哈尔滨战略~doc

第一篇：哈尔滨战略~doc

这个颜色的是我自己的意见和想法

蓝色或黑色等：网站上的资料

红色：指示性知识

先来个温馨小贴士：三个死女人记得要买暖宝宝！不然会很冷。要有帽子，围巾，什么你们过冬的东西全拿出来。

还有，去那边要寄好多好多明星片！有木有！

亲爱的们，我们到达那边后，东西理理就可以做公车去中央大街，那边玩的买的吃的都有，据说中央大街和教堂还是一些什么防洪塔都是在一条路上，所以那天我们先逛，逛啊逛。

1．中央大街，这是哈尔滨历史的见证，街道旁基本都是百余年的欧式建筑。（我在想哦，我们的旅馆最好就是在这边左右，这样一到达就可以去逛街，第一天中午到下午，吃的也有不少，网上资料显示中央大街有很多西餐厅，什么俄国什么的，然后很多很多吃的，都有，什么冰棍，红肠！！红肠！！我要带回家！我要给我爸爸妈妈外婆外公！！哈哈啊哈哈！！串起来和鞭炮一样！！）（从火车站对面的龙门大厦门口坐13路，到达青旅门口，时间不过八点，要等退房，便放下行李直奔中央大街，这个是网站上看到的）

2． 圣索菲亚教堂，哈尔滨最美的东正教堂，虽然小了点。里面是博物馆，展览的是以前哈

尔滨的旧照片，还有一些建筑模型，3． 冰雪大世界。冬季没去那约等于没去哈尔滨。（晚上看冰灯，那边很冷，一定要多穿，因为里面是冰雕，所以我觉得会很冷，然后！！那么冷！！我怕手机和相机都不好使！！怎么办！怎么办！亲，因为热情的哈尔滨人民跟我说这边要晚上去，因为有冰灯所以好看，但是我觉得冰雪大世界门票那么贵，就去一个晚上。会不会很不划算。所以我也在纠结，，恩 这些个问题 你们也都想想好了,差不多下午3,4到馆里去玩就玩到晚上9点多，也不错~）

4． 龙塔（第二天中午，有时间限制，哈尔滨人民说是什么最高的什么什么塔。有些人说

好看有些人不怎么样。）

5． 以上是第一第二天的行程，应该是必去的几个。然后我觉得之后几天找当地的旅行团

去东北三省，看吉林雾凇什么的，虽然应该和上次去深圳珠海那样会很敢，也有可能很多时间在公车上度过。但是毕竟去逛过了，，这个具体也需要大家的意见哈~下面的红色字是网上找的，也就是说这些个玩的地方都是很聚集的，去了一个地方也就是说去了好几个，所以大家可以看看哪些个地方是我们比较喜欢的，比较划算，我们就可以去。哈哈，交通的话，要先确定旅馆的位置再找路线，有微辣的爱疯，我想我们应该能handle，还有那边的taxi，据我所知（我也就是毛姑姑），那边的的士不是像杭州那样打卡的，就是说我们可以和他们讨价还价把我们载去我们的目的地。网友说30块就可以帮你逛好几圈~ 不知道有没有可信度。

圣索菲亚大教堂→中央大街→松花江→太阳岛雪博会--极地馆→冰雪大世界这条线路怎么走

你这个线路其实就只去俩地方。。【中央大街和索菲亚是在一起的，不到几步路的距离】；

【极地馆基本上就是在太阳岛门口，冰雪大世界在太阳岛对面】。所以说，要是去玩的话很方便，建议一天只去一边，要不是玩不过来的。中央大街很有意思，我觉得是哈尔滨最漂亮的地方了，面包砖街道的尽头就是【防洪纪念塔】，靠着松花江边；索菲亚边上有很多的商场，金太阳不错，里面都是在卖年轻人的玩意，而且一楼的红薯塔一定要尝尝，味道没的说！交通方面，从【哈站】到【中央大街】坐公交16路、74路、103路道【防洪纪念塔（友谊宫）】下就好了。中央大街到太阳岛，先坐公交12路、201路、74路去【公路大桥】，然后在公路大桥坐公交346路、88路到【太阳岛道口】下就是了。至于花销，冰雪大世界和雪博会以及极地馆，每个都150左右，不过这也不算很贵，绝对玩的很不错（除了极地馆，我个人觉得没什么有意思的，差不多价格不如去龙塔转一圈的好）。旅店啊，建议别在中央大街附近找，很贵！要是楼主想要，我可以介绍一家住过的，价钱不错，主要是旅店的性价比很高，离中央大街很近。祝届时玩的愉快！哈尔滨一定不会让你失望的！

冰雪大世界：

1、旅游专线车：友谊路发车，途经友谊路、公路大桥至冰雪大世界终点。运营时间：上午9时--晚22时。

2、直达公交车：88路，118路旅游双巴。

3、换乘公交车：先乘坐12路、14路、22路、65路、67路到公路大桥，再转乘80路、85路、346路等途经冰雪大世界的公交车辆，在冰雪大世界下车

我觉得自己玩的地方差不多了，有名的，冬季好玩的也差不多了，我们自己玩的滩一点，不用那么急，我知道丫丫很要睡懒觉的！！哈哈啊哈哈，所以时间由我们来掌控！

地方的话就差不多是这样了，有一些地方和冰雪大世界类似，可去可不去的。就没放上去了，如果你们在网上看到有什么好玩的，想去的，再添进去好类。~然后我们那时候边走边玩~ 肯定会发现好多玩的地方。

