城市商业中心 区域中心、社区商业

第一篇：城市商业中心 区域中心、社区商业

（a）城市商业中心、区域商业中、心社区商业的总规模、商业街、农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；

（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；

（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；

（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；

（f）城郊商业发展的目标；

（g）商业网点建设管理制度建设的目标。

多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

第二篇：7.6商业中心和商业网点教学设计

76商业中心和商业网点教学设计

【教学目标】 知识目标

1了解商业中心的形成、兴起、职能、作用及其影响因素。2了解商业网点的形成、密度、效益和组织形式；影响商业网点的密度的因素。能力目标

1读图分析：能够读图说明商业中心形成和分布的特点。2读图分析：能够读图说明商业网点的形成和分布特点。情感目标

通过本教学，培养学生深入生活、勤于思考的习惯，并提高学生爱祖国、爱生活的社会责任感。【教学重点】

1商业中心形成时应具备的基本条。

2商业网点形成、密度、效益和组织形式的影响因素。【教学难点】

1商业中心的区位选择的方法。2商业网点分布的制约因素分析。【教学过程】 【复习旧】 提问：

1信息时代的电信通信指的是什么？ 2电子通信带来的社会变革是什么？ 【引入新】

电子通信带来了社会变革，也给商业带来巨大的变革。商业活动影响着我们的日常生活，而从地理学科的角度来看，我们更加侧重商业活动的分布与联系，而商业中心是怎样形成的，其主要的影响因素有哪些？这是我们这节重点学习的内容。

一、商业中心 1商业中心的概念

广义：主要行使商业职能的城市。

狭义：城市中商业比较集中的地区。

2商业中心的作用：商业中心是物资集聚中心和服务中心。3商业中心的形成：人们从事商业活动，都要在一定的地点、一定的场合进行。某个地点进行商业活动的人多了，商品交换的数量、品种多了，就逐渐发展为市场，成为商业中心。在许多国家，商业中心往往是以寺庙、教堂、行政中心、广场或居民密集点为中心自发形成的，而商业是城市发展的重要标志。

4商业中心的分类：根据商店的数目、规模、商品的种类及服务范围等方面，可把商业中心分为商业街和商业小区。商业中心的区位：学生读“西安市主要商业街”和“沈大高速公路边上的服装市场”图，回答：“西安市主要商业街”和“西柳服装市场”的布局符合什么原则？（布局原则：商业街布局在城区中心位置──市场最优；商业小区布局在城区外围──交通最优）

学生回答：“西安市主要商业街”布局在人口密集和市场广阔的城市中心地带，符合市场最优原则；“沈大高速公路边上的服装市场”布局在交通便利、地价便宜的城市外围地区，符合交通最优原则。商业小区多建在居民小区中，如粮店、小型综合商店、副食杂货店。

二、商业网点

1商业中心的形成：与自然环境的差异以及商品的地区差异有关。

2商业中心的密度：在一定生产力水平下，自然、社会、经济共同影响和制约商业网点的分布。

学生思考：商业网点是不是越密越好？（合理分布）。3商业网点的效益：近的效益好，远的效益降低。4组织形式：读“山区的商业网点示意图”和“平原地区的商业网点示意图”回答组织形式的差异和原因？（人口稀少地区：流动服务的灵活组织形式，如货郎担和大蓬车。人口稠密地区：交通方便，形式固定，如商业街、商业小区）

提问：电子计算机给组织形式带来什么变化？（电子计算机带来的变化：电视、网上购物、电子商务）

提问：读“山区的商业网点示意图”和“平原地区的商业网点示意图”，分析商业网点的影响因素有哪些？学生讨论，教师点拨。

（1）地势崎岖的崇山峻岭地区，高寒的高原地区，往往人烟稀少，交通极其闭塞，商品流通网络难以伸展到那里。平原地区一般人口密集、交通方便，商业网点设置可采用相应规模的固定布局。（2）幅员辽阔、人口众多，可为商业提供庞大的市场，商业网点布局的地区范围广、密度大。由于商品（如农产品）存在地区或季节差异，要求组织合理而又便捷的商品流通。（3）由于自然和历史的原因，我国经济东部发达，西部较落后，且人口东密西疏，因此我国商业经济活动呈现东强西弱的特征。（4）商业网点的布局，多集中于城市，广大农村的商业网点分布比较稀疏且规模也小。【巩固新】 [典题分析] 读图回答

（1）将图中字母所代表的地理事物的名称填入相应的空格。城市：A

；B ；

；D

。湖泊：E

。（2）从地理位置的角度，分析芝加哥成为商业中心的原因。[答案]（1）A纽约；B费城；匹兹堡；D底特律；E密歇根湖。（2）芝加哥地处密歇根湖南端，中央大平原以北，地势平坦，水陆交通极为方便，商品集散的优良的地理位置；芝加哥为美国中部最大城市和机械冶金、肉类加工等工业中心，拥有很强的商品生产能力，中部平原及五大湖的经济腹地广阔。

