第一篇：买卖合同司法解释理解
一、买卖合同的成立及效力
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
理解：
1.送货单、收货单等交货凭证作为间接证据仅能够证明相对人收到货物的事实，不能排除送货人基于其他法律关系或者事实接受货物的可能，因此不能独立证明买卖合同的成立。
2.实践中没有书面合同的买卖交易大量存在，如果相对人简单否认收货事实与买卖合同有关，或者以签收人非其工作人员、不认可签收人员有权代表其签字为由，否认买卖关系的存在，人民法院直接据此否定买卖合同成立的事实，不仅陷出卖人于不公境地，而且不利于鼓励买卖交易和引导买卖合同诚信履约行为。
3.在无书面买卖合同的情况下，就买卖合同成立的事实而言，主张合同成立的乙方的举证能力较弱，否认合同成立的乙方举证能力较强。就举证责任分配而言，一方当事人提出送货单、收货单等交货凭证，可视为其已经完成对合同成立并履行的举证责任。人民法院要求相对人就否认买卖合同成立的事实承担举证责任，亦无不公。
4.交易方式：指某一类买卖合同缔结与履行所通行的共同方式。
5.交易习惯：指交易中的惯常做法。具体包括：1）行业惯例和地区惯例。2）为当事人之间经常使用的惯常做法。交易习惯由提出主张的一方当事人承担举证责任。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。理解：
1.没有记载债权人名称不影响其记载内容的真实性。债务人出具的对账确认函等足以证明债务人承认债务存在的事实。在无相反证据证明的情况下，债权人持有该凭证，即推定为合法的债权人，双方间存在明确的债权债务关系。
2.没有完整写明债权人凭证的所有内容，责任在于债务人。因此债权人持有该债务凭证，即完成证明其享有买卖合同中的合法债权的举证责任。如债务人欲否认应负举证责任。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来
一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
理解
1.预约的效力主要存在四种学说：必须磋商说、应当缔约说、内容决定说、视为本约说（预
约已具备本约之要点时）。司法解释采取了“应当缔约说”。因为设立预约制度的目的在于缔结本约，而非促使双方进行磋商。当然，“应当缔约说”并不意味着必须确保每个预约均能促成本约，根本目的仍在于保护善意预约人，促使诚信谈判，如经善意磋商最终未能缔结本约，不构成对其中一方当事人利益的损害。
2.关于违约责任：依据合同法107条，承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等。鉴于预约合同履行标的为缔结本约的行为，并无交易内容，故采取补救措施等不适用。仅继续履行、赔偿损失、支付违约金或适用定金罚则存在可能性。其中关于能否继续履行，即强制缔结本约，征求意见稿中曾有肯定说、否定说两种意见，本解释并未明确态度，待实践中进一步检验。
3.关于赔偿范围：预约违约损失赔偿应以本约的信赖利益为限。信赖利益通常包括所受损
失和所失利益。所受损失至少应包含四项：1）订立预约合同所支付的各项费用，如交通费、通讯费2）准备为签订买卖合同所支付的费用，如考察费、餐饮住宿费。3）已付款项的法定孳息；4）提供担保造成的损失。所失利益：司法解释未支持。因机会损失目前难以界定，预约合同仅为丧失订立合同的机会并无可得利益损失。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
1.依据合同法第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”那么，若事后未取得追认也未取得处分权的，合同是否有效？从司法解释该条表述看，合同仍为有效。
2.我国学界通说尽管并未完全接受德国法上的物权行为独立性和无因性理论，但已经接受
了处分行为与负担行为的概念。如物权法第15条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。因此，在解释《合同法》第132条鱼51条关系时，应特别区分负担行为和处分行为。第51条的“处分”应定位为处分行为，不包括负担行为。第51条后半段实际上应是“„„该处分行为有效”。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
理解：电子签名法与合同法中关于电子合同的相关规定是互补关系，如果双方当事人对合同是否成立及生效发生争议，则更多地适用《合同法》中相关规定，如涉及到合同签约主体的身份认定以及电子采购单的证据效力等问题，则会更多的依据电子签名法。目前我国电子交易合同在证据上也属于书证的一种。针对电子合同签约主体的身份认定，电子签名法规定了可靠的电子签名的认定条件，并明确规定可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。就数据电文的证据效力问题，电子签名法明确规定了数据电文作为原件使用应符合的要求，并在第三条第二款规定当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅依其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。
第二篇：最高人民法院买卖合同司法解释最新
最高人民法院民二庭负责人就《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问
时间：2012-06-06 10:14:00 来源：人民法院报 作者：
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[提要] 6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。可以说，《解释》的公布和实施，对于保护买卖合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济公平交易秩序，都具有十分重要的意义。
6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。发布会后，最高人民法院民二庭负责人回答了记者提问。
出台背景和经过
记者：现行合同法第九章已经以46个条文的容量规定了买卖合同法则，请问最高人民法院为什么还要出台这部司法解释？起草这部司法解释都经历了哪些程序？这部司法解释主要包括哪些内容？
负责人：买卖合同是所有有偿合同的典范，是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。
人民法院司法统计数据显示，历年来民商事纠纷案件中，买卖合同纠纷案件的数量一直相当庞大，即便是2008年全球金融危机蔓延过程中发生的民商事纠纷，买卖合同纠纷数量也是位居首位。无论是交易实践还是审判实务，均表明买卖合同是现实经济生活中最基本、最常见、也最重要的交易形式。合同法第九章通过46个条文规定了买卖合同法则，居于合同法分则规定的有名合同之首，买卖合同案件审理中需要遵循的原则和判断标准亦常为其他有名合同所借鉴，因此，在合同法分则中占据统领地位的买卖合同章堪称合同法的“小总则”。
然而，由于合同法第九章的46个条文难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化，特别是在合同法施行以来，各级人民法院在贯彻适用合同法第九章的过程中，遇到诸多新情况和新问题。对买卖合同相关规定的不同理解，导致民商事审判实践对合同法买卖合同章及相关规定的适用上存在较大差异，从而影响了司法的严肃性和统一性。为了及时指导各级人民法院公正审理买卖合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，规范市场交易行为，提高买卖合同法则的可操作性，最高法院于2000年3月正式立项，决定制定关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，并委派民二庭负责起草。
最高法院民二庭对该司法解释进行了深入调研和充分论证，广泛征求了各级人民法院、全国人大法工委、国务院法制办、商务部、工商总局、住房和城乡建设保障部、中国人民银行等各部门意见。特别是多次征求合同法起草人梁慧星教授、王利明教授、崔建远教授以及合同法专家韩世远教授、王轶教授、刘凯湘教授、李永军教授的意见。为了使司法解释更符合市场交易实际和审判实践的要求，更好地保护各方当事人的合法权益，我们还通过最高人民法院网向社会公开征求意见。该司法解释起草工作历时十二年，起草十二稿。2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了该司法解释。
《解释》包括8个部分，总计46条，主要对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
买卖合同效力的认定
记者：合同的效力认定对于市场交易发展和交易秩序稳定影响甚巨，请问这部司法解释在买卖合同效力的认定方面有什么新的进展？
