关于农村土地使用产权制度改革的实践报告

第一篇：关于农村土地使用产权制度改革的实践报告

青 岛 农 业 大 学

大学生社会实践调查报告

论 文 题 目 关于农村土地使用产权制度改革的实践报告

专 业 班 级

姓名（学号）

实 践 时 间2013年2月15日—2013年2月20日

2013年 2月22日

关于农村土地使用产权制度改革的社会实践报告

摘要：

坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。完善农村土地法律

法规和相关政策，现有农村土地承包关系保持稳定并长久不变。搞好农村土地确

权、登记、颁证工作，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占

有、使用、收益等权利。在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权

流转市场，发展多种形式的适度规模经营。

——《中华人民共和国第十二个五年规划》

关键词：土地承包经营权流转

正文：

近年来，洙边镇坚持“群众自愿、依法实施、集约经营、利益保障”的原则，在保证农村土地所有权不变、土地承包经营权不变、土地农业用途不变的前提下

实施了土地产权制度改革，取得了初步成效。目前，全镇共发展土地合作社8

家，其中市级试点合作社3家，区级试点合作社5家，入社土地9783亩，有效

实现了农业增效、农民增收、农村发展。

一、洙边镇农村土地使用产权制度改革模式

（一）、创新实施了“一证、一所、一社”为内容的“三位一体”农村土地使用产

权制度改革模式。

一是发放《农村土地使用产权证》。对农村土地使用产权进行确认，发放具

有抵押的《农村土地使用产权证》，赋予了农村土地资本运作的功能。目前全镇

发放了产权证3384本。

二是成立了农村土地使用产权交易服务所。开展土地使用产权交易服务、指

导群众建立农土地合作社、建立合作社各方面利益保障机制，服务农村土地使用

产权改革工作开展。

三是发展农村土地合作社。合作社在保证土地使用性质不变的前提下，接受

群众以土地使用产权入股，实行产业化经营。

（二）、确立了“合作社+公司+基地+农户”的合作社运作模式。农户以土地为资

本入股土地合作社，享受保底金和盈余分红，合作社与龙头企业合作，为企业建

立标准化农产品生产基地，实行规模化，标准化生产，企业为合作社提供产品订

单,实行护假回收，提高合作社抗风险能力。

二、洙边镇农村土地使用产权制度主要做法

在推进农村使用产权制度改革过程中，我们主要坚持了四项保证，五项扶持，一深入。

(一)四项保证，即利益分配保障、风险防范保障、矛盾调处保障和党建保障。

一是“分配分配保障”。二是“风险防范保障”。三是“矛盾调处保障’。四

是“党建保障

（二）五项扶持，即“贷“、“贴”、“保”、“扶”、“奖”。

一是“贷”。积极帮助合作社办理土地使用产权抵押贷款，满足经营者的资

金需求。目前，全镇合作社已累计贷款880万元，还有280万贷款正在审批中。

二是“贴”。对土地使用产权抵押贷款，由财政给予全额保贴。四是“扶”。在技

术，资金、政策方面面对农村土地合作社进行全面扶持。目前，全镇已落实农业

综合开发项目资金120万元，扶贫互助资金25万元及农田水利工程、农机具补

贴、良种补贴、阳光培训等各类扶持资金180万元用于合作社发展。五是“奖”。

对年度运作好的合作社，给予一定数额的资金奖励扶持，镇财政先后发放资金

80余万元，仅2011年，民生合作社就获得上级及镇奖金60余万元。

（三）一项深入，即深入突进农村土地使用产权制度改革，促进城乡统筹发展。

一是适时探索新“三万一体”制度改革模式。合作社的发展，让从土地上解

放出来的农民渴望过上城里人生活。我们积极探索实施农村土地使用产权制度改

革、农村社区建设与小城镇建设新“三位一体”改革‘以农村土地建设提高农民