美食：（特产是秋林红肠，哈尔滨人民推荐！）哎呦！终于到了吃的了！！尼玛，我就是奔着吃的来的！然后我觉得一开始我们其实不用特地去哪里哪里吃没吃，在玩的途中，或是中央大街或什么邻家什么的地方我觉得好吃的肯定也有的！热情的哈尔滨人们让我吃那么的冰糖葫芦！不知道有什么不一样~

尼玛我受不了了，看网上的图片越来越扛不住了！！！！好多吃的！！！！！！！尼玛，受不了了！

1.马迭尔！必去！！（酸奶，冰欺凌，面包—两个死女人最爱，红肠要买秋林牌的！哈尔滨人民强力推荐！！！！）

2.香坊冰棍（哈尔滨人民推荐，就在他家那边）

3．啤酒！有木有！！哈尔滨啤酒！这个是我自己想的~~~

4.东北水饺有木有啊！！

一、俄式：

哈尔滨有两家非常正宗的俄式饭店，华梅西餐厅和波特曼西餐厅。

华梅位于中央大街中部位置，里面的装潢非常有俄式风格，高高的穹顶。大家去必吃的菜有，罐虾，罐羊，大马哈鱼子，奶油蘑菇，手把羊排，红汤，面包。朋友去吃，都说太有特色了，全国肯定是没有再比哈尔滨的华梅再正宗的俄罗斯菜。唯一比较让人难过的是华梅的服务，华梅是国有的，这点让人至今不解，为啥她就民

营化不成。最近听说好象是民营了。不过觉得还可以。

波特曼在距离华梅不远的八道街有一家，比较新的饭店，装修也是俄式的，比华梅新一些。中午会有俄罗斯小姐钢琴小提琴表演。波特曼的好吃的东西是奶汁烤银雪鱼，还有一个海鲜橙子盅，汤也不错。波特曼稍微贵一点。不过这家是西餐的成份多一点，讲究情调啊什么来这里不错。波特曼在南岗博物馆有一家，在国际饭店旁边，环境也不错。波特曼的洗手间是我见过的最高级的洗手间，五星级酒店的都不如它。

三、火锅：

这是哈尔滨很有特色的东西。尽管火锅全国各地都有，但是吃过的人，都觉得哈尔滨的羊肉是最好吃的。富都从香坊区一个小小的店起家，到现在好象分店五家了，除了火锅又出了海鲜什么的。但是还是火锅最好吃，我最喜欢的是宽城街大福源对面的富都，那地方一到晚上人满为患。不要鸳鸯锅，只要清锅，要两盘肥一些的羊肉，一盘青菜，一盘豆腐，一盘粉丝，一盘午餐肉，每次出来都要捂着胃，撑的走不动。香坊菜艺街的也可以，环境稍微差一点，不过味道是一样的，服务也不错。

然后我觉得大冷天去吃火锅啊，烧烤，味道不要太好。

四、烧烤涮、麻辣烫类

我对烧烤的热爱从小起一直到现在。哈尔滨好吃的羊肉串店挺多，最有名的应该是160吧？这个店原来在香坊六顺街160号，搞的现在出了很多李鬼，什么166，马老六什么的，不过其它这几家也不错。160是24小时营业的，160出名的是涮毛肚，还可以要蘑菇干豆腐海带什么的，麻辣鲜香，真的很好吃。

其它的在南岗平公街，有一条街的烧烤，但是因为吃的比较定点，所以没什么大感觉，但是都不错。

值得一提的是有一家叫汉斯啤酒坊的，他们家开发区的店也有烧烤。不过这家烧烤一般，啤酒可是一大特色，大家应该知道哈尔滨人喝啤酒是出了名的，这家的啤酒是现酿的，非常的醇美甘爽。分大麦，小麦，黑麦，还出了一种水果啤酒，但是后面这个没喝过。来的朋友一定要一试。他们家在南岗沃尔玛附近有一家，自从开发区店开业后我就很少去那家，原来是巴西烤肉加自酿啤酒，不知道现在是什么，不过啤酒没有变。

风味类

毛毛熏肉大饼，是在道里中央商城右面的那条街上吧，挺过瘾，推荐他家的土豆泥。有一道菜叫什么不记得了，就是土豆切成很薄的片炸了以后再浇上糖醋汁！当然，最好的当属他们家的免费大枣水！

索菲亚广场旁边那家“老昌春饼”吗?味道不错，不知道现在有没有了，果戈里大家这面也开了一家”老昌春饼”，就是果戈里大街和革新街街口这面。我们家经常去这个店吃，因为比较近。不过价格相比不算便宜。

“老厨家--------民间菜馆”王兆火车站附近的一家祖传小店祖传的卤鸭，很不错，肉嫩，鸭骨都入味了。狮子头，肥而不腻，汤特别的鲜。神仙茄子，很香，很下饭。马端街154号的“于府香辣蟹”，他家的香辣蟹不错可是水煮鱼一般！

道里建国街上有个“天阳渔港”，菜较贵，但非常好吃，环境一流，推荐！

在大成街和中和街的下一条街交口附近有一个红焖羊肉馆（旁边是小肥羊）一只羊酒店，烤全羊特价158元，近20斤。和兴路94号。

太古十四道街的“宴宾楼“的“金饼回锅肉“很好吃，很便宜的双龙美食城的后身有个叫“盆盆虾”，很好吃，很鲜的在中央大街的马迭尔冷饮厅的炸鸡，很好吃，要是在喝点啤酒在吃点炸鸡就别提了，流口水了。