负责人：现代合同法或买卖法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易，增进社会财富。市场交易越频繁，市场经济越能充分发展，社会财富和国家财富越能迅速增加。实践不断证明，随着社会关系的日益复杂和市场经济日益繁荣，不适当地宣告合同无效，不仅增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于对当事人意志的尊重，甚至导致民事主体对民商法的信仰危机。
合同法颁行之后，为了保障交易的安全顺利进行，保障我国经济顺利转型，提升国家经济实力，最高法院贯彻“鼓励交易、增加财富”的原则，发布《合同法解释
（一）》和《合同法解释
（二）》等司法解释，严格规制对合同的无效认定。例如，其特别强调，人民法院确认合同无效的依据，只能是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，绝对不能再以地方性法规、行政规章作为依据。并对合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”作出限缩性解释，即“强制性规定是指效力性强制性规定”，进一步减少了认定合同无效的事由。
鉴于买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益之保护，而且关涉市场经济的健康发展。因此，《解释》继续遵循该原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，维持交易秩序，确保市场交易顺畅，推动市场经济更加健康有序地发展。
强力维护诚信原则
记者：在当前买卖合同交易实践中，违背诚信、有失公平的行为屡见不鲜，请问《解释》在维护诚信原则，保护当事人合法权益，保障市场公平交易秩序方面有何具体体现？
负责人：在买卖合同交易实务中，经常出现当事人在买卖合同中订入不公平条款或有违诚信之内容，这既侵害了对方当事人的合法权益，也损害了社会公共利益和市场交易秩序。
有鉴于此，《解释》在制定中，始终在对双方当事人平等保护的前提下，注重规制和制裁违背诚信之行为，以实现双方权益平衡，维护公平交易秩序。简单举几个例子:
第一，在动产一物数卖情形中，各买受人均要求实际履行合同的，《解释》基于诚实信用原则，否定了出卖人的自主选择权。
第二，在路货买卖中，出卖人在缔约时已经知道风险事实却故意隐瞒风险事实的，《解释》规定风险由出卖人负担。
第三，对标的物检验期间或者质量保证期约定过短导致买受人难以在检验期间内完成全面检验的情形，《解释》明确规定人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间，以此彰显对处于弱势地位的买受人利益的保护。
第四，对标的物异议期间经过后的出卖人自愿承担违约责任后又翻悔的，《解释》明确规定出卖人自愿承担违约责任后，不得以期间经过为由翻悔，意在体现和维护诚实信用原则。
第五，对出卖人明知标的物有瑕疵而故意不告知买受人时的瑕疵担保责任减免特约的效力认定问题，《解释》认为，虽然买卖合同当事人可以通过特约减免出卖人的瑕疵担保责任，但在出卖人明知标的物有瑕疵而故意或者因重大过失而不告知买受人时，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，因此对于这种特约的效力，人民法院不予支持。
第六，对当事人特约违反合同法第167条第1款规定时的效力认定等问题，鉴于合同法第167条第1款的目的在于保护买受人的期限利益，旨在体现分期付款买卖的制度功能，因此，如果当事人的特约违反上述规定，损害了买受人的期限利益的，《解释》规定不应承认该约定的效力。
可以说，《解释》的公布和实施，对于保护买卖合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济公平交易秩序，都具有十分重要的意义。
电子信息产品的交付方式
记者：在现实生活中，存在有大量的以无实物载体的电子信息产品为标的物的买卖合同。此类买卖合同是否适用这部司法解释？怎么认定这些电子信息产品的交付方式？
负责人：近二三十年来，随着信息技术的发展和网络的普及，以电子信息产品为交易对象的买卖合同的数量和交易额日益增加，成为买卖合同中越来越重要的交易类型。
传统的买卖合同的标的物均为有体物，而电子信息产品却与此不同，它既可以存储于特定的实物载体，如刻录在光盘上的音乐作品；也可以脱离于有体物，以数字化编码的形式存储于计算机系统中。
对于标的物是有物质载体的电子信息产品的买卖合同而言，在交付规则上，与一般的买卖合同无异，应适用合同法及《解释》的规定。对于标的物是无实物载体的电子信息产品的买卖合同而言，虽然买卖双方并未实际交付有体物，但仍是以出卖人向买受人交付电子信息产品、买受人给付价款的方式履行合同。因此，在我国未就电子信息产品的买卖交易制定专门的法律法规以前，应当适用合同法及《解释》的规定。
无实物载体的电子信息产品具有显著区别于传统买卖合同标的物的特征，例如不以实物承载为必要、使用后无损耗、其本身易于复制并可迅速传播等等。因此，对于标的物是无实物载体的信息产品买卖合同而言，其法律规则具有一定的特殊性。就交付问题而言，合同法中有关买卖合同的交付方式的规定均以有体物的交付为原型，但信息产品已经逐步脱离了实物载体的束缚，更多的是以电子化的方式传送，以在线接收或者网络下载的方式实现交付，买卖双方都不接触实物载体，这与传统的买卖合同中，出卖人向买受人转移对标的物的占有，并转移标的物所有权的交付方式有较大差异。
如何认定无实物载体的电子信息产品的交付呢？《解释》对此作出专门规定。首先，如果买卖双方对交付问题有约定的，遵照其约定；没有约定或者约定不明的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果按照上述规则仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。换言之，《解释》根据电子信息产品的特点，确定了两种具体的交付方式：一是交付权利凭证，二是以在线网络传输的方式接收或者下载该信息产品。
对第一种交付方式而言，买卖双方交付的并非电子信息产品本身，而是仅交付电子信息产品的权利凭证，比如访问或使用特定信息产品的密码。在此情形下，买受人取得权利凭证后，即可自由决定取得、使用该电子信息产品的时间，因此，不宜以买受人收到该电子信息产品为标准来确定交付是否完成，买受人收到该电子信息产品权利凭证的，即应认定出卖人已完成交付义务。
对第二种交付方式而言，买卖双方以电子数据在线传输方式实现电子信息产品的交付。信息产品的传输过程包括出卖人发出信息产品和买受人接收信息产品两个不同阶段。由于技术、网络、计算机系统的原因，出卖人发出电子信息产品并不必然引起买受人收到信息产品的后果。因此，如果以出卖人发出电子信息产品为交付标准，有可能产生买受人虽未能实际接收到该电子信息产品，仍须承担给付价款的合同义务的法律后果，难免有失公允。考虑到电子信息产品的出卖人在电子信息产品的制作及传输方式选择方面有更明显的优势地位，《解释》规定，以买受人收到约定的电子信息产品为完成交付的标准。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移
第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
三、标的物风险负担
第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。
第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
四、标的物检验
第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。
第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。
约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。
第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。
出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。
五、违约责任
第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。
第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。
第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。
第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。
六、所有权保留
第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：
（一）未按约定支付价款的；
（二）未按约定完成特定条件的；
（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。
第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。
