定，由违约方赔偿对方当年房屋租赁费二倍的违约金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知书，单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次沟通未达成一致意见，于是，韩某一纸诉状将某公司诉至人民法院，要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金174000元（当年房屋租赁费的二倍）。

在庭审过程中，某公司辩称，2016年8月，该公司在当年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书，原告韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为，原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同的合意，属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且韩某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。

（二）案件结果

经法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定，判决如下：

一、被告某公司支付原告韩某43500元。

二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。

（三）案件分析

本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司单方解除合同，违反合同约定，判决某公司支付违约金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守履行，某公司合同约定的租赁期限到期之前单方解除合同，存在违约行为，应按约定支付违约金。

本案中某公司违反了合同约定，单方解除合同，应当承担违约责任。原告韩某要求被告某公司支付违约金，理由正当。但原告韩某要求被告某公司支付按照合同约定的当年租赁费二倍的违约金，该标准过高，故法院依法调整为违约方赔偿对方当年租赁费二分之一的违约金，也即43500元。

二、普法之窗

合同违约责任是指《合同法》第一百零七条规定的：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，违反合同，并不一定会引起民事责任的承担。只有具备一定的条件，违约当事人才承担违约责任。根据法律的规定，构成违约责任应具备的要件有：

1.有不履行或者不完全履行合同义务的行为;2.当事人的违约行为造成了损害事实;3.违约行为和损害结果之间存在着因果关系。

（一）合同法关于违约责任的规定

第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

（二）合同法关于违约金条款的规定

第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

以上是合同法关于违约责任的规定，合同的签订运用在企业经营活动中越来越多，与之相应，因合同纠纷也越来越多。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在签订合同之时应特别注意违约责任的约定，要了解相关法律关于违约责任与违约金的规定，违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法；必要时应及时向公司法律部门进行咨询，特别是在格式合同中，应履行采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，对免除和限制对方责任的格式条款予以说明的义务，避免在合同履行中造成违约，减少企业经营中的经济损失。

第三篇：融资租赁合同案例

第六章融资租赁合同

第一节出租人的义务

案例—：按照约定购买租赁物并交付给承租人使用收益.的义务

[案情]

某公交公司为解决城市交通问题，与某租赁公司订立一份融资租赁合同。合同中约定由租赁公司按照公交公司的要求，购进10辆大轿车，租金自公交公司收到租赁车辆之日起计付。租赁公司按照公交公司提出的供货商和车辆型号、规格与供应商订立购买该批车辆的合同，约定先支付货款90％，其余10％在收到公交公司收到货物的通知后支付，并规定到货时间为2002年11月30日。后公交公司于2002年11月20日收到供货商已发货的通知，办事人员将此情形通知了租赁公司，但称“已到货”。租赁公司收到公交公司的通知，就向供货商支付了剩余货款。而实际上，公交公司于同年的12月20日才收到购进的车辆。因公交公司坚持从12月20日支付租金，而租赁公司坚持应从11月20日计付租金，双方发生争议。租赁公司起诉到法院，要求公交公司按照约定支付租金。

[问题]

本案中，公交公司应当从何时起交付租金?

[分析提示]

1、法律依据及法理分析

2、融资租赁的流程

3、出租人交付租赁物的方式

4、出租人履行交付租赁物义务的标志

5、融资租赁合同的生效时间

[参考结论与法理分析]

（一）参考结论

本案中，双方争议的是租金的计算时间，实际上涉及出租人购买租赁物的义务履行问题。公交公司应当按照其通知租赁公司的到货时间交付租金。

（二）法理分析

1、融资租赁合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租赁物

因融资租赁合同的承租人也是以取得对租赁物的使用收益为目的的，因此融资租赁合同的出租人也负有交付租赁物给承租人的义务，但该义务不同于租赁合同中出租人交付租赁物的义务。主要有以下两点区别：

第一，融资租赁合同的租赁物是由出租人应承租人的要求购买的，租赁的标的物与买卖的标的物是同一物； 第二，融资租赁合同的租赁物不是由出租人直接交付而是由出卖人即供货商直接交付给承租人的。因此，融资租赁合同中出租人的主要义务之一就是按照承租人对供货商及标的物的选择购买租赁物，而不是直接向承租人交付租赁物。《合同法》第239、第241条规定。

