如何做好物业管理企业的内部管理工作

第一篇：如何做好物业管理企业的内部管理工作

如何做好物业管理企业的内部管理工作

一、加强内部管理的必要性

我国物业管理是伴随着社会主义市场经济应运而生的。竞争是市场经济活力所在，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。物业管理企业要适应市场经济的发展，必须加强内部管理，将企业追求自身经济效益的内在要求和外部竞争的压力变成动力，才能不断提高管理服务的水平和自身的素质，在竞争的风雨中经受考验。

随着物业管理行业的深入发展，随着“建管分离”的实施和推广，物业管理由委托制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘用制。物业管理企业只有通过在市场上公开、公平、合法地竞争，才能获得物业项目，而这种竞争力的核心一方面表现为优质服务，另一方面表现为科学的内部管理，非凡是在物业管理服务日益化的今天，科学的内部管理更是企业市场竞争的“杀手锏”。如业内知名企业万科、中海等，无不具备过硬的内部管理。

二、内部管理的几个主要方面

1.合理的管理制度。

一个企业发展到一定规模，必须由人治走向法治，没有完善的管理制度，就是一个充斥着散漫与无序的企业，这种企业是不可能有战斗力和竞争力的。业界有人认为：“企业制度都是千篇一律、大同小异”，所以有了也等于没有，有了也没有人去执行。尽管这是一种片面和错误的想法，但在一些企业中却客观存在。

事实上，合理的管理制度是企业有序发展的根本保证。物业管理企业员工的动力在于把质量管理指标层层分解到班组，个人，通过将其完成的结果与工资、奖金和惩罚挂钩，让服务、价格有机地结合起来，企业才能在科学的内部管理的轨道上持续发展。

2．企业文化。

企业要生存和发展，除了要有外在“血肉之躯”，还必须要有“内在灵魂”，这个灵魂就是企业文化。看一个企业有什么样的文化，是真文化还是口头文化，从这个企业员工的神态和气质就可以看出来。企业文化良好的企业员工一定具有端庄、高雅的优越气质，就像五星级酒店与三星级的员工，从气质上就可以看得出来。

简单地说：“企业文化就是要培养员工在企业的一种优越感，有这种优越感才有热情与激情”。目前物业管理企业的员工多半学历不太高，他们往往有一种自卑感。很多物业管理从业者都唯唯诺诺，感觉业主就是主人，而自己是仆人。说话低声下气，做事畏首畏尾，碰到违反小区规定的行为，往往是息事宁人，殊不知越是这样越被业主瞧不起。不自信的员工是不可能得到业主的尊重的。

作为物业管理企业，不管企业大小与否，待遇优厚与否，都要以自身的独特文化和理念

去激励员工，让他们感到在这个企业工作是优越的，这样他们就会以高昂的热情和积极的工作态度面对业主。

3.员工关怀。

一个企业只有拥有一支同心同德的员工队伍，才能经受风霜雨雪的考验。但在现实中，很多物业管理企业的管理者不懂得物业管理与业主是“鱼”和“水”的关系，同时，也把员工与企业的关系，看成是简单的劳务关系，工作中只有指责没有指导，只有教训没有教育。没有弄明白员工也是企业的主人、没有员工就没有企业存在的道理。员工是具体工作的一线执行者，直接为业主提供服务。企业只有服务好员工，员工才会服务好业主。

事实上，物业管理企业的员工经常遭受到一些委屈，他们心里时常布满委屈、郁闷，但由于工作的性质，他们都得默默地忍受着，所以物业管理企业更应该关怀自己的员工。那么如何进行员工关怀呢？员工关怀就是“给他鲜花给他梦”。给他们鲜花就是给他们尊重，让他们参与公司的管理，他们就会自觉自愿地成为企业的主人；给他们梦就是给他们希望，让他们明白这是成长的代价，他们就会满怀热情，布满希望，得到成长。曾仕强在《中国式管理》中提出，管理就是修己安人的过程，物业管理更是如此。物业管理企业就是以修为内部管理来服务好业主，没有坚实的内部管理就不可能有好的服务，没有好的服务就不可能有企业的发展。

三、寓管理于服务

麦当劳在2005年度全球品牌排行榜中名列第四，很多人不禁会问：“简单的汉堡、炸鸡腿、可乐成就了如此辉煌的品牌，它成功的秘诀到底在哪里？它的竞争力到底来自哪里？”。麦当劳的成功与它的前瞻力、敏锐度和擅长抓住顾客的心理有关，但更重要的是它统一规范的服务标准。这从它产品品质的标准、服务人员服务的标准、店面装修的标准、清洁卫生的标准都可以看得出来。可以这样说，一个企业一旦具备了这种标准，它就拥有了优势竞争力。

