南宁商业地产现状

第一篇：南宁商业地产现状

南宁商业地产现状

原子小猫 2006-4-3 11:54:12 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题 业主论坛

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据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈„„一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。

一轮声势浩大的商业地产开发热潮席卷之后，2005年，随着项目陆续启动，南宁商业地产体味到了冲动冒进后的阵痛：短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。

面对过高的空置率，业内人士却很乐观，“过剩只是相对的，需要一个消化过程。”认为南宁商业地产面对的不单是南宁，而是全区甚至整个东盟，其辐射能力、扩张能力是很强的，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化掉的。有关部门也强调：南宁的商业地产不存在“过热”现象。“作为商务部评出的全国十大商业网点分布合理的城市之一，目前南宁的商业设施、商业网点及规模，与其显性和潜在购买力相比还有很大差距。”

在去年7月商务部进行的全国大型商业地产首次专项调查中，广西的行程虽然选择了柳州，但给南宁留下了一份调查问卷，对南宁5000平方米以上的商业地产项目数量、空置情况、网点布局和业态结构的合理性等问题给予了高度关注。就在今年的3月31日，建设部又发出紧急通知，要求包括南宁在内的40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据[相关新闻]。根据来自南宁市政府的数据：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，人均拥有面积高达3.5平方米以上，远远超过上海人均1.1平方米左右的水平；而上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。不管愿不愿意承认，南宁的商业地产确实存在很大问题，并已受到了相关部门的关注。

在《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》中，南宁被定位于区域性国际化城市，这决定了商业地产肯定会在南宁房地产开发中占相当大的比重。

按照南宁市２月中旬公布的“十一五”规划纲要内容显示，以物流商贸服务为主体的第三产业，其比重在2010年依然要占据南宁市经济的半壁江山，高达51.30%。

商业是构成城市活力、竞争力的重要支点和力量，商业地产也是城市运营中不可缺少的重要板块。南宁的商业地产的未来或许还不明朗，随着西南沿海交易区域的扩大，东盟、泛珠区域的资源整合，区域性的共同发展机不可失，希望企业、政府、产业界能在反思与磨砺中得到升华，真正成长起来。

朝阳商圈<1160>字节

作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。

朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，宛如一条流金淌银的商脉，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。

2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。

朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。

2004年末，南宁市公安局交通警察支队将朝阳路原来设置的活动中央隔离墩改为全封闭的中央隔离栏。交通管制状态使朝阳商圈的发展陷入瓶颈。道路交通，成了制约这个广西第一商圈发展的最大难题。重新激活南宁朝阳商圈成为商家、政府以及广大消费者共同的呼声。（激活南宁朝阳路商圈系列报道）

2006年2月，一份《发展大朝阳商圈的主要构想》出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。

同时，盛世·联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。

中环商圈<310>字节

中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星－古城路段。

中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。

占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。

相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。

埌东商圈<568>字节

埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。

在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。

如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，专家认为：未来2-3年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3-5年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5-8年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。

比如国际会展中心对面的。航洋国际城，这样一个将多种功能集于一体，实现高端商务活动的有机建筑综合体，就是未来埌东高端商圈的一个雏形。

目前该区商业网点不多，已经营业的有南百五象购物广场，其他在建或筹备中的还有琼林家之湾商业广场、佳得鑫水晶城、航洋国际城等，会是南宁最高档的消费区域和消费商圈。

第二篇：商业地产开发现状与对策

商业地产开发现状与对策

商业地产的开发浪潮从去年开始逐渐趋于狂热，而因为多个商业地产项目的成功运作也逐渐使其成为房地产业的救世主：它可以拯救烂尾工程；它可以实现投资价值回报的最大化；它可以为住宅社区提供配套服务以确保其保值增值。几乎所有的城区开发商都热衷于看似点石成金、无所不能的商业地产。

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但事实总是在预想以外，当初不少销势不错的商业地产项目在后期的经营管理上告急，市场根本就不认账。年轻的商业地产开发现已逐步暴露出潜藏在深处的破绽。

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找准病因，对症下药。幸好我们已经意识到商业地产已经存在或是可能存在的病兆，冷静下来以后成熟和理性必将为商业地产开发续写新的传奇。

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■差异化战略变“千楼一面”为“专业卖场”

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病状：不论是商业地产项目，还是底层商铺，大多数开发商和经营者几乎都定位于两种商业形态———高档餐饮娱乐场所和购物中心，似乎除此之外，别无选择。据了解，目前成都市内在建和已报建的10万平方米以上的 商场就有8座，各种名目的步行街6条，并且均为餐饮娱乐的消费模式，千篇一律的面目与经营品种让消费者无所适从，根本无任何特色可言。

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症结：开发商缺乏创新的意识和思路，因循守旧，思路还是停留在成都商业地产起步的初期。

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处方：

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1）差异化战略：开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。

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2）专业化发展：不要盲目追求大而全的发展模式，集中在某个领域成为领头羊。

案例：Ｅ世界从台湾请来专业团队，集中力量做电脑卖场的开发，一改购物中心“大而全”的局面。

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■规划先行变人流循环“体外”为“体内”

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病状：尽管商业项目内有旗舰主力店的强势拉动，但除了主力店经营理想以外，大量的广告投入仍然不能改变其它冷清的商业卖场，铺面业主的投资眼看就要化为泡影。

症结：

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1）缺乏科学合理的项目总体规划是成都众多商业楼盘的通病。商业物业经营管理商普遍都已经意识到了聚集人气的旗舰主力店在大型商业项目中的重要地位，但如何有效地利用