生活质量，以小城镇开发拓展创业就业载体，实现农业、农村、城镇良性循环，推进新农村建设，实现城乡一体化发展。

二是搭建城镇开发融资平台，推进城乡快速发展。注册成立了“贵禾伟业投

资有限公司”作为小城镇建设的投融资主体，吸引农村土地合作社社员分红资金、社会资金入股，建设农村社区、城镇基础设施等项目。目前公司投资经营的项目

已有十几个，民康庄园和文化社区已建成交付使用，总投入3.84亿元的田园社

区正在建设；实施了总投资1982万元的国家级土地整理项目、总投资4200万元的郭河湿地治理等3个投资百万元以上的农业项目。公司计划近期开发建设总投

资3188.6万元城镇基础设施和公共设施项目，建筑面积140000平方米的城镇新

商业区等项目。

三是提高社员社会保障，推进农民变市民。在入社社员入股保底资金不变的情况下交出分红权的社员的医疗保险由合作社支付。对到小城镇购置公司开发的住房的合作社社员每平方米给予100元政府补贴。同时社员在镇域范围内的公司

就业优先安排录用。社员在创业、生产、经营过程中存在资金困难的，公司根据

贷款人的实际偿还能力。为其提供一定数额的银行担保贷款。这样让更多的农民

愿意入股，交出分红权，到城镇生活，实现农民变股民、股民变市民‘真正过上

城里人生活。

三、洙边镇农村土地使用产权制度改革成效

一是推进了现代农业发展。合作社对入社土地实行统一集中种植、劳务安排、农资供应、技术指导、收购销售的“五统一”规范管理，标准化生产。同时，合作社与龙头企业合作，对农产品进行深加工。民生合作社注册的“久红”牌红椒、“久红”牌马铃薯获绿色食品认证，实现了农产品生产、加工、销售一体化经营。

二是破解了农业规模发展资金难题。合作社可以利用土地使用产权证向银行

抵押贷款，解决了资金制约。

三是提高了土地的产出值。合作社通过统一购买化肥、良种、农药及各种生

产资料，每亩降低生产成本280元，统一机械化作业，每亩降低劳务成本300

元，统一种植高产高效作物每亩增收3000多元，免费办理农业保险，又提高了

农业抗风险能力。

四是增加了农民收入。土地改革在将农民从土地上解放出来的同时，有效增

加了农民收入。2011年全镇合作社入社群众户均增加6900元。

五是加快了城乡统筹发展步伐。农民土地入社后要到城镇居住，城镇投资开

发公司的成立又加快了城镇建设步伐，进而加快了城乡统筹步伐。

四、当前农村土地流转中存在的矛盾问题

（一）土地权属不清、承包政策落实不到位影响流转

（二）部分地区土地流转存在非粮化

（三）流转期限短期化不利于经营者加强农业基础设施建设

（四）政府职能定位不准影响土地流转的顺利进行

五、引导土地流转规范推进的合理化建议

（一）切实落实农村土地承包关系长久不变

（二）引导农村土地流转长期化和规范化

（三）正确引导工商资本参与土地流转的行为

（四）强化对规模经营从事粮食生产的政策扶持

（五）加强政府部门对土地流转的服务与管理

六、结束语

在莒南县洙边镇的社会实践中切实看到了土地流转带给当地百姓的好处，同时也有些不规范的地方。但是我们相信在当地政府和人民的共同努力下一定会将农村土地流转改革工作做得更好。在此也非常感谢当地政府和人民对本次活动的大力支持！

参考文献：

1、《中华人民共和国第十二个五年规划》

2、莒南县洙边镇党委《农村土地使用产权制度改革工作情况汇报》

3、农业部《农业农村经济重大问题研究2010》

第二篇：农村土地产权制度改革探析

摘 要：随着家庭联产承包责任制内在潜能的进一步释放，私有化和国有化的方案都不符合我国国情，从而影响了我国农村经济的进一步发展。因此对农村土地产权制度的改革应当立足于现阶段我国农村经济发展水平，坚持农村土地集体所有，明确农村土地所有权主体，通过完善农村土地使用权流转机制，实现农地规模经营，并通过承包经营权股份化改革，转变农地经营方式，实现农业产业化发展。

