商业地产策划案例分析

第一篇：商业地产策划案例分析

商业地产策划案例分析

一．商业地产市场调研以及策划的侧重点

1． 商圈——A.城市核心商圈

B.区域性商圈

C.专业市场

2． 基础数据的获取——A.人流量

B.消费人群

C．消费实力

D．商家家数、规格

3． 可行性分析报告

4． 具体操盘策划

二．商业地产销售流程（与住房差异不大，在此不作详细描述）

三．商业地产销售技巧

1.外观形象——突出成熟、干练、睿智、诚信。

2.谈话技巧——忌讳打机枪，语速放平缓，目光专注。

3.探究实力——询问其身家，公司经营状况，借机将其赞扬一番。

4.攻心为上——在了解其基本需求后，即可为其推荐物业。

5.精确计算——让其看的见实在的利益以及远期的发展前景。

6.谈判中技巧的把控——抛砖引玉、以小换大、让步是要通过利益来换取的，让 其认可每一点利益都是来之不易的。

7.心理把控——也是商业地产乃至整个行业中最距挑战性的课题。

四．商业地产消费者五大思考模式

1． 只接受有限的信息

2． 痛恨负责，喜欢简单3． 缺乏安全感4． 对品牌印象不会轻易改变5． 想法容易失去焦点五．客户流失因素分析1． 1％死亡2． 2％搬迁3． 4％竞争对手的活动4． 5％亲朋好友的转介绍5． 9％可从其他地方得到相同产品6． 10％不满意投诉7． 69％没有受到尊重或冷遇

第二篇：商业地产策划案例分析

商业地产策划案例分析

----本内容更多专业知识摘自：智地网余源鹏房地产大讲堂

商业地产策划案例：昆山市某购物中心的业态规划

【点评】该项目只有两层，位处市中心，整体定位理念先进且全面。前1～5点进行主题、经营、功能、目标消费群体定位，接着第6点指出业态组合分布规则，第7～15点分别对百货、3C店、电影院、外餐、风情美食广场、咖啡茶餐简餐、娱乐区、品牌服饰折扣店、服务配套从经营方式、区域位置及面积规划、依据、收益方式、经营定位、目标客户等方面进行详细规划，第16点列出各业种具体的面积及占比，第17点列出各楼层、各业种的预招商品牌，在第19点还考虑了动线规划。

该案例在业态、业种的选择、定位、规划上分析全面。具有较强的可操作性和可行性，是一份优秀的商业地产项目业态规划的借鉴案例。

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

资料参考：

智地网

智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；

智地网【商业地产培训课程】；

第三篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。

第四篇：商业地产策划

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

4）现场“踩点”调查

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班余源鹏《商业地产系统培训课程》

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

第五篇：房地产商业地产策划项目优劣势分析

房地产商业地产策划项目优劣势分析

一、项目优势

（1）公司形象佳、品牌好。中国海外集团公司是中国的房地产巨头、海外上市公司，作为对业界的影响是十分巨大的，中海外一贯的风格是稳重和务实，以一丝不苟的专业精神保证房屋的建筑品质和局部的精雕细作。初入成都地产界，经过到位的宣传，让消费者、大众对中海外的实力及对公司有更多的了解，使客户坚信房屋在质量、物管和入住时间上有坚强保证。

（2）小区内外绿化环境和清新的欧式风格。溶入“天府之国”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其历史文化内涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小区内部环境结合滨河公园，房屋立面和户型平面美观合理，配套商业街和即景小品等，使小区成为名副其实的精品小区，小区在二环路与三环路之间，周围无重工业生产区，因此该小区能真正做到“闹中取静”的效果。

（3）区域位置优越。【中海名城】位于成都高新技术产业园区内、毗邻成都城南“富人区”，交通便利，到市中心、机场仅需20分钟左右，地块紧邻成雅高速路，到峨眉、乐山、雅安极为快捷。

（4）周边环境良好，自然人文浓酽。地处成都高新区神仙树，神仙树由来已久的历史传说为【中海名城】增加自然文脉的血液。大环境已是成熟的高尚生活社区。高新区市政设施到位，公共娱乐活动场所配套齐全，紧靠项目东200米左右即是一座现代化的新型体育公园，实现了“运动就在家门口”的锻炼需要。大中专院学、华西医院、金融、邮局等都近在咫尺。

（5）销售政策优势。可利用项目在地高新区人才战略的实施、结合西部开发的政策和区域经济环境优势，在购买力方面有较大优势。

（6）智能化。考虑到所在区域为高新区以及住宅发展趋势，智能化将是卖点之一。

自然、绿化环境，区位位置优势，智能化，售优势，公司实力品牌是宣传的重点。

二、项目劣势

三期项目较缺乏整体性。分期开发与市政配套较难协调，电缆厂及铁路支线把二、三期分隔开来，加上用地北面44亩地尚无法使用，使小区虽位于高新区，又似乎相对隔离。

三期地块的北面及一期地块的西北面，在景观上存在不可避免的缺陷。由于电缆厂搬迁的可能性很小，所以紧邻电缆厂楼宇的销售面临极大的困难。

公司在西南部地区尚无先期项目，品牌及市场信誉短期内尚无法深入人心，为弥补这一缺陷，前期宣传费用及广告费用会很大。

项目位于元华路以南，而紫金苑、大世界商业广场以及银都花园等一些中高档项目与该项目有一定的距离，四周没有好的物业来衬托，使得该项目显得异常孤立。因此在VR导引上需要下一定的工夫。

项目面临其它同期、同档大型中高档小区有力竞争，特别是万科城市花园、万达的成都花园，以及官新城、丽都花园4.5期等，所以在寻求自己独特的卖点上困难较大，公司需高度重视在营销上的创意和投入。

三、项目卖点分析

项目卖点是为今后的宣传炒做、销售推广找到靓点和说辞，也是项目本身特别耀眼的地方，我们的目的是找出项目的卖点，将之“放大”。根据对该项目的分析和周边、同类楼盘的对比分析，归纳出该项目的卖点：

公司品牌实力是一大卖点。这就可以让购房者相信开发商的实力，达到放心的购房目的。该项目又是在成都发展的第一个项目，所以当然会注重公司品牌的前期效力。

小区内外环境、配套等。小区内外环境的渲染主要体现在周边与体育公园毗邻、滨河公园与小区连成一体；以及地处城南“富人区”的区域优势；建筑风格和规划特点等。

精品户型，户户有景。“蝴蝶飞进我的家”，在规划设计上如果考虑到了户户有景的话，这将是一个不错卖点。

购房的优惠政策。结合高新区人才战略的实施，我们将对高新区的有实力购房的高级技术人才等这部分目标群实施优惠，这将是一大卖点。