主力店来带动整个项目的经营却是难题。

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2）目前成都的商业项目普遍是将主力店与其他卖场相对分离，主力店带来的人流仅仅是在卖场外实现人流的“体外循环”，因此它就没能将主力店聚集的人气充分地吸引到整个项目上来。

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处方：将主力店带来的人流充分地引入到商业卖场中，把主力店规划在商业卖场的中央即是较好的解决方法，真正变人流动线的“体外循环”为“体内循环”，以此来全面提升整个项目的人气值。

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案例：置信•金沙园在开发金沙商业广场的时候，借鉴广东天河的模式，将主力旗舰店放在“体内”，增加了人流动线，一举改变了“体外循环”的不利局面。

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■人才制胜：专业决定一切

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病状：成都商业物业特别是大型写字楼的裙楼，在销售推广时往往都会遇到一个尴尬的景况：

一、二楼招租招商容易，但三楼以上的商业铺面却很难出手，开发商缺乏对项目的统一管理和经营。

症结：

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1）开发商更多是以传统的意识去从事现代商业地产的开发，临街项目总的开发成临街商铺，写字楼裙楼总是定位在金融机构的办公和百货经营上。其实目前商业地产的开发和后期的经营管理已经成为一门独立的科学，它的开发和经营在悄悄发生变革。

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2）成都的商业地产发展时间还很短，真正懂得商业地产开发与经营规律的专业人士太少，没有形成体系的理论作指导。

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处方：从事商业项目的开发必须要有专业人员进行论证，从项目的最初定位、规划、建设到后期的招商、经营和管理，都必须要具备专业的指导和操作。

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案例：置信房产最近已经成立了商业旅业地产经营公司和资产公司来专门负责成都市内商业地产项目的开 发和经营，以充足的人才储备实行品牌输出，而来自北京的“新一”也将以这样的身份进入成都拓展市场。

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■统一经营分散产权集中招商

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病状：成都专业市场的一个老大难问题就是产权分散，经营乏力，过去商业地产开发商开发出铺面并把其销售给业主就提着钱箱走人，留下一大群业主守着空铺面无法招商，投资者的租金回报都收不到，更不用说铺面增值了。

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症结：

1）这种以实现销售利润为目的的商业地产开发只顾及一时的销售利益，把商铺卖给消费者了事。最后开发企业由于产权分散，导致自己对商铺主动权的丧失，无法对整个大局进

行掌握。从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，而产权分离则导致了各个分散铺面经营品种完全失调，不能集中形成规模和效应。

2）虽然成都有大量的商业地产项目开工面市，但80％的商业地产项目都是在物管公司的基础上自行组建一个市场管理公司，由于其管理人员对商业业态缺乏了解，往往市场管理工作进行得不如人意。商场后期的经营没有专门 的机构进行管理和促销，完全按照商家自己的意愿进行单独的促销活动制造人气，无法获得消费者的青睐。

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处方：

1）统一经营、统一管理：严格按照国际上流行的所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场：在商业地产的开发中实行运营商、投资者和经营者三方共同发展的方式，一般的做法是开发商将产权分割出售给投资者（所有权），再由运营商（管理权）作为一个统一的机构将分散的产权集中起来，对商铺进行统一招商，吸引有规模、有品牌的商家（经营权）介入，最终实现各自利益扩展的最大化。

2）在没有丰富的经验对招商后的物业进行管理的情况下，可以自己从海外聘请专业的管理团队进行管理与后期经营。

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案例：2002年汇发摩尔引进商业经营品牌企业百盛进场管理，大地•城市脉搏在项目建设之初就引入了香港著名百货———欧莱特，这些都为商业地产的发展提供了可供参考的模本。而富森•美家居则采用经营权、所有权和管理权三权分离的原则，有效避免了产权的分散，形成了西部最大的物流基地。

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■改变定位：社区商业变“被动”为“主动”

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病状：2002年成都不少住宅小区推出的社区商业都不约而同地出现了招租不理想、经营不景气的状况。同时由于商业步行街的商铺面积较小，经营者一般就是社区的业主，资金有限，进货渠道单一，所以规模偏小，难以形成规模和效应，这样的结果是经营产品的价格过高，对于广大业主来说，也非常不方便。

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症结：

1）从严格的意义上来讲，社区商业步行街在商业操作方面存在一定的局限性，如果能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，但是现在不少商业街只能是吸引小区内部的人士参与。

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2）开发商将社区商业定位为纯粹的进行配套服务的附属物业，它在立项之初，只是想利用社区商业来招 揽人气，从规划设计、到功能定位、经营策略等都立足于住宅的开发，于是规划中的社区商业楼，完全按照百货商业楼格局，无视人流动线和交通布局。

处方：

1）用国外流行的外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多

数社区都属于内向型配套设施规模较大、设施集中的情况，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度地出现了使用效率低、配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。

2）可以改变思路，打破社区商业纯粹作为住宅配套服务的性质，开发商完全可以将其作为整个社区的赢利重点。

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案例：社区商业地产已经分化出两种模式：中海名城和博瑞都市花园等高档住宅社区更重视将社区商业地 产作为住宅的功能配套来提升项目档次，因此采取“只租不售”的办法来统一经营管理；另外，为大社区服务的社 区型商业地产项目也开始在住宅开发中出现，比如置信金沙园就引进了普尔斯马特作为旗舰店。