关键词：土地产权制度 探析 规模经营

1、引言

1.1、问题的提出

农业是国民经济的基础产业，中国是一个农业大国，农村经济的稳定和发展对国民经济发展具有重要意义。如今的农村土地制度漏洞颇多，要发展农村经济改革土地产权制度意义十分重大，而作为国民经济的一大支持，金融的融入对农村土地制度改革要很大益处。从金融学的角度提出诸如本文提到的通过农地承包经营权股份化改革成立农业公司，转变现有分散、零碎的农地经营方式；通过完善农地使用权流转机制，实现农地规模经营；在实现农地规模经营的基础上，建立农产品深加企业等，把金融和农村土地产权制度改革和农业经济发展紧密结合有利于市场经济的稳定健康发展和国民经济的转型和增长。

2、农村土地制度的比较研究

2.1、农村土地制度的基础理论

2.1.1、农村土地制度的概念

土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。

2.1.2、农村土地制度的内容

农村土地制度是一个系统的概念，其中所包含的内容是多方面的。农村土地制度主要由以下内容构成，具体包括：农村土地产权制度，农村土地经营制度，农村土地流转与配制制度，农村土地收益制度，农村土地利益及动力制度，农村土地组织制度，农村土地管理制度等。各项制度有可能存在交叉，但正是通过这些制度的密切配合，通畅运行，农村土地制度才能发挥其作用。

3、中国农村土地产权制度的发展历程

3.1、土地集体所有制形成的政策过程

3.1.1、建立基于农村所有制的农业生产互助合作

以1951年12月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》为标志，全国各地开始普遍发展互助组和试办初级农业生产合作社。

3.1.2、逐步完成所有制转变的农业合作1953年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》，开始由初级社和互助合作向高级农业合作社“阔步迈进”3.1.3迈向“大集体”的人民公社。

3.2、农村土地制度改革的现实困境及前瞻

中国采取的是一种“迂回”的替代性方式，即采取承包经营权物权化的渐进路径。正是这种创造性的制度变迁催生了中国农村经济社会的急剧变化，也开启了中国改革开放30年的令世人瞩目的历程。然而，这种渐进式的制度变迁也带来了诸多现实困境。城镇化进程的推进使得城郊土地迅速升值，农业补贴的增加也使得远郊土地大幅升值。土地的增值导致了大量土地纠纷，由此土地产权不明晰的深层次矛盾开始凸显。

4、农村土地产权制度的现状分析

4.1、农村土地产权制度缺陷分析

4.1.1、农民集体土地所有权的具体归属不明晰。《宪法》和《土地管理法》都明确规定农村土地归农民集体所有，但“农民集体”如何准确定位未做明确规定，虽规定了农村土地归农民集体所有，土地集体所有制的基本内涵是农民作为集体组织的成员，都平等地拥有对集体土地的“人人有份”的成员权，但不拥有按份分割农地所有权的权利。

4.1.2、所有权效力的相对性和权利内容的不完全性。与国家土地所有权相比，集体土地所有权在法律上受到相对保护，是一种受到严格限制的所有权，国家对其用途、流转、处置进行严格的管制。

4.1.3、农民土地承包权的性质尚不够明确。法律性质看，农民土地承包权一开始就以债权的形式出现的，不利于农户对抗乡村集体干部随意调整土地、更改土地合同的侵权行为。《农村土地承包法》明确规定，“在承包期内，发包方不得收回承包地”和“在承包期内，发包方不得调整承包地”，这就使得土地承包权中隐含了物权的一些排他性特征，但现行法律并没有将农民的土地承包权明确界定为物权。

4.2、农村土地产权制度问题的原因透析

4.2.1、立法失范。我国《宪法》、《土地管理法》、《农业法》、《村民委员会组织法》涉及农民集体土地所有权的相关规定表现出含糊不清、相互矛盾或严重背离社会现实等问题。另外，根据该法第56条规定，当事人一方违反合同义务，应承担违约责任。由此，农民的承包经营权难以得到物权法的保护