十二、小吃类

文景街有一家„利华餐厅‟他家的山东包子还有呛土豆丝都超好吃.也是文景街有一家尜尜香竹笋鹅，他家是苗族的。价钱也不贵！

花圆街的馨悦,以前是山东包子,溜双段,排骨炖豆角

花圆街的尹记餐馆的红烧肉，菜码小了点。

从大成街往宣德街走大约78十米，208有一站。就会看见牛记骨头馆。他家牛鞭，牛炸弹不错。羊蝎子十元一盆，那附近的东西很多都论盆。旁边一家羊骨8元一盆，但没有吃过。他家的羊蝎子不能带走，听说陪钱卖的。

辽阳街过了东大直街那个街口往前走一块，有一家叫做“老妈滋味馆”的饭店吃的。他家店面不大，吃饭很便宜，当然味道很好！推荐菜是：油闷大头菜、骨架、炒黄豆芽。

道外北头道街的排骨包子好吃！~

上面这些介绍啊都是网上找的，吃的实在太多了，我就挑了几个有名气的，然后我在想，如果我们为了去吃那种吃的而去找路线啊什么的，会有点大材小用有木有，然后我觉得在行程中我们看的干净的，看的好的都可以去吃，如果可能的话，三个人在夜晚飘来飘去。吃夜宵~~~~~~！！！！！想象ing~~~~~~~~~有木有！然后，丫丫不能吃很发的东西，酱油啊什么的，口味重的不是怎么能吃，所以我们到时候在途中可以慢慢挑选，不用特意去找那些美味，说不定边走边玩能找到好吃的。然后我找了些有名气的东西，可以在不同店里面买来吃~小摊什么的都可以~

1． 大酱骨

2． 莫利炖活鱼

3． 羊肉串店

4． 毛毛熏肉大饼

5． 金饼回锅肉

我总结出几句话：亲，三人行之哈尔滨，味道好，你开心我开心大家开心。

亲，三人行之哈尔滨，安全第一，出入平安，财产安全。

亲，三人行之哈尔滨，能吃吃，能玩玩，我们尽量做到勤俭节约啊

第二篇：哈尔滨战略

全会初步提出了全市发展的目标、思路和战略。总体目标是：“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代化大都市”。要在全省发挥好“经济发展的支柱、科技创新的先导、城乡建设的表率、服务全省的平台”四个方面“龙头”作用。发展的战略是“北跃、南拓、中兴、强县”。

这是市委十二届七次全会初步提出全市发展战略。在红军街至博物馆那有宣传标语。“北跃”，即以科技创新城为先导，发挥好在哈大专院校科研院所的科技优势，在江北搭建研发和产业化平台，以此加快科技创新，促进产业升级。既要闯出经济结构的战略调整出路，又要在江北打造新城的雏形，从而实现江北的大发展。要按照现代理念把江北建设成为集科技、文化、生态功能于一体的新城区。

“南拓”，即依托平房和开发区现有的工业基础，整合周边地区的工业园区，打造新型工业化的工业新城。以此做大工业规模，增强工业对全市经济的拉动力，推进区县（市）协同发展。工业新城也应当是文化城、生态城。

“中兴”，即老城区要提档升级。加快老城区改造，下大力气解决环境脏乱差、交通拥堵、基础设施陈旧问题；进一步加快哈西、群力新区建设，使老城区旧貌变新颜，再次展现哈尔滨欧陆风情的独特魅力。

“强县”，哈尔滨是大城市，同时也是大农村，县域经济在哈尔滨的经济发展战略中占有重大比重。要推进城乡一体化战略，用城市的发展带动农村的发展，用县域经济的发展推进城市化进程。要使各县的发展走在全省的前列，一县一策，实施强县战略，市县同步，实现全市的大发展、快发展。

第三篇：关于哈尔滨局煤炭战略装车点的调研报告

关于哈尔滨局煤炭战略装车点的调研报告

来源： 时间:2006-9-5

按省铁路运输第二十六次联席会议要求，由省经委交通处王源明同志带队，昆明铁路局运输处、货运处、调度所，云南三环化工公司、省交通运输协会等7位同志组成调研组，于8月4日－9日赴哈尔滨铁路局，就该局鸡西煤矿煤炭战略装车点组织运行情况进行调研。调研组在哈尔滨与哈尔滨铁路局运输处及调度所就该局战略装车点组织运行情况进行了座谈，详细了解掌握了鸡西煤矿战略装车点建设的有关情况，在此基础上，调研组比照我省实际情况进行了认真分析与研究，现将有关情况汇报如下：

一、基本情况

哈尔滨鸡西煤矿煤炭战略装车点从2005年8月1日开始建设，到8月28日初步实现了鸡西地区煤炭战略装车点整合工作预定目标。8月15日，首列煤炭基地始发直达列车在东海站装车开行成功。哈尔滨铁路局通过关闭分散的装车点，在现有车站上建设集中统一的装车点，将鸡西地区22个煤炭装车站整合成八大煤炭战略装车点（兰岭、滴道、鸡西、恒山、鸡东、东海、密山西、兴凯）。同时还相应对五龙、新家、佛岭、宝林等4个车站的股道延长，完成通过能力的配套改造施工。每个战略装车点都具备年发送量百万吨以上的能力。对战略装车点实行“三定”，即定货主、定货位、定协议。在运输上，实行计划单批、日历安排、整列配空、整列装车。在装车上，统一装卸人员、装卸机具和作业组织。通过集中储存、集中配车、集中装卸、集中运输，煤炭战略装车点每列装车时间仅用80分钟，车站货车停时由16小时压缩到4小时，运输效率和能力大幅度提高。哈尔滨铁路局目前已建成12个煤炭战略装车点。2006年，哈尔滨铁路局将继续扩大建立战略装车点，货物品类从煤炭、粮食，扩展到木材、矿建，该局管内金河、根河、满归、莫尔道嘎、漠河县各站已相继开通木材战略装车点。