第三篇：恒安集团南宁分公司的现状

一、恒安集团南宁分公司的现状

（一）恒安集团的现状

恒安集团创立于1985年，是最早进入中国卫生用品市场的企业之一。于二零零七年末，总资产近百亿元，员工二万余人，在全国14个省、市拥有40余家独立法人公司，销售和分销网络覆盖全国。三大主导产品卫生巾、婴儿纸尿裤和纸品的市场占有率均连续多年位居全国前列。恒安国际集团有限公司于1998年12月8日在香港联合交易所成功上市。

恒安主要产品是安尔乐（包括七度空间）和安乐妇女卫生巾、安尔乐婴儿纸尿裤、心相印纸品、安尔康成人纸尿裤、美媛春化妆品等，其中，“安尔乐”（包括七度空间）和“心相印”被国家工商总局确认为“中国驰名商标”，而安尔乐（包括七度空间）和安尔乐卫生巾、安尔乐婴儿纸尿裤、心相印纸品、安尔康成人纸尿裤则被国家质检总局评定为“国家免检产品”。

2006年销售将达近期50亿元。2001年，恒安巨资聘请世界著名的管理咨询公司——美国汤姆斯（THOMAS.GROUP）集团进驻企业，引进世界先进管理经验，在人力资源、市场营销、供应管理、财务管理等进行深层次、全方位推进企业的管理和变革，以适应新形势竞争的需要建设真正以消费者和市场万恶主导的公司，同时坚持“以人为本、德才兼备”的用人理念。

目前，恒安集团在山东、晋江、南宁、浙江等地总投资近30亿元人民币的几个大项目正在紧锣密鼓的进行。21世纪，恒安迈出了更为坚实步伐，公司将继续秉承着“追求健康，你我一起成长”的经营理念，发扬“诚信、拼搏、创新、奉献”的企业精神，生产优质、舒适、卫生的生活用品，以消费者和市场为导向，把恒安建设为中国顶级的家庭卫生用品企业。

（二）恒安集团厦门商贸有限公司南宁分公司的现状

该分公司位于广西-南宁市江南区，主营生活用品纸、定牌纸类等。公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。

第四篇：南昌商业地产的现状与发展前景

 随着南昌经济社会发展水平的不断提高，人均GDP的上涨，经济快速崛起，消费水涨船高，老

百姓对生活质量的追求越来越高，而原有的商业业态已不能满足洪城百姓的需求。目前，南昌市商业正处在由传统商业向现代商业转变的起点上，按照新城市规划理念，必将带动商业“减老增新”，为南昌商业地产发展提供良好契机。

现有商圈满负荷运作

自上世纪70年代初至今，我市商圈始终停留在以八一广场、中山路、胜利路为核心的中心商圈；以抚河路、福州路、孺子路等特色专业街形成的商业网点密集、业态多样的市中心特色商业街；以洪城大市场为核心辐射全省的专业批发市场的洪城商圈。

 随着城市版图的扩张，农村人口城市化，按照市政府的规划，在2010年南昌城市版图将发展到

260万平方里，容纳人口近300万人，这样的城市规模，仅有的几大商圈显然满足不了城市居民日常生活购物消费的需求。

区域商业中心将成发展重点

市政府出台的一系列商业发展规划也透露出政府打造南昌商业新格局的决心。日前，记者从市商化办了解到，根据“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的发展需要，我市对原有的商圈建设重新“量体裁衣”，把《南昌市2002年—2010年商业发展规划》中的建设“六大商圈”升级为“七大商圈”，并对全市4个区域性商业中心进行了具体定位。商化办陶东铭处长向记者介绍说，“在修编后的„七大商圈‟中，政府将大力完善市级商业中心和打造4大区域性商业中心。”陶处长还向记者描述了市级商圈和区域性商圈的雏形：以红谷滩现代商贸网点建设为塔尖，形成以京东?鹿鼎国际购物公园为核心的城东商业中心；以包家花园为核心的城南商业中心；以洪城大市场升级改造为重点的城西商业中心；以紫金城、蓝天碧水为核心的城北商业中心为4个区域性的商业中心建设，形成“宝塔式”商圈结构。商圈内业态包括购物中心、大型百货店、专业店、特色商业街、宾馆饭店等。

城北商圈初露头角

“一江两岸，南北两城”的发展，将城北地区推上了城市中心区的位置。青山路改造、阳明路东延、富大有堤整治、洪都大桥的即将开通……这一些，都让人们看到了城北地区的改变与潜力。依托于老城区的城北商业中心，随着洪都大桥的开通，将连接以“居住生活”为主的凤凰洲商务生活区，加上城北10多个新楼盘的陆续建成交房等，城北商圈2.5公里半径辐射区内新增的常住人口预计将达到10万人，预计2010年城北常住人口将达到40万人。

复合型商业是未来发展趋势

与普通的shoppingmall相比，“生活方式购物中心”显得更为全面。以规划为欧洲小镇的江中?紫金城为例，30多万平方米的商业区，2000多个泊车位，涵盖了休闲、美食、购物、娱乐、观光等十多个业态。毗邻的紫金城高尚住宅有70多万平方米，6000多户。“实际上我们是在建造一座在全国也算是首屈一指的高尚生活社区！”江中地产的相关负责人介绍到。

可以预计，江中紫金城的面市，将填补南昌市缺少现代复合型商业社区的空白，满足人们日益增长的体验式的消费需求，提升南昌市城市形象和商业品位。

第五篇：万达地产招股书揭示的商业地产现状

万达地产招股书揭示的商业地产现状（干货）

2014-10-04 药师先生 投行黄药师

要窥探商业地产市场，包括零售、SOHO、酒店、写字楼等领域，没有比万达招股书所揭露的信息更全面。应媒体朋友邀请，发表观点。（阅读招股书点击最末端的“阅读原文”）。

