关于对《买卖合同司法解释》的解读

第一篇：关于对《买卖合同司法解释》的解读

对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法

律问题的解释》的解读

2011年6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），《解释》于2012年7月1日起正式施行。现风险控制进行深入理解分析后，将与我司业务联系密切的条款进行解读，供各部门参考。

一、关于买卖合同效力的认定

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

解读：买卖双方之间即使没有签订书面合同，也能成立合同关系。建议：现场销售人员收取客户临定而未签认购书的情形，双方之间也形成了认购合同关系，销售部门应做好销控，严防“一房二卖”。

第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除 预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

解读：《解释》继续遵循“鼓励交易、增加财富”的原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。

认购书虽然在形式上属于预约合同，但是我司的认购书已具备商品房买卖的基本条款，《商品房买卖合同》条款有在房管局备案和在现场进行公式，我司的认购书可认定为本约。如我司恶意违约，买受人可超越认购书条款追究我司的违约责任，如房价上涨时我司将房屋另售他人的情形，原买受人可要求我司赔偿房屋差价。

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

解读：对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，这是本次司法解释的一大亮点。

建议：虽然出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同是有效的，但是此种情形下所有权能否转移具有相当大的不确定性，买受人承受较大的风险，我司在采购物品时，最好是明确要求对方对出售物品有所有权或者处分权，否则，我司有权解除合同并要求 对方承担违约金。

二、关于标的物交付和所有权转移

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。解读：在一物数卖情形中，普通动产各买受人均要求实际履行合同的，《解释》基于诚实信用原则，否定了出卖人的自主选择权。各买受人要求履行合同的优先顺序为：先行受领交付的买受人＞先行支付价款的买受人＞依法成立在先合同的买受人。

建议：在采购合同签订与履行过程中，明确约定付款与交货挂钩，以防止对方“一物数卖”时，我司利益受损。

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登 记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

解读：在“一物数卖”情形中，特殊动产（如车辆、船舶、航空器等）买受人主张履行合同的优先顺序为：先行受领的买受人＞先行登记的买受人＞依法成立在先合同的买受人，即使出卖人已为其他买受人办理了所有权转移登记，先行受领的买受人仍有权要求撤销登记，将所有权登记在自己名下。

三、关于标的物风险负担

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

解读：明确了送交买卖中“标的物需要运输的”情况下承运人的身份。承运人是指独立于买卖合同当事人之外的运输业者。这种情况 下的承运人不是出卖人或买受人的履行辅助人，这就有别于卖方送货上门的赴偿之债和买方自提的往取之债。

四、关于标的物的检验

第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。

解读：在没有约定检验期间的情况下，买受人在收货时要及时检验，先验货再签收，否则签收即视为已对数量和外观瑕疵进行了检验。

第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

解读：支付价款、使用标的物并不必然产生买受人确认标的物无任何质量问题的的法律后果，买受人只要在合理的期间内提出异议即可，但是买受人在签约时或者受领标的物时明知道标的物存在瑕疵的除外。

五、关于违约责任

第二十四条 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

解读：

1、出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金的，不视为放弃追究违约金的权利，但买受人应当在2年诉讼时效内行使权利。

2、没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

解读：买卖合同解除后，原合同的违约金条款仍可独立适用。第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

解读：守约方“因祸得福”时得到的利益可冲抵损失，减轻违约方的赔偿责任，达到交易公平的目的，但是违约方应当对守约方因违约所得利益负举证责任。

第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

解读：出卖瑕疵标的物时，出卖人有如实告知的义务，如果故意隐瞒或因重大过失而不告知买受人的，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，所以即使合同明确约定免除出卖人的瑕疵担保责任的，法院也不予支持。

建议：公司在销售带装修、带家私家电样板房时，虽然双方合同约定按现状交楼，我司不承担装修部分、家私家电部分的质量保修责任，但我司有如实披露了装修、家私家电瑕疵现状的义务，否则，法院仍可判决我司承担质量保修责任。

第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

解读：一般情况下，买受人在缔约时明知道标的物质量存在瑕疵而未提出异议的，免除出卖人的瑕疵担保责任，但是，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