那么标准是如何建立的呢？标准来自长期的细节坚持与一丝不苟的执行。物业管理企业作为服务行业，技术优势不是很明显，硬件方面也基本上差不多，要害的差异在于细节的坚持与一丝不苟的执行，这就是服务的标准。物业管理企业服务的标准要从员工的着装形象、技术技能、工程维修、客服服务、安全保卫、清洁绿化等诸多细节方面建立，然后在实际的工作中不断的培训和要求，最终达到统一规范的标准。比如物业的保修，多数物业管理企业规定小修在15分钟内赶到现场，假如在任何情况下都能在15分钟内赶到现场维修，这就是一种标准。物业管理企业拥有这种标准，那么它将永远立于不败之地。

物业管理是服务性行业，这种服务是管理物业基础上的服务，物业管理企业只有认真、科学、积极地去“管理”，才能真正的实现物业的保值、增值，才能做好服务，才能实现可持续发展

第二篇：浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作

浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作

一、个人对“管理工作”的理解

如何管理好自己的员工，这是作为每一个管理者都应该深思熟虑的事情。作为一个管理者，首先要知道何为管理，管理的目的，怎么管理。

管理的定义：在特定环境下，通过计划，组织，领导和控制等行为活动，对组织所拥有的资源进行有效整合，以达到组织目标的过程。我认为管理可以从字面进行定义：就是管的要有道理。确切地知道要别人去做什么，用什么方法去做更好。

管理的目的：任何领域的管理目的，都是为了“更有效”地实现管理目标，即追求最佳效率和效果,使组织以尽量少的资源而尽可能多地完成预期的合乎要求的目的.怎么管理：

第一：要重视员工。为什么要重视员工？我个人认为：管理者即使再有能力也没有用，因为顾客所认识的通常都是面前的员工，而不是主管。在旧的观念里面，通常是管理层来管理一家公司，但新的观念认为，应该让员工参与决策和管理。特别是服务行业，酒店的饮食风味都是有管理者精心设计，那么为什么有的口味受欢迎而有的不受欢迎呢？这是因为在市场中消费者有不同的看法，设计者未能抓住消费者的不同喜好。所以尽管管理者在做决策，但是实际上市场的反应可能并不是这样。而员工直接面对顾客，应该是让员工去参与决策，管理者只是分配资源，而不是什么事情都由管理者来主导，这是所谓重视员工的一个原则。

第二：提搞员工的积极性。员工积极性到底是什么？正确的认识是：员工主动付出智慧的意愿和行动。也就是说，员工在工作过程中能够主动发现问题和解决问题，说明他有积极性。然而积极性的前提是：首先，管理者必须保障员工的基本权利，按劳动法要求给予员工基本生活环境和条件。没有了这一点，提高员工积极性就只能是不能实现的良好愿望。

其次，管理者必须设法培养员工的自尊，处处体现以人为本的管理原则。很显然，一个积极向上的人首先应该是一个自尊的人。很多管理者错以为，基层员工的需求层次低，只要在金钱上予以基本满足，是否尊重并不重要。这种认识以及由此派生出来的管理制度和管理行为极大地伤害了员工的自尊，是十分有害的。第三：人性化管理。

1公道

公道就是公平，要求领导对员工一视同仁，不管亲属，不管有无后台。领导者是否公平对待员工对你领导者管理员工是有很大关系的。2 信任 “用人不疑，疑人不用”，你的员工既然跟着你，你就要信任你的员工。信任是一种力量，它能够激发人的潜能，使事情发生预想不到的变化。再强势的领导人，总有照顾不到的角落，只有充分授权，把有能力的人充实到各个岗位上，让他们随时随地行使权力，做出符合市场规律和企业文化要求的正确决策，企业才会高效运转，这样的企业才有生命力。信任能增强团队精神。随着市场竞争的日趋加剧，任何企业要想立于不败之地，都需要有一个好的团队来支持企业发展。如果没有信任，张三的思路、想法不会与李四分享，李四有好的创意，也不会告诉王五，最后，谁也不能成功。用人不疑才能凝聚人心，要把众人的智慧和力量凝聚起来，就需要高度的信任。3 尊重 尊重员工，不仅仅要尊重员工的人格和各种需要，也包括尊重员工的辛勤劳动。尊重是相互的，不要在下属面前摆出一副我比你强的气势，离开了下属你什么都不是。作为领导的你要深切认识到在你的团队中，每一个人都是很重要的。尽管他们的工作业绩有所差别，但那只是暂时的。领导在下命令时不妨考虑这样做，“你认为这样行吗?”这种建议性的指令方式，将会使你的员工有一种身居某个重要位置的感觉并会对问题产生足够的重视。第四：管理者应该提高自己的管理水平。

作为一个管理者你要时刻问问自己：为什么我能做经理，为什么他们要听我的安排？那是因为我们比下属懂的多，理解力强，思考问题比较全面，能更好的从公司角度出发考虑问题，也是因为大家服你，你说的话做的事情大家心服口服，愿意听你的领导，服从你的指挥。能做到这一点需要一点一滴的积累和沉淀，需要我们了解的懂得的更多。所以作为一个管理者必须时时刻刻提高自己，充实自己。

