物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题

第一篇：物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题

物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题

内容提要：在民事执行程序中，经常出现执行标的物或被执行人的财产由第三人占有或第三人主张所有权的情况，这就涉及到物权的善意取得制度的运用问题。为正确把握实务中遇到的物权所有权的归属问题，本文着重分析物权善意取得制度的适用条件，探讨物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题并提出解决的方法。作者：杨涛

民事执行程序是法院维护公平正义的最后一道防线，除了要保护善意第三人的权益外，更要甄别被执行人为了逃避执行的恶意行为。为正确适用善意取得制度，这就要求我们深刻领会《物权法》的内在精神，剥开善意与恶意的伪装，平衡真实权利人和第三人的利益，不因我们理解的错误和判断的失衡，引来对物权善意取得制度有失公正性的评判。因此有必要对民事执行程序中善意取得制度进行深入的探讨与研究，这对保护当事人合法权益，同时确保执行活动顺利进行具有现实的意义。

一、善意取得的涵意及适用条件

（一）善意取得的涵意。善意取得，又称为即时取得，是指无权处分人将其受托占有的他人的物（动产或者不动产）转让给受让人的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。[1]善意取得制度是为了协调财产所有人与善意受让人之间的关系而设立的。在商品交换日益频繁的时代，为保证交易安全，善意取得制度以牺牲原所有权的利益为代价，确保善意受让人交易的安全。

（二）善意取得制度的适用条件。对于执行机构而言，更为重要的是提炼善意取得制度的适用要件，从《物权法》第106条可知，善意取得的适用条件为：

1、转让人为无处分权人。无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产的物权行为。其具体包括以下2种情况：

（1）处分权人本来就无处分财产的权利。如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物；如基于原所有人的意思而为他人占有的物，主要包括因租赁、借用、承揽、保管等合同而交付他方占有的动产。[2]

（2）处分权人虽有处分权，但处分权受到了限制。如所有人的财产被查封、扣押后，所有权人即成为无权处分人，因为依法查封的物品，不能成为交易对象。但应注意的是，所有权人在此种情形下所为的无权处分行为，并不适用善意取得制度，这是查封和扣押具有公法上的效力使然。

2、受让人通过有偿交易行为取得物权。该条件表明善意第三人需通过交易行为，并且是以合理的价格有偿转让，才能取得物权。交易行为主要指通过买卖、互易、出资等具有交易性质的法律行为，即当事人实施的以发生物权变动为目的的意思表示。那些通过先占、继承、遗赠等行为取得的财产，不能产生善意取得的效力。比如，被执行人甲为了逃避执行，将其所有财产赠与儿子，并办理了过户等手续。因善意取得是以有偿取得为前提，应以相应的财产或金钱支付给出让人。甲的儿子无偿取得财产，不适用善意取得。在有偿取得的前提下，合理的价格，也是衡量财产取得是否有善意的标准。财产转让一般应以市场对价为条件，违反这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否是善意的合理怀疑。[3]

3、第三人须为善意信赖登记。[4]作为善意取得制度的核心，“善意”的判断首当其冲，并且更为关键的是，善意的判断是执法的难点。从总体上分析，作为善意取得构成要件的“善意”具有以下两个特征：

（1）为推定善意。由于这种善意是基于物权的真实拟制性而产生的，建立在不动产登记和动产占有的这种公示方式上。这种推定善意实际上是对一般交易情况的认同，即除了有反证证明第三人是恶意的情形之外，均被视为善意的交易者，其无需为这种善意负担举证责任，只有否定这种善意推定的人，才负担举证证明物权受让人主观上为恶意的义务。因此，“不知”足以构成善意，至于不知的原因是否出于过失，在所不问。

（2）为客观善意。这种推定善意的物质基础是不动产登记这个客观事实，由此，其也被称为“客观善意”，是为了与罗马法中善意取得制度中的“主观善意”相区分。[5]与动产的受让人的不同的是，不动产的受让人除了需要了解登记簿的状况之外，无须承担额外的审查义务，当事人主观态度已不再是被关注的唯一焦点。因此，不动产登记的公信力使第三人善意的判断标准显得非常宽松。

二、善意取得制度在民事执行程序中的应用

在民事执行程序中，因金钱给付义务转化为对被执行人所有的物的执行或者法律文书所指定的财产就是执行标的，由于物的流转在执行前后均有可能发生，对这些物的执行就有可能出现第三人取得或占有的问题。这些问题的原因有多种多样，有的是正常的交易行为，有的是为了逃避执行恶意流转等等。为使善意取得制度在民事执行程序中得到正确应用，下面从不动产和动产两个方面进行分析。

（一）不动产。不动产以登记为对抗要件，不动产登记的公信力意味着登记即权利。如果在法院采取查封措施前，第三人基于买卖、互易等交易方式取得被执行人的不动产，并办理了转移登记手续的，执行中第三人主张所有权的，根据登记公信原则，可确认第三人善意取得不动产的所有权。反之，如果被执行人通过交易方式取得第三人的不动产，并办理登记手续的，则可认定系被执行人的财产。对于被执行人在执行过程中无偿转让或以明显不合理的低价转让财产时，对申请人造成损害的，申请人可以行使撤销权请求撤销被执行人的转让行为。只有在转让行为被撤销后，执行机构方可对该财产进行强制执行。在分析不动产物权是否善意取得时，着重分析买卖不动产时未办理产权过户但已全额支付房款并实际占有的问题和登记瑕疵的认定问题。

1、关于全额支付并实际占有的房产能否视为善意取得。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”显然《查封规定》第十七条对物权变动的法则做出了突破性的规定，也突破了物权法关于善意取得制度的规定。物权法要求善意取得必须是转让不动产的应当登记的已经登记，而《查封规定》第十七条仅要求支付了全部的价款并实际占有，对已支付全部价款并实际占有的，虽未办理过户登记手续，也保护善意取得第三人的利益。在物权法实施后，此条的规定应作修改，对于尚未办理产权过户的，除非是登记机关的过错造成，否则不能认定第三人