六、关于所有权保留

第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。解读：所有权保留条款只适用于动产买卖，不适用于不动产买卖，不动产所有权的转移以产权转移登记为准。

第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

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解读：买受人已支付75%以上价款时，考虑到出卖人的利益已基本实现，故出卖人不能主张取回标的物。

七、特殊形式的买卖

第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

解读：分期付款买卖合同解除时，如双方对标的物使用费没有约定的，可以参照当地同类标的物的租金标准确定。我司已在《商品房买卖合同》中做了与《解释》相同的约定。

第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。解读：凭样品买卖合同中，样品质量与文字说明不一致时，以样品质量为准，但是样品封存后外观和内在品质发生变化的，以文字说明为准。

建议：我司在样品买卖合同中，应做好样品封存工作，同时，对所购买物品质量还要有详尽的文字说明，以免产生争议。

以上意见供各部门参考，如有疑问，可与风险控制部探讨、交流。

附件：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

风险控制部 2012年6月8日

第二篇：买卖合同司法解释解读

《买卖合同解释》考点解读

第一部分 买卖合同的成立及效力

知识点 1：合同关系之证明

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票

等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习

惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事

人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推 翻的除外。

知识点 2：预约合同之效力

第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请 求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院 应予支持。

知识点 3：无权处分合同之效力

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为

由主张合同无效的，人民法院不予支持。（无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。）无论善意恶意，合同均有效。均可以追究物权处分人的违约责任。

合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，则第三人有机会构成善意取得。（106条）（三个要件：善意。合理对价。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任）

如第三人是恶意，则合同依然有效。但不能善意取得。无论是否交付，物权所有人要是不追认，必须交还。但买受人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。）

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求

出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第二部分 标的物交付和所有权转移

知识点 4：电子信息产品的交付

如电子书，众合录音，无实物载体。两种方式电子信息产品或者权利凭证即

第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

知识点 5：超过约定数量交付的处理

第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。（代为保管的合同费用，可以要求出卖人支付）

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的 损失的，人民法院应予支持。

原因是出卖人的瑕疵履行。出卖人是受益者，买方是善意协助义务。

知识点 6：交付义务已履行之证明

第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票

证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

区分了增值税专用发票和普通发票，增值税发票一般不能作为付款的凭证，普通发票没有例外可以作为已经交付的凭证。因为其开税时间有任意性。因为先开发票后交付的情形存在。因此增值税发票不能作为其已经履行交付的凭证。普通发票具有收据的功能，一般不存在先开票后交货的情形，前提是合同约定，和当事人之间习惯

知识点 7：多重买卖场合下的履行规则

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情

况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（先行受领交付，先行支付价款，依法成立在先合同）

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支

持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等

合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖

人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形

分别处理：（先行受领交付的，先行办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的。交付优先于登记）

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人

民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移

登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应

予支持。

第三部分 标的物风险负担

前提风险负担非归因于任何一方当事认定的原因导致该标的物毁损灭失。

知识点 8：代办托运之认定

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运

输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之

外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五 条的规定处理。

代表托运的界定。（约定了交付地点，交付地点后所有权和风险都转移给买方。没有约定交付地点，货交第一承运人后，所有权和风险都转移给买方）

第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；

（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

知识点 9：标的物需运送场合的风险负担

第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给

承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。约定了交付地点，无论是将交付给买受人还是承运人，风险均转移）

知识点 10：出卖人的货损告知义务

第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或

者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运

单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

（风险负担应该以标的物的特定化为前提）

第四部分 违约责任（标的物的检验违约责任

知识点 12：质量瑕疵的违约责任承担

（权利瑕疵担保责任、质量瑕疵担保责任。检验期合同法157、158）

第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实

际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。

质量瑕疵减价的计算（考法交付时：以交付时的市场价值与符合约定的标的物的差价）

价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。

（如果数额全部支付了，返还减价后多出部分价款）

知识点 13：逾期付款的违约责任

第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款

违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

（起算点是变更后的。不影响逾期付款

违约金）

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款

违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

（接受付款不影响逾期付款违约金的主张）

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数 额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