如何才能管理好员工，总的来说：带人要带心,所以用心去带你的部属,激励部属,让他能够变成自主的丶心甘情愿的为你做事,这才是一个好的管理人员。

二、物业公司员工管理工作的理解

1、物业公司工作的特性

物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

2、物业公司管理员工理念及员工服务理念

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理（1）、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

（2）、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。（3）、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。本人觉得以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式，能够更好的保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”的服务理念，从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

2、物业公司员工工作环境的特性

物业管理的概念决定了员工工作环境的特性。物业管理定义：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、对物业公司员工的工作要求 第一条

基本准则

（1）、员工必须遵守中华人民共和国各项法律法规。（2）、员工必须遵守“劳动合同”中的各项规定。（3）、在代表公司的各项活动中，员工必须维护公司荣誉与利益。（4）、每位员工都应在工作中积极进取、严于自律、不断提升个人工作技能和技巧。

（5）、公司提倡互相信任的工作氛围，员工之间应该相互尊敬、相互信任。

（6）、员工应积极参与公司组织的各种有益（文体、社会）活动。第二条

职责权限

（1）、员工除本职日常业务（工作）外，未经总经理授权或批准，不得从事下列活动：

以公司名义考察、谈判、签约； 以公司名义提供担保、证明；

以公司名义对新闻媒介发表意见、消息； 代表公司出席公众活动。

（2）、每位员工的工作必须对上级和下级负责，无下级的员工对客户及相关业务领域负责。

（3）、员工可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法投资活动。但禁止下列情形的个人投资： 投资于公司的客户或业务竞争对手的活动； 以职务之便向投资对象提供利益的活动； 以直系亲属名义从事上述投资活动。第三条

日常工作

（1）、员工在业务范围内，应坚持合法、正当的职业道德。不准索取或者收受相关业务往来单位（客户）的酬金（回扣），否则将构成受贿；反对以贿赂或其它不正当手段取得不正当利益。

（2）、员工不得挪用公款谋求个人利益或为他人谋取利益，否则依法追究其刑事责任。

（3）、员工在对外业务往来中，接受相关单位（客户）礼品（佣金），应按公司有关礼品管理制度上缴公司。

（4）、员工在对外业务往来中，不得参加违反法律法规及社会公德的活动。

（5）、为维护公司形象，除周未可着休闲装外，平常工作日着正式服装。

（6）、工作时间内员工应坚守岗位，须暂时离开时应与同事交代；离开公司外出，应向部门负责人说明。（7）、维护清洁、整齐的办公环境，提高工作效率。不在办公区内高声喧哗、不随地吐痰、不乱扔纸屑。

（8）、上班时间使用电话应注意礼貌，语言简明扼要。第四条

保密制度

（1）、员工必须妥善保管公司机密文件及内部资料。机密文件和资料不得擅自复印，未经特许，不得带出公司。

（2）、机密文件和资料无需保留时，必须用碎纸机粉碎销毁。（3）、员工未经公司授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件以及其它未经公开的经营状况、业务数据等资料、信息。(4）、每位员工应对自己使用的电脑的信息安全负责。

4、物业公司员工管理人事架构设置 物业公司员工服务的性质和服务方式

服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

（二）是针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

（三）是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

以上是我对管理好物业员工的一点浅谈，不足之处请王经理指导，批评！

第三篇：浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作

浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作

一、个人对“管理工作”的理解

如何管理好自己的员工，这是作为每一个管理者都应该深思熟虑的事情。作为一个管理者，首先要知道何为管理，管理的目的，怎么管理。

管理的定义：在特定环境下，通过计划，组织，领导和控制等行为活动，对组织所拥有的资源进行有效整合，以达到组织目标的过程。我认为管理可以从字面进行定义：就是管的要有道理。确切地知道要别人去做什么，用什么方法去做更好。管理的目的：任何领域的管理目的，都是为了“更有效”地实现管理目标，即追求最佳效率和效果,使组织以尽量少的资源而尽可能多地完成预期的合乎要求的目的.怎么管理：

第一：要重视员工。为什么要重视员工？我个人认为：管理者即使再有能力也没有用，因为顾客所认识的通常都是面前的员工，而不是主管。在旧的观念里面，通常是管理层来管理一家公司，但新的观念认为，应该让员工参与决策和管理。特别是服务行业，酒店的饮食风味都是有管理者精心设计，那么为什么有的口味受欢迎而有的不受欢迎呢？这是因为在市场中消费者有不同的看法，设计者未能抓住消费者的不同喜好。所以尽管管理者在做决策，但是实际上市场的反应可能并不是这样。而员工直接面对顾客，应该是让员工去参与决策，管理者只是分配资源，而不是什么事情都由管理者来主导，这是所谓重视员工的一个原则。第二：提搞员工的积极性。员工积极性到底是什么？正确的认识是：员工主动付出智慧的意愿和行动。也就是说，员工在工作过程中能够主动发现问题和解决问题，说明他有积极性。然而积极性的前提是：首先，管理者必须保障员工的基本权利，按劳动法要求给予员工基本生活环境和条件。没有了这一点，提高员工积极性就只能是不能实现的良好愿望。