学生思考讨论。

教师引导总结解题的关键：

1熟悉地理分布，有很强的空间概念；2熟悉商业中心的形成条；3能够熟练掌握美国的工农业的分布。[堂训练] 1下列关于商业网点的组织形式的叙述，正确的是 A在大城市中，往往形成几个较大规模的商业网点

B人口稀少的地区，不便设置商业网点

商业网点都应该设置在经济发达地区

D商业网点的组织形式只受人口分布和交通条的影响 [答案]A。

2沃尔玛购物广场和部分超市分布在城市的边缘地区，其考虑的主要区位因素是 A高等院校云集

B劳动力廉价且丰富

交通方便

D附近居民购买力强 [答案]。

3读我国重要商业中心图，回答：

（1）我国的商业中心多分布在经济发达、人口稠密、的东部地区，在地形上以

为主，属于我国地势第

级阶梯。（2）大型商场大多分布在、或

沿线。其中南方商业中心多分布在 沿线，北方商业中心多靠

分布。（3）与东部相比，西部地区商业

中心城市较少，分析其原因。

[答案]（1）交通便利；平原和盆地；三。（2）沿海；沿江；铁路；河流；铁路。（3）西部地区自然条恶劣，交通不便，商品生产能力弱，人口少，消费量少。【板书设计】

一、商业中心 1商业中心的概念

2商业中心的作用

3商业中心的形成

4商业中心的分类

商业中心的区位

二、商业网点影响因素 1商业中心的形成 2商业中心的密度

3商业网点的效益

4组织形式

第三篇：XXXX社区商业中心招商方案

XXXX社区商业中心招商方案

1．基本情况与核心思路............2

1．1项目基本情况.............2

1．2社区商业中心运作思路............3

2．周边商业市场调查..............4

2．1周边现存商业分布................4

2．2现存商业格局对本项目影响........5

2．3人口流动示意.............7

2．4案例分析——万科四季花城........9

3．项目成长性分析...............11

3．1人口导入成长性分析.............11

3．2住户对商业需求的渐进性分析............12

3．3商业成长性前景规划.............13

4．综合运作计划..........15

4．1初始业态建议及分布.............15

4．1．1业态建议考量重点........15

4．1．2初始业态建议及分布.............16

4．2综合运作计划............20

4．2．1招商策略................20

4．2．2现场区隔与包装宣传.............21

4．2．3业态成长时间表..........22

5．租金及免租金建议.............23

5．1租金建议................23

5．2免租金建议..............24

6．现金流量分析..........25

7．7．招商前工作计划...............26

第四篇：商业中心与商业综合体广告位租赁管理程序

商业广场广告租赁使用管理程序

1.目的

明确规定广告位租赁管理的责任、方法和要求，统一规范商业物业整体风格，充分挖掘商业价值，提高商业物业运营效益。2.适用范围

适用于商业物业公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁、广告发布控制及发布期间的维护监督。3.职责

3.1 商管部负责广告位的统一规划、经营和日常租赁管理。3.2 工程部负责大型广告现场制作安装的施工管理。4.工作程序

4.1 广告位的统一规划

4.1.1商管部负责对外场及内场可用于广告宣传的载体形式进行统一规划，广告位(广告载体)形式包括(不限于)：

a)外场：灯箱、霓虹灯、条幅、外墙广告、户外气球及其它广告载体； b)内场：灯箱、标牌、包柱、广告画、张贴物等。4.1.2广告位(广告载体)的确定和策划，应综合考虑多方面影响因素，包括(不限于)：

a)商业物业的建筑规划的整体要求；

b)与经营风格、现有业态及运营环境的协调；

c)外场广告与周边市容的协调，以及主管部门对室外广告的管理要求； d)集团公司(大业主)对金宝地商业物业形象的统一规范要求； e)可能的安全风险和利益分割冲突等。

4.1.3商管部根据外场、内场的实际情况，将可以利用作为广告位(广告载体)的区域进行统一规划、形成《广告位规划一览表》，必要时应以图示方式附加说明。具体明确广告位(广告载体)的位置、面积、载体形式、使用(租赁)方式、适用范围(广告内容)、租赁价格范围等。

4.1.4商管部负责将《广告位规划一览表》及相关附图、租赁价格范围等提交分管领导审核，总经理批准，并报集团公司审核通过。4.2 广告位租赁

4.2.1商管部负责组织广告位的租赁工作，租赁形式包括(不限于)：

a)整体或部分租赁给广告公司；

b)直接租赁给场内业户或其他供方品牌厂家。4.2.2上述租赁形式中，整体或部分租赁给广告公司，以及业户租赁期超过1个月的，商管部均应与其签订书面的广告位租赁合同。