笔者是国际会计师出身，在商业地产和地产基金方面有超过10年的经验，看到兰德咨询的软文想吐一下槽，分享研究结果并无恶意（笔者微信公众平台为 pricewaterhouse)从万达的招股书可发现中国商业地产场的一个缩影，得出以下启发：

1、期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产2%-3%的租金回报率（定义是扣除税项和维护成管理成本后的净租金除以评估后的资产价值），不足以支持公司的借款利息，形成负杠杆，使非销售业务的运营现金流为负，而且投资物业大量占用了公司的投资现金流，使租金收入无法支付债务支出；

2、作为中国最领先的商业地产开发商和持有者，其酒店经营的客房出租率只有58%-62%，这基本上验证了大部分五星级酒店平均出租率全行业大约55%的共识，中国整个五星级酒店行业处在至少是无利润、甚至是亏损的状态，酒店的回报在于酒店的运营而不是酒店的物业持有（用关联交易和复杂的商业信托结构提升回报除外），中国的酒店租赁价格基本上在一线城市20年没有上涨，万达的酒店物业持有租金回报率预测在2%以下；

3、高昂商业地产房产税（在经过扣减后的物业原值的1.2%）和大约为12%的租赁税（视乎不同地方而定），商业地产出租中缴纳给政府的税费达到租金金额的1/4，这使租金回报率大幅度降低，加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率（净租金/物业评估值）在3%以下，长期持有商业地产是一项低回报的投资，对资本市场也是不吸引的投资，远低于资本市场期待的6%-7%的租金回报率，商业地产以资产证券化的方式上市在资产打折的基础上发行在所难免；

4、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流，在众多消费力较弱的城市低价拿地，开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中，将承受的供求失衡的风险，这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下。——————————

附：万达神秘的面纱已被揭开。9月16日，兰德咨询董事长宋延庆连夜通读793页招股书，据说，世界上看完全文的不超过50人。基于15年房企咨询与研究的深厚功底，宋延庆写下他眼中真实的万达。让我们先睹为快。来源：兰德咨询 宋延庆

(相信这是万达委托兰德写的软文，否则兰德分析水平不敢恭维。如这是他们的真实感觉，那么其董事长水平也高不到哪里去，还说什么全世界只有不超过50人看过，要知道万达招股书从香港联交所网站一公告，全球60亿人口都可以看到。）欢迎有更

多的朋

友

参

与

研

究

： http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/2014/2014091002/Documents/SEHK201409160012_c.pdf 或许是此前万达太神秘了，在第一遍通读招股书时，对其中的一些数据和文字表述有些兴奋过度，竟然用Ipad抓屏了91页。后来越看越简单，删减剩下了43页。个人觉得有15个信息点比较有内涵。下面边呈现，边点评。因为各人关注点不同，不感兴趣的就快速刷过，感兴趣细读的，可能会有所收获。

（有点托的感觉，如此海量的信息要真的挖掘所有内涵还真的不容易，事实上招股书中不是分行业、分物业类别的收入和成本信息没有，需要花不少时间在其他内容的寻找答案，但万达的招股书确实有研究价值，告诉了人们许多行业的铁血军规）

万达七月初宣布A股IPO上市终止，不出所料是有意、主动终止的。七月初，万达（除特别说明外，以下均指万达商业地产）宣布“A股IPO上市终止”后，就觉得挺出乎意料，但又合乎情理。凭借万达的实力和公关能力，初审阶段就“终止”，而不是“中止”，还有什么“申请文件不齐备”（更大可能是无法回答证监会疑问或者被内部劝退，万达从A股转H股是他们很高的资产负债率很难通过A股，一旦万达在A股上市而以后又无法承担债务的话，证监会要承担巨大的责任。是证监会迟迟不让其通过而不是“万达自己的所谓战略性性有意折戟A股”，H股的投资者愿意给万达的估值确实没有A股高），就觉得万达很有可能是主动舍弃A股。现在看来，基本就是。个人认为，万达舍弃A股是明智的。A股有什么好，融资额有限，再融资很难。（言不由衷吧，A股还是比H股估值高）招股书中万达列了几十页的“风险因素”，已经够多的了，如果再加上证监会的政策风险，不是险上加险吗？相对而言，至少在可预见的未来一定时期内，香港是中国国际化程度最高的金融中心，融资和再融资都比A股强。所以，万达弃A选H是明智的。（是的，我们的摔倒是战略性的，上A股失败也是战略性地告诉证监会我没有兴趣上A股）至于说万达院线，依然坚守A股，想必是意识形态政策所致，否则可能早融入AMC了。（院线是意识形态最薄弱的，否则院线早就无法播美国大片了，院线完全可以由外资持有。）

另外，如果商业地产和院线都在A股上市，短期内给一家企业核批两个上市公司，而申请IPO的有N00家，可能证监会也比较为难。为什么此前在港上市的其他房企都是小红筹，而唯独许可万达是H？这恰恰体现了万达的实力和公关能力，可能用“默契”一词比较恰当。有些事情是难以言明的。

（恰恰是H股不需要公关的。我们推测如果有选择，万达绝不会花了很长时间申请A股然后转为H股，毕竟H股投资者对房地产的认可程度远低于A股。况且H股的发起人股份至今不能流通（特别批准除外）。）