（对逾期付款违约金条款的变更，对账单、还款协议变更的以这个为准，没有以原合同为准）

币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

（本金+损失（约定，没有约定币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准）

知识点 14：合同解除后的违约金责任

第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款

重大变化;合同解除后违约金责任和违约损害赔偿金可以并存。合同解除，不影响清理合同、结算合同的条款）合同法规定损害赔偿金和违约金不能并用的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以

参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

知识点 15：定金与赔偿金的并用

第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请

求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总 和不应高于因违约造成的损失。

（不是合同总价款）注意定金和损害赔偿金可以并用

知识点 16：违约中的与有过失

第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有

过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

(损害赔偿到底受害人过错减轻规则;注意不是损害的扩大，而是损害的发生，过失相抵）

第五部分 所有权保留

知识点 17：所有权保留买卖的适用范围

第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。（所有权保留不适用不动产）

所有权保留含义约定不以交付为物权变动的条件

知识点 18：出卖人取回标的物的情形及限制

第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下

列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

（一）未按约定支付价款的；

（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予

支持。

第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主

张取回标的物的，人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零

六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

知识点 19：标的物的回赎及另行出卖

第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予

支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易

费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人

要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出 卖的价格明显低于市场价格的除外。

第六部分 特种买卖

知识点 20：分期付款买卖

（至少分三次才是试用买卖，未付款达到五分之一，可以要求剩余价款全部一次付清或者解除合同，如果约定未付款达到十分之一，可以要求剩余价款全部一次付清或者解除合同，约定无效。约定大于等于五分之一都有效，小于五分之一无效。）

第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受

人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买

受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。

第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领

返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

知识点 21：样品买卖

（样品有隐蔽性瑕疵，按同种物的标准交付，交付合同约定的样品质量与文字说明不一致，样品为准，样品发生变化，以文字说明为准。）

第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不

能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品

为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查

明的，人民法院应当以文字说明为准。

知识点 22：试用买卖

试用买卖核心特征买不买取决于买家，试用期出卖人说了算。试用期内标的物毁损灭失归卖方，试用买卖试用期满后沉默等于买，用期内已经支付一部分价款的视为买，出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的视为买；试用期没有约定的，出卖人说了算。保证合同没有约定6个月。试用期满，无约定，无偿。

第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法

院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。

在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行

为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人

主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；

（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。不是返还，试用期内标的物毁损灭失归卖方

第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主

张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

第三篇：《商品房买卖合同司法解释》全文解读

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】

中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，而且是低多了。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。

本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。

但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？

幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。

希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。

对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。

这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原因呢？

我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件；法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。

我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。

此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。

可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说；我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！

目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。

这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

【释义】这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。

但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【释义】

此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下几个：

1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字；

2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。

3、秦兵还处于弱智状态，无法理解最高人民法官的精深博大之思想；

我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿；当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金；不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢？只能看你的运气了。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法解释的要求比我得要求还要高，没有办法，谁让人家是最高法院呢。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。

另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要珍惜。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【释义】写到这里我到想起一种情况，如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。

另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的；在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得；本来律师不想加入到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。

此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中华帝国的银行。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭

第四篇：《商品房买卖合同司法解释》全文解读

商品房买卖合同司法解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】

中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，而且是低多了。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。

本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。

但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？

幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。

希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。

对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。

这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原因呢？

我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件；法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。

我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。

此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。

可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说；我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！

目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。

这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

【释义】这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。

但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【释义】

此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下几个：

1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字；

2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。

3、秦兵还处于弱智状态，无法理解最高人民法官的精深博大之思想；

我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿；当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金；不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢？只能看你的运气了。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法解释的要求比我得要求还要高，没有办法，谁让人家是最高法院呢。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。

另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要珍惜。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【释义】写到这里我到想起一种情况，如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。

另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的；在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得；本来律师不想加入到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。

此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中华帝国的银行。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

为准确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产治理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，进一步明确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同；个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲，是一手房与二手房的区别。