其次，管理者必须设法培养员工的自尊，处处体现以人为本的管理原则。很显然，一个积极向上的人首先应该是一个自尊的人。很多管理者错以为，基层员工的需求层次低，只要在金钱上予以基本满足，是否尊重并不重要。这种认识以及由此派生出来的管理制度和管理行为极大地伤害了员工的自尊，是十分有害的。

第三：人性化管理。公道 公道就是公平，要求领导对员工一视同仁，不管亲属，不管有无后台。领导者是否公平对待员工对你领导者管理员工是有很大关系的。信任 “用人不疑，疑人不用”，你的员工既然跟着你，你就要信任你的员工。信任是一种力量，它能够激发人的潜能，使事情发生预想不到的变化。再强势的领导人，总有照顾不到的角落，只有充分授权，把有能力的人充实到各个岗位上，让他们随时随地行使权力，做出符合市场规律和企业文化要求的正确决策，企业才会高效运转，这样的企业才有生命力。信任能增强团队精神。随着市场竞争的日趋加剧，任何企业要想立于不败之地，都需要有一个好的团队来支持企业发展。如果没有信任，张三的思路、想法不会与李四分享，李四有好的创意，也不会告诉王五，最后，谁也不能成功。用人不疑才能凝聚人心，要把众人的智慧和力量凝聚起来，就需要高度的信任。尊重 尊重员工，不仅仅要尊重员工的人格和各种需要，也包括尊重员工的辛勤劳动。尊重是相互的，不要在下属面前摆出一副我比你强的气势，离开了下属你什么都不是。作为领导的你要深切认识到在你的团队中，每一个人都是很重要的。尽管他们的工作业绩有所差别，但那只是暂时的。领导在下命令时不妨考虑这样做，“你认为这样行吗?”这种建议性的指令方式，将会使你的员工有一种身居某个重要位置的感觉并会对问题产生足够的重视。第四：管理者应该提高自己的管理水平。

作为一个管理者你要时刻问问自己：为什么我能做经理，为什么他们要听我的安排？那是因为我们比下属懂的多，理解力强，思考问题比较全面，能更好的

从公司角度出发考虑问题，也是因为大家服你，你说的话做的事情大家心服口服，愿意听你的领导，服从你的指挥。能做到这一点需要一点一滴的积累和沉淀，需要我们了解的懂得的更多。所以作为一个管理者必须时时刻刻提高自己，充实自己。

如何才能管理好员工，总的来说：带人要带心,所以用心去带你的部属,激励部属,让他能够变成自主的、心甘情愿的为你做事,这才是一个好的管理人员。

二、物业公司员工管理工作的理解

1、物业公司工作的特性

物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用场所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

2、物业公司管理员工理念及员工服务理念

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

（1）、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

（2）、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

（3）、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。本人觉得以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式，能够更好的保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”的服务理念，从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

2、物业公司员工工作环境的特性

物业管理的概念决定了员工工作环境的特性。物业管理定义：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、对物业公司员工的工作要求 第一条

基本准则

（1）、员工必须遵守中华人民共和国各项法律法规。（2）、员工必须遵守“劳动合同”中的各项规定。

（3）、在代表公司的各项活动中，员工必须维护公司荣誉与利益。

（4）、每位员工都应在工作中积极进取、严于自律、不断提升个人工作技能和技巧。

（5）、公司提倡互相信任的工作氛围，员工之间应该相互尊敬、相互信任。（6）、员工应积极参与公司组织的各种有益（文体、社会）活动。第二条

职责权限

（1）、员工除本职日常业务（工作）外，未经总经理授权或批准，不得从事下列活动：

以公司名义考察、谈判、签约； 以公司名义提供担保、证明；

以公司名义对新闻媒介发表意见、消息； 代表公司出席公众活动。

（2）、每位员工的工作必须对上级和下级负责，无下级的员工对客户及相关业务领域负责。

（3）、员工可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法投资活动。但禁止下列情形的个人投资：

投资于公司的客户或业务竞争对手的活动； 以职务之便向投资对象提供利益的活动；

以直系亲属名义从事上述投资活动。第三条

日常工作

（1）、员工在业务范围内，应坚持合法、正当的职业道德。不准索取或者收受相关业务往来单位（客户）的酬金（回扣），否则将构成受贿；反对以贿赂或其它不正当手段取得不正当利益。

（2）、员工不得挪用公款谋求个人利益或为他人谋取利益，否则依法追究其刑事责任。

（3）、员工在对外业务往来中，接受相关单位（客户）礼品（佣金），应按公司有关礼品管理制度上缴公司。

（4）、员工在对外业务往来中，不得参加违反法律法规及社会公德的活动。（5）、为维护公司形象，除周未可着休闲装外，平常工作日着正式服装。（6）、工作时间内员工应坚守岗位，须暂时离开时应与同事交代；离开公司外出，应向部门负责人说明。