只是，已过高速成长期、新的增长点又不清晰的万达，错过了最佳上市时机（就像30岁的待嫁女），而资本市场又是最看重成长预期的。4.万达购物中心的平均租金是75元/平方米/月，本人预计全年或将达到83元。这一数据媒体已广泛报道，不再多说。只想说的是，75元的平均租金是截至2014年6月30日，考虑到万达的购物中心多处于育商期，这一租金水平以及97.8%的出租率还是比较高的。有文章说，万达的坪效太低。个人认为，万达的绝大多数购物中心还处于育商期，你着急地让一个孩子去赚钱，是不太现实的。个人预计，2014年全年平均租金可能达到83元/平方米/月左右。

（对于万达平均租金的上涨，（1）一般店铺租约是5-10年，而过去10年房地产价格上涨不少，续约商铺加租可以带来租金上涨。（2）未来真正的平均租金上涨速度未必能加速，因为许多非主流城市的物业开张会拖低平均租金；（3）另外一个原因是万达有大量的内部关联交易造成的，万达的关联交易比例和金额一直是持续上涨的，平均租金对出租率非常敏感，如果物业落成未能成功出租，单位租金马上下来，而如果高价租给自己的关联企业，单位租金马上上去。根据招股书“概要”部分第三页披露，其2013年物业租赁和管理方面的收入为38.21亿元人民币，取决于不同的地区，商业物业的持有者需要缴纳的物业税和租赁税税率是相当高的，达到了租赁收入的25%。万达在2014年上半年的物业租赁和管理收入达到51.77亿元，有较大幅度的上涨，其实该上涨主要来自于关联交易（见同文的关联交易统计表）。但是根据“关联交易部分”283页披露，2014年万达光在物业租赁和物业管理费的收入方面的集团内部关联交易就将达到19亿。

也就是说如果51.77亿元的收入经过年化后的租金与管理费收入假如是103.54亿元的话，其中19亿是通过关联交易实现的，即18.4%的收入来自于关联交易。下表全部由招股书中数据统计而来，万达在A股的申请年份中，实际内部关联交易持续上升，12年上涨59.39%、13年上涨49.56%、14年年化上涨24.81%。）

“懂政府”的万达，土地成本确实很低，仅占平均售价的9.18% 业界有一个广为流传的故事，有市长为了见王健林，等了几个小时。还有个江湖传说，许多地方政府为了引进万达广场，地价有很大折扣。万达拿地到底多便宜，此前无从知晓，还好现在招股书披露了：2011-2013年，万达广场的平均土地成本，按楼面地价计，分别约为1821元、1171元及1096元——逆势下降趋势明显。依此推算，去年万达的土地成本仅占平均售价9.18%。

对于土地成本，首先我们确实应该承认万达的土地成本很低，而且越来越低，但是仔细分析你会发现：

1、越来越低的土地成本应该已经反映到过去年份公司的毛利率上，如对万达形成了帮助，我们应该说帮助的结果其业绩也应该经反映出来了。如果更低的土地成本面前其变现依然恶化了，也就是说对其帮助有限；

2、但当我们看万达的财务数据时，发现其运营现金流是年年恶化，其毛利也在逐年下降，物业去化率也在不断走低，到2014年6月底光未卖出的物业和在建中的物业就达1318亿元；

3、因此只能推测，其低土地成本被不断上升的建筑成本和人工成本和运营成本和财务成本蚕食殆尽；

4、万达之土地平均销售成本低是因为其选择了许多非主流城市。写字楼、酒店和公寓需要商业气氛很浓厚的城市，如北上广深，但是这些地区土地成本高昂，所以不少开发商进入到许多3、4线城市后，发现这些城市的资金都被人们往大城市集结，而3,4线城市无论消费能力还是购买力都不行，其实是上了大当。（万达广场近年开业的三四线城市包括：蚌埠，莆田，余桃，淮安，镇江，廊坊，唐山，宁德，晋江，鄱阳，芜湖，江阴，泉州，漳州，太仓，莆田，绵阳，宜兴，无锡，抚顺，丹东，潍坊，满洲里，赤峰）；

5、2011年－2014年间，万达分别落成的非主流城市（三四线城市）有一大批。商业零售物业、写字楼物业对于成熟商圈的要求就特别明显，在三四线城市建造商业物业的成本和在一二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过15％，但是租金回报率相差几倍，出售的周转速度差很多，价格也可以差1－3倍，也就是说如果你在不成熟的地方建造商业物业，那么其实真实的成本更高，因为少的只是土地收购的成本和少量的建筑成本，这部分的成本占物业出售成本的不超过一半，但是销售金额和租赁收入单价就差1－3倍，会算账的都会知道，如果能拿到地还是宁可在1－2线城市开发商业物业和写字楼。

万达其实是个销售型企业

招股书显示，2013年万达总收入868亿元，同比增46.9%。其中，物业销售收入和物业出租及管理收入分别占总收入的86.4%和9.8%，与2012年大致相当。通常而言，当租金收入和利润贡献占比过半时，企业才算是真正的重资产、经营型地产商。即使今年上半年万达的收入结构已调整至70.1%和22.3%，但仍不能否认万达依然是个销售型商业地产开发商这一事实。

当然，我们也不能否认万达是家重资产型企业。截至2014年6月30日，万达的非流动资产总值为2651.2亿元。已完工投资物业组合的总建筑面积约为1470万平方米（其中购物中心1020万平方米）。2013年，北京三里屯Village（已更名为“三里屯太古里”）的发展商太古地产，包括香港、大陆在内的租金收入总额为96.76亿港元，万达是84.83亿人民币——万达已超过太古。预计2014年全年万达租金收入肯定过百亿，有可能达到110亿元；到2020年，可能超过300亿元。