买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。
出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。
七、特种买卖
第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。
分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。
第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。
当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。
第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。
第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。
在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。
第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：
（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
八、其他问题
第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：
（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；
（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。
第四十五条 法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。
第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。
本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
第三篇：买卖合同司法解释解读
《买卖合同解释》考点解读
第一部分 买卖合同的成立及效力
知识点 1：合同关系之证明
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票
等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习
惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事
人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推 翻的除外。
知识点 2：预约合同之效力
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请 求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院 应予支持。
知识点 3：无权处分合同之效力
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为
由主张合同无效的，人民法院不予支持。（无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。）无论善意恶意，合同均有效。均可以追究物权处分人的违约责任。
合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，则第三人有机会构成善意取得。（106条）（三个要件：善意。合理对价。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任）
如第三人是恶意，则合同依然有效。但不能善意取得。无论是否交付，物权所有人要是不追认，必须交还。但买受人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。）
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求
出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二部分 标的物交付和所有权转移
知识点 4：电子信息产品的交付
如电子书，众合录音，无实物载体。两种方式电子信息产品或者权利凭证即
第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
知识点 5：超过约定数量交付的处理
第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。（代为保管的合同费用，可以要求出卖人支付）
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的 损失的，人民法院应予支持。
原因是出卖人的瑕疵履行。出卖人是受益者，买方是善意协助义务。
知识点 6：交付义务已履行之证明
第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票
证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
区分了增值税专用发票和普通发票，增值税发票一般不能作为付款的凭证，普通发票没有例外可以作为已经交付的凭证。因为其开税时间有任意性。因为先开发票后交付的情形存在。因此增值税发票不能作为其已经履行交付的凭证。普通发票具有收据的功能，一般不存在先开票后交货的情形，前提是合同约定，和当事人之间习惯
知识点 7：多重买卖场合下的履行规则
第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情
况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（先行受领交付，先行支付价款，依法成立在先合同）
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支
持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等
合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖
人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持
第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形
分别处理：（先行受领交付的，先行办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的。交付优先于登记）
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人
民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移
登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应
予支持。
第三部分 标的物风险负担
前提风险负担非归因于任何一方当事认定的原因导致该标的物毁损灭失。
知识点 8：代办托运之认定
第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运
输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之
外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五 条的规定处理。
代表托运的界定。（约定了交付地点，交付地点后所有权和风险都转移给买方。没有约定交付地点，货交第一承运人后，所有权和风险都转移给买方）
第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
知识点 9：标的物需运送场合的风险负担
第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给
承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。约定了交付地点，无论是将交付给买受人还是承运人，风险均转移）
知识点 10：出卖人的货损告知义务
第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或
者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运
单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
（风险负担应该以标的物的特定化为前提）
第四部分 违约责任（标的物的检验违约责任
知识点 12：质量瑕疵的违约责任承担
（权利瑕疵担保责任、质量瑕疵担保责任。检验期合同法157、158）