4.2.3在正式签订广告位租赁合同前，商管部应要求租赁方提交广告发布的企划案，内容应至少包括：广告类型、应用位置、广告尺寸、广告内容、广告费用及其他事项，并应附有相关法定手续的办理证明等。

4.2.4商管部负责对租赁方提交的企划案进行审查，审查内容包括(不限于)：

形式与集团VI规范手册符合性； 广告内容是否合法；

是否符合市容管理的要求；

尺寸大小是否防碍其他业户的正常销售； 广告法定手续是否齐备；

是否符合消防及安全管理要求； 是否满足商业物业的整体环境等。

4.2.5租赁方不能满足上述要求时，商管部应及时反馈和沟通，提出改进建议。租赁方企划案符合要求的，商管部应签署审核意见，并连同租赁合同草案一起了报分管领导审核，总经理批准。广告位租赁合同由总经理负责与租赁方正式签订，超出公司权限的，报集团公司批复。

4.2.6在广告位租赁期间，租赁方需要更换合同内容(分期发布广告)的，必要在租赁合同中明确规定租赁方必须事先提交广告企划案，并按上述4.2.4条的规定审查通过后方可更换发布。

4.2.7租赁合同签订后，商管部及时更新《商铺(广告位)租赁状态一览表》、《租赁合同签订台帐》，留存一份合同复印件，原件交财务部存档，并交行政部一份复印件。

4.2.8对业户临时促销及非规划区域的广告位租赁要求，应要求租赁业户提交广告位租赁申请，说明广告发布位置、内容、样式、持续时间，并附广告制作样式，经商管部审查通过，租赁费用谈判达成一致并已缴纳租金后，商管部负责监督其在指定位置发布广告，并在《广告发布备案登记表》中记录。

4.2.9广告等经营工作的开展，在条件具备的情况下，应采取招投标形式，以最大限度地确保公司的利益。4.3 广告发布的监督

4.3.1商管部负责对各类广告发布进行监督，监督的要求包括： a)已完备相关法定手续；

b)企划案及样式已通过公司的审查和同意； c)已按合同缴纳租赁费用；

d)需进场施工的，已办理相关审批手续，并已知会工程部、管理部协同监督。4.3.2对需要进行大型的现场广告制作、安装的，商管部应参照《装修管理程序》，以及相关环境保护和职业健康安全管理的要求，对租赁方的场内作业进行全过程的监控。

4.3.3商管部对各类广告发布做好登记，建立《广告发布备案登记表》，日常现场巡视客服人员应根据登记表对现场发布广告进行检查。检查内容包括(不限于)： a)广告样式、面积、位置是否符合批准的方案；

b)广告(广告载体)破损、褪色、掉字或内置灯管不亮； c)过期广告及超期发布；

d)私自发布广告(广告载体)等。

4.3.4管理人员巡视发现的问题应予以记录，并根据合同约定督促责任方(租赁方、业户、本公司)及时进行整改。

4.3.5广告位(广告载体)在租赁过程中，本公司或租赁方提出修订租赁合同(包括相应的企划案附件)，均应经过双方协商确定，商管部应按上述4.2条的规定组织完成相应的评审和批准手续，并将变更内容及时知会财务部、管理部和工程部(需要时)。

4.4 空置或过期已发布广告的管理

4.4.1 商管部负责对空置或发布过期的广告位的检查，针对商业广场的经营需要安排工作计划，做以临时广告位的填充和完善，确保商业广场的物业形象和经营需要。

4.4.2 工程部须全面配合商管部广告的管理工作，根据公司已批准的商管部的计划对空置或发布已超期等的广告位进行修缮和拆除等配合工作。4.5 广告发布的工作配合

4.5.1 经过批准的广告发布前，商管部应以内部联络函形式知会物业公司其它相关

部门（客服部、工程维修部、保安部、车场部等），以便日常工作的配合和监督。

4.5.2 需要其它部门给予支持、工作配合的，由商管部在内部联络函中明确（须经公司领导批准）。5.0 支持文件与记录

5.1 《广告位规划一览表》 5.2 《广告发布备案登记表》 5.3 广告位租赁合同

5.4 《商铺(广告位)租赁状态一览表》 5.5 《租赁合同签订台帐》

第五篇：商业中心成功的先决条件-合理的商业规划

商业中心成功的先决条件——合理的商业规划

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠 ”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。

事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。

对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。

在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业“量”化原则

商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。

-首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；-研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分

依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。

合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。

虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段