4.2.2、行政介入。农民集体土地所有权矛盾的核心问题是政府在利益驱动下的政治操纵和强势介入。

5、农村土地产权制度的改革政策

5.1、立足现阶段农村经济发展水平

现当前土地制度创新的条件人不完全具备，社会保障体系还不完善，农村总体经济水平不高，土地流转在思想上还难以被农民完全接受，因此，通过土地产权制度改革转变农地经营方式实现农地规模经营必然要顾及现阶段农村经济发展的多层次性和地域差异性，不能脱离农村现状片面追求理想化模式，否则易于滋生变革中的盲目性行为，影响农村稳定，不利于土地制度变革的进一步深化。

5.2、明确农地产权主体

我国现有农村土地所有权存在多元主体，从而导致我国农村土地产权主体模糊、边界不清，农地所有权主体存在交叉现象。因此，要实现农村土地产权制度改革转变农地经营方式实现农地规模经营，就需要明确界定农地所有权主体。

6、结语

农村土地产权制度改革是目前我国农村改革必须正视的焦点问题。农村土地产权制度是否成功将影响我国“全面建设小康社会”目标的顺利完成实现。只有切实保障农民的土地财产权益，才能调动农民生产的积极性，促进农民收入的增长，缩小城乡发展差距，实现国民经济稳步发展。行文至此，笔者深有感触。本文研究范围不大，但已是不易，稍有疏忽就好产生问题。

第三篇：我国农村土地产权制度改革研究

我国农村土地产权制度改革研究

【摘要】：随着家庭联产承包责任制内在潜能的进一步释放,被改革初期农村经济迅速增长所掩盖的农地产权制度缺陷也逐步显现,从而影响了我国农村经济的进一步发展。本文认为,现有农地产权制度是影响农民增收、农业生产方式转变的主要原因。因此,加强对农村土地产权制度的研究,分析目前我国农地产权制度存在的问题,提出下一步我国农地产权制度改革的建议与对策,并在此基础上构建符合市场经济运行规律的农地产权制度,具有重要的理论和现实意义。本文在马克思土地所有权理论、新制度经济学产权理论、交易费用理论及制度变迁理论的理论基础上,采用规范分析和实证分析相结合的方法,分析了当前我国农地产权制度存在的问题,阐述了农地产权制度改革的现实依据,并提出了农地产权制度改革的建议和对策。通过对现有农地产权制度的研究,本文认为,我国现行农地产权制度主要存在以下问题:一是农地所有权主体模糊;二是农地承包经营权缺乏排他性;三是农地征用制度不合理,农民的土地收益得不到保证;四是农地流转制度存在缺陷,导致土地分割细碎分散,规模不经济。问题固然存在,但随着我国经济的发展,同时也演化出有利于我国农村土地产权制度改革的条件:首先,农民收入多样化缓解了农地产权改革压力;其次,农村人口转移为农地产权改革创造了条件;最后,当前国际经济形势变化也迫使我国必须进行农地产权改革,以增加农民收入扩大内需,从而转变我国经济增长方式,实现我国经济的可持续性发展。因此,我们应以此为契机,从

以下几个方面着手,对我国农地产权制度进行改革:第一,立足于现阶段我国农村经济发展水平;第二,坚持农村土地集体所有;第三,明确农村土地所有权主体;第四,通过完善农地使用权流转机制,实现农地规模经营;最后,通过承包经营权股份化改革,转变农地经营方式,实现农业产业化发展。本文的创新之处是提出了农地产权制度改革的具体措施:一是主张在坚持农村土地集体所有的前提下,通过农地承包经营权股份化改革成立农业公司,转变现有分散、零碎的农地经营方式;通过完善农地使用权流转机制,实现农地规模经营;二是在实现农地规模经营的基础上,建立农产品深加工企业。农产品深加工企业的建立一方面能够提供就业机会,解决部分农民就业问题;另一方面能够拉伸产业链条,提高农产品附加值,从整体上提高农产品价格,增加农民收入。农民收入的增加、农业的发展及农村的繁荣可以最终有效的缓解我国内需不足的问题,从而转变我国经济增长方式,实现我国经济的可持续性发展。【关键词】：农村土地产权制度规模经营农民收入 【学位授予单位】：山西财经大学 【学位级别】：硕士 【学位授予年份】：2009 【分类号】：F321.1 【目录】：摘要6-8ABSTRACT8-12第1章导论12-211.1选题背景及研究意义12-141.1.1选题背景12-131.1.2研究意义13-141.2国内相关研究综述14-181.2.1关于农村土地产权制度现状研究综述141.2.2关于农村土地产权制度对农村经济发展的影响研究综述14-151.2.3关