已善意取得。

2、关于登记瑕疵的认定。不动产善意取得制度是借助登记的公信力来维护交易的安全。只要是已登记的，就产生公信力的效力，不管其是否登记瑕疵，对于买受人而言，没有审查登记是否存在瑕疵的义务。因此，对于登记瑕疵的物权，权利人和利害关系人可以申请变更登记，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。只要真正权利人未在有效时间内申请变更，这就意味着登记记载的权利人可按登记簿记载的内容行使处分权的权利，第三人依据登记簿的公信力可以取得物权，其结果导致真实权利人丧失其物权人的地位。[6]我们发现，不动产登记不能杜绝登记时的瑕疵现象，造成不动产登记瑕疵的原因有以下二种：

（1）由于登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。

（2）不动产登记以外的法律变动。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。

（二）动产。根据物权公示原则，动产谁占有即可推定谁为所有人，在执行过程中若动产由被执行人占有，就可以推定为系被执行人所有，可以执行该动产，除非第三人有充分的证据证实由被执行人的占有的动产系其所有，方可阻却法院的执行。在分析动产物权是否善意取得时，着重是厘清以下二个问题。

1、机动车、船舶、飞行器等特殊动产。这三类特殊动产中涉及机动车的案件最多。一般不动产和动产的买卖，采用债权形式主义的物权变动模式，当事人之间除有债权合意外，必须以登记或交付的法定方式进行公示后，才能完成不动产或动产的所有权转移，即登记或交付使得物权变动生效，并产生对抗第三人的效力。而我国《物权法》对于机动车、船舶、飞行器等交通工具的物权变动，采用混合主义的物权变动模式，即以交付作为机动车、船舶、飞行器等动产的所有权转移生效要件，而以登记作为机动车、船舶、飞行器等动产的所有权转移公示要件。故机动车等虽然是动产，却必须经过登记才产生对抗第三人的效力，这点区别于一般动产物权变动以交付为公示方式的特点。

2、法律文书指定交付的动产由第三人占有或取得。[7]对此，执行实务中较为常见的做法是，由执行机构向第三人发出协助执行通知书，要求其履行，若第三人拒不交出该动产，即将协助义务上升为给付义务，这实际上是法律文书执行力的一种扩张。为保护第三人的合法权益，主要是以被执行人是否对第三人享有物的交付请求权为区分标准，只有被执行人对第三人享有物的交付请求权，执行机构才可对第三人占有的物进行执行。对于享有占有权的质权人、保管人、寄存人等，可以根据物权优先于债权的原理，可以对该特定物进行执行，执行力及于第三人。但执行中应保留第三人相应的权利，给第三人以适当保护。

三、善意取得制度在执行程序应用中存在的问题

1、关于善意第三人的甄别。笔者认为：“善意”作为人的主观活动状况，不显于外部，难于判断。但作为法律概念，必须具有可度量性和可操作性，应有其具体的衡量标准。《物权法》第106条第1款仅规定了“受让人的善意”，其标准过于原则，“善意”的标准应是“受让人对于公示的瑕疵不知情。”在物权受让人明知登记的不正确时，即为非善意，不能发生

善意取得。因为在明知的情况下，物权受让人可以调整自己的行为，使自己适应真实正确的法律状况，不必去取得实际上不存在的权利。

2、如何判断“合理的价格”。执行实务中，对于何种价格系合理的价格，存在着争议。笔者认为，在现实交易中，只要当事人基于意思自治，双方是本着诚实信用的原则，完全是依据自己的意愿实施转让行为的，只要它符合法律生效的条件，理应受保护。因为低价交易的判断在很大程度上具有不确定性，只要交易不违背诚信原则，不违背公共利益，不损害他人权益，我们没必要对价格是否合理进行过深的干预。

3、关于查封后能否适用善意取得？从理论上讲，法院采取查封措施，将查封裁定书和协助执行通知书中送达有关单位或者对动产采取张贴封条、公告进行公示，是不会产生善意第三人问题。有些因执行人员工作上的疏忽，在采取查封后没有送达协助执行通知书或张贴公示，在这种情况下如何处理善意第三人问题？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”该条明确规定要对善意第三人予以保护。但笔者认为此条规定值得商榷。查封是法院利用公权力所采取的强制措施，目的是为了债权人的利益得以实现，维护法律的尊严。而善意取得制度的侧重点是为了保护善意第三人的利益，维护交易安全。在债权人的利益与善意第三人的利益权衡中，我们应考虑到：债权人先通过诉讼取得执行名义，然后申请执行，其中花费的费用和精力远远大于善意第三人，债权人通过诉讼维护自己的权益是出于对法律的信仰，如果因执行人员的一点疏忽导致债权人的利益得不到保护，并使被执行人在法院的眼皮底下转移了财产，那使产生怎样的社会效果。因此笔者认为，善意取得制度不得对抗法院的查封。如果被执行人转移的是法院已经查封的财产，不管是审判阶段查封，还是执行期间查封，不管被执行人是善意还是恶意，一律可以追回。

从解决执行难角度考虑，如果保护了善意第三人，则在客观上纵容了被执行人的非法处分行为，容易使被执行人钻空子，与第三人勾结，损害债权人的利益，这对执行工作的全局来说将造成较大的负面影响，因此有必要使法院查封的财产绝对受保护，这也是查封具有公法上的效力使然。[8]

4、拍卖成交后发生执行回转买受人能否适用善意取得？关于此问题，在《物权法》没出台前一直存在争论，认为拍卖成交后发生执行回转适用善意取得制度没有法律上的依据。而《物权法》明确规定了善意取得制度，对于经过法院拍卖取得物权的买受人来讲更应适用善意取得。法院拍卖是法院作为强制执行机构本着公权力，依强制执行程序，对债务人的财产公开拍卖。基于法院拍卖的公信力，买受人应免除审查权属的义务，均能因信赖法院拍卖有公法上之效力，而原始取得拍卖物之所有权。即使发生执行回转，也要保护案外买受人的权益，保护拍卖交易市场的安全。