经过实际运作，哈尔滨铁路局鸡西煤炭战略装车点的建立，运输效益和社会效益初步显现。2005年9～12月鸡西车务段一次作业计划15.0小时、完成13.7小时，比计划压缩1.3小时；其中：基地站一次作业完成情况，鸡西站：计划17.0小时，完成16.6小时，压缩0.4小时；恒山站：计划16.0小时，完成14.1小时，压缩1.9小时；鸡东站：计划15.0小时，完成11.5小时，压缩3.5小时；滴道站：计划15.0小时，完成12.0小时，压缩3.0小时；东海站：计划8.0小时，完成4.7小时，压缩3.3小时；兴凯站：计划13.5小时，完成3.9小时，压缩9.6小时；密山西：计划15.0小时，完成6.6小时，压缩8.4小时；兰岭：计划15.0小时，完成3.7小时，压缩11.3小时。实践证明，煤炭战略装车点的建立对“扩大运能、提高工效、保障安全、拉升地方经济、增强企业后劲、强化路风建设”起到了积极推动作用。通过煤炭装车点整合，还解决了企业货主“跑车皮、要车皮”的困难，减少了中间“炒作”的不良环节，有效地杜绝了路风问题的发生，2005年10月份以后，福利屯、大陆、缸窑沟、免渡河、古莲等5个煤炭战略装车点和讷河、白山乡等2个粮食战略点，相继建成开通，大宗重点物资战略装车点的建成开通，不仅得到地方政府的肯定，也得到了广大企业货主的一致赞誉。

二、主要经验和做法

1、抓前期准备工作。一是成立了以总调度长王文广为首的工作组，车务段成立了以段长、书记为组长的领导组，下设货运组织组、施工组、宣传组，并做了明确分工。二是强化宣传发动，营造良好的舆论氛围。为进一步调动广大干部职工的积极性，争得企业货主的支持，分三个层次开展了耐心细致的宣传工作。三是深入调查摸底，为方案制定奠定基础。四是制定过渡方案，做到有序推进。制定了《企业货主座谈会推进方案》、《煤炭场地清运过渡方案》、《货位调整过渡方案》、《装车组织实施方案》、《煤炭装车基地施工组织方案》、《行车规章完善方案》、《基地站人员配备方案》、《设备更新方案》及《整体工作推进方案》等9个方案。五是统筹各方利益，合理分配货位。先后10次与地方政府和各企业货主研究货位分配方案，新建货位585个，新建货场面积349237平方米，股道延长2382米，吸引企业货主170家，占原210家企业货主的81％，实现了前期整合目标。六是倒排抢运计划，全力组织运输。在抢运过程中本着轻重缓急原则，将抢运重点分为基地施工抢运、停办煤炭站抢运、基地腾空货位抢运、停办煤炭专用线抢运四类。

2、抓住关键，强化落实，确保施工万无一失。根据战略装车点的总体推进计划，按照边设计、边施工、边形成能力原则，组织工、电等部门精心设计施工方案，克服时间紧，各项工作交叉繁忙等困难，做到了施工与运输生产两不误。施工中注意严把“三关”，保证施工安全。一是严把例会关。在8个煤炭战略装车点施工过程中，每天的施工前日都召开施工例会，及时研究解决存在问题。二是严把监控作业过程关，始终安排专人强化现场监控。三是严把施工总结关，每日均认真研究分析当日施工中存在的问题。

3、抓运输组织，确保重载列车顺利开行。一是周密编制列车运行图。在西鸡西-牡丹江上行增加7条运行线，牡丹江-哈南间上行增加5条运行线，西鸡西-林口间输送能力日均可达到1863辆，较现图1302辆，增加561辆，满足了战略装车点工程每天增加运量3万吨（500车）的能力要求。二是优化重载运输组织方案。针对各站的不同特点、存煤总量、货源潜力，综合考虑鸡西站西场的接发能力，合理调整点线，有针对性地制定了8个车站的运输组织方案和装车组织作业流程。三是强化现场协调指挥。在每列重载开行前都组织车、机、辆、装卸召开协调会，超前模拟运输组织全过程，细致分析可能出现的问题，明确组织原则。四是有序推进重载列车开行。采取了边施工，边排摆货位，边组织上煤，边确定装车方向、数量和单批计划、单独承认装车、现场办公等方法，建成一个，开行一个，抢运与组织煤炭基地装车同步进行，合理调配和优化装车方案。

三、存在的问题 鸡西煤炭战略装车点的设立和运行，探索出了一条企业和货主在铁路运输过程中货源组织的新路，经过近一年的运行，也反映出一些问题，集中地表现在煤炭货源波动大，货源组织困难。鸡西煤炭战略装车点建立初期及建立后的一段时期，正是全国“煤、电、油、运”持续紧张的时期，煤炭供不应求，货源充足，货源组织难度不大。2006年上半年，随着国家采取一系列措施缓解“煤、电、油、运”紧张状况和经济方面的宏观调控，以及汛期到来后电煤价格的下跌，鸡西煤炭市场出现波动，货源下滑，货源组织难度加大，煤炭直达列车一度从原来每天开行16列下降到现在的每天开行2-3列。