于农村土地产权改革的现实依据研究综述15-161.2.4关于农地产权改革方向研究综述16-171.2.5关于农村土地产权改革建议研究综述17-181.3研究内容及研究方法18-191.4研究思路及结构安排19-201.5论文的创新与不足20-21第2章农村土地产权制度现状分析21-272.1产权、农地与农村土地产权制度21-222.2现行农地产权制度的确立22-242.3现行农地产权制度存在的问题24-272.3.1农地所有权主体模糊、边界不清和缺乏产权稳定性24-252.3.2土地承包经营权缺乏排他性，农地承包经营权、责、利缺乏对称性252.3.3农地征用制度不合理，农民的土地收益权得不到保证25-262.3.4农地流转制度存在缺陷，土地分割细碎分散，规模不经济26-27第3章农地产权制度改革的必要性和现实依据27-383.1农地产权制度改革的必要性分析27-323.1.1农地征用制度对农民收入的影响27-283.1.2农地承包经营制度对农业发展的影响28-303.1.3农地产权制度影响我国经济可持续发展30-323.2农地产权制度改革的现实依据32-383.2.1农民收入多样化缓解农村土地产权制度改革压力32-343.2.2农村人口转移为农村土地产权制度改革创造条件34-363.2.3当前国际国内经济形势加速我国农村土地产权制度改革36-38第4章农地产权制度改革的理论基础、政策依据及其思路38-454.1农地产权制度改革的理论基础38-424.1.1马克思土地所有权理论38-404.1.2新制度经济学的产权、交易费用及制度变迁理论40-424.2农地产权制度改革的政策依据42-434.3农地产权制度改革的总体思路43-45第5章农地产权制度改革的建议与对策45-545.1立足于现阶段农村经济发展水平455.2明确农地产权主体

45-465.3坚持农村土地集体所有46-485.4完善农地使用权流转机制，实现农地规模经营48-505.5农地承包经营权股份化，转变农地经营方式50-54第6章本文的研究结论及需要进一步研究的问题54-556.1本文的研究结论546.2需要进一步研究的问题54-55参考文献55-57致谢57-58攻读硕士期间写作的文章及发表的论文58-59 请联系页眉网站。

本论文购买

第四篇：农村土地产权制度改革工作基础材料

农村土地产权制度改革工作基础材料

一、2012年1-11月工作情况

1、积极开展农村土地确权发证工作。先后组织了3次农村土地使用产权证发放现场会，累计为42家合作社入社农户发放产权证2199份，颁证土地面积达10459亩。

2、规范土地流转市场。区级成立了土地流转交易大厅，各镇（街）在三农服务大厅设立了土地流转服务窗口，规范了土地流转程序，同时，将土地流转工作纳入对各镇街的年底考核内容。

3、大力扶持合作社发展。为指导扶持合作社规范发展，区政府制定出台了《关于促进农民专业合作社规范化建设的意见》，召开了两次银社合作座谈会，帮助协调合作社贷款。截至目前，全区共发展各类合作社283家，其中市级试点合作社31家，流转土地5.5万余亩，新增金融机构贷款1028万元，累计贷款2608万元。

4、促进土地规模经营。在积极发展合作社的基础上，鼓励支持农民能手、种粮大户发展家庭农场，实行规模经营。目前，全区共有流转土地100亩以上的种粮大户15个，规模化经营面积5893亩。