2、融资租赁合同的出租人交付租赁物的标志

融资租赁合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租赁物，而是采取观念交付的方式，即按照合同的约定由出卖人向承租人交付标的物，承租人于受领出卖人交付的标的物后应将受领的事实通知出租人。因此，只要承租人向出租人发出了受领标的物的通知，不论承租人是否受领了标的物，就视为出租人履行了交付的义务，自此时起融资租赁也就生效，承租人就应依约定交付租金。

为保证承租人能够对租赁物为使用、收益，《合同法》第245条规定：“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。”为保证承租人对租赁物的占有和使用，一方面出租人应将标的物及时交付给承租人；另一方面出租人要让承租人在租赁期间享有租赁物的使用收益权，不得妨碍承租人的使用收益并且基于其对租赁物的所有权排除第三人的妨碍。

就本案来说，某租赁公司按照某公交公司的要求订立了买卖合同，并且履行了买卖中的全部义务，某公交公司已通知租赁公司其受领了货物。尽管通知的事实与真实事实不符合，但这既不是租赁公司的过错，也不是租赁公司能够和应当知道的.因此，基于公交公司通知租赁公司受领标的物的事实，租赁公司履行了自己购买标的物并保证交付标的物给公交公司的义务，因为除当事人另有约定外，融资租赁合同应自承租人收到出卖人交

付的标的物之日起生效，所以从承租人通知出租人其收到租赁物之日起，承租人就应依约定交付租金。

案例二：特别情形下的瑕疵担保义务

[案情]

某私营企业乙与某租赁公司甲签订一份合同，约定由甲投资购买日本的一条生产线出租给乙。合同签订后，日本供货商按照约定的日期将生产线设备交付给乙，乙出具了验收证明并将受领设备的事实通知了甲。乙利用该生产线进行生产1个月后，发现设备存在严重缺陷，不能进行正常生产。乙就向甲提出，要求减少租金，并由甲对该生产线设备进行维修。而甲则认为，它只是投资为乙购买设备，设备存在缺陷属于供货商的责任，不应由它承担责任。乙起诉到法院要求甲对设备存在的缺陷承担责任。

法院在审理中查明：企业乙向甲提出了进口生产线的要求，租赁公司甲根据乙的要求经选择确定购买日本供货商所供的该设备。

[问题]

租赁公司甲应否向企业乙承担租赁生产线缺陷的责任?

[分析提示]

1、法律依据

2、租赁物的瑕疵担保责任主体

3、出租人承担瑕疵担保责任的特别情况

[参考结论与法理分析]

（一）参考结论

这涉及租赁公司甲对乙承租的租赁物的瑕疵有无担保责任。本案中的租赁公司甲应对乙企业租赁的生产线的瑕疵承担责任。

（二）法理分析

1、出租人一般不承担租赁物的瑕疵担保责任，特殊情况除外

融资租赁合同的出租人是以融物的形式向承租人提供融资的，其主要义务是出资购买租赁物提供给承租人使用收益。出租人与供货商之间的权利义务中与受领标的物有关的，由承租人承受。在租赁期间，租赁物的维修也要由承租人负责。正因为如此，融资租赁合同的出租人对租赁物的瑕疵一般不负担保责任。《合同法》第244条规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”依此规定，在承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的例外情形下，出租人对租赁物的瑕疵应当承担责任。

2、出租人承担瑕疵担保责任的特别情况

一般来说，依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物主要有以下情形：（1）由出租人选择决定标的物的种类、规格、型号、商标、出卖人等；（2）出租人迫使承租人选择某标的物或出卖人，或者出租人擅自变更承租人选择的标的物或出卖人；（2）出租人明知标的物有瑕疵而不告知或者因重大过失而不知租赁物有瑕疵；（4）出租人与出卖人间有密切关系（5）当事人约定承租人不得向出卖人索赔的。有上述情形时，出租人应对租赁物的瑕疵承担责任，即使当事人间有免除瑕疵担保责任的约定，该约定也无效。

本案中，租赁公司甲并非是根据承租人的选择决定出卖人，而是自己选择了供货商。从案情看，在租赁物和出卖人的确定上，属于“承租人依赖出租人的技能或者出租人干预选择租赁物”的情形，因此，根据《合同法》第244条规定，租赁公司甲对乙企业承租的该设备不能正常生产的瑕疵应当承担责任。

第二节融资租赁合同承租人的主要义务

案例一：承租人对租赁物的保管、维修义务

[案情]