另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些模糊，因此有人认为为了避免歧义，应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证实，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定，违背法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的，本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】根据《合同法》第１5条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”但是建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“假如广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。

本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是如果站在开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注重。另外，本条中关于“说明和允诺具体确定买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为具体的解释，应该说给法官留下了自由裁量的空间。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”？言之不详。鉴于这种情况的不确定性，将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件：第一，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“

（一）当事人的名称或者姓名住所；

（二）商品房的基本情况；

（三）商品房的销售方式；

（四）房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间；

（五）交付使用的条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方法；

（十）办理产权登记的有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。”；第二，开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类文件并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，哀求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【释义】本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。同时，体现了当事人意思自治的原则，但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应认定其有效。第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人，被拆迁人有取得该房屋的优先权。同时，本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该 ”以及“对商品房房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任。

以上三款情形都是对消费者知情权的保护，但就如何确认“故意隐瞒”这一事实，在诉讼中做起来比较难。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效：

1、开发商与第三人恶意串通，2、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，3、购房人无法取得房屋。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

【释义】本条规定了房屋交付的标准。即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。这种原则下，不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

另外，值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的，因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清晰，否则轻易产生纠纷。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。第十三条 因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。但对于什么叫“严重影响正常居住使用”，这一点也未作出明确的规定。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继承履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。留意第一款最后一句“当事人另有约定的除外”，也就是说，双方达成一致的情况下是可以对这一点作出其他约定的。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个30%的标准。这一条在诉讼中被运用的机会应该来说还是比较多的。第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标正确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门宣布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【释义】这里需要注意的是，关于“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的，因为有关主管部门并非每年都会公布租金标准，而房地产评估机构一般不做房屋租金的评估。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有非凡约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【释义】本条规定的是因开发商的原因，购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的除另有约定外，由开发商承担违约责任及违约责任的计算标准。本条将办理

房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定，更有利地保护了购房人的合法权益。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任。

另外需要注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也就是说，办理房产证也并非都是开发商的义务。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

【释义】本条所称商品房担保贷款，就是俗称的“按揭”。我国法律此前对此没有相关的规定。这是我国首次以司法解释的形式对此行为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下，如何确定买卖双方权利义务关系的原则。联系上下文的内容，“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，似应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，银行审查购房人的贷款申请过程中，购房人没有过错，只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很多，如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任，显然是不公平的。为保险起见，建议在订立类似合同时，双方在合同中明确约定过错责任。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款 合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人的身份提出诉讼请求，法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，这是该解释确定的诉讼程序；如果担保权人不告则不理；如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同另行起诉，则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以选择单独分别审理。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款，且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下，如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款，但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续的情况下，银行起诉购房人时，案件处理结果不再与开发商有法律上的利害关系，开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提供保证的，仍应当列为共同被告。第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

【释义】本条是对该解释的时间效力的解释，规定了《解释》实施的时间及其效力所及的纠纷案件的范围。以《中华人民共和国城市房地产管理法》实施的时间为界限，根据合同订立的时间，分成三种情况确立法律、司法解释的适用原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起实施，此前的商品房买卖行为发生的纠纷案件，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》，而不适用本解释；1995年1月1日后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，2003年6月1日前已经终审，或正在再审的，亦不能适用本解释；只有 1995年1月1日后订立的商品房 买卖合同发生的纠纷案件，2003年6月1日后尚处于一审、二审阶段的，方能适用本解释。案 例

某房地产开发公司为改善职工住房条件，打算建职工住宅楼一幢，多余部分预计向社会出售。经建设管理局批准，房地产公司在院内建设职工住宅楼。

2000年9月25日，张某得知房地产公司有住房销售，即与该公司住房销售部联系，欲购买一套住房用做结婚新居。张某对售房条件基本满足后，与房地产公司协商达成口头协议:房地产公司将该住宅楼东门洞四楼南户141平方米的房屋，以每平方米800元，共计11.28万元的价格卖给张某。