二、下一步明年工作打算

1.组建镇（街）农村土地产权交易服务平台，促进土地流转和规模经营发展。在各镇（街）便民服务中心设立土地产权交易服务平台，向农民提供土地流转信息发布及产权交易服务。

2.鼓励扶持种粮大户、家庭农场、农业企业和农民专业合作社发展，做大做强改革的载体。对经营项目好、辐射带动农户能力强、社员利益联接紧密、发展潜力大的部分土地专业合作社吸纳命名为区级土地产权制度改革试点单位，在金融支持、贷款贴息、项目扶持、政策性保险等方面予以优惠照顾。加大对农村土地产权改革试点合作社土地抵押贷款支持力度。全年土地使用产权抵押贷款要达到3000万元以上。加大对合作社社办企业政策引导和项目扶持，鼓励工商资本参与领办、创办、入股土地合作社。

3、扎实开展国家农村改革试验区工作，推进农业经营体制机制改革。开展农村集体资产产权制度改革试点，探索农村集体经济有效实现形式。开展农村股份合作制改革试点，创新农村土地经营机制，促进农业经营形式和增长方式的转变。

第五篇：我国农村土地产权制度改革的几点思考

我国农村土地产权制度改革的几点思考

牛凤瑞

一、我国正处于土地利用结构大变动时期

城市化是我国低成本实现现代化的必由之路。城市化提高社会要素整体配置效率，没有城市化依托的工业化将支付极高的分散化成本；一个社会从事农业的劳动力越多，物质财富的代际积累能力越弱，一个大多数人生活在农村的大国要实现现代化是不可想象的，解决“三农”问题的主导权在城市而不是在农村；城市是节能减排、发展循环经济的依托，也是优化经济结构的主体和第三产业发展的依托，享受同等生活水平在城市消费比在农村更节约。在完成工业化和实现城市化过程中，城市建设用地大规模扩张，农村建设用地大幅度减少是历史的阶段性必然。

合理的城市化用地是更集约的用地。满足合理的城市化用地需求不会对我国粮食安全形成威胁，而是践行保护耕地基本国策的重要前提，也是实现城市化必须支付的成本。因为在城市化用地增量和农村建设用地减量之间存在着后者大于前者的置换关系。我国城市建设人均用地与农村居民点人均用地之比在1:2以上。以80%以上的人口居住在城市计算，我国为实现城市化需要增加耕地占用面积的上限为6000万亩（约4万平方米公里），而理认上农村居民点占地可以置换为耕地的面积在1亿亩（6.67万平方公里）以上。近十年来，在我国减少的1.2亿亩（约8万平方公里）耕地中，近80%为退耕还林，城市化用地仅占不足10%。我国没有实现耕地减量与增量的置换，是城市化相关政策滞后的结果。

二、我国农村土地制度私有化现阶段不具可行性

我认同以下观点：明晰产权是完善社会主义市场经济体制的重要前提；社会主义目标的实现不一定以公有制为主体，而主要取决于社会剩余价值公平合理的分配制度。但我国农村土地由集体所有制改变为家庭所有制，在现阶段不具可行性。其一，完成工业化、实现城市化是社会结构和利益剧烈分化、重组的阶段，也是广大农村居民割断与土地联系、向城市迁移的过程。在此阶段根本改变农村土地所有制关系，将加剧社会矛盾，增加社会振荡，提高城市化、工业化社会成本。其二，农村居民的大量减少和居民家庭人口结构的变动，大大增加了农村居民身份认定以及建立土地家庭所有制的难度，有时甚至成为不可能。其三，维系目前的农村土地集体所有制，构建土地所有权与使用权分离制度，同时在破除城乡二元体制、城乡居民平等分享城市化成果上寻求出路，要比全盘否定农村社会主义改造（现实是前进的起点，接受现实不等于肯定形成现实的历史原因）更为稳妥，更易协调各方面利益关系，减少社会风险。