四、几点建议

1、战略装车点的设立要有长期充足的货源做保证。战略装车点吸引范围内货源一定要有保证，并且持续稳定，避免因货源组织困难，造成直达列车困难。

2、战略装车点的设立要考虑车流来源。建立战略装车点的同时同步考虑战略卸车点的建立，保证装车点有充足的车流来源，提高运输组织效率。

3、战略装车点的设立与关闭小货运量车站相结合。与铁道部“两整合、一建设”相适应，在关闭年到发量不足5万吨及10万吨货运站的同时，同步考虑战略装车点的设立，合理配置公路及铁路运力。

第四篇：2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

【报告描述】：

国家统计局近日公布了2009年1-7月全国房地产行业数据，其中，房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。7月单月商品房新开工面积和商品房施工面积同比数据大幅下滑，主要原因还是在于开发商开工、尤其是新开工复苏较慢。复苏较慢的原因是7月初以来他们对基于对未来行业政策走势及其量价预判的不确定性上升（与6月大相径庭）。而季节性因素的解释力很难居于首位。施工面积新开工面积在复苏过程中的波动一方面将会导致未来3-6个月内行业的供给持续偏紧，另一方面将在市场与政策、开发商与政府多重博弈中使政府延续前期的刺激性政策取向，至少紧中有松。这都将支撑房地产行业景气趋势和房地产股票板块行情。因其支柱行业地位，年内房地产开发投资的复苏程度和进度对国民经济的复苏和保增长至关重要。行业的量价前景首先影响开发商投资信心，进而影响房地产产业链，其次影响开发商拿地信心，进而影响地方财政收入和4万亿固定资产投资的后续资金投入。

2009年上半年，哈市开发建设规模和房屋供给显著增加，房地产开发投资完成62.5亿元，同比增长23%，增幅高于上年同期5.4个百分点；商品房施工面积1037.4万平方米，增长21.3%；商品房竣工面积40万平方米，增长1.5倍。房地产销售规模快速增长，实现商品房销售面积250万平方米，增长7%。1-6月，哈尔滨市房地产价格稳中有升，商品房平均销售价格为4080元／平方米，增长1.8%，其中商品住宅为3992元／平方米，增长3.7%。监测显示，哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长57.75%。从投资需求看，哈尔滨房地产开发投资完成32.7亿元，同比增长16.9%。增幅比上年同期提高4.4个百分点。截至5月末，哈尔滨房地产业实现商品房销售面积768.2万平方米，同比增长3.4%。其中，商品住宅销售面积647.5万平方米，增长7.7%。目前，哈尔滨房地产企业景气指数已回升至景气区间，预测三季度哈尔滨商品房销量会继续攀升。据统计，二季度，哈尔滨房地产企业景气指数为107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景气上升至景气区间运行。其中，商品房预售量景气指数为130.4，比一季度上升7.4%。预计三季度房地产企业景气指数为112.3，而商品房销量也会有所增加。

本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、哈尔滨市统计局、哈尔滨市国土资源局、哈尔滨市房产管理局、哈尔滨市房地产经纪协会、哈尔滨房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了哈尔滨市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了哈尔滨及哈尔滨主要片区的房地产开发、商品房交易价格、2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了哈尔滨土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为哈尔滨房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

1、各个区域项目自身情况调查

2、市场调查方式

2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

3、对哈尔滨市宏观环境的调查

二、调研的深入程度

三、宏观市场分析

1、哈尔滨市宏观环境调查

2、哈尔滨房地产市场现状

四、购房者需求调研

1、消费者置业观念的转变

2、年轻的置业者和中年置业者较多

3、建筑结构需求

五、人群消费调研综合评析

1、地域住宅消费心理特点分析

2、目标客户群定位分析

六、各区域项目调研分析

1、会展板块调研分析

2、香坊动力板块调研分析

2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

3、沿江板块调研分析

4、松北板块调研分析

5、利民板块调研分析

七、本次调研总结和建议

一、调研的方式方法

1、各个区域项目自身情况调查

1）区域项目现场考察

2）有关个区域项目人员访谈

3）具体项目相关资料收集整理

2、市场调查方式

1）现场踩点调查

2）报刊文献收集与分析

3）网络信息收集

4）电话访问

3、对哈尔滨市宏观环境的调查

2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

1）宏观经济及市政规划

2）哈尔滨房地产现状

三、宏观市场分析

1、哈尔滨市宏观环境调查

哈尔滨市位于黑龙江省西南部，是黑龙江省省会城市，是黑龙江省政治经济文化中心，省老工业基地中心，也是中国东北冰雪文明旅游城市。

哈尔滨市管辖七区十二县，行政区划面积6万平方公里，全市总人口九百万人以上。

哈尔滨城市化水平在全国处于中游水平，进几年哈尔滨随着城市大规模改造，江北的大开发，招商引资进一步扩大，老工业基地的崛起，促使哈尔滨经济呈现出欣欣向荣的景象。哈尔滨市居民的收入水平，生活质量进一步得到提高。

2、哈尔滨房地产市场现状

哈尔滨市房地产业起步较晚，2000年商品房市场才得到大力发展，2004年房地产开发量大幅增加，随着市政俯对江北进行大开发，要把江北打造成“北国浦东”。2007年哈尔滨市区用地进一步稀缺，市区内房地产价格上涨幅度较大，从而拉动江北房价上扬速度。