第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实
际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
质量瑕疵减价的计算（考法交付时：以交付时的市场价值与符合约定的标的物的差价）
价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
（如果数额全部支付了，返还减价后多出部分价款）
知识点 13：逾期付款的违约责任
第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款
违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
（起算点是变更后的。不影响逾期付款
违约金）
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款
违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
（接受付款不影响逾期付款违约金的主张）
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数 额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
（对逾期付款违约金条款的变更，对账单、还款协议变更的以这个为准，没有以原合同为准）
币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
（本金+损失（约定，没有约定币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准）
知识点 14：合同解除后的违约金责任
第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款
重大变化;合同解除后违约金责任和违约损害赔偿金可以并存。合同解除，不影响清理合同、结算合同的条款）合同法规定损害赔偿金和违约金不能并用的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以
参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
知识点 15：定金与赔偿金的并用
第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请
求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总 和不应高于因违约造成的损失。
（不是合同总价款）注意定金和损害赔偿金可以并用
知识点 16：违约中的与有过失
第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有
过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
(损害赔偿到底受害人过错减轻规则;注意不是损害的扩大，而是损害的发生，过失相抵）
第五部分 所有权保留
知识点 17：所有权保留买卖的适用范围
第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。（所有权保留不适用不动产）
所有权保留含义约定不以交付为物权变动的条件
知识点 18：出卖人取回标的物的情形及限制
第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下
列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：
（一）未按约定支付价款的；
（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予
支持。
第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主
张取回标的物的，人民法院不予支持。
在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零
六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
知识点 19：标的物的回赎及另行出卖
第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予
支持。
买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。
出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易
费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人
要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出 卖的价格明显低于市场价格的除外。
第六部分 特种买卖
知识点 20：分期付款买卖
（至少分三次才是试用买卖，未付款达到五分之一，可以要求剩余价款全部一次付清或者解除合同，如果约定未付款达到十分之一，可以要求剩余价款全部一次付清或者解除合同，约定无效。约定大于等于五分之一都有效，小于五分之一无效。）
第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受
人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。
分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买
受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。
第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领
返还超过部分的，人民法院应予支持。
当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。
知识点 21：样品买卖
（样品有隐蔽性瑕疵，按同种物的标准交付，交付合同约定的样品质量与文字说明不一致，样品为准，样品发生变化，以文字说明为准。）
第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不
能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品
为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查
明的，人民法院应当以文字说明为准。
知识点 22：试用买卖
试用买卖核心特征买不买取决于买家，试用期出卖人说了算。试用期内标的物毁损灭失归卖方，试用买卖试用期满后沉默等于买，用期内已经支付一部分价款的视为买，出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的视为买；试用期没有约定的，出卖人说了算。保证合同没有约定6个月。试用期满，无约定，无偿。
第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法
院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。
在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行
为的，人民法院应当认定买受人同意购买。
第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人
主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：
（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。不是返还，试用期内标的物毁损灭失归卖方
第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主
张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
第四篇：商品房买卖合同司法解释（精选3篇）
篇一：商品房买卖合同司法解释
[摘要]为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
编者按：为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
(来源：业主房产法网)为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好?
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。
但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。
幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。
希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。
这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商商品房买卖合同”呢?。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。
我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【释义】此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步;当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
【释义】本来这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。
可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
【释义】《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”;前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事!
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
【释义】此款就是常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”;这是我们的制度设计问题。
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白;其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容;只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的.房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任;此条甚好!但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好!
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，所以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，再加上房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;
篇二：商品房买卖合同的司法解释
商品房买卖合同的司法解释
正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件的，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做了一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效的。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好?
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果你想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。
但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。
幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。
希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。
这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商商品房买卖合同”呢?。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。
我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【释义】此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步;当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
【释义】本来这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐坏性了，当然腐坏之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。
可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
【释义】《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”;前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事!
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
【释义】此款就是常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”;这是我们的制度设计问题。
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白;其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容;只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任;此条甚好!但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好!
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，所以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，再加上房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;
【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的`内容。
买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”?为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效?为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务?
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【释义】这里面什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”?与技术意义上的“主体结构”是否一样?法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样?此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办?我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行?也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除?
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨;另一处客厅中间有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”?法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【释义】这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同?看来这又给我们留下了很多工作;中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持;不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
【释义】这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同;而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。
但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了!