三、坚持耕地家庭承包制长期稳定

我国改革开放是由农村起步的，农村改革的核心是耕地的家庭经营。家庭经营冲破了集体经营对农业生产力的束缚，从根本上改变了我国农产品供求关系，为快速推进工业化和城市化提供了必备的物质基础。耕地家庭承包经营必须长期稳定的理论依据是其适应了农业生产的特点。第一，农业是大田生产，具有高度的分散性，自然风险和市场风险并存，是自然再生产和经济再生产的统一，要求经营者的自主决策和执行的高度统一。家庭作为社会的细胞，正是实现这种经营决策与执行高度统一的最适合的单元。第二，农业的生产时间和劳动时间相分离，要求责权利的高度统一，对劳动的最终成果负责，只有在家庭经营层次上才能适应这种分离。第三，农业生产较少对大规模劳动协作的依赖，农作物从播种到收获的整个过程，一个家庭成员大多可以胜任，大大减少了农业经营的管理成本。第四，规模化经营是农业现代化的标志，也是农业劳动生产率提高的前提，而家庭经营与规模化经营并非非此即彼。随着农业现代装备的广泛使用，家庭经营也完全可以实现规模化。美国的家庭农场已经证明了这一点。所以，只要农业生产的特点不变，农业的家庭经营就具有合理性，就应该坚持长期稳定。而“耕地家庭经营是适应目前农业生产力水平的”传统提法，则是为取消和改变农业家庭经营埋下的理论伏笔。

四、农村建设用地流转的中心环节是城乡建设用地的置换

城市的本质是人口和非农业的大规模高度聚集。从人多地少的基本国情出发，我国必须走集中型的城市化道路。所谓集中型城市化的基本内涵，一是要有一个较高的城市化率，60%不行，70%也不行，至少应达到80%以上；二是大城市、特大城市的率先发展，大城市人口点城市人口较高比率；三是若干个不同等级、不同辐射范围的都市密集区的形成与发展；四是城市的紧凑型空间布局，即在一定地域内布置较多企业，容纳较多的人口，实现土地的节约、集约利用。在城市建设用地面临巨大增量需求与国家实行城市建设用地严格计划控制政策存在尖锐矛盾的背景下，实现城乡建设用地数量和空间的转换，既是满足城市建设用地增量需求，突破国家用地政策约束、减少地方违规风险的有效途径，又是在更大范围内优化土地资源配置，推动城市化和农村现代化建设的战略举措。而农村建设用地仅仅在农村区域范围内的流转，虽然也是一种土地资源配置的优化，但仍然是在城市二元体制下的一种延伸，对城城乡整体的协调可持续发展较少全面的长远的谋略。

五、农村建设用地向城市流转的核心问题是城市土地级差地租的合理分配

农村建设用地向城市流转有两种情况，一是城中村（准城中村改造是城中村改造的提前）改造。随着城市规划建设范围的扩张，城市近郊农用土地被大规模占用，出现了一批城中村（准城中村）。城中村（准城中村）的存在与发展客观上为进城的农民工提供了租金低廉的住房，增加了村籍居民的收入，降低了城市化的初期成本。但随着城市现代化水平的提高，又成为城市脏乱差、黄赌毒的滋生地，社会安全风险日益增加，因此，其更新改造被提上日程。二是远离城市的农村地区随着人口的大量减少和乡镇企业向园区的集中，建设用地向城市城市转。两种农村建设用地向城市的流转都已成为社会冲突的高发区。前者直接表现为城中村（准城中村）改造后的土地升值收益分配问题，后者间接表现为相关农村居民如何平等分享城市化成果问题，也与土地的级差收益密切相关。