（7）、维护清洁、整齐的办公环境，提高工作效率。不在办公区内高声喧哗、不随地吐痰、不乱扔纸屑。

（8）、上班时间使用电话应注意礼貌，语言简明扼要。第四条

保密制度

（1）、员工必须妥善保管公司机密文件及内部资料。机密文件和资料不得擅自复印，未经特许，不得带出公司。

（2）、机密文件和资料无需保留时，必须用碎纸机粉碎销毁。

（3）、员工未经公司授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件以及其它未经公开的经营状况、业务数据等资料、信息。

(4）、每位员工应对自己使用的电脑的信息安全负责。

4、物业公司员工管理人事架构设置 5 物业公司员工服务的性质和服务方式

服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

（二）是针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

（三）是委托性的特约服务：

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

第四篇：怎样做好物业管理企业员工管理工作1

怎样做好物业管理企业员工管理工作

人是最有价值的社会资源，员工作为一个企业唯一能提供竞争优势的潜在力量，是最应受到企业重视的。这一理念对于物业管理企业来说尤为重要。这是因为物业管理企业属于服务行业，其所提供的产品就是服务。物业管理企业在提供其产品——服务时，“交换”多以人为载体，即服务的提供者和接受者都是人，这就决定了人——员工，在产品“交换”过程中具有非服务性行业所不具有的特殊地位，即物业管理企业提高服务质量和管理水平的根本途径只能是通过员工来实现，因此，员工管理是物业管理企业的核心工作。

但是从物业管理的实践看，许多企业的员工管理却并不是能够适应企业发展需要的。比如在人才流动问题上，有资料显示，在大型物业管理企业中高层管理人员和工程技术人员流动率达到35%，中小型企业高达40%，保安人员流动率达到45%。这种人才流动性过大、结构不合理的情况已成为物业管理企业发展的一个瓶颈。如何吸引人才，留住人才，用好人才，已成为每一个物业管理企业的领导者及中层管理人员最关心也是最头疼的问题。

在《论语》中孔子曾经谈到一国之君的用人之道：道千乘之国，敬事而信，节用而爱人，使民以时。其核心就是要爱民，要把国家的利益和百姓的利益协调一致。企业作为一种社会组织形式，员工投身其中都是为了个人的利益和前途，员工管理的惟一的正确做法只能是把员工个人的利益和前途与企业的发展联系在一起。企业越是能尊重员工的个人利益，员工才能越有主人翁的工作精神。众所周知，那个著名的木桶理论：一只木桶能够装多少水取决于最短的一块木板长度，而不是最长的那块。那么对它进一步引申就是，一只木桶能够装多少水不仅取决于每一块木板的长度，还取决于木板与木板之间结合的紧密程度。同理，一个企业的生存发展，不仅取决于每一名员工的能力，也取决于员工与员工之间的相互协作配合。可见，员工管理的核心问题在于对员工的尊重，在于员工之间的协调合作。

那么，物业管理企业应该怎样开展员工管理工作呢。首先，我们应弄清员工管理的内容。员工管理按管理内容可以分为管理思想、员工招聘、岗位职责和标准、员工培训和发展、劳动和报酬、休假、绩效考评、奖惩、劳动关系等几个部分。这里着重介绍管理思想、员工招聘、绩效考评和管理技巧四个方面。

一、管理思想

目前，“员工是企业的财富”等员工管理理念可以说已成为物业管理企业的共识，企业也能努力为员工开展经营活动提供和谐的企业环境。但是，“重使用、轻培养”、缺乏系统的员工管理内容和措施的现象，在相当多的企业中仍然存在，员工缺乏爱岗敬业的主动意识，企业形不成有效的凝聚力，人才流动过频，严重影响了企业的发展。因此，真正实现科学化的员工管理体系，首先应解决企业领导层的员工管理理念，树立正确的管理思想：

1．营造一种支持性的人力资源环境，倡导成员多为集体考虑问题，鼓励成员取得的成绩，对其能力表示信心。

2．培养企业员工的自豪感，在企业中营造美誉度良好的企业文化，满足员工希望工作在一个美誉度良好的企业的自豪感。

3．让每一位员工的才能与角色相匹配，清楚自己的工作位置，能根据工作的需要采取适当的行动来完成职责，具备胜任工作职责的能力。

4．设定具有挑战性的企业目标，这一目标应使员工认识到只有依靠团队合作，才能实现，促成紧密团结的团队形成。

5．正确的绩效评估，既要保证与职位的匹配、报酬、培训等工作的科学性，又要能够帮助员工找出自己绩效差的真正原因，激发员工的潜能。做到阶段性评估和日常管理中的及时评估的有机结合，科学地对员工进行考核，判断其是否称职，并科学地支付报酬，激发员工的创造力和团队合作精神。

二、员工招聘

确定并选聘到优秀的员工是物业管理企业人力资源管理的一项基础工作，是物业管理企业在竞争中取得成功的关键。物业管理企业确定并选聘优秀员工的过程主要包括五个方面的内容，即人力资源规划、通过招聘增补员工、通过解聘减少员工、进行人员甄选、通过试岗让新员工与企业相互适应和了解。