某石材厂为提高产品质量，需增加两台花岗岩薄材加工设备，因流动资金不足，就与某租赁公司商定，由租赁公司购买设备租赁给其使用。后某石材厂与某租赁公司正式签订了合同。合同中约定由租赁公司出资购买石材加工设备租赁给石材厂使用，租赁期限为5年，自设备到厂后开始每6个月付一次租金。某租赁公司按照石材厂选定的厂家和设备购买了设备，石材厂收取设备后及时投产，并于6个月后向租赁公司支付了首期租金。但是，第二期租金到期后石材厂未付租金，租赁公司催告石材厂支付租金，石材厂则提出：自投产半年后，设

备经常出故障，租赁公司应设法予以维修，使之能正常生产，否则不能支付租金。无奈，租赁公司起诉到法院，要求石材厂支付到期租金。

[问题]

本案虽为支付租金的纠纷，但涉及的问题主要是租赁公司应否维修设备，以排除其故障?

[分析提示]

1、法律依据

2、法理分析

[参考结论与法理分析]

（一）参考结论

租赁公司对石材厂承租的设备无维修义务，石材厂应按约定支付租金。

（二）法理分析

1、出租人是根据承租人的选择和要求而购买租赁物——不承担维修设备，以排除其故障义务

融资租赁合同的出租人是以融物的形式融资的，出租人是根据承租人的选择和要求而购买租赁物提供给承租人使用收益的，因此，租赁物虽为出租人所有，但在租赁期间只有在承租人破产时，出租人有取回权。除此以外，出租人应保证承租人对租赁物为使用收益，在承租人的权利受到第三人妨害时出租人应基于所有权排除第三人的妨害。

2、租赁物为承租人占有、使用收益——承租人承担维修设备，以排除其故障义务

因为租赁物虽为出租人所有，却是承租人占有、使用收益的，所以承租人对租赁物有妥善保管、使用的义务。

3、出租人享有在租赁期限届满时收回租赁物加以使用或处分的期待利益——需要保持使用或处分的期待利益

同时，由于融资租赁合同的出租人—般不负标的物的瑕疵担保责任，但却享有在租赁期限届满时收回租赁物加以使用或处分的期待利益，所以，为保障出租人该期待利益的实现，承租人不仅应妥善保管标的物，而且负有维修租赁物的义务。《合同法》第247条明确规定：“承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”

就本案来说，因依《合同法》第247条规定租赁的设备的维修义务由承租人负担，因此，某石材厂除应妥善保管、使用承租的设备外，还应履行维修租赁的设备的义务，租赁公司并无维修义务，石材厂自不能以租赁公司不维修租赁物为由而拒付租金。

案例二：承租人的租金支付义务

[案情]

某租赁公司与某电子公司签订一份融资租赁合同。双方约定：按电子公司的要求，租赁公司进口年产500万只充气打火机全套设备和生产技术，租给电子公司，租金总额为397 501 834日元，分6次付清，每6个月付一次，未能支付到期租金，应付迟延利息。合同中还约定：如电子公司不支付租金，租赁公司即可要求即时付清租金的一部或全部，或径行终止合同，收回租赁物件，并由电子公司赔偿损失。

电子公司自约定偿还第一期租金起就未能按合同约定如数支付租金，前后两次仅付租金41 639002日元及利息5 319467日元，尚欠租金41 639002日元及逾期利息。租赁公司多次催要未果，遂向法院起诉，要求电子公司按合同规定偿付租金及利息。

一审法院经审理认为，电子公司应按合同约定偿还租金和合同期限内的迟延利息。租赁公司没有依合同约定及时采取收回租赁物的措施，致使损失扩大，应承担—定责任。一审法院判决后，租赁公司认为，一审认定其未及时收回租赁物，致使损失扩大，既不符合事实，也与融资租赁的法律特征相悖。租赁公司上诉后，二审法院宙理后认为，被上诉人关于上诉人未及时采取措施，致使损失扩大的主张没有事实法律依据。

[问题]

本案经一、二审法院审理，争议的焦点在于在电子公司不支付租金时，租赁公司有无义务及时收回租赁物?