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下几个：
1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字;
2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况;不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。
我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿;当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金;不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢?只能看你的运气了。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法解释的要求比我得要求还要高，没有办法，谁让人家是最高法院呢。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任;只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢?这又是给双方律师提供了辩论的机会。
另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了;只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同?就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗?此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
【释义】写到这里我到想起一种情况，如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。
另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的;在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人;在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人;在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
【释义】此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续(这时银行拿不到房屋)的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行;这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中华的帝国的银行。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。
第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭。
篇三：商品房买卖合同司法解释存在问题的分析
商品房买卖合同司法解释存在问题的分析
摘要：随着房地产市场的不断发展和房价的不断走高以及房产中介的居间行为日益活跃，近年来基层法院审理关于房屋买卖合同纠纷案件的数量明显呈上升趋势。而审理此类纠纷的依据主要就是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，本文认为在适用《解释》时出现的问题及问题形成的原因主要集中于以下两个方面：房屋过户问题及一屋二卖问题。
关键词：房屋过户 商品房 买卖合同 一屋二卖
随着房地产市场的不断发展以及国家政策的不断变化，房价起起伏伏，中介居间行为激烈竞争新花样层出不穷，这些都使得基层法院审理关于房屋买卖合同纠纷案件的数量明显呈上升趋势。仅从我庭的数据来看，近三年多来共计收该类型案件127件，因该类型案件往往涉及购房者的切身重大利益，对开发商也会影响信誉，双方往往较为谨慎，一般很难达成调解，其中绝大多数均为判决结案。在审理此类案件时，法官依据的最主要的司法解释就是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，通过对案件的审理及归纳，整理出两类在适用《解释》时出现的问题，进而分析问题形成的原因。
一、房屋过户的问题
(1)未及时进行过户
在一般的商品房买卖合同中，都会有关于过户的条款。买受人在购买商品房时，取得商品房实际的占有、使用、收益、处分这四项全能固然重要，但是房屋毕竟是不动产，对拥有不动产的产权进行公示亦是一项十分重要的内容，这不仅宣示了“主权”，也避免权属不明的状态存在，免去纷争。
关于过户的条款一般约定为：买受人与出卖人在房屋买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后几日内或房屋买卖合同订立之日起几日内，为买受人或协助买受人办理房屋过户手续。但在实际生活中，往往有很多买受人在按约支付购房款后，出卖人因政策性变化，规划出现冲突，甚至与施工方存在纠纷等种种原因没有在合同约定或规定的时间内为买受人办理房屋过户手续或协助配合办理过户手续。该情况一旦出现，不但会给买受人造成不便，更重要的是，买受人若没有办理房屋所有权证、契证、土地使用权证，即俗称的“三证”，即使买受人实际占有了房屋，也只能使用或者收益、若要处分房屋如进行出售，就会因为没有“三证”而导致所有权存在瑕疵，无法将房屋进行出售，影响物的进一步流转，利益就受到损害。
(2)出现问题额原因
1、违法成本过低。出现未及时将房屋进行过户的原因主要有以下几点：一是关于产权登记的约定违法成本过低。《解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即只有当买受人超过一年未取得房地产权属证书的，才适用《解释》第十八条、第十九条关于买受人有权退房并要求赔偿损失的内容，但对于损失计算方式也由《解释》第十八条“计收逾期贷款利息的标准”变成了房地产开发商的“同期活期存款利率”。致使《解释》第十五条所依据《合同法》第九十四条关于解除合同的规定实际落空。也就是说，若合同约定的办理房屋权属证书的期限即使届满，房地产开发商因客观原因，甚至极端特例中出现故意不配合或不为买受人办理房屋权属证书的情况，在法律上都无需即刻承担法律责任，此时若买受人想要解除买卖合同或者要求开发商承担违约责任，均无相应的法律依据。只有在该情况持续超过一年的，买受人起诉开发商承担相应责任，才能得到支持，且开发商承担的赔偿过低，实际当中可能远远弥补不了买受人的损失。同时，还会出现另一种情况，若开发商在合同约定的办理房屋权属证书的期限届满，虽未为买受人办理房屋权属证书，但是又并未超过一年，如期限届满后又过了十个月，为买受人办理了房屋权属证书，该情况下，买受人要求开发商承担逾期办证的责任，便无法得到支持，这使得买受人的正当权益无法得到保护，而开发商又变相的逃避了自己本应承担的违约责任。