1．人力资源规划。人力资源规划是指物业管理企业的管理者在适当的时候，为适当的岗位配备适当数量和类型的工作人员，并使他们能有效地完成促进物业管理企业实现总体目标的任务的过程。物业管理企业人力资源规划包括三方面的步骤：对当前人力资源的评估，对未来人力资源的评估，制定满足未来人力资源需要的实施方案。

（1）对当前人力资源的评估，是对企业现有人力资源的状况进行调查，进行岗位分析。调查的目的是为了帮助物业管理企业的管理者能够充分了解现有人员的工作技能；岗位分析的目的是为了确定物业管理企业中各岗位的职责以及履行各岗位所需要的条件。以此为依据，物业管理企业就可以着手编制各岗位的职责和任职标准，并据此进行人员招聘。对当前人力资源的评估，在实际操作中有五种方法。

1）观察法，直接对员工的日常工作进行观察或拍成录像。例如，安排相关人员对保安员的日常工作进行一段时间的观察并进行记录，最后总结出保安人员的具体工作内容。

2）面谈法，逐个或以小组的方式以员工进交谈。例如，与维修工进行交谈，让他们对日常工作进行描述，并对所描述的内容进行记录，从而归纳出维修工岗位所有的工作内容。

3）调查法，让员工在一份调查问卷上列出他们所有工作的内容。例如，制作一份调查问卷发给物管员，让其列出日常工作的所有内容，经过整理则可以得到物管员这个岗位的具体工作内容。

4）讨论会，让对某项工作有详细了解的人员一起确定某个岗位的具体内容。例如，让物业管理部的管理人员、物业管理企业中负责质量监督的人员以及其它有关人员一起对物业主管岗位的内容进行讨论，通过讨论进一步明确物业主管的工作内容是什么。

5）记录法，让员工将每天的工作内容记录下来，以供复阅，同时整理成岗位职责材料。例如，让办公室文员将每天的工作内容进行记录，通过一段时间的记录经整理后就可得到办公室文员的具体工作内容。

（2）对未来人力资源的评估，是指根据物业管理企业的业务发展计划以及经营管理目标对未来人资源的需求情况进行评估。

（3）制定满足未来人力资源需要的方案，通过现有人力资源以及未来人力资源的评估，物业管理企业就可以制定满足未来人力资源需求的行动计划。如目前哪些岗位的人员多余需要减少员工；哪些岗位的人员缺少需要增加员工；哪些岗位的员工需要提高工作技能以适应工作职责，制定未来的人力资源培训、增减计划等。

2．通过招聘增补员工。这主要通过两条途径实现，即内部调整与外部招聘。

（1）内部调整，是物业管理企业广泛采用的一种招聘方式，主要有内部提拔、内部调换、内部工作轮换、内部员工推荐等。

（2）外部招聘，是指物业管理企业通过外部渠道招募员工的一种方法。主要有广告招聘、学校分配、公共就业机构、私人就业机构、临时性支援服务等。其中学校分配是物业管理企业招聘初级岗位员工的一种较好方式。物业管理企业可与有物业管理专业的院校建立联系，通过联合办学、设立奖学金、供需见面会等方式吸引优秀学生毕业后到企业工作。

3．通过解聘减少员工。物业管理企业因管理范围减少、放弃服务、业务转型以及员工不符合要求等原因还经常要面对解聘员工的问题。常用的解聘方式有解除合同、暂时解除合同、自然解聘、调换岗位、缩短工作周、提前退休等。

4．人员甄选。初选一批应聘者后，管理者需要采取一定的方法对其进行甄别以确保最合适的人选得到这一职位。这实际上是一种预测行为，预见聘用哪一位应聘者能按照物业管理企业的绩效考评标准完成工作。常用的甄选手段有申请表、笔试、绩效模拟测试、面谈法和体格检查等。

（1）申请表，一般包括应聘人员的自然状况、专业技能、工作经历、就职愿望等基本情况。针对申请表真实性一般较低的情况，可采取一些方法增加其有效性。如让应聘者提供

合法有效的证明；要求其对工作经历中每次离职的原因提供说明文件。

（2）笔试，主要是考核应聘者是否具备与所应聘岗位相关的综合文化素质。

（3）绩效模拟测试，是一种在上岗之前测试应聘人员工作能力的甄选方法，主要包括工作抽样法和测评中心两种方法。工作抽样法是通过让应聘人员完成一项工作的某些核心任务，以测试应聘人员是否具有完成该项工作的能力，如让应聘绿化工作的人员辨认各种植物并说明各种植物的维护要点；测评中心是由物业管理企业中履行相关职责的管理人员、人事管理人员、监督管理人员一起成立测评中心对应聘者的综合素质进行考核的方法，考核的内容主要是完成与实际工作相关事件的处理能力，如让应聘物业管理岗位的人员进行物业接管方案的设计。