（万达销售状况并不好，从现金流的角度看，我们可以发现万达经营活动现金流净额从2011年开始至今逐年递减，2014年6月底的现金流量为负89.53亿元。同时存货支出2014年上半增长了268.73亿元，已超过2013年241.21亿元的全年存货增长。这充分体现了万达销售物业销售情况逐年恶化的趋势，与2014年房地产市场的不景气也是相呼应的。另外在建项目漫山遍野的展开，加上资金回笼缓慢也是主因。

另一方面，投资活动现金流也呈现了大幅下滑，2014年上半年为负209.1亿元，这主要是由于其添置投资物业支出大幅上涨，达到163.14亿元。一个可能的原因是存货向投资物业的转换导致添置投资物业支出出现上涨。

鉴于万达经营活动和投资活动现金流的恶化，能够支撑其业务运营的资金只能来源于融资活动。我们可以发现自2011年以来，其新增银行贷款逐年递增，2011、2012、2013和2014年上半年分别为394.78亿元，574.7亿元，807.45亿元和614.97亿元。我们甚至可以说，万达是在依靠银行借款支撑现在的运营和业务，其实际经营情况已经不容乐观。

如果说万达的租赁为主的，万达是较差的租赁型，其主要还是依靠销售周转，利润主要来源于物业价格重估，真正现金回报极少。我们投资过写字楼租赁和品牌连锁公寓租赁运营，我们投资的写字楼租赁出租率达到平均是95%，而品牌连锁公寓租赁的出租率是99.5%，自用部分只有面积的1%。在租赁中有18.4%用于自用是特别高的比例，尤其是万达这样的体量。

当然万达有影院和百货，但这些影院和百货就是潜在输送利润的关联交易来源。按照我们的出租率，我能做的关联交易基本上只有写字楼的5%和公寓的0.5%，如我们有20%的物业出租和管理费收入依靠集团内部其他业务使用，这样意味着其出租率实际是多少存有很大的疑问。商业物业最关键的是出租率。

如果我们的出租率是70%，我们基本上是亏损的。这就解析了为什么万达要搞百货和影院和酒店经营，如不搞这些，这些物业可能租不出去，或者至少在早期物业推向市场的时候很难操作。这样有一些非主流城市，一个物业推出市场2-3年都没有经营满，这是正常和普遍的事情。而万达在这时只有租给自己经营的业态解决问题。这好比做奶牛场的通过自己搞牛奶加工出口解决太多牛奶卖不出去的问题。）

资产负债率是51.6%——为什么这么低？万达的资金状况到底如何？

截至2014年6月30日，万达的资产负债率是51.6%，比去年末微升2.2个百分点。这个月，我们兰德咨询基于上市房企中期数据，刚刚统计出了全部202家上市房企的资产负债率及排名（详见《2014年上半年上市房企业绩总盘点：裂变与隐情》）。统计显示，万达的资产负债率在全部202家上市房企中排名第109，属于中等偏低，是几家千亿级企业中最低的。

（51.6%是招股书玩的障眼法，哪有计算资产负债率剔除客户预付款的道理，房地产公司如果不占用客户预付款，还能转动吗？？？以万达的负债率高企未扣除商誉和无形资产前的资产负债率（2014年6月30日达到77.7%，扣除商业和无形资产后达到78.27%。要知道，万达的资产是经过评估增值完成的上涨，其中2011年-2014年6月光是物业增值就达到累计的424.2亿，占上市公司股东权益的38.7%。事实上万达的物业增值并不只是2011-2014年间，其他年份瞐重估增值同样不少。所以如果考虑完万达其他年份的增值，其实万达的纯会计负债率达到95%。

另外，物业估值公司给出的物业重估数值也同样存在估值在实际套现时达不到评估师估值水平的情况。对于流动性差的零售物业资产而言，一般实际市场交易价格仅仅为其账面价值的5到7成。通常更为普遍的做法是资产证券化之后出售，而分割价格一般也只有其每个信托账面价值的5成左右。另外，评估方法的选择（如类比交易）也会导致物业资产重估数值偏高。例如，越秀地产购买广州国际金融中心就是一笔关联交易，这会导致交易价格高于实际可在市面上销售的价格。

物业要出售，市场有波动的时候，随时打折20%都是轻而易举的事情，未来市场有任何的风吹草动，假如没有上市的资金顶上，其生存就岌岌可危。）

那么，万达的资金链状况到底如何，有无断裂之忧？其实，招股书中相关数据、指标都说得很清楚了：截至2014年6月30日，净负债率87.8%，流动比率1.09，速度比率0.49；期末现金及现金等价物747.61亿元；各类物业估值（包括存货）4195.08亿元，其中已建成的三类自持物业估值2098.49亿元；有息负债累计1724亿元，净资产还有1126亿元；截至9月1日，未动用的银行授信额度有603.66亿元，一年内到期偿债额342亿元。

运用我们新开发的“房企资金压力测试”模型，计算并输入短期风险头寸、现金比率、净负债资本比、资金安全底线等数据，模型对万达资金压力（包括财务安全性和稳健性）的测试生成结果是：加权得分71.43分，安全。

要知道，万达的资产是经过评估增值完成的上涨，其中2011年-2014年6月光是物业增值就达到累计的424.2亿，占上市公司股东权益的38.7%。事实上万达的物业增值并不只是2011-2014年间，其他年份瞐重估增值同样不少。所以如果考虑完万达其他年份的增值，其实万达的纯会计负债率达到95%。要知道，现在物业要出售，市场有波动的时候，随时打折20%都是轻而易举的事情，未来市场有任何的风吹草动，假如没有上市的资金顶上，其生存就岌岌可危。