事实上，城中村（准城中村）改造土地的升值，乃至城市土地的升值（级差地租）是社会投资集中的结果，而与土地的使用者个人投资和努力没有关系。理论上城市土地级差地租收益应归社会所有。城市政府代表社会掌控这笔土地收益用于公共基础设施建设和其他社会公共服务品的供给，从而惠及全体市民，推动城市和谐、可持续发展。这一过程虽被诟病为“土地财政”，但其实质是城市土地发挥社会再分配中介作用的表现。城中村（准城中村）改造对原住居民而言，既是其占用土地级差地租的变现，也是迅速改变其自身居住条件和经济地位的契机。对城中村（准城中村）居民因改造受损的合法权益进行合理补偿，包括某种社会、精神层面的补偿，是必要的和理所当然的，但也要防止因为高补偿而大幅度增加城市现代化建设成本，防止因拆迁暴富形成新“房主”和食利阶层以及由此引发的一系列社会问题。这里存在着政府、拆迁户、开发商和未来商品房购买者四个方面的利益主体，这四个方面的利益主体形成了相互依存、一损俱损、一荣俱荣、没有起点、也没有终点的利益循环链。政府土地财政收入过多、拆迁户补偿标准过高、开发商利润过大，最终都将转嫁到房价上去；而房价过高又会造成生活成本上升、工资增加、企业竞争力和城市活力下降。城中村（准城中村）拆迁不成，各方都是输家，而没有赢家；改造成功才能共赢。政府作为利益攸关一方，又是各方交易规则的制定者、各方利益博弈的协调者和仲裁者，在城中村（准城中村）改造中居关键地位。变现城中村（准城中村）占地级差地租及其对各利益相关方的合理分配，是对城市政府执政能力和智慧的考验。至于远离城市的农村土地向城市的流转则要在统筹城乡发展层次上深化改革，构建新的机制。

六、在统筹城乡发展的框架内构建农村土地使用权流转机制

统筹城乡发展是缩小城乡地区差距的根本性政策，而城市化则是破解“三农”症结的总钥匙。统筹城乡发展不是城市向农村看齐，而是农村向城市看齐；也不是简单的城市支援农村，而是破除城乡二元体制壁垒，实现城乡一体化发展。一是农村居民拥有进城的自主决策权和选择权，二是已经进城且有相对稳定工作岗位的进城农村人口平待享有市民权益，三是逐步实现城乡公共服务的均等化。以城带乡的前提是城市带动农村发展能力的强大。我国农村相对不发达的深层根源还在于城市的相对不发达，在于城市带动农村发展的能力还不够强大。在当代，农村在实现自我循环、独立发展是不可能的，必须与城市的发展融为一体。以往备受推崇的“农村城市化”仍然囿于城乡分割的发展思路之中，逻辑上不通，实践也不可行。因为农村既然已经城市化，就不再是农村，而是城市。“农村城市化”的正确表述应是农村现代化。

土地是农业生产的基本要素，同时担负着重要的农村社会保障功能。要定富裕农民必须减少农民，而减少农民的根本途径是让农民进城，是实现城市化。只是减少农民，留下来的农民才能增加农业资源的人均占有量，实现规模经营和农业劳动生产率的提高。同样，一个庞大的长期被排斥在城市体制之外的农民工群体意味着新的城市内部的二元社会结构的存在，形成新的城市内部的二元体制这将成为城市和谐发展、可持续发展的障碍。农村土地集体所有、城市土地国有是我国基本的土地制度。农村土地转变为城市土地必须经过国家征用程序。统筹城乡发展的重要任务之一是改革农村土地使用权流转机制，实现两种土地制度的低成本对接和整合。农村土地使用权向城市流转的改革方向是把进城农民的土地权益与进城后平等享有市民权益挂钩，以土地权益换取城市的社会保障、住房、就业培训、子女教育等权益方面的优惠。由于我国大规模的异地城市化，这种改革的最大难处在于迁入地与迁出地利益关系的平衡问题。农村建设用地向城市流转体制改革的方向是构建城市建设用地增量与农村建设用地减量的数量抵消机制和空间置换机制。可以考虑建立国家和城市两级土地银行，运作进城农民的土地使用权收购、储备、投资、开发、农民权益置换以及城乡之间和区域之间的利益平衡关系。但在具体操作上则应鼓励地方因地制宜地加以实践与创新。