[分析提示]

1、融资租赁的承租人支付租金义务的履行特点

2、承租人不履行支付租金义务时的救济措施

3、当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，但承租人无力支付剩余租金时的处理

[参考结论与法理分析]

（一）参考结论

本案中的电子公司应当按合同约定支付租金并承担迟延支付的利息，租赁公司未收回租赁物并无责任。这涉及承租人的义务及其违反义务时的救济措施。

（二）法理分析

1、融资租赁的承租人支付租金义务的履行特点

融资租赁合同的租金条款是合同的主要条款。租金是融资的对价，出租人是通过收取租金来收回投资并获取相应的利润。因此，按照约定支付租金是融资租赁承租人的主要义务。与租赁合同不同的是，融资租赁的承租人支付租金义务的履行有以下特点：第一，只要融资租赁合同成立并生效，不论承租人是否实际使用租赁物，均应按约定时间支付租金；第二，不论租赁物是否存在瑕疵，承租人均须支付租金；第三，在租赁期间，承租人承担标的物毁损、灭失的风险，即使标的物因不可归责于双方的事由发生毁损、灭失，承租人也仍应支付租金；第四，因承租人违约而由出租人收回租赁物时，承租人也不能以租赁物的收回而拒绝履行支付租金的义务。

2、承租人不履行支付租金义务时的救济措施

承租人应当按照合同约定的期限、数额、方式或币种支付租金。《合同法》第248条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”依此规定，在承租人未按约定支付租金时，出租人可以催告承租人支付，经催告承租人在合理期限内仍不支付租金时，出租人可以选择采取以下救济措施：第一，请求承租人支付包括已到期和未到期的全部租金；第二，解除合同，收回租赁物。可见，无论是要求支付全部租金还是解除合同、收回租赁物，都是出租人的权利，可由出租人依其意思选择行使。

这里要特别注意《合同法》第249条规定，若当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同而收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。

就本案来说，电子公司未按照合同约定支付租金，租赁公司经催告后既可以要求其支付全部租金，也可以解除合同、收回租赁物。租赁公司选择要求电子公司支付全部租金，就应满足租赁公司的请求。至于解除合同、收回租赁物，则属于租赁公司可选择行使的权利，租赁公司不选择行使该权利，自不应承担责任。

第四篇：店铺租赁合同(案例)

店铺租赁合同

出租方(甲方)：***

承租方（乙方)：***

甲方2011年月日将**市**城号店，面积平方米出租给乙方，为明确甲乙双方的权利和义务关系，特订立如下合同：

1、2011年月日起至年月日，租期年。

合同到期时，同等条件下乙方可优先租赁。

2、乙方以每月元/平方米，合计月租金人民币元，承租甲方店铺，租金按三个月为一期交纳，每一期的第一天缴纳。超期五天未交租金，甲方将无条件收回店铺且押金不退。

3、租金每年每平米在上一年的基础上递增%，租赁期间产

生的税收、物业费、水电费等费用由乙方负责。

4、在签订合同时乙方须向甲方缴交押金人民币元，押金不

计息，合同到期退还。提前退租押金不退。

5、乙方应爱护店铺设施，如有或损坏，乙方应按市场价赔偿或负

责修复。乙方如需对门店进行改装，须经甲方同意后方可施工。

6、合同期内乙方如需转让他人，应事先告之甲方，未经同意甲方

擅自转让他人，甲方有权收回店铺。

7、做好事故和治安防范，在租赁期内，店铺如遇各种事故，包括

火灾风灾地震自然灾害而造成重大损失，均由乙方承担。

8、租赁届满乙方退租，在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方，可动设施乙方必须在期满前五天内处理完毕。

9、租租期间，门面钥匙、电费卡、水费卡由乙方保管，合同终止

后归还甲方。

10、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

电话：电话：

年月日

第五篇：2011仓库租赁合同分析报告

2011仓库租赁合同分析报告

合同背景：

我方：

1、我公司与XXXX的租赁合同已将到期，迫切急需租赁新的XX储备仓库。

2、XX的储备在仓库的规模和硬件条件上要求较高，一般的仓库都不能满足要求。

3、地理位置能满足条件的也少之又少。

对方：

1、正好有4间库房闲置堆放杂物，出租后可取得一定收益。

2、仓库规模与我们的需求基本相符。

3、地理位置相对可以接受。

4、同属XX单位感觉上会便于沟通，在各方面会给予很多方便。

分析原因、过程及结果：

首先，甲乙双方就房屋租赁事宜达成共识，但房屋本身不完全符合我方XX仓库的要求，对方负责房屋的主要改造工程。此工程是做为租赁前的首要工作，因此维修和租赁是构成合同主要内容的两个重点部分。

关于此项维修工程的选择可以是双向的，即我方执行对方付费和对方执行自行付费。我们双方共同选择的是租赁方执行。因为对方

执行的维修工程最终的使用人是我方，因此我方应在事前将相关事宜与对方做好约定。合同签订的实际过程中只对图纸和项目明细表做了简单的约定，未明确在合同文本中体现，而且所做的约定中也缺少了十分重要的关于工程质量的约束。