（4）面谈法，通过面对面的提问、交流，考核、甄选应聘者的方法。

（5）体格检查，体格检查既是确保上岗所应具备的基本条件，同时又能避免给企业以及企业员工造成不必要的损失。

5．试岗。确定岗位候选人后，将其安排到相应的部门、岗位，让其熟悉所就职的部门、岗位的过程。试岗的过程也是企业进一步了解该员工是否适合所应聘的岗位、是否是企业所需要的人的过程。试岗的时间不易过长，一般来说一至三个月较为合适。

三、绩效考评

绩效是个体的工作表现。绩效考评是评价在某一阶段员工对企业做出贡献大小的过程。绩效考评的目的是确认员工工作成绩，改进工作方式，提高工作效率和经营效益。物业管理企业作为服务性行业，业绩主要依赖于人来创造，对绩效考评的客观程度就要求得更为突出。绩效考评受多重因素的影响，是工作环境与员工个人素质共同作用的结果。因此，应遵循公开、公平、公正原则；可行性与实用性原则；积极反馈原则。

绩效考评方式的选择直接影响到考评结果。根据物业管理企业的特点，一般采取以下几种考评方法。

（1）目标管理法。制定目标时，首先上下级之间分别各自制定一个下级工作目标，然后双方进行沟通协商，分析目标差别的原因，再修改目标，再沟通，直到制定的目标两者都能接受，这个目标就成为目标管理的期望值。目标管理法的特点就在它是上下级之间充分沟通的过程。目标管理法适用岗位较宽，有利于整体绩效管理。

（2）工作记录法。就是要求员工填写作业记录或表格进行考评的方法。一般用于对一线员工的评价。如对保洁员工作完成后要求填写并签字认可规定其某一时间内具体工作内容的作业表格，管理人员只需要在规定的时间内对某项工作进行抽查，并做好检查记录，而不需要对员工整个工作时段进行监控。月底将工作表格和抽查记录作为员工考评的主要依据。

（3）要素评定法。定性考评与定量考评相结合的评价方法，能比较综合地考评员工的能力。要素考评一般用相同的考评要素，以直接上级考评、同级同事考评、自我考评、下级考评等不同的考评方法对被考评者进行评定，再将各结果加权后进行综合评定。

如对保安员考评内容有遵守国家有关法律、值班期间遵守劳动纪律、严格执行交接班制度、做好详细的值班记录、了解住户及楼宇的基本情况、为热情住户服务等。保安员的工作考评方法以工作记录法为主，利用各种制度表格及出勤记录、投诉统计表、管理人员查岗记录等表格作为考评保安员的主要依据。

四、管理技巧

目前，由于物业管理行业竞争日益激烈，加之岗位要求的不断提升，企业员工面临的压力越来越重，员工心理问题普遍存在，严重影响着个人绩效及发展。因此，在员工管理中，要注意管理技巧的有效运用，努力构建一种和谐的工作氛围，形成企业的凝聚力。近几年来，比较成功的做法主要是情感管理。

情感管理，就是从认识人的情感规律入手，实行人性化管理。即在员工管理过程中，以从情感上、心理上调动员工积极性为核心，以对员工的尊重为基础，以沟通为主要管理手段，尽量满足员工的合理需求，达成企业的团队精神，保证个人与企业绩效的提高。为此，要树立人本管理理念，注重企业环境建设，通过完善企业内部的沟通机制，提高管理者和员工的沟通能力和技巧，为员工营造健康和谐、团结向上的工作环境，消除外部环境因素对员工职业心理健康的不良影响。同时还要注意加强职业心理健康评估和职业心理健康的宣传和疏导，帮助员工掌握提高心理素质的基本方法，增强对心理问题的抵抗力，在员工出现心理问题时，能够科学、及时地进行缓解和疏导。另外，在实践中，一些打破常规，以激励为核心的具体做法值得尝试或推广。

1．实施个性化奖励。建立企业公平奖励系统，让员工感到付出与所得是对等的；根据员工的个性差异、岗位性质进行个性化的奖励，除传统的加薪、奖金等物质奖励方法外，还可运用表扬、给予参与目标设定和决策机会等荣誉的精神奖励的方法。值得注意的是，以往保密性的薪金奖励，从实践中看，并不适合中国国情，还是以增加奖励的透明度，更能激励员工。

2．善于运用目标。明确、合适的目标可以给员工以激励。因此，要为员工设立与企业目标相一致，在短时期内通过一定努力就可以实现的目标，并在目标实现后确定新的目标，使员工个人的切身利益与企业利益始终保持高度一致。

3．实施岗位轮换制。企业领导者要有意识地安排员工岗位轮换，为员工创造条件跨岗位、跨部门工作和发展。使员工能够克服工作岗位从一而终的厌倦心理，以全新的感受激发

学习和工作的兴趣，促进员工多元化能力提高，增进合作意识，提高管理水平。

4．进行员工内部营销。就是把把员工当成是企业面对的第一个市场，通过提供能够满足员工需要的工作来吸引、激励员工的一种管理方法。主要通过内部培训、内部授权和内部沟通来实现。内部培训是通过培训使员工清楚自己在企业的位置及岗位职责，使自身的能力和素质的提高与企业的需要保持一致；内部授权是通过在一定的职权范围内授予员工自主选择权，来激发他们的主动性和创造性；内部沟通就是利用座谈会、学习培训、内刊等建立畅通的沟通渠道，创造足够的沟通机会，以创造一种良好的人际关系。