在今后，哈尔滨房地产还会良好的发展。因为哈市经济持续快速发展，居民收入水平不断提高，鼓励居民住宅消费以及加快城市化进程等政策作用下，居民住房消费增势明显。随着哈市区域面积和格局的变化，哈市商品房开发重点已经逐步转向城市周边区域或江北区域，繁华地段（二环以里）的土地资源、房源越来越少，部分区域商品房价格呈明显增长态势。商 2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

品房建设成本上升，进一段时间，全国的物价上涨，土地、建材、人工费用等价格持续上涨；拆迁安置工作难度加大、费用高；开发公司为了吸引购房者，将住宅配套设施和环境投资标准不断提高，一定程度上加大了商品房的成本。

四、购房者需求调研

1、消费者置业观念的转变

前几年主要是价格影响消费者对置业的选择，但现在消费者购房观念向社区环境、交通、物业管理、区域的教育水平、社区的人文观念等综合素质转变。

往往前来选房、看房的购房者都非常关心社区的园林绿化、物业管理。特别是物业管理，因为社区的美化与物业管理好坏是与购房者一生息息相关，物业公司好坏对社区档次的提升，人文的建设起到至关重要的作用，所以，越来越受到人们的重视。

2、年轻的置业者和中年置业者较多

1）青年置业者

青年置业者（准备结婚）大多为贷款购房，经济情况不好，工作时间较短，收入不稳定。年轻置业者需要父母交首付款，贷款由年轻置业者自己来偿还，在选择户型上大多在40—70平米之间的两室一厅，还要考虑将来子女的教育问题（学校区域）。

2）中年置业者中年置业者正处在上有老下有小的阶段，考虑购房因素很多。

①中年置业者一般都是对目前所居住的住房条件不满意，大多中年置业者目前生活在2000年以前的社区，2000年以前的社区无论从物业管理还是园林绿化都很落后，甚至有的社区根 2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

本没有任何的绿化。所以导致这一部分置业者需要从新置业，来改善自己的生活质量。

②还有一部分中年置业者为了给子女结婚而购置住房，或将原来的小平米物业换成大平米的物业，会选择三室一厅住房。

③目前市区内，特别是二环以内的房价较高，中年置业者为个老人买到住房纷纷转向江北，为自己的父母购置住宅。江北目前房价适中，环境优美安静，适合老人居住。

这些中年置业者对社区环境，朝向，物业水平，交通状况，社区周边配套是否成熟非常敏感，但是对于价格还是有一定的分析和判断能力。

3、建筑结构需求

1）对卧室的面积需求中，都希望保证主卧室的舒适度，主卧面积最集中，购房者希望在15-20平方米，两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主卧室以外的卧室面积应一样。

2）对于客厅的需求，需要开间宽敞，与阳台相连接，阳台需要铺好地热，客厅能有充足的阳光。

3）对于卫生间需求，希望是明卫设计，很多购房者都问是否有明卫户型。目前开发公司为了将面积给客厅、卧室增加面积，卫生间面积较小，购房者对卫生间面积要求增加。

五、人群消费调研综合评析

1、地域住宅消费心理特点分析

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1）消费观念保守

区域性居住观念严重，特别是中老年置业者，不够了解房地产市场，受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。

2）城市文化氛围得到改善

人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还有很大的提高。

3）认可朋友间的介绍

比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。

2、目标客户群定位分析

根据对市场了解，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：

A、中低层面解决基本生活需求的购房者

政府机关、事业单位青年公务员，工作时间短，收入目前不高，但是收入稳定。

企业青年职员，他们刚刚毕业参加工作，在公司的职务都很初级，收入水平有待提高。

这一人群，年龄大约在25-30岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款20万左右，大部分为贷款购房，面积30--50㎡之间。

B、中层及中层以上改善居住条件的购房者

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政府机关、事业单位中层管理者，企业中高层管理者，事业单位中高层，企事业单位中青年职员，私营个体业主。他们集中在政府机关及效益较好的企事业单位30--40岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年。

这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。

主要购买力在20--50万，面积在70--90㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。

C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者

私企成功人士，高级管理层，政府事业单位高层。

这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次或多次置业。要求绝对的工作生活环境，安静从容。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。对住房要求面积在100㎡以上，购买实力在百万元以上。

六、各区域项目调研分析

1、会展板块调研分析

会展目前楼盘相对集中在南直路一侧，均为高层建筑。会展置业群体大多为成功商人、公司高级白领、教师、公务员、银行职员等高级知识分子，居住人群文化程度较高。

目前会展片区用地已经消耗带劲，周边配套设施完善，交通方便，周边环境整洁干净，是城 2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

市的一个经济中心区，得到许多置业者关注。会展片区房地产市场呈现出向高端市场迈进的特征，将社区从物业服务到园林的设计，在到建筑档次，使开发资金投很大，导致房价上涨速度较快。

目前会展片区的平均售价在5000元/平米/建筑面积左右，整体销售情况在85%以上，对于房地产价格非常认可，说明市场需求量非常大。户型面积从29平米的公寓到132米的四室两厅等多种户型。

目前会展片区以金色莱茵为代表，金色莱茵在社区内建造大型水系，是哈尔滨市区内少有的楼盘，从而吸引了许多高收入人群的眼球。一期高层132平米的景观住宅销售率100%。公寓住宅的销售量也较去年有所上升。

因为房地产市场呈现两极分化现象，一部分青年中端消费者走向了高端市场，会展片区的房产总价款较高，购房者还希望在此区域购置住房。所以，奥运村项目的公寓、华轩美景等项目的小平米住宅受到青睐，销售量一度走高。