从现金流的角度看，我们可以发现万达经营活动现金流净额从2011年开始至今逐年递减，2014年6月底的现金流量为负89.53亿元。同时存货支出2014年上半增长了268.73亿元，已超过2013年241.21亿元的全年存货增长。这充分体现了万达销售物业销售情况逐年恶化的趋势，与2014年房地产市场的不景气也是相呼应的。另外在建项目漫山遍野的展开，加上资金回笼缓慢也是主因。

另一方面，投资活动现金流也呈现了大幅下滑，2014年上半年为负209.1亿元，这主要是由于其添置投资物业支出大幅上涨，达到163.14亿元。一个可能的原因是存货向投资物业的转换导致添置投资物业支出出现上涨。鉴于万达经营活动和投资活动现金流的恶化，能够支撑其业务运营的资金只能来源于融资活动。我们可以发现自2011年以来，其新增银行贷款逐年递增，2011、2012、2013和2014年上半年分别为394.78亿元，574.7亿元，807.45亿元和614.97亿元。我们甚至可以说，万达是在依靠银行借款支撑现在的运营和业务，其实际经营情况已经不容乐观。

万达去年净利润是248.82亿元，中海地产净利润是230.4亿港元——行业最赚钱的企业已不再是中海，而是万达！

2013年，中海地产实现净利润230.4亿港元，同比增长51.4%，收入利润率是35.5%。同年，万科是151.2亿元人民币，同比增长20.5%，收入利润率是11.2%，结算净利率是12.01%。过去多年来，中海地产一直是行业内最赚钱的企业。但万达的业绩数据付出水面后，这一称号就要旁落万达了。

（2013年的万达税后净利润248亿，其中物业公允值增加就达到154亿元，中海和万科利润大部分是现金收入的，而万达是依靠评估自摸的利润，这在香港投资者中根本就不认可。2014年上半年随后利润只有49亿元，年化只有98亿元，而公允价值增加年化就占了104亿元，到底真正赚钱能力对比不难分析。）

特别说明的是，拟H股上市的万达与中海地产的财务口径一致，与A股上市的万科不一致。

某机构一篇几乎通篇敲打万达的文章说，去年万达利息支出97.98亿元，剔除物业评估增值后的净利润是100.86亿元，两者几乎相当（去年的利息支出与净利润之比实则是39.4%）。

个人认为，这种数据选取和计算方式不太恰当：为什么不减掉扩充资本的利息？凭什么不算上物业估值收益？（估值收益能当饭吃吗？非现金的。）难道增值不算收益？个人认为，为了佐证观点而截取数据，实在有悖客观原则。

特别强调的是，在土地成本下降的同时，万达的销售毛利率从2012年的50.6%却不升反降，快速下降到了今年上半年的39.1%，想必这是资产大、大企业病凸显，进而导致周转率下降的结果。无论怎样，持有物业资产回报率不到5%，这是硬伤。所以奉劝万达及王健林一句，可以自信，但绝不能自满。

（万达的申请上市是在整个2011－2014年这段时间，已经体现的包装的成分，粉刷橱窗（指上市前的业绩包装）在公司上市过程是非常普遍的。

另外我们很难理解为什么一家中国最大的商业地产公司其运营现金流是负的，而中海和万科都是正的。中海2013年企业净利润率达到28%，成本及税率仅占5%。从债务及现金流情况看，2013年企业的现金流达到414.11亿港元，同比增长1%。企业短期负债连续3年出现下降，今年的降幅更是达到40%，仅为33.03亿港元。中海2013年(10,086,476,000)，2012年（7,049,914,000），这是其为土地购买支付的预付款增加额。2013年(19,405,073,000)和2012的(14,062,155,000)，扣除这部分运营现金流是正的。

而万达基本上他们没有增加太多的新预付土地款。而且万达把增加的预付土地租赁款放到了投资现金流。如果按照中海的标准，万达的运营现金流数值应该进一步恶化。事实上作为会计师，我认为预付土地租赁款应该作为运营现金流的一部分。这是用于土地收购的预付款，而土地收购是用于物业开发。

万科经营活动产生的现金流量净额都是正的，从2013年到2011年分别是1,923,868,889.89；3,725,958,472.52；3,389,424,571.92。）万达上市的筹资规模和市值

个人预测，筹资额58±2亿美元，上市后市值2000±200亿元人民币。补充点儿数据。去年，和记黄埔净利润311.1亿港元，持有和记黄埔49.97%股份的长江实业净利润352.6亿港元，两公司合计663.7亿港元，长和两系上市公司总市值11504亿港元；太古地产总市值也超过2000亿港元。

（香港房地产企业上市的估值无非是PE和净资产打折，PE估值的话现在一线房企的估值是历史市盈率的5-7倍，考虑到万达大部分利润来源于非现金的物业重估，这部分利润含金量低，给予其5倍历史市盈率作为估值。就是大约1000亿元的市值。

另外一种方式是把净资产打6－8折。如市场情况好，给8折。如市场情况不好，给6折。现在许多房地产公司按照账面净资产计算（经过重估），其折让为4折－6折不等。万达是龙头可以高些。其2014年6月账面净资产为1096亿元人民币，如果是八折就是876.8亿市值，如果说6折657.6亿，发行25％则分别集资219.2亿和164.4亿元人民币。220-160亿人民币这将是我预估万达如果出售25%新股的集资规模。

现在许多房地产公司按照账面净资产计算（经过重估），其折让为4折－6折不等。万达是龙头可以高些。其2014年6月账面净资产为1096亿元人民币，如果是八折就是876.8亿市值，如果说6折657.6亿，发行25％则分别集资219.2亿和164.4亿元人民币。这将是我预估万达的集资规模。