第五篇：如何做好物业管理

如何做好物业管理

今年的春晚小品《邻居》生动地演绎了在我国大多数小区普遍存在的诸多问题，它把物业管理的一些所作所为表现得淋漓尽致。有观众认为，业主们的物业被物业管理公司管的漏水的漏水，被盗的被盗，断了电，缺了气，原有的乔迁之喜倒变成了烦心事。住进小区后接踵而来的竟是“敲、凿、钻”装修交响曲。水泥、钢筋、木料、瓷砖等装修材料随处可见。敲、凿、撞、钻不绝于耳。楼门口，大小的装修队往来穿梭。建筑垃圾到处乱堆，风起时，小区里沙尘弥漫，完全像一个大工地。而作为物业管理者有时对大兴土木装修的业主也徒呼奈何，既没有罚款的权力，整治起来也难有实际措施。

其实，物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。但在选择物业管理公司之前，业主好像是对物业管理无能为力的，其实不然，物业应该具备硬件、软件两方面的条件，才可能搭建好的物业管理平台，简单说就是要有完善的设备、设施和配套的完美的人性化服务。选择好的物业管理公司固然很重要，但好马配好鞍，没有好的物业（建筑）作基础，再好的物业服务管理手段也不会让业主有如沐春风的感觉。

具体说，好的物业管理主要体现在以下十个方面：

１、完善的服务设备。

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。这些设备不可或缺，还要不断提高其科技含量，才能使之始终处于完好状态，保证使用得当和使用效能。

２、热情的服务态度。

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观。３、娴熟的服务技能。

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。这样才能使物业服务得心应手，事半功倍。

４、齐全的服务项目。

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主享受到尽善尽美的服务。这就要求物业有提升的空间，可以根据业主的生活需求有完善的余地。

５、灵活的服务方式。

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主着想，努力为业主提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主提供方便。

６、规范的服务程序。

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主人身安全和物业财产安全。

７、统一的服务标准。

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

８、合理的服务收费。

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准不应高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

９、健全的服务制度。

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

１０、快速的服务效率。

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

河北省第一例钢结构建筑――先天下，在设计之初就考虑到要为物业管理提供方便和高效的设施、设备等硬件，同时为物业服务提供配套的智能化管理系统，为物业管理提供一个高效、优质、便捷的平台。

先天下住宅的物业管理优势体现在以下几方面：

１、精装修交房。

解决了装修扰民的最大问题，使业主入住时能够一步到位，不用再花费时间和精力用于装修，也不会再因为装修而侵害其它业主的权益，为业主创造了和谐共融的良好氛围，使业主能够开心入住，不用担心入住后几个月随之而来的装修交响曲。

２、节能型设计。

先天下采用了目前国内领先的墙体—ALC（轻质蒸压混凝土）砌块，较普通的混凝土砌块在节能方面有更好的表现，窗户采用中空玻璃节能窗，保温、隔音、节能、防尘。屋顶保温采用挤塑板。采暖制冷采用户式中央空调系统，每个房间单独设置风机盘管，可实现分室温度控制，控制灵活，节约能源。分质供水降低饮用水成本，节约能源。采用3-6升节水型卫生洁具。楼梯、电梯间选择声光控制灯具，客厅选择可调节功率灯具，有效节省电能。

３、高舒适设施。

先天下住宅中配备分户式中央空调，还有２４小时热水，达到纯净水标准的直饮水，这些使业主随时可以享受到春天般的沐浴和温暖。分户式中央空调让业主在采暖期没有到来之前，已经可以提前享受到集中供热的和煦暖意。直饮水与国际生活接轨，不用再受到桶装水送水和换水的烦扰。

４、智能化管理。

先天下设有楼宇可视对讲及安居防范系统、保安闭路监视系统、出入口控制系统、电子巡更系统等，保证小区的安全。按欧美流行车道设计车辆入口，大缓坡、直通道，停车场管理系统可以有效避免陌生的车辆进入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用两梯两户、每户一个车位的设计，为业主提供了最大程度的便捷，业主在停车位停车后直接即可坐电梯到户，减少了不必要的行路和等电梯的时间，为业主提供了尊贵的服务。

用心做好每一分，在先天下，物业已经搭建了良好的硬件平台，再辅以高效优质的软件服务，相信先天下一定会建设成为一个令业主满意的优质文明小区。

如何做好物业管理服务工作

随着物业管理行业的不断发展，如何做好物业管理服务工作，满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理，还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。

服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。那如何做好物业管理服务工作呢？

一、服务意识的培养

要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。

二、通过学习培训，提升员工素质

学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。

为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！”。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。

三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力

目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。

四、加强与业主的沟通

我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通过学习、实践对如何做好物业管理服务工作的一些见解。我相信，通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。