[1]李建伟著：《民法60讲》，人民法院出版社2007年版，第180页。

[2]尹田著：《物权法理论评析与思考》，中国人民大学出版社2004年版，第311页。

[3]《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第328页。

[4]常鹏翱著：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第265页。

[5]孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版，第30页。

[6]《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第101页。

[7]丁巧仁主编：《执行改革理论与实务研究》，人民法院出版社2007年版，第317-318页。

[8]最高人民法院执行办：《强制执行指导与参考》（第3辑），法律出版社2002年版，第194页。

第二篇：合同与物权效力,善意取得案例

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合同与物权效力，善意取得案例

一、关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

点评律师：鼎立所首席合伙人施杰律师

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：

1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?

2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?

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3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明

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确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，法律咨询s.yingle.com

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若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

点评律师：鼎立所主任江敏律师

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

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《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：

1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。

2、受让人支付了合理的价款。

3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。

当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其

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有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

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 离婚协议书（2018最新）是否具有约束力

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 怎么样的离婚案件法院不予受理

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 代位继承仅限于有血缘关系的亲属吗 http://s.yingle.com/l/ms/764406.html

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 婚后一方父母出资购房的注意事项有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764405.html

 第二次起诉离婚一定能离成吗

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 什么是重婚罪，重婚行为主要有哪几种种类 http://s.yingle.com/l/ms/764403.html

 诉讼离婚时如何收集和提交证据

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 离婚财产分割注意三个方面

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 无效婚姻可以申请财产分割吗

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 什么法律责任是重婚罪需要承担的 http://s.yingle.com/l/ms/764399.html

 离婚案件被告在哪个法院享有管辖权 http://s.yingle.com/l/ms/764398.html

 如何与服刑人员离婚

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 离婚案件中，律师对手机短信证据如何进行把握 http://s.yingle.com/l/ms/764396.html

 取消继承权与放弃继承权有哪些区别 http://s.yingle.com/l/ms/764395.html

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 重婚罪的概念及其构成是什么

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 一方出轨导致离婚可以要求精神赔偿吗 http://s.yingle.com/l/ms/764393.html

 律师代写遗嘱需要公证吗

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 离婚夫妻的房屋应该如何分割

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 婚前检查有必要做吗

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 一方不同意离婚怎么办

http://s.yingle.com/l/ms/764389.html

 哪些行为不应认定为彩礼

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 婚前协议是否需要公证

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 夫妻双方均在国外居住怎样起诉离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764386.html

 亲子鉴定应该注意的事项有哪些

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 借父母名买房到底归谁,借名买的房其他兄妹能继承吗 http://s.yingle.com/l/ms/764384.html

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 什么情况下可强制离婚

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 丧偶儿媳是否有赡养公婆的义务

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 无人继承财产时被继承的债权如何实现 http://s.yingle.com/l/ms/764381.html

 子女抚养权提出变更的时间段是什么时候 http://s.yingle.com/l/ms/764380.html

 婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋是否属于共同财产 http://s.yingle.com/l/ms/764379.html

 如何确认离婚时的约定效力

http://s.yingle.com/l/ms/764378.html

 如果犯了重婚罪有哪些判刑

http://s.yingle.com/l/ms/764377.html

 夫妻买房,房子究竟应登记在谁的名下 http://s.yingle.com/l/ms/764376.html

 婚后个人财产应怎么判定

http://s.yingle.com/l/ms/764375.html

 离婚后抚养权变更需要准备的材料有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764374.html

 法律法规规定(2018)2018最新的子女抚养费的给付标准(2018年)是怎么样的 http://s.yingle.com/l/ms/764373.html

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 夫妻一方在国外如何办理协议离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764372.html

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第三篇：对不动产物权善意取得制度的思考

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对不动产物权善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一项重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产物权，而以登记作为公示的不动产物权的取得，则不适用此制度。我国正处于向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产的登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果，符合我国国情，对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。

一、不动产物权善意取得的构成要件

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：

1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属

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于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分，则不适用善意取得规定。

2、受让人受让该不动产物权时是善意的。不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得制度。所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。笔者认为，不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。

4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。

二、对不动产物权善意取得制度的思考

(一)不动产物权善意取得中“善意”的界定

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所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。善意作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性，应有其具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原所有权人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间，笔者认为证明受让人的善意应当限于不动产物权受让时，即受让不动产物权并进行变更登记时须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。

(二)不动产物权善意取得的适用限制

1、异议登记的情况下不适用不动产物权善意取得

所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下没有不动产物权善意取得制度适用的可能。

2、对于土地所有权和违章建筑不适用不动产物权善意取得

因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的可能。同时根据

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城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。

(三)不动产登记机构的改革

由于国情所限，我国目前尚未建立起健全的不动产登记体系，因此，即使《物权法》已经明确规定了不动产物权善意取得制度，我国有些学者依然反对我国建立不动产物权善意取得制度。善意第三人因信赖登记公信力而与处分权人或者无处分权人进行交易获得利益，如果在不动产物权未予登记的情况下，第三人仍然与其交易则推定第三人存在过失将不适用善意取得。因此，要确保不动产物权善意取得制度的适用，就要加大不动产登记机构的改革步伐，以尽早设立统一的不动产登记机构。

我国现行法中规定有土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门等物权登记机关。现存的不动产物权登记制度还属于房地产改革中的过渡性产物，其现状有两个特点：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头管理;二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。无论是在实践中还是在法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产物权登记机关的改革势在必行。笔者认为，我国现行体制中的不动产物权登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记

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制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产物权市场经济体制的建立。因此，我国的不动产物权登记机关应当统一，这是一个必然的趋势，而且将来必然是以土地为基础和核心的统一。