2、房地产市场信息资源不对称。房地产开发商对于买受人来说始终处于强势一方，对于政策的知晓和熟悉始终要超过购房者，因此在订立合同时，购房者与开发商的博弈过于艰难。购房者个人法律知识本就欠缺，房产商有足够的'资金长期雇佣法律顾问，而购房者几乎不可能为了以后“或然”的纠纷多支付一笔钱聘请法律专家。
(3)加强对购房者的保护
《解释》应加强对购房者的保护。正如台湾学者王泽鉴所说“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假契约之名，压倒弱者，是现代法律所应担负的任务”。《解释》应该提高出卖人因不能过户而导致违约的违约成本，在支付买受人违约金的同时考虑加入惩罚性赔偿的适用，从而督促出卖人积极的为买受人办理过户手续。另外，一年的时间也过长，不利于购房者维权，可以参照《解释》第十五条的规定，在约定的办理房屋过户手续期限届满后，经催告后在三个月的合理期限内出卖人仍未为买受人办理过户手续，当事人一方请求解除合同的，应予支持。可以把一年改为除斥期间，若出卖人拒绝办理过户手续或已行动明确表明不办理过户手续的，买受人从知道或应当知道一年之内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。这样缩短维权时间，加大违约成本，既保障了买受人的权益，同时除斥期间的规定又从侧面约束买受人尽快决定是否行使权利，在买受人和出卖人之间找到平衡。
二、一屋二卖问题
买受人与出卖人在签订房屋买卖合同并支付相应购房款之后，在房屋未过户到买受人名下之前，出卖人在买受人不知情的情况下，将房屋又卖给第三人或抵押给第三人并办理了相关过户或抵押登记手续，即典型的“一屋二卖”的情况。出现该情况的原因主要是出卖人为了获取更大的经济利益而不惜违约成本，此行为不仅损害了买受人的利益，还涉及到第三人的利益，因此在实际处理该类案件中，应根据实际情况不同进行处理。
如果第三人是善意，也支付了相应合理的对价，并按规定已办理了房屋过户手续和抵押登记手续，则应该根据善意取得的原则保护第三人的利益，由第三人取得房屋的所有权或抵押权，但是根据《物权法》第十五条有关合同效力和物权效力的区分，仍然可以认定买受人和出卖人的房屋买卖合同有效，此时因房屋已经过户第三人，出卖人从实际上无法和买受人继续履行买卖合同，买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任;如果还未办理过户手续和抵押登记手续的，此时法院可以依职权追加案外人(房屋的另一买受人或抵押权人)为案件的第三人参加诉讼，根据《解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。建议在此条中加入买受人和第三人的一个选择权，买受人和第三人都可以要求出卖人继续履行合同或要求解除合同，如果双方都要求继续履行合同的，在同等条件下由出卖人选择房屋过户给谁并赔偿另一方的损失，如果双方都选择解释合同，则出卖人要赔偿买受人和第三人因解除合同后的损失，如果有一方选择履行合同一方选择解除合同的，则买受人应和一方继续履行合同，赔偿另一方的损失。对于抵押给第三人的，如果抵押权人是善意的，应保护抵押权人的利益，此时可以责令出卖人积极消除抵押权后，继续履行房屋买卖合同，也可以由买受人选择自行消除房屋上的抵押权，消除抵押权所产生的费用可以向买受人追偿。如果无法消除抵押权或消除抵押权有困难的，买受人可以要求解除合同并要求出卖人赔偿损失。赋予买受人和第三人选择权，不仅可以从经济上和时间上减少买受人和第三人的损失，使得双方的真实意思充分表达，也可以节约诉讼成本减少诉累。
第五篇：合同法、买卖合同司法解释讲稿
合同法、买卖合同司法解释专题讲座
主讲人：张金青
大家好！我是贵公司的法律顾问，结合贵公司的实际情况，今天来和大家一起学习有关《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关知识。
《中华人民共和国合同法》由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，现予公布，自1999年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》分为总则、分则、附则，共二十三章，四百二十八条，结合贵单位的实际情况，我们今天主要讲一讲第七章违约责任、第九章买卖合同。
关于合同违约责任
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同 可能造成的损失。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过 分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
下面来谈一谈买卖合同的概念和特征
买卖合同是双务、有偿的有名合同，除法律另有规定的以外，一般为诺成合同、非要式合同。买卖合同是最基本、最典型的有偿合同。
买卖合同的效力
1、买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移。
2、当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，即订立所有权保留条款。
提示：标的物在交付之前产生的“孳息”归出卖人所有，交付之后产生的“孶息”归买受人所有。
3、出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，但法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
4、分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
5、检验期间
（1）当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
（2）当事人没有约定检验期间的，买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
买卖合同的风险承担
1、标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2、因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