依靠销售的房地产的估值方式是不一样的，依靠销售的房地产是通过PE和净资产折让率来估值的，他们的特点是过去的业绩不能证明未来业绩能够持续下去。现在香港上市的地产股一般只有3－8倍不等的历史PE。销售类别的房地产在未来经营风险高，用的未来现金流折现率要高，属于房地产类别中机会型的投资，要求的折现率在15％－18％左右，而高端的租赁类别房地产在房地产领域的投资中属于核心型的投资，他们的物业都在一线和少数二线城市的核心地带，其收入是非常稳定的。

例如北京国贸的甲级写字楼，租金最高达到25元／天／平米，而不论市场如何都有需求，影响不大，而且基本上维持100％的出租率，而在3－4线城市的写字楼，租金是1.5－2.5元／天／平方米，租金相差12－20倍之多，但同等级的建造成本只相差20％左右，土地成本虽然差的倍数很多，但是占有总销售或者总价值的比例肯定不超过100％。

核心型投资的投资者是一批需要安全的投资者，其租金回报率只需要5－6％，整个加上增值的回报率只需要8％－11％，其折现率要比18％要低很多。例如我的写字楼业务和公寓业务从来不会离开北上广深，谁都知道其他地方物业租入的租金便宜，但是我们的物业改造成本相差不是太大，投入同样本金带来的回报在消费力弱的城市就低了很多。）

有关万达商业地产集团香港上市招股书与媒体的采访讨论 媒体问题: 万达的租金回报率有多高？

一般而言，我们定义租金回报率为净租金收入除以资产评估价值的比率。租金收入主要来源于投资物业，包括了购物中心、写字楼的租赁、停车场及其他物业。而资产价值的确定则存在很大的可操作的空间。大家都知道这只是门艺术，真正套现时价格如何很难说。

以物业用途区分，物业资产可以被归置在物业、厂房、设备或者投资物业或者存货项目下。物业的运营税务成本是相当昂贵的，如写字楼和商铺的出租需要承担的房产税和租赁税可以达到物业租金的25%。如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达2014年租金回报率在4.36%，万达的商业模式导致推测其真实的租金回报率并不容易，因为建成的物业如果租不出去可以定义成待售物业，就算出租率不好，也可以定义为库存待出租物业。但就算假设没有把租不出去的物业定义为投资物业，把租金收入扣除25%的房产税和租赁税成本，这数字大约只有3%多一些。诸如写字楼这样也可以产生租金收入的资产，在无法出租的情况却可以被划分在存货项目下作为待售资产。我们粗略的将投资物业、存货与物业、厂房及设备加总，截止2014年6月的资产估值将达到3818.7亿元，如果这作为分母计算，对应的租金回报率下限将只有2%。另外，在万达的租赁收入中，关联交易大约占到租赁收入的五分之一。考虑到万达可以通过关联交易提高租金回报的潜力，我们估计如没有关联交易的作用，万达的净租金回报率就在2-3%左右。媒体问题：万达酒店的经营情况如何？

万达酒店经营情况是中国高端酒店行业的晴雨表。万达的酒店绝大部分是自用物业的，所以不会产生租赁成本，否则将缴纳双重税赋。万达2014年上半年酒店经营毛利率只有29%，酒店经营收入除以酒店资产评估值的回报率只有6%，这说明在未扣除租金和折旧情况下（这是酒店成本的大头，五星级酒店装修成本为5000-8000元/每平方米），酒店经营毛利除以评估值的回报率都只有1.8%而已，这反映了中国五星级酒店的投资回报率。而根据招股书159页披露，万达酒店的平均出租率大约为58%-62%之间，这符合中国五星级酒店的平均出租率。

媒体问题: 为了给上市造势，万达找来了腾讯和百度合作电商造势，学彩生活讲故事，这点对于最终估值的影响有多大真难说，是吗？ 花样年只是做包装，我们研究过物业管理OTO，我们也想做这一块，想做这一块的原因是物业的服务意识上极差，思维模式根本连经纪都做不了，除非重新请一帮团队，否则物业永远做不了OTO，而物业请一帮团队，其必然长期亏损。

物业做OTO短时间内只能亏损更多，而且物业租客根本不会采用物业管理的OTO，其有更多的选择，无论阿里巴巴还是京东都非常便捷，越是中高端物业越不需要物业提供的OTO，因为其收东西很方便。如果这么好做，我早杀进去了。360给彩生活一年一个多亿元的收入，京东年年亏损，难道刚入行（没有互联网基因）的彩生活就能创造奇迹？

媒体问题: 其实看了这份财报，感觉并不好，很多公司上市前不是会粉饰财报的吗，为什么万达的还是那么难看？我猜会不会在港股上市是一个很急得决定

已经做了粉饰，不然更差，万达这样的体量，粉饰要比花样年难得多，只能通过关联交易，不然怎么会出现关联交易租赁占总体租赁和管理费18％。可能中国证监会认为其业绩太差，如上市后有问题，中国证监会将承担很大的责任。2014年万达内部预计最多还有一笔13亿元提供给万达文化的咨询和支持服务收入，关联交易2014年达42亿元，而2014年上半年他们只有49亿元的税后利润，但是来源于物业增值的重估收入就达到52.27亿元。

万达是较差的租赁型，其主要还是依靠销售周转，利润主要来源于物业价格重估，真正现金回报极少。万达模式是一种永远资金饥渴的商业模式，其2011-2014从现金流量表来看是不断依靠融资补充资金缺口，如不立刻上市融资，如果就会有资金断裂的风险。