(作者单位：象州县人民法院) 财产继承的财产包含哪些内容

http://s.yingle.com/l/ms/764471.html

 夫妻如何办理协议离婚手续

http://s.yingle.com/l/ms/764470.html

  儿媳具有继承权吗 http://s.yingle.com/l/ms/764469.html 夫妻债务协议能否对抗善意第三人 http://s.yingle.com/l/ms/764468.html

 转继承纠纷中应注意的内容都有什么 http://s.yingle.com/l/ms/764467.html

 离婚协议书（2018最新）有哪些内容

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 书写格式2018离婚协议书（2018最新）,离婚协议书（2018最新）

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 离婚协议书（2018最新）范本内容是什么样的 http://s.yingle.com/l/ms/764464.html

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 结婚有哪些法定条件

http://s.yingle.com/l/ms/764463.html

 代位继承与转继承有什么不同吗

http://s.yingle.com/l/ms/764462.html

 军人离婚案件由地方法院管辖分为哪些情况 http://s.yingle.com/l/ms/764461.html

   代位继承的特征 http://s.yingle.com/l/ms/764460.html 法院如何调解离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764459.html 离婚协议的性质以及具有哪些法律效力 http://s.yingle.com/l/ms/764458.html

 彩礼返还需要满足哪些条件呢

http://s.yingle.com/l/ms/764457.html

 被监护人如果死亡,监护人需要处理哪些法律问题 http://s.yingle.com/l/ms/764456.html

 处理在国外的中国公民的离婚纠纷方式有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764455.html

 怎样进行婚外情取证方法

http://s.yingle.com/l/ms/764454.html

 第二次起诉离婚要注意哪些问题

http://s.yingle.com/l/ms/764453.html

 夫妻间相互之间可以继承遗产吗

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 离婚协议中对子女的赠与能不能撤销 http://s.yingle.com/l/ms/764451.html

 有效遗嘱必须具备的法定条件是什么 http://s.yingle.com/l/ms/764450.html

 什么是执行遗嘱信托，执行遗嘱信托的有关原则是什么 http://s.yingle.com/l/ms/764449.html

 关于禁止直系血亲结婚的要求

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 什么是离婚的电子证据

http://s.yingle.com/l/ms/764447.html

 登记离婚的条件是什么

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 我国财产继承需要遵守的法定程序 http://s.yingle.com/l/ms/764445.html

 子女能否代替父母写遗嘱

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 涉外离婚时房产应该如何分割

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 跨省结婚需要提交哪些证件

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 变更监护人的程序是怎么样的

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 离婚起诉书应当具备的内容有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764440.html

 父母的抚养义务有哪些

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 遭到家暴应该怎么办

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 一方失踪的离婚程序是怎么样的

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 继承权在法律法规规定(2018)2018最新的哪些情况之下会丧失资格 http://s.yingle.com/l/ms/764436.html

 外国人之间结婚在中国境内要如何办理离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764435.html

 离婚诉讼中可以提起反诉吗

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 离婚协议书（2018最新）相关知识介绍

http://s.yingle.com/l/ms/764433.html

 夫妻双方均为外国国籍,如何在我国境内办理诉讼离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764432.html

 被监护人的年龄有限制吗

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 涉外离婚的诉讼管辖可以约定法院管辖权吗 http://s.yingle.com/l/ms/764430.html

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 财产继承的相关规定(2018)是什么

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 大陆的2018新婚姻法和香港的2018新婚姻法有哪些异同 http://s.yingle.com/l/ms/764428.html

 家庭暴力有什么危害要怎么求助

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 财产继承权放弃之后还可以继承吗 http://s.yingle.com/l/ms/764426.html

 涉外诉讼离婚夫妻双方需要提供哪些材料 http://s.yingle.com/l/ms/764425.html

 无人继承财产的财产归国家所有吗 http://s.yingle.com/l/ms/764424.html

 离婚协议书（2018最新）包含哪些内容

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 协议离婚时有哪些流程http://s.yingle.com/l/ms/764421.html

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 起诉离婚有没有时间限制

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 夫妻同是美籍华人,这种离婚案件怎么判 http://s.yingle.com/l/ms/764418.html

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第四篇：四、物权的善意取得制度与交易安全的保护(谢国成)

四、物权的善意取得制度与交易安全的保护

谢国成律师

（一）善意取得制度的起源：保护交易安全的社会需求

善意取得制度，通说认为起源于日耳曼法上的“以手护手”（Hand muss Hand wahren）原则，依日耳曼法，动产所有权的享有必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱，如该动产被占有人转让第三人，原所有人无权请求该第三人返还，即所谓“任意与他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。”i到了近代，各国民法纷纷规定了善意取得制度，法律之所以规定善意取得制度，归根到底是由保护交易安全的社会需求所决定的。市场经济条件下，商品极大丰富，交易日益频繁，交易过程纷繁复杂，若忽略交易安全的保护，则导致每一个交易主体进行交易活动时都需对财产的来源和权属状况作详尽确实的调查，以排除从无权处分人处取得财产而受到原权利人追及的可能。这样的结果使交易当事人要为调查权属而支出多余的费用，从而增加交易的成本,滞缓交易进程,影响社会经济效益,妨害诚信风尚的建立，以致破坏市场经济的发展、健康、繁荣。

（二）善意取得的概念及构成要件：重在保护交易中的“善意”第三人

传统的善意取得制度是指无权处分他人动产的占有人，非法将其占有的财产转让给第三人，如果买受人(即第三人)在取得该动产时系出于善意，即依法取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。传统的善意取得制度只适用于动产的善意取得，而不动产物权变动不适用善意取得。原因在于，“在不动产物权领域，因为建立了不动产登记制度，有因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩”ii但是，由于善意取得制度的基础是公示公信原则，是公示公信原则的具体制度化。动产的交付和不动产的登记是公示原则的要求，基于此公示行为而产生了公信力。推定动产的占有者和不动产的登记权利人 1