张某于当日交付2万元，房地产公司出具收据，写明是付住宅楼房款(东门洞四楼南户)，并加盖了财务专用章。拿到收据后，张某觉得心里踏实了许多，就开始四处筹款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，张军又分别付款2万元、3万元、2万元，房地产公司均出具了相关购房付款收据。房屋“一女两嫁”

2005年4月，住宅楼建成后，张某到房地产公司要求交付房屋钥匙时，得知他买的那套房屋又卖给了刘某，而且在2005年年初已将钥匙交给刘某。愤怒之余，张某于2005年4月26日将房地产公司告上法庭，要求解除双方的房屋买卖合同，由房地产公司返还其已付的购房款9万元，并赔偿9万元。

第五篇：《商品房买卖合同司法解释》全文解读

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【释义】《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

【释义】

目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【释义】这其实是诈骗行为。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。

这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少

10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。

（要约定清楚是什么面积，怎么计算）

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。【释义】这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。

但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢？我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿；当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金；不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢？只能看你的运气了。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。

另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。

第二十条

外。出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除

【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【释义】如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。

另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的；在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

【释义】如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行。第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

签订购房合同八大注意事项

第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约

陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下： 出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。

十种情况可退房 第一，延迟交房。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

第二，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。

第三，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

第四，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

第五，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。

第六，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

第七，房屋质量不合格。

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。新版合同规定，因房地基问题买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

第九，房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

第十，开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。购房术语10问 什么是准现房？

“准现房”是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

什么是尾房？

“尾房”就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。

什么是使用权房？

使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。

什么是起价？

起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。

什么是均价？

均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

什么是定金？

定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。

什么是违约金？

违约金是指按照法律规定和合同的约定，违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种，既具有惩罚性(对违约方而言)，又具有补偿性，如果当事人有违约行为，而且还是主观上的过错，无论有没有给对方造成损失，都要支付约定数额的违约金。

什么是容积率？

当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的土地上建造4000平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4000平方米的建筑是6层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

什么是进深？

进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，住宅的进深不宜过大，通常限定在5米左右。

什么是建筑密度？

建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

已出台七大新政解读 新政一： 11月1日起首次购房契税降至1% 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

新政二：个人买卖住房暂免征印花税

11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。财政部同时明确，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

新政三：个人卖房暂免征土地增值税

北京目前执行的政策是，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

新政四：首套房首付比例降低至20%

对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

新政五：公积金贷款利率下调0.27%

下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点

新政六：商贷利率最高可享7折优惠

中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%

新政七：加大保障性住房建设规模

加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。置业导购:购房谨防四大缩水陷阱 如今，在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现缩水现象。产生这些缩水现象的原因之一是购房者对于购房合同了解得不够全面，稍不小心就会掉进开发商设置的陷阱中，有的“缩水”会让购房者在经济上蒙受损失，但目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。

面积缩水

建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定

案例回放：张先生预购买了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3％时据实结算，超过3％时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4％。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

律师说法：根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，若超过3％买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。

购房提醒：在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

规划缩水

细化补充条款防止规划变样

案例回放：李先生购房前，售楼小姐介绍了楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。于是他买了一套一期的房子，入住后不久，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

律师说法：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。

购房提醒：把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

层高缩水

要明确约定违约赔偿数额

案例回放：某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2．9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2．8米，有的为2．9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2．6米~2．62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

律师说法：从法律上讲，合同首采文意主意（以写入合同的文字为准），所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。

购房提醒：对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

年限缩水

签约前分清土地和房屋的使用年限

案例回放：今年年初，刘先生买下某烂尾楼续建工程楼盘，买之前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993年~2052年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

律师说法：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。

购房提醒：建议买房人在签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。

专家支招：逐条教你签订购房合同

新的《商品房买卖合同示范文本》的使用，使购房者的权益更加得到保护，许多读者来信询问，怎样填写新合同呢？

日前，建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明，本版摘录了一部分，希望能在购房者签合同时给予帮助。——编者 第五条面积确认及面积差异处理

说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，即，选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的《销售办法》(建设部令第88号)对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。

该办法规定：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行处理： 说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取第二种方式。

需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，《销售办法》第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。

1、双方自行约定：

(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议。

说明：本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。