此项漏洞造成的主要后果：地面硬度不达标，造成室内粉尘污染严重，影响药品贮存和人员健康。直接经济损失：10万元以上。

深入分析：此合同中，我方无法追究对方责任的原因就是在合同中工程维修一项未做明确约定。合同文本中本应是以维护自身最大利益为前提，但双方的主客场位置还会因为受到继续合作可能性；双方实力；此项合作对我们自身重要性；人力、物力、财力和时间等方面相关因素的影响和制约，而分为以下三种类型。

即：

1、让步型谈判：目标：达成协议、扩大合作。态度：避免双方冲突、强调双方信任；提议、让步、信任对方；对人和问题态度温和、作出让步维系关系；相信对方、容易变换立场。

2、立场型谈判：目标：取得胜利。态度：视对方为对手，各有实力、各提条件；强调各方意愿、观点、立场不能改变；要求对方让步作为建立关系前提条件；对人和问题都态度强硬；决不相信对方、坚持立场。

3、原则型谈判：目标：圆满有效解决问题。态度：把人与问题分开,对人软对事硬；信任于否与谈判无关； 着眼利益而不是立场,共同探究共同性利益；根据客观标准达成对双方有利协议。

由于同等规模和地理位置的库房对于我们来说选择不是很多，甚至几乎没有，再加上前一个库房租期即将结束，已没有时间再找新的库房。所以在此项合作中我方所采取的是让步型谈判方式。

而对方所采取的是立场型谈判方式。浅谈对方采取此种方式的原因：

1、对方所提供的合同文本是经过相关部门集体会议研究一致通过的，对于谈判代表来说，是不应或不能轻易改变的。

2、谈判是双方为满足各自经济利益的需要，对涉及各方面切身利益的分歧进行意见交换和磋商，谋求取得一致和达成协议的经济交往活动。换句话来说，是双方在合法范围内，利用法律武器争取自己最大权益的，没有硝烟的战争。从开战到结束，任何信息的透露都将决定结果的成败。在此合同中我方的重要信息，我个人分析有两点：a、同类库房的市场稀缺性；b、我方租赁新库房的迫切性。只要对方掌握这两点信息，基本就决定了我方在此次谈判中的背动处境。

3、对方所出租的库房属闲置资产利用收益，能不能租得出去不会影响对方的主营业务。上述原因造成对方对谈判一事态度明确。对方所持的谈判态度和我方的被动局面对结果的形成起到了一定程度的作用。

解决：上述1、3两项都是我方无法改变的。对于提到的重要信息第2项，有些信息也许是做不到绝对保密的，但在谈判中的你来

我往，甚至谈判之余的闲谈都应受到重视，不能涉及关于暴露自身弱点的重要信息。这就要求谈判人在谈判过程乃至与对方接触的整个过程中保持头脑的高度清醒，知道哪些话是可以说的，哪些是绝对不能提的。即使是在对方清楚的了解到我方的弱点后，也应不露声色、不卑不亢，合理的利用谈判中的唇枪舌剑来力挽狂澜是最佳的谈判结果。

在这项合同中，虽然处于被动局面，地面出现问题的风险也是可以想办法从文本上规避的。因为我公司租赁库房是做为XX贮备，相对条件要求较高，在用途上来说有一定特殊性。在合同文本订立时即将维修整改工程做为合同的一项重要内容列入到合同文本中。以维修整改工程满足我方需求为前提，库房租赁的租赁日期从我方验收合格之日起算起。在使用过程中出现问题，如因对方工程质量问题，对方应负全责，并返给我方从问题出现至问题解决期间的租金（或可做出其他约定）。从文本表面看这些是不直接影响对方收益的，即不属过分的要求，又无形中约束的对方的工程质量。只要态度正确，目标明确，将人与事分开，对人温和，对事坚决，最终是一定能够与对方达成共识，并实现我们自己的谈判目的的。

“生存，就是与社会、自然进行的一场长期谈判，获取你自己的利益，得到你应有的最大利益，这就看你怎么把它说出来，看你怎样说服对方了。——哈佛大学教授：约克.肯”。这句话真切地体

现了谈判的精髓。怎样运用智慧微笑地提出自己的要求，并让对方认可不是不可能的事，就看我们怎么去做。