为真正的权利人，在动产占有人与真正的权利人不一致的情况下，善意第三人购买占有人占有的动产适用善意取得，而善意第三人购买登记有瑕疵的登记簿上的记载权利人出卖的不动产，取得对不动产的所有权，为什么不能称为不动产的善意取得呢？两者同样都是善意第三人基于公示的公信力购买了无权处分人出卖的真正权利人所有的物。因此符合善意取得的本质，故不动产也应适用善意取得制度。iii

因而，我国《物权法》在规定善意取得制度时，突破了原来的只适用于动产

领域的限制，将善意取得制度扩及不动产领域。我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

由此可见，善意取得制度的构成要件可归纳为：（1）物权转让人须是无处

分权人；（2）物权受让的第三人受让该物权时须为善意且无重大过失；（3）该物权须以合理的价格转让；（4）该物权须已作转让登记或交付。

举例说明：1999年5月，在没有与在外地工作的儿子商量的情况下，老张

与老李签订协议，约定将房子卖给老李，双方办理了过户手续。2003年，老张的儿子提出，他作为继承人，同父亲一起对该房屋享有所有权，父亲在未征得他同意的情况下，擅自与他人签订房屋买卖协议，侵犯了他的利益，遂诉至法院。

按照善意取得的法律规定，本案中老李作为买受人，已经按照协议付了房款，办理了房屋过户登记，并居住至今，符合善意取得的法定构成要件，据此法院经审理认为，老李与老张双方的买卖关系成立，该诉争房屋的所有权由老李享有。

（三）善意取得制度与公示公信制度的关系：“善意”的衡量标准

根据善意取得的构成要件，“物权的受让人须为善意”是其构成要件之一，但何为“善意”或者“善意”的标准如何确定，是适用善意取得制度的关键所在。正是因为该关键要素，主张善意取得制度不能保护交易安全的学者提出了一个最根本的观点，即为“善意”的标准制定非常困难，“善意”的举证困难更大。笔者认为，这涉及到善意取得制度与公示公信制度的关系问题。iv

如前所述，物权公示公信制度的法律意义在于权利推定、权利转让和善意取

得，即在无处分权的物权转让中，第三人之所以取得所有权，是第三人善意地认为无权处分人为真正的权利人，之所以产生善意是因为无处分权人通过物权公示的方法产生让第三人认为其为真正的权利人，简言之，第三人是基于物权公示的公信力而取得所有权。可见，公示公信原则是善意取得制度的基础，抛弃公示公信原则而谈善意取得制度只能使善意取得制度失去根基，而善意取得制度是公示公信原则的结果与表现，v而且公示公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。

依据公示公信原则，可以直接依据公示的公信力推定第三人为善意，除非真

正的权利人能证明第三人明知是无处分权人或有重大过失而不知出卖人为无处分权人。因此，物权是否公示，成为物权人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。

（四）善意取得制度的适用：交易安全与原所有权人利益的平衡

善意取得制度实际上是通过阻却原权利人物权的追及效力而使善意第三人

取得动产所有权，涉及到原所有权人（或真正权利人，下同）和第三人的利益，由此出现了一个法律上的两难问题：法律究竟是保护原所有人的所有权，还是保护交易的安全？“如果买受人完全有理由相信出卖人是有权利卖这个东西的，因此支付了价钱就买了，后来有一天说买受人没有权利占有这个财产，突然就被拿走了，这样大家就都不敢买东西了。”山西大学法学院汪渊智教授认为，交易的安全体现了社会利益，关系到整个市场经济健康发展，而所有权人的利益是单个人的利益，应该放在较后的位置。我们来看下面一个案例：

赵先生的私家车被盗，恰巧行车证等各项手续都留在车里。于是，偷车贼很

顺利地就将车以3万元的价格卖给第三人。可当赵先生去追赃时，这个人却无论

如何也不愿意将车还给赵先生，嘴里还振振有词，“我的3万元谁还我呀？”

本案是否适用善意取得，主要看这个赃物是否是在公开市场以合理价格买的。如果是在公开市场以合理价格得到的，应该依法给予一定的保护。这样的规定并不是保护犯罪嫌疑人的利益，而是保护买受人的利益。况且原所有人并不是完全不受法律保护的，根据物权法的规定（《物权法》第106条第2款），所有人可以向无权出售人请求赔偿损失。法律这样规定，就是为原所有权人提供救济渠道，既保护交易安全，保护善意买受人的利益，同时也要给予原所有权人一定的保护，寻求二者之间的利益平衡。

为了保护真正权利人的利益，现代各国法律设立了以下保护措施：第一，在登记之际，登记机关应不断完善登记簿与登记手续，对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝，以保证登记恒久地反映实质的权利关系，从而减少不实登记。

同时确立国家赔偿机制，设立补偿基金，或者像英美法那样，设立保险基金，从而向真正权利人提供救济。第二，善意第三人自登记名义人处取得权利前，真正权利人还可以向登记机关提出异议登记。第三，善意第三人自登记名义人处取得权利前，真正权利人有权起诉，提请法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。胜诉后，真正权利人可以依据法院判决请求登记机关更正错误登记。第四，善意第三人自登记名义人处取得权利的，原所有权人的物权虽因此而丧失，但原所有权人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，原所有权人还有权请求登记机关赔偿损失。

值得注意的是，根据我国物权法的规定，对拾得遗失物、漂流物、发现埋藏物或者隐藏物，不适用善意取得制度。

（作者：四川英济律师事务所谢国成律师 *** 成都市人民中路三段18号附19号）

i 史尚寛：《物权法论》，中国政法大学出版社2000版，第122页。

孙宪忠：《再谈物权行为理论》第201页，法律出版社，2001年。

iii《物权变动中如何实现对第三人的保护》，论文天下论文网。iv《物权变动中如何实现对第三人的保护》，论文天下论文网。v 彭诚信：《公示公信力与物权行为无因性的比较研究》，《吉林大学社会科学学报》2003年3月。ii