2、香坊动力板块调研分析

香坊区与动力区合并后，区域资源优势更加明显。区域内拥有哈电集团、轴承集团、哈量、电机厂、汽轮机、锅炉厂、703研究所等大型企事业单位。

香坊动力区的经济发展还是比较平稳，居住人口相对稳定，家庭收入上涨缓慢，但是居民还是有一定的经济储蓄能力。此区域下岗职工多、退休老职工较多、家庭人口多。80后的年轻居民即将组建自己的家庭，对此区域的住房需求会加大，但是因经济能力的缺乏，住宅应以小户型，低价位的社区来满足购房者的需求。

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到动力香坊片区购房大多为本区域居民和其他区域低端人群为主。因为购房者收入水平较低，周边环境相对其他片区较为落后，教育水平较差，房价上升较慢，目前房价在2900元/平米/建筑面积，户型在30—115平米，57%的户型集中在50平米左右。此区域房地产发展应该向着生态多层社区发展，建筑结构新颖实用，将社区的绿化环境、物业水平提高；社区应引进名校入住社区，来增强房地产的竞争力。

3、沿江板块调研分析

沿江板块住宅以临江风景为卖点而建造的楼盘，沿江板块的住宅，临江而见，处在繁华的商业区域，住宅品质高。周边配套完善，环境优美，空气清新。

来此区域购房者大都是工作在附近的白领有车族，商业成功人士。

目前，沿江板块住宅平均售价在5900元/平米/建筑面积，哈公馆的楼盘售价在2000元走右，成为哈尔滨最贵楼盘。

沿江板块住宅属于道里，道理交通发达，也是哈尔滨市重要的旅游窗口。道里区商业、饮食业、服务业、金融、保险业发达、道理区是全市金融中心。本居民收入增长快，失业率较低，生活质量较为突出。

这说明，道理区居民生活条件优越，生活比较安逸，对生活的质量要求比较高，目前道理区随着市政府加大对松花江、中央大街等区域的改造以及购房者对高档楼盘的期待，道理区的房地产价格上涨，涌现出一批高档住宅社区，目前，沿江板块住宅平均售价在5900元/平米/建筑面积，大部分楼盘价格在6000—7000元/平米的高档社区，代表楼盘为经纬、公园一品等。哈公馆的楼盘售价在2000元左右，成为哈尔滨最贵楼盘。

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随着道理区用地的进一步紧张，开发可用用地不断减少，大型社区相对较少，大多为独体住宅高层，相信楼盘价格会继续大幅度增长。

4、松北板块调研分析

随着哈尔滨市政府搬迁到松北区，带动了房地产的建设，松北目前楼盘销售良好，多层住宅、高层住宅人气较旺，但是商业发展较为萧条，可能与松北的学校、企业较少，相对的不集中。住宅均价在3100元/平米/建筑面积，大多楼盘销售率都在75%，购房者为青年置业者、老年置业者。

社区内配套比较完善，园林绿化与松北优美的环境相结合，使居住者得到了享受与休闲，会所的建立满足了业主在江北的日常生活需要，但会所的配制不能和江南住宅楼盘会所一致，松北的独特地理位置，周边配套设施相对不全面，这就需要会所来弥补松北目前在配套设施上所缺少的。

松北怡园立交桥的建设，过江隧道的开通建成，工交体系的完善，使江北到江南的车程时间缩短，会进一步提升松北的房地产价格。

松北离江南路程近，时间短，到江南购物较为方便。所以松北区房地产市场应该大力发展优秀住宅、健康住宅，减少商业用地，让购房者体会到，隐居繁华都市，世外桃源中生活。

5、利民板块调研分析

利民开发区，目前房地产发展较为兴旺的只有学院路和南京路两个区域。这两个区域的地产已经出具规模。

在利民开发区，开发公司都看好这一区域学校相对集中大力开发商业用地，建成了各个商业 2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

主题大街。只有学院路上的志华商城入住率和商服使用率较高，消费情况良好。学院路上的学校相对集中，学生成为这一地段的消费主流。但只将学生作为商业的主流客户群体，势必有一些局限性。学生是最不忠诚的消费群体，学生放假，消费群体就会减少大半，投资风险较大。

从调研走访许多商业街来看，商业街从建筑风格上没有任何特殊风格，只是在住宅底层开设门市，毫无规划特色，只能是满足周边学生的就餐购物需求。

在今后，应该将利用好利民开发区的自然景色与商业街的独特外力面设计，建造各种城市风格的商业街，成为哈尔滨的一个旅游景点，与旅行社联系，开发自然旅游购物项目，在购物的同时得到放松，在天然的氧吧里休闲享受，在自然的环境中品尝美味佳肴。

哈尔滨夏季，是中国的避暑山庄，冬季是冰雪旅游文明城市，都可以吸引大量的中外游客。

七、本次调研总结建议

1）高层建筑的增加。

城市中心用地的紧张，高层建筑将会成为主流，消费高端市场会进步扩张，市场的需求很大，比如冬奥村、御景国际、中北春城等。开发公司只要对楼盘所处地形式，客户需求，去设计户型高中低比例，销售成交量会加大。

2）建筑风格转向欧洲。

你好荷兰、金色莱茵，都显示出风格不同。

3）对物业管理水平要求越来越高。

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物业管理就相当于产品的售后服务，如果产品稍微差一些，只要后期的服务跟得上，会弥补其不足。就向海尔产品，起初海尔产品质量并不是最好的，但其优良的售后，赢得了市场占有率，也是开发企业创立自己品牌的法宝。