3、出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
4、当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
5、出卖人按照约定或法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
6、出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
7、因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
下面我们来谈一谈更为具体的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行，全文共四十六条。
买卖合同的成立及效力，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
标的物交付和所有权转移，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
标的物风险负担，出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
标的物检验，当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。
出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根 据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。
买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。
买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。
合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。
以上是对《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的解读，下面针对贵公司提出的问题，本法律顾问以专业的角度进行解答：
1、合同签订，使用公司公章，但签订合同不是法人，是否具有法律效应，是否必须要委托书？
答：根据《合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国实际情况来说，企业签订合同主要是以公司公章为准，即有公章即使没有签约代表签字也生效，但为了减少风险，建议法定代表人签字需附上身份证复印件，非法定代表人签字需附上身份证复印件及授权委托书。
2、签订合同，对账签单，如果使用项目章是否具有法律效应？如何分辨项目章的真实性？
答：项目章也具有法律效力，出现纠纷时可起诉设立该项目的法人；关于项目章的真实性，因为项目章一般不需要备案，故建议尽量要求盖公司章，确实无法盖公司章，盖项目章时尽量需要对方负责人签名并留下身份证复印件或身份证号码。
3、当时签订合同规范，但对账单不规范，出现欠款，无法正常追讨是否可以通过法律程序处理？
答：是。首先，对不规范的对账单能否作补救措施，是否可以完善不规范的对账单且让对方再签章确认；其次，若不能补救，则需通过收集一些证明我方已经交货给对方的证据，如录音录像，以便通过法律程序起诉，否则可能因起诉证据不足导致败诉。
4、签订合同时，甲方是某某公司，乙方是本公司，当时欠货款情况，甲方给予其他个人期票代支付货款，但到期后期票因余额不足弹票了，应追究谁的责任？可否追究开期票的个人？
答：应追究甲方的责任，这种情况是叫委托代理关系，根据合同法第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合 同。委托代理关系发生的法律效果直接作用于委托人即甲方，故若受托人无法支付货款的，应由委托人甲方承担支付货款的法律责任。
下面结合几个贵公司发生的法律纠纷案例，提出法律意见。
1、贵司与中航长城大地建工集团广东工程有限公司、英德市兴地房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，争议焦点为：该案由于在某期货款为22万的客户对账单上，只有买方中航公司的公司员工洪彩的签名，并无中航公司的盖章，且也没有中航公司出具的授权洪彩代表买方签收确认货物及货款的授权委托书，根据民事诉讼法中谁主张、谁举证的举证原则，卖方诚鑫公司具有举证证明洪彩是代表买方签收确认的代表责任，故英德市人民法院以诚鑫公司未提供相应证据对主张予以佐证，故对该22万货款不予支持。分析：该案因对账单没有买方的盖章，且买方也未出具授权委托书，授权该签收人员代买方签收确认货物及货款，无法证明该签收人员是买方的代表，导致法院对对账单所涉的货款不予支持。
建议：建议最好能让买方盖其公司章或相关的项目章，表明其已确认相关对账单，并有相关签收人员的签名；若只有签收人员的签名，则应要求买方出具相应的授权委托书，并记载清楚授权权限及期限。
2、贵司与深圳市巍豪建筑劳务分包有限公司买卖合同纠纷一案，争议焦点：该案由于深圳市巍豪建筑劳务分包有限公司对其工作人员周享贵、袁世举、周波签收确认货物的授权期限至2015年9月30日届满，因此2015年10月1日后其三人无权代被告确认货款情况。截至2015年9月30日，周享贵、袁世举、周波确认的货款数额为832432.5元，由于原告自认被告已经支付50万元货款，则应予扣减，则被告仍欠货款为332432.5元，对于原告主张的货款超332432.5元部分，英德市人民法院不予支持。
分析：该案因买方授权其工作人员签收确认混凝土的授权期限届满，但卖方即贵司并未要求买方重新出具授权委托书以延长对其工作人员的授权期限，导致超过授权期限时，买方工作人员无权代买方签收确认货物及货款，导致法院对超过授权期限提供的货款不予支持。
建议：今后若买方是以授权书的方式，授权其工作人员签收货物及货款的，作为卖方的我们应当密切注意授权的权限以及期限，发现权限不符时，应提出纠正意见，对超过授权期限的，应当要求买方出具相关授权手续，方能继续供货。另外，建议最好能让买方盖其公司章或相关的项目章，表明其法人已确认相关对账单。
3、还有一种情况是，卖方与A公司签订了混凝土买卖合同，但是实际在对账单签收确认的是B公司，这样万一日后出现法律纠纷，将大大增加我方举证难度，将会导致败诉风险的增加。
建议：卖方与A公司签订了了混凝土买卖合同，则应当由A公司负责对账单的签收确认，若由其他公司或个人签收确认，则需要有A公司出具的授权委托书，或者A公司出具相关的书面追认证明。
今天的讲座就到这，感谢大家的参与！
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