第五篇：浅论我国善意取得制度在不动产物权中的适用问题

浅论我国善意取得制度在不动产物权中的适用问题

目录 摘要 立法背景

不动产善意取得的概念界定

不动产善意取得在中国现阶段适用中出现的问题 探究问题背后的原因 解决措施及操作过程 结束语 摘要：

随着2007年物权法的出台，中国明确规定善意取得制度的适用范围扩大到不动产，但是，在新规定未出台之前，不动产善意取得实践中出现了很多弊端，激起了学术界的激烈讨论，最终还是确立了不动产善意取得制度。但是此项制度是新诞生的婴儿，仍然须经过实践的验证，不断得到发展与完善。在本文中笔者主要通过分析不动产善意取得制度在我国实践中的现状，找出其弊端与不足，探究问题出现的背后原因，然后给出解决措施以及操作过程。有争议的事物，总是不断经过推敲与探讨才能日益完善，才更适用于其所处的时代，做出其应有的贡献。

关键词：物权法 不动产善意取得制度 弊端 登记制度 解决措施

一、立法背景

2007年物权法第106：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。„”从此法条中我们可以看出法律已经明确设立了不动产善意取得制度，善意取得制度的适用对象已经扩大到不动产的范围内，自此结束了学术界一场无休止的争论。但是仍有学者认为我国不动产实行严格的登记生效要件主义，不动产的相关问题基于其登记的公信力予以调整，原则上不存在善意取得制度的适用。

但是，我们应该看到人的有效理性的致命弱点，登记程序不可避免地会出现诸如登记记载与当事人意思表示不符，物权变动未及时反映在登记簿中的这些错误，在此情况下，只要登记权利被处分，无权处分就会发生，这也是善意取得的前提条件。另外，在信赖利益表现中，动产交付和不动产登记作为权利的象征性质是同质的，它们目标一致，基础相同，结构类似，将动产善意取得和不动产善意取得同一建构应该是经济发展的必然趋势。

而且，将善意取得制度的适用对象扩大到动产物权和不动产物权，也有力的说明物权公示公信制度和善意取得制度之间的相互关系。善意取得制度的设立细化了受让人取得无权处分之物的条件，可以减少仅凭物权公示公信制度就取得无权处分之物的泛滥现象的出现，较好的平衡能力各方当事人的利益。

二、不动产善意取得的概念界定

不动产善意取得的构成要件有五个:“

（一）不动产已经登记在册；

（二）受让人须以合理的价格有偿转让；

（三）转让的不动产已经完成变更登记；

（四）标的物为法律不禁止或者不限制转让的物；(五)转让合同本身应当合法有效;这是当下学术界对不动产善意取得的构成要件的界定。

不动产物权善意取得是以物权公示公信原则作为直接理论基础，它保护的是第三人对登记的信赖利益和不动产交易安全。所谓不动产善意取得，是指第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得登记不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或者有过错的登记机关赔偿损失。现有的物权法第9条：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以登记。”此条说明登记是物权发生的要件，也是不动产善意取得的前提条件，针对的是已经登记的不动产物权。物权法第21条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”此条表明了不动产善意取得的法律后果，它对于平衡了各方的利益有着非常重要的立法意义。

这个概念已被多数人肯定。这它来源于人们对实践的总结，我们应该肯定它的科学性以及实用性。但是，我们也应该注意到这个定义对不动产善意取得制度的适用对象限定的范围过小，其仅仅适用已经完成登记的不动产物权，而尚未进行登记但不违章的不动产，尤其是农村的私有住房及其宅基地使用权未进行登记的现象比较普遍。那么在肯定受让人为善意第三人的前提下，对于这些农村房产的流转，是否可以也像登记了的不动产一样适用善意取得，这是一个现实问题，许多学者认为这个问题可以适用动产的无权占有规则，就好比汽车、船舶、飞机等特殊动产适用不动产善意取得制度一样。凡有原则，必有例外。或者在国情比较复杂的中国，现阶段出现各种特殊规定是理所当然的。但是，笔者认为随着城乡一体化的发展，城乡房产登记应该形成统一的体系，适用统一的规则，这样才能有利的避免不动产交易市场的各种风险，保护各方的利益，同时也能提高办事效率，对我国城乡体制的改革也起着促进作用。在我看来，不动产善意取得的概念仍然需要改进，限定条件越多，适用的范围就越小，我们应该逐渐完善不动产善意取得的构成要件，使其更加适应当下经济的发展格局。

三、不动产善意取得在中国现阶段适用中出现的问题

不动产善意取得制度在实施的过程中，问题层出不穷，很多问题仍被激励的争论着，虽然2007物权法已经确认了不动产善意取得制度，但是具体的内容欠缺，只是一个大的框架而已，所以，不动产善意取得制度的完善仍然是一个漫长的过程。这里，笔者主要通过提取现实中的案例，发现不动产善意取得制度的问题所在，然后给出自己的见解，也希望能激发读者们一起讨论。

（一）关于不动产善意取得制度的适用范围问题 案例一

金立与金平系兄弟俩，其母赵某有一处房产，领有产权证。2007年3月，金立谎称赵某去世（事实上2007年11月才去世）,骗取派出所出具了赵某的死亡证明。5月，金立持赵某的死亡证明，谎称自己系赵某的独子，到房管将赵某的房产过户到自己的名下，并领取了房产证。9月，金立持骗领的房产证，与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知金立的房产证是骗来的），10月，何某领取了该房的产权证。2008年1月，金平以金立的房产证系骗领的、金立事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认金立与何某签订的房屋买卖合同无效。

问题一：由于不动产登记簿以外的法律变动，金立一人独自办理了继承登记，导致不动产登记产生瑕疵，何某基于不动产登记的公信力与金立签订了买卖合同，请问何某能否取得不动产所有权，运用的法律规则是什么？金平因此受到的损失该由谁承担？