物业管理也要上升一个层次，不是简简单单的收垃圾、清理楼道，应该建立社区的文化建设，将邻里的亲情有情发挥出来，让业主共同建立自己的家园。

物业公司应该主动帮助业主建立业主委员会，不要阻碍业主委员会的的建立与工作实施。应该充分发挥业主委员会的监督责任，从而自身会得到提高，更好的为业主服务，创立自己的品牌。

4）会所运营问题。

目前大部分社区都有会所的建立，起初会所都在运营，但后期因种种原因，运营出现困难，最后倒闭关门。

会所是体现社区档次、人文的总体表现。如果会所因为没人来消费，说明社区对业主的文化建设的缺乏表现，也是经营不善。比如与人和健身联营，入住社区的业主，既可以在会所健身，也可以到人和健身中心健身，人和健身出人力，社区会所出场地和器械，从而降低会所人工及其他运营费用。

5）购房者注重园林、水系、健康生态的向往。

目前哈尔滨市场上那些水系园林做的优秀的社区，楼盘销售业绩与价格直线上升，比如中北、立汇、赛立斯、金色莱茵等楼盘。

6）高档住宅的兴起。

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哈尔滨人的收入水平大大提高，对于高档楼盘需求量也在放大。高档楼盘与其他楼盘的不共性大，特点突出，受到商界人事的追捧。哈公馆、金色莱茵、大众国际分别代表不同区域的高档楼盘发展。

7）购房者注重教育与地点的选择。

好的城区地点建造的房产越来越稀缺，毕竟好的地点的交通还是生活配套都比较优越。对子女的教育也放在第一位，好的地段，学区还是人们购房的首要条件。房地产开发公司，将来不但要发展房地产建设，还应该涉足教育领域。毕竟名校是有数的，所以开发企业应该在社区内引进高品质的学校，让社区的教育水平得到提高。

8）市场定位要准确，掌握好客户资源。

对于一些大型楼盘，要分多期开发，组团比较多，对于收集客户资料，充分了解客户的需求是至关重要。

首期销售情况好，并不代表下一期销售效果会同样优异。比如爱建四期，对于手中的客户需求判断不准缺。总价款涨幅过大，购房者对价位不认可。建筑系数过高，原因是户型面积小，导致分摊面积增大。园林规划，组团较多，绿化总面积大，但被各个组团分割，为能显出园林规划的大气。组团过多，导致楼盘卖点缺乏层次感，有自相矛盾只感。导致开盘成交量不大，仅为30%，客户流失较多。

第五篇：哈尔滨游记

哈尔滨游记

鄞州区邱隘实验小学204王怿凡

正月初二晚上七点，我兴高采烈地跟着爸爸妈妈踏上了哈尔滨之旅。

一

终于等到了踏上飞机的那一刻，第一次乘坐飞机，我心里充满了激动和好奇：飞机上会是怎么样的呢？我小心翼翼地走在通往飞机的那条长长的通道，生怕踩坏了什么零件。很快，我就找到了自己的位置，真好，靠着窗。我急不可耐地打开遮阳板，往外一瞧：呀！这是什么呀？那么大？看起来比房子都要高！爸爸告诉我，这是机翼！

飞机开始滑翔了，速度越来越快，我的心也跳得越来越急，似乎要跳出我的胸膛！忽然，我一下子感觉身子轻飘飘的，啊，飞机呼啸着起飞啦！窗外的事物渐渐地越来越小了，只能看到芝麻粒大小的灯光在闪烁着，就像一颗颗小眼睛在跟我告别呢！

二

亚布力滑雪是我这次旅游中记忆最深刻的！

那天下午我们坐车来到滑雪场。一眼望过去，那里白雪皑皑，银装素裹，滑雪的人成百上千。一跳下车子，顿时寒气袭人。很快，我心中的热情就把这股寒气给压下去了。我兴奋地穿上又大又沉的滑雪鞋，在爸爸地搀扶下，像只刚出生的小企鹅蹒跚着走到了滑雪场。爸爸是我的教练，他帮我套上长长的滑雪板，又递给我两根滑雪杆。爸爸让我双手拿住杆子的一头，他拉着另一头，我好像坐着雪橇似的，就这样被拉上了高坡。爸爸告诉我，滑雪时，身子要半蹲着，双手用力往后撑滑雪杆，人就会往前滑，遇到堵塞时，把滑雪板前面两头并住就是刹车。我摩拳擦掌，迫不及待地开始滑行，还没滑出几步，我就感觉东摇西晃地要滚下雪坡，幸亏爸爸一把揪住了我，我吓得魂飞魄散。好险哪，差点变成一个大雪球！

在爸爸的精心指导下，我终于勉勉强强地能滑行一段距离啦！我好高兴啊！

三

哈尔滨的冰雪节可是赫赫有名的。那天晚上，我们一车人也赶去游览了那闻名遐迩的冰雪大世界！

还没到，远远的就看到一片灯火辉煌。到了检票口，那里人山人海，长长的队伍就像一条巨龙，我们也跟在队伍里缓缓地往前移动。

一进入口，我眼前顿时出现了一片耀眼的光芒，好像来到了人间仙境。只见里面晶莹璀璨，玉树琼枝！一座座冰雕栩栩如生：有高高的宝塔，有长长的滑梯，有热闹的舞台，有雄伟的长城，还有巍峨的城楼……看得我眼花缭乱。

我这里看看，那里瞧瞧，一会儿滑滑梯，一会儿溜溜冰，不知道摔了几个屁股蹲，还坐着轮胎从高坡滑下来，真是太有趣了！

五天的游程很快就结束了，我真的不想离开美丽的哈尔滨！