问题二：如果金立把赵某的房产变更登记为金立和金平二者共有，金立骗何某金平同意出卖房产，并拿出证明，何某并不知情，金立和何某签订房屋买卖合同，那么何某能否取得房产所有权？运用什么规则?会出现怎样的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房产，买主乙在与甲洽谈时将事先准备好的假房产证与甲出示的真房产证做了“调包”。之后乙冒充甲与买主丙签订买卖合同，办理登记手续时乙出示了调包取得的真实房产证以及伪造的高仿真身份证。登记机关审核后为其办理了过户登记，丙于次日支付了房款。之后，丙具体办理房屋交接时才发现此前与其交易的“甲”是骗子。甲诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所做出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。问题：丙能否取得房产所有权？ 案例三

在易通公司申请执行蓝天房地产开发公司买卖合同纠纷一案中，人民法院根据申请执行人提供的线索，查封了被执行人开发的房屋。在准备采取下一步执行措施时，案外人吴某向法院提出执行异议，称其早已从被执行人处购得该房屋，并已支付了全部价款，同时也向法院出示了与被执行人签订的房屋买卖合同及付款凭证。对此，执裁庭及时启动了执行异议的审查程序，对案外人的异议请求和证据材料予以审查。通过调查，执行人员发现，案外人与被执行人确实存在交易行为，异议成立。

问题：案外人吴某能否取得该房屋的所有权？

笔者主要通过以上三个案例来探讨不动产善意取得制度的适用范围，在我看来，不动产善意取得的适用范围在实践中存在着很多的争议。但是被肯定的适用范围也不是不存在，例如:

（一）共有不动产的部分共有人擅自出卖共有财产的，受让人在善意时即可取得所有权。(二)不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权移转。这两个情况在案例一中都能体现。案例一中金立擅自变更登记，何某基于登记的公信力而善意的签订了合同，并完成了登记，支付了全部价款，因而能够基于不动产善意取得制度取得房产所以权。如果金立变更登记后，房产归属金立与金平二者共有，金立又擅自出卖共有人房产，何某仍然可以基于善意取得制度取得房产所以权。这些都是从不动产善意取得制度的构成要件得出的。《瑞士民法典》对此作了明确规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护”（第973条第1款）.“物权的登记不正当的，该登记对于知悉或知悉该瑕疵的第三人无效。凡无法律原因或依无约束力之法律行为而完成的登记，为不正当。因前款的登记使其物权收到侵害的人，得援引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人”（第974条）。我国的不动产善意取得制度对瑞士的善意取得制度也有所借鉴。

案例二中是有关不动产冒名处分行为的情况，至于丙能否基于不动产善意取得制度取得该房产的所有权还有待商榷。在这个案例中，法官最终适用了不动产善意取得制度，丙取得所有权。王利明教授提供理论支持：

（一）冒名处分人出卖他人房产属于无权处分；

（二）第三人与冒名处分人之间存在有偿法律行为；

（三）第三人已支付价款并完成过户登记；

（四）第三人善意;据此，其认为不动产善意取得的全部构成要件均已符合，故善意第三人可以确定的取得房产所有权。还有另外一种说法：有学者认为王利明教授对不动产善意取得的构成要件存在重大误解，不动产善意取得的逻辑起点应该是不动产登记权利状况错误，而登记权利状况错误与无权处分并不等同，无权处分的外延远大于前者，如所举案例中冒名处分人因对该房产无所有权和处分权自然属于无权处分人，但不动产登记簿记载的权利人状况并无错误。不能适用不动产善意取得制度。当然亦有学者认识到这一点，指出在冒名处分情形下不动产善意取得制度可以扩展适用。但是这里的扩展适用实在牵强。既然不动产冒名处分行为不能适用不动产善意取得制度，那么该行为该如何定性呢？根据现代民法自己只对自己行为负责的意思自治原则，冒名行为原则上对被冒名人无效。但该原则也存在例外，如果冒名行为符合表见代理的构成要件时可以适用表见代理制度。此案例中丙未能核实交易对方的身份，应承担不能取得权利的风险。因此，笔者认为被冒名人不具有可归责性，丙不能取得该房产的所有权。

案例三是关于被执行的不动产能否适用不动产善意取得制度的问题，对于这个疑问，早就有司法解释出台《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该，财产但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”显然此项规定对物权变动的规则做出了突破性的规定，确立了不动产适用善意取得制度，为执行过程中案外人异议的审查和处理提供了新的法律依据。本案例中，案外人吴某可以依据该规定善意取得所有权。小结：

不动产善意取得制度的适用范围在现阶段仍然存在许多争议，如未进行登记但不违章的农村私有房产和宅基地使用权，虽然是不动产，但是在实际操作中只是比照动产善意取得制度来处理；还有城市中违章建造后来又取得合法手续，期间也存在交易行为，对于这样的问题仍然不适用不动产善意取得制度；这一系列的问题都需要解决。不动产善意取得制度的适用范围需要随着市场经济的发展不断得到扩充。

（二）关于不动产善意取得制度的取得方式的问题

不动产物权善意取得是以公示公信原则作为直接理论基础，它保护的是第三人对登记的信赖利益和不动产交易安全。要使不动产物权善意取得制度产生理想的效果，就必然要求建立合理的不动产登记制度，一方面尽可能地减少登记错误的发生，增强登记公信，另一方面维护真实权利人的合法权利，维持各方之间的利益平衡。而当下我国的不动产登记制度存在着许多的问题。案例四

张三向李四借款600万元，张三以其办公楼、厂房作为抵押，评估为800万元，双方在房管登记部门办理了登记。张三向王五借款500万元，以该办公楼、厂房的占地作抵押，评估为700万元，双方在土地管理登记部门办理了登记。后来因张三不能清偿到期债务，李四和王五都要实现抵押权，但如何实现抵押权，在执行中发生纠纷。

案例四是关于不动产登记的问题，我们可以看出案例中的登记机关有多个，这中情况在权利实现的过程中多有不便。我国目前在不动产登记机关的设置上存在“多头登记”的状况，不同的不动产，如土地、房屋、林地、草原、水面、滩涂、道路等分别由不同的行政部门来登记管理。鉴于这种现状已经严重影响到了登记的公示公信效力。《物权法》第10条明确规定，国家对不动产实行统一的登记制度，但《物权法》将统一登记的范围、登记机构和登记办法委托由法律、行政法规来规定。目前，仍然保持了多头登记的现状。为了维护交易关系和流转秩序，不动产统一登记制度急需出台。

四、探究问题背后的原因

（一）我国出现不动产善意取得制度适用范围争议的原因

不动产善意取得制度适用范围存在争议的原因还是要从善意取得定义本身来看，善意取得制度是规范市场财产所有权转移的民法制度，从其目的来看是为了维护市场交易的安全，此制度所指向的物必须是能够在市场上进行自由交换的物，这是善意取得制度本身所应包含的应有之义。而法律禁止流转或者限制流转的物，如国家专有的物质、爆炸物、枪支弹药、麻醉物品、毒品等本身在市场上自由交换，既然不能在市场上自由交换，当然也就不得适用善意取得这一维护市场交易安全为目的的制度。针对不动产，约定排除适用，因为登记的公信力极强，即在不动产交易场合，权利外观取代权利本身，登记名义人就是不动产的权利人。就我国登记制度不够完善的现状而言，也不能一概而论的将所有不动产包括在善意取得的范围之内，而应视不同情况严格限定不动产善意取得的适用范围。

（二）我国不动产登记呈现“多头登记”状况的原因

在我国，房屋在房产管理部门登记，土地在土地行政部门登记，而且各自有各自的登记原则。这种分裂的局面是历史上形成的。1983年《城市私有房屋管理条例》第5条将城市私有房屋的登记授权给房地产管理机关（以下简称房管机关）。1986年《土地管理法》规定由土地管理部门对土地权利（包括农民集体土地所有权、建设用地使用权）进行登记。只是该法也已经意识到分别登记的弊端，在第62条授权地方政府可以设立一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书。之后，一些城市，如深圳、上海、重庆、等，实施了“两证合一”,但大部分地区仍然延续分立的局面。如果将不动产从建设用地和房屋扩展到整个不动产，那么登记机关更是五花八门了。如有关林木所有权的登记在林业管理部门，海域使用权的登记在海洋管理部门等。这种情况的根本原因是我国的经济基本制度——公有制为主，多种所有制经济共同发展。这种制度决定了资源的公有性质，登记主体的行政性质，但是我国经济状况又比较复杂，因而对登记制度又有很多划分和限制，想在短时间能统一登记制度确实不是容易之事。因为登记制度的发展与完善必须与现存的经济基础相适应。

五、解决措施及操作过程

物权法将不动产善意取得纳入立法范畴，弥补了司法实践中善意取得仅适用于动产领域的缺陷。不动产善意取得经过法律明确了其存在的依据，但是善意取得制度如何适用不动产已经是一个现实性的法律问题，当下我国正经历着大刀阔斧的改革，政治、经济和文化制度都发生这深刻的变化，我国民事立法也应当具有前瞻性，顺应社会的发展方向，不拘泥于现有的体制。针对不动产善意取得制度的完善，笔者提出以下建议：

（一）对不动产善意取得制度的适用范围加以明确

在物权法的司法解释中，笔者认为应当对适用善意取得的不动产范围加以明确，使善意第三人在进行交易时知晓哪些不动产可以适用善意取得，哪些不动产即使通过交易支付了对价依然无法取得不动产的所有权。使法官在判案时有法可以，避免了自由裁量权的滥用，保护并平衡各方利益。

（二）对不动产善意取得的构成要件加以明晰

不动产善意取得应该符合的要件，在我看来，应该有以下

（一）不动产已经登记在册；

（二）受让人须以合理的价格有偿转让；

（三）转让的不动产已经完成变更登记；

（四）标的物为法律不禁止或者不限制转让的物；(五)转让合同本身应当合法有效。在物权权法实施过程中，权利人对不动产（主要为房地产）的登记将越来越重视，这可能导致大量不动产登记的涌现，这就要求我国登记机关更加规范操作。特别是不动产价值相对动产较高，一旦损失将会对权利人造成重大影响，预见到这样的后果，当事人一般会主动到不动产登记管理机关去履行相关手续，主动进行不动产的登记、变更、涂销，从而从源头上解决了不动产登记权利与真实权利的不一致问题。而对善意第三人来讲，物权法的司法解释明确善意取得不动产的条件，善意第三人在进行不动产交易时也相应会更加注重取得不动产的登记，这对善意第三人的保护是一张很好的保障。

（三）对不动产善意取得相应制度的完善 不动产善意取得制度不是一项孤立的制度，其的有着深刻的理论支持和较长的发展完善路程。当下最急需完善的是不动产登记制度。笔者认为在不动产登记制度建立和完善过程中，需要解决的问题主要有以下几个方面：1.可以将土地使用权、房屋所有权及其他房地产权利作为私权对待，因而可以将房地产权登记定位于私权保护，而不是国家干预或行政管制。登记制度的设计要淡化行政色彩，使登记成为确保交易安全的一项制度，而不仅仅是行政监管制度。2.要建立统一的房地产权利登记机关，至于谁来担任不动产登记机关仍然出于讨论之中，有学者建议有法院来统一管理。并且将之立法。3.尽快完善农村土地使用权和房屋所有权的登记制度，以登记制度完善促进农村房地产交易，以农村房地产登记与城市房地产登记制度的统一，促进城市和农村房地产交易规则的统一。结束语：

笔者在本文中论述的不动产善意取得制度适用的问题比较浅显，不动产善意取得制度作为新确立的事物，仍须经过实践的检验，许多问题还会不断出现。在本文中，笔者只是就争议很大的问题发表一下自己的见解，希望能起到抛